購入コストの計算のしかた

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．購入コストの計算のしかた

　投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、１．新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。２．リニューアルする場合のコストの計算のしかた。３．中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

１．返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

　投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

➀ 該当物件のＮＯＩを調べる。または、査定する。

② ローン条件(金利、返済年数からローン定数(Ｋ%)をだす、調べる

③ 自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

④ あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5～1.7以上)

を決めます。

次の式に➀～④を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

(例えば)

・ＮＯＩが６４０万円

ローン条件は　

・金利２％　

・返済期間３０年　

・ローン定数4.44% 

・自己資金１０％（融資比率LTV90%）

・返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

コスト ＝ 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

          ＝ 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

          ＝ 640万円 ÷ 6.41%

　　　 ＝ 1億円 

１億円までかけてよい計算になます。

２．リニューアルコストの計算のしかた

　（事例Ｂ）

　物件Ｂは築２０年、８世帯、現在空室が３世帯、５万円で募集していますが建物設備が陳腐化し６ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、１世帯当たり１５０万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は７万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

リニューアル工事のＮＯＩ利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(７万円－５万円＝２万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

ＮＯＩ利回り

＝(７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月／450万円

＝57.6万円／450万円

＝ 12.8％

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルＮＯＩ 

＝ (７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月

＝ 57.6万円

リニューアルコスト４５０万円を、

金利２％、１５年ローンで借り入れた場合

年間返済額 ＝ 月額返済額29,000円 × 12ケ月

　　　　　 ＝ 34.8万円

返済倍数(DCR)  ＝ 57.6万円 ÷ 34.8万円

　　　　　　　   ＝ 1.65

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Ｂで

➀　ＮＯＩが57.6万円

②　ローン条件　

金利２％　１５年返済(ﾛｰﾝ定数 7.72%) 

③　全額借入

④　返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト ＝ ﾘﾆｭｰｱﾙＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

　　　 ＝ 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

 　　　＝ 57.6万円 ÷ 11.58%

          ≒ 497万円

497万円までかけていい計算になります。

３．中古物件購入価格の計算のしかた 

　中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀～⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

➀　どの程度のリニューアルをする必要があるか

②　そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

③　そのリニューアルをするのにいくらかかるか(ﾘﾆｭｰｱﾙｺｽﾄ)

④　融資条件を調べる(ﾛｰﾝ定数K%  融資比率LTV)

⑤　希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②～⑤を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

尚、総コスト ＝ 不動産購入コスト ＋ 購入後のリニューアルコストになります。

４．まとめ

　今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は５年、１０年と続くものです。２０年、３０年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の５年後、１０年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

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各種不動産投資指標の検証

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．購入コストの計算のしかた 

　投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、ＣＦ利回り、ＣＦ、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

１．各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Ａの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト　　１億円

(2) 金利　　　　２％

(3) 30年返済　ローン定数4.44％

(4) ＮＯＩ率　　７５％  

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

ＣＦ利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

ＣＦ(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     －      －       －      －      －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)　   4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

ＣＦ利回り(%)　0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

ＣＦ(万円)　        40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30　 1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%)　5.20  6.15　7.10   8.04　9.46 

NOI利回り(%)　3.90  4.61   5.32　6.03　7.10 　

返済割合(%)　   3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

ＣＦ利回り(%)　0.35  1.06   1.77   2.48   3.55 

ＣＦ(万円)　       35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30　1.50    1.70    2.00 

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74 

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%)　4.55　5.38　6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%)　3.42    4.04   4.66   5.28   6.21　

返済割合(%)　   3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

ＣＦ利回り(%)　0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

ＣＦ(万円)　        31      93　  155    217     310 

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　8.8%

NOI利回り　8.88×0.75＝6.66%

返済割合

ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%－返済割合4.44%＝2.22%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り2.22%＝222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%＝1.5

(融資比率  70%　自己資金  30%の場合)

表面利回り　6.21%

NOI利回り　6.21×0.75＝4.66%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率70%＝3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%－返済割合3.10%＝1.55%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り1.55%＝155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%＝1.5

自己資金利回り

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ155万円÷自己資金3,000万円＝5.17%

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額１億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

(３) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　10.06%

NOI利回り　10.06×0.75＝7.55%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%－返済割合4.44%＝3.11%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.11%＝311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%＝1.7

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

(返済年数１５年の場合) 

➀ 総コスト　　１億円

② 金利　　　　２％

③１５年返済　ローン定数７.72％

④ ＮＯＩ率　　７５％

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44　17.50　20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13　15.44

返済割合(%)　   7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

ＣＦ利回り(%)　0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

ＣＦ(万円)　         77     232　  386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      －       －       －       －         －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06　13.90　15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42　11.81   13.90

返済割合(%)　  6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

ＣＦ利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

ＣＦ(万円)　        69    208　  347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10　1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27　10.50  12.36　

返済割合(%)　 6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

ＣＦ利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

ＣＦ(万円)　       62     185　  309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93　9.37　10.81  12.25　14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11　 9.19　 10.81

返済割合(%)　  5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

ＣＦ利回り(%)　0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

ＣＦ(万円)　         54     162　  270      378     541 

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り　12.25%

NOI利回り　12.25×0.75＝9.19%

返済割合

ﾛｰﾝ定数7.72%×融資比率70%＝5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%－返済割合5.40%＝3.79%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.79%＝379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%＝1.7

自己資金を３０%出しても返済期間１５年の場合、表面利回りは12.２5%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

２．まとめ

 １．返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

２．「物件の力」を表す「ＮＯＩ利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

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