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沼田市上原町の利根沼田文化会館前大型コインランドリー「クリーベスト沼田上原町店」の紹介

沼田市上原町の利根沼田文化会館前大型コインランドリー「クリーベスト沼田上原町店」

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近年、共働き世帯の増加等によりコインランドリーを利用する方が増えています。沼田市上原町にある大型コインランドリー「クリーンベスト沼田上原町店」について紹介します。

1.アクセス

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所在地

沼田市上原町1614-1

(利根沼田文化会館の西前、(株)丸井不動産の隣です)

2.洗濯乾燥機の台数と洗えるもの、洗えないもの、使い方

(洗濯乾燥機の台数と運転コース)

洗濯、乾燥まで洗濯物を入替なしで利用できます。

(中型機)   3台

運転コース  洗濯乾燥     4kg

       洗濯乾燥    10kg

       洗濯のみ     17kg

(大型機)   1台

運転コース  洗濯乾燥     7kg

       洗濯乾燥    16kg

       羽毛ふとん専用  シングル1枚

(主な洗えるもの) 

毛布、タオルケット、シーツ、夏掛け布団、こたつ布団、羽毛布団

(洗えないもの)  

めん綿の布団、かた綿の布団、ウール・シルク製品、座布団  

(適量)      

基本的には入るだけ洗えます。ただし、無理に押し込まないでください。

(洗濯・乾燥機の使い方)    

1.ドラム内を洗浄する場合は、洗濯物を入れる前に「ドラム洗浄」ボタンを押す。

2.洗濯物をドラムに入れる。

3.ドアを閉めロックする。

4.運転コースを選ぶ。

5.コインかICプリカで料金を支払う。

 ICプリカの場合は「カード利用」ボタンを押した後ICプリカを抜くのを忘れない。

6.運転中、ドアは空きません。

3.洗濯機の台数と洗えるもの、洗えないもの、使い方

(洗濯機の台数)

小型機   7㎏   3台

スニーカーランドリー 1台

(主な洗えるもの) 

毛布、タオルケット、シーツ、夏掛け布団、こたつ布団、羽毛布団

(洗えないもの)  

めん綿の布団、かた綿の布団、座布団  

(適量)      

基本的には入るだけ洗えます。ただし、無理に押し込まないでください。

(洗濯機の使い方)    

1.洗濯槽を洗浄する場合は、洗濯物を入れる前に「洗濯槽シャワー」ボタンを押す。

2.洗濯物を洗濯槽に入れる。

3.ふたを閉める。

4.コインかICプリカで料金を支払う。

 ICプリカの場合は「カード利用」ボタンを押した後ICプリカを抜くのを忘れない。

5.運転中、ふたはロックされ空きません。

6.脱水ランプが消えれば終了です。

3.乾燥機の台数と使い方

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(乾燥機の台数)

小型機  13㎏  6台

大型機  25㎏  4台

スニーカー乾燥機  1台

(適量)

乾燥機ドラム窓ガラスの半分以下。

(乾燥時間の目安)

毛 布  30~40分

下着類  20~30分

(乾燥機の使い方)

1.脱水済みの洗濯物を入れる。脱水していない洗濯物は入れないでください。

2.コインかICプリカで料金を支払う。

ICプリカの場合は乾燥時間にあわせ「カード利用」ボタンを乾燥時間分(100円単位)押すICプリカを抜くのを忘れない。

3.表示ランプがつき、運転を始めます。

4.表示ランプが消えれば終了です。

4.利用料金

(洗濯機乾燥機)

(中型機)

運転コース  洗濯乾燥     4kg        800円

       洗濯乾燥    10kg    1,000円

       洗濯のみ     17kg      800円

(大型機)

運転コース  洗濯乾燥     7kg          1,000円

       洗濯乾燥    16kg        1,200円

       羽毛ふとん専用  シングル1枚  1,500円

(洗濯機)

小型機        7㎏   300円

スニーカーランドリー 1足     200円

(乾燥機)

小型機  13㎏ 10分100円

大型機  25㎏  7分100円

スニーカー乾燥機 20分100円

(乾燥機用ソフター)

2個   100円

5.営業時間

6:00~23:00(年中無休)

6.当店の特徴

お湯で洗濯します。

洗剤は自動投入されます。

③ 洗濯から乾燥まで洗濯物を入替なしで利用できる「洗濯乾燥機」が4台あります。

「羽毛ふとん専用コース」もあります。

ICプリカでご利用のお客さまには10%ポイント還元しています。10,000円利用する(1,000ポイント貯まる)と貯まったポイントを還元出来て、1,000分無料で使えます。

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ICプリカ

ゆったりした駐車場が15台分(丸井不動産と共用分を含む)あります。

7.ご利用のお客さまへのお願い

衛生上、おしめペットの衣類油の付いた衣類等のご利用はお断りします。

 洗濯物は長時間放置しないでください。

  店内は禁煙です。喫煙は外の喫煙コーナでお願いします。

ペットの連れ込みはお断りします。

 衛生上、また他のお客様の迷惑になりますのでペットの店内への連れ込みはお断りします。

 

 

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横塚町の新婚カップルにおすすめな賃貸アパート、エクセレントA101(募集中)

沼田市横塚町の賃貸アパート、エクセレントA101

1.物件概要

所在地       沼田市横塚町1114-1

部屋№       A101号室

構 造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向 き       南

間取り       2LDK(洋6・洋6・LDK12)

面 積       50.78㎡

階 建       1階/2階建

築年月       1999年7月

駐車場       2台/世帯

交 通       JR上越線沼田駅  6,000m

      関越高速沼田IC  2,100m

施 工   積水ハウス

2.賃貸条件

契 約       普通借家契約(2年)

家 賃       53,000円

敷 金       なし

礼 金       なし

ルームクリーニング代   30,000円

家財総合保険   13,000円(2年)

仲介手数料      58,300円

駐車料金         2台分家賃に含む

初回保証料  26,500円

継続保証料  10,000円(2年目以降毎年)

契約時初期費用   174,300円

更 新 料   なし

更新事務手数料    新賃料の0.5ケ月+消費税

取引態様   仲介

入居可能日  10月上旬入居可能予定

3.間取り

4.主な設備と特徴

主な設備

・3ケ所(キッチン、風呂、洗髪洗面化粧台)給湯・テレビドアフォン ・洗髪洗面化粧台 ・風呂(追い炊き機能・シャワー付き) ・温水洗浄便座 ・エアコン2台 ・BS ・バルコニー ・居室照明 ・駐車場世帯2台

特徴

1.全室洋室で風呂にも窓があり通風、採光が良い間取りになっています。

2.2階床には100mmのALC(軽量気泡コンクリート)が敷いてあるので上下階の遮音性が高い構造になっています。

  また、隣の世帯とは階段を挟み、直接接するのは玄関と風呂だけで、部屋同士はお互い離れているので隣の音は殆ど聞こえません。

3.3ヶ所(キッチン、洗髪洗面化粧台、風呂)給湯で、風呂は追い炊き機能、シャワー付きです。

4.収納スヘ゜ースは全体で2間分の収納があります。

5.テレビドアフォン、エアコン2台、居室照明、温水洗浄便座が完備しています。

6.各部屋には色々な物が掛けられる化粧幕板が備え付けられていて便利です。

7.室内物干しが浴室に付いているので雨の日に助かります。

8.地デジ、BSは共聴設備済みです。

9.駐車場は各世帯2台付きです。

10.新婚カップル、子育て世代におすすめです。

5.室内写真

床構造

6.室内動画

7.パノラマ写真

8.周辺施設

コンビニ、ホームセンター、スーパ等大型の商業施設が近くにあり便利です。また、保育園も近くにあり子育て世代におすすめです。                                     ローソン沼田横塚町店 横塚保育園                      ローソン沼田横塚店240m                                             横塚保育園1,096m

カワチ薬品沼田東店 内田病院       カワチ薬品沼田東店1,549m                                           内田病院1,555m

ケーズデンキ カインズホーム沼田モール店                               ケーズデンキ1,667m                                      カインズホーム沼田モール店2,076m

ベイシア沼田モール店 ユニクロ                           ベイシア沼田モール店2,076m                                     ユニクロ2,824m

 

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下久屋町の単身者におすすめな一戸建て、パディー41号(募集中)

沼田市下久屋町の単身者におすすめな一戸建て賃貸アパート、パディー41号

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1.物件概要

所在地       沼田市下久屋町975-7

部屋No.     41号

構 造       木造

建物種別    アパート

向 き       南

間取り       3DK(洋6・洋6・洋4.5・DK6)

面 積       44.55㎡

階 建       1階/1階建

築年月       1988年1月

駐車場       2台/世帯

交 通       JR上越線沼田駅  5,520m

      関越高速沼田IC  1,700m

2.賃貸条件

契 約      普通借家契約(2年)

家 賃       39,000円

敷 金       なし

礼 金       なし

ルームクリーニング代  30,000円   

家財総合保険    13,000円(2年)

階 建       1階/1階建

仲介手数料       42,900円

駐車料金         1台分家賃に含む

初回保証料   20,000円

継続保証料   10,000円(2年目以降毎年)

契約時初期費用    144,900円

更新料     なし

更新事務手数料 新賃料の0.5ケ月+消費税

取引態様   仲介

入居可能日      10月中旬入居可能予定です。

3.間取り

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4.主な設備と特徴

主な設備

2ケ所給湯・風呂(追い炊き機能、シャワー付き)・温水洗浄便座・エアコン・居室照明・テラス・雨戸・駐車場2台

特徴

1.全室洋室の3DKの子育て世代向け間取りになっています。一戸建てなので隣や上下の音を気にしなくて済みます。

2.お風呂は追い炊き機能が付いているのでファミリーの方におすすめです。

3.各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で2間分の収納があります。

4.大きい窓には雨戸が付いているので安心です。

5.南側にテラスがあるので洗濯物をいっぱい干すことができます。また、タイヤ等も置くことができます。

6.駐車場は1台テラスの前に置くことができます。

5.室内写真

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6.室内動画

7.パノラマ写真

8.周辺施設

コンビニ、スーパー、ドラッグストアー、ホームセンター等が車で5~10分の距離にあります。沼田インターも1700mの距離にあり便利です。また、近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、回転すし等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート沼田久屋原町店 スーパーKoike

ファミリーマート沼田久屋原町店 300m                         スーパーKoike 500m

IMG_0842 カワチ薬品沼田東店

沼田インター 1700m                                                      カワチ 1700m

ベイシア沼田モール店 カインズホーム沼田モール店

ベイシア 2400m                                                 カインズホーム 2400m

 

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栄町のカップル向け賃貸アパート、アルモニーB102号室が空きます。

  • 追い炊き給湯設備、エアコン、温水洗浄盆座、浴室乾燥機、洗髪洗面化粧台、テレビドアフォン等の設備が完備しています。
  • 近くにスーパー、コンビニ、ドラッグストア等あり便利です。
  • 新婚カップルにおすすめな賃貸アパートです。
  • 10月中旬入居可能予定です。
  • 詳しい物件情報は こちら

 

 

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高橋場町の単身者向け賃貸アパート、サンセールB202号室が空きます。

  • エアコン、追い炊き給湯設備、温水洗浄便座、テレビドアフォン、居室照明等の設備が完備しています。
  • また、室内はきれれいにリフォームされています。
  • 単身者におすすめな賃貸アパート(ハイツ)です。
  • 10月下旬入居可能予定です。
  • 詳しい物件情報は こちら

 

 

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高橋場町の単身者におすすめなハイツ、サンセールB202(募集中)

沼田市高橋場町の賃貸アパート、サンセールB202

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1.物件概要

所在地      沼田市髙橋場町4922

部屋No.    B202号室

構 造      木造

建物種別   アパート

向 き      南

間取り     2DK(洋6・洋6・DK6)

面 積      39.66㎡

階 建      2階/2階建

築年月      1979年 6月

駐車場      1台/世帯

交 通      JR上越線沼田駅  徒歩42分

     関越高速沼田IC  1,400m

2.賃貸条件

契 約      再契約型定期借家契約(2年)

家 賃      35,000円

敷 金      なし

礼 金      なし

ルームクリーニング代   20,000円

家財総合保険   13,000円(2年)

仲介手数料      38,500円

駐車料金       1台分家賃に含む

初回保証料  20,000円

継続保証料(毎年) 10,000円

契約時初期費用   126,500円

更 新 料   なし

更新事務手数料    新賃料の0.5ケ月+消費税

取引態様  仲介

入居可能日  10月下旬入居可能予定

3.間取り

サンセールB102と202

4.主な設備と特徴

主な設備

2ケ所給湯・風呂(追い炊き機能、シャワー付き)・温水洗浄便座・エアコン・テレビドアフォン・居室照明・下駄箱、駐車場1台

特徴

1.全室洋室の2DKの単身者向け間取りになっています。築年数はいっていますが綺麗にリフォームされているので中は非常にきれいです。

2.お風呂は追い炊き機能とシャワーが付いているのでおすすめです。

3.各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で2間分の収納があります。

4.テレビドアフォンが付いているので顔を見て話ができるので安心です。

5.エアコン、トイレは温水洗浄便座が付いているので快適です。

6.駐車場は1台付きです。

5.室内写真

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6.室内動画

7.パノラマ写真

8.周辺施設

環状線沿いにあり、コンビニ、スーパー、ホームセンター、ユニクロ等生活利便施設が約1㎞の範囲にあり大変便利です。沼田インターへも1,400mの距離にあり便利です。

ミニストップ沼田北小前店 サンモール桜町店

ミニストップ沼田北小前店400m                                      サンモール500m

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カインズホーム506m                                                   ユニクロ 852m

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沼田インター 1,400m                                            ビバタウン1,573m

 

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横塚町のカップル向け賃貸アパート、エクセレントA101号室が空きます。

  • エアコン2台、追い炊き給湯設備、3ケ所給湯、居室照明、BS、駐車場2台等が完備しています。
  • 新婚カップルにおすすめな賃貸アパート(ハイツ)です。
  • 10月上旬入居可能予定です。
  • 詳しい物件情報は こちら

 

 

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下久屋町の単身者におすすめなワンルーム、グランディールA202号室(募集中)

沼田市下久屋町の賃貸アパート、グランディールA202号室

1.物件概要

所在地       沼田市下久屋町975-10

部屋№       A202号室

構 造       木造

建物種別    アパート

向 き       南

間取り       1K(洋7.5・K2.3)

面 積       22.31㎡

階 建       2階/2階建

築年月       1993年1月

駐車場       1台/世帯

交 通       JR上越線沼田駅  5,440m

2.賃貸条件

契 約        普通借家契約(2年)

家 賃        30,000円

敷 金        なし

礼 金        なし

ルームクリーニング代    20,000円

家財総合保険    13,000円(2年)

仲介手数料       33,000円

駐車料金         1台分家賃に含む

初回保証料    20,000円

継続保証料(毎年)  10,000円

契約時初期費用  116,000円

更新事務手数料    新賃料の0.5ケ月+消費税

駐車料金          1台分家賃に含む

取引態様      仲介

入居可能日   即入居可

3.間取り

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4.主な設備と特徴

主な設備

・2ケ所給湯(キッチン、風呂) ・テレビドアフォン ・洗面化粧台 ・温水洗浄便座 ・エアコン ・下駄箱 ・居室照明 ・インターネットマンションタイプ利用可 ・駐車場世帯1台

特徴

1.部屋の広さは7.5畳あります。

2.収納スヘ゜ースは1間の幅で床から天井まであります。

3.玄関にはテレビドアフォンが付いているので安心です。

4.洗濯物は晴れた日はベランダに干せますが、浴室に室内物干しが付いていているので、外出している時や雨の日に干せ るので助かります。

5.キッチンと風呂の2ケ所でお湯が出ます。

6.インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

5.室内写真

6.室内動画

7.パノラマ写真

8.周辺施設

車で5分以内位の範囲にコンビニ、スーパー、ドッラッグストアー、ホームセンター等あり便利です。また、近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉屋、とんかつ屋、すし屋等がたくさんあり単身者には助かります。

ファミリーマート沼田久屋原町店 スーパーKoike

ファミリーマート沼田久屋原町店 300m          スーパーKoike 600m

IMG_0918 カワチ薬品沼田東店

セブンイレブン沼田上久屋町店 1,000m                                     カワチ 1,700m

ベイシア沼田モール店 カインズホーム沼田モール店

ベイシア 2,600m                                                   カインズホーム 2,600m

 

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不動産投資分析基礎講座

不動産投資分析基礎講座

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不動産投資分析基礎講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの?

3.各種不動産投資指標の検証

4.物件購入コストの計算のしかた

1.キャッシュフロー・ツリーて何?

   賃貸アパート経営の出発点は「投資判断」にあるといえます。新築の場合であれ、リフォームの場合であれ「投資」という側面から分析する必要があります。その際、出発点となるのが「キャッシュフローツリー」です。キャッシュフロー・ツリーとは賃貸アパート経営において、「どれだけのお金が入り」「どのような損失があり」「どれだけのコストがかかり」「借り入れの返済をする」と、「どれだけのキャッシュ(現金)が残ったか」お金の流れを表すものです。そして、これらの投資指標は「リスクを計る物差し」となり、不動産投資による破綻を防ぐ安全弁、羅針盤の役割を果たしてくれます。では、その中身について解説します。

(1) キャッシュフロー・ツリーの構造

キャッシュフロー・ツリーの構造は次のようになっています。

 総潜在賃料収入     (PRI)

+△賃料差異

△空室損

△賃料未回収損                        

⑤   実効賃料収入(➀+-②-③-④)  (ERI)

 その他の収入                        

⑦ 総営業収入(⑤+⑥)     (GOI)

△運営コスト                            

⑨ 営業純利益(⑦-⑧)     (NOI)

△年間借入金返済(ADS)       

⑪  キャッシュフロー(税引前)(⑨-⑩)(CF)

 

総潜在賃料収入(PRI)

この賃料で募集できると想定した賃料で稼動率100%の賃料合計です。たとえば、賃料10万円の部屋が10世帯の場合、月間100万円、年間1,200万円の総潜在賃料収入があるといいます。

+△賃料差異

賃料の合計を100万円で査定して募集したけれど、実際には95万円でしか決まらなかった場合、この5万円の賃料差異を「未達成損」といいます。逆に、時間がかかってもいいから想定よりも高い家賃で募集して105万円で決まった場合、この5万円を「上積み差異」といいます。

△空室損

入居者が退去して、次ぎの入居者が決まるまでの空室による賃料収入の損失分です。

△賃料未回収損

賃料の滞納により回収出来ない賃料賃料未回収損です。入居促進のために行うフリーレントも賃料未回収損に含まれます。

実効賃料収入(➀+-②-③-④)(ERI)

➀総潜在賃料収入から②賃料差異③空室損④賃料未回収損を引いたものが実効賃料収入」です。

⑥その他の収入

その物件に関連して、オーナーが賃料以外に得る収入です。たとえば、(1)駐車場収入、(2)自動販売機収入、(3)看板収入等があります。

総営業収入(⑤+⑥)(GOI)

⑤実効賃料収入⑥その他の収入をたしたものが「総営業収入」です。

⑧△運営コスト

物件の運営に必要な共用電気代、修繕費、定期設備点検管理費用、管理会社に支払う管理料、固定資産税、保険料等のすべての経費です。

営業純利益(⑦-⑧)(NOI)

⑦総営業収入から⑧運営コストを引いたものが営業純利益」です。年間の手取り賃料収入で「ネット収入」、「実質収入」ともいいます。物件の収益性は「NOI」で計ることができるので一番重要な指標です。

⑩年間借入金返済(ADS)

借入金の年間に返済する金額をいいます。借入金年間返済額は「借入金額」「金利」「返済年数」で決まります。

⑪キャッシュフロー(税引前)(⑨-⑩)(CF)

⑨営業純利益から⑩年間借入金返済を引くと「キャッシュフロー(税引前)」がでます。

【 まとめ】

① 賃料の査定から始まって、年間のキャッシュフローまでのお金の流れを把握し、各項目を予測・計算し収支計画を立てることが大切です。

② キャシュフローツリーは⑨の営業純利益(NOI)までは物件により決まり、オーナーによって変わりません。それに対して、⑩の年間借入金返済から⑪キャッシュフローまではオーナーによって変わります。自己資金の多寡」「ローンの額」「金利」「返済年数」により年間借入金返済が変わってきます。

 

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの?

「この物件は利回り10%だからいい物件だ」とか「利回りが5%しかない」などと「利回り」という言葉を使います。利回りといっても色々な利回りがあります。それぞれの利回りの中身について見ていきましょう。

 

(1) 表面利回り・NOI利回り

物件Aを例に解説します。条件は下記のとおりとします。

                (物件A)

購入総コスト             1億円

自己資金       1,000万円

借入金          9,000万円

ローン条件                      金利2%

返済期間30年

総潜在賃料収入       1,000万円

営業純利益(NOI)率      70%

物件Aのキャッシュフロー・ツリーは次のようになります。

           (物件Aの収支)

総潜在賃料収入      1,000万円

営業純利益(NOI)     700万円

年間借入金返済     △ 400万円

キャッシュフロー    300万円

 

「表面利回り」

想定する家賃収入の最大値、満室の場合の総潜在賃料収入購入総コストで割ったものです。

物件Aの場合の表面利回り

表面利回り

=総潜在賃料収入÷総購入コスト

=1,000万円 ÷   1億円

10%になります。

 

「NOI利回り」

想定する家賃収入の最大値、総潜在賃料収入から空室損失滞納家賃未回収分運営費等を控除した営業純利益(NOI)購入総コストで割ったものです。別名「実質利回り」ともいいます。

物件Aの場合のNOI利回り

NOI利回り

営業純利益(NOI)÷総購入コスト

=700円 ÷ 1億円

7% になります。

 賃貸アパート、マンションでは「空室損失」や「運営コスト」等の控除額は「総潜在賃料収入」の20~30%あります。つまり、総潜在賃料収入に対するNOI率は70~80%ということになります。

【 まとめ】

①  賃貸アパート、マンションの入居募集において現在の入居者が退去したら現在の家賃では入居が決まらない場合がよくあります。不動産投資において、その物件の現在の正しい賃料を把握することは重要です。

②  また、物件により空室損や運営コストが異なります。表面利回りが高くてもNOI利回りが低い場合があります。表面利回りに惑わされず、NOI(営業純利益)利回りを正しく把握、推測することが重要です。

 

(2) 返済倍数(借入金償還余裕率)(DCR)

不動産投資のリスクを計る物差しとして、収入と返済のバランスを見る指標に「返済倍数」があります。「借入金償還余裕率」ともいいます。「返済倍数」は次の式で表されます。

返済倍数(DCR)

営業純利益(NOI)÷年間借入金返済額(ADS)

物件Aの場合は、営業純利益(NOI)が700万円で年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、

返済倍数(借入金償還余裕率)

700万円÷400万円=1.75です。

借入金返済額を1とした場合、その1.75倍の返済原資があることを表します。

この数値は大きければ大きいほど安全な投資といえます。一般的に、住居系の場合は1.5~1.7は欲しいところです。

この数値が下がる要因としては次の場合が考えられます。

➀ 賃料収入が下がる(賃料そのものが下がる、入居率が下がり賃料収入が下がる)。

② 金利が上昇して借入金返済額が増える。

③ 運営経費が増加する。

将来のことは不確定な部分がありますが、➀、②、③が同時にくることがあるかもしれません。投資する時にはこの返済倍数(借入金償還余裕率)を計算し、投資の安全性をを慎重に検討しましょう。

 

(3) 自己資金利回り(CCR)

投資した自己資金がどれくらいの利回りでまわっているか表す自己資金利回りは「投資した自己資金」に対して「いくらのキャッシュフロー」が生まれたかを表します。次の式で表されます。

自己資金利回り(CCR)

=キャッシュフロー÷自己資金

物件Aの場合は、キャッシュフローは営業純利益(NOI)が700万円、年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、(700万円-400万円) =300万円です。

自己資金1,000万円出していますから

自己資金利回り(CCR)

=300万円÷1,000万円

30%

 

(4) レバレッジ効果

物件ANOI利回り(全額自己資金で購入した場合)は700万円÷1億円=7%(自己資金利回り)ですが、

ローン(9,000万円)を組むことによって、出した自己資金1,000万円の自己資金利回りは30%に跳ね上がりました。

これを「レバレッジがきいた」といいます。

物件Aを1億円全額自己資金で買うと700万円のキャッシュフローしか生み出されません。

しかし、仮に物件A(自己資金1,000円、借入金9,000万円)と同じような物件を10棟買って、9億円(9,000万円×10棟)のローンを組めば、1億円(1,000万円×10棟)の自己資金に対して3,000万円のキャシュフローが生まれます。

自己資金利回り30%です。

しかし、これは9億円という借入金をするリスクをとった結果生まれたものです。

 

(5) 自己資金回収(ペイバック)

「ペイバック」投資した自己資金が何年で回収できるかという指標です。

ペイバック

自己資金÷キャッシュフロー

物件Aに当てはめると、自己資金1,000万円、キャッシュフロー300万円なので

ペイバック

=1,000万円÷300万円

3.33年

投資した1,000万円が3.33年で回収できることを表しています。

【まとめ】

① NOI利回りは「物件の力」そのものを表しています。しかし、自己資金利回りは「自己資金の額」や借入金の「金利」「融資期間」によって変わるので、その人によって変わる利回りです。

② 自己資金利回りは分母の自己資金を少なくすればするほど、高利回りになります。そのため、この数字だけで投資判断するのでなく、「NOI利回りとセットで見なければいけない」投資指標といえます。

(6) 年間借入金返済(ADS)を決める3要素

年間借入金返済(ADS)を決める要素には次の3つがあります。

金利

返済期間

借入金額

この3要素と返済額との関係は

金利が上がると

→ 返済額は → 上がる

返済期間が長くなると

→ 返済額は → 下がる

借入金額が大きくなると

→ 返済額は → 上がる

そして、借入金返済額の内訳は「借入元本の返済」「支払い金利」です。

 

(7) 元利均等払いと元金均等払い

「年間借入金返済」の支払い方法には「元利均等払い」「元金均等払い」があります。

「元利均等払い」は元金と利息を含めた毎月の返済額が同じになるように返済する方法です。毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、一般的にはこの方法が採用されています。

「元金均等払い」は借入金額を支払い回数で割った金額を均等に返済していく方法です。毎月返済する元金は一定ですが、利息分は元金が徐々に減っていくので、その都度減っていきます。「元利均等払い」より利息として払う金額は少なく済み、毎月の支払い額も徐々に少なくなります。しかし、当初の毎月支払い額は大きくなります。

(8) ローン定数て何?

ローン定数とは借入金額に対する年間借入金返済額割合をいいます。

ローン定数(K%)

年間借入金返済額(ADS)÷借入金額(Loan)

事例Aの場合、借入金額9,000円、金利2%、融資期間30年で、年間返済額は約400万円なので

ローン定数は

400万円÷9,000万円

4.44% になります。

同じローン条件であれば、

1億円借りた場合

年間借入金返済額

=1億円×4.44%

444万円

5,000万円借りた場合

年間借入金返済額

=5,000万円×4.44%

=222万円

ローン定数

借りる側から見ると、資金の「調達コスト」という見方ができます。

貸す側から見れば「貸した資金の利回り」という見方ができます。

 

(9) キャッシュフロー利回りと返済倍数

キャッシュフロー利回りとは、「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表す指標です。

式で表すと次のようになります。

キャッシュフロー利回り

NOI利回り返済割合(K%×LTV)

 

返済割合(K%×LTV)  

年間返済額(ADS)÷購入総コスト

ローン定数(K%) ×LTV(融資比率) 

 

LTV(融資比率)

Loan÷Value

借入金額÷購入総コスト

事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、全額借り入れした場合、LTV=100%)、計算すると

キャッシュフロー利回り

NOI利回り返済割合(K%×LTV)

=700万円/1億円-444万円(4.44%×100%)/1億円

=256万円/1億円

2.56%

 

事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、9,000万円借り入れ1,000万円自己資金、LTV=90%)、計算すると

 

キャッシュフロー利回り

NOI利回り返済割合(K%×LTV)

=700万円/1億円-400万円(4.44%×90%)/1億円

=300万円/1億円

3.00%

自己資金10%(1,000万円)を入れたことにより、キャッシュフロー利回りは2.56% → 3.00%上昇しました。

キャッシュフロー利回りNOI利回り返済割合)で計算します。

それに対して、返済倍数は(NOI利回り÷返済割合)で計算します。

返済倍数をキャッシュフロー利回りと同じように分母を購入総コストで表すと次のようになります。

返済倍数

=NOI利回り÷返済割合

=NOI/購入総コスト÷年間返済額(ADS)/購入総コスト

=700万円/1億円÷400万円/1億円

=7%÷4%

1.75

どちらも営業純利益(NOI)年間借入金返済額(ADS)バランスを見る指標です。

 

【まとめ】

① キャッシュフロー利回りは「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表し、新築の賃貸アパートの場合、最低2%以上、リニューアルの場合4%以上欲しいところです。

② キャッシュフロー利回りは(NOI利回り返済割合)で計算します。それに対して、返済倍数は(NOI利回り÷返済割合)で計算します。どちらも営業純利益(NOI)年間借入金返済額(ADS)バランスを見る指標です。

 

3.各種不動産投資指標の検証

 投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、CF利回り、CF、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

 

(1) 下記の事例Aの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト  1億円

(2) 金利    2%

(3) 30年返済 ローン定数4.44%

(4) NOI率  75%

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

CF利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

CF(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     -      -       -      -      -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)    4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

CF利回り(%) 0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

CF(万円)         40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30  1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

 

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 5.20  6.15 7.10   8.04 9.46

NOI利回り(%) 3.90  4.61   5.32 6.03 7.10

返済割合(%)    3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

CF利回り(%) 0.35  1.06   1.77   2.48   3.55

CF(万円)        35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30 1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74

 

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%) 4.55 5.38 6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%) 3.42    4.04   4.66   5.28   6.21

返済割合(%)    3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

CF利回り(%) 0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

CF(万円)         31      93   155    217     310

返済倍数(DCR)  1.10  1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

 

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 8.8%

NOI利回り 8.88×0.75=6.66%

返済割合

ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%-返済割合4.44%=2.22%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り2.22%=222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%=1.5

 

(融資比率  70% 自己資金  30%の場合)

表面利回り 6.21%

NOI利回り 6.21×0.75=4.66%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率70%=3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%-返済割合3.10%=1.55%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り1.55%=155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%=1.5

自己資金利回り

キャッシュフロー155万円÷自己資金3,000万円=5.17%

【まとめ】

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額1億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

 

(3) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 10.06%

NOI利回り 10.06×0.75=7.55%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%-返済割合4.44%=3.11%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.11%=311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%=1.7

【まとめ】

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

 

(4)(返済年数15年の場合)

➀ 総コスト  1億円

② 金利    2%

15年返済 ローン定数7.72%

④ NOI率  75%

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44 17.50 20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13 15.44

返済割合(%)    7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

CF利回り(%) 0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

CF(万円)          77     232   386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      -       -       -       -         -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06 13.90 15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42 11.81   13.90

返済割合(%)   6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

CF利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

CF(万円)         69    208   347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10 1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

 

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27 10.50  12.36

返済割合(%)  6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

CF利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

CF(万円)        62     185   309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

 

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93 9.37 10.81  12.25 14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11  9.19  10.81

返済割合(%)   5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

CF利回り(%) 0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

CF(万円)          54     162   270      378     541

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

(5) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り 12.25%

NOI利回り 12.25×0.75=9.19%

返済割合

ローン定数7.72%×融資比率70%=5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%-返済割合5.40%=3.79%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.79%=379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%=1.7

自己資金を30%出しても返済期間15年の場合、表面利回りは12.25%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

【まとめ】

① 返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

②「物件の力」を表す「NOI利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

 

4.物件購入コストの計算の仕方

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、1.新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。2.リニューアルする場合のコストの計算のしかた。3.中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

(1).返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

 

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

該当物件のNOIを調べる。または、査定する。

ローン条件(金利、返済年数からローン定数(K%)をだす、調べる

自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5~1.7以上)

を決めます。

次の式に➀~④を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

(例えば)

NOI640万円

ローン条件は

・金利2%

・返済期間30年

ローン定数4.44% 

・自己資金10%(融資比率LTV90%

返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

 

コスト = 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

= 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

= 640万円 ÷ 6.41%

1億円 

1億円までかけてよい計算になます。

 

(2) リニューアルコストの計算のしかた

(事例B)

物件Bは築20年、8世帯、現在空室が3世帯、5万円で募集していますが建物設備が陳腐化し6ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、1世帯当たり150万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は7万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

 

リニューアル工事のNOI利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(7万円-5万円=2万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

NOI利回り

=(7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月/450万円

=57.6万円/450万円

12.8%

 

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルNOI 

= (7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月

57.6万円

リニューアルコスト450万円を、

金利2%、15年ローンで借り入れた場合

年間返済額 = 月額返済額29,000円 × 12ケ月

= 34.8万円

返済倍数(DCR)  = 57.6万円 ÷ 34.8万円

          = 1.65

 

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Bで

 NOIが57.6万円

 ローン条件

金利2% 15年返済(ローン定数 7.72%)

 全額借入

 返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト = リニューアルNOI ÷ (K% × LTV × DCR)

= 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

= 57.6万円 ÷ 11.58%

497万円

497万円までかけていい計算になります。

 

(3) 中古物件購入価格の計算のしかた

中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀~⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

 どの程度のリニューアルをする必要があるか

 そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

 そのリニューアルをするのにいくらかかるか(リニューアルコスト)

④ 融資条件を調べる(ローン定数K%  融資比率LTV)

 希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②~⑤を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

尚、総コスト = 不動産購入コスト + 購入後のリニューアルコストになります。

 

【まとめ】

今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は5年、10年と続くものです。20年、30年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の5年後、10年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

 

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賃貸アパート空室対策の進め方

賃貸アパート空室対策の進め方 イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。

 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.賃料の適正化

(1) 賃料は相場で決まる

賃料相場

① 物件の賃料は周辺環境等の立地条件、物件の構造・間取り、専有面積、設備・仕様、セキュリティー、建物の外観、道路の接道状況、駐車場の有無等色々な要素により決まります。

②そして、数年前までは入居者は平均4社の不動産会社を訪問し、7件の物件を見学し、1ケ月かけて決めていました。

③しかし、最近は(株)リクルート住まいカンパニーが2017年9月15日に発表した「2016年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によれば、部屋探しの際「不動産会社への訪問数平均1.6店舗」、部屋探しの際見学した物件数平均3.1件」、「部屋探し開始から契約するまでの期間平均18.7日」と以前に比べるといずれも短くなっています。

④インターネットの普及により、入居者は物件情報を家にいながら簡単に集めることができるようになりました。来店する前に多くの物件を比較検討し希望条件に合った割安感のある物件に絞って来店します。従って、家賃は相場で決まります。近隣の同等の物件より家賃が高いとなかなか決まりません。

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⑤ただし、例外があります。法人契約です。法人契約の場合、「予算○万円以内ならいい」と予算内であれば少々家賃が割高でも決まる場合もあります。ただ、個人契約がほとんどなので適正な家賃設定をしなければいけません。

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(2) 家賃を下げても早く決めたうが得か?

空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。

①家賃6万円 空室率(稼動率ベース)10% 解約率25% 戸数10戸の場合

平均空室日数

=(365日×空室率)÷解約率

=(365日×10%)÷25%

=146日(約5ケ月)/戸

②家賃6万円 空室率(稼動率ベース)2% 解約率25% 戸数10戸の場合

平均空室日数

=(365日×空室率)÷解約率

=(365日×2%)÷25%

=29.2日(約1ケ月)/戸

平均居住月数

=(100%/解約率×12ケ月)-平均空室月数

=(100%÷25%×12ケ月)-1ケ月

47ケ月

③空室率10%と2%の物件の空室期間の差は

4ケ月(5ケ月-1ケ月)

家賃収入の差は

6万円×4ケ月=24万円

月当たりの差は

24万円÷47ケ月=5,106円/月

 

家賃を5,000円下げ55,000円にしても、空室期間が1ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり4ケ月間の収入も減るので4,706円の値下げをした場合)

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解約率と平均居住期間から逆算すると家賃はいくら値下げできるの?

 (3) まとめ

① 本来は家賃を下げずに物件に付加価値を付けるなり、陳腐化している部分があればそれを改善し「物件の力」を高め、家賃を下げずに空室を埋めるのが理想です。

② しかし、費用もかかるので難しい場合は、下げられる下げ幅を計算し適正な家賃設定にして早期に空室を埋めることが結果として良い賃貸経営になります。

 

2.賃料以外の募集条件の見直し

賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。

具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。

➀ フリーレント

② 礼金・敷金の割引                     

③ ペット可                                                   

④ キャンペーン割引                                               

⑤ 家具・家電付き                                                

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

➀ フリーレント

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フリーレントとは入居後の一定期間(1~2ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。

② 礼金・敷金の割引

礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。

③ ペット可

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「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。

④ キャンペーン割引

半年から1年又は、翌年3月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。

⑤ 家具・家電付き

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ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。

その他

沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯1台。1LDK、2LDKの場合は世帯2台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。

2.まとめ

どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。

 

3 間取り

(1) 間取りの見直し

入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は2DK、3DKというタイプの違いだけでなく、「部屋数」「専有面積」「使い勝手」「各部屋の大きさのバランス」「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて2DK、3DKが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。

➀ 大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナーなどが収まる広いリビング

収納力

(2) おすすめ間取り変更例

2DK変更例

代表的な2DKは「6畳+6畳+DK6畳+収納1.5畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は19.5畳です。この間取りの中で

DK6畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。

6畳の部屋では「大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。

ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。

(代表的な2DK)

和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納1.5畳=合計19.5畳

(入居者に好まれる間取り)

洋室4.5畳+LDK12畳+収納3畳=合計19.5畳

3DK変更例

(代表的な3DK)

和室4.5畳+和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納2畳=合計24畳

(入居者に好まれる間取り)

洋室4.5畳+洋室6畳+LDK12畳+収納2畳=合計24畳

2LDK変更例

2LDKタイプを希望する入居者は新婚、DINKS(共働き、子供なし、)、同棲等の「2人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、2部屋目を小さくしDEN(書斎・小さい私室)にし、その分LDKを広くしたほうが入居者に喜ばれます。

(よくある2LDK)

洋室6畳+洋室6畳+LDK10畳=合計22畳(収納を除く)

(入居者に好まれる間取り)

洋室6畳+DEN(書斎・小さい私室)3畳+LDK13畳=合計22畳(収納を除く)

(3) まとめ

入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。

 

4 外観・外構

(1) 見た目の第一印象で借りるか判断される

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築23年外壁塗装後

建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築15年から20年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。

また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。

(2) 物件名も重要

 物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。

 

5 設備・仕様

(1) 付いていて当たり前の設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ テレビドアフォン

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・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

② 温水洗浄便座

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・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

③ エアコン(新品または新しめ)

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・ひと目でわかる

・新しいエアコンですね

④ 居室照明(LED)

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・照明付いているんですね。

・LEDですか?いいですね。

・電気代がやすくて、交換しなくていい。

⑤ 洗髪洗面化粧台

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・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

(ファミリー向け物件)

➀ 追い炊き機能

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・ファミリー世帯には必須

・追い炊きないなら、違う物件で・・・

② 洗髪洗面化粧台

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・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

③ テレビドアフォン

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・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

④ 温水洗浄便座

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・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

上記の設備は付いてて当たり前の設備です。付いていない物件は入居者の部屋選びの対象から外されます。付いていない設備がある場合は付けましょう。

(2) 入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)

② 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)

・良い洗濯機を外に置きたくない

③ 風呂が3点ユニット

・お風呂と一緒だと足が濡れますよね

・どうやって掃除するの

④ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

⑤ エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか?

(ファミリー向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)]

② エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか?]

③ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

④ 和室がある

・古そう、和室は好みじゃない

 上記の設備は入居者から嫌われる設備です。該当する項目のある物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は改善しましょう。

・和式の水洗トイレ → 洋式水洗トイレ

・古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)

・和室 → 洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換

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(3) 入居者に喜ばれる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ インターネット無料

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・不動の人気設備ランキング第1位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 浴室乾燥機

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・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!

③ 宅配ボックス

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・単身者のアマゾン世代が急増中

④ ホスクリーン(室内物干し)

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・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気

・費用対効果か高い

(ファミリー向け物件)

➀ インターネット無料

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・不動の人気設備ランキング第1位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 2台目エアコン

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・居間だけでなく他の部屋も快適

③ 居室照明

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・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)

④ 浴室乾燥機

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・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!

⑤ 洗髪洗面化粧台

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・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

⑥ 宅配ボックス

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・単身者のアマゾン世代が急増中

⑦ ホスクリーン(室内物干し)

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・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気。

・費用対効果か高い

 上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。

インターネット無料は新築物件で増えてきました。単身者向け物件、ファミリー向け物件とも入居者に喜ばれます。
2台目エアコンはファミリータイプの物件では付いていると喜ばれます。
宅配ボックスは共働き世帯が増える中でニーズの高まっている設備です。2ボックス~6ボックスの独立型の宅配ボックスが市販されています。
ホスクリーン(室内物干し)は単身主向け物件、ファミリー向け物件とも、日中仕事で留守の世帯が多いので喜ばれます。費用もあまりかからず設置できます。

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(4) まとめ

新築物件も10年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。

① 付いてて当たり前の設備・仕様で付いていない設備、仕様がある場合は早急に付けましょう。

② 入居者に嫌われる設備・仕様がある場合には早急に改善しましょう。水周りの清潔感に注意しましょう。

③ 入居者に喜ばれる設備・仕様については個々の物件の状況により、出来る設備、仕様から導入しましょう。できるだけ現在の新築物件の設備、仕様に近づけ、「物件の力」を付けて、値下げをしないで空室対策を進めましょう。

 

6 ソフトコンテンツ

ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

(1) ペット可

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ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、1989年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは1%でした。それが2007年には87%になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。

ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。

1.既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。

2.ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。

3.犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。

4.ハウスクリーニング代を契約時にもらう。

5.退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

(2) シェアハウス

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古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

(3) 家庭菜園付き

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家庭菜園が出来る畑を1区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

(4) コンセプトアパートメント

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最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。

例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

 

7 オンリーワン(差別化)戦略

(1) オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も2つの考え方があります。

➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。

➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。

②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方。

②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。

ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」「外観」「設備・仕様」「内装の色」「募集条件」等何でもよいのです。

(2) オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い

・バルコニーが広い

・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き

・屋根付き駐車場

内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可

・家庭菜園付き

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以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

 

8 現場管理(清掃・巡回)

(1) 物件をきれいに保つ

⑦

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

 定期巡回、清掃の注意点

1.月に1~2回巡回、清掃を行う。

2.敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

3.共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

4.ゴミ出し場所の清掃を行う。

5.郵便受けの清掃を行う。

6.植栽がある場合は植栽の管理を行う。

7.長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

9 テナントリテンション(解約の抑止)

(1) 長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

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入居者が退去すると

次の入居者が決まるまでの空室期間の発生

リフォーム費用の発生

家賃が下落するリスクの発生

客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生

する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。

長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。

アパート経営的には「長く入居してもらうこと」「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。

例えば、入居者が退去後、2ケ月で次の入居者が決まった場合、

(入居期間2年(24ケ月)の場合)

稼働率 92.3%

(入居期間6年(72ケ月)の場合)

稼働率 97.3%

入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

(2) 入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由

なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地

物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度

問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス

問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応

問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか

薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止(取りやめ)

どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ-ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。

例えば、

(1)エアコンの定期クリーニング

(2)古いエアコンの交換工事

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(3)追い炊き給湯設備への交換工事 等。

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