投稿者「管理者丸井不動産」のアーカイブ

沼田市下久屋町の一戸建て賃貸アパート、サンフラワー9号の物件情報を掲載しました。

沼田市下久屋町の一戸建て賃貸アパート、サンフラワー9号の物件情報を掲載しました。

  • 敷金、礼金なし
  • 日当たり良好です。
  • 全室洋室で、エアコン、追い炊き給湯設備、温水洗浄便座、居室照明、テラス等の設備が完備しています。また、室内はきれれいにリフォームされています。
  • 子育て世代におすすめの一戸建ての賃貸アパートです。
  • 詳しい物件情報は こちら

 

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沼田市下久屋町の一戸建て賃貸アパート、パディー16号の物件情報を掲載しました。

沼田市下久屋町の一戸建て賃貸アパート、パディー16号の物件情報を掲載しました。

  • 敷金、礼金なし
  • 日当たり良好です。
  • 全室洋室で、エアコン、追い炊き給湯設備、温水洗浄便座、居室照明、テラス等の設備が完備しています。また、室内はきれれいにリフォームされています。
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沼田市上原町の新婚カップル向け賃貸アパート、ラ・ボーレB201号室の物件情報を掲載しました。

沼田市上原町の新婚カップル向け賃貸アパート、ラ・ボーレB201号室の物件情報を掲載しました。

  • 敷金、礼金,更新料なし。
  • 追い炊き給湯設備、エアコン、テレビドアフォン、浴室乾燥機等の設備が完備しています。大型ショッピングセンター、そのた色々な施設が近くにあり便利です。
  • 新婚カップルにおすすめの賃貸アパート(ハイツ)です。
  • 詳しい物件情報は こちら

 

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第2回 賃貸経営応援セミナー12月22日開催のご案内

第2回 賃貸経営応援セミナー12月22日開催のご案内

 かつて賃貸物件は「建てれば埋まる」時代でした。しかし、近年、賃貸経営は難しい時代になってきました。募集の仕方、費用のかけ方、物件の維持管理の仕方、不動産会社(管理会社)との役割分担の考え方が変わってきています。10年後も成功し収益を出し続ける賃貸経営をしていただくために、最新の賃貸経営手法を全3回シリーズでお伝えするセミナーの第1回を下記の内容で開催しました。

第1回セミナー”対策編”まとめ

①賃貸経営収益最大化の肝は「早く」入居させる。「長く」入居させること。

②ネットでの部屋探しへの対策は、まずは「検索され絞られても残る物件する」こと

③今の入居者のニーズは、「あって当たり前の実家仕様の設備・サービス」

欠点はあるもの、「まずはそれを把握し、その他の要素でカバー(対策)しなければならない」

そして、今回、第2回を下記の内容で開催します。現場ですぐにご活用いただける幅広い情報をお伝えします。

第2回/3回 賃貸経営応援セミナー

日時

令和  元年12月22日(日)13:00~16:00

会場

(株) 丸井不動産セミナールーム

沼田市上原町1615-1(利根沼田文化会館前)

講師  

(株)丸井不動産

代表取締役 永井英夫

内容  

(1) 知らないと損をする!“最新の決まる・決まらない”設備事情

(2) 身近なオーナーから学ぶ実践事例

(3) 税とうまく付き合う不動産経営法

(4) 変わるオーナーと不動産会社・管理会社の役割

参加費 

無料

定員  

8名(予約制)

申し込み方法 

「セミナー申し込みフォーム」からお申し込みください。

電話での申し込みは 

0278-25-8433(定休日 水曜日)

セミナー申し込みフォーム

件名
※件名は変更できません
お名前 *必須  例)鈴木一郎
お名前(ふりがな) *必須  例)すずきいちろう
メールアドレス *必須  例)abcde@sample.com
携帯電話番号または
電話番号 *必須
例)0311112222(半角数字・ハイフン不要)
※ご見学を希望される場合は、お電話にてご連絡を差し上げる場合がございます。
ご住所
例)○○県○○市1丁目1-1
参加人数
例)5人の場合「5」
セミナーで
聞きたいこと知りたいこと
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【プライバシーポリシー】1. 個人情報の保護についての考え方
当社は、当社の業務を円滑に行うため、お客様の氏名、住所、電話番号、電子メールアドレス等の情報を取得・利用させていただいております。当社は、これらのお客様の個人情報(以下、「個人情報」といいます)の適正な保護を重大責務と認識し、この責務を果たすために、次の方針のもとで個人情報を取り扱います。
個人情報に適用される「個人情報の保護に関する法律」その他の関係法令を遵守するとともに、一般に公正妥当と認められる個人情報の取扱いに関する慣行に準拠し、適切に取り扱います。
個人情報の取扱いに関する規程を明確にし、従業者へ周知徹底します。また、取引先等に対しても適切に個人情報を取り扱うように要請します。
個人情報の取得に際しては、利用目的を特定して通知又は公表し、その利用目的に従って個人情報を取り扱います。
個人情報の漏洩、紛失、改ざん等を防止するため、必要な対策を講じて適切な管理を行います。
保有する個人情報について、お客様本人からの開示、訂正、削除、利用停止の依頼を所定の窓口でお受けして、誠意をもって対応します。

2. 個人情報の預託
当社は、お客様との取引やサービスを提供するために個人情報に関する取扱いを外部に委託することがあります。委託する場合には、適正な取扱いを確保するための契約締結、実施状況の点検などを行います。

3. 第三者への開示・提供
当社は、「2. 個人情報の預託」に記載した外部委託先への提供の場合及び以下のいずれかに該当する場合を除き、個人情報を第三者へ開示又は提供しません。
お客様ご本人の同意がある場合
統計的なデータなど本人を識別することができない状態で開示・提供する場合
法令に基づき開示・提供を求められた場合
人の生命、身体又は財産の保護のために必要な場合であって、お客様の同意を得ることが困難である場合
国又は地方公共団体等が公的な事務を実施するうえで、協力する必要がある場合であって、お客様の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼす恐れがある場合
次項4. に掲げる者に対して提供する場合

4. 個人情報の共同利用
当社は、下記の会社との間で個人データを共同利用いたします。
共同して利用する個人データの項目
お客様の氏名、生年月日、住所、電話番号、FAX番号、電子メールアドレス等
共同して利用する者の範囲
当社及び当社子会社
当社グループ各社FC(フランチャイズ)事業における加盟企業各社

5. 開示
当社の保有個人データに関して、お客様ご自身の情報の開示をご希望される場合には、お申し出いただいた方がご本人であることを確認した上で、合理的な期間及び範囲で回答します。

6. 訂正・削除等
当社の保有個人データに関して、お客様ご自身の情報について、訂正、追加又は削除をご希望される場合には、お申し出いただいた方がご本人であることを確認した上で、事実と異なる内容があった場合には、合理的な期間及び範囲で情報の訂正、追加又は削除をします。

7. 利用停止・消去
当社の保有個人データに関して、お客様ご自身の情報の利用停止又は消去をご希望される場合には、お申し出いただいた方がご本人であることを確認した上で、合理的な期間及び範囲で利用停止又は消去します。
これらの情報の一部又は全部を利用停止又は消去した場合、不本意ながらご要望に沿ったサービスの提供ができなくなることがありますので、ご理解とご協力を賜りますようお願い申しあげます。なお、関係法令に基づき保有しております情報については、利用停止又は消去のお申し出には応じられない場合があります。

8. 開示等の受付方法・窓口
当社の保有個人データに関する、上記4. 5. 6. 7. のお申し出及びその他の個人情報に関するお問合わせは、以下の方法にて受け付けます。なお、この受付方法によらない開示等の求めには応じられない場合がありますので、ご了承ください。

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沼田市下久屋町の賃貸アパート(ハイツ)、フォンテーヌC201号室が決まりました。

沼田市下久屋町の賃貸アパート(ハイツ)、フォンテーヌC201号室が決まりました。

 

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不動産投資分析講座4 購入コストの計算のしかた

購入コストの計算のしかた

      IMG_2636

不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた

 投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、1.新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。2.リニューアルする場合のコストの計算のしかた。3.中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

 

1.返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

 投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

該当物件のNOIを調べる。または、査定する。

ローン条件(金利、返済年数からローン定数(K%)をだす、調べる

自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5~1.7以上)

を決めます。

次の式に➀~④を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

(例えば)

NOI640万円

ローン条件は 

・金利2% 

・返済期間30年 

ローン定数4.44% 

・自己資金10%(融資比率LTV90%

返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

 

コスト = 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

          = 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

          = 640万円 ÷ 6.41%

    = 1億円 

1億円までかけてよい計算になます。

 

2.リニューアルコストの計算のしかた

 (事例B)

 物件Bは築20年、8世帯、現在空室が3世帯、5万円で募集していますが建物設備が陳腐化し6ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、1世帯当たり150万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は7万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

 

リニューアル工事のNOI利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(7万円-5万円=2万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

NOI利回り

=(7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月/450万円

=57.6万円/450万円

12.8%

 

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルNOI 

= (7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月

57.6万円

リニューアルコスト450万円を、

金利2%、15年ローンで借り入れた場合

年間返済額 = 月額返済額29,000円 × 12ケ月

      = 34.8万円

返済倍数(DCR)  = 57.6万円 ÷ 34.8万円

          = 1.65

 

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Bで

 NOIが57.6万円

 ローン条件 

金利2% 15年返済(ローン定数 7.72%

 全額借入

 返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト = リニューアルNOI ÷ (K% × LTV × DCR)

    = 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

    = 57.6万円 ÷ 11.58%

          ≒ 497万円

497万円までかけていい計算になります。

 

3.中古物件購入価格の計算のしかた 

 中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀~⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

 どの程度のリニューアルをする必要があるか

 そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

 そのリニューアルをするのにいくらかかるか(リニューアルコスト)

④ 融資条件を調べる(ローン定数K%  融資比率LTV)

 希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②~⑤を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

尚、総コスト = 不動産購入コスト + 購入後のリニューアルコストになります。

 

4.まとめ

 今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は5年、10年と続くものです。20年、30年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の5年後、10年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

 

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沼田市高橋場町の新婚カップル向け賃貸アパート、ボヌールメゾン105号室の物件情報を掲載しました。

沼田市高橋場町の新婚カップル向け賃貸アパート、ボヌールメゾン105号室の物件情報を掲載しました。

追い炊き給湯設備、テレビドアフォン、温水洗浄便座、エアコン2台、ペアガラス、居室照明、電動シャッター等の設備が完備されています。

2階床には100mmのALCが敷いてあるので防音対策は万全です。

また、近くにはスーパー、コンビニ、ホームセンター、保育園等があり大変便利です。

新婚カップルにおすすめ賃貸アパート(ハイツ)です。

施工、積水ハウス。

 

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沼田市高橋場町の単身者向け賃貸アパート、サンセールB102号室が内覧出来るようになりました。

沼田市高橋場町の単身者向け賃貸アパート、サンセールB102号室が内覧出来るようになりました。

  • 敷金、礼金なし。
  • 全室洋室でエアコン、追い炊き給湯設備、温水洗浄便座、テレビドアフォン、居室照明等の設備が完備しています。
  • また、築年数はいっていますが室内はきれれいにリフォームされています。
  • 単身者におすすめの賃貸アパート(ハイツ)です。
  • 即入居可能です。
  • 動画、パノラマ写真は こちら

 

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不動産投資分析講座3 各種不動産投資指標の検証

各種不動産投資指標の検証

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた 

 投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、CF利回り、CF、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

 

1.各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Aの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト  1億円

(2) 金利    2%

(3) 30年返済 ローン定数4.44%

(4) NOI率  75%  

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

CF利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

CF(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     -      -       -      -      -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)    4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

CF利回り(%) 0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

CF(万円)         40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30  1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

 

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 5.20  6.15 7.10   8.04 9.46 

NOI利回り(%) 3.90  4.61   5.32 6.03 7.10  

返済割合(%)    3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

CF利回り(%) 0.35  1.06   1.77   2.48   3.55 

CF(万円)        35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30 1.50    1.70    2.00 

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74 

 

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%) 4.55 5.38 6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%) 3.42    4.04   4.66   5.28   6.21 

返済割合(%)    3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

CF利回り(%) 0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

CF(万円)         31      93   155    217     310 

返済倍数(DCR)  1.10  1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

 

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 8.8%

NOI利回り 8.88×0.75=6.66%

返済割合

ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%-返済割合4.44%=2.22%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り2.22%=222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%=1.5

 

(融資比率  70% 自己資金  30%の場合)

表面利回り 6.21%

NOI利回り 6.21×0.75=4.66%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率70%=3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%-返済割合3.10%=1.55%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り1.55%=155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%=1.5

自己資金利回り

キャッシュフロー155万円÷自己資金3,000万円=5.17%

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額1億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

 

(3) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 10.06%

NOI利回り 10.06×0.75=7.55%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%-返済割合4.44%=3.11%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.11%=311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%=1.7

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

 

(返済年数15年の場合) 

➀ 総コスト  1億円

② 金利    2%

15年返済 ローン定数7.72%

④ NOI率  75%

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44 17.50 20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13 15.44

返済割合(%)    7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

CF利回り(%) 0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

CF(万円)          77     232   386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      -       -       -       -         -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06 13.90 15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42 11.81   13.90

返済割合(%)   6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

CF利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

CF(万円)         69    208   347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10 1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

 

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27 10.50  12.36 

返済割合(%)  6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

CF利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

CF(万円)        62     185   309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

 

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93 9.37 10.81  12.25 14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11  9.19  10.81

返済割合(%)   5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

CF利回り(%) 0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

CF(万円)          54     162   270      378     541 

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

 

返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り 12.25%

NOI利回り 12.25×0.75=9.19%

返済割合

ローン定数7.72%×融資比率70%=5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%-返済割合5.40%=3.79%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.79%=379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%=1.7

自己資金を30%出しても返済期間15年の場合、表面利回りは12.25%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

2.まとめ

 1.返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

2.「物件の力」を表す「NOI利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

 

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沼田市上原町の単身者向け賃貸アパート、レオパレスカーサKMK103号室の物件情報を掲載しました。

沼田市上原町の単身者向け賃貸アパート、レオパレスカーサKMK103号室の物件情報を掲載しました。

  • 仲介手数料、敷金不要。
  • 家具、家電付き。
  • エアコン、浴室乾燥機、宅配ボックスがあり単身者におすすめの賃貸アパート(ワンルーム)です。
  • 詳しい物件情報は こちら

 

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