テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント！

　賃貸経営で収益を最大化するために、①「入居者が退去した後、空室期間をできるだけ短くすること」は重要です。そして、それと同様に重要なのが②「入居者に長く住んでもらうための取り組みテナントリテンション(解約の抑止)」です。そのことを稼働率で解説します。

１．稼働率で比較する収益

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率

で算出されます。

事例で比較してみます。

【事例】

家賃　　５０,０００円 

戸数　　１０戸

次の入居者が決まるまでの空室期間　　２ケ月

（入居期間１年の場合）　　

稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００

　　　 ＝ １２ケ月／(１２ケ月＋２ケ月) × １００

　　　 ＝ ８５.７％

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率　　　　　　　

　　　　 ＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.８５７

　　　　 ＝ ５,１４２,０００円

（入居期間６年の場合）　　

稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００

　　　 ＝ ７２ケ月／(７２ケ月＋２ケ月) × １００

　　　 ＝ ９７.３％

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　 ＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.９７３

　　　　 ＝ ５,８３８,０００円

入居期間６年と１年の差額

＝ ５,８３８,０００円 － ５,１４２,０００円

＝ ６９６,０００円　
 

退去後、同じように２ケ月で次の入居者が決まっても、平均入居期間が長い(稼働率が高い)ほうが年間収入が多くなります。

　　　　  稼働率表

　　        (空室期間)

(入居) １ケ月   ２ケ月   ３ケ月

１年　 92.3%   85.7%   80.0% 

２年    96.0%   92.3%   88.9%        

３年    97.3%   94.7%   92.3%        

４年    98.0%   96.0%   94.1%       

５年    98.4%   96.8%   95.2%

６年　 98.6%   97.3%   96.0%              

２．まとめ 

　以上のように、退去後同じ期間で次の入居者が決まっても、入居者に長く住んでもらったほうが年間収入は多くなります。また、解約になると①リフォーム費用の発生、②家賃が下がるリスクの発生も高くなります。転勤、結婚等やむを得ない退去もありますが、賃貸オーナーとしては、何らかの不満があって退去することはないようにしましょう。

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賃貸住宅入居者が借りるのをためらう設備ランキング

　全国賃貸住宅新聞が調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」は毎年発表されますが、ＳＵＭＯが調査した不人気設備ランキング「借りるのをためらう設備」ランキングは珍しいのでその調査結果について紹介します。空室対策のヒントが見えてきます。

１．入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

１位　トイレが和式(水洗)　　

２位　洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)          

３位　風呂が３点ユニット　　　　　　　

４位　風呂が黄ばんでいる　　　

５位　エアコンが明らかに古い　　　

(ファミリー向け物件)                                                 

１位　トイレが和式(水洗)

２位　エアコンが明らかに古い

３位　風呂が黄ばんでいる　　

４位　和室がある　　

２．嫌われる設備・仕様の特徴

１．エアコン、和室を除く全てが「水周り」に関することです。

２．また、入居者が「毎日手に触れる場所」である点です。

３．入居者が見ているのは「黄ばんでいる」に代表される「水周りの清潔感」です。

３.まとめ

　空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。

① 原状回復工事をしっかり行い、黄ばんでいるものを取り除き「清潔感」のある状態にしておくことが空室対策の第一歩です。

② そして入居者に嫌われる設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

　全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング２０１８」で「宅配ボックス」は単身者向け物件で前回３位→２位、ファミリー向け物件で前回と同じく４位、と入居者に人気の設備です。「宅配ボックス」の種類とその使い方、メリット、注意点についてまとめてみました。 

１．宅配ボックスとは

　留守中でも宅配された荷物を受け取ることができるように、宅配された荷物を宅配業者が入れるための箱のことです。「宅配ロッカー」ともいいます。平日や昼間に受け取りが難しい人のために、主にマンションの共用設備として郵便ポストの近くに設置されていることが多いです。　

２．宅配ボックスの種類と使い方

　宅配ボックスの種類は大きく分けて暗証番号で施錠、解錠する機械式(ダイヤル式)と、テンキーで施錠、解錠しコンピュータ管理する電気式があります。

① 機械式(ダイヤル式) 

 ① 宅配業者の配達員が荷物を宅配ボックスに入れ、その都度、手動で任意の暗証番号を設定し番号を知らない人は開けられないようにします。次に、② 解錠番号を書いた配達通知書を配達先の郵便ポストに投函します。その配達通知書には「宅配ボックスに荷物を入れました。解錠番号は＊＊＊＊です。」といったことが書かれています。③ 受取人はこれを確認し、ダイヤルを合わせ、宅配ボックスを開け、荷物を受け取ります。受け取りのサインや捺印はボックスの中に押印する機会が入っているものや、レシートが出るものがあります。

② 電気式

① 宅配業者の配達員は液晶パネルの操作や音声案内される手順に従い、宅配ボックスに荷物を入れます。② 荷物の受取人は入居する時に与えられた暗証番号をタッチパネルに入力します(暗証番号方式)。あるいは、専用のカードキーで荷物を取り出します(カード方式)。電気式はシステムで管理されているので、いつ荷物が入れられたのか記録されたり、荷物が入れられるとメールが届くものがあります。　 

３．宅配ボックスを使うメリット

　宅配ボックスを利用すると、次のメリットがあります。

① 最短で受け取りが可能

　自分が不在でも宅配ボックスに荷物が入れられれば、帰宅と同時に荷物を受け取ることが出来ます。 

② 時間が有効に使える

　荷物を受け取るために、早く帰宅したり、家で待機する必要がないので時間を有効に使うことが出来ます。 　

③ インターネットでお得に買い物ができる

　いままでインターネットだとなかなか荷物を受け取れないので、お店で買っていたものをインターネットで買うことが出来るようになります。その場合、ポイントが付いたり、お得に買い物をすることができる場合があります。 

４．宅配ボックスの注意点

① 家賃が相場より高い場合がある

　宅配ボックスは生活するのに必須な設備ではなくオプションの設備です。また、宅配ボックスが設置されている物件はオートロック物件のようにセキュリティーがしっかりしている物件である場合が多く、その分家賃が高い傾向があります。 

② 管理費(共益費)が相場より高い場合がある

　電気式の宅配ボックスの場合、その管理に電気代やメンテナンス代がかかるので、管理費が高くなる場合があります。 

③ 荷物の受け取りトラブル発生

　機械式(ダイヤル式)の場合

(1) 宅配業者が解錠番号を書き忘れたまま投函したり

(2) 誤った番号を記載したり

(3) 解錠番号が書かれた配達通知書が抜き取られ、荷物を盗まれる

などのトラブルが起きることがあります。

５．まとめ

　沼田市で宅配ボックスが設置されている物件は、まだ一部の物件に限られています。しかし、有ると便利な設備です。部屋探しをする際、物件選びの１つのポイントにしてはどうでしょうか。また、設置する条件が整っている場合、空室対策として宅配ボックスを設置し差別化を図ることもひとつの方法ではないでしょうか。 

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インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリット

　全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」はファミリー向け物件で３年連続１位、単身者向け物件で４年連続１位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。 

１．インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

　インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため入居してすぐ使いたい場合は、あらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。ＬＡＮケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。　

２．インターネット無料物件のメリット

　このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

　プロバイダ料金は普通、月額４,０００円～６,０００円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。 

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

　「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。 

③ 解約時の違約金がかからない

　プロバイダによって、契約してから２年または３年以内に退去等で解約すると、違約金が２万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。 

３．インターネット無料物件のデメリット

　「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

　「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

 　パスワードが必要ない、入居者共通のＷｉ－Ｆｉがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がＷｉ－Ｆｉ経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

　「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

　表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか確認しましょう。

４．まとめ

 「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。　次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

 ・簡単な調べものしかしない

 ・ネットショッヒングでインターネットを使う

・短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

・処理が複雑なネットゲームをする

・映画など長い動画を観る

・仕事でデータをやりとりする

・インターネットを使う時間帯が主に深夜

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賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング　２０１８

　全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。２０１８年９月３日から１０月５日の期間、全国の不動産会社３２２社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」と「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。

１．この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる

(ファミリー向け物件)                                                        

１位　インターネット無料　　　⇒　（前回１位）

２位　 追い炊き機能　　　　　　⇧　 (前回３位)     　          

３位　エントランスのオートロック⇩  (前回２位)

４位　宅配ボックス　　　　　　⇒　　(前回４位)

５位　システムキッチン　　　　⇒　  (前回５位）

６位　ホームセキュリティー　　⇒　  (前回６位)

７位　ガレージ　　　　　　　　⇧  　(前回８位)

８位　ウォークインクローゼット⇧　   (前回９位)

９位　浴室換気乾燥機　　　　　⇩　   (前回７位)

10位 太陽光パネル(入居者個別売電)⇧(前回ランク外)

(単身者向け物件)

１位　インターネット無料(Wi-Fi､無線LAN)⇒(前回１位）

２位　宅配ボックス　　　　　　⇧　　(前回３位)

３位　エントランスのオートロック ⇒  (前回３位）

４位　備え付け家具・家電　　　⇧　   (前回ランク外)

５位　浴室換気乾燥機　　　　　⇒      (前回５位)

６位　ホームセキュリティー　　⇩　   (前回４位)

７位　独立洗面化粧台　　　　   ⇒　   (前回７位)

８位　防犯カメラ　　　　　　　⇒　   (前回９位）

　　　ウォークインクローゼット⇩      (前回５位)

10位  システムキッチン　         ⇩      (前回５位)

特徴

１．インターネット無料は単身者向け物件、ファミリー向け物件とも３年連続で１位となりました。単身者向け物件では４年連続１位になりました。最近はスマホやタブレットへのＷｉ－Ｆｉ接続が主流で、インテーネットは必要不可欠の設備になっています。入居者が自分で導入するにはプロバイダーと契約して工事するなど手間がかかり初期費用や月額使用料がかかります。はじめから導入されてれば、入居したその日から使え、自分で面倒な手続きをする必要がないので家賃が２,０００円から３,０００円高くなってもイニシャルコストや月々の出費もかからないので入居者に人気があるのでしょう。沼田市では導入されている物件はまだ少ないですが。

２．宅配ボックスが単身者向け物件で前回３位から２位へ、ファミリー向け物件では前回と同じ４位にランクされています。➀日中、自宅にいない単身者や共働きの増加、②ネットショッピングの利用の増大等、生活スタイルの変化を反映し人気が上昇しています。

３．➀エントランスのオートロック、②ホームセキュリティー、③防犯カメラ等の防犯設備が上位を占めています。女性の社会進出の高まり、単身者の増加等によりセキュリティーに対しての要望が高まっていることがうかがえます。

４．今回の調査で特徴的なのは➀備え付け家具・家電が単身者向け物件で４位にランクインし人気が高まってきました。備え付け家具・家電の例としてはテレビ、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベット、カーテン、テーブル等を希望する場合が増えています。また、最近、自然災害が頻繁に起こることから、災害が起きた時のために入居が決まる設備として②太陽光パネル(入居者個別売電)(ファミリー向け物件で今回10位)と蓄電池を挙げた会社がみられました。

２．この設備がなければ入居が決まらない

(ファミリー向け物件)                                                        

１位　室内洗濯機置き場　　　　⇧ 　(前回３位)

2位　独立洗面化粧台　　　　　 ⇒ 　(前回２位)      　  　          

３位　追い炊き機能　　　　　   ⇩    (前回１位)

４位　TVﾓﾆﾀｰ付きｲﾝﾀｰﾎﾝ　　　  ⇒    (前回４位)

５位　洗浄機能付き便座　　　　⇒     (前回5位)

６位　システムキッチン　　　　⇒　  (前回６位)

７位　エントランスのオートロック ⇧ (前回８位)

８位　インターネット無料(Wi-Fi､無線LAN) ⇧ (前回９位)

９位　ガスコンロ　　　　　　　⇩     (前回７位)

10位　エレベーター　　　　　 ⇒　(前回10位)

(単身者向け物件)

１位　室内洗濯機置き場　　　 ⇒　　(前回１位)

２位　TVﾓﾆﾀｰ付きｲﾝﾀｰﾎﾝ　　　⇒   　(前回２位)

３位　独立洗面化粧台　　　　 ⇒  　 (前回３位)

４位　洗浄機能付き便座　　　　⇩    (前回３位)

５位　インターネット無料　　  ⇒ 　 (前回５位）

６位　エントランスのオートロック  ⇒   (前回６位)

７位　備え付け照明　              ⇒　  (前回７位)

８位　宅配ボックス　　 　　　 ⇒　   (前回８位)

９位　ガスコンロ　　　　　　  ⇒　   (前回９位）

10位　システムキッチン　　　 ⇧　　(前回ランク外)

特徴

１．室内洗濯機置き場が単身者向け物件、ファミリー向け物件で１位でした。洗濯機置き場が室内に無い物件は決まらないということだと思います。沼田ではこういう物件はほとんどありませんが。

２．単身者向け物件、ファミリー向け物件の上位にランクされている独立洗面化粧台、追い炊き機能、洗浄機能付き便座は付いてて当たり前、付いてない物件はなかなか決まらないということだと思います。

３．ＴＶモニター付きインターホン等の防犯設備も上位にランクインし、付いてない物件は決まりにくいということだと思います。

３．まとめ

以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前、付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。

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賃貸アパート空室対策の進め方　その９　テナントリテンション(解約の抑止)

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その９、「テナントリテンション(解約の抑止)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

入居者が退去すると➀次の入居者が決まるまでの空室期間の発生、②リフォーム費用の発生、③家賃が下落するリスクの発生、④客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)経営が安定しアパート経営的には大変重要です。入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

２．入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由　　なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地　　物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度　　　問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス　　問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応　　問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか　　薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止　　どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ－ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。例えば、(1)エアコンの定期クリーニング、(2)古いエアコンの交換工事、(3)追い炊き給湯設備への交換工事　等。

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賃貸アパート空室対策の進め方　その８　現場管理(清掃・巡回)

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その８、「現場管理(清掃・巡回)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．物件をきれいに保つ

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

定期巡回、清掃の注意点

１．月に１～２回巡回、清掃を行う。

２．敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

３．共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

４．ゴミ出し場所の清掃を行う。

５．郵便受けの清掃を行う。

６．植栽がある場合は植栽の管理を行う。

７．長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

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賃貸アパート空室対策の進め方　その７　オンリーワン(差別化)戦略

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その７、「オンリーワン(差別化)戦略」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も２つの考え方があります。ひとつは➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。もうひとつは②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方があります。➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」、「外観」、「設備・仕様」、「内装の色」、「募集条件」等何でもよいのです。

２．オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い　・バルコニーが広い　・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き ・屋根付き駐車場

 内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可　・家庭菜園付き 以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

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賃貸アパート空室対策の進め方　その６　ソフトコンテンツ

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その６、「ソフトコンテンツ」について解説します。ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．ペット可

ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、１９８９年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは１％でした。それが２００７年には８７％になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。 １．既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。 ２．ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。 ３．犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。 ４．ハウスクリーニング代を契約時にもらう。 ５．退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

２．シェアハウス

古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

３．家庭菜園付き

家庭菜園が出来る畑を１区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

４．コンセプトアパートメント

最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」、「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

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賃貸アパート空室対策の進め方　その５　設備・仕様

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その５、「設備・仕様」について解説します。市場により、時代により「設備・仕様」の求められる水準は変わります。日々入居希望者と接する中で感じる「現在の沼田市で求められる水準」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．付いていて当たり前の設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ テレビドアフォン(特に女性には必須)

② 温水洗浄便座

③ エアコン

④ 居室照明

⑤ 洗面化粧台

(ファミリー向け物件)

➀ 追い炊き機能

② 独立洗面化粧台

③ テレビドアフォン

④ 温水洗浄便座

上記の設備は付いてて当たり前の設備です。付いていない物件は入居者の部屋選びの対象から外されます。付いていない設備がある場合は付けましょう。

２．入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

② 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)

③ 風呂が３点ユニット

④ 風呂が黄ばんでいる

⑤ エアコンが明らかに古い

(ファミリー向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

② エアコンが明らかに古い

③ 風呂が黄ばんでいる

④ 和室がある

　上記の設備は入居者から嫌われる設備です。該当する項目のある物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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３．入居者に喜ばれる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ インターネット無料

② 浴室乾燥機 

③ 宅配ボックス

④ ホスクリーン(室内物干し)

(ファミリー向け物件)

➀ インターネット無料

② ２台目エアコン

③ 居室照明

④ 浴室乾燥機

⑤ 洗髪洗面化粧台

⑥ 宅配ボックス

⑦ ホスクリーン(室内物干し)

　上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。➀インターネット無料は新築物件で増えてきました。単身者向け物件、ファミリー向け物件とも入居者に喜ばれます。②２台目エアコンはファミリータイプの物件では付いていると喜ばれます。③宅配ボックスは共働き世帯が増える中でニーズの高まっている設備です。２ボックス～６ボックスの独立型の宅配ボックスが市販されています。④ホスクリー(室内物干し)は単身主向け物件、ファミリー向け物件とも、日中仕事で留守の世帯が多いので喜ばれます。費用もあまりかからず設置できます。

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４．まとめ

新築物件も１０年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。１．付いてて当たり前の設備・仕様で付いていない設備、仕様がある場合は早急に付けましょう。２．入居者に嫌われる設備・仕様がある場合には早急に改善しましょう。水周りの清潔感に注意しましょう。３．入居者に喜ばれる設備・仕様については個々の物件の状況により、出来る設備、仕様から導入しましょう。出来るだけ現在の新築物件の設備、仕様に近づけ、「物件の力」を付けて値下げをしないで空室対策を進めましょう。

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