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賃貸アパート空室対策の進め方

賃貸アパート空室対策の進め方 イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。

 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.賃料の適正化

(1) 賃料は相場で決まる

賃料相場

① 物件の賃料は周辺環境等の立地条件、物件の構造・間取り、専有面積、設備・仕様、セキュリティー、建物の外観、道路の接道状況、駐車場の有無等色々な要素により決まります。

②そして、数年前までは入居者は平均4社の不動産会社を訪問し、7件の物件を見学し、1ケ月かけて決めていました。

③しかし、最近は(株)リクルート住まいカンパニーが2017年9月15日に発表した「2016年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によれば、部屋探しの際「不動産会社への訪問数平均1.6店舗」、部屋探しの際見学した物件数平均3.1件」、「部屋探し開始から契約するまでの期間平均18.7日」と以前に比べるといずれも短くなっています。

④インターネットの普及により、入居者は物件情報を家にいながら簡単に集めることができるようになりました。来店する前に多くの物件を比較検討し希望条件に合った割安感のある物件に絞って来店します。従って、家賃は相場で決まります。近隣の同等の物件より家賃が高いとなかなか決まりません。

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⑤ただし、例外があります。法人契約です。法人契約の場合、「予算○万円以内ならいい」と予算内であれば少々家賃が割高でも決まる場合もあります。ただ、個人契約がほとんどなので適正な家賃設定をしなければいけません。

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(2) 家賃を下げても早く決めたうが得か?

空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。

①家賃6万円 空室率(稼動率ベース)10% 解約率25% 戸数10戸の場合

平均空室日数

=(365日×空室率)÷解約率

=(365日×10%)÷25%

=146日(約5ケ月)/戸

②家賃6万円 空室率(稼動率ベース)2% 解約率25% 戸数10戸の場合

平均空室日数

=(365日×空室率)÷解約率

=(365日×2%)÷25%

=29.2日(約1ケ月)/戸

平均居住月数

=(100%/解約率×12ケ月)-平均空室月数

=(100%÷25%×12ケ月)-1ケ月

47ケ月

③空室率10%と2%の物件の空室期間の差は

4ケ月(5ケ月-1ケ月)

家賃収入の差は

6万円×4ケ月=24万円

月当たりの差は

24万円÷47ケ月=5,106円/月

 

家賃を5,000円下げ55,000円にしても、空室期間が1ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり4ケ月間の収入も減るので4,706円の値下げをした場合)

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 (3) まとめ

① 本来は家賃を下げずに物件に付加価値を付けるなり、陳腐化している部分があればそれを改善し「物件の力」を高め、家賃を下げずに空室を埋めるのが理想です。

② しかし、費用もかかるので難しい場合は、下げられる下げ幅を計算し適正な家賃設定にして早期に空室を埋めることが結果として良い賃貸経営になります。

 

2.賃料以外の募集条件の見直し

賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。

具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。

➀ フリーレント

② 礼金・敷金の割引                     

③ ペット可                                                   

④ キャンペーン割引                                               

⑤ 家具・家電付き                                                

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

➀ フリーレント

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フリーレントとは入居後の一定期間(1~2ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。

② 礼金・敷金の割引

礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。

③ ペット可

プードル

「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。

④ キャンペーン割引

半年から1年又は、翌年3月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。

⑤ 家具・家電付き

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ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。

その他

沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯1台。1LDK、2LDKの場合は世帯2台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。

2.まとめ

どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。

 

3 間取り

(1) 間取りの見直し

入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は2DK、3DKというタイプの違いだけでなく、「部屋数」「専有面積」「使い勝手」「各部屋の大きさのバランス」「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて2DK、3DKが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。

➀ 大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナーなどが収まる広いリビング

収納力

(2) おすすめ間取り変更例

2DK変更例

代表的な2DKは「6畳+6畳+DK6畳+収納1.5畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は19.5畳です。この間取りの中で

DK6畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。

6畳の部屋では「大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。

ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。

(代表的な2DK)

和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納1.5畳=合計19.5畳

(入居者に好まれる間取り)

洋室4.5畳+LDK12畳+収納3畳=合計19.5畳

3DK変更例

(代表的な3DK)

和室4.5畳+和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納2畳=合計24畳

(入居者に好まれる間取り)

洋室4.5畳+洋室6畳+LDK12畳+収納2畳=合計24畳

2LDK変更例

2LDKタイプを希望する入居者は新婚、DINKS(共働き、子供なし、)、同棲等の「2人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、2部屋目を小さくしDEN(書斎・小さい私室)にし、その分LDKを広くしたほうが入居者に喜ばれます。

(よくある2LDK)

洋室6畳+洋室6畳+LDK10畳=合計22畳(収納を除く)

(入居者に好まれる間取り)

洋室6畳+DEN(書斎・小さい私室)3畳+LDK13畳=合計22畳(収納を除く)

(3) まとめ

入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。

 

4 外観・外構

(1) 見た目の第一印象で借りるか判断される

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築23年外壁塗装後

建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築15年から20年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。

また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。

(2) 物件名も重要

 物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。

 

5 設備・仕様

(1) 付いていて当たり前の設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ テレビドアフォン

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・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

② 温水洗浄便座

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・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

③ エアコン(新品または新しめ)

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・ひと目でわかる

・新しいエアコンですね

④ 居室照明(LED)

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・照明付いているんですね。

・LEDですか?いいですね。

・電気代がやすくて、交換しなくていい。

⑤ 洗髪洗面化粧台

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・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

(ファミリー向け物件)

➀ 追い炊き機能

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・ファミリー世帯には必須

・追い炊きないなら、違う物件で・・・

② 洗髪洗面化粧台

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・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

③ テレビドアフォン

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・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

④ 温水洗浄便座

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・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

上記の設備は付いてて当たり前の設備です。付いていない物件は入居者の部屋選びの対象から外されます。付いていない設備がある場合は付けましょう。

(2) 入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)

② 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)

・良い洗濯機を外に置きたくない

③ 風呂が3点ユニット

・お風呂と一緒だと足が濡れますよね

・どうやって掃除するの

④ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

⑤ エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか?

(ファミリー向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)]

② エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか?]

③ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

④ 和室がある

・古そう、和室は好みじゃない

 上記の設備は入居者から嫌われる設備です。該当する項目のある物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は改善しましょう。

・和式の水洗トイレ → 洋式水洗トイレ

・古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)

・和室 → 洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換

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(3) 入居者に喜ばれる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ インターネット無料

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・不動の人気設備ランキング第1位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 浴室乾燥機

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・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!

③ 宅配ボックス

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・単身者のアマゾン世代が急増中

④ ホスクリーン(室内物干し)

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・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気

・費用対効果か高い

(ファミリー向け物件)

➀ インターネット無料

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・不動の人気設備ランキング第1位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 2台目エアコン

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・居間だけでなく他の部屋も快適

③ 居室照明

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・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)

④ 浴室乾燥機

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・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!

⑤ 洗髪洗面化粧台

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・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

⑥ 宅配ボックス

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・単身者のアマゾン世代が急増中

⑦ ホスクリーン(室内物干し)

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・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気。

・費用対効果か高い

 上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。

インターネット無料は新築物件で増えてきました。単身者向け物件、ファミリー向け物件とも入居者に喜ばれます。
2台目エアコンはファミリータイプの物件では付いていると喜ばれます。
宅配ボックスは共働き世帯が増える中でニーズの高まっている設備です。2ボックス~6ボックスの独立型の宅配ボックスが市販されています。
ホスクリーン(室内物干し)は単身主向け物件、ファミリー向け物件とも、日中仕事で留守の世帯が多いので喜ばれます。費用もあまりかからず設置できます。

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(4) まとめ

新築物件も10年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。

① 付いてて当たり前の設備・仕様で付いていない設備、仕様がある場合は早急に付けましょう。

② 入居者に嫌われる設備・仕様がある場合には早急に改善しましょう。水周りの清潔感に注意しましょう。

③ 入居者に喜ばれる設備・仕様については個々の物件の状況により、出来る設備、仕様から導入しましょう。できるだけ現在の新築物件の設備、仕様に近づけ、「物件の力」を付けて、値下げをしないで空室対策を進めましょう。

 

6 ソフトコンテンツ

ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

(1) ペット可

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ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、1989年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは1%でした。それが2007年には87%になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。

ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。

1.既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。

2.ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。

3.犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。

4.ハウスクリーニング代を契約時にもらう。

5.退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

(2) シェアハウス

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古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

(3) 家庭菜園付き

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家庭菜園が出来る畑を1区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

(4) コンセプトアパートメント

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最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。

例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

 

7 オンリーワン(差別化)戦略

(1) オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も2つの考え方があります。

➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。

➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。

②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方。

②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。

ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」「外観」「設備・仕様」「内装の色」「募集条件」等何でもよいのです。

(2) オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い

・バルコニーが広い

・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き

・屋根付き駐車場

内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可

・家庭菜園付き

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以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

 

8 現場管理(清掃・巡回)

(1) 物件をきれいに保つ

⑦

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

 定期巡回、清掃の注意点

1.月に1~2回巡回、清掃を行う。

2.敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

3.共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

4.ゴミ出し場所の清掃を行う。

5.郵便受けの清掃を行う。

6.植栽がある場合は植栽の管理を行う。

7.長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

9 テナントリテンション(解約の抑止)

(1) 長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

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入居者が退去すると

次の入居者が決まるまでの空室期間の発生

リフォーム費用の発生

家賃が下落するリスクの発生

客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生

する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。

長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。

アパート経営的には「長く入居してもらうこと」「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。

例えば、入居者が退去後、2ケ月で次の入居者が決まった場合、

(入居期間2年(24ケ月)の場合)

稼働率 92.3%

(入居期間6年(72ケ月)の場合)

稼働率 97.3%

入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

(2) 入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由

なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地

物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度

問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス

問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応

問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか

薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止(取りやめ)

どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ-ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。

例えば、

(1)エアコンの定期クリーニング

(2)古いエアコンの交換工事

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(3)追い炊き給湯設備への交換工事 等。

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インターネット無料の賃貸アパートを借りる時の注意点!

インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリット

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全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」ファミリー向け物件単身者向け物件でともに年連続1位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。

1.インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。LANケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。

2.インターネット無料物件のメリット

このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

プロバイダ料金は普通、月額4,000円~6,000円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。

③ 解約時の違約金がかからない

プロバイダによって、契約してから2年または3年以内に退去等で解約すると、違約金が2万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。

3.インターネット無料物件のデメリット

「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

パスワードが必要ない、入居者共通のWi-Fiがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がWi-Fi経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか(家賃と共益費の合計が1,000円~3,000円高い位で収まっているか)確認しましょう。

 

4.まとめ

「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。 次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

・近隣の類似物件と比べ、家賃と共益費の合計が1,000円~3,000円高い位で収まっている場合

簡単な調べものしかしない

ネットショッヒングでインターネットを使う

短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

処理が複雑なネットゲームをする

映画など長い動画を観る

仕事でデータをやりとりする

インターネットを使う時間帯が主に深夜

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部屋探しのコツ(物件タイプ別)

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沼田市の賃貸不動産専門店、株式会社丸井不動産の紹介

沼田市上原町利根沼田文化会館前の賃貸不動産専門店、株式会社丸井不動産。

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丸井不動産は沼田市内を中心としたエリアの一戸建てアパート、ハイツ、マンション、ワンルーム等の賃貸物件の仲介、管理を専門とする不動産会社です。賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターがあなたの理想のお部屋しのお手伝いをします。また、賃貸物件の管理もお手伝いします。お気軽にご相談ください。

1.アクセス

(所在地)

郵便番号 378-0051

群馬県沼田市上原町1615番地1

(利根沼田文化会館前のコインランドリー「クリーンベスト沼田上原町店」の東隣です。) 

 

(アクセス)

関越高速「沼田インター」経由の場合

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1.沼田インターを降りてすぐ正面の「沼田IC」の信号を右折 → 2.「沼田警察署西」の信号を左折します

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3.左前に東和銀行沼田支店かみはら出張所が見えてくる信号を右折 → 4.右側に利根沼田文化会館が見えてきます

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5.左手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です

 国道17号線 渋川市方面から

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1.国道17号線「上川田町」の信号を右折し直進します   →   2.「沼田駅入口」の信号を直進します

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3.「天狗プラザ」の信号を直進します         →   4.右前に角田外科医院がある信号を直進します

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5.左前方に利根沼田文化会館が見えてきます     →  6.右手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です

JR沼田駅経由の場合

JR上越線沼田駅 → 片品方面行きバス(10分) → 沼田市保健センター前下車 → 徒歩5分

2.営業時間

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営業時間 9:00~17:30   定休日 毎週水曜日

3.当社の特徴

(1) 丸井不動産は沼田市エリアの一戸建てアパート、ハイツ、マンション、ワンルーム等賃貸物件の賃貸仲介管理を専門に行っています。

【群馬県】賃貸住宅管理業法に基づく管理業者一覧

【群馬県】賃貸住宅管理業者登録簿

丸井不動産の賃貸管理業務の詳細は こちら

(2) 物件の紹介は従来の写真だけでなく、「動画」「パノラマ写真」等で詳しい物件の紹介に努めています。

 

「動画付物件」

(3) 退去時の原状回復は国土交通省の原状回復に関するガイドライン」に基づき実施し、公正に精算を行ってます。

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原状回復費用の賃借人が負担するする範囲と経過年数の考慮はどうするの?

(4) 連帯保証人に代わる「家賃債務保証会社」ジェイリース(株)「家賃保証システム」を採用しています。部屋を借りるのに連帯保証人は不要です。

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(5) 賃貸管理は従来の「賃貸管理業」ではなく、「オーナー様の収益の最大化を図り、結果その価値の最大化を図る」ことをめざします。空室対策におけるリフォーム提案等、賃貸の現場を知るものとして積極的に提案します。

(6) 不動産の専門家として、日々最新の知識の習得、向上と情報の収集に努めます。不動産ブログで「部屋をお探しの方」、「オーナー様」に役立つ情報を紹介しています。また、賃貸経営セミナーも定期的に開催して「オーナー様」の賃貸経営を応援しています。

「不動産ブログ」

「賃貸経営セミナー」

4.スタッフ紹介

永井英夫(ながいひでお)

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役 職

代表取締役

出身地

群馬県沼田市

資 格

宅地建物取引士

不動産コンサルティングマスター

賃貸不動産経営管理士

賃貸住宅管理業法に基づく業務管理者

少額短期保険募集人

趣 味

軟式テニス、ウォーキング

お客様へのメツセージ

今までの経験を生かし、お客様が気が付かない物件の特徴を良い点も悪い点も説明し、理想の物件を見つけられるよう精一杯案内させていただきます。

 

永井俊也(ながいとしや)

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出身地

群馬県沼田市

資 格

少額短期保険募集人

趣 味

バトミントン、カラオケ

お客様へのメツセージ

お客様の要望にそえるよう誠心誠意、仕事に取り組みます。

 

 

永井圭子(ながいけいこ)

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出身地

群馬県沼田市

趣 味

ウォーキング、花を育てること(ハイビスカス、カランコエ、ラン、シクラメンなど)

お客様へのメツセージ

お客様とのご縁を大切にし、お役に立てるよう全力を尽くします。

 

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賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2021

賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2021

 

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する2021「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。2021年8月20日から9月27日までの期間、全国の不動産会社321社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。

1.この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 インターネット無料   ⇒ (前回1位)

2位 エントランスのオートロック⇧ (前回3位)                

3位 宅配ボックス       ⇩     (前回2位)

4位 システムキッチン     ⇧   (前回5位)    

5位 追い炊き機能       ⇩   (前回4位)

6位 浴室換気乾燥機              ⇧     (前回7位)

7位 ホームセキュリティー   ⇩   (前回6位)

8位 高速インターネット    -     (初)

8位 ガレージ         ⇧   (前回15位)

10位 24時間利用可能ゴミ置き場 ⇒  (前回10位)

(単身者向け物件)

1位 インターネット無料              ⇒  (前回1位)

2位 宅配ボックス                     ⇧  (前回3位)

3位   エントランスのオートロック  ⇩  (前回2位)

4位 高速インターネット          -  (初)

5位   浴室換気乾燥機              ⇩  (前回4位)

6位 独立洗面台                  (前回6位)

7位 システムキッチン       ⇧  (前回8位)

8位   24時間利用可能ゴミ置き場    ⇩  (前回7位)

9位 防犯カメラ             ⇧  (前回11位)

10位 ウォークインクローゼット    ⇧  (前回13位)

 

特徴

1.「インターネット無料」がテレワークや子供の動画視聴の要望の高まりからファミリー向け、単身者向けとも6年連続1位でした。また、今回、初めて調査項目に入れた「高速インターネット」も8位にランクインしてきました。「インターネット無料」であれば3,000円~5,000円周辺家賃相場より高くても入居が決まる。

2.「エントランスのオートロック」はファミリー向け2位、単身者向け3位でした。最近の入居者のセキュリティー意識の高まりから女性、県外からの転勤者から人気の設備になっています。「オートロック」があると周辺家賃相場より3,000円~5,000円高くても入居が決まる。

 

3.「宅配ボックス」はファミリー向けで順位を1つ下げ3位、単身者向けでは1つ順位を上げ2位になりました。①共働き世帯の増加、②非接触で荷物を受け取れることから「宅配ボックス」に対するニーズは高まっています。周辺相場より1,000円~2,000円上げられる要因になります。

4.「浴室乾燥機」はファミリー向けで6位、単身者向けで5位でした。年代を問わず要望の高い設備で周辺家賃相場より2,000円高くても入居が決まる設備です。

5.「システムキッチン」はファミリー向けで4位、単身者向けで7位と前回よりそれぞれ1つ順位を上げています。コロナ禍で自炊機会の増加により、世代や家族構成に関係なくすぐ使える設備として需要が高まっています。付いていれば、周辺家賃相場より3,000円~5,000円上げることが可能です。

6.「防犯カメラ」が単身者向けで前回11位から9位になりました。背景には初めての一人暮らしの単身者の防犯設備に対するニーズの高まりが考えられます。

2.この設備がなければ入居が決まらない

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 TVモニター付きインターホン        ⇧   (前回4位)

位    室内洗濯機置き場        ⇩ (前回1位)

3位 独立洗面化粧台          ⇩ (前回2位)                    

4位 追い炊き機能                     ⇩   (前回3位)

5位 洗浄機能付き便座        ⇒  (前回5位)

6位 インターネット無料       ⇒  (前回6位)

7位 システムキッチン        ⇒  (前回7位)

位 ガスコンロ(2口/3口)    ⇒  (前回8位)

9位 エントランスのオートロック ⇒  (前回9位)

10位 浴室換気乾燥機         ⇧   (前回13位)

(単身者向け物件)

1位 室内洗濯機置き場          ⇒ (前回1位)

2位 TVモニター付きインターホン         ⇒   (前回2位)

3位 インターネット無料         ⇒ (前回3位)

4位 洗浄機能付き便座          ⇧ (前回5位)

5位   独立洗面化粧台           ⇩ (前回4位)

6位   エントランスのオートロック (前回6位) 

7位 宅配ボックス              ⇧ (前回8位)

8位 備え付け照明                  ⇩   (前回6位)

9位 高速インターネット       -   (初)

10位 ガスコンロ                ⇩   (前回9位)

特徴

1.「TVモニター付きインターホン」がファミリー向けで前回4位から1位に上がりました。単身者向けで前回と同じ2位に入りました。コロナ禍で➀在宅時間が増え、来訪者や隣人に対して敏感になってきた。②宅配便利用の増加と非接触希望の高まり。③女子学生の一人暮らしの親の防犯設備に対する要望の高まり。が考えられます。

2.「室内洗濯機置き場」単身者向けで前回とおなじ1位、ファミリー向けで前回1位から2位でした。沼田市ではこのような物件はありません。

3.「独立洗面台」はファミリー向けで3位、単身者向けで5位でした。独立洗面台は単身向け、ファミリー向けを問わず、今や必須の設備になっています。

4.「洗浄機能付き便座」はファミリー向けで5位、単身者向けで4位でした。この設備も付いていない物件がたまにありますが、今や必須設備になっています。

5.「追い炊き機能」はファミリー向けで4位でした。家族で住むファミリー向けでは、今や必須設備になっています。

3.まとめ

今回の調査の特徴として、

① コロナ禍の影響で要望が高まった設備として「インターネット無料」、「高速インターネット」「宅配ボックス」「テレビモニター付きインターフォン」があげられる。

② 「システムキッチン」、「浴室換気乾燥機」、「宅配ボックス」等設備のハイグレド化が進んでいる。                                                       ③ エントランスのオートロック、防犯カメラ等セキュリティーについての要望が高まっている。

以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切です。

 

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不動産コンサルティングマスターってどんな資格ですか?

不動産コンサルティングマスターってどんな資格ですか?

近年、社会経済環境の変化に伴い、不動産に関するニーズは多種多様になってきています。また、不動産の流動化、証券化の進展など不動産関連業務は高度化、複雑化してきています。そのような中、不動産の有効活用や投資等について、高い専門的知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。このようなニーズに的確に応えられる「不動産コンサルティングマスター」とはどういう資格なのか解説します。

1.不動産コンサルティングマスターとは

以下の手続きにより、法律や経済、金融、税制、建築など不動産業務に関わる広い知識と実務経験を備えた不動産の専門家として、公益財団法人不動産流通推進センターに登録された人に与えられる資格です。

出典 「不動産コンサルティング技能試験・登録事業」公益財団法人不動産流通推進センター

受験対象者は3つの国家資格登録者のみ

宅地建物取引士資格登録者

不動産鑑定士登録者

一級建築士登録者

不動産コンサルティング試験

宅建試験にない、経済・金融・建築・税制など幅広い知識が問われる試験です。

出典 「不動産コンサルティング技能試験」公益財団法人不動産流通推進センター

 合格

受験資格となる国家資格登録者として、5年以上の実務経験があれば

「不動産コンサルテイングマスター」として登録

出典 「試験に合格された方の技能登録申請について」不動産流通推進センター

不動産に関するプロフェショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろん、

1.土地や建物の有効活用

2.不動産投資

3.不動産を中心とした相続の相談

まで幅広くお応えします。

自己研鑽を継続し、不動産コンサルティングに関する知識・技能を保持することが求められます

5年毎に、更新要件を充足したうえで更新手続きを行うことが義務づけられています。

 

2.株式会社丸井不動産には不動産コンサルティングマスター在籍しています

 

株式会社丸井不動産には不動産のプロ「不動産コンサルティングマスター」在籍しています。

不動産に関する専門的な知識にもとづき、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営及び投資等についてコンサルティングします。

 

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賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2020

賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2020

 

 

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する2020「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。2020年8月27日から10月5日までの期間、全国の不動産会社372社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。

1.この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 インターネット無料   ⇒ (前回1位)

2位  宅配ボックス            (前回6位)                

3位 エントランスのオートロック ⇒ (前回3位)

4位 追い炊き機能        ⇩   (前回2位)    

5位 システムキッチン    ⇒   (前回5位)

6位 ホームセキュリティー  ⇩   (前回4位)

7位 浴室換気乾燥機                ⇒    (前回7位)

8位 防犯カメラ        ⇧     (前回13位)     

9位 ウォクインクローゼット    ⇧     (前回10位)             

10 24時間利用可能ゴミ置き場  ⇩ (前回8位)

11位 エレベータ          ⇧     (前回12位)

12位 床暖房                          ⇩   (前回11位)

13位 TVモニター付きインターホン   ⇧     (前回16位)

14位 T遮音性の高い窓       初    

15位 ガレージ         ⇩   (前回9位)

特徴

1.ファミリー向け物件で2以上順位が上がったのは「宅配ボックス6位→2位」「防犯カメラ13位→8位」「TVモニター付きインターフォン16位→13位」「遮音性の高い窓 今回初登場」でした。

2.「宅配ボックス」が順位を上げた背景には①共働き世帯の増加②ネット通販利用の高まり。といった時代のニーズが考えられます。

3.グレードの高い設備が付いている賃貸住宅を探す人はセキュリティー意識が強い傾向があります。「防犯カメラ」があるからこそ高い家賃設定が可能です。

4.「TVモニター付きインターフォン」の順位アップは「防犯カメラ」同様セキュリティー意識の高まりが背景にあります。「防犯カメラ」が付いていない場合、それを補うものとして、来客者の顔をTVモニター越しに確認できるので特に女性に人気があります

5.今回はじめて14位にランクインした「遮音性の高い窓」は賃貸住宅に住んでいて最も近隣トラブルが多い「騒音」を解消する設備として人気を集めたと考えられます。

(単身者向け物件)

1位 インターネット無料(Wi-Fi、無線LAN)⇒(前回1位)

2位 エントランスのオートロック ⇒   (前回2位)

3位 宅配ボックス                       (前回3位)

4位 浴室換気乾燥機                (前回4位)

5位 ホームセキュリティー         (前回5位)

6位 独立洗面台                   (前回6位)

7位 24時間利用可能ゴミ置き場    ⇒   (前回7位)

8位 システムキッチン         ⇧   (前回12位)

9位 TVモニター付きインターホン        ⇧   (前回15位)

10位 エレベータ             ⇧   (前回16位)

11位 防犯カメラ           ⇒   (前回11位)

12位 ガレージ            ⇩   (前回8位)

13位 ウォークインクローゼット    (前回8位)

14位 洗浄機能付き便座        ⇩   (前回13位)

15位 IoT機器           ⇩   (前回14位) 

特徴

1.1位から7位までは順位の変動がありませんでした。

2.順位が上がったのは「システムキッチン12位→8位」、「TVモニター付きインターフォン15位→9位」、「エレベータ16位→10位」でした。

3.「システムキッチン」の人気が上昇したのは、ガスコンロを入居者設置するよりもシステムキッチンのほうが見栄えして、グレードアッブしたことが分かりやすいことがあげられます。

4.「TVモニター付きインターフォン」はファミリー向け物件同様、人気が上昇した背景には入居者のセキュリティー意識の高まりがあります。設置すれば物件の防犯性が高まり、グレードが上がります。

5.「エレベータ」は都市部でエレベータのある生活に慣れている人に人気がある傾向ががあります。

6.順位が下がったものは、「追い炊き機能10位→圏外」「ウォークインクローゼット8位→13位」でした。下がった要因しとては次のことが考えられます。「追い炊き機能」については単身者は浴槽につからない傾向があり、追い炊き機能を付けても入居促進に繋がりにくいこと。「ウォークインクローゼット」はコロナ禍の影響で家賃の安い物件を選ぶ単身者が増え、妥協しやすい条件の一つが「ウォークインクローゼット」であること。

2.この設備がなければ入居が決まらない

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 室内洗濯機置き場      ⇒    (前回1位)

2位 独立洗面化粧台      ⇒  (前回2位)                    

3位 追い炊き機能                  ⇒    (前回3位)

4位 TVモニター付きインターホン         (前回4位)

5位 洗浄機能付き便座         (前回5位)

6位 インターネット無料   ⇒     (前回6位)

7位 システムキッチン    ⇒     (前回7位)

位 ガスコンロ       ⇒     (前回8位)

9位 エントランスのオートロック⇒  (前回9位)

10位 備え付け照明         (前回11位)

11位 宅配ボックス           (前回12位)

12位 エレベーター         (前回10位)

13位 浴室換気乾燥機        (前回15位)

14位 ウォークインクローゼット   (前回20位)

15位 BS・CSアンテナ         (前回14位)

特徴

1.1位から9位までは順位変動はなく、1位「室内洗濯機置き場」、2位「独立洗面台」、3位「追い炊き機能」と続く。

2.順位を上げたのは、「浴室換気乾燥機15位→13位」「ウォークインクローゼット20位→14位」でした。

3.「浴室乾燥機」の順位があがったのは、徐々に浴室換気乾燥機が普及し、前の物件で利用した人は次の物件でも設備された物件を探す傾向が強いこと。特に、女性にその傾向が強いことが考えられます。

4.順位を大きく上げた「ウォークインクローゼット」はファミリー世帯では子どもの成長にあわせて物が増えることを見越して部屋を探す傾向があります。また、内見時に広さから、見た目の好印象を与えることが出来ます。

(単身者向け物件)

1位 室内洗濯機置き場   ⇒  (前回1位)

2位 TVモニター付きインターホン      (前回2位)

3位 インターネット無料  ⇒  (前回3位)

4位 独立洗面化粧台    ⇒  (前回4位)

5位 洗浄機能付き便座   ⇒  (前回5位)

6位 備え付け照明           ⇒   (前回6位)

6位   エントランスのオートロック (前回6位) 

8位 宅配ボックス           (前回8位)

9位 ガスコンロ          ⇧    (前回11位)

10位 浴室換気乾燥機     ⇧    (前回16位)

11位 暖房便座                  ⇩      (前回9位)

12位 エレベーター        (前回12位)

13位 システムキッチン   ⇧     (前回15位)

14位 室内洗濯物干し    ⇩   (前回12位)

15位 防犯カメラ      ⇧     (前回18位) 

特徴

1.1位「室内洗濯機置き場」、2位「TVモニター付きインターホン」から8位「宅配ボックス」までの順位はかわりませんでした。

2.順位を上げたのは、「浴室換気乾燥機16位→10位」。上がった要因は「室内洗濯物干し」は衣類が生乾きになりやすく、乾くのにも時間がかかるのに比べ、「浴室換気乾燥機」はこれらの弱点がなく快適であることがあげられます。

3.「防犯カメラ」も18位から15位に上がりました。要因としては、入居者の防犯意識の高まりと、ゴミ出しや駐車のマナー違反に対して、映像を根拠に本人に注意出来るという管理会社の意向もあります。

4.「システムキッチン」も12位から8位に上がりました。上がった要因として、単身者の場合①初期費用を抑えたいこと②調理設備を自分で購入する人は少なく、調理設備付き物件を探す傾向が強くなっていることがあげられます。

3.まとめ

今回の調査の特徴として、

①「オートロック」、「TVモニター付きインターホン」、「防犯カメラ」等の防犯設備に対してのニーズが高くなっている。②「システムキッチン」、「浴室換気乾燥機」、「宅配ボックス」等設備のハイグレド化が進んでいる。ことが上げられます。                                                       以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。

 

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本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水回り)

本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水回り)

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 賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「9割の入居者が敬遠する設備(水周り)について紹介します。

1.9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水周り)

①バランス釜

・どうやって使うんですか?こわい。

・火事になりそう。爆発しそう。

バランス釜を外したが・・・

・掃除が面倒くさそう。

・虫がいそう。

・妙な隙間があって、単純に汚い。

②×な風呂

鏡が無い。    女性は完全にNG。

お風呂が暗い。  リフレッシュできない。

2点、3点ユニット どうやって掃除するの?

タイル張り浴室。  昔のお風呂。

シャワーが無い。   

③×なトイレ

普通の便座

・男性はウォシュレット必須。痔が多い?

経年劣化で黄色く変色

・トイレが黄色・・ということは・・(白が前提)

和式トイレ

・論外(そもそも案内にならない)

・かろうじて高齢なら・・も、足腰が弱く難しい方がほとんど。

④×なキッチン

瞬間湯沸かし器

・どうやって使うんですか?

・事務所みたいですね。

    設置型キッチン・電気コンロ

・ビルトインコンロが定番化

2.まとめ

 水周りは入居者が一番気にする場所です。上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

風呂がバランス釜 → ユニットバスの浴槽に交換

風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換

3点ユニットの風呂 → 可能であれば3点ユニットでない浴槽に交換

普通の水洗トイレ → 洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

和式の水洗トイレ → 洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

設置型キッチン  → ビルトインコンロ型に交換

 

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N112_sonnabakana_TP_V1[1]

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1.入居者に嫌われる設備・仕様

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(単身者向け物件)

1位 トイレが和式(水洗) 

 

2位 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)     

  

3位 風呂が3点ユニット

      

4位 風呂が黄ばんでいる   

5位 エアコンが明らかに古い 

  

(ファミリー向け物件)                                                 

1位 トイレが和式(水洗)

2位 エアコンが明らかに古い

3位 風呂が黄ばんでいる  

4位 和室がある

  

2.嫌われる設備・仕様の特徴

1.エアコン、和室を除く全てが「水周り」に関することです。

2.また、入居者が「毎日手に触れる場所」である点です。

3.入居者が見ているのは「黄ばんでいる」に代表される「水周りの清潔感」です。

3.まとめ

空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。

① 原状回復工事をしっかり行い、黄ばんでいるものを取り除き「清潔感」のある状態にしておくことが空室対策の第一歩です。

そして入居者に嫌われる設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

和式の水洗トイレ → 洋式の水洗トイレ

古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)

和室 → 洋室(フローリング)

風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換

 

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賃貸アパート3つの空室率とその計算方法

賃貸アパート3つの空室率とその計算方法

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空室対策を考える際、空室率がどれくらいなのか数値で把握することが必要です。そして、空室率はとらえ方により、➀時点ベースの空室率②稼働ベースの空室率③想定賃料ベースの空室率があります。それぞれの空室率の計算方法について説明します。

1.時点ベースの空室率

「時点ベース」で計算する空室率で、その「瞬間」の空室率です。たとえば、そのエリアに1,000戸の物件があり、そのうち50戸が空いていた場合、空室率は5%になります。

時点ベースの空室率 = 空室戸数/全戸数

=  50戸/1,000戸

= 5%

2.稼働ベースの空室率

「稼働ベース」で計算する空室率で、家賃が入っているということが稼働しているということになり、空室で家賃が入らなかった日数の割合で表します。

稼動ベースの空室率  =  (解約戸数×平均空室日数)/(全戸数×365日)

例えば、10戸のアパートで1年間に2戸解約し、解約ごとに91日間の空室期間がある場合、空室率は5%になります。

=  (2戸×91日)/(10戸×365日)

= 5%

この式の分子の➀「解約戸数」が少ないほど、また②解約ごとの「平均空室期間」短いほど稼働率は上がります。

例① 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 6ケ月

稼働率  80%

例② 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 2ケ月

稼働率  92.3%

例③ 入居期間 6年(72ケ月) 空室期間 6ケ月

稼働率  92.3%

「長く入居してもらうこと」「空室期間を短くすること」と同様に重要です。

3.想定賃料ベースの空室率

「想定賃料ベース」で計算する空室率で、想定した賃料収入と実際に入金した賃料収入との差額の想定した賃料収入に対する割合で表します。この差額の中には「空室による賃料収入のロス」「賃料を下げて決まった分の差額」「家賃滞納による未回収分」が含まれます。

例えば、100万円の想定賃料×12ケ月で年間1,200万円入るべきところが、1,140万円しか入らなかった場合、空室率は5%になります。

想定賃料ベースの空室率  =  (想定した賃料収入-実際に入金した賃料収入)/想定した賃料収入

= (1,200万円-1,140万円)/1,200万円

=5%

 

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物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②

物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備

 

 賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備について紹介します。

1.物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備

①宅配ボックス

・単身のアマゾン世帯が急増中

②インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第1位

・家主負担で入居者無料が一般的に

・施工費の支払いも月々分割払いが可能

③スマートロック

・鍵を持ったこと無い世代が出現

・鍵なんてなくしたらどうするの、持ち歩きたくない

④LED照明(リモコン付き)

・照明付いているんですね。→LEDですか?

いいですね

・電気代が安い。

・交換しなくていい。

⑤室内物干し

・あるだけで便利

・女性の防犯に人気

・単身者にも人気

⑥ウォークインクローゼット

・基本、入居者は「収納が多い物件」を探しにくる

・押入でも、「バー」が付いていないとダメ!

⑦玄関鏡

・外出前の身だしなみに

・他の物件と入ってすぐに差別化できる

⑧敷地内ゴミ置き場

・ゴミはどこまで捨てに行くの

・ゴミ置き場がある物件は好感度アップ

2.まとめ

 以上の設備が物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。

 

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