賃貸不動産経営管理士ってどんな資格ですか？

近年、賃貸不動産の管理、運営は複雑化し専門的知識、対応が求められるようになってきました。そのような状況の中、平成１９年に賃貸不動産管理の専門家の資格である「賃貸不動産経営管理士」資格制度がスタートしました。「賃貸不動産経営管理士」とはどういう人なのか解説します。

１．賃貸不動産経営管理士とは

賃貸不動産経営管理士は賃貸不動産の管理業務に関する幅広い知識を体系的に学習し、賃貸不動産管理の専門家としいて認められた資格です。「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、法律)」(令和２年法律第60号)で、賃貸住宅管理業務を行ううえで義務付けられている「業務管理者」の要件とされた法体系に基づく国家資格です。

２．賃貸不動産経営管理士の役割

国土交通省告示「賃貸住宅管理業者登録制度」において賃貸不動産経営管理士に以下の役割が付与されています。

(1)「業務管理者」として賃貸不動産経営管理士が行う業務

① 法第13条の規定による説明及び書面の交付に関する事項(重要事項説明及び書面の交付)

② 法第14条の規定による書面の交付に関する事項(管理受託契約書の交付)

③ 賃貸住宅の維持保全の実施に関する事項及び賃貸住宅に係わる家賃・敷金・共益費その他金銭の管理に関する事項

④ 法第18条の規定による帳簿の備え付けに関する事項

⑤ 法第20条の規定による定期報告に関する事項(オーナーへの定期報告)

⑥ 法第21条の規定による秘密の保持に関する事項

⑦ 賃貸住宅の入居者からの苦情処理に関する事項

⑧ 前各号に掲げるもののほか、賃貸住宅の入居者の居住の安全及び賃貸住宅の賃貸に係わる事業の円滑な実施を確保するため必要な事項として国土交通大臣が定める事項

(2)「賃貸住宅管理業者」として賃貸不動産経営管理士が行う業務

① 特定賃貸借契約の締結時における重要事項説明

② 長期修繕計画の策定などのオーナー提案等

賃貸オーナーの資産を守り、入居者には安心・安全な住環境を提供することが賃貸不動産経営管理士の役割として求められています。

賃貸不動産経営管理士に関する詳しい内容は

こちら。

３．株式会社丸井不動産には賃貸不動産経営管理士が在籍しています

株式会社丸井不動産には賃貸不動産経営、管理の専門家「賃貸不動産経営管理士」が在籍しています。賃貸不動産経営、管理の専門家として、適切な建物管理と入居者からのトラブルに対応しています。

沼田市上原町利根沼田文化会館前の賃貸不動産専門店、株式会社丸井不動産。

丸井不動産は沼田市内を中心としたエリアの一戸建てアパート、ハイツ、マンション、ワンルーム等の賃貸物件の仲介、管理を専門とする不動産会社です。賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターがあなたの理想のお部屋しのお手伝いをします。また、賃貸物件の管理もお手伝いします。お気軽にご相談ください。

１．アクセス

(所在地)

郵便番号　３７８－００５１

群馬県沼田市上原町１６１５番地１

(利根沼田文化会館前のコインランドリー「クリーンベスト沼田上原町店」の東隣です。)　

(アクセス)

関越高速「沼田インター」経由の場合

1.沼田インターを降りてすぐ正面の「沼田ＩＣ」の信号を右折　→　2.「沼田警察署西」の信号を左折します

3.左前に東和銀行沼田支店かみはら出張所が見えてくる信号を右折　→　4.右側に利根沼田文化会館が見えてきます

5.左手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です

 国道１７号線　渋川市方面から

1.国道１７号線「上川田町」の信号を右折し直進します　　　→　　　2.「沼田駅入口」の信号を直進します

3.「天狗プラザ」の信号を直進します　　　　　　　　 →　　　4.右前に角田外科医院がある信号を直進します

5.左前方に利根沼田文化会館が見えてきます　　　　　→　　6.右手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です

JR沼田駅経由の場合

JR上越線沼田駅　→　片品方面行きバス(１０分)　→　沼田市保健センター前下車　→　徒歩５分

２．営業時間

営業時間　９：００～１７：３０　　　定休日　毎週水曜日

３．当社の特徴

(1) 丸井不動産は沼田市エリアの一戸建てアパート、ハイツ、マンション、ワンルーム等賃貸物件の賃貸仲介と管理を専門に行っています。

【群馬県】賃貸住宅管理業法に基づく管理業者一覧

【群馬県】賃貸住宅管理業者登録簿

丸井不動産の賃貸管理業務の詳細は　こちら

(2) 物件の紹介は従来の写真だけでなく、「動画」、「パノラマ写真」等で詳しい物件の紹介に努めています。

「動画付物件」

(3) 退去時の原状回復は国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」に基づき実施し、公正に精算を行ってます。

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(4) 連帯保証人に代わる「家賃債務保証会社」ジェイリース（株）の「家賃保証システム」を採用しています。部屋を借りるのに連帯保証人は不要です。

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(５) 賃貸管理は従来の「賃貸管理業」ではなく、「オーナー様の収益の最大化を図り、結果その価値の最大化を図る」ことをめざします。空室対策におけるリフォーム提案等、賃貸の現場を知るものとして積極的に提案します。

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(６) 不動産の専門家として、日々最新の知識の習得、向上と情報の収集に努めます。不動産ブログで「部屋をお探しの方」、「オーナー様」に役立つ情報を紹介しています。また、賃貸経営セミナーも定期的に開催して「オーナー様」の賃貸経営を応援しています。

「不動産ブログ」

「賃貸経営セミナー」

４．スタッフ紹介

永井英夫（ながいひでお）

役　職

代表取締役

出身地

群馬県沼田市

資　格

宅地建物取引士

不動産コンサルティングマスター

賃貸不動産経営管理士

賃貸住宅管理業法に基づく業務管理者

少額短期保険募集人

趣　味

軟式テニス、ウォーキング

お客様へのメツセージ

今までの経験を生かし、お客様が気が付かない物件の特徴を良い点も悪い点も説明し、理想の物件を見つけられるよう精一杯案内させていただきます。

永井俊也（ながいとしや）

出身地

群馬県沼田市

資　格

宅地建物取引士

少額短期保険募集人

趣　味

バトミントン、カラオケ

お客様へのメツセージ

お客様の要望にそえるよう誠心誠意、仕事に取り組みます。

永井圭子（ながいけいこ）

出身地

群馬県沼田市

趣　味

ウォーキング、花を育てること（ハイビスカス、カランコエ、ラン、シクラメンなど）

お客様へのメツセージ

お客様とのご縁を大切にし、お役に立てるよう全力を尽くします。

賃貸アパート空室対策の進め方　

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。

　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．賃料の適正化

(1) 賃料は相場で決まる

①　物件の賃料は周辺環境等の立地条件、物件の構造・間取り、専有面積、設備・仕様、セキュリティー、建物の外観、道路の接道状況、駐車場の有無等色々な要素により決まります。

②そして、数年前までは入居者は平均４社の不動産会社を訪問し、７件の物件を見学し、１ケ月かけて決めていました。

③しかし、最近は（株）リクルート住まいカンパニーが２０１７年９月１５日に発表した「２０１６年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によれば、部屋探しの際「不動産会社への訪問数は平均１．６店舗」、部屋探しの際見学した物件数は平均３．１件」、「部屋探し開始から契約するまでの期間は平均１８．７日」と以前に比べるといずれも短くなっています。

④インターネットの普及により、入居者は物件情報を家にいながら簡単に集めることができるようになりました。来店する前に多くの物件を比較検討し希望条件に合った割安感のある物件に絞って来店します。従って、家賃は相場で決まります。近隣の同等の物件より家賃が高いとなかなか決まりません。

⑤ただし、例外があります。法人契約です。法人契約の場合、「予算○万円以内ならいい」と予算内であれば少々家賃が割高でも決まる場合もあります。ただ、個人契約がほとんどなので適正な家賃設定をしなければいけません。

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(2) 家賃を下げても早く決めたうが得か？

空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。

①家賃６万円　空室率(稼動率ベース)１０％　解約率２５％　戸数１０戸の場合

平均空室日数

＝(３６５日×空室率)÷解約率

＝(３６５日×１０％)÷２５％

＝１４６日(約５ケ月)／戸

②家賃６万円　空室率(稼動率ベース)２％　解約率２５％　戸数１０戸の場合

平均空室日数

＝(３６５日×空室率)÷解約率

＝(３６５日×２％)÷２５％

＝２９．２日(約１ケ月)／戸

平均居住月数

＝(１００％／解約率×１２ケ月)－平均空室月数

＝(１００％÷２５％×１２ケ月)－１ケ月

＝４７ケ月

③空室率１０％と２％の物件の空室期間の差は

４ケ月(５ケ月－１ケ月)

家賃収入の差は

６万円×４ケ月＝２４万円

月当たりの差は

２４万円÷４７ケ月＝５,１０６円／月

家賃を５,０００円下げ５５,０００円にしても、空室期間が１ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり４ケ月間の収入も減るので４,７０６円の値下げをした場合)

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 (3) まとめ

① 本来は家賃を下げずに物件に付加価値を付けるなり、陳腐化している部分があればそれを改善し「物件の力」を高め、家賃を下げずに空室を埋めるのが理想です。

② しかし、費用もかかるので難しい場合は、下げられる下げ幅を計算し適正な家賃設定にして早期に空室を埋めることが結果として良い賃貸経営になります。

２．賃料以外の募集条件の見直し

賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。

具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。

➀ フリーレント

② 礼金・敷金の割引　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

③ ペット可　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　

④ キャンペーン割引　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑤ 家具・家電付き　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

➀ フリーレント

フリーレントとは入居後の一定期間(１～２ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。

② 礼金・敷金の割引

礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。

③ ペット可

「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。

④ キャンペーン割引

半年から１年又は、翌年３月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。

⑤ 家具・家電付き

ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。

その他

沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯１台。１ＬＤＫ、２ＬＤＫの場合は世帯２台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。

２．まとめ

どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。

３　間取り

(１) 間取りの見直し

入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は２ＤＫ、３ＤＫというタイプの違いだけでなく、「部屋数」、「専有面積」、「使い勝手」、「各部屋の大きさのバランス」、「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて２ＤＫ、３ＤＫが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。

➀ 大型液晶テレビ＋ＡＶ機器＋ソファー＋パソコンコーナーなどが収まる広いリビング

② 収納力

(２) おすすめ間取り変更例

２ＤＫ変更例

代表的な２ＤＫは「６畳＋６畳＋ＤＫ６畳＋収納１.５畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は１９.５畳です。この間取りの中で

➀ＤＫ６畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。

②６畳の部屋では「大型液晶テレビ＋ＡＶ機器＋ソファー＋パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。

③ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。

(代表的な２ＤＫ)

和室６畳＋和室６畳＋ＤＫ６畳＋収納１.５畳＝合計１９.５畳

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室４.５畳＋LＤＫ12畳＋収納3畳＝合計１９.５畳

３ＤＫ変更例

(代表的な３ＤＫ)

和室４.５畳＋和室６畳＋和室６畳＋ＤＫ６畳＋収納２畳＝合計２４畳

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室４.５畳＋洋室６畳＋LＤＫ12畳＋収納２畳＝合計２４畳

２ＬＤＫ変更例

２ＬＤＫタイプを希望する入居者は新婚、ＤＩＮＫＳ(共働き、子供なし、)、同棲等の「２人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、２部屋目を小さくしＤＥＮ(書斎・小さい私室)にし、その分ＬＤＫを広くしたほうが入居者に喜ばれます。

(よくある２ＬＤＫ)

洋室６畳＋洋室６畳＋ＬＤＫ１０畳＝合計２２畳(収納を除く)

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室６畳＋ＤＥＮ(書斎・小さい私室)３畳＋ＬＤＫ１３畳＝合計２２畳(収納を除く)

(３) まとめ

入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。

４　外観・外構

(１) 見た目の第一印象で借りるか判断される

築２３年外壁塗装後

建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築１５年から２０年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。

また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。

(２) 物件名も重要

　物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。

５　設備・仕様

(１) 付いていて当たり前の設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ テレビドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

② 温水洗浄便座

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

③ エアコン(新品または新しめ)

・ひと目でわかる

・新しいエアコンですね

④ 居室照明(LED)

・照明付いているんですね。

・LEDですか？いいですね。

・電気代がやすくて、交換しなくていい。

⑤ 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

(ファミリー向け物件)

➀ 追い炊き機能

・ファミリー世帯には必須

・追い炊きないなら、違う物件で・・・

② 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

③ テレビドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

④ 温水洗浄便座

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

上記の設備は付いてて当たり前の設備です。付いていない物件は入居者の部屋選びの対象から外されます。付いていない設備がある場合は付けましょう。

(２) 入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)

② 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)

・良い洗濯機を外に置きたくない

③ 風呂が３点ユニット

・お風呂と一緒だと足が濡れますよね

・どうやって掃除するの

④ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

⑤ エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか？

(ファミリー向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)]

② エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか？]

③ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

④ 和室がある

・古そう、和室は好みじゃない

　上記の設備は入居者から嫌われる設備です。該当する項目のある物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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(３) 入居者に喜ばれる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 浴室乾燥機

・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

③ 宅配ボックス

・単身者のアマゾン世代が急増中

④ ホスクリーン(室内物干し)

・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気

・費用対効果か高い

(ファミリー向け物件)

➀ インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② ２台目エアコン

・居間だけでなく他の部屋も快適

③ 居室照明

・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)

④ 浴室乾燥機

・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

⑤ 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

⑥ 宅配ボックス

・単身者のアマゾン世代が急増中

⑦ ホスクリーン(室内物干し)

・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気。

・費用対効果か高い

　上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。

➀インターネット無料は新築物件で増えてきました。単身者向け物件、ファミリー向け物件とも入居者に喜ばれます。

②２台目エアコンはファミリータイプの物件では付いていると喜ばれます。

③宅配ボックスは共働き世帯が増える中でニーズの高まっている設備です。２ボックス～６ボックスの独立型の宅配ボックスが市販されています。

④ホスクリーン(室内物干し)は単身主向け物件、ファミリー向け物件とも、日中仕事で留守の世帯が多いので喜ばれます。費用もあまりかからず設置できます。

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(４) まとめ

新築物件も１０年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。

① 付いてて当たり前の設備・仕様で付いていない設備、仕様がある場合は早急に付けましょう。

② 入居者に嫌われる設備・仕様がある場合には早急に改善しましょう。水周りの清潔感に注意しましょう。

③ 入居者に喜ばれる設備・仕様については個々の物件の状況により、出来る設備、仕様から導入しましょう。できるだけ現在の新築物件の設備、仕様に近づけ、「物件の力」を付けて、値下げをしないで空室対策を進めましょう。

６　ソフトコンテンツ

ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

(１) ペット可

ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、１９８９年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは１％でした。それが２００７年には８７％になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。

ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。

１．既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。

２．ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。

３．犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。

４．ハウスクリーニング代を契約時にもらう。

５．退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

(２) シェアハウス

古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

(３) 家庭菜園付き

家庭菜園が出来る畑を１区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

(４) コンセプトアパートメント

最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。

例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」、「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

７　オンリーワン(差別化)戦略

(１) オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も２つの考え方があります。

➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。

➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。

②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方。

②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。

ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」、「外観」、「設備・仕様」、「内装の色」、「募集条件」等何でもよいのです。

(２) オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い

・バルコニーが広い

・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き

・屋根付き駐車場

内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可

・家庭菜園付き

以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

８　現場管理(清掃・巡回)

(１) 物件をきれいに保つ

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

 定期巡回、清掃の注意点

１．月に１～２回巡回、清掃を行う。

２．敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

３．共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

４．ゴミ出し場所の清掃を行う。

５．郵便受けの清掃を行う。

６．植栽がある場合は植栽の管理を行う。

７．長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

９　テナントリテンション(解約の抑止)

(１) 長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

入居者が退去すると

➀次の入居者が決まるまでの空室期間の発生

②リフォーム費用の発生

③家賃が下落するリスクの発生

④客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生

する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。

⑤長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。

アパート経営的には「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。

例えば、入居者が退去後、２ケ月で次の入居者が決まった場合、

(入居期間２年(24ケ月)の場合)

稼働率　９２.３％

(入居期間６年(72ケ月)の場合)

稼働率　９７.３％

入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

(２) 入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由

なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地

物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度

問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス

問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応

問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか

薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止(取りやめ)

どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ－ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。

例えば、

(1)エアコンの定期クリーニング

(2)古いエアコンの交換工事

↓

(3)追い炊き給湯設備への交換工事　等。

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インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリット

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」はファミリー向け物件、単身者向け物件でともに６年連続１位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。

１．インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。ＬＡＮケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。

２．インターネット無料物件のメリット

このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

プロバイダ料金は普通、月額４,０００円～６,０００円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。

③ 解約時の違約金がかからない

プロバイダによって、契約してから２年または３年以内に退去等で解約すると、違約金が２万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。

３．インターネット無料物件のデメリット

「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

パスワードが必要ない、入居者共通のＷｉ－Ｆｉがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がＷｉ－Ｆｉ経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか(家賃と共益費の合計が1,000円～3,000円高い位で収まっているか)確認しましょう。

４．まとめ

「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。　次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

・近隣の類似物件と比べ、家賃と共益費の合計が1,000円～3,000円高い位で収まっている場合

・簡単な調べものしかしない

・ネットショッヒングでインターネットを使う

・短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

・処理が複雑なネットゲームをする

・映画など長い動画を観る

・仕事でデータをやりとりする

・インターネットを使う時間帯が主に深夜

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賃貸住宅入居者が借りるのをためらう設備ランキング

　全国賃貸住宅新聞が調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」は毎年発表されますが、ＳＵＭＯが調査した不人気設備ランキング「借りるのをためらう設備」ランキングは珍しいのでその調査結果について紹介します。空室対策のヒントが見えてきます。

１．入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

１位　トイレが和式(水洗)　

２位　洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)     

３位　風呂が３点ユニット

４位　風呂が黄ばんでいる　　　

５位　エアコンが明らかに古い　

(ファミリー向け物件)                                                 

１位　トイレが和式(水洗)

２位　エアコンが明らかに古い

３位　風呂が黄ばんでいる　　

４位　和室がある

２．嫌われる設備・仕様の特徴

１．エアコン、和室を除く全てが「水周り」に関することです。

２．また、入居者が「毎日手に触れる場所」である点です。

３．入居者が見ているのは「黄ばんでいる」に代表される「水周りの清潔感」です。

３.まとめ

空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。

① 原状回復工事をしっかり行い、黄ばんでいるものを取り除き「清潔感」のある状態にしておくことが空室対策の第一歩です。

② そして入居者に嫌われる設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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「空室対策の進め方　その５　設備・仕様」

賃貸アパート３つの空室率とその計算方法

空室対策を考える際、空室率がどれくらいなのか数値で把握することが必要です。そして、空室率はとらえ方により、➀時点ベースの空室率、②稼働ベースの空室率、③想定賃料ベースの空室率があります。それぞれの空室率の計算方法について説明します。

１．時点ベースの空室率

「時点ベース」で計算する空室率で、その「瞬間」の空室率です。たとえば、そのエリアに１,０００戸の物件があり、そのうち５０戸が空いていた場合、空室率は５％になります。

時点ベースの空室率 = 空室戸数／全戸数

=  50戸／1,000戸

＝ ５％

２．稼働ベースの空室率

「稼働ベース」で計算する空室率で、家賃が入っているということが稼働しているということになり、空室で家賃が入らなかった日数の割合で表します。

稼動ベースの空室率  =  (解約戸数×平均空室日数)／(全戸数×３６５日)

例えば、１０戸のアパートで１年間に２戸解約し、解約ごとに９１日間の空室期間がある場合、空室率は５％になります。

=  (２戸×９１日)／(１０戸×３６５日)

＝ ５％

この式の分子の➀「解約戸数」が少ないほど、また②解約ごとの「平均空室期間」短いほど稼働率は上がります。

例①　入居期間　２年(２４ケ月)　空室期間　６ケ月

稼働率　　８０％

例②　入居期間　２年(２４ケ月)　空室期間　２ケ月

稼働率　　９２.３％

例③　入居期間　６年(７２ケ月)　空室期間　６ケ月

稼働率　　９２.３％

「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に重要です。

３．想定賃料ベースの空室率

「想定賃料ベース」で計算する空室率で、想定した賃料収入と実際に入金した賃料収入との差額の想定した賃料収入に対する割合で表します。この差額の中には「空室による賃料収入のロス」、「賃料を下げて決まった分の差額」、「家賃滞納による未回収分」が含まれます。

例えば、１００万円の想定賃料×１２ケ月で年間１,２００万円入るべきところが、１,１４０万円しか入らなかった場合、空室率は５％になります。

想定賃料ベースの空室率  =  (想定した賃料収入－実際に入金した賃料収入)／想定した賃料収入

= (１,２００万円－１,１４０万円)／１,２００万円

＝５％

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「解約率と平均居住期間から逆算するといくら値下げできるの？」

物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。

１．物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備

①宅配ボックス

・単身のアマゾン世帯が急増中

②インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・家主負担で入居者無料が一般的に

・施工費の支払いも月々分割払いが可能

③スマートロック

・鍵を持ったこと無い世代が出現

・鍵なんてなくしたらどうするの、持ち歩きたくない

④ＬＥＤ照明(ﾘﾓｺﾝ付き)

・照明付いているんですね。→ＬＥＤですか？

いいですね

・電気代が安い。

・交換しなくていい。

⑤室内物干し

・あるだけで便利

・女性の防犯に人気

・単身者にも人気

⑥ウォークインクローゼット

・基本、入居者は「収納が多い物件」を探しにくる

・押入でも、「バー」が付いていないとダメ！

⑦玄関鏡

・外出前の身だしなみに

・他の物件と入ってすぐに差別化できる

⑧敷地内ゴミ置き場

・ゴミはどこまで捨てに行くの

・ゴミ置き場がある物件は好感度アップ

２．まとめ

　以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。

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