本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水回り)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(水周り)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水周り)

①バランス釜

・どうやって使うんですか？こわい。

・火事になりそう。爆発しそう。

バランス釜を外したが・・・

・掃除が面倒くさそう。

・虫がいそう。

・妙な隙間があって、単純に汚い。

②×な風呂

・鏡が無い。　　　　女性は完全にＮＧ。

・お風呂が暗い。　　リフレッシュできない。

・２点、３点ユニット　どうやって掃除するの？

・タイル張り浴室。　　昔のお風呂。

・シャワーが無い。　　　

③×なトイレ

普通の便座

・男性はウォシュレット必須。痔が多い？

経年劣化で黄色く変色

・トイレが黄色・・ということは・・(白が前提)

和式トイレ

・論外(そもそも案内にならない)

・かろうじて高齢なら・・も、足腰が弱く難しい方がほとんど。

④×なキッチン

瞬間湯沸かし器

・どうやって使うんですか？

・事務所みたいですね。

　　　　設置型キッチン・電気コンロ

・ビルトインコンロが定番化

２．まとめ

　水周りは入居者が一番気にする場所です。上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 風呂がバランス釜　→　ユニットバスの浴槽に交換

② 風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

③ ３点ユニットの風呂　→　可能であれば３点ユニットでない浴槽に交換

④ 普通の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

⑤ 和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

⑥ 設置型キッチン　　→　ビルトインコンロ型に交換

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賃貸住宅入居者が借りるのをためらう設備ランキング

　全国賃貸住宅新聞が調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」は毎年発表されますが、ＳＵＭＯが調査した不人気設備ランキング「借りるのをためらう設備」ランキングは珍しいのでその調査結果について紹介します。空室対策のヒントが見えてきます。

１．入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

１位　トイレが和式(水洗)　

２位　洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)     

３位　風呂が３点ユニット

４位　風呂が黄ばんでいる　　　

５位　エアコンが明らかに古い　

(ファミリー向け物件)                                                 

１位　トイレが和式(水洗)

２位　エアコンが明らかに古い

３位　風呂が黄ばんでいる　　

４位　和室がある

２．嫌われる設備・仕様の特徴

１．エアコン、和室を除く全てが「水周り」に関することです。

２．また、入居者が「毎日手に触れる場所」である点です。

３．入居者が見ているのは「黄ばんでいる」に代表される「水周りの清潔感」です。

３.まとめ

空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。

① 原状回復工事をしっかり行い、黄ばんでいるものを取り除き「清潔感」のある状態にしておくことが空室対策の第一歩です。

② そして入居者に嫌われる設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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賃貸アパート３つの空室率とその計算方法

空室対策を考える際、空室率がどれくらいなのか数値で把握することが必要です。そして、空室率はとらえ方により、➀時点ベースの空室率、②稼働ベースの空室率、③想定賃料ベースの空室率があります。それぞれの空室率の計算方法について説明します。

１．時点ベースの空室率

「時点ベース」で計算する空室率で、その「瞬間」の空室率です。たとえば、そのエリアに１,０００戸の物件があり、そのうち５０戸が空いていた場合、空室率は５％になります。

時点ベースの空室率 = 空室戸数／全戸数

=  50戸／1,000戸

＝ ５％

２．稼働ベースの空室率

「稼働ベース」で計算する空室率で、家賃が入っているということが稼働しているということになり、空室で家賃が入らなかった日数の割合で表します。

稼動ベースの空室率  =  (解約戸数×平均空室日数)／(全戸数×３６５日)

例えば、１０戸のアパートで１年間に２戸解約し、解約ごとに９１日間の空室期間がある場合、空室率は５％になります。

=  (２戸×９１日)／(１０戸×３６５日)

＝ ５％

この式の分子の➀「解約戸数」が少ないほど、また②解約ごとの「平均空室期間」短いほど稼働率は上がります。

例①　入居期間　２年(２４ケ月)　空室期間　６ケ月

稼働率　　８０％

例②　入居期間　２年(２４ケ月)　空室期間　２ケ月

稼働率　　９２.３％

例③　入居期間　６年(７２ケ月)　空室期間　６ケ月

稼働率　　９２.３％

「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に重要です。

３．想定賃料ベースの空室率

「想定賃料ベース」で計算する空室率で、想定した賃料収入と実際に入金した賃料収入との差額の想定した賃料収入に対する割合で表します。この差額の中には「空室による賃料収入のロス」、「賃料を下げて決まった分の差額」、「家賃滞納による未回収分」が含まれます。

例えば、１００万円の想定賃料×１２ケ月で年間１,２００万円入るべきところが、１,１４０万円しか入らなかった場合、空室率は５％になります。

想定賃料ベースの空室率  =  (想定した賃料収入－実際に入金した賃料収入)／想定した賃料収入

= (１,２００万円－１,１４０万円)／１,２００万円

＝５％

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「解約率と平均居住期間から逆算するといくら値下げできるの？」

物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。

１．物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備

①宅配ボックス

・単身のアマゾン世帯が急増中

②インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・家主負担で入居者無料が一般的に

・施工費の支払いも月々分割払いが可能

③スマートロック

・鍵を持ったこと無い世代が出現

・鍵なんてなくしたらどうするの、持ち歩きたくない

④ＬＥＤ照明(ﾘﾓｺﾝ付き)

・照明付いているんですね。→ＬＥＤですか？

　いいですね

・電気代が安い。

・交換しなくていい。

⑤室内物干し

・あるだけで便利

・女性の防犯に人気

・単身者にも人気

⑥ウォークインクローゼット

・基本、入居者は「収納が多い物件」を探しにくる

・押入でも、「バー」が付いていないとダメ！

⑦玄関鏡

・外出前の身だしなみに

・他の物件と入ってすぐに差別化できる

⑧敷地内ゴミ置き場

・ゴミはどこまで捨てに行くの

・ゴミ置き場がある物件は好感度アップ

２．まとめ

　以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。

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物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備①

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。

１．物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備

①ＴＶドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心。

・録画機能・外が確認できる。

・カラーで防犯も安心ですね。

②ウォシュレット

・付いていると手間が省ける。

・付いてなければ”最悪自分で付ける”

③エアコン(新品または新しめ)

・一目でわかる(目がいく)。

・新しいエアコンですね。

④追い炊き給湯器

・ファミリー世帯では必須。足し湯はＮＧ。

・追い炊きが無いなら、他の物件で・・・。

⑤浴室乾燥機

・干したまま出かけられる。(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

⑥洗髪洗面化粧台

・お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ

・何でもできる！

・掃除がし易い。

⑦水回りが新品

・決めトーク”○○さんがはじめてですよ！”

⑧一坪風呂(ファミリー物件)

・今はいいけど、将来子供ができたら・・・

・足がのばせるといいよね。

・新築物件は標準装備・・・

２．まとめ

　以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備①」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。

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本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(外装)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(外装)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(外装)

①×な共用部

　　　　　　　　集合ポストがない

・部屋のポストは取りづらい

・部屋のポストは郵便物が汚れる

・空室の郵便物の山・・・

　　　　　　　共用部が汚い

・くもの巣・・・。虫が死んでいる、いる気配がある。

・黒いつぶつぶ・・・。→これ何？→虫じゃないですか・・・

②室外洗濯機置き場

　　　　　　　　　室外洗濯機置き場

・防犯上・・・

・普通より劣化が早そう、凍る。

・良い洗濯機を外に置きたくない。

２．まとめ

　外装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 集合ポストが無い　→　集合ポストを設置

② 共用部が汚い台　→　共用部の定期清掃を行う

③ 室外洗濯機置き場　→　室内に置く場所を確保出来ないか検討

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本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(内装)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

①×な洗面所

         　　　　独立洗面台が無い

・歯はキッチンで磨くんですか？

・お風呂と一緒だと足がぬれますよね？

　　　　　　　　水しか出ない

・冬場きついですね。

・普通お湯出ますよね？

・知覚過敏にはきつい！

②×なエアコン

　　　　　　　エアコンが古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか？

・電気代が余計にかかりませんか？

・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか？

　　　　　　　ガスエアコン

・ガス代もかかるの？

・ガス代こんなにかかるの？入居後クレームになることも・・・

③ＴＶ線など

　　　　　　TVのジャックが古い

・どうやって繋げるんですか？

・営業マンも使ったことない。

　　　　　　各部屋にTV線が無い

・寝室にもTVを置きたい。

④防犯設備

　　　呼び出しがチャイム＋ドアスコープ

・この覗き穴はなんですか？

・防犯上不安、逆に覗かれない？

⑤玄関

　　　　　　　　下駄箱がない

・靴が置けない。

・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。

・恥ずかしくて人を呼べない。

２．まとめ

　内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 独立洗面台が無い　→　独立洗面台を設置

② 水しか出ない洗面台　→　お湯も出る洗面台に交換

③ エアコンが古い　→　10～15年で新しいエアコンに交換

④ ガスエアコン　→　電気のエアコンに交換

⑤ TVのジャックが古い　→　差し込めば繋がるものに交換

⑥ 各部屋にTV線が無い　→　居間以外の部屋にもTV線を設置

⑦ 呼び出しがチャイム＋ドアスコープ　→　テレビドアフォンに交換

⑧ 下駄箱がない　→　下駄箱を設置

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