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近年、社会経済環境の変化に伴い、不動産に関するニーズは多種多様になってきています。また、不動産の流動化、証券化の進展など不動産関連業務は高度化、複雑化してきています。そのような中、不動産の有効活用や投資等について、高い専門的知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。このようなニーズに的確に応えられる「不動産コンサルティングマスター」とはどういう資格なのか解説します。
宅地建物取引士資格登録者
不動産鑑定士登録者
一級建築士登録者
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宅建試験にない、経済・金融・建築・税制など幅広い知識が問われる試験です。
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不動産に関するプロフェショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろん、
1.土地や建物の有効活用
2.不動産投資
3.不動産を中心とした相続の相談
まで幅広くお応えします。
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5年毎に、更新要件を充足したうえで更新手続きを行うことが義務づけられています。
不動産コンサルティングマスターに関する詳しい内容は
株式会社丸井不動産には不動産のプロ「不動産コンサルティングマスター」が在籍しています。
不動産に関する専門的な知識にもとづき、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営及び投資等についてコンサルティングします。
全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する2020「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。2020年8月27日から10月5日までの期間、全国の不動産会社372社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」と「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。
1位 インターネット無料 ⇒ (前回1位)
2位 宅配ボックス ⇧ (前回6位)
3位 エントランスのオートロック ⇒ (前回3位)
4位 追い炊き機能 ⇩ (前回2位)
5位 システムキッチン ⇒ (前回5位)
6位 ホームセキュリティー ⇩ (前回4位)
7位 浴室換気乾燥機 ⇒ (前回7位)
8位 防犯カメラ ⇧ (前回13位)
9位 ウォクインクローゼット ⇧ (前回10位)
10位 24時間利用可能ゴミ置き場 ⇩ (前回8位)
11位 エレベータ ⇧ (前回12位)
12位 床暖房 ⇩ (前回11位)
13位 TVモニター付きインターホン ⇧ (前回16位)
14位 T遮音性の高い窓 初
15位 ガレージ ⇩ (前回9位)
1位 インターネット無料(Wi-Fi、無線LAN)⇒(前回1位)
2位 エントランスのオートロック ⇒ (前回2位)
3位 宅配ボックス ⇒ (前回3位)
4位 浴室換気乾燥機 ⇒ (前回4位)
5位 ホームセキュリティー ⇒ (前回5位)
6位 独立洗面台 ⇒ (前回6位)
7位 24時間利用可能ゴミ置き場 ⇒ (前回7位)
8位 システムキッチン ⇧ (前回12位)
9位 TVモニター付きインターホン ⇧ (前回15位)
10位 エレベータ ⇧ (前回16位)
11位 防犯カメラ ⇒ (前回11位)
12位 ガレージ ⇩ (前回8位)
13位 ウォークインクローゼット ⇩ (前回8位)
14位 洗浄機能付き便座 ⇩ (前回13位)
15位 IoT機器 ⇩ (前回14位)
1位 室内洗濯機置き場 ⇒ (前回1位)
2位 独立洗面化粧台 ⇒ (前回2位)
3位 追い炊き機能 ⇒ (前回3位)
4位 TVモニター付きインターホン ⇒ (前回4位)
5位 洗浄機能付き便座 ⇒ (前回5位)
6位 インターネット無料 ⇒ (前回6位)
7位 システムキッチン ⇒ (前回7位)
8位 ガスコンロ ⇒ (前回8位)
9位 エントランスのオートロック⇒ (前回9位)
10位 備え付け照明 ⇧ (前回11位)
11位 宅配ボックス ⇧ (前回12位)
12位 エレベーター ⇩ (前回10位)
13位 浴室換気乾燥機 ⇧ (前回15位)
14位 ウォークインクローゼット⇧ (前回20位)
15位 BS・CSアンテナ ⇩ (前回14位)
1位 室内洗濯機置き場 ⇒ (前回1位)
2位 TVモニター付きインターホン ⇒ (前回2位)
3位 インターネット無料 ⇒ (前回3位)
4位 独立洗面化粧台 ⇒ (前回4位)
5位 洗浄機能付き便座 ⇒ (前回5位)
6位 備え付け照明 ⇒ (前回6位)
6位 エントランスのオートロック ⇒ (前回6位)
8位 宅配ボックス ⇒ (前回8位)
9位 ガスコンロ ⇧ (前回11位)
10位 浴室換気乾燥機 ⇧ (前回16位)
11位 暖房便座 ⇩ (前回9位)
12位 エレベーター ⇒ (前回12位)
13位 システムキッチン ⇧ (前回15位)
14位 室内洗濯物干し ⇩ (前回12位)
15位 防犯カメラ ⇧ (前回18位)
今回の調査の特徴として、
①「オートロック」、「TVモニター付きインターホン」、「防犯カメラ」等の防犯設備に対してのニーズが高くなっている。②「システムキッチン」、「浴室換気乾燥機」、「宅配ボックス」等設備のハイグレド化が進んでいる。ことが上げられます。 以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前、付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。
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賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「9割の入居者が敬遠する設備(水周り)」について紹介します。
・どうやって使うんですか?こわい。
・火事になりそう。爆発しそう。
バランス釜を外したが・・・
・掃除が面倒くさそう。
・虫がいそう。
・妙な隙間があって、単純に汚い。
・鏡が無い。 女性は完全にNG。
・お風呂が暗い。 リフレッシュできない。
・2点、3点ユニット どうやって掃除するの?
・タイル張り浴室。 昔のお風呂。
・シャワーが無い。
普通の便座
・男性はウォシュレット必須。痔が多い?
経年劣化で黄色く変色
・トイレが黄色・・ということは・・(白が前提)
和式トイレ
・論外(そもそも案内にならない)
・かろうじて高齢なら・・も、足腰が弱く難しい方がほとんど。
瞬間湯沸かし器
・どうやって使うんですか?
・事務所みたいですね。
設置型キッチン・電気コンロ
・ビルトインコンロが定番化
水周りは入居者が一番気にする場所です。上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。
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「本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)」
「本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(外装)」
全国賃貸住宅新聞が調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」は毎年発表されますが、SUMOが調査した不人気設備ランキング「借りるのをためらう設備」ランキングは珍しいのでその調査結果について紹介します。空室対策のヒントが見えてきます。
1位 トイレが和式(水洗)
2位 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)
3位 風呂が3点ユニット
4位 風呂が黄ばんでいる
5位 エアコンが明らかに古い
1位 トイレが和式(水洗)
2位 エアコンが明らかに古い
3位 風呂が黄ばんでいる
4位 和室がある
空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。
・和式の水洗トイレ → 洋式の水洗トイレ
・古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)
・和室 → 洋室(フローリング)
・風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換
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空室対策を考える際、空室率がどれくらいなのか数値で把握することが必要です。そして、空室率はとらえ方により、➀時点ベースの空室率、②稼働ベースの空室率、③想定賃料ベースの空室率があります。それぞれの空室率の計算方法について説明します。
「時点ベース」で計算する空室率で、その「瞬間」の空室率です。たとえば、そのエリアに1,000戸の物件があり、そのうち50戸が空いていた場合、空室率は5%になります。
時点ベースの空室率 = 空室戸数/全戸数
= 50戸/1,000戸
= 5%
「稼働ベース」で計算する空室率で、家賃が入っているということが稼働しているということになり、空室で家賃が入らなかった日数の割合で表します。
稼動ベースの空室率 = (解約戸数×平均空室日数)/(全戸数×365日)
例えば、10戸のアパートで1年間に2戸解約し、解約ごとに91日間の空室期間がある場合、空室率は5%になります。
= (2戸×91日)/(10戸×365日)
= 5%
この式の分子の➀「解約戸数」が少ないほど、また②解約ごとの「平均空室期間」短いほど稼働率は上がります。
例① 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 6ケ月
稼働率 80%
例② 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 2ケ月
稼働率 92.3%
例③ 入居期間 6年(72ケ月) 空室期間 6ケ月
稼働率 92.3%
「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に重要です。
「想定賃料ベース」で計算する空室率で、想定した賃料収入と実際に入金した賃料収入との差額の想定した賃料収入に対する割合で表します。この差額の中には「空室による賃料収入のロス」、「賃料を下げて決まった分の差額」、「家賃滞納による未回収分」が含まれます。
例えば、100万円の想定賃料×12ケ月で年間1,200万円入るべきところが、1,140万円しか入らなかった場合、空室率は5%になります。
想定賃料ベースの空室率 = (想定した賃料収入-実際に入金した賃料収入)/想定した賃料収入
= (1,200万円-1,140万円)/1,200万円
=5%
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賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。
・単身のアマゾン世帯が急増中
・不動の人気設備ランキング第1位
・家主負担で入居者無料が一般的に
・施工費の支払いも月々分割払いが可能
・鍵を持ったこと無い世代が出現
・鍵なんてなくしたらどうするの、持ち歩きたくない
・照明付いているんですね。→LEDですか?
いいですね
・電気代が安い。
・交換しなくていい。
・あるだけで便利
・女性の防犯に人気
・単身者にも人気
・基本、入居者は「収納が多い物件」を探しにくる
・押入でも、「バー」が付いていないとダメ!
・外出前の身だしなみに
・他の物件と入ってすぐに差別化できる
・ゴミはどこまで捨てに行くの
・ゴミ置き場がある物件は好感度アップ
以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。
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かつて賃貸物件は「建てれば埋まる」時代でした。しかし、近年、賃貸経営は難しい時代になってきました。募集の仕方、費用のかけ方、物件の維持管理の仕方、不動産会社(管理会社)との役割分担の考え方が変わってきています。10年後も成功し収益を出し続ける賃貸経営をしていただくために、最新の賃貸経営手法を全3回シリーズでお伝えするセミナーの第1回、第2回を下記の内容で開催しました。
第1回セミナー”対策編”まとめ
①賃貸経営収益最大化の肝は「早く」入居させる。「長く」入居させること。
②ネットでの部屋探しへの対策は、まずは「検索され絞られても残る物件する」こと
③今の入居者のニーズは、「あって当たり前の実家仕様の設備・サービス」
④欠点はあるもの、「まずはそれを把握し、その他の要素でカバー(対策)しなければならない」
そして、今回、第2回を下記の内容で開催します。現場ですぐにご活用いただける幅広い情報をお伝えします。
第2回セミナー”対策編”まとめ
①設備は大きく分けて3つ。
1.本音で答える、「9割の入居者が敬遠する設備」
2.物件が若返り、価値が上がる、「入居者ニーズの高い設備」
3.さらに、ワンポイント!「物件をよく見せる設備(リフォーム)」
について具体例を上げ説明しました。
「物件力」を上げ入居者に早く、長く入居してもらう設備投資をする視点が大切。
②築古物件をリノベーションし、収益アップに成功した事例の紹介。
③税とうまく付き合うための税の基礎知識
④これからの時代の不動産業者との付き合い方
について紹介しました。
そして、今回、第3回を下記の内容で開催します。現場ですぐにご活用いただける幅広い情報をお伝えします。
令和 2年 1月19日(日)13:00~16:00
(株) 丸井不動産セミナールーム
沼田市上原町1615-1(利根沼田文化会館前)
(株)丸井不動産
代表取締役 永井英夫
(1) 相続?売却?買い替え?
知っておきたい賃貸経営“出口″の基礎知識
(2) 10年後も収益を出し続けるキャッシュフロー経営のススメ
(3) あなたの物件で考える、将来“成功する″賃貸経営づくり
無料
8名(予約制)
「セミナー申し込みフォーム」からお申し込みください。
電話での申し込みは
0278-25-8433(定休日 水曜日)
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賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。
・女性の一人ぐらしも安心。
・録画機能・外が確認できる。
・カラーで防犯も安心ですね。
・付いていると手間が省ける。
・付いてなければ”最悪自分で付ける”
・一目でわかる(目がいく)。
・新しいエアコンですね。
・ファミリー世帯では必須。足し湯はNG。
・追い炊きが無いなら、他の物件で・・・。
・干したまま出かけられる。(女性)
・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!
・お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ
・何でもできる!
・掃除がし易い。
・決めトーク”○○さんがはじめてですよ!”
・今はいいけど、将来子供ができたら・・・
・足がのばせるといいよね。
・新築物件は標準装備・・・
以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備①」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。
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賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「9割の入居者が敬遠する設備(外装)」について紹介します。
集合ポストがない
・部屋のポストは取りづらい
・部屋のポストは郵便物が汚れる
・空室の郵便物の山・・・
共用部が汚い
・くもの巣・・・。虫が死んでいる、いる気配がある。
・黒いつぶつぶ・・・。→これ何?→虫じゃないですか・・・
室外洗濯機置き場
・防犯上・・・
・普通より劣化が早そう、凍る。
・良い洗濯機を外に置きたくない。
外装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。
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「本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)」
賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「9割の入居者が敬遠する設備(内装)」について紹介します。
独立洗面台が無い
・歯はキッチンで磨くんですか?
・お風呂と一緒だと足がぬれますよね?
水しか出ない
・冬場きついですね。
・普通お湯出ますよね?
・知覚過敏にはきつい!
エアコンが古い
・こんなに大きいエアコンあるんですか?
・電気代が余計にかかりませんか?
・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか?
ガスエアコン
・ガス代もかかるの?
・ガス代こんなにかかるの?入居後クレームになることも・・・
TVのジャックが古い
・どうやって繋げるんですか?
・営業マンも使ったことない。
各部屋にTV線が無い
・寝室にもTVを置きたい。
呼び出しがチャイム+ドアスコープ
・この覗き穴はなんですか?
・防犯上不安、逆に覗かれない?
下駄箱がない
・靴が置けない。
・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。
・恥ずかしくて人を呼べない。
内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。
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「本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(外装)」