物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。

１．物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備

①宅配ボックス

・単身のアマゾン世帯が急増中

②インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・家主負担で入居者無料が一般的に

・施工費の支払いも月々分割払いが可能

③スマートロック

・鍵を持ったこと無い世代が出現

・鍵なんてなくしたらどうするの、持ち歩きたくない

④ＬＥＤ照明(ﾘﾓｺﾝ付き)

・照明付いているんですね。→ＬＥＤですか？

　いいですね

・電気代が安い。

・交換しなくていい。

⑤室内物干し

・あるだけで便利

・女性の防犯に人気

・単身者にも人気

⑥ウォークインクローゼット

・基本、入居者は「収納が多い物件」を探しにくる

・押入でも、「バー」が付いていないとダメ！

⑦玄関鏡

・外出前の身だしなみに

・他の物件と入ってすぐに差別化できる

⑧敷地内ゴミ置き場

・ゴミはどこまで捨てに行くの

・ゴミ置き場がある物件は好感度アップ

２．まとめ

　以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。

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物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備①

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。

１．物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備

①ＴＶドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心。

・録画機能・外が確認できる。

・カラーで防犯も安心ですね。

②ウォシュレット

・付いていると手間が省ける。

・付いてなければ”最悪自分で付ける”

③エアコン(新品または新しめ)

・一目でわかる(目がいく)。

・新しいエアコンですね。

④追い炊き給湯器

・ファミリー世帯では必須。足し湯はＮＧ。

・追い炊きが無いなら、他の物件で・・・。

⑤浴室乾燥機

・干したまま出かけられる。(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

⑥洗髪洗面化粧台

・お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ

・何でもできる！

・掃除がし易い。

⑦水回りが新品

・決めトーク”○○さんがはじめてですよ！”

⑧一坪風呂(ファミリー物件)

・今はいいけど、将来子供ができたら・・・

・足がのばせるといいよね。

・新築物件は標準装備・・・

２．まとめ

　以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備①」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。

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本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(外装)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(外装)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(外装)

①×な共用部

　　　　　　　　集合ポストがない

・部屋のポストは取りづらい

・部屋のポストは郵便物が汚れる

・空室の郵便物の山・・・

　　　　　　　共用部が汚い

・くもの巣・・・。虫が死んでいる、いる気配がある。

・黒いつぶつぶ・・・。→これ何？→虫じゃないですか・・・

②室外洗濯機置き場

　　　　　　　　　室外洗濯機置き場

・防犯上・・・

・普通より劣化が早そう、凍る。

・良い洗濯機を外に置きたくない。

２．まとめ

　外装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 集合ポストが無い　→　集合ポストを設置

② 共用部が汚い台　→　共用部の定期清掃を行う

③ 室外洗濯機置き場　→　室内に置く場所を確保出来ないか検討

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「本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)」

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本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(内装)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

①×な洗面所

         　　　　独立洗面台が無い

・歯はキッチンで磨くんですか？

・お風呂と一緒だと足がぬれますよね？

　　　　　　　　水しか出ない

・冬場きついですね。

・普通お湯出ますよね？

・知覚過敏にはきつい！

②×なエアコン

　　　　　　　エアコンが古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか？

・電気代が余計にかかりませんか？

・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか？

　　　　　　　ガスエアコン

・ガス代もかかるの？

・ガス代こんなにかかるの？入居後クレームになることも・・・

③ＴＶ線など

　　　　　　TVのジャックが古い

・どうやって繋げるんですか？

・営業マンも使ったことない。

　　　　　　各部屋にTV線が無い

・寝室にもTVを置きたい。

④防犯設備

　　　呼び出しがチャイム＋ドアスコープ

・この覗き穴はなんですか？

・防犯上不安、逆に覗かれない？

⑤玄関

　　　　　　　　下駄箱がない

・靴が置けない。

・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。

・恥ずかしくて人を呼べない。

２．まとめ

　内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 独立洗面台が無い　→　独立洗面台を設置

② 水しか出ない洗面台　→　お湯も出る洗面台に交換

③ エアコンが古い　→　10～15年で新しいエアコンに交換

④ ガスエアコン　→　電気のエアコンに交換

⑤ TVのジャックが古い　→　差し込めば繋がるものに交換

⑥ 各部屋にTV線が無い　→　居間以外の部屋にもTV線を設置

⑦ 呼び出しがチャイム＋ドアスコープ　→　テレビドアフォンに交換

⑧ 下駄箱がない　→　下駄箱を設置

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本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水回り)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(水周り)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水周り)

①バランス釜

・どうやって使うんですか？こわい。

・火事になりそう。爆発しそう。

バランス釜を外したが・・・

・掃除が面倒くさそう。

・虫がいそう。

・妙な隙間があって、単純に汚い。

②×な風呂

・鏡が無い。　　　　女性は完全にＮＧ。

・お風呂が暗い。　　リフレッシュできない。

・２点、３点ユニット　どうやって掃除するの？　

・タイル張り浴室。　　昔のお風呂。

・シャワーが無い。　　　

③×なトイレ

　　　　　　　普通の便座

・男性はウォシュレット必須。痔が多い？

　　　　　経年劣化で黄色く変色

・トイレが黄色・・ということは・・(白が前提)

　　　　　　　　和式トイレ

・論外(そもそも案内にならない)

・かろうじて高齢なら・・も、足腰が弱く難しい方がほとんど。

④×なキッチン

　　　　　　　瞬間湯沸かし器

・どうやって使うんですか？

・事務所みたいですね。

　　　　設置型キッチン・電気コンロ

・ビルトインコンロが定番化

２．まとめ

　水周りは入居者が一番気にする場所です。上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 風呂がバランス釜　→　ユニットバスの浴槽に交換

② 風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

③ ３点ユニットの風呂　→　可能であれば３点ユニットでない浴槽に交換

④ 普通の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

⑤ 和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

⑥ 設置型キッチン　　→　ビルトインコンロ型に交換

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賃貸住宅入居者が借りるのをためらう設備ランキング

　全国賃貸住宅新聞が調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」は毎年発表されますが、ＳＵＭＯが調査した不人気設備ランキング「借りるのをためらう設備」ランキングは珍しいのでその調査結果について紹介します。空室対策のヒントが見えてきます。

１．入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

１位　トイレが和式(水洗)　

２位　洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)     

３位　風呂が３点ユニット　

４位　風呂が黄ばんでいる　　　

５位　エアコンが明らかに古い　

(ファミリー向け物件)                                                 

１位　トイレが和式(水洗)

２位　エアコンが明らかに古い

３位　風呂が黄ばんでいる　　

４位　和室がある

２．嫌われる設備・仕様の特徴

１．エアコン、和室を除く全てが「水周り」に関することです。

２．また、入居者が「毎日手に触れる場所」である点です。

３．入居者が見ているのは「黄ばんでいる」に代表される「水周りの清潔感」です。

３.まとめ

　空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。

① 原状回復工事をしっかり行い、黄ばんでいるものを取り除き「清潔感」のある状態にしておくことが空室対策の第一歩です。

② そして入居者に嫌われる設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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最近の部屋探しの実態

（株）リクルート住まいカンパニーから２０１７年９月１５日に、「２０１６年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」が発表されました。 沼田市の実態と違う部分もありますが、入居希望者の部屋探しの動向、考え方は参考になると思いますので紹介します。

１．部屋探し開始から契約するまでの期間は、平均１８.７日

➀ 部屋探しを開始してから契約するまでの期間は平均で１８.７日です。

② ８割以上の人が「１日」から「３０日(１ケ　月)未満」以内で契約しています。

③ ２０１４年 ２２.８日　２０１５年 ２２.１日　２０１６年 １８.７日と年々短くなっています。

このことは何を意味するのでしょうか。部屋探しをする際、インターネットで短時間で色々な物件情報を簡単に集めて、比較検討出来るようになったことを意味します。

上のグラフはネットショッピングの利用(２人以上世帯)の推移です。ご覧のとおり、年々ネットで買い物をする人が増えています。今や「欲しい物があったらネットで探す」時代になってきています。部屋探しもネットで探す時代です。不動産店に来店しなくても自宅や外出先で、空いた時間に探すことができるのです。

ですから、

① 家賃、設備、サービス等競合物件と比較され絞られても、残る物件にする。

② また、物件の室内動画やパノラマ写真を掲載し、実際の部屋を見学しているように紹介する。

ことが重要です。

２．部屋探しの際の不動産会社店舗への訪問数は、平均１.６店舗

「部屋探しのために訪問した不動産会社店舗数」は、平均１．６店舗

内訳は

「０店舗(訪問していない)」　　９．９％

「１店穂」　　　　　　　　　４８．６％

「２店舗」　　　　　　　　　２３．９％

「３店舗」　　　　　　　　　１０．７％

全体の６割弱が「０～１店舗」となっています。

訪問する店舗数も　２０１４年　１．７店舗

２０１５年　１．６店舗

２０１６年　１．６店舗

と少なくなっています。

３．部屋探しの際に見学した物件数は、平均３.１件

「部屋探しの際に見学した物件数」は、平均３．１件

内訳は

「０件(見学していない)」　　　　　８．８％

「１件」　　　　　　　　　　　　１７．６％

「２件」　　　　　　　　　　　　１７．９％

「３件」　　　　　　　　　　　　１９．９％

およそ１０人に１人は１件も見学しないで決めています。６割以上が３件以下になっています。

見学した物件数も　

２０１４年　３．５件

２０１５年　３．１件

２０１６年　３．１件

と少なくなっています。

訪問する店舗数、見学した物件数ともに少なくなっています。不動産店に来店する前にネットで調べ、物件を絞って来店します。来店するのは、「部屋探し」ではなく「部屋確認」に行っているのです。丸井不動産でも来店者の８０～９０％の方が見学する物件を絞って(指定)して来店されます。

４．次に引っ越すときに欲しい設備

「次に引っ越すときに欲しい設備」は

１位　 エアコン付き

２位　 都市ガス

３位    ＴＶモニター付きインターフォン

また、次の設備の上昇ポイント数が高い。

「Ｗｉ－Ｆｉ」　　＋１０．２ ポイント

「浴室乾燥機」　　＋　９．７ ポイント

「宅配ボックス」　＋　９．３ ポイント

５．魅力的だと思う付帯サービス

「魅力的だと思う付帯サービス」は

１位　 家賃ポイントシステム        　　６４．２ ％

２位    エアコンの定期清掃サービス　 ６２．８ ％

３位　 ２４時間カスタマーセンター　  ６１．４ ％

４位　  クレジットカード決済サービス ６０．４ ％

６．まとめ

① 実店舗ではなく「ネット上の店舗(ＨＰ)」で競合物件と(家賃、設備、サービス等)比較検討されています。まさにネット上が戦場になっています。検索され絞られても残る物件にすることが重要です。

② ＨＰ、ポータルサイト等で募集物件について綺麗な写真、動画、パノラマ写真、詳しいコメント等で魅力的に紹介することも重要です。

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宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

　全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング２０１９」で「宅配ボックス」は単身者向け物件で３位、ファミリー向け物件で６位、と入居者に人気の設備です。「宅配ボックス」の種類とその使い方、メリット、注意点についてまとめてみました。 

１．宅配ボックスとは

　留守中でも宅配された荷物を受け取ることができるように、宅配された荷物を宅配業者が入れるための箱のことです。「宅配ロッカー」ともいいます。平日や昼間に受け取りが難しい人のために、主にマンションの共用設備として郵便ポストの近くに設置されていることが多いです。　

２．宅配ボックスの種類と使い方

宅配ボックスの種類は大きく分けて暗証番号で施錠、解錠する機械式(ダイヤル式)と、テンキーで施錠、解錠しコンピュータ管理する電気式があります。

① 機械式(ダイヤル式) 

 ① 宅配業者の配達員が荷物を宅配ボックスに入れ、その都度、手動で任意の暗証番号を設定し番号を知らない人は開けられないようにします。次に、② 解錠番号を書いた配達通知書を配達先の郵便ポストに投函します。その配達通知書には「宅配ボックスに荷物を入れました。解錠番号は＊＊＊＊です。」といったことが書かれています。③ 受取人はこれを確認し、ダイヤルを合わせ、宅配ボックスを開け、荷物を受け取ります。受け取りのサインや捺印はボックスの中に押印する機会が入っているものや、レシートが出るものがあります。

② 電気式

① 宅配業者の配達員は液晶パネルの操作や音声案内される手順に従い、宅配ボックスに荷物を入れます。② 荷物の受取人は入居する時に与えられた暗証番号をタッチパネルに入力します(暗証番号方式)。あるいは、専用のカードキーで荷物を取り出します(カード方式)。電気式はシステムで管理されているので、いつ荷物が入れられたのか記録されたり、荷物が入れられるとメールが届くものがあります。　 

３．宅配ボックスを使うメリット

　宅配ボックスを利用すると、次のメリットがあります。

① 最短で受け取りが可能

　自分が不在でも宅配ボックスに荷物が入れられれば、帰宅と同時に荷物を受け取ることが出来ます。 

② 時間が有効に使える

　荷物を受け取るために、早く帰宅したり、家で待機する必要がないので時間を有効に使うことが出来ます。 　

③ インターネットでお得に買い物ができる

　いままでインターネットだとなかなか荷物を受け取れないので、お店で買っていたものをインターネットで買うことが出来るようになります。その場合、ポイントが付いたり、お得に買い物をすることができる場合があります。 

４．宅配ボックスの注意点

① 家賃が相場より高い場合がある

　宅配ボックスは生活するのに必須な設備ではなくオプションの設備です。また、宅配ボックスが設置されている物件はオートロック物件のようにセキュリティーがしっかりしている物件である場合が多く、その分家賃が高い傾向があります。 

② 管理費(共益費)が相場より高い場合がある

　電気式の宅配ボックスの場合、その管理に電気代やメンテナンス代がかかるので、管理費が高くなる場合があります。 

③ 荷物の受け取りトラブル発生

　機械式(ダイヤル式)の場合

(1) 宅配業者が解錠番号を書き忘れたまま投函したり

(2) 誤った番号を記載したり

(3) 解錠番号が書かれた配達通知書が抜き取られ、荷物を盗まれる

などのトラブルが起きることがあります。

５．まとめ

　沼田市で宅配ボックスが設置されている物件は、まだ一部の物件に限られています。しかし、有ると便利な設備です。部屋探しをする際、物件選びの１つのポイントにしてはどうでしょうか。また、設置する条件が整っている場合、空室対策として宅配ボックスを設置し差別化を図ることもひとつの方法ではないでしょうか。 

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インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリット

　全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」はファミリー向け物件で３年連続１位、単身者向け物件で４年連続１位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。 

１．インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

　インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため入居してすぐ使いたい場合は、あらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。ＬＡＮケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。　

２．インターネット無料物件のメリット

　このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

　プロバイダ料金は普通、月額４,０００円～６,０００円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。 

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

　「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。 

③ 解約時の違約金がかからない

　プロバイダによって、契約してから２年または３年以内に退去等で解約すると、違約金が２万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。 

３．インターネット無料物件のデメリット

　「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

　「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

 　パスワードが必要ない、入居者共通のＷｉ－Ｆｉがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がＷｉ－Ｆｉ経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

　「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

　表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか確認しましょう。

４．まとめ

 「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。　次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

 ・簡単な調べものしかしない

 ・ネットショッヒングでインターネットを使う

・短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

・処理が複雑なネットゲームをする

・映画など長い動画を観る

・仕事でデータをやりとりする

・インターネットを使う時間帯が主に深夜

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