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近年、賃貸不動産の管理、運営は複雑化し専門的知識、対応が求められるようになってきました。そのような状況の中、平成19年に賃貸不動産管理の専門家の資格である「賃貸不動産経営管理士」資格制度がスタートしました。「賃貸不動産経営管理士」とはどういう人なのか解説します。
賃貸不動産経営管理士は賃貸不動産の管理業務に関する幅広い知識を体系的に学習し、賃貸不動産管理の専門家としいて認められた資格です。「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、法律)」(令和2年法律第60号)で、賃貸住宅管理業務を行ううえで義務付けられている「業務管理者」の要件とされた法体系に基づく国家資格です。
国土交通省告示「賃貸住宅管理業者登録制度」において賃貸不動産経営管理士に以下の役割が付与されています。
① 法第13条の規定による説明及び書面の交付に関する事項(重要事項説明及び書面の交付)
② 法第14条の規定による書面の交付に関する事項(管理受託契約書の交付)
③ 賃貸住宅の維持保全の実施に関する事項及び賃貸住宅に係わる家賃・敷金・共益費その他金銭の管理に関する事項
④ 法第18条の規定による帳簿の備え付けに関する事項
⑤ 法第20条の規定による定期報告に関する事項(オーナーへの定期報告)
⑥ 法第21条の規定による秘密の保持に関する事項
⑦ 賃貸住宅の入居者からの苦情処理に関する事項
⑧ 前各号に掲げるもののほか、賃貸住宅の入居者の居住の安全及び賃貸住宅の賃貸に係わる事業の円滑な実施を確保するため必要な事項として国土交通大臣が定める事項
① 特定賃貸借契約の締結時における重要事項説明
② 長期修繕計画の策定などのオーナー提案等
賃貸オーナーの資産を守り、入居者には安心・安全な住環境を提供することが賃貸不動産経営管理士の役割として求められています。
賃貸不動産経営管理士に関する詳しい内容は
株式会社丸井不動産には賃貸不動産経営、管理の専門家「賃貸不動産経営管理士」が在籍しています。賃貸不動産経営、管理の専門家として、適切な建物管理と入居者からのトラブルに対応しています。
丸井不動産は沼田市内を中心としたエリアの一戸建てアパート、ハイツ、マンション、ワンルーム等の賃貸物件の仲介、管理を専門とする不動産会社です。賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターがあなたの理想のお部屋しのお手伝いをします。また、賃貸物件の管理もお手伝いします。お気軽にご相談ください。
郵便番号 378-0051
群馬県沼田市上原町1615番地1
(利根沼田文化会館前のコインランドリー「クリーンベスト沼田上原町店」の東隣です。)
1.沼田インターを降りてすぐ正面の「沼田IC」の信号を右折 → 2.「沼田警察署西」の信号を左折します
3.左前に東和銀行沼田支店かみはら出張所が見えてくる信号を右折 → 4.右側に利根沼田文化会館が見えてきます
5.左手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です
1.国道17号線「上川田町」の信号を右折し直進します → 2.「沼田駅入口」の信号を直進します
3.「天狗プラザ」の信号を直進します → 4.右前に角田外科医院がある信号を直進します
5.左前方に利根沼田文化会館が見えてきます → 6.右手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です
JR上越線沼田駅 → 片品方面行きバス(10分) → 沼田市保健センター前下車 → 徒歩5分
営業時間 9:00~17:30 定休日 毎週水曜日
丸井不動産の賃貸管理業務の詳細は こちら
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「連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介 」
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永井英夫(ながいひでお)
役 職
代表取締役
出身地
群馬県沼田市
資 格
少額短期保険募集人
趣 味
軟式テニス、ウォーキング
お客様へのメツセージ
今までの経験を生かし、お客様が気が付かない物件の特徴を良い点も悪い点も説明し、理想の物件を見つけられるよう精一杯案内させていただきます。
永井俊也(ながいとしや)
出身地
群馬県沼田市
資 格
少額短期保険募集人
趣 味
バトミントン、カラオケ
お客様へのメツセージ
お客様の要望にそえるよう誠心誠意、仕事に取り組みます。
永井圭子(ながいけいこ)
出身地
群馬県沼田市
趣 味
ウォーキング、花を育てること(ハイビスカス、カランコエ、ラン、シクラメンなど)
お客様へのメツセージ
お客様とのご縁を大切にし、お役に立てるよう全力を尽くします。
賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。
目次
1.賃料の適正化
3.間取り
4.外観・外構
5.設備・仕様
6.ソフトコンテンツ
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空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。
平均空室日数
=(365日×空室率)÷解約率
=(365日×10%)÷25%
=146日(約5ケ月)/戸
平均空室日数
=(365日×空室率)÷解約率
=(365日×2%)÷25%
=29.2日(約1ケ月)/戸
平均居住月数
=(100%/解約率×12ケ月)-平均空室月数
=(100%÷25%×12ケ月)-1ケ月
=47ケ月
4ケ月(5ケ月-1ケ月)
家賃収入の差は
6万円×4ケ月=24万円
月当たりの差は
24万円÷47ケ月=5,106円/月
家賃を5,000円下げ55,000円にしても、空室期間が1ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり4ケ月間の収入も減るので4,706円の値下げをした場合)
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「解約率と平均居住期間から逆算すると家賃はいくら値下げできるの?」
賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。
具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。
➀ フリーレント
② 礼金・敷金の割引
③ ペット可
④ キャンペーン割引
⑤ 家具・家電付き
⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除
フリーレントとは入居後の一定期間(1~2ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。
礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。
「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。
半年から1年又は、翌年3月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。
ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。
「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。
沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯1台。1LDK、2LDKの場合は世帯2台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。
どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。
入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は2DK、3DKというタイプの違いだけでなく、「部屋数」、「専有面積」、「使い勝手」、「各部屋の大きさのバランス」、「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて2DK、3DKが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。
代表的な2DKは「6畳+6畳+DK6畳+収納1.5畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は19.5畳です。この間取りの中で
➀DK6畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。
②6畳の部屋では「大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。
③ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。
(代表的な2DK)
和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納1.5畳=合計19.5畳
⇩
(入居者に好まれる間取り)
洋室4.5畳+LDK12畳+収納3畳=合計19.5畳
(代表的な3DK)
和室4.5畳+和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納2畳=合計24畳
⇩
(入居者に好まれる間取り)
洋室4.5畳+洋室6畳+LDK12畳+収納2畳=合計24畳
2LDKタイプを希望する入居者は新婚、DINKS(共働き、子供なし、)、同棲等の「2人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、2部屋目を小さくしDEN(書斎・小さい私室)にし、その分LDKを広くしたほうが入居者に喜ばれます。
(よくある2LDK)
洋室6畳+洋室6畳+LDK10畳=合計22畳(収納を除く)
⇩
(入居者に好まれる間取り)
洋室6畳+DEN(書斎・小さい私室)3畳+LDK13畳=合計22畳(収納を除く)
入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。
築23年外壁塗装後
建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築15年から20年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。
また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。
物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。
・女性の一人ぐらしも安心
・録画機能・外が確認できる
・カラーで防犯も安心
・付いていると手間が省ける
・なければ最悪自分で付ける
・ひと目でわかる
・新しいエアコンですね
・照明付いているんですね。
・LEDですか?いいですね。
・電気代がやすくて、交換しなくていい。
・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)
・掃除がしやすい
・ファミリー世帯には必須
・追い炊きないなら、違う物件で・・・
・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)
・掃除がしやすい
・女性の一人ぐらしも安心
・録画機能・外が確認できる
・カラーで防犯も安心
・付いていると手間が省ける
・なければ最悪自分で付ける
・論外(そもそも案内にならない)
・良い洗濯機を外に置きたくない
・お風呂と一緒だと足が濡れますよね
・どうやって掃除するの
・前の入居者の生活の臭いがしそう
・こんなに大きいエアコンあるんですか
・電気代が余計にかかりませんか?
・論外(そもそも案内にならない)]
・こんなに大きいエアコンあるんですか
・電気代が余計にかかりませんか?]
・前の入居者の生活の臭いがしそう
・古そう、和室は好みじゃない
・和式の水洗トイレ → 洋式水洗トイレ
・古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)
・和室 → 洋室(フローリング)
・風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換
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・不動の人気設備ランキング第1位
・料金は家主負担で入居者無料が一般的
・干したまま出かけられる(女性)
・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!
・単身者のアマゾン世代が急増中
・あるだけで便利
・女性の防犯に。単身者にも人気
・費用対効果か高い
・不動の人気設備ランキング第1位
・料金は家主負担で入居者無料が一般的
・居間だけでなく他の部屋も快適
・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)
・干したまま出かけられる(女性)
・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!
・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)
・掃除がしやすい
・単身者のアマゾン世代が急増中
・あるだけで便利
・女性の防犯に。単身者にも人気。
・費用対効果か高い
上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。
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新築物件も10年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。
ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。
ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、1989年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは1%でした。それが2007年には87%になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。
ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。
1.既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。
2.ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。
3.犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。
4.ハウスクリーニング代を契約時にもらう。
5.退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。
古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。
家庭菜園が出来る畑を1区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。
最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。
例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」、「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。
賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も2つの考え方があります。
➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。
②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。
ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」、「外観」、「設備・仕様」、「内装の色」、「募集条件」等何でもよいのです。
・居間が広い
・バルコニーが広い
・南側にバスルームがある
・外観の色が良い
・床暖房付き
・屋根付き駐車場
・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする
・ペット可
・家庭菜園付き
以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。
せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。
1.月に1~2回巡回、清掃を行う。
2.敷地内のゴミ拾い、除草を行う。
3.共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。
4.ゴミ出し場所の清掃を行う。
5.郵便受けの清掃を行う。
6.植栽がある場合は植栽の管理を行う。
7.長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。
入居者が退去すると
➀次の入居者が決まるまでの空室期間の発生
②リフォーム費用の発生
③家賃が下落するリスクの発生
④客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生
する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。
⑤長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。
アパート経営的には「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。
例えば、入居者が退去後、2ケ月で次の入居者が決まった場合、
(入居期間2年(24ケ月)の場合)
稼働率 92.3%
(入居期間6年(72ケ月)の場合)
稼働率 97.3%
入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。
何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。
退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。
(1) 入居理由
なぜこの物件を選んだのか。
(2) 住み心地
物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。
(3) 共用部の清潔度
問題があれば今後の対策を検討する。
(4) 建物のメンテナンス
問題があれば今後の対策を検討する。
(5) 家主または不動産会社の対応
問題があれば今後の対策を検討する。
(6) この部屋を友人に薦めるか
薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。
(7) 退去の中止(取りやめ)
どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。
入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ-ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。
入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。
例えば、
(1)エアコンの定期クリーニング
(2)古いエアコンの交換工事
↓
(3)追い炊き給湯設備への交換工事 等。
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「テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント!」
全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」はファミリー向け物件、単身者向け物件でともに6年連続1位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。
インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。
インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。LANケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。
このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。
プロバイダ料金は普通、月額4,000円~6,000円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。
「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。
プロバイダによって、契約してから2年または3年以内に退去等で解約すると、違約金が2万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。
「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。
「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。
パスワードが必要ない、入居者共通のWi-Fiがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がWi-Fi経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。
「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。
表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか(家賃と共益費の合計が1,000円~3,000円高い位で収まっているか)確認しましょう。
「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。 次の点を物件選びの参考にしてください。
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全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する2021「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。2021年8月20日から9月27日までの期間、全国の不動産会社321社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」と「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。
1位 インターネット無料 ⇒ (前回1位)
2位 エントランスのオートロック⇧ (前回3位)
3位 宅配ボックス ⇩ (前回2位)
4位 システムキッチン ⇧ (前回5位)
5位 追い炊き機能 ⇩ (前回4位)
6位 浴室換気乾燥機 ⇧ (前回7位)
7位 ホームセキュリティー ⇩ (前回6位)
8位 高速インターネット - (初)
8位 ガレージ ⇧ (前回15位)
10位 24時間利用可能ゴミ置き場 ⇒ (前回10位)
1位 インターネット無料 ⇒ (前回1位)
2位 宅配ボックス ⇧ (前回3位)
3位 エントランスのオートロック ⇩ (前回2位)
4位 高速インターネット - (初)
5位 浴室換気乾燥機 ⇩ (前回4位)
6位 独立洗面台 ⇒ (前回6位)
7位 システムキッチン ⇧ (前回8位)
8位 24時間利用可能ゴミ置き場 ⇩ (前回7位)
9位 防犯カメラ ⇧ (前回11位)
10位 ウォークインクローゼット ⇧ (前回13位)
1位 TVモニター付きインターホン ⇧ (前回4位)
2位 室内洗濯機置き場 ⇩ (前回1位)
3位 独立洗面化粧台 ⇩ (前回2位)
4位 追い炊き機能 ⇩ (前回3位)
5位 洗浄機能付き便座 ⇒ (前回5位)
6位 インターネット無料 ⇒ (前回6位)
7位 システムキッチン ⇒ (前回7位)
8位 ガスコンロ(2口/3口) ⇒ (前回8位)
9位 エントランスのオートロック ⇒ (前回9位)
10位 浴室換気乾燥機 ⇧ (前回13位)
1位 室内洗濯機置き場 ⇒ (前回1位)
2位 TVモニター付きインターホン ⇒ (前回2位)
3位 インターネット無料 ⇒ (前回3位)
4位 洗浄機能付き便座 ⇧ (前回5位)
5位 独立洗面化粧台 ⇩ (前回4位)
6位 エントランスのオートロック ⇒ (前回6位)
7位 宅配ボックス ⇧ (前回8位)
8位 備え付け照明 ⇩ (前回6位)
9位 高速インターネット - (初)
10位 ガスコンロ ⇩ (前回9位)
今回の調査の特徴として、
以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前、付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切です。
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近年、社会経済環境の変化に伴い、不動産に関するニーズは多種多様になってきています。また、不動産の流動化、証券化の進展など不動産関連業務は高度化、複雑化してきています。そのような中、不動産の有効活用や投資等について、高い専門的知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。このようなニーズに的確に応えられる「不動産コンサルティングマスター」とはどういう資格なのか解説します。
以下の手続きにより、法律や経済、金融、税制、建築など不動産業務に関わる広い知識と実務経験を備えた不動産の専門家として、公益財団法人不動産流通推進センターに登録された人に与えられる資格です。
出典 「不動産コンサルティング技能試験・登録事業」公益財団法人不動産流通推進センター
宅地建物取引士資格登録者
不動産鑑定士登録者
一級建築士登録者
↓
宅建試験にない、経済・金融・建築・税制など幅広い知識が問われる試験です。
出典 「不動産コンサルティング技能試験」公益財団法人不動産流通推進センター
↓
↓
↓
出典 「試験に合格された方の技能登録申請について」不動産流通推進センター
不動産に関するプロフェショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろん、
1.土地や建物の有効活用
2.不動産投資
3.不動産を中心とした相続の相談
まで幅広くお応えします。
↓
5年毎に、更新要件を充足したうえで更新手続きを行うことが義務づけられています。
株式会社丸井不動産には不動産のプロ「不動産コンサルティングマスター」が在籍しています。
不動産に関する専門的な知識にもとづき、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営及び投資等についてコンサルティングします。
全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する2020「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。2020年8月27日から10月5日までの期間、全国の不動産会社372社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」と「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。
1位 インターネット無料 ⇒ (前回1位)
2位 宅配ボックス ⇧ (前回6位)
3位 エントランスのオートロック ⇒ (前回3位)
4位 追い炊き機能 ⇩ (前回2位)
5位 システムキッチン ⇒ (前回5位)
6位 ホームセキュリティー ⇩ (前回4位)
7位 浴室換気乾燥機 ⇒ (前回7位)
8位 防犯カメラ ⇧ (前回13位)
9位 ウォクインクローゼット ⇧ (前回10位)
10位 24時間利用可能ゴミ置き場 ⇩ (前回8位)
11位 エレベータ ⇧ (前回12位)
12位 床暖房 ⇩ (前回11位)
13位 TVモニター付きインターホン ⇧ (前回16位)
14位 T遮音性の高い窓 初
15位 ガレージ ⇩ (前回9位)
1位 インターネット無料(Wi-Fi、無線LAN)⇒(前回1位)
2位 エントランスのオートロック ⇒ (前回2位)
3位 宅配ボックス ⇒ (前回3位)
4位 浴室換気乾燥機 ⇒ (前回4位)
5位 ホームセキュリティー ⇒ (前回5位)
6位 独立洗面台 ⇒ (前回6位)
7位 24時間利用可能ゴミ置き場 ⇒ (前回7位)
8位 システムキッチン ⇧ (前回12位)
9位 TVモニター付きインターホン ⇧ (前回15位)
10位 エレベータ ⇧ (前回16位)
11位 防犯カメラ ⇒ (前回11位)
12位 ガレージ ⇩ (前回8位)
13位 ウォークインクローゼット ⇩ (前回8位)
14位 洗浄機能付き便座 ⇩ (前回13位)
15位 IoT機器 ⇩ (前回14位)
1位 室内洗濯機置き場 ⇒ (前回1位)
2位 独立洗面化粧台 ⇒ (前回2位)
3位 追い炊き機能 ⇒ (前回3位)
4位 TVモニター付きインターホン ⇒ (前回4位)
5位 洗浄機能付き便座 ⇒ (前回5位)
6位 インターネット無料 ⇒ (前回6位)
7位 システムキッチン ⇒ (前回7位)
8位 ガスコンロ ⇒ (前回8位)
9位 エントランスのオートロック⇒ (前回9位)
10位 備え付け照明 ⇧ (前回11位)
11位 宅配ボックス ⇧ (前回12位)
12位 エレベーター ⇩ (前回10位)
13位 浴室換気乾燥機 ⇧ (前回15位)
14位 ウォークインクローゼット⇧ (前回20位)
15位 BS・CSアンテナ ⇩ (前回14位)
1位 室内洗濯機置き場 ⇒ (前回1位)
2位 TVモニター付きインターホン ⇒ (前回2位)
3位 インターネット無料 ⇒ (前回3位)
4位 独立洗面化粧台 ⇒ (前回4位)
5位 洗浄機能付き便座 ⇒ (前回5位)
6位 備え付け照明 ⇒ (前回6位)
6位 エントランスのオートロック ⇒ (前回6位)
8位 宅配ボックス ⇒ (前回8位)
9位 ガスコンロ ⇧ (前回11位)
10位 浴室換気乾燥機 ⇧ (前回16位)
11位 暖房便座 ⇩ (前回9位)
12位 エレベーター ⇒ (前回12位)
13位 システムキッチン ⇧ (前回15位)
14位 室内洗濯物干し ⇩ (前回12位)
15位 防犯カメラ ⇧ (前回18位)
今回の調査の特徴として、
①「オートロック」、「TVモニター付きインターホン」、「防犯カメラ」等の防犯設備に対してのニーズが高くなっている。②「システムキッチン」、「浴室換気乾燥機」、「宅配ボックス」等設備のハイグレド化が進んでいる。ことが上げられます。 以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前、付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。
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全国賃貸住宅新聞が調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」は毎年発表されますが、SUMOが調査した不人気設備ランキング「借りるのをためらう設備」ランキングは珍しいのでその調査結果について紹介します。空室対策のヒントが見えてきます。
1位 トイレが和式(水洗)
2位 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)
3位 風呂が3点ユニット
4位 風呂が黄ばんでいる
5位 エアコンが明らかに古い
1位 トイレが和式(水洗)
2位 エアコンが明らかに古い
3位 風呂が黄ばんでいる
4位 和室がある
空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。
・和式の水洗トイレ → 洋式の水洗トイレ
・古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)
・和室 → 洋室(フローリング)
・風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換
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空室対策を考える際、空室率がどれくらいなのか数値で把握することが必要です。そして、空室率はとらえ方により、➀時点ベースの空室率、②稼働ベースの空室率、③想定賃料ベースの空室率があります。それぞれの空室率の計算方法について説明します。
「時点ベース」で計算する空室率で、その「瞬間」の空室率です。たとえば、そのエリアに1,000戸の物件があり、そのうち50戸が空いていた場合、空室率は5%になります。
時点ベースの空室率 = 空室戸数/全戸数
= 50戸/1,000戸
= 5%
「稼働ベース」で計算する空室率で、家賃が入っているということが稼働しているということになり、空室で家賃が入らなかった日数の割合で表します。
稼動ベースの空室率 = (解約戸数×平均空室日数)/(全戸数×365日)
例えば、10戸のアパートで1年間に2戸解約し、解約ごとに91日間の空室期間がある場合、空室率は5%になります。
= (2戸×91日)/(10戸×365日)
= 5%
この式の分子の➀「解約戸数」が少ないほど、また②解約ごとの「平均空室期間」短いほど稼働率は上がります。
例① 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 6ケ月
稼働率 80%
例② 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 2ケ月
稼働率 92.3%
例③ 入居期間 6年(72ケ月) 空室期間 6ケ月
稼働率 92.3%
「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に重要です。
「想定賃料ベース」で計算する空室率で、想定した賃料収入と実際に入金した賃料収入との差額の想定した賃料収入に対する割合で表します。この差額の中には「空室による賃料収入のロス」、「賃料を下げて決まった分の差額」、「家賃滞納による未回収分」が含まれます。
例えば、100万円の想定賃料×12ケ月で年間1,200万円入るべきところが、1,140万円しか入らなかった場合、空室率は5%になります。
想定賃料ベースの空室率 = (想定した賃料収入-実際に入金した賃料収入)/想定した賃料収入
= (1,200万円-1,140万円)/1,200万円
=5%
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賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。入居者ニーズの高い設備に更新することは入居促進につながります。「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備」について紹介します。
・単身のアマゾン世帯が急増中
・不動の人気設備ランキング第1位
・家主負担で入居者無料が一般的に
・施工費の支払いも月々分割払いが可能
・鍵を持ったこと無い世代が出現
・鍵なんてなくしたらどうするの、持ち歩きたくない
・照明付いているんですね。→LEDですか?
いいですね
・電気代が安い。
・交換しなくていい。
・あるだけで便利
・女性の防犯に人気
・単身者にも人気
・基本、入居者は「収納が多い物件」を探しにくる
・押入でも、「バー」が付いていないとダメ!
・外出前の身だしなみに
・他の物件と入ってすぐに差別化できる
・ゴミはどこまで捨てに行くの
・ゴミ置き場がある物件は好感度アップ
以上の設備が「物件が若返り、価値が上がる入居者ニーズが高い設備②」です。自分が所有する物件がどうなっているか確認しましょう。すべては無理でも、出来るだけ改善し「物件力」を高めましょう。
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