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賃貸住宅入居者が知っておきたい原状回復基礎知識

賃貸住宅入居者が知っておきたい原状回復基礎知識

目   次

1.賃借人の善管注意義務とは

2.賃貸住宅退去時の原状回復とは

3.原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするのか

4.原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことか

5.原状回復をめぐるトラブルを防止するには

1.賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

 賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負いその修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

間連記事

賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

 

2.賃貸住宅退去時の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀-A

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)                               

➀-B

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)                           

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①-A「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び、①-B賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。 

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は、➀-A(経年変化)及び、➀-B(通常損耗)の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるしています。

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参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

間連記事

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

 

3.原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするのか

賃借人に原状回復義務がある場合、どの範囲まで負担しなければいけないのでしょうか。また、借りている建物や設備は入居中「経年変化」「通常損耗」により減価しています。これらはどのように考慮されるのでしょうか。

(1) 原状回復費用の賃借人が負担する範囲

原則1枚単位。毀損部分が複数枚の場合は枚数分。

カ-ペット・クッションフロア

毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

フローリング

原則㎡単位。毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

壁(クロス)

㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した場所を含む一面分までは張り替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。

タバコ等ヤニ、臭い

喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ居室全体クリーニング又は張り替え費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。

襖・柱

1枚単位

設備機器

補修部分、交換相当費用

補修部分、紛失の場合は、シリンダー交換も含む

クリーニング

部位ごと、又は住戸全体

(2) 原状回復費用について経過年数(入居年数)はどう考慮するのか

賃借人の故意・過失によって建物が毀損して賃借人が修繕費を負担しなければならない場合であっても、建物に発生する経年変化通常損耗分は、既に賃借人は賃料として支払っています。明け渡し時に賃借人がこのような分まで負担しなければならないとすると、賃借人は経年変化・通常損耗分を二重に支払うことになってしまいます。そこで賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、経過年数が長いほど負担割合を減少させることとするのが適当です。

経過年数による減価割合については、本来は個別に判断すべきですが、ガイドラインは目安として法人税法等による減価償却資産の考え方を採用することとしています。すなわち、減価償却資産ごとに定められた耐用年数で残存価値が1円となる直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定するのがガイドラインの考え方です。実務的には経過年数ではなく、入居年数で代替します。

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 このように入居期間中の損耗分(経年変化、通常損耗)賃貸人が負担します。

ただし、毀損部分により

① 部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

② 消耗品としての性格が強いもの

経過年数を考慮せず」= 修繕費を全額賃借人が負担する場所もあります。

(3) まとめ

➀ 賃借人に原状回復義務がある場合、賃借人が負担しなければいけない範囲は毀損場所ごとに決まっています。

② 毀損場所により経過年数(入居年数)を考慮して賃借人の修繕費の負担割合を計算する場所と、経過年数(入居年数)を考慮せず修繕費を全額賃借人が負担する場所があります。

③ フローリング全体を貼り替える場合、建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても当該建物の耐用年数が適用され、適用される耐用年数が変わってきます。

原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」も要件を満たしていれば、定めることは可能です。

間連記事

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするの?

 

4.原状回復費用の賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことか

 ガイドラインでは賃借人に原状回復義務がある場合、借主の負担については、建物、設備等の経過年数を考慮し、年数が長いほど負担割合を減少させる考えをとっています。しかし、場所、内容により「経過年数を考慮しない」場合もあります。「経過年数を考慮しない」意味と場所、理由について解説します。

(1) 「経過年数を考慮しない」とは

ガイドラインでは賃貸物件の原状回復において「通常損耗等は貸主負担」という考えをとっています。経過年数が短いほど通常損耗分の割合は小さくなり、経過年数が長いほど通常損耗分の割合は大きくなります。したがって、原状回復について借主負担を求める場合、「経過年数を考慮して」借主負担分を計算します。

一方で、次の場所については「経過年数を考慮しない」= 修繕費全額を借主が負担する考え方をとっています。

(2)「経過年数を考慮しない」場所と理由

① 部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

(場所)

・フローリング

・柱

・鍵(紛失した場合)

・クリーニング(通常の清掃をしていない場合)

(理由)

フローリングについては、

(1) 補修を部分的に行ったとしても将来的には全体的に張り替えるのが一般的です。部分補修がなされたといってもフローリング全体としての価値が高まったとは評価出来ません(つぎはぎの状態になる)。部分補修の費用全額を借主が負担しても、貸主が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならないので、「経過年数を考慮する必要はない」

(2) 形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後でフローリングの価値は同等なのに、貸主が費用の負担を強いられるのは不合理である。こうした部分については「経過年数を考慮せず」部分補修費用は毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

ただし、フローリング全体に渡っての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は「経過年数を考慮する」のが妥当である。

② 消耗品としての性格が強いもの

(場所)

・畳

・襖

(理由)

襖紙、障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため減価償却資産の考え方を取り入れることがなじまない。そのため、「経過年数を考慮せず」、張り替え費用を毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか?

 

5.原状回復をめぐるトラブルを防止するには

(1) 入居時の物件確認を必ず行う

退去時の原状回復をめぐるトラブルの大きな原因に、損耗・損傷が入居時からあったものなのか否か事実関係が判然としないことが挙げられます。入居期間が長期におよぶ場合、入居時の状況や損耗の程度があいまいになり責任の所在がはっきりしなくなります。入居時入居者、不動産管理会社双方立ち会いのもと、室内の状況、損耗、汚れ等確認して記録に残し、写真を撮っておくことがトラブル防止に有効です。

(2) 契約内容の確認

契約で定められた借主の原状回復義務の範囲が「原状回復のガイドライン」に沿ったものであるか確認する必要があります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗」は賃借人の原状回復義務の範囲には入らないことを明らかにしています。標準契約書に則った契約を締結するとトラブル防止に有効です。

(3) 特約の確認

国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」では、契約書に特約を設けることまで禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借主に不利な内容になっていないか確認し、借主が負担する範囲、おおよその金額などについて説明を求めましょう。

間連記事

原状回復をめぐるトラブルを防止するにはどこに注意すればいいの?

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賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

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建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

1.賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀-A

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)                               

➀-B

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)                           

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

賃借人の故意・過失・善管注意義務違反の具体例

(手入れを怠ったもの)

クッションフロアーのしみ、汚れ

台所のスス

生い茂った雑草

(用法違反)

引っ掻きキズ

ガラス、建具の破損

(不注意によるもの)

壁、クロスのキズ

クッションフロアーのキズ、汚れ

フローリングの色落ち

フローリングの焼け焦げ

通常の使用方法を超えるような使用による損耗の具体例

(通常の使用とはいえないもの)

タバコによる黄ばみ、汚れ

壁に穴

それに対して

(2) ①-A「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び、①-B賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。 

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は、➀-A(経年変化)及び、➀-B(通常損耗)の修繕であり、賃貸人が負担すべき費用」であるしています。

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2.特約について

原状回復についての基本的な考え方は上記のとおりですが、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、契約自由の原則により当事者の合意で借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」設けることが出来ます。

ただし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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どんな場合に原状回復義務があるの?

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの?

賃貸住宅入居者が知っておきたい原状回復基礎知識

 

 

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賃貸アパート入居中のマナーと注意点

賃貸アパート入居中のマナーと注意点

目   次

1.引っ越しの挨拶はいつ、どこまでしたらいいの?

2.集合住宅で暮らすマナー

3.湿気、結露防止の注意点

4.凍結による給湯器の故障防止の注意点

5.宅配ボックスの種類と使い方、注意点

6.賃貸借契約更新に必要な書類と費用

 

1.引っ越しの挨拶はいつ、どこまでしたらいいの

(1) 引っ越しの挨拶は必要?

挨拶されて嫌な人はいないと思います。最初に近隣への挨拶をしておけば、その後の付き合いもスムーズにいきます。また、今後迷惑をかけてしまった場合にも、ある程度大目に見てくれるかもしれません。一人暮らしの場合、家族の場合、いずれの場合も近隣への挨拶はしておきましょう。

(2) 引っ越しの挨拶はどこまでするの?

近隣への挨拶は集合住宅の場合は両隣と上下の4世帯、一戸建ての場合は両隣と向かいのお宅とその両隣の5軒が目安です。ただし、その地域の慣習もあるので不動産会社の人に確認しましょう。また、挨拶に行くときは、家族全員で行きましょう。小さい子供がいる場合なら、家族構成を知ってもらい顔を覚えてもらえれば防犯につながります。

(3) 挨拶はいつするの?

引っ越しの当日か、遅くとも2~3日以内にしましょう。

(4)挨拶には何を持っていくの?

挨拶の際に持っていくものは日用品が無難です。洗剤や石鹸、タオルなど500円~1000円の物で充分です。事前に用意し、心のこもった挨拶をしましょう。

間連記事

引っ越しの挨拶はいつ、どこまでしたらいいの?

 

2.集合住宅で暮らすマナー

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ハイツやマンション等の集合住宅では、さまざまなライフスタイルの入居者が生活しています。お互いが気持ちよく生活できるよう集合住宅のルールやマナーを身に付けておきましょう。

(1) 共用スペースのマナー

玄関

➀  自転車を置きっ放しにしたり、郵便受けに入っていたいらないチラシを捨てたり、ゴミを放置しない。

② 玄関または郵便受けの所定の位置に表札を表示しましょう。

階段・廊下

階段、廊下は他の入居者も通る共用スペースです。私物や子供の遊具や自転車等を放置すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。また、緊急時には避難経路になるので放置はやめましょう。

駐車場

➀ 車は指定された駐車区画に駐車しましょう。他の入居者の駐車区画や通路等に駐車すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。

クラクション、空ふかし、長時間のアイドリングは他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。

③ 駐車場を駐車場以外の目的(駐車場でバーベキューをする等)で使用するのはやめましよう。

駐輪場

➀ 自転車・バイクは指定場所に置く。

② 使用しない自転車・バイクは放置せず撤去する。

(2) 音のマナー

集合住宅で最もトラブルが多いのが音のトラブルです。特に生活音は気がつかないうちに、隣人に迷惑をかけている場合があります。特に上下階は響きやすいので気をつけましょう。

ステレオ・テレビ

➀ ステレオやテレビ時間帯や音量に気をつけて楽しみましょう。特に夜間はボリュームを下げるか、ヘッドフォンを使用するなどして配慮しましょう。

② ピアノ等の楽器の演奏、カラオケは禁止です。

生活音

➀ 玄関ドアや建具等は静かにゆっくり閉めましょう。

早朝、夜間の洗濯や掃除は控えましょう。

③ 目覚まし時計は鳴りっぱなしにならないよう気をつけましょう。

衝撃音

飛び跳ねたり、物を落としたときの床の衝撃音は上下階のトラブルの原因になります。特に、小さい子供さんがいる家庭では気をつけましょう。ジュウタン等敷くと遮音効果があります。

会話

➀ 夜間、大声で笑ったり、会話したりすると音が近隣に響きます。注意しましょう。

(3) ゴミのマナー

ゴミ出しのマナー

近隣からの苦情で多いのがゴミの出し方のマナーです。たった一人のマナー違反が集合住宅全体に不快な思いや迷惑をかけてしまいます。一人一人がルールを守ってゴミを出しましょう。

➀収集日、収集時間を厳守する。

②指定のゴミ袋で分別ルールを守って出す。

③粗大ゴミは各市町村の決められた方法で処分する。

間連記事

集合住宅で暮らすマナー

 

3.湿気、結露防止の注意点

住まいの空気の質や温度・湿度は、暮らしの快適感を大きく左右します。湿度が高いと不快なだけでなく、結露やカビが生えやすくなります。快適な生活を送れるように、日頃から気をつけたいことを把握しておきましょう。

 (1) 湿気防止の注意点

1.晴れた日には窓を開け通風を良くし、押入の襖やクローゼットの扉も開放しましょう。

2.押入は下にスノコを敷き、空気が対流しやすいようにしましょう。

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3.水蒸気の多い浴室やキッチンでは、窓を開けて換気扇を回し充分な換気をしましよう。

4.24時間換気システムが設置されている建物の場合は、常時運転にしておきましょう。

5.タンス等の家具は壁面から5㎝程度離して、家具の裏面も通気されるようにしましょう。

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6.サッシの上部に換気框がついている場合は、開けておいてください。24時間換気の表示がある場合は、必ず開けておいてください。

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(2) 結露防止の注意点

結露が発生する原因

空気中の水蒸気量は温度が高いほど多く含むことが出来ます。暖房で温められた室内は水蒸気を多く含むことができます。結露は室内と室外の温度差が大きい時に、高い温度側(室内)の空気に含まれる水蒸気が、外気で冷えた窓ガラスや壁面に触れて含みきれなくなった水蒸気が水滴になったものです。

また、建物の断熱性、機密性が高いと冷暖房の効率が良い反面、換気をしないと室内で発生した水蒸気がこもり、結露が発生しやすくなります。

結露防止対策

結露はカビの発生源になるだけでなく、建物や家具を傷めます。上記湿気防止対策とともに、換気設備冷暖房設備を利用して換気を行い、適切な室内環境を維持しましょう。

具体的には、次の点に注意しましょう。

1.サッシや窓ガラスについた水滴はこまめに拭き取りましょう。

2.暖房中は部屋どうしの温度差をあまりつけないように心がけましょう。

3.洗濯物の室内干しは、結露だけでなくカビの原因にもなります。湿度の高い時はなるべく控えましょう。

4.雨天や多湿時等、換気で湿度を調整出来ない時は、エアコンの除湿運転除湿器を利用して調整しましょう。

5.石油ファンヒーター等の解放型暖房器具は燃焼の際に大量の水蒸気が発生するので、非解放型暖房器具のパネルヒーター、電気カーペット、エアコン等に変更しましょう。

間連記事

湿気、結露防止の注意点

 

4.凍結による給湯器の故障防止の注意点

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(1) 凍結故障を防止するために入居者にやっていただきたいこと

➀ 部屋のブレーカーを絶対下げない

② 凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセント に差し込まれているか確認する

③ 浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより5㎝以上ある状態にしておく(追い炊き機能付き給湯器の場合)

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④ 低温注意報が発令された時や、冷え込みが厳しい時

1.運転スイッチを「切」にする。

2.ガス栓を閉める。

3.お風呂の給湯栓を開いて、少量の水(1分管に約400cc 太さ約4㎜)を流したままにする。

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  長期間留守にする場合

(1) 不凍栓(水抜き栓)を閉め、給水管内の水の水抜きをする。

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不凍栓(水抜き栓)を右に回す

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不凍栓を右に回して閉めると、水道管内の水の流れを遮断し、給水管内の水が地中に排水されます。この時、室内の蛇口を開け給水管内に空気を送り込むと、中の水がきれいに抜きされます。

(2) 凍結故障を防止するために空室の場合大家さん(管理会社)にやっていただきたいこと

冬期空室の物件については次の凍結防止処置をとってください。

➀ 給湯器の水抜きをする。

給湯器下にある「給水水抜き栓」、「給湯水抜き栓」を左に回して給湯器内の水抜きをしてください。

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② 空室の電気を通電しておく

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賃貸アパートの凍結による給湯器の故障防止の注意点

賃貸アパートを長期間留守にする場合の凍結防止の注意点

 

5.宅配ボックスの種類と使い方、注意点

(1) 宅配ボックスとは

留守中でも宅配された荷物を受け取ることができるように、宅配された荷物を宅配業者が入れるための箱のことです。「宅配ロッカー」ともいいます。

(2) 宅配ボックスの種類と使い方

① 機械式(ダイヤル式)

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① 宅配業者の配達員が荷物を宅配ボックスに入れ、その都度、手動で任意の暗証番号を設定し番号を知らない人は開けられないようにします。次に、② 解錠番号を書いた配達通知書を配達先の郵便ポストに投函します。その配達通知書には「宅配ボックスに荷物を入れました。解錠番号は****です。」といったことが書かれています。③ 受取人はこれを確認し、ダイヤルを合わせ、宅配ボックスを開け、荷物を受け取ります。受け取りのサインや捺印はボックスの中に押印する機会が入っているものや、レシートが出るものがあります。

② 電気式

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① 宅配業者の配達員は液晶パネルの操作や音声案内される手順に従い、宅配ボックスに荷物を入れます。② 荷物の受取人は入居する時に与えられた暗証番号をタッチパネルに入力します(暗証番号方式)。あるいは、専用のカードキーで荷物を取り出します(カード方式)。電気式はシステムで管理されているので、いつ荷物が入れられたのか記録されたり、荷物が入れられるとメールが届くものがあります。

(3) 宅配ボックスを使うメリット

① 最短で受け取りが可能

② 時間が有効に使える

③ インターネットでお得に買い物ができる

(4) 宅配ボックスの注意点

① 家賃が相場より高い場合がある

② 管理費(共益費)が相場より高い場合がある

③ 荷物の受け取りトラブル発生

機械式(ダイヤル式)の場合

(1) 宅配業者が解錠番号を書き忘れたまま投函したり

(2) 誤った番号を記載したり

(3) 解錠番号が書かれた配達通知書が抜き取られ、荷物を盗まれる

などのトラブルが起きることがあります。

間連記事

宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

 

6.賃貸借契約更新に必要な書類と費用

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普通借家契約の場合には、通常、契約を更新することができます。契約を更新する場合の手続き、必要な書類、費用について紹介します。

 

1.賃貸借契約更新の際、必要な書類と費用

(必要な書類)

1.印鑑

2.連帯保証人の印鑑証明(連帯保証人が変わる場合)

3.その他の書類

個々の契約により異なります。更新時までに確認し用意しましょう。

(必要な費用)

1.更新料

普通借家契約(一般の建物賃貸借契約)の場合には、契約を更新することができます。賃貸借契約の更新に際して、借主から貸主に支払われる費用です。                                            更新後の新賃料の1ケ月の場合が多いようです。更新料はあくまで契約条件なので「更新料なし」の場合もあります。

2.更新事務手数料

借主から貸主に支払う「更新料」とは別に、更新事務手続きを行う不動産業者から、更新事務手数料を請求される場合があります。10,000円~賃料1ケ月分の場合が多いです。契約更新する前に業務内容と金額を確認しておきましょう。

3.家財総合保険料

 

当初契約時に加入した家財総合保険に再加入しなければいけない場合が一般的です。再加入の保険料が必要になります。

10,000円~18,000円位

4.賃料改定に伴う差額

賃貸貸借契約には「賃料改定に関する条項」があるのが一般的です。改定の条件を満たす場合には賃料が増減する場合があります。

5.継続保証料

家賃債務保証会社と保証委託契約を締結していて継続保証料が掛かるプランを選んでいる場合継続保証料が必要です。

10,000円~ (プランにより金額は異なります)

 2.定期建物賃貸借契約の場合

定期建物賃貸借契約の場合は、契約期間満了に伴い契約は終了します。借主、貸主双方が合意すれば再契約することかできます。

再契約の際の条件(費用)は個々の契約により異なります。条件を確認しましょう。

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賃貸借契約更新の手続きに必要な書類と費用を教えてください

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賃貸借契約する前の注意点

賃貸借契約前の注意点・要チェック事項

目   次

1.入居申し込みに必要な書類

2.入居申し込みの際、申込金を要求された場合の注意点

3.賃貸借契約する前の要チェック事項

4.普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴

5.借主負担のクリーニング特約の有効性

6.民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わったか

 

1.入居申し込みに必要な書類

(1)個人契約の場合(連帯保証人を付ける場合)

入居申込書

所定の入居申込書に必要事項を記入し、押印します。

提出書類

申込者)

➀ 入居予定者全員の住民票

② 公的所得証明

③   申込者の運転免許証の写し

(連帯保証人)

➀ 印鑑証明

(2)個人契約の場合(保証会社の賃貸保証を付ける場合)

保証会社所定の入居申込書

必要事項を記入します。

提出書類

(申込者)

➀   申込者の運転免許証の写し

※ 審査の結果、連帯保証人が必要な場合があります。その場合、連帯保証人の印鑑証明が契約時に必要になります。

3.法人契約の場合

入居申込書

所定の入居申込書に必要事項を記入、押印します。

提出書類

申込者)

➀ 会社概要書または履歴事項全部証明書

② 入居予定者全員の住民票

③   申込者の運転免許証の写し

(連帯保証人)

➀ 印鑑証明

※ 場合により、連帯保証人の代わりに保証会社の保証を付けていただく場合があります。

その場合は

➀  履歴事項全部証明書

②  連帯保証人(法人の代表取締役)の運転免許証の写し

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2.入居申し込みの際、申込金を要求された場合の注意点

(1)申込金と手付金の違い

➀ 申込金とは

 「申込金」(正確には申込証拠金)とは「他に申し込みがあった場合に優先的に入居審査をしてもらう」目的で、不動産会社に契約締結前に支払うお金です。その金額は不動産会社によって異なりますが、家賃の1ケ月以内である場合が多いようです。また、申込金を支払っても必ず契約できる訳ではありません。(入居審査に不合格の場合は、契約出来ません)

「申込金」は不動産会社に一時的に預けるお金で、申し込みを撤回した場合、返還されるべきお金です。申し込みを撤回しても申込金が返還されないトラブルがありますが、不動産会社が「申込金」等の預り金の返還を拒否することは宅地建物取引業法で禁止されています宅地建物取引業法施行規則-第16条の12第2号

② 手付金とは

それに対して、「手付金」売買契約締結の際買主から売主に対して交付される金銭で売買代金の5~10%位の場合が多いようです。「手付金」について当事者間で明確な取り決めがない場合は、相手方に債務不履行がなくても相手方が履行に着手するまでならば契約を解除できる(解除権留保の手段としての)「解約手付」になります。

(2)申込金を払う時の注意点

申込金を不動産会社に預ける場合は、あくまで一時的に預けるだけの金銭であることを確認し、領収書ではなく必ず「預かり証」を受け取りましょう。

img7_2_2[1]

(3)名称は違っても意味合いは同じ

申込金でなく「手付金」「内金」「予約金」などの名目で金銭の支払いを要求する不動産会社がありますが、契約締結前「申し込み順位の確保」の目的で預けたお金は、名目のを問わず「預り金」とみなされます。不動産会社から「手付金だから返せない」という説明で返還を拒否されトラブルになった場合は、不動産業者が加盟する業界団体または自治体の窓口に相談しましょう。

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入居申し込みの際、申込金を要求された場合どこに注意すればいいの?

 

3.賃貸借契約する前の要チェック事項

(1)重要事項説明て何 ?

重要事項説明とは、契約する前に宅地建物取引士が「物件の内容や賃貸条件、契約条件等」について借主に説明が宅地建物取引業法で義務付けられているものです。

(2)重要事項説明、賃貸借契約時の要チェック事項

賃貸借契約を結ぶと、以後はトラブルが起きた時は契約書にもとづいて行われます。入居者に不利な内容はないか、勘違いしていることは無いか確認しましょう。

下記の事項をチェックしましょう。

➀ 敷金返還を含めた退去時の原状回復条件

② 特約事項

よくある特約としては以下のようなものがあります。

(1) 退去時のルームクリーニング代を借主が負担する。

このことについて国土交通省の「原状回復のガイドライン」では契約書の中で貸主、借主が合意していることが求められています。

(2) 短期解約の場合の違約金

フリーレント等により入居月の家賃が免除された場合、短期(6ケ月~1年)解約した場合に、退去時に免除した家賃分を違約金として貸主に支払う特約が付く場合があります。

③ 禁止事項

「ペット禁止」、「ピアノ等楽器の演奏禁止」、「石油ストーブ使用禁止」、「事務所利用禁止」等が禁止事項になっている場合があります。守らない場合、退去させられることもあります。

④ 家賃の支払い方法

大家さんに直接支払う場合管理する不動産会社に支払う場合があります。また、「振込」の場合と「自動振替」の場合があります。

⑤ 緊急時の連絡先

設備の故障等があった時の連絡先が紹介してくれた不動産会社ではなく、別の管理会社だったり、大家さんだったりする場合があります。

⑥ 更新料・更新事務手数料

更新料がある物件と無い物件があります。ある場合は1ケ月が多いです。また、更新料とは別に更新事務手数料を不動産会社に支払わなければいけない場合もあります。

⑦ 退去連絡

退去する場合は1ケ月前というのが殆どです。退去連絡が遅れた場合は、連絡のあった日から1ケ月分の家賃を支払って解約になります。

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4.普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴

(1)普通借家契約の特徴

契約方法   

書面でも口頭でも可です。通常は不動産業者が契約書を作成・交付します。

契約期間の上限

2000年3月1日より前の契約 ⇒ 20年

2000年3月1日以降の契約  ⇒ 無制限

1年未満の契約

期間の定めのない契約とみなされる。

更新の有無

原則として更新を拒絶する「正当事由」がない限り更新される。

賃料の増減

事情が変われば貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従う。

借主からの中途解約

中途解約に関する特約がある場合はその定めに従う。一般的には1ケ月前までに「解約申し入れ」をする特約が多い。

定期借家契約への切り替え

2000年3月1日より前の居住用建物賃貸借契約 ⇒ 借主と物件が変わらない場合は、切り替えできない。

事業用建物賃貸借契約 ⇒ 切り替えできる。

(2)定期借家契約の特徴

契約方法   

➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。

②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

貸し主がこの説明を怠った場合、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約になる。

契約期間の上限

無制限

1年未満の契約

1年未満の契約も有効

更新の有無

期間満了により終了し、更新はない(ただし、「再契約型」の場合は再契約可能)

再契約型「定期借家契約」の種類と特徴

契約終了後、引き続き部屋を使用する場合には「再契約」を行う必要があります。この「再契約」を行うためのルールの設け方により、次の3つに分類されます。

非再契約型

当初の契約期間満了で契約が終了し、「再契約を一切行わない」ことを前提とする契約方式。

再契約未定型

契約期間満了後、再契約を行うかどうか定めず、その時に貸主と借主が「協議」して決める方式。

再契約型

契約期間満了後、原則的には「契約違反や家賃滞納が無い限り再契約する」ことを大前提とした契約方式。

賃料の増減

賃料増減額請求権を排除できる(特約の定めに従う)。

借主からの中途解約

床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは特約がなくても法律により1ケ月の猶予期間をおいて中途解約できる。

② ➀以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。

契約終了時

契約期間が1年以上の場合貸主は期間満了の1年前から6ケ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知しなければいけません。

貸主から契約終了通知がない場合、借主は貸主から同通知があった日から6ケ月を経過した日まで、契約期間中と同一条件で賃借することができます。

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5.借主負担のクリーニング特約の有効性

どのような場合に特約が有効になるのか

賃貸借契約であっても、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、契約自由の原則により当事者の合意で特約を設けることができます。

(最高裁の考え)

最高裁の判例では「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて、その支払を受けることにより行われている。建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化について原状回復義務を負わせるのは賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」。

そのため「経年変化や通常損耗分の修繕義務を賃借人に負担させる特約について、賃借人が負担することになる通常損耗及び、経年変化の範囲を明確に理解していること。そして、そのことを合意したことが認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であるとの判断を示しています。

(消費者契約法の考え)

 

また、消費者契約法では第9条1項1号で「当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額の予定」等について、平均的損害の額を超えるものその超える部分無効であること、第10条で「民法、商法」等による場合に比べ「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、消費者の利益を一方的に害するもの無効とする」と規定されています。

(ガイドラインの考え)

そのため、ガイドラインは借地借家法、最高裁の判例、消費者契約法等の趣旨等をふまえ、借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」については、次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上3つの要件を満たしている特約であれば有効です。

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6.民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わったか

(1)賃貸借契約により生ずる「債務の保証に関するルール」の見直し

個人が保証人になる根保証契約については、保証人が支払いの責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。

主債務者の「死亡」または保証人の「死亡」、「破産」等があった場合、個人根保証契約における主債務の元本は確定します。その後発生する主債務は保証の対象外となります。

(2)「賃借物の修繕に関する要件」の見直し

賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時

急迫の事情がある時

(3)「賃貸不動産が譲渡された場合のルール」の明確化

賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡された時は賃貸人としての地位は原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転する。

不動産の譲受人(新たな所有者)が賃借人に対して賃料を請求するためには、賃借物である不動産の「所有権移転登記」が必要。

(4)「賃借人の原状回復義務及び収去義務等」の明確化

賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこととし、しかし、「通常損耗」(通常の使用によって生じた損耗)及び「経年変化」については原状回復義務を負わない。

通常損耗・経年変化に当たる例当たらない例

(当たる例)

(5)「敷金に関するルール」の明確化

敷金とは「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対して生ずる金銭の給付を目的する債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」。

賃貸借契約終了後、貸主は敷金を返還しなければいけませんが、以下の費用については差し引くことが出来ます。

・借主の未払い賃料

・損害賠償金

・原状回復費用(補修特約の有無、内容で金額が変わります)

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賃貸アパート現地見学のチェックポイント

現地見学のチェックポイント!どこを見る?

賃貸アパートの現地見学をする際、「室内」「建物全体」「周辺環境」のチェックポイントについて見ていきます。

1.室内のチェックポイト

最近の物件紹介では現地見学しなくても写真、動画、パノラマ写真等でかなり物件情報を得ることができます。しかし、「日当たり」「騒音」「部屋の広さ」等は実際に現地で確認しないとなかなか分かりません。室内は以下の点に注意してチェックしましょう。

日当たり

部屋の広さ

   

騒音

眺望

窓の大きさ・数

バルコニー

コンセント・テレビ・電話端子の数と位置

冷蔵庫置き場

洗濯機置き場

収納の使いやすさ

水回りの細かな収納

設備

内装

汚れ・キズ

 

持っていくと役立つもの

メジャー

間取図

周辺の住宅地図

筆記用具

 

2.建物全体のチェックポイント

現地見学ではつい室内に目がいきがちですが、建物の周辺、共用部分も毎日の生活に直結する重要な所です。見 落としがちなチェックポイントを見ていきましょう。

1.共用部分のチェックポイト

建物の周囲

オートロックや防犯カメラの有無

共用の玄関・廊下

駐車場の有無と位置

駐輪場の有無と位置

エレベーターの有無

ゴミ置き場

宅配ボックス

 

3.周辺環境のチェックポイント

現地見学ではつい建物の室内に目がいきがちですが、周辺環境や街全体も毎日の生活に大きく影響します。周辺環境も建物室内と同じくらいよくチェックしましょう。

1.周辺施設のチェックポイト

時間帯による道路の混雑

駅、高速ICまでの距離

バス停までの距離と便数

スーパー

コンビニ

弁当屋、惣菜屋

ドラッグストア

100円ショップ

クリーニング屋

銀行

郵便局

病院

本屋

幼稚園

保育園

小学校

中学校

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現地見学のコツ!どこを見る?建物全体のチェックポイント

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部屋探しのコツ(連帯保証人がいない場合)

部屋探しのコツ(連帯保証人がいない場合)

賃貸アパートを借りる場合、一般的に連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合、どうしたら良いのでしょう。

 

1.連帯保証人がいない場合、アパートを借りる方法

(1) 連帯保証人が必要な理由

賃貸アパート等の賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることが出来なくなります。家賃滞納や迷惑をした場合を含め、入居者は「借地借家法」で権利が守られています。貸主は一方的に契約を解除することは出来ません。そのため、このようなリスクを回避するため借主の代わりに債務を負担してくれる「連帯保証人」が要求されます。

(2) 連帯保証人無しで賃貸アパートを借りる方法

賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合、次の方法があります。

➀ 家賃保証会社を利用する方法

「家賃債務保証会社」が連帯保証人になり、借主が期日までに家賃を払えなかった場合、立て替え払いをします。

② 連帯保証人無しで借りられる物件を探す方法

数は少ないですが連帯保証人無しで借りられる物件があります。また、優良な法人の場合、連帯保証人無しで賃貸する場合があります。

詳しい内容は

こちら 連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法はありますか?

 

2.家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」

(1) 家賃保証とは

入居者が家賃等を払えなかった場合、家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」が保証人となり、物件を管理している不動産会社または貸主に家賃を立て替え払いをするシステムです。

(2) 保証範囲

ジェイリースが保証する保証範囲は次のとおりです。

➀ 月額総賃料

② 原状回復費用

③ 早期解約違約金、解約予告通知義務違反による違約金

④ 賃貸借更新料、更新事務手数料

⑤ 明け渡しまでの賃料等相当損害金、訴訟その他手続き費用

(3) 申し込みに必要な書類

➀ 個人情報の取り扱いに関する同意書

② 入居申込書

③ 本人確認書類(運転免許証等)

(4) 契約に必要な書類

(個人契約の場合)

➀ 「口座振替システム」を利用する場合、家賃を口座振替する口座の「通帳」「届出印」

② 連帯保証人が必要な場合、連帯保証人の「実印」「印鑑証明」

③ 初回保証料

(法人契約の場合)

法人の印鑑

連帯保証人(法人の代表取締役個人)の「実印」「印鑑証明」

初回保証料

詳しい内容は

こちら 連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介

 

3.ジェイリースの家賃保証プランの比較

(1) 保証プラン

➀ 毎月毎年支払型(Jウイングフラット)

初回保証料 月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)

毎月保証料 500円

継続保証料 2年目以降、毎年10,000円

保証限度額 月額総賃料の24ケ月分

② 毎年支払型(Jウイング)

初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料 なし

継続保証料 2年目以降、毎年10,000円

保証限度額 月額総賃料の24ケ月分

③ 毎月支払型(Jフラット)

初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料 800円

継続保証料 なし

保証限度額 月額総賃料の24ケ月分

④ 一括支払型(Jサポート)

初回保証料 月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)

毎月保証料 なし

継続保証料 なし

保証限度額 月額総賃料の24ケ月分

(2) 家賃・入居期間別比較

➀ 家賃30,000円の場合

・1年以内の短期入居の場合は「毎月毎年支払型」または「毎年支払型」がおすすめです。

・2年以上の入居の場合は、「一括支払型」がおすすめです。

② 家賃40,000円の場合

・2年以内の入居の場合は「毎年支払型」がおすすめです。

・2年以上の入居の場合は、「一括支払型」がおすすめです。

③ 家賃50,000円の場合

・1年以内の短期入居の場合は「毎月毎年支払型」がおすすめです。

・1~2年以内の入居の場合は「毎年支払型」がおすすめです。

・2年以上の入居の場合は、「一括支払型」がおすすめです。

詳しい内容は

こちら ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?

 

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ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?

ジェイリース家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?

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家賃保証会社「ジェイリース」の家賃保証プランが2020年9月1日審査受付分から下記のとおり改定されました。

1.毎月毎年型(Jウイングフラット)が新設されました。

2.全プラン最低保証料が設定されました。

3.学生プランが更新型に改定されました。

個人契約、法人契約とも4つのプランの中から選べるようになりました。家賃、入居期間により、どのプランが最適か紹介します。

 

1.保証プラン

➀ 毎月毎年支払型(Jウイングフラット)

初回保証料  月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)

毎月保証料  500円

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

② 毎年支払型(Jウイング)

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

毎月支払型(Jフラット)

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  800円

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

④ 一括支払型(Jサポート)

初回保証料  月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

 

2.家賃・入居期間別の支払保証料

(1) 家賃30,000円の場合の支払保証料

1年以内の短期入居の場合「毎月毎年支払型」または、「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合「一括支払型」がおすすめです。

 

(2) 家賃40,000円の場合の支払保証料

2年以内の入居の場合「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合「一括支払型」がおすすめです。

 

(3) 家賃50,000円の場合の支払保証料

① 1年以内の短期入居の場合「毎月毎年支払型」がおすすめです。

1年~2年以内の入居の場合「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合「一括支払型」がおすすめです。

3.まとめ

30,000円位の物件で1年以内の短期入居の場合「毎月毎年支払型」または「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合、どの家賃の場合も「一括支払型」がおすすめです。

 

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連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介

連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」「家賃保証システム」

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賃貸借契約を結ぶ際、一般的には借主の債務を担保するために連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、連帯保証人に代わり家賃債務保証会社の「家賃保証システム」を利用して賃貸する物件が増えています(約75% (公財)日本賃貸住宅管理協会2018年調査)。(株)丸井不動産が採用している家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」の「家賃保証システム」について紹介します。

 

1.家賃保証とは

家賃保証とはジェイリース(株)が保証人となり、万が一入居者が事故や病気等で家賃等を支払えなかった場合、物件の管理をしている不動産会社または貸主に家賃を立て替え払いするシステムです。家賃だけでなく原状回復費や違約金等まで立て替え払いします。

「口座振替システム」利用の場合は➀代位弁済依頼は必要はありません。万が一家賃を引き落とし出来なかった場合はジェイリース(株)が立替払いします。

 

2.家賃保証のメリット

「家賃保証システム」を利用すると、次のメリットがあります。

《入居者》

連帯保証人がいない場合でも賃貸物件を借りることができます。

日本在住で家賃の支払い能力があれば、国籍・職業を問わず利用できます。

《家主》

万が一入居者が事故や病気で家賃が支払えない場合、家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」が立て替え払いしてくれるので家賃滞納のリスクがありません。

② ジェイリースは「家賃債務保証業者登録制度」に登録する(国土交通大臣(1)第20号)、東証一部上場企業です。

《不動産会社》

家賃滞納に伴う督促や収納業務はジェイリース(株)が行うので、不動産管理業務が効率化されます。

最短20分のスピード審査(sシリーズの場合)で、入居審査業務が効率化されます。

 

3.保証範囲

保証範囲は次のとおりです。

月額総賃料

家賃、共益費、管理費、駐車料金、町内会費、水道料金、光熱費、消費税、その他毎月家賃とともに支払われる費用の滞納分

原状回復費用

入居者が認めた範囲内の退去時の修繕費、ハウスクリーニング、畳表替え、鍵交換費などで、月額総賃料の2ケ月分に相当する額(※敷金を超えた金額が対象)

早期解約違約金、解約予告通知義務違反による違約金

賃貸借契約が解除された場合に生じる早期解約違約金。(住居の賃貸借契約に限る)入居者が認めた範囲内の賃貸借契約の解除予告が遅れた場合に生じる解約予告通知義務違反金(※賃貸借契約の条項に記載のある住居・事業用物件、駐車場の賃貸借契約に限る)

賃貸借更新料、更新事務手数料

入居者が認めた範囲の内、賃貸借契約が更新される場合に生じる更新料、更新事務手数料(※賃貸借契約の条項および重要事項説明事項に記載のある契約が対象)

明け渡しまでの賃料等相当損害金、訴訟その他手続き費用

上記の債務については一時的にジェイリースが「立て替え払い」を行いますが、最終的には賃借人または連帯保証人(連帯保証人をつけることが条件の場合)の債務としてお支払いいただきます。

4.保証限度額

月額総賃料の24カ月分

(住居・駐車場・トランクルーム等・学生プラン・J-AKINAIの場合)

 

5.保証プラン

保証プランは4種類あり、ご希望のプランを選べます。

☆家 賃  45,000円

☆共益費   3,000円

☆駐車料金  2,000円

月額総賃料 50,000円  の場合

➀ 毎月毎年支払型

初回保証料  月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)

                  (50,000円×30%=15,000円)

毎月保証料  500円

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

② 毎年支払型

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

                 (50,000円×50%=25,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

毎月支払型

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

                (50,000円×50%=25,000円)

毎月保証料  800円

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

④ 一括支払型

初回保証料  月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)

                (50,000円×80%=40,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

 

6.申し込みに必要な書類と手続き

申し込みの際には、下記の書類を提出していただき審査を行います。

ジェイリース(株)所定の「個人情報の取り扱いに関する同意書」を読み、同意のうえ署名してください。

ジェイリース(株)所定の「入居申込書」必要事項を記入します。

 下記の「本人確認書類」を提出してください。

(個人の場合)

運転免許証パスポート社会保険証等の(写し)いずれか

(外国人の場合)

外国人登録証または在留カードの(写し)

(法人の場合)

商業登記簿謄本、連帯保証人(法人の代表取締役)の運転免許証の(写し)

上記申し込み書類を提出していただき、審査を行います。

 

7.契約に必要な書類

承認通知(審査合格)後、契約締結前に重要説明事項を記載した事前交付書を交付します。内容をご理解いただいた上で、「保証委託契約」をジェイリース(株)と締結します。その際、次の書類が必要になります。

(個人契約の場合)

「口座振替システム」を利用する場合は、家賃を口座振替する口座の通帳届出印

連帯保証人が必要な場合、連帯保証人の実印印鑑証明

初回保証料

(法人契約の場合)

法人の印鑑

連帯保証人(法人の代表取締役個人)の実印印鑑証明

初回保証料

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連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法はありますか?

連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法

賃貸借契約を結ぶ際、一般的に連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合どうしたらよいのでしょう。

1.賃貸借契約の際、なぜ連帯保証人が必要なの?

1.連帯保証人が必要な理由

賃貸アパート等の賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることが出来なくなります。家賃滞納や、迷惑行為をした場合等も含め入居者は「借地借家法」で権利が守られています。そのため貸主は一方的に契約を解除することはできません。そのため、賃貸借契約ではこのようなリスクを回避するため借主に代わり債務を負担してくれる連帯保証人が要求されます。

2.保証人と連帯保証人の違い

保証には単純保証(保証人)と連帯保証(連帯保証人)があります。いずれも借主に債務不履行がある場合には、その債務を履行する責任があります。

しかし、保証人には次の2つの権利があります。

 保証債務の履行を求められた時は、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利(催告の抗弁権)

 貸主が借主に催告をした場合でも、借主が債務を弁済する資力があり、かつ、簡単に執行できる場合にはまず借主の財産に執行するよう要求し、貸主がそれを行わない間は、債務の履行を拒否できる権利(検索の抗抗弁権)

それに対して、

③ 連帯保証人はこれらの権利がないため、貸主は主たる債務者(借主)に債務不履行があれば、直ちに連帯保証人に対して債務の履行を求めることができます。そのため、賃貸借契約では保証人ではなく連帯保証人を求められます。連帯保証人とは、借主の賃料不払いや、借主による建物の損壊等、借主が貸主にに対して負う債務を担保するための人的保証です。ただし、民法改正により令和2年4月1日から個人の場合、契約で定めた連帯保証人が責任を負う最高限度額「極度額」を超えて責任を負わなくてよくなりました。

関連記事 民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わるの?

3.連帯保証人の人数

   連帯保証人は1人が一般的ですが、家族構成や借主の年齢により2人必要とされる場合もあります。不動産会社や貸主によって契約方法が異なりますので事前に確認しましょう。

4.連帯保証人の条件

賃貸借契約において借主の家賃滞納等の債務不履行があった場合、連帯保証人は貸主から滞納家賃の支払い等、債務の履行を求められます。そのため、連帯保証人が借りる物件の家賃支払い能力があるかどうかが重要になります。それらを確認するため、次のことを求められることがあります。

①入居申込書の連帯保証人欄に連帯保証人の年齢勤務先年収の記入。それを証明する書類(所得証明書等)の提出。

②契約時に賃貸借契約書の連帯保証人欄に本人の署名、捺印(実印)印鑑証明書、住民票等の提出。

2.賃貸アパートを連帯保証人なしで借りる方法

1.家賃債務保証会社を利用する方法

➀保証のしくみ

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賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、親、知人等の自然人でなく「家賃債務保証会社」連帯保証人となり、賃貸物件を借りる方法があります。借主が期日までに家賃等を払えなかった場合、「家賃債務保証会社」が貸主に立て替え払いをします。後日、「家賃債務保証会社」は借主に立て替えた家賃等を請求します。

最近は、「家賃債務保証会社」を利用できる物件が増えています(公財)日本賃貸住宅管理協会「家賃債務保証の利用状況調査」  。 

②増えている背景

(1)連帯保証人を頼めない人が増えている。

親や兄弟姉妹などの身内が高齢化して連帯保証人を頼めないが増えている。

・兄弟姉妹の人間関係が疎遠になっていて連帯保証人を頼めない人が増えている。

・日本に住む外国人が増加し(281万人、164万世帯)、その約半数が賃貸住宅に住んでいます。しかし、連帯保証人になってくれる人が身近にいない。

(2)家賃債務保証サービスが普及してきた。

・連帯保証人を頼めない人が増えていることと、大家さんにとっては入居者の家賃滞納の心配がないことから急速に普及してきました。

以上の要因が挙げられます。

また、物件によっては家賃債務保証会社利用が必須の場合があります。その場合、不動産会社指定の「家賃債務保証会社」を利用することになります。

③利用の流れ

入居申し込みの際、家賃債務保証会社の審査を受けなければいけません(審査の結果、連帯保証人を付けなければいけない場合もあります)。審査基準は家賃債務保証会社により異なりますが、一般的には、収入、雇用形態(正規雇用か非正規雇用か)、職種、勤続年数等を審査します。収入が安定している正規社員や公務員、一社への勤続年数が長い人ほど審査が通りやすい傾向があります。収入については「家賃が月収の1/3以内に収まっていること」が一般的な目安になっています。また、全国賃貸保証業協会(LICC)に加盟している家賃債務保証会社では「入居者の賃料支払状況」が共有されてており、滞納歴があると審査が通るのが難しくなります。

審査が通ったら、建物賃貸借契約と同時に家賃債務保証会社と家賃債務保証委託契約を締結します。その際、「保証料」がかかります。

④家賃債務保証会社「ジェイリース株式会社」の場合

① 申し込み時必要な書類

入居申込書

「個人情報の取り扱いに関する条項」の同意書

本人を証明する書類

(個人の場合)

運転免許証、パスポート、社会保険証など

(法人の場合)

全部事項証明書

②保証プラン(保証料)

保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。丸井不動産で採用している「ジェイリース株式会社」の場合は保証料の支払型により以下のとおりです。

(毎月毎年支払い型)の場合

初回保証料  月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)

毎月保証料  500円

継続保証料  2年目以降毎年10,000円

(毎年支払い型)の場合

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  2年目以降毎年10,000円

(毎月支払い型)の場合

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  800円

継続保証料  なし

(一括支払い型)の場合 

初回保証料  月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  なし

⑤家賃債務保証サービス利用時の注意点

(1) 金銭的負担が増える。

保証委託契約締結時に支払う「初回保証料」やプランにより「月額保証料」「継続保証料」(更新時)がかかります。

(2) 滞納した場合の督促が厳しい傾向にある。

家賃が指定の引落日(毎月25日または26日頃)に口座から引き落とせなかった場合、翌月の初旬には家賃債務保証会社から督促がきます。そして、一般的に督促が厳しい傾向にあります。

(3) 家賃債務保証会社を自分で選べない場合が多い。

不動産会社または物件により、利用出来る家賃債務保証会社は決まっている場合が多く、自分で選ぶことは出来ません。不動産会社により、複数の家賃債務保証会社と提携していてその中から選べる場合もあります。

 

関連記事

ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?

関連情報

出典 国土交通省家賃債務保証の現状

2.連帯保証人無しで借りられる物件を探す方法

数は少ないですが連帯保証人無しで借りられる物件があります。借主が優良な法人の場合、連帯保証人無しで賃貸する場合があります。不動産会社に確認してみましょう。

3.まとめ

物件により「連帯保証人」が必要な物件「家賃債務保証会社」の保証が必要な物件とあります。

連帯保証人を依頼出来る人がいない場合は、

「家賃債務保証会社」利用物件を探せば連帯保証人がいなくても部屋を借りることができます。「家賃債務保証会社」利用物件は年々増え、全体の賃貸物件の約75%になっています。 ((公財)日本賃貸住宅管理協会2018年調査)

優良法人の場合、保証人無しで賃貸する場合があります。

事前に不動産会社に契約内容について確認しましょう。

 

※ 株式会社丸井不動産で扱っている物件は一部の物件を除き、ほとんどが「家賃債務保証会社」利用物件です。
丸井不動産の取扱物件を見る

 

関連記事

部屋探しのコツ(連帯保証人がいない場合)

連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」の「家賃保証システム」の紹介

 

 

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部屋探しのコツ(費用)

部屋探しのコツ(費用)

 

1.取引態様が違うと何(仲介手数料)が違うの?

「取引態様」とは不動産業者が取引を行う上での立場を表します。「媒介(一般的には仲介)」「代理」「貸主」の3つがあります。

(1) 取引態様の違いと法規制・実務上の取り扱い

媒介(仲介)

・宅地建物取引業法の規制  あり

・重要事項説明   義務あり

代理

・宅地建物取引業法の規制  あり

・重要事項説明   義務あり

貸主

・宅地建物取引業法の規制  なし

・重要事項説明   義務なし

(2) 取引態様の違いと仲介手数料の取り扱い

・媒介(仲介)の場合

一般的には借主に仲介手数料が必要。

ただし、複数の不動産業者が入っても上限(賃料1ケ月分+消費税)は変わらない。

・代理の場合

不動産業者が貸主の立場で手続きを行うため、仲介手数料は発生しない。

・貸主の場合

不動産業者が自ら貸主になるので、仲介手数料は発生しない。

 

詳しい内容は

こちら 取引態様が違うと何(仲介手数料)が違うの?

 

2.契約時初期費用は何がいくらかかるの?

1.連帯保証人を付ける場合

(1) 前家賃

入居する最初の月の家賃。

(2) 敷金

賃料の支払、その他賃貸借契約の債務を担保するため貸主が預かる「預り金」。

(3) ルームクリーニング代

敷金を預からない代わりにルームクリーニング代を契約時に定額出支払う契約が増えています。

(4) 礼金

貸主に住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払われるお金。

(5) 共益費

階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な水道光熱費等。

(6) 駐車料金

家賃とは別に駐車料金がかかる物件もあります。

(7) 町内会費

物件がある地元町内に支払うお金。

(8) 家財総合保険料

入居中の火災、水漏れ、破裂爆発、盗難等の事故があった場合の借主の損害賠償責任を担保するため加入。

(9) 仲介手数料

仲介する不動産会社に支払うお金で、家賃の1ケ月分+消費税が上限。

2.保証会社の賃貸保証を付ける場合

(1) 保証料

連帯保証人の代わりに借主の債務を担保するために、保証会社の賃貸保証を付けてもらう物件が増えています。その場合、上記費用の他に「保証料」がかかります。

保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。

 

詳しい内容は

こちら 契約時初期費用は何がいくらかかるの?

 

3.家賃以外の入居後かかる費用の違い

部屋探しをする時、「家賃の金額」に目がいきがちですが、入居してから家賃以外にも費用がかかります。家賃以外にかかる水道料金等の費用は物件により違います。その違いについて解説します。

1.毎月かかる費用

(1) 共益費

共用部分の維持管理に必要な費用で、物件により「家賃に込み」から5,000円かかる物件もあります。

(2) 駐車料金

「家賃に込み」から1台2,000円~3,000円位かかる物件もあります。

(3) 町内会費

物件がある地元町内に支払うお金で月額400円~800円位です。年一括払いの地区もあります。

(4) 月額保証料

家賃債務保証会社の「家賃保証システム」を利用する物件にかかります。月額400円~800円位です。連帯保証人を付ける物件はかかりません。

(5) 水道料金

公営水道と簡易水道の地域があり、使用量の㎥当たり単価が違います。沼田市の簡易水道地区の中には公営水道の半分の地域もあります。

(6) 下水道料金

下水道地域の場合、水道料金の他に「下水道料金」がかかります。浄化槽地域の場合はかかりません。

(7) インターネット利用料

通常、インターネット利用料は月額5,000円~8,000円位かかります。インターネット無料物件なら、借りている賃貸物件内でのインターネット使用料が無料になります。

2.契約更新時かかる費用

(1) 更新料

普通借家契約の場合、契約更新時、「新賃料の1ケ月」更新料がかかる物件から「更新料なし」の物件があります。

(2) 再契約仲介手数料

定期借家契約の場合、契約期間が満了すると再契約の際、再契約仲介手数料がかかります。

(3) 更新事務手数料

賃貸借契約更新の際、更新事務を行う不動産業者から「更新事務手数料」を請求される場合があります。

(4) 家財総合保険料

契約時に加入した家財総合保険に再加入するのが一般的です。保険料は10,000円~18,000円位が多いです。

 

詳しい内容は

こちら 部屋探しのチェックポイント(家賃以外の入居後かかる費用の違い)

4.契約時初期費用を抑えた、丸井不動産の「らく賃」

1.「らく賃」って何?

「らく賃」は通常、賃貸アパートの契約時にかかる

➀ 敷金

② 礼金

③ ルームクリーニング代

④ 仲介手数料

全部0でかかりません。契約時初期費用を抑えた、入居者の新生活を応援するプランです。

 

詳しい内容は

こちら 契約時初期費用を抑えた、丸井不動産の「らく賃」て何?

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