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賃貸不動産経営管理士ってどんな資格ですか?

賃貸不動産経営管理士ってどんな資格ですか?

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近年、賃貸不動産の管理、運営は複雑化し専門的知識、対応が求められるようになってきました。そのような状況の中、平成19年に賃貸不動産管理の専門家の資格である「賃貸不動産経営管理士」資格制度がスタートしました。「賃貸不動産経営管理士」とはどういう人なのか解説します。

1.賃貸不動産経営管理士とは

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賃貸不動産経営管理士は賃貸不動産の管理業務に関する幅広い知識を体系的に学習し、賃貸不動産管理の専門家としいて認められた資格です。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、法律)」(令和2年法律第60号)で、賃貸住宅管理業務を行ううえで義務付けられている「業務管理者」の要件とされた法体系に基づく国家資格です。

2.賃貸不動産経営管理士の役割

国土交通省告示「賃貸住宅管理業者登録制度」において賃貸不動産経営管理士に以下の役割が付与されています。

(1)「業務管理者」として賃貸不動産経営管理士が行う業務

① 法第13条の規定による説明及び書面の交付に関する事項(重要事項説明及び書面の交付)

② 法第14条の規定による書面の交付に関する事項(管理受託契約書の交付)

③ 賃貸住宅の維持保全の実施に関する事項及び賃貸住宅に係わる家賃・敷金・共益費その他金銭の管理に関する事項

④ 法第18条の規定による帳簿の備え付けに関する事項

⑤ 法第20条の規定による定期報告に関する事項(オーナーへの定期報告)

⑥ 法第21条の規定による秘密の保持に関する事項

⑦ 賃貸住宅の入居者からの苦情処理に関する事項

⑧ 前各号に掲げるもののほか、賃貸住宅の入居者の居住の安全及び賃貸住宅の賃貸に係わる事業の円滑な実施を確保するため必要な事項として国土交通大臣が定める事項

(2)「賃貸住宅管理業者」として賃貸不動産経営管理士が行う業務

① 特定賃貸借契約の締結時における重要事項説明

② 長期修繕計画の策定などのオーナー提案等

賃貸オーナーの資産を守り、入居者には安心・安全な住環境を提供することが賃貸不動産経営管理士の役割として求められています。

賃貸不動産経営管理士に関する詳しい内容は

こちら。

3.株式会社丸井不動産には賃貸不動産経営管理士在籍しています

 

株式会社丸井不動産には賃貸不動産経営、管理の専門家「賃貸不動産経営管理士」在籍しています。賃貸不動産経営、管理の専門家として、適切な建物管理と入居者からのトラブルに対応しています。

 

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沼田市の賃貸不動産専門店、株式会社丸井不動産の紹介

沼田市上原町利根沼田文化会館前の賃貸不動産専門店、株式会社丸井不動産。

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丸井不動産は沼田市内を中心としたエリアの一戸建てアパート、ハイツ、マンション、ワンルーム等の賃貸物件の仲介、管理を専門とする不動産会社です。賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターがあなたの理想のお部屋しのお手伝いをします。また、賃貸物件の管理もお手伝いします。お気軽にご相談ください。

1.アクセス

(所在地)

郵便番号 378-0051

群馬県沼田市上原町1615番地1

(利根沼田文化会館前のコインランドリー「クリーンベスト沼田上原町店」の東隣です。) 

 

(アクセス)

関越高速「沼田インター」経由の場合

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1.沼田インターを降りてすぐ正面の「沼田IC」の信号を右折 → 2.「沼田警察署西」の信号を左折します

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3.左前に東和銀行沼田支店かみはら出張所が見えてくる信号を右折 → 4.右側に利根沼田文化会館が見えてきます

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5.左手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です

 国道17号線 渋川市方面から

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1.国道17号線「上川田町」の信号を右折し直進します   →   2.「沼田駅入口」の信号を直進します

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3.「天狗プラザ」の信号を直進します         →   4.右前に角田外科医院がある信号を直進します

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5.左前方に利根沼田文化会館が見えてきます     →  6.右手コインランドリーの東隣が(株)丸井不動産です

JR沼田駅経由の場合

JR上越線沼田駅 → 片品方面行きバス(10分) → 沼田市保健センター前下車 → 徒歩5分

2.営業時間

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営業時間 9:00~17:30   定休日 毎週水曜日

3.当社の特徴

(1) 丸井不動産は沼田市エリアの一戸建てアパート、ハイツ、マンション、ワンルーム等賃貸物件の賃貸仲介管理を専門に行っています。

【群馬県】賃貸住宅管理業法に基づく管理業者一覧

【群馬県】賃貸住宅管理業者登録簿

丸井不動産の賃貸管理業務の詳細は こちら

(2) 物件の紹介は従来の写真だけでなく、「動画」「パノラマ写真」等で詳しい物件の紹介に努めています。

 

「動画付物件」

(3) 退去時の原状回復は国土交通省の原状回復に関するガイドラインに基づき実施し、公正に精算を行ってます。

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関連記事

原状回復費用の賃借人が負担するする範囲と経過年数の考慮はどうするの?

(4) 連帯保証人に代わる「家賃債務保証会社」ジェイリース(株)「家賃保証システム」を採用しています。部屋を借りるのに連帯保証人は不要です。

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連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介

(5) 賃貸管理は従来の「賃貸管理業」ではなく、「オーナー様の収益の最大化を図り、結果その価値の最大化を図る」ことをめざします。空室対策におけるリフォーム提案等、賃貸の現場を知るものとして積極的に提案します。

関連記事

賃貸アパート空室対策の進め方

(6) 不動産の専門家として、日々最新の知識の習得、向上と情報の収集に努めます。不動産ブログで「部屋をお探しの方」、「オーナー様」に役立つ情報を紹介しています。また、賃貸経営セミナーも定期的に開催して「オーナー様」の賃貸経営を応援しています。

「不動産ブログ」

「賃貸経営セミナー」

4.スタッフ紹介

永井英夫(ながいひでお)

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役 職

代表取締役

出身地

群馬県沼田市

資 格

宅地建物取引士

不動産コンサルティングマスター

賃貸不動産経営管理士

賃貸住宅管理業法に基づく業務管理者

少額短期保険募集人

趣 味

軟式テニス、ウォーキング

お客様へのメツセージ

今までの経験を生かし、お客様が気が付かない物件の特徴を良い点も悪い点も説明し、理想の物件を見つけられるよう精一杯案内させていただきます。

 

永井俊也(ながいとしや)

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出身地

群馬県沼田市

資 格

宅地建物取引士

少額短期保険募集人

趣 味

バトミントン、カラオケ

お客様へのメツセージ

お客様の要望にそえるよう誠心誠意、仕事に取り組みます。

 

 

永井圭子(ながいけいこ)

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出身地

群馬県沼田市

趣 味

ウォーキング、花を育てること(ハイビスカス、カランコエ、ラン、シクラメンなど)

お客様へのメツセージ

お客様とのご縁を大切にし、お役に立てるよう全力を尽くします。

 

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部屋探しのコツ(費用)

部屋探しのコツ(費用)

部屋探しをする時、物件により 1.取引態様による違い2.連帯保証人が必要な物件か保証会社の賃貸保証が必要か3.契約更新時にかかる費用の違い4.家賃以外にかかる費用の違いがあります。家賃だけでなくこれらの違いについて総合的に検討することが重要です。

 

1.取引態様が違うと何(仲介手数料)が違うの?

「取引態様」とは不動産業者が取引を行う上での立場を表します。「媒介(一般的には仲介)」「代理」「貸主」の3つがあります。

(1) 取引態様の違いと法規制・実務上の取り扱い

媒介(仲介)

・宅地建物取引業法の規制  あり

・重要事項説明   義務あり

代理

・宅地建物取引業法の規制  あり

・重要事項説明   義務あり

貸主

・宅地建物取引業法の規制  なし

・重要事項説明   義務なし

(2) 取引態様の違いと仲介手数料の取り扱い

・媒介(仲介)の場合

一般的には借主に仲介手数料が必要。

ただし、複数の不動産業者が入っても上限(賃料1ケ月分+消費税)は変わらない。

・代理の場合

不動産業者が貸主の立場で手続きを行うため、仲介手数料は発生しない。

・貸主の場合

不動産業者が自ら貸主になるので、仲介手数料は発生しない。

 

詳しい内容は

こちら 取引態様が違うと何(仲介手数料)が違うの?

 

2.契約時初期費用は何がいくらかかるの?

1.連帯保証人を付ける場合

(1) 前家賃

入居する最初の月の家賃。

(2) 敷金

賃料の支払、その他賃貸借契約の債務を担保するため貸主が預かる「預り金」。

(3) ルームクリーニング代

敷金を預からない代わりにルームクリーニング代を契約時に定額出支払う契約が増えています。

(4) 礼金

貸主に住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払われるお金。

(5) 共益費

階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な水道光熱費等。

(6) 駐車料金

家賃とは別に駐車料金がかかる物件もあります。

(7) 町内会費

物件がある地元町内に支払うお金。

(8) 家財総合保険料

入居中の火災、水漏れ、破裂爆発、盗難等の事故があった場合の借主の損害賠償責任を担保するため加入。

(9) 仲介手数料

仲介する不動産会社に支払うお金で、家賃の1ケ月分+消費税が上限。

2.保証会社の賃貸保証を付ける場合

(1) 保証料

連帯保証人の代わりに借主の債務を担保するために、保証会社の賃貸保証を付けてもらう物件が増えています。その場合、上記費用の他に「保証料」がかかります。

保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。

 

詳しい内容は

こちら 契約時初期費用は何がいくらかかるの?

 

3.家賃以外の入居後かかる費用の違い

部屋探しをする時、「家賃の金額」に目がいきがちですが、入居してから家賃以外にも費用がかかります。家賃以外にかかる水道料金等の費用は物件により違います。その違いについて解説します。

1.毎月かかる費用

(1) 共益費

共用部分の維持管理に必要な費用で、物件により「家賃に込み」から5,000円かかる物件もあります。

(2) 駐車料金

「家賃に込み」から1台2,000円~3,000円位かかる物件もあります。

(3) 町内会費

物件がある地元町内に支払うお金で月額400円~800円位です。年一括払いの地区もあります。

(4) 月額保証料

家賃債務保証会社の「家賃保証システム」を利用する物件にかかります。月額400円~800円位です。連帯保証人を付ける物件はかかりません。

(5) 水道料金

公営水道と簡易水道の地域があり、使用量の㎥当たり単価が違います。沼田市の簡易水道地区の中には公営水道の半分の地域もあります。

(6) 下水道料金

下水道地域の場合、水道料金の他に「下水道料金」がかかります。浄化槽地域の場合はかかりません。

(7) インターネット利用料

通常、インターネット利用料は月額5,000円~8,000円位かかります。インターネット無料物件なら、借りている賃貸物件内でのインターネット使用料が無料になります。

2.契約更新時かかる費用

(1) 更新料

普通借家契約の場合、契約更新時、「新賃料の1ケ月」更新料がかかる物件から「更新料なし」の物件があります。

(2) 再契約仲介手数料

定期借家契約の場合、契約期間が満了すると再契約の際、再契約仲介手数料がかかります。

(3) 更新事務手数料

賃貸借契約更新の際、更新事務を行う不動産業者から「更新事務手数料」を請求される場合があります。

(4) 家財総合保険料

契約時に加入した家財総合保険に再加入するのが一般的です。保険料は10,000円~18,000円位が多いです。

 

詳しい内容は

こちら 部屋探しのチェックポイント(家賃以外の入居後かかる費用の違い)

4.契約時初期費用を抑えた、丸井不動産の「らく賃」

1.「らく賃」って何?

「らく賃」は通常、賃貸アパートの契約時にかかる

➀ 敷金

② 礼金

③ ルームクリーニング代

④ 仲介手数料

全部0でかかりません。契約時初期費用を抑えた、入居者の新生活を応援するプランです。

 

詳しい内容は

こちら 契約時初期費用を抑えた、丸井不動産の「らく賃」て何?

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よく出てくる賃貸借用語

よく出てくる賃貸借用語

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よく出てくる賃貸借用語 目次

1. 「あ~こ」

2. さ~そ」

3.た~と」

4.な~よ」

5.わ~を」

部屋探しをする際よく出てくる「賃貸借用語」について、その意味内容について解説します。

 

ウォークインクローゼット

  歩いて入れるクローゼット、衣類の押入。造り付けの家具、ないし部屋の意味に使われることが多い。

LDK

「リビング・ダイニング・キッチン」のこと。リビングは「居間」、ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」であり、リビング・ダイニング・キッチンは「居間兼食事室兼台所」という意味です。不動産の広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約」では広告でLDKと表示する場合は、「居間兼食事室兼台所」としい使用できる広さと機能を備えていることが必要であるとしいています。最低必要なLDKの広さの目安として、居室数が1部屋の場合は8畳、2部屋以上の場合は10畳以上としています。

S造

 S「Steel」「鉄骨構造」という意味です。「鉄骨造」ともいいます。柱と梁を「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」などを使用した構造です。主要な構造を形成する鉄骨の種類により「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に分けられます。

ALC

「Autoclaved Light Weight Concrete」の頭文字をとったもので「軽量気泡コンクリート」のことです。工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリートです。軽量ですが強度があり、耐火性や遮音性に優れています。

追い炊き

風呂のお湯の温度が時間の経過や入浴により下がった時、温度を上げるために風呂のお湯を再度加熱することをいいます。昔は手動で追い炊きをしていましたが、最近はオートタイプのガス風呂給湯器や電気温水器 により、自動的に追い炊きを行うことがでできるようになりました。

温水洗浄便座

温水を噴出して肛門等を洗浄する機能のある便座。洗浄強度の調整のほか、乾燥や脱臭などの機能が付加されている場合もある。「ウォシュレット」、「シャワートイレ」などの商標があり、これらの商標で呼ばれることも多い。

機関保証

親、知人等の自然人でなく法人その他の機関(家賃債務保証会社)が連帯保証人となり、借主が賃料を滞納した場合に、借主に代わって貸主に賃料を立て替えて支払います。保証会社により、保証される債務の内容、督促の方法、財務内容等の違いがあります。いずれの場合も、家賃債務保証会社の審査があり、それに通った場合のみ、債務保証契約を締結することができます。

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連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介

共益費

階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等に当てるために借主が貸主に支払う費用です。区分所有建物等で共益費ではなく管理費の名目で支払う場合もあります。

カウンターキッチン

 キッチン(台所)とダイニングルーム(食事室)の間に、料理などをやりとりできるカウンター(台)を設置する方式または、その方式で造られたキッチンをいいます。キッチンを解放的な空間にする方法として採用されます。

クッションフロアー

プラスチック系床材のうち、塩化ビニル系床材で発泡層がある厚さ2mm前後のプラスチックシートのこと。クッションフロアーは表面層と裏打ち層の間に発泡層を含んでいるため、保温性、衝撃吸収性があり水に強い特徴がありまするそのため、洗面所、脱衣所、台所の床仕上げ材として多く使われます。

経年劣化

 時間の経過とともに品質が低下すること。雨風・湿気・温度変化・日照などによる品質の低下だけでなく、通常の使用による摩滅ね汚れ等の損耗も経年劣化に含まれます。国土交通省の賃貸住宅の退去の際の「原状回復ガイドライン」ではこの「経年劣化」による損耗は、賃借人が負担すべき原状回復義務には含まれません。

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賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか?

軽量鉄骨造

鉄骨造の1つで次のような特徴があります。

1.軽量鉄骨を柱・梁として使用する。

2.ブレース(留め具)で柱・梁を対角線につなぐことにより、水平方向の外力に対抗できる構造をつくる。

3.木質系パネル・軽量気泡コンクリートパネル・窯業系パネルなどで床・壁を構成する。

そして、「軽量鉄骨造」は一般住宅やアパートに使われることが多いです。

月額総賃料

家賃、共益費、管理費、駐車料金、町内会費、水道料金、光熱費、消費税、その他毎月家賃とともに支払われる費用の合計。

結露

空気の温度を徐々に下げていくと、ある温度で空気中の水蒸気が飽和状態になり、さらに下げると過飽和状態になり水滴となる。これを結露という。

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湿気・結露防止の注意点

原状回復

建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了時には、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されているのが通常です。

 ガイドライン(国土交通省平成23年8月再改定版)は、裁判所の考え方を取り入れて、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

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賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか?

更新料

 賃貸借契約の更新に際して、借主から貸主に支払われる費用です。更新料はあくまでも契約条件なので更新料がない場合もあります。金額は更新後の新賃料の1ケ月分という例が多いようです。

混合水栓

 給水栓の一つで、お湯と水を一つの吐水口から出すもの。浴室用、キッチン用、洗面用があります。また、お湯と水それぞれのハンドルのあるツーハンドルタイプ、一つのレバーで操作できるシングルレバータイプがあります。

サブリース

賃貸住宅の所有者から賃貸住宅の管理を手がける事業者(サブリース事業者)が一括して賃貸住宅を賃借し、それを入居者に賃貸(転貸借)する賃貸住宅経営の方法。賃貸住宅の所有者は、賃借人の募集、家賃の設定や改定、賃貸住宅の管理などの業務に責任を負うことなく賃貸料を得ることが出来るが、サブリース事業者とのリスク分担や空室の取り扱いなどについて明確にしておく必要がある。

シェアハウス

 複数の入居者が一定の空間、台所、浴室、居間などを共有し生活する居住スタイル。入居者同士のコミュニケーションが生まれ、都市部を中心に最近増えている賃貸住宅の新しい形態。

敷金

 借主の賃料の支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で新規契約時、貸主が借主から預かる金銭です。賃貸借契約終了後、明け渡しの際、借主に債務不履行がある時はその弁済に充当されその残額が返還されます。ただし、地域の取引慣習によっては、敷金の一部を返還しないことを条件としている地域もあります。(このような取り扱いは一般的に「敷引(しきびき)」といわれています)

システムキッチン

 流し台、調理台、コンロ、収納スペースなどを組み合わせ、一体化した台所。

住宅用火災警報器

全国の建物火災による死者の90%が住宅火災によるもので、高齢者(65歳以上)が半数以上を占めていることから2004年に消防法が改正され、住宅用火災警報器の設置が義務化されました。火災による煙または熱を感知して、火災の発生を警報音または音声で知らせてくれる機器で、全ての寝室と寝室のある階の階段に設置が義務付けられています(スプリンクラーや自動火災警報設備が設置されている場合は対象から除外)。種類は「煙感知式」、「熱感知式」、「複合型」があります。「煙感知式」の設置が義務付けられています。

重要事項説明書

 契約する前に宅地建物取引士が「物件の内容や賃貸条件、契約条件等について、借主に書面を交付して説明する」ことが宅地建物取引業法で義務付けられているものです。 契約当日の契約前に説明を受ける場合が多く、疑問点は納得いくまで宅地建物取引士から説明を受けましょう。

消費者契約法

消費者と事業者との間の情報の質、量、交渉力の格差から消費者を守るため平成13年から施行されました。 主な内容は次のとおりです。

1.事業者の一定の行為により消費者が誤認し、または困惑した場合について契約の申し込みまたは、その承諾の意思表示を取り消すことができる。

2.事業者の損害賠償の責任を免除する条項、その他消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部または一部を無効にすることができる。

3.消費者の被害の発生または拡大を防止するため、適格消費者団体が事業者等に対し差し止め請求することができる。

関連情報

不等な契約は無効です-早わかり 消費者契約法!(消費者庁)

重量鉄骨

 厚さが6mmを超える鋼材で、重量鉄骨造の建物において柱、梁として使用されます。

親権者

親が成年に達しない子を保護し監督することを「親権」といいます。親は子が未成年者である間は民法の規定により「親権者」とされます。親権者には次の2つの権限があります。

1.子の財産を管理する権限

2.子の法律行為を代理する権限

この親権は原則として父母が共同して行うこととされています。ただし、父母のどちらか一方が、共同であると偽って親権を行使した場合そのことを知らなかった第三者については、その親権の行使は父母の共同であったとみなされます(民法第825条)。たとえば、未成年者が賃貸借契約を締結するにあたって、母が父に事情を知らせないまま、母がこの契約締結について父母共同の同意を与えたとします。この場合、本来ならば父母が実際に共同で同意を与えない限り、その契約は取り消しが可能なものになるはずです。しかし、上記民法第825条によって、母の同意が父母共同の同意とみなされるので、事情を知らなかった契約の相手方(すなわち善意の貸主)は保護されることになります。

善管注意義務

 賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400条)。建物の賃借の場合には、建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。日頃の通常の清掃や退去時の清掃は、賃借人の善管注意義務に含まれると考えられます。
賃借人が故意に、又は不注意で賃借物に対して通常の使用をした場合よりも大きな損耗・損傷等を生じさせた場合には、賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

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賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

専有面積

分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」といいます。この専有部分の床面積を「専有面積」といいます。バルコニー部分は「共用部分」とみなされ、専有面積から除かれます。

DK

ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」で、ダイニング・キッチンは「食事室兼台所」という意味です。不動産広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約」では、広告で「DK」と表示する場合は「食事室兼台所」として使用できるだけの広さと機能を備えていることが必要であるとしています。この場合、最低必要なDKの広さの目安は、居室(寝室)数が1部屋の場合4.5畳2部屋の場合6畳以上としています。

耐火構造

建築基準において、壁、柱、床その他の建築物の各部分の構造が耐火性能に適合する建築物をいいます。この場合の耐火性能とは、通常の火災が終了するまでの間、当該火災による建築物の倒壊、および延焼を防止するために当該建築物の部分に必要とされる性能のことです。その技術的基準としては、各構造部分の種類や建物の階数に応じて定められる一定時間(おおむね1~3時間) の間、火熱を加えても各構造部分が構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊その他の損傷を生じないものであることが要件とされています。

2×4(ツーバイフォー)工法

北米で生まれた木造建築工法で、正式名称は「軸組壁工法」といいます。断面が2インチ×4インチの木材を使用することからこのような名称が付けられました。この工法の特徴は、木材で組んだ「枠組」に構造用合板を打ち付けることで、構造全体の強度を得ることです。

定期借家契約

契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約。借地借家法に基づく契約類型です。普通借家契約の場合、貸主は正当事由がなければ契約の更新を拒絶できませんが、定期借家契約にはそのような制約はありません。

定期借家契約を締結するには、次の要件が必要です。

➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。

②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

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「普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は?」

転貸借

賃借人Bが賃貸人Aから借りた物や権利を、第三者C(転借人)に又貸しすること「転貸借」といい、転借人Cの権利を転借権といいます。この場合、賃借人Bは転貸人になります。この転貸借はサブリース物件で行われています。BがCに転貸するためにはAの承諾が必要です。承諾を得ないで転貸した場合AはCに明け渡しを求めることができ、Bに対しては契約を解除することができます。ただし、転貸がAに対して信頼関係が破壊されないときは解除できないことになっています。また、転貸が借地権の場合、Aが承諾しないときは、裁判所は承諾に代わる許可を与えることができます。承諾を得た転貸ではAはBだけでなくCに直接賃料を請求することができます。

取引態様の明示

不動産会社が取引を行う上での立場を示すものが「取引態様の明示」です。取引態様は次の3つがあります。

➀ 不動産会社が貸主と借主の間にたち、契約成立のための業務を行う「媒介(一般的には仲介)」

② 不動産会社が貸主の代理人として募集や契約手続きを行う「代理」

③ 不動産会社が自ら所有する物件を賃貸する「貸主」

取引態様の違いにより法規制や仲介手数料に違いがでてきます。

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「取引態様が違うと何(仲介手数料)が違うの?」

パントリー

 食料品や食器を入れておく小室、または配膳室。厨房に隣接して配置する場合と、食事をとる部屋に近づける場合があります。

フリーレント

 入居後の一定期間(1~3ヶ月)の家賃を無料とする契約形態です。そうすることで貸主側からみれば少しでも早く空室を埋めることができます。また、借主側からみれば契約時の初期費用を抑えることができます。家賃を下げずに入居促進を図る方法として物件により取り入れられています。ただし、一定の期間内の解約には違約金やフリーレント期間の賃料の支払いを求める条項が盛り込まれている場合があります。契約内容の確認が大切です。

ペアガラス

 複層ガラスともいう。遮音性、断熱性を高めるためガラスを二重にしたサッシのこと。結露を防ぐ性能を持つタイプもあります。

法定更新

借家契約において、借地借家法の定めにもとづいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。借家契約においては、契約当事者が一定期間前に契約を更新しない旨または、条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、 従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。これが「法定更新」です。更新後の契約期間は定めがないものとされます。また、家主がする契約を更新しない等の通知は、正当事由がなければすることができません。また、期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申し入れができますが、この場合も正当事由が必要です。法定更新は強行規定であるため、借家人に不利となるような特約を定めても無効になります。

前家賃

一般的に、賃料は翌月分を前払いします。そのため、契約には次回の賃料支払日まで日割計算した賃料を支払うことが一般的になっており、これを「前家賃」といいます。ただし、次回賃料支払日までの日数が少ない場合には、その翌月の賃料も合わせて支払うこともあります。

未成年者

 満20歳の誕生日を迎える前の者「未成年者」といいます。ただし満20歳未満であっても、婚姻をしたものは「未成年者」ではなくなり成年となります。なお、この場合に婚姻を解消したとしても「未成年者」に戻ることはなく成年のままです。未成年者が契約をするには、親権者(または未成年後見人)がその契約に同意することが必要です。この同意を得ないで未成年者が契約をした場合、未成年者はこの契約を取り消すことができます。

めやす賃料

賃貸住宅を借りる場合、賃料のほかに敷金、礼金、更新料等いろいろな費用がかかります。そしてそれらの負担は地域により異なります。そこでその把握を容易にし、トラブルを未然に防止するため共通の方法によって算定、表示される「めやす賃料」表示が日管協から提案されました。

めやす賃料は次の計算式により計算します。

めやす賃料  =  (4年間居住時の賃料、共益費・管理費+敷引金+礼金+更新料)÷48ヶ月

申込金

 「申込金」とは「他に申し込みがあった場合に優先的に入居審査をしてもらう」目的で、不動産会社に支払うお金です。その金額は不動産会社によって異なりますが、家賃の1ケ月以内である場合が多いようです。また、申込金を支払っても必ず契約できる訳ではありません。

「申込金」は不動産会社に一時的に預けるお金で、申し込みを撤回した場合、返還されるべきお金です。申し込みを撤回しても申込金が返還されないトラブルがありますが、不動産会社が「申込金」等の預り金の返還を拒否することは宅地建物取引業法で禁止されています宅地建物取引業法施行規則-第16条の12第2号

東京都等の自治体では不動産会社に申込金を要求しないよう指導しています。

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家賃債務保証

住宅の賃貸借契約にあたって、家賃債務を担保するために求められる保証をいいます。連帯保証人を立てる方法が一般的ですが、最近、連帯保証人の依頼が難しくなっている中それに代わって、家賃債務保証会社が家賃滞納の場合に一時的に立て替え払いする「家賃債務保証サービス」の利用が増えています。

家賃債務保証サービスは

1.借主が保証会社に保証料を支払い債務保証を委託し

2.保証会社は貸主と家賃債務を保証する契約を締結し

3.家賃滞納が発生した場合には、保証会社が貸主に家賃を立て替え払いし

4.後日、保証会社は借主に立て替えた金額を求償します。

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連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介

 

リノベーション

新築を除く住宅の「増築」、「改装・改修」、「模様替え」「設備の取り替えや新設」などの改造工事の総称。リフォーム、リモデルなどともいいます。

ルームシェア

 他人同士が一つの住宅で生活する住み方。個室は専用ですが台所、食堂、浴室、トイレなどは共用することが一般的です。

礼金

貸主に住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払う費用です。新規契約の際、支払い、退去しても返却されません。礼金の取り扱いは地域の取引慣習のほか、周辺の市場動向によって変わります。最近は、「礼金なし」物件が増えています。

連帯保証人

保証人(債務者が債務を履行しない場合に、その債務を債務者に代わって履行する義務を負う人)のうち、債務者とまったく同じ義務を負う保証人をいいます。通常の保証人には催告の抗弁権(債務の履行を請求されたとき、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求する権利)および、検索の抗弁権(債務者の財産について執行するまで自己の保証債務の履行を拒むことができる権利)が認められますが、連帯保証人にはこれらの権利がありません。債権者はいきなり連帯保証人の財産に対して執行することができます。

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連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法はありますか?

ロフト

ロフトには次の3つの意味があります。

1.屋根裏の空間を利用して造られた部屋

2.床から天井までの高さが高い部屋で、天井近くに設置された物置等に利用できる空間

3.1つの住戸内において、2つの部屋が上下に連続した形で造られているとき、上のほうの部屋

我が国では主にアパート、マンションで2.の意味で使われています。

 

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間取図で使われる各略記号の意味

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部屋探しのコツ(物件タイプ別)

部屋探しのコツ(物件タイプ別)

 

1.家具・家電付き物件

(1) 家具・家電付き賃貸物件とは

家具・家電付き賃貸物件はあらかじめベット、テレビ、エアコン、机(テーブル)、照明、カーテン、洗濯機、冷蔵庫、コンロ、電子レンジ等が備え付けられています。

(2) 家具家電付き物件のメリット

家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のメリットがあげられます。

➀ 初期費用が節約できる。

② 手軽に新生活がスタートできる。

③ 引越が楽。

(3) 家具家電付き物件のデメリット

家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のディメリットがあげられます。

➀ 自分の好みの家具・家電を選べない。

② 一度他人が使った家具・家電(中古品)である。

③ 家賃は高めである。

(4) 家具家電付き物件を借りる時の注意点

➀ 備え付けられている家具・家電は物件により異なります。

② 備え付け家具・家電が故障した場合、その修理費用は貸主・借主どちらの負担になるのか契約前に確認する。

③ 入居予定期間を考慮して家具・家電付き賃貸物件がいいのかどうか検討する。

 

詳しい内容は

こちら 家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、デメリット、注意点

 

2.インターネット無料物件

(1) インターネット対応物件と完備物件の違い

➀ インターネット対応物件とは

アパートやマンションの共用部分まで回線工事が済んでいる物件です。

② インターネット完備物件とは

インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。

(2) インターネット無料物件のメリット

➀ 月々のインターネット使用料がかからない。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える。

③ 解約時の違約金がかからない。

(3) インターネット無料物件のデメリット

➀ 回線速度が遅いことがある。

② セキュリティーが万全でない場合がある。

③ プロバイダを選べない。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある。

 

詳しい内容は

こちら インターネット無料の賃貸アパートを借りる時の注意点!

 

3.ペット可物件

 

(1) ペット可物件の種類は二種類

入居促進を図るため「 途中からペット可にした物件」と建築する時からペットと共生できるように「足洗い場」、「専用トビラ」等設置された「ペット共生型物件」です。

(2) ペット可物件を探す時の注意点

➀ 飼えるペットの種類と数は物件により異なる。

② ペット可物件は初期費用が割高になる。

③ 動物病院が近くにあるか。

(3) ペット共生型物件がおすすめ

賃貸アパートでペットと暮らす場合、

➀ ペットの鳴き声や臭いによる近隣入居者とのトラブル。

② ペットを室内で飼うことによる床や壁のキズの発生。

③ 退去後のクリーニング費用の発生。

などの問題が発生するリスクがあります。

以上の問題点は最初からペットを飼育する前提で建てられた「ペツト共生型物件」ならペットも飼い主も快適に暮らすことができます。

詳しい内容は

こちら ペット可物件を借りる時、どこに注意したらいいの?

 

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借主負担のクリーニング特約はどのような場合に有効ですか?

借主負担のクリーニング特約の有効性

賃貸アパート退去時、借主が通常の清掃を行っていれば専門業者によるハウスクリーニング費用は貸主負担です。クリーニング費用が借主負担となるのは、「借主が通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合」です。このクリーニング費用を借主負担とする特約が付いている場合があります。どういう条件の場合、この特約が有効になるのでしょう。次の要件を満たす場合です。

どのような場合に特約が有効になるのか

賃貸借契約であっても、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、契約自由の原則により当事者の合意で特約を設けることができます。

(最高裁の考え)

最高裁の判例では「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて、その支払を受けることにより行われている。建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化について原状回復義務を負わせるのは賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」。

そのため「経年変化や通常損耗分の修繕義務を賃借人に負担させる特約について、賃借人が負担することになる通常損耗及び、経年変化の範囲を明確に理解していること。そして、そのことを合意したことが認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であるとの判断を示しています。

(消費者契約法の考え)

 

また、消費者契約法では第9条1項1号で「当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額の予定」等について、平均的損害の額を超えるものその超える部分無効であること、第10条で「民法、商法」等による場合に比べ「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、消費者の利益を一方的に害するもの無効とする」と規定されています。

(ガイドラインの考え)

そのため、ガイドラインは借地借家法、最高裁の判例、消費者契約法等の趣旨等をふまえ、借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」については、次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上3つの要件を満たしている特約であれば有効です。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

連記事

賃貸借契約前の注意点

 

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フローリングにキズを付け賃貸アパートを退去した場合、賃借人の原状回復費用負担割合はどうなるの?

フローリングにキズを付け賃貸アパートを退去した場合、賃借人の原状回復費用負担割合はどうなるの?

賃貸アパートを退去する時、床のフローリングに傷が付いたり、変色して、原状回復費用を請求される場合があります。その場合の費用負担に関する「国土交通省の原状回復ガイドライン」の考え方について紹介します。

1.原状回復義務の対象にならない場合となる場合

フローリングに付いたキズや変色のうち、

(1) 原状回復義務の対象にならない場合

・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

(理由)

・家具保有数が多いという我が国の実状に鑑み、その設置は必然的なものであり設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗である。

・フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏り等で発生したもの)

(理由)

日照は通常の生活で避けられないものである。

構造上の欠陥は賃借人には責任はない(賃借人が通知義務を怠った場合を除く)

(2) 原状回復義務の対象になる場合

・引越作業で生じた引っ掻きキズ

(理由)

賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多い。

・フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによる場合)

(理由)

賃借人の善管注意義務違反に該当する場合多い。

2.部分補修の場合

経過年数は考慮せず、部分補修にかかった費用全額を賃借人が負担する。

(理由)

・部分補修を行っても、フローリング全体の価値が高まったと評価できるものではない(つぎはぎの状態)。部分補修の費用全額を賃借人が負担しても賃貸人当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならない(部分補修の前後でフローリングの価値は同等)ので経過年数を考慮する必要はない。

3.全体を貼り替えた場合

経過年数を考慮し当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し負担割合を算定する。

(理由)

・全体を貼り替えることによりフローリング全体の価値が復活するため、当該建物の耐用年数と経過年数(入居年数)を考慮した負担割合を算定する。

※ 建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても適用される耐用年数が変わってきます。

当該建物の耐用年数

・木造(住宅用)  22年

・軽量鉄骨造(厚さ3mm~4mm)  27年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用) 47年

・重量鉄骨造、鉄骨造  34年

 

《賃借人負担額計算例》

☆構  造   軽量鉄骨造(耐用年数27年)

☆入居年数   4年

☆原状回復費用 150,000円

☆賃借人負担割合 (耐用年数入居年数)/耐用年数

☆賃貸人負担割合 入居年数/耐用年数

 

【賃借人負担額】

= 原状回復費用 × 賃借人負担割合

= 150,000円 × (23年/27年)

=   127,778円

【賃貸人負担額】

= 原状回復費用 × 賃貸人負担割合

=   150,000円 × (4年/27年)

=   22,222円

4.フローリングに傷を付けないための対策

フローリングに傷やへこみが出来入居者に原状回復義務があると、6畳当たり10~15万円かかります。原状回復費用をできるだけかからないようにするには、カーペットジュウタンをひくのがおすすめです。下の階への遮音(防音)という点でもおすすめです。

5.まとめ

(1) 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡、日照、建物構造欠陥による雨漏り等で発生したフローリングの色落ちは原状回復義務の対象にはなりません

(2) 賃借人の善管注意義務違反により発生したキズ原状回復義務の対象になります

(3) 部分補修の場合は経過年数は考慮せず、部分補修にかかった費用全額を賃借人が負担 します。

(4) 全体を貼り替えた場合は経過年数を考慮し当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し負担割合を算定します。

(5) 建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても適用される耐用年数が変わってきます。

 

関連記事

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするの?

原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか?

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表

 

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賃貸アパート現地見学のチェックポイント

現地見学のチェックポイント!どこを見る?

賃貸アパートの現地見学をする際、「室内」「建物全体」「周辺環境」のチェックポイントについて見ていきます。

1.室内のチェックポイト

最近の物件紹介では現地見学しなくても写真、動画、パノラマ写真等でかなり物件情報を得ることができます。しかし、「日当たり」「騒音」「部屋の広さ」等は実際に現地で確認しないとなかなか分かりません。室内は以下の点に注意してチェックしましょう。

日当たり

・日差しは入るか、明るいか。

・建物の向きは南向きか。東向きなら午前中、西向きなら午後日当たりが良い(夏は暑い)。

・窓の大きさによっても変わってきます。

部屋の広さ

   

・ベットやソファーなど手持ちの家具を置いた場合をイメージして広さは十分か。

騒音

・車、電車、近くの建物(お店、工場等)からの音はどの程度か。

眺望

・窓の先に建物はあるか、ある場合どれくらいの高さで影が部屋に差してこないか。

・日中カーテンを開けてものぞかれないか。

窓の大きさ・数

・窓の大きさで部屋の明るさが違います。

・風呂、台所に窓はあるか、あると換気しやいです。

バルコニー

・洗濯物が干せる奥行き、広さがあるか。

・通路側から見た時、どう見えるかプライバシーもチェックしましょう。

コンセント・テレビ・電話端子の数と位置

・数が少ないとタコ足配線になったり、家具やテレビを置く場所が決まってしまう場合があります 。

・古い物件は数が少ない場合が多いのでよく確認しましょう。

冷蔵庫・洗濯機置き場

・手持ちの家電のサイズを計っておきましょう。

・ドラム式洗濯機は大きいので置けるか確認しましょう。

・冷蔵庫は扉の向きによって所定位置では使いにくい場合があります。

収納の使いやすさ

・奥行き、高さはあるか。

・物は出し入れしやすいか。

・中の棚は可動式か。

・何を収納するかイメージしながら確認しましょう。

水回りの細かな収納

・キッチン、洗面所の備え付けの収納が充実しているか。

・こまごましたものが多い場所なので重要です。

設備

・エアコン、コンロ、照明は付いているか。

・追い炊き、ウォシュレット、テレビドアフォンは付いているか。

内装

・床はフローリングかジュウタンか畳か。

・フローリングは掃除がしやすい。

・クッションフロアやジュウタン、畳は下に音が響きにくい。

・畳はごろ寝や布団生活がしやすい。

・壁や床の色は好みか。

汚れ・キズ

・どの程度あるか、大きなキズは指摘しておきましょう。

・入居前に直してもらえるか確認しましょう。 

2.持っていくと役立つもの

メジャー

・カーテンのサイズ、洗濯機、冷蔵庫等置くスペース等測るのにあると便利でする

間取図

・家具、電化製品等のレイアウトを間取図と現地を見ながら確認するのにあると便利です。

周辺の住宅地図

・室内見学の際、物件の周辺にどんな施設があるのか確認するのにあると便利です。

筆記用具

・見学した時に気づいたことをメモしておきましょう。

 

2.建物全体のチェックポイント

現地見学ではつい室内に目がいきがちですが、建物の周辺、共用部分も毎日の生活に直結する重要な所です。見 落としがちなチェックポイントを見ていきましょう。

建物の周囲

・周囲にのぞかれたり、侵入したり、隠れたりしやすい死角はないか。

・2階によじ登る足がかりになるものはないか。

・外階段から侵入経路はないか。

オートロックや防犯カメラの有無

・新しい物件はテレビドアフォン付きの場合が多いです。

共用の玄関・廊下

・掃除が行き届いているか。

・入居者の私物が放置されていないか。

・消えっぱなしの照明はないか。

駐車場の有無と位置

・通路幅と駐車区画の幅は駐車しやすい幅が確保されているか。

・位置はどこか。

駐輪場の有無と位置

・スペースと屋根付きかどうか。

エレベーターの有無

・中高層の建物の場合、有ると便利です。

ゴミ置き場

・ゴミ置き場の位置と状態。

・ゴミ出しのルールが守られているか。

宅配ボックス

・沼田市内ではまだ少ないですが最近増えています。不在時に宅配便を受け取ることができるので便利な設備です。

・有無を確認しましょう。

 

3.周辺環境のチェックポイント

現地見学ではつい建物の室内に目がいきがちですが、周辺環境や街全体も毎日の生活に大きく影響します。周辺環境も建物室内と同じくらいよくチェックしましょう。

不動産の表示貴則では「徒歩の場合1分80m」で表示していますが、周辺施設までの距離、時間は自分で歩いて確かめましょう。

時間帯による道路の混雑

現地見学は通常、昼間します。昼間は道路が混雑していなくても、朝晩の通勤時間帯は予想以上に混雑する場合があります。昼間だけでなく朝晩の時間帯も道路の混雑ぐあいを確認しましょう。

駅、高速ICまでの距離

・車または歩いて距離と時間を確認しましょう。 

バス停までの距離と便数

・バス停までの距離と1日の便数を確認しましょう。

(有ると便利な施設)

スーパー

・品揃え、営業時間

コンビニ

・近くにあると便利

弁当屋、惣菜屋

・単身者には有ると便利

ドラッグストア

100円ショップ

・安くて品揃えの豊富なお店があると便利

クリーニング屋

・営業時間と値段を確認

銀行

郵便局

・近くにあると便利

病院

・診療科目を確認

本屋

・本好きの人にとっては近くにあるとありがたい

幼稚園

保育園

・子育て中の方は要チェック

小学校

中学校

・学区を確認

 

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賃貸住宅入居者が知っておきたい原状回復基礎知識

賃貸住宅入居者が知っておきたい原状回復基礎知識

目   次

1.賃借人の善管注意義務とは

2.賃貸住宅退去時の原状回復とは

3.原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするのか

4.原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことか

5.原状回復をめぐるトラブルを防止するには

1.賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

 賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負いその修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

間連記事

賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

 

2.賃貸住宅退去時の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀-A

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)                               

➀-B

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)                           

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①-A「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び、①-B賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。 

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は、➀-A(経年変化)及び、➀-B(通常損耗)の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるしています。

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参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

間連記事

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

 

3.原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするのか

賃借人に原状回復義務がある場合、どの範囲まで負担しなければいけないのでしょうか。また、借りている建物や設備は入居中「経年変化」「通常損耗」により減価しています。これらはどのように考慮されるのでしょうか。

(1) 原状回復費用の賃借人が負担する範囲

原則1枚単位。毀損部分が複数枚の場合は枚数分。

カ-ペット・クッションフロア

毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

フローリング

原則㎡単位。毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

壁(クロス)

㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した場所を含む一面分までは張り替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。

タバコ等ヤニ、臭い

喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ居室全体クリーニング又は張り替え費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。

襖・柱

1枚単位

設備機器

補修部分、交換相当費用

補修部分、紛失の場合は、シリンダー交換も含む

クリーニング

部位ごと、又は住戸全体

(2) 原状回復費用について経過年数(入居年数)はどう考慮するのか

賃借人の故意・過失によって建物が毀損して賃借人が修繕費を負担しなければならない場合であっても、建物に発生する経年変化通常損耗分は、既に賃借人は賃料として支払っています。明け渡し時に賃借人がこのような分まで負担しなければならないとすると、賃借人は経年変化・通常損耗分を二重に支払うことになってしまいます。そこで賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、経過年数が長いほど負担割合を減少させることとするのが適当です。

経過年数による減価割合については、本来は個別に判断すべきですが、ガイドラインは目安として法人税法等による減価償却資産の考え方を採用することとしています。すなわち、減価償却資産ごとに定められた耐用年数で残存価値が1円となる直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定するのがガイドラインの考え方です。実務的には経過年数ではなく、入居年数で代替します。

chinshakufutan[1]

 このように入居期間中の損耗分(経年変化、通常損耗)賃貸人が負担します。

ただし、毀損部分により

① 部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

② 消耗品としての性格が強いもの

経過年数を考慮せず」= 修繕費を全額賃借人が負担する場所もあります。

(3) まとめ

➀ 賃借人に原状回復義務がある場合、賃借人が負担しなければいけない範囲は毀損場所ごとに決まっています。

② 毀損場所により経過年数(入居年数)を考慮して賃借人の修繕費の負担割合を計算する場所と、経過年数(入居年数)を考慮せず修繕費を全額賃借人が負担する場所があります。

③ フローリング全体を貼り替える場合、建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても当該建物の耐用年数が適用され、適用される耐用年数が変わってきます。

原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」も要件を満たしていれば、定めることは可能です。

間連記事

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするの?

 

4.原状回復費用の賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことか

 ガイドラインでは賃借人に原状回復義務がある場合、借主の負担については、建物、設備等の経過年数を考慮し、年数が長いほど負担割合を減少させる考えをとっています。しかし、場所、内容により「経過年数を考慮しない」場合もあります。「経過年数を考慮しない」意味と場所、理由について解説します。

(1) 「経過年数を考慮しない」とは

ガイドラインでは賃貸物件の原状回復において「通常損耗等は貸主負担」という考えをとっています。経過年数が短いほど通常損耗分の割合は小さくなり、経過年数が長いほど通常損耗分の割合は大きくなります。したがって、原状回復について借主負担を求める場合、「経過年数を考慮して」借主負担分を計算します。

一方で、次の場所については「経過年数を考慮しない」= 修繕費全額を借主が負担する考え方をとっています。

(2)「経過年数を考慮しない」場所と理由

① 部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

(場所)

・フローリング

・柱

・鍵(紛失した場合)

・クリーニング(通常の清掃をしていない場合)

(理由)

フローリングについては、

(1) 補修を部分的に行ったとしても将来的には全体的に張り替えるのが一般的です。部分補修がなされたといってもフローリング全体としての価値が高まったとは評価出来ません(つぎはぎの状態になる)。部分補修の費用全額を借主が負担しても、貸主が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならないので、「経過年数を考慮する必要はない」

(2) 形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後でフローリングの価値は同等なのに、貸主が費用の負担を強いられるのは不合理である。こうした部分については「経過年数を考慮せず」部分補修費用は毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

ただし、フローリング全体に渡っての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は「経過年数を考慮する」のが妥当である。

② 消耗品としての性格が強いもの

(場所)

・畳

・襖

(理由)

襖紙、障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため減価償却資産の考え方を取り入れることがなじまない。そのため、「経過年数を考慮せず」、張り替え費用を毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

間連記事

原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか?

 

5.原状回復をめぐるトラブルを防止するには

(1) 入居時の物件確認を必ず行う

退去時の原状回復をめぐるトラブルの大きな原因に、損耗・損傷が入居時からあったものなのか否か事実関係が判然としないことが挙げられます。入居期間が長期におよぶ場合、入居時の状況や損耗の程度があいまいになり責任の所在がはっきりしなくなります。入居時入居者、不動産管理会社双方立ち会いのもと、室内の状況、損耗、汚れ等確認して記録に残し、写真を撮っておくことがトラブル防止に有効です。

(2) 契約内容の確認

契約で定められた借主の原状回復義務の範囲が「原状回復のガイドライン」に沿ったものであるか確認する必要があります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗」は賃借人の原状回復義務の範囲には入らないことを明らかにしています。標準契約書に則った契約を締結するとトラブル防止に有効です。

(3) 特約の確認

国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」では、契約書に特約を設けることまで禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借主に不利な内容になっていないか確認し、借主が負担する範囲、おおよその金額などについて説明を求めましょう。

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原状回復をめぐるトラブルを防止するにはどこに注意すればいいの?

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賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

kazokudanran[1]

建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

1.賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀-A

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)                               

➀-B

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)                           

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

賃借人の故意・過失・善管注意義務違反の具体例

(手入れを怠ったもの)

クッションフロアーのしみ、汚れ

台所のスス

生い茂った雑草

(用法違反)

引っ掻きキズ

ガラス、建具の破損

(不注意によるもの)

壁、クロスのキズ

クッションフロアーのキズ、汚れ

フローリングの色落ち

フローリングの焼け焦げ

通常の使用方法を超えるような使用による損耗の具体例

(通常の使用とはいえないもの)

タバコによる黄ばみ、汚れ

壁に穴

それに対して

(2) ①-A「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び、①-B賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。 

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は、➀-A(経年変化)及び、➀-B(通常損耗)の修繕であり、賃貸人が負担すべき費用」であるしています。

sonmou[1]

2.特約について

原状回復についての基本的な考え方は上記のとおりですが、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、契約自由の原則により当事者の合意で借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」設けることが出来ます。

ただし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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