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原状回復をめぐるトラブルを防止するにはどこに注意すればいいの?

原状回復をめぐるトラブル防止の注意点

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退去時、原状回復をめぐり貸主と借主の間でトラブルになることがあります。どうしたら、トラブルを未然に防げるのかポイントを紹介します。

注意点1.入居時の物件確認を必ず行う

退去時の原状回復をめぐるトラブルの大きな原因に、損耗・損傷が入居時からあったものなのか否か事実関係が判然としないことが挙げられます。入居期間が長期におよぶ場合、入居時の状況や損耗の程度があいまいになり責任の所在がはっきりしなくなります。入居時入居者、不動産管理会社双方立ち会いのもと、室内の状況、損耗、汚れ等確認して記録に残し、写真を撮っておくことがトラブル防止に有効です。(株)丸井不動産では入居時、下記のチェックリストにもとづき入居者と確認をし記録を残しています。(写真添付)

 

注意点2.契約内容の確認

契約で定められた借主の原状回復義務の範囲が「原状回復のガイドライン」に沿ったものであるか確認する必要があります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗」は賃借人の原状回復義務の範囲には入らないことを明らかにしています。標準契約書に則った契約を締結するとトラブル防止に有効です。

また、東京都では平成16年10月1日から賃貸住宅紛争防止条例を施行し、契約時に原状回復に関する下記内容について説明を行い、書面を交付することを賃貸借の媒介または代理を行う宅地建物取引業者に義務付けています。

東京都賃貸住宅紛争防止条例に基づいて説明される内容

・退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること

・入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること

・賃貸借契約の中で、借主負担としている具体的な事項

・修繕、維持管理等に関する連絡先

賃貸住宅紛争防止条例

 

3.特約の確認

国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」では、契約書に特約を設けることまで禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借主に不利な内容になっていないか確認し、借主が負担する範囲、おおよその金額などについて説明を求めましょう。

ガイドラインでは、原状回復に関する借主に不利な内容の特約については、次のような要件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

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ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?

ジェイリース家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?

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家賃保証会社「ジェイリース」の家賃保証プランが2020年9月1日審査受付分から下記のとおり改定されました。

1.毎月毎年型(Jウイングフラット)が新設されました。

2.全プラン最低保証料が設定されました。

3.学生プランが更新型に改定されました。

個人契約、法人契約とも4つのプランの中から選べるようになりました。家賃、入居期間により、どのプランが最適か紹介します。

 

1.保証プラン

➀ 毎月毎年支払型(Jウイングフラット)

初回保証料  月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)

毎月保証料  500円

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

② 毎年支払型(Jウイング)

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

毎月支払型(Jフラット)

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  800円

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

④ 一括支払型(Jサポート)

初回保証料  月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

 

2.家賃・入居期間別の支払保証料

(1) 家賃30,000円の場合の支払保証料

1年以内の短期入居の場合「毎月毎年支払型」または、「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合「一括支払型」がおすすめです。

 

(2) 家賃40,000円の場合の支払保証料

2年以内の入居の場合「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合「一括支払型」がおすすめです。

 

(3) 家賃50,000円の場合の支払保証料

① 1年以内の短期入居の場合「毎月毎年支払型」がおすすめです。

1年~2年以内の入居の場合「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合「一括支払型」がおすすめです。

3.まとめ

30,000円位の物件で1年以内の短期入居の場合「毎月毎年支払型」または「毎年支払型」がおすすめです。

2年以上の入居の場合、どの家賃の場合も「一括支払型」がおすすめです。

 

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連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法はありますか?

連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸借契約を結ぶ際、一般的に連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合どうしたらよいのでしょう。

1.連帯保証人とは?

1.連帯保証人が必要な理由

賃貸アパート等の賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることが出来なくなります。家賃滞納や、迷惑行為をした場合等も含め入居者は「借地借家法」で権利が守られています。そのため貸主は一方的に契約を解除することはできません。そのため、賃貸借契約ではこのようなリスクを回避するため借主に代わり債務を負担してくれる連帯保証人が要求されます。

2.保証人と連帯保証人の違い

保証には単純保証(保証人)と連帯保証(連帯保証人)があります。いずれも借主に債務不履行がある場合には、その債務を履行する責任があります。

しかし、保証人には次の2つの権利があります。

 保証債務の履行を求められた時は、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利(催告の抗弁権)

 貸主が借主に催告をした場合でも、借主が債務を弁済する資力があり、かつ、簡単に執行できる場合にはまず借主の財産に執行するよう要求し、貸主がそれを行わない間は、債務の履行を拒否できる権利(検索の抗抗弁権)

それに対して、連帯保証人はこれらの権利がないため、貸主は主たる債務者(借主)に債務不履行があれば、直ちに連帯保証人に対して債務の履行を求めることができます。そのため、賃貸借契約では保証人ではなく連帯保証人を求められます。連帯保証人とは、借主の賃料不払いや、借主による建物の損壊等、借主が貸主にに対して負う債務を担保するための人的保証です。

 

3.連帯保証人の人数

   連帯保証人は1人が一般的ですが、家族構成や借主の年齢により2人必要とされる場合もあります。

不動産会社や貸主によって契約方法が異なりますので事前に確認しましょう。

 

2.連帯保証人がいない場合の方法

1.家賃債務保証会社を利用する方法

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賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、親、知人等の自然人でなく「家賃債務保証会社」連帯保証人となり、賃貸物件を借りる方法があります。借主が期日までに家賃等を払えなかった場合、「家賃債務保証会社」が貸主に立て替え払いをします。後日、「家賃債務保証会社」は借主に立て替えた家賃等を請求します。最近は、「家賃債務保証会社」を利用できる物件が増えています。物件によっては家賃債務保証会社利用が必須の場合があります。その場合、不動産会社指定の「家賃債務保証会社」を利用することになります。

入居申し込みの際、家賃債務保証会社の審査を受け(審査の結果、連帯保証人を付けなければいけない場合もあります)、建物賃貸借契約と同時に家賃債務保証会社と家賃債務保証委託契約を締結します。その際、「保証料」がかかります。

2.家賃債務保証会社「ジェイリース株式会社」の保証プラン

① 申し込み時必要な書類

入居申込書

「個人情報の取り扱いに関する条項」の同意書

本人を証明する書類

(個人の場合)

運転免許証、パスポート、社会保険証など

(法人の場合)

商業登記簿謄本

②保証プラン(保証料)

保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。丸井不動産で採用している「ジェイリース株式会社」の場合は保証料の支払型により以下のとおりです。

(毎月毎年支払い型)の場合

初回保証料  月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)

毎月保証料  500円

継続保証料  2年目以降毎年10,000円

(毎年支払い型)の場合

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  2年目以降毎年10,000円

(毎月支払い型)の場合

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  800円

継続保証料  なし

(一括支払い型)の場合 

初回保証料  月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  なし

3.まとめ

物件により「連帯保証人」が必要な物件「家賃債務保証会社」の保証が必要な物件とあります。

連帯保証人を依頼出来る人がいない場合は、「家賃債務保証会社」利用物件を探せば連帯保証人がいなくても部屋を借りることができます。事前に不動産会社に契約内容について確認しましょう。

 

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連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介

連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」「家賃保証システム」

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賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、連帯保証人に代わり家賃債務保証会社の「家賃保証システム」を利用して賃貸する物件が増えています。(株)丸井不動産が採用している家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」の「家賃保証システム」について紹介します。

 

1.家賃保証とは

家賃保証とは万が一入居者が事故や病気等で家賃等を支払えなかった場合、家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」が物件の管理をしている不動産会社または貸主に家賃を立て替え払いするシステムです。

「口座振替行システム」利用の場合は➀代位弁済依頼は必要はありません。万が一家賃を引き落とし出来なかった場合はジェイリース(株)が立替払いします。

 

2.家賃保証のメリット

「家賃保証システム」を利用すると、次のメリットがあります。

《入居者》

連帯保証人がいない場合でも賃貸物件を借りることができます。

日本在住で家賃の支払い能力があれば、国籍・職業を問わず利用できます。

《家主》

万が一入居者が事故や病気で家賃が支払えない場合、家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」が立て替え払いしてくれるので家賃滞納のリスクがありません。

② ジェイリースは「家賃債務保証業者登録制度」に登録する(国土交通大臣(1)第20号)、東証一部上場企業です。

《不動産会社》

家賃滞納に伴う督促や収納業務はジェイリース(株)が行うので、不動産管理業務が効率化されます。

最短20分のスピード審査(sシリーズの場合)で、入居審査業務が効率化されます。

 

3.保証範囲

保証範囲は次のとおりです。

月額総賃料

原状回復費用

早期解約違約金、解約予告通知義務違反による違約金

賃貸借更新料、更新事務手数料

明け渡しまでの賃料等相当損害金、訴訟その他手続き費用

上記の債務については一時的にジェイリースが「立て替え払い」を行いますが、最終的には賃借人または連帯保証人(連帯保証人をつけることが条件の場合)の債務としてお支払いいただきます。

 

4.保証プラン

2020年9月1日審査受付分から保証プランが変更になりました。

保証プランは4種類あり、ご希望のプランを選べます。

➀ 毎月毎年支払型

初回保証料  月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)

毎月保証料  500円

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

② 毎年支払型

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  2年目以降、毎年10,000万円

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

毎月支払型

初回保証料  月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)

毎月保証料  800円

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

④ 一括支払型

初回保証料  月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)

毎月保証料  なし

継続保証料  なし

保証限度額  月額総賃料の24ケ月分

 

5.申し込みに必要な書類と手続き

申し込みの際には、下記の書類を提出していただき審査を行います。

ジェイリース(株)所定の「個人情報の取り扱いに関する同意書」を読み、同意のうえ署名してください。

ジェイリース(株)所定の「入居申込書」必要事項を記入します。

 下記の「本人確認書類」を提出してください。

(個人の場合)

運転免許証パスポート社会保険証等の(写し)いずれか

(外国人の場合)

外国人登録証または在留カードの(写し)

(法人の場合)

商業登記簿謄本、連帯保証人(法人の代表取締役)の運転免許証の(写し)

上記申し込み書類を提出していただき、審査を行います。

 

6.契約に必要な書類

承認通知(審査合格)後、契約締結前に重要説明事項を記載した事前交付書を交付します。内容をご理解いただいた上で、「保証委託契約」をジェイリース(株)と締結します。その際、次の書類が必要になります。

(個人契約の場合)

「口座振替システム」を利用する場合は、家賃を口座振替する口座の通帳届出印

連帯保証人が必要な場合、連帯保証人の実印印鑑証明

初回保証料

(法人契約の場合)

法人の印鑑

連帯保証人(法人の代表取締役個人)の実印印鑑証明

初回保証料

 

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よく出てくる賃貸借用語

よく出てくる賃貸借用語

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よく出てくる賃貸借用語 目次

1. 「あ~こ」

2. さ~そ」

3.た~と」

4.な~よ」

5.わ~を」

部屋探しをする際よく出てくる「賃貸借用語」について、その意味内容について解説します。

 

ウォークインクローゼット

  歩いて入れるクローゼット、衣類の押入。造り付けの家具、ないし部屋の意味に使われることが多い。

LDK

「リビング・ダイニング・キッチン」のこと。リビングは「居間」、ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」であり、リビング・ダイニング・キッチンは「居間兼食事室兼台所」という意味です。不動産の広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約」では広告でLDKと表示する場合は、「居間兼食事室兼台所」としい使用できる広さと機能を備えていることが必要であるとしいています。最低必要なLDKの広さの目安として、居室数が1部屋の場合は8畳、2部屋以上の場合は10畳以上としています。

S造

 S「Steel」「鉄骨構造」という意味です。「鉄骨造」ともいいます。柱と梁を「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」などを使用した構造です。主要な構造を形成する鉄骨の種類により「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に分けられます。

ALC

「Autoclaved Light Weight Concrete」の頭文字をとったもので「軽量気泡コンクリート」のことです。工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリートです。軽量ですが強度があり、耐火性や遮音性に優れています。

追い炊き

風呂のお湯の温度が時間の経過や入浴により下がった時、温度を上げるために風呂のお湯を再度加熱することをいいます。昔は手動で追い炊きをしていましたが、最近はオートタイプのガス風呂給湯器や電気温水器 により、自動的に追い炊きを行うことがでできるようになりました。

温水洗浄便座

温水を噴出して肛門等を洗浄する機能のある便座。洗浄強度の調整のほか、乾燥や脱臭などの機能が付加されている場合もある。「ウォシュレット」、「シャワートイレ」などの商標があり、これらの商標で呼ばれることも多い。

機関保証

親、知人等の自然人でなく法人その他の機関(家賃債務保証会社)が連帯保証人となり、借主が賃料を滞納した場合に、借主に代わって貸主に賃料を立て替えて支払います。保証会社により、保証される債務の内容、督促の方法、財務内容等の違いがあります。いずれの場合も、家賃債務保証会社の審査があり、それに通った場合のみ、債務保証契約を締結することができます。

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共益費

階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等に当てるために借主が貸主に支払う費用です。区分所有建物等で共益費ではなく管理費の名目で支払う場合もあります。

カウンターキッチン

 キッチン(台所)とダイニングルーム(食事室)の間に、料理などをやりとりできるカウンター(台)を設置する方式または、その方式で造られたキッチンをいいます。キッチンを解放的な空間にする方法として採用されます。

クッションフロアー

プラスチック系床材のうち、塩化ビニル系床材で発泡層がある厚さ2mm前後のプラスチックシートのこと。クッションフロアーは表面層と裏打ち層の間に発泡層を含んでいるため、保温性、衝撃吸収性があり水に強い特徴がありまするそのため、洗面所、脱衣所、台所の床仕上げ材として多く使われます。

経年劣化

 時間の経過とともに品質が低下すること。雨風・湿気・温度変化・日照などによる品質の低下だけでなく、通常の使用による摩滅ね汚れ等の損耗も経年劣化に含まれます。国土交通省の賃貸住宅の退去の際の「原状回復ガイドライン」ではこの「経年劣化」による損耗は、賃借人が負担すべき原状回復義務には含まれません。

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軽量鉄骨造

鉄骨造の1つで次のような特徴があります。

1.軽量鉄骨を柱・梁として使用する。

2.ブレース(留め具)で柱・梁を対角線につなぐことにより、水平方向の外力に対抗できる構造をつくる。

3.木質系パネル・軽量気泡コンクリートパネル・窯業系パネルなどで床・壁を構成する。

そして、「軽量鉄骨造」は一般住宅やアパートに使われることが多いです。

結露

空気の温度を徐々に下げていくと、ある温度で空気中の水蒸気が飽和状態になり、さらに下げると過飽和状態になり水滴となる。これを結露という。

原状回復

建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了時には、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されているのが通常です。

 ガイドライン(国土交通省平成23年8月再改定版)は、裁判所の考え方を取り入れて、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

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更新料

 賃貸借契約の更新に際して、借主から貸主に支払われる費用です。更新料はあくまでも契約条件なので更新料がない場合もあります。金額は更新後の新賃料の1ケ月分という例が多いようです。

混合水栓

 給水栓の一つで、お湯と水を一つの吐水口から出すもの。浴室用、キッチン用、洗面用があります。また、お湯と水それぞれのハンドルのあるツーハンドルタイプ、一つのレバーで操作できるシングルレバータイプがあります。

サブリース

賃貸住宅の所有者から賃貸住宅の管理を手がける事業者(サブリース事業者)が一括して賃貸住宅を賃借し、それを入居者に賃貸(転貸借)する賃貸住宅経営の方法。賃貸住宅の所有者は、賃借人の募集、家賃の設定や改定、賃貸住宅の管理などの業務に責任を負うことなく賃貸料を得ることが出来るが、サブリース事業者とのリスク分担や空室の取り扱いなどについて明確にしておく必要がある。

シェアハウス

 複数の入居者が一定の空間、台所、浴室、居間などを共有し生活する居住スタイル。入居者同士のコミュニケーションが生まれ、都市部を中心に最近増えている賃貸住宅の新しい形態。

敷金

 借主の賃料の支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で新規契約時、貸主が借主から預かる金銭です。賃貸借契約終了後、明け渡しの際、借主に債務不履行がある時はその弁済に充当されその残額が返還されます。ただし、地域の取引慣習によっては、敷金の一部を返還しないことを条件としている地域もあります。(このような取り扱いは一般的に「敷引(しきびき)」といわれています)

システムキッチン

 流し台、調理台、コンロ、収納スペースなどを組み合わせ、一体化した台所。

住宅用火災警報器

全国の建物火災による死者の90%が住宅火災によるもので、高齢者(65歳以上)が半数以上を占めていることから2004年に消防法が改正され、住宅用火災警報器の設置が義務化されました。火災による煙または熱を感知して、火災の発生を警報音または音声で知らせてくれる機器で、全ての寝室と寝室のある階の階段に設置が義務付けられています(スプリンクラーや自動火災警報設備が設置されている場合は対象から除外)。種類は「煙感知式」、「熱感知式」、「複合型」があります。「煙感知式」の設置が義務付けられています。

重要事項説明書

 契約する前に宅地建物取引士が「物件の内容や賃貸条件、契約条件等について、借主に書面を交付して説明する」ことが宅地建物取引業法で義務付けられているものです。 契約当日の契約前に説明を受ける場合が多く、疑問点は納得いくまで宅地建物取引士から説明を受けましょう。

消費者契約法

消費者と事業者との間の情報の質、量、交渉力の格差から消費者を守るため平成13年から施行されました。 主な内容は次のとおりです。

1.事業者の一定の行為により消費者が誤認し、または困惑した場合について契約の申し込みまたは、その承諾の意思表示を取り消すことができる。

2.事業者の損害賠償の責任を免除する条項、その他消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部または一部を無効にすることができる。

3.消費者の被害の発生または拡大を防止するため、適格消費者団体が事業者等に対し差し止め請求することができる。

重量鉄骨

 厚さが6mmを超える鋼材で、重量鉄骨造の建物において柱、梁として使用されます。

親権者

親が成年に達しない子を保護し監督することを「親権」といいます。親は子が未成年者である間は民法の規定により「親権者」とされます。親権者には次の2つの権限があります。

1.子の財産を管理する権限

2.子の法律行為を代理する権限

この親権は原則として父母が共同して行うこととされています。ただし、父母のどちらか一方が、共同であると偽って親権を行使した場合そのことを知らなかった第三者については、その親権の行使は父母の共同であったとみなされます(民法第825条)。たとえば、未成年者が賃貸借契約を締結するにあたって、母が父に事情を知らせないまま、母がこの契約締結について父母共同の同意を与えたとします。この場合、本来ならば父母が実際に共同で同意を与えない限り、その契約は取り消しが可能なものになるはずです。しかし、上記民法第825条によって、母の同意が父母共同の同意とみなされるので、事情を知らなかった契約の相手方(すなわち善意の貸主)は保護されることになります。

善管注意義務

 賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400条)。建物の賃借の場合には、建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。日頃の通常の清掃や退去時の清掃は、賃借人の善管注意義務に含まれると考えられます。
賃借人が故意に、又は不注意で賃借物に対して通常の使用をした場合よりも大きな損耗・損傷等を生じさせた場合には、賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

関連情報

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専有面積

分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」といいます。この専有部分の床面積を「専有面積」といいます。バルコニー部分は「共用部分」とみなされ、専有面積から除かれます。

DK

ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」で、ダイニング・キッチンは「食事室兼台所」という意味です。不動産広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約」では、広告で「DK」と表示する場合は「食事室兼台所」として使用できるだけの広さと機能を備えていることが必要であるとしています。この場合、最低必要なDKの広さの目安は、居室(寝室)数が1部屋の場合4.5畳2部屋の場合6畳以上としています。

耐火構造

建築基準において、壁、柱、床その他の建築物の各部分の構造が耐火性能に適合する建築物をいいます。この場合の耐火性能とは、通常の火災が終了するまでの間、当該火災による建築物の倒壊、および延焼を防止するために当該建築物の部分に必要とされる性能のことです。その技術的基準としては、各構造部分の種類や建物の階数に応じて定められる一定時間(おおむね1~3時間) の間、火熱を加えても各構造部分が構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊その他の損傷を生じないものであることが要件とされています。

2×4(ツーバイフォー)工法

北米で生まれた木造建築工法で、正式名称は「軸組壁工法」といいます。断面が2インチ×4インチの木材を使用することからこのような名称が付けられました。この工法の特徴は、木材で組んだ「枠組」に構造用合板を打ち付けることで、構造全体の強度を得ることです。

定期借家契約

契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約。借地借家法に基づく契約類型です。普通借家契約の場合、貸主は正当事由がなければ契約の更新を拒絶できませんが、定期借家契約にはそのような制約はありません。

定期借家契約を締結するには、次の要件が必要です。

➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。

②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

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転貸借

賃借人Bが賃貸人Aから借りた物や権利を、第三者C(転借人)に又貸しすること「転貸借」といい、転借人Cの権利を転借権といいます。この場合、賃借人Bは転貸人になります。この転貸借はサブリース物件で行われています。BがCに転貸するためにはAの承諾が必要です。承諾を得ないで転貸した場合AはCに明け渡しを求めることができ、Bに対しては契約を解除することができます。ただし、転貸がAに対して信頼関係が破壊されないときは解除できないことになっています。また、転貸が借地権の場合、Aが承諾しないときは、裁判所は承諾に代わる許可を与えることができます。承諾を得た転貸ではAはBだけでなくCに直接賃料を請求することができます。

取引態様の明示

不動産会社が取引を行う上での立場を示すものが「取引態様の明示」です。取引態様は次の3つがあります。

➀ 不動産会社が貸主と借主の間にたち、契約成立のための業務を行う「媒介(一般的には仲介)」

② 不動産会社が貸主の代理人として募集や契約手続きを行う「代理」

③ 不動産会社が自ら所有する物件を賃貸する「貸主」

取引態様の違いにより法規制や仲介手数料に違いがでてきます。

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パントリー

 食料品や食器を入れておく小室、または配膳室。厨房に隣接して配置する場合と、食事をとる部屋に近づける場合があります。

フリーレント

 入居後の一定期間(1~3ヶ月)の家賃を無料とする契約形態です。そうすることで貸主側からみれば少しでも早く空室を埋めることができます。また、借主側からみれば契約時の初期費用を抑えることができます。家賃を下げずに入居促進を図る方法として物件により取り入れられています。ただし、一定の期間内の解約には違約金やフリーレント期間の賃料の支払いを求める条項が盛り込まれている場合があります。契約内容の確認が大切です。

ペアガラス

 複層ガラスともいう。遮音性、断熱性を高めるためガラスを二重にしたサッシのこと。結露を防ぐ性能を持つタイプもあります。

法定更新

借家契約において、借地借家法の定めにもとづいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。借家契約においては、契約当事者が一定期間前に契約を更新しない旨または、条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、 従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。これが「法定更新」です。更新後の契約期間は定めがないものとされます。また、家主がする契約を更新しない等の通知は、正当事由がなければすることができません。また、期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申し入れができますが、この場合も正当事由が必要です。法定更新は強行規定であるため、借家人に不利となるような特約を定めても無効になります。

前家賃

一般的に、賃料は翌月分を前払いします。そのため、契約には次回の賃料支払日まで日割計算した賃料を支払うことが一般的になっており、これを「前家賃」といいます。ただし、次回賃料支払日までの日数が少ない場合には、その翌月の賃料も合わせて支払うこともあります。

未成年者

 満20歳の誕生日を迎える前の者「未成年者」といいます。ただし満20歳未満であっても、婚姻をしたものは「未成年者」ではなくなり成年となります。なお、この場合に婚姻を解消したとしても「未成年者」に戻ることはなく成年のままです。未成年者が契約をするには、親権者(または未成年後見人)がその契約に同意することが必要です。この同意を得ないで未成年者が契約をした場合、未成年者はこの契約を取り消すことができます。

めやす賃料

賃貸住宅を借りる場合、賃料のほかに敷金、礼金、更新料等いろいろな費用がかかります。そしてそれらの負担は地域により異なります。そこでその把握を容易にし、トラブルを未然に防止するため共通の方法によって算定、表示される「めやす賃料」表示が日管協から提案されました。

めやす賃料は次の計算式により計算します。

めやす賃料  =  (4年間居住時の賃料、共益費・管理費+敷引金+礼金+更新料)÷48ヶ月

家賃債務保証

住宅の賃貸借契約にあたって、家賃債務を担保するために求められる保証をいいます。連帯保証人を立てる方法が一般的ですが、最近、連帯保証人の依頼が難しくなっている中それに代わって、家賃債務保証会社が家賃滞納の場合に一時的に立て替え払いする「家賃債務保証サービス」の利用が増えています。

家賃債務保証サービスは

1.借主が保証会社に保証料を支払い債務保証を委託し

2.保証会社は貸主と家賃債務を保証する契約を締結し

3.家賃滞納が発生した場合には、保証会社が貸主に家賃を立て替え払いし

4.後日、保証会社は借主に立て替えた金額を求償します。

関連記事

連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介

 

リノベーション

新築を除く住宅の「増築」、「改装・改修」、「模様替え」「設備の取り替えや新設」などの改造工事の総称。リフォーム、リモデルなどともいいます。

ルームシェア

 他人同士が一つの住宅で生活する住み方。個室は専用ですが台所、食堂、浴室、トイレなどは共用することが一般的です。

礼金

貸主に住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払う費用です。新規契約の際、支払い、退去しても返却されません。礼金の取り扱いは地域の取引慣習のほか、周辺の市場動向によって変わります。最近は、「礼金なし」物件が増えています。

連帯保証人

保証人(債務者が債務を履行しない場合に、その債務を債務者に代わって履行する義務を負う人)のうち、債務者とまったく同じ義務を負う保証人をいいます。通常の保証人には催告の抗弁権(債務の履行を請求されたとき、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求する権利)および、検索の抗弁権(債務者の財産について執行するまで自己の保証債務の履行を拒むことができる権利)が認められますが、連帯保証人にはこれらの権利がありません。債権者はいきなり連帯保証人の財産に対して執行することができます。

ロフト

ロフトには次の3つの意味があります。

1.屋根裏の空間を利用して造られた部屋

2.床から天井までの高さが高い部屋で、天井近くに設置された物置等に利用できる空間

3.1つの住戸内において、2つの部屋が上下に連続した形で造られているとき、上のほうの部屋

我が国では主にアパート、マンションで2.の意味で使われています。

 

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集合住宅で暮らすマナー

集合住宅で暮らす時のマナー

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ハイツやマンション等の集合住宅では、さまざまなライフスタイルの入居者が生活しています。お互いが気持ちよく生活できるよう集合住宅のルールやマナーを身に付けておきましょう。

1.共用スペースのマナー

集合住宅には、自分以外にその集合住宅に入居している人全員で使う共用スペースがあります。入居者同士のトラブルを避け、快適な生活を送るために次のことを守りましょう。

玄関

➀  自転車を置きっ放しにしたり、郵便受けに入っていたいらないチラシを捨てたり、ゴミを放置しない。

② 玄関または郵便受けの所定の位置に表札を表示しましょう。

階段・廊下

階段、廊下は他の入居者も通る共用スペースです。私物や子供の遊具や自転車等を放置すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。また、緊急時には避難経路になるので放置はやめましょう。

駐車

➀ 車は指定された駐車区画に駐車しましょう。他の入居者の駐車区画や通路等に駐車すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。

クラクション、空ふかし、長時間のアイドリングは他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。

③ 駐車場を駐車場以外の目的(駐車場でバーベキューをする等)で使用するのはやめましよう。

2.音のマナー

集合住宅で最もトラブルが多いのが音のトラブルです。特に生活音は気がつかないうちに、隣人に迷惑をかけている場合があります。特に上下階は響きやすいので気をつけましょう。

ステレオ・テレビ

➀ ステレオやテレビ時間帯や音量に気をつけて楽しみましょう。特に夜間はボリュームを下げるか、ヘッドフォンを使用するなどして配慮しましょう。ピアノ等の楽器の演奏、カラオケは禁止です。

生活音

➀ 玄関ドアや建具等は静かにゆっくり閉めましょう。 ② 早朝、夜間の洗濯や掃除は控えましょう。

③ 目覚まし時計は鳴りっぱなしにならないよう気をつけましょう。

衝撃音

飛び跳ねたり、物を落としたときの床の衝撃音は上下階のトラブルの原因になります。特に、小さい子供さんがいる家庭では気をつけましょう。ジュウタン等敷くと遮音効果があります。

会話

➀ 夜間、大声で笑ったり、会話したりすると音が近隣に響きます。注意しましょう。

3.ゴミのマナー

ゴミ出しのマナー

近隣からの苦情で多いのがゴミの出し方のマナーです。たった一人のマナー違反が集合住宅全体に不快な思いや迷惑をかけてしまいます。一人一人がルールを守ってゴミを出しましょう。

沼田市のゴミの出し方は

こちら 

燃やせるごみのステーションへの出し方

燃やせないごみのステーションへの出し方

資源のステーションへの出し方

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民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わるの?

民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わるの?

改正された民法の債権法(契約等に関する部分)は平成29年5月26日に成立し、令和2年4月1日から施行されます。この債権法は制定以来約120年ぶりの大改正で、賃貸借契約に関するルールが大きく見直されます。賃貸借契約の何がどう変わるのか見ていきたいと思います。

 

1.賃貸借契約により生ずる「債務の保証に関するルール」の見直し

家賃の不払いなどに備えて、賃借人に保証人(個人)を求める場合、改正前民法では例えば、賃借人の落ち度で貸家が消失した際、保証人に予想外の巨額な損害賠償請求がされることがありました。改正民法では、以下のような保証人保護の規定が定められます。

個人が保証人になる根保証契約については、保証人が支払いの責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。

※ 根保証契約とは、将来発生する不特定の債務について保証する契約をいいます。不動産の賃貸借契約における「賃借人の一切の債務の保証」がこれに当たります。根保証契約を締結して保証人になる場合、主債務の金額が分からないため、将来、保証人が想定外の債務を負うことになりかねません。

主債務者の「死亡」または保証人の「死亡」、「破産」等があった場合、個人根保証契約における主債務の元本は確定します。その後発生する主債務は保証の対象外となります。

2.「賃借物の修繕に関する要件」の見直し

  借りている建物が雨漏れするなど修繕が必要な場合、改正前民法ではどのような場合に賃借人が自分で修繕することができるのか定めた規定がありません。改正民法では、以下の場合には賃借人が修繕できることが明確になります。

賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時

急迫の事情がある時

3.「賃貸不動産が譲渡された場合のルール」の明確化

建物の賃貸借契約中に建物の所有者が変わった場合、誰が所有者になり、新しい所有者は賃料を請求できるのか改正前民法では規定がありませんでした。そのため、改正民法では以下の規定が設けられました。

賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡された時は賃貸人としての地位は原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転する。

不動産の譲受人(新たな所有者)が賃借人に対して賃料を請求するためには、賃借物である不動産の「所有権移転登記」が必要。

4.「賃借人の原状回復義務及び収去義務等」の明確化

賃貸借契約が終了した場合、賃借人は賃貸人に賃借物件を原状に戻して賃貸人に返還しなければいけないと解されています。しかし、改正前民法では原状回復の範囲について明文化された規定はありませんでした。そのため、判例の積み重ねによって法的な解決が図られてきました。改正民法では、これまでの判例の考え方にもとづき、原状回復義務の範囲等について下記のように明文化されました。

賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこととし、しかし、「通常損耗」(通常の使用によって生じた損耗)及び「経年変化」については原状回復義務を負わない。

通常損耗・経年変化に当たる例当たらない例

(当たる例)

・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

・テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)

・地震で破損したガラス

・鍵の取り替え(破損、鍵紛失のない場合)

・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が不要な程度のもの)

(当たらない例)

・引っ越し作業で生じた引っかきキズ

・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の既存

・タバコのヤニ、臭い

・落書き等故意による毀損

・飼育ペットによる柱等のキズ、臭い

・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が必要な程度のもの)

※ 貸主と借主が合意すれば、「通常損耗や経年変化についても借主が原状回復義務を負う」という「補修特約」を設けることは認められています。

5.「敷金に関するルール」の明確化

敷金とは賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務を担保するため、賃借人が賃貸人に交付する金銭です。しかし、改正前民法には、明文規定がありませんでした。改正民法では以下のように明文化されます。

敷金とは「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対して生ずる金銭の給付を目的する債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」。

賃貸借契約終了後、貸主は敷金を返還しなければいけませんが、以下の費用については差し引くことが出来ます。

・借主の未払い賃料

・損害賠償金

・原状回復費用(補修特約の有無、内容で金額が変わります)

6.新ルールはいつから適用されるの?

賃貸借や保証などの契約は、原則として施行日より前に締結された契約改正前民法が適用されます。施行日(令和2年4月1日)後に締結された契約は改正民法が適用されます。

施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新(合意更新)した場合は、改正民法が適用されます。

施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約を更新し、保証契約は合意更新しなかった場合は、賃貸借契約は改正民法が適用され、保証契約は改正前民法が適用されます。

7.まとめ

 施行日(令和2年4月1日)以降の新規契約、更新は下記のとおり行いましょう。

① 「新規賃貸借契約」の場合極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書で契約し ましょう。

賃貸借契約と保証契約を合意更新」(貸主、借主、保証人3者で契約書を作成し更新)の場合は極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書で更新しましょう。

賃貸借契約は合意更新」し、保証契約は「合意更新しない」場合は、極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書を使用し、特約欄に「本賃貸借契約に係る甲と丙との間の連帯保証契約は、○年○月○日に締結され、その時点から継続していることから、第21条第2項の規定(全宅連契約書の場合)にかかわらず、その内容は従前の契約書にもとづくものとする。」と記載し、更新しましょう。

法定更新」の場合は賃貸借契約、保証契約とも改正前民法が適用されます

参照情報

賃貸借契約に関するルールの見直し(法務省HP)

 

 

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どんな場合に原状回復義務があるの?具体例を教えてください。

賃借人の原状回復義務の具体例

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建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗は賃借人の原状回復義務の範囲には入りません。賃貸人が修繕費用を負担しなければいけません。それに対して賃借人の故意・過失による建物の劣化等は賃借人の原状回復義務の対象であり、賃借人が修繕費用を負担しなければいけません。具体的には次のようになります。

1.賃貸人負担となるもの

通常の住まい方で発生するもの

1.家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

2.テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)

3.壁に貼ったポスター等によるクロスの変色

4.日照などによるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち

5.賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡

6.下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴

7.設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命によるもの)

建物の構造により発生するもの

1.構造的な欠陥により発生した畳の変色・フローリングの色落ち・網入りガラスの亀裂

次の入居者確保のために行うもの

1.特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し、表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜の取り替え、破損していない場合の鍵の交換

2.フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場合の専門業者によるハウスクリーニング・エアコン内部の洗浄

2.賃借人負担となるもの

手入れを怠ったもの

1.飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ

2.冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損

3.日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油

4.結露を放置して拡大したカビ・シミ

5.クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食

6.戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去

用法違反

1.落書き等故意による毀損

2.ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合

3.風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

不注意によるもの

1.引っ越し作業等で生じた引っかきキズ

2.賃借人の不注意によるフローリングの色落ち

3.鍵の紛失または破損による取り替え

通常の使用とはいえないもの

1.喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合

2.重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張り替えが必要なもの

3.天井に直接付けた照明器具の跡

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか?

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの?

 

 

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湿気、結露防止のための注意点

湿気防止、結露防止の注意点

住まいの空気の質や温度・湿度は、暮らしの快適感を大きく左右します。湿度が高いと不快なだけでなく、結露やカビが生えやすくなります。快適な生活を送れるように、日頃から気をつけたいことを把握しておきましょう。

 1.湿気防止の注意点

1.晴れた日には窓を開け通風を良くし、押入の襖やクローゼットの扉も開放しましょう。

2.押入は下にスノコを敷き、空気が対流しやすいようにしましょう。

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3.水蒸気の多い浴室やキッチンでは、窓を開けて換気扇を回し充分な換気をしましよう。

4.24時間換気システムが設置されている建物の場合は、常時運転にしておきましょう。

5.タンス等の家具は壁面から5㎝程度離して、家具の裏面も通気されるようにしましょう。

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6.サッシの上部に換気框がついている場合は、開けておいてください。24時間換気の表示がある場合は、必ず開けておいてください。

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2.結露防止の注意点

結露が発生する原因

結露は室内と室外の温度差が大きい時に、高い温度側(室内)の空気に含まれる水蒸気が、冷たい面に触れて水滴になったものです。

建物の断熱性、機密性が高いと冷暖房の効率が良い反面、換気をしないと室内で発生した水蒸気がこもり、結露が発生しやすくなります。

結露の原因となる水蒸気の発生の要因

1.調理・炊飯

2.洗濯機・乾燥機

3.風呂・シャワー、洗面

4.室内園芸、花瓶、水槽

5.加湿器

6.洗濯物の室内干し

7.喫煙

8.解放型燃焼器具(ガス・石油ストーブ等)

結露防止対策

結露はカビの発生源になるだけでなく、建物や家具を傷めます。上記湿気防止対策とともに、換気設備冷暖房設備を利用して換気を行い、適切な室内環境を維持しましょう。

具体的には、次の点に注意しましょう。

1.サッシや窓ガラスについた水滴はこまめに拭き取りましょう。

2.暖房中は部屋どうしの温度差をあまりつけないように心がけましょう。

3.洗濯物の室内干しは、結露だけでなくカビの原因にもなります。湿度の高い時はなるべく控えましょう。

4.雨天や多湿時等、換気で湿度を調整出来ない時は、エアコンの除湿運転除湿器を利用して調整しましょう。

5.石油ファンヒーター等の解放型暖房器具は燃焼の際に大量の水蒸気が発生するので、非解放型暖房器具のパネルヒーター、電気カーペット、エアコン等に変更しましょう。

 

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防音性(遮音性)の高い物件を探したいのですが、どこに注意したらいいの?

 防音性(遮音性)の高い物件を探したい時の注意点

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部屋探しの際、その物件の防音性(遮音性)がどうかは大変気になる点です。音の問題で近隣と深刻なトラブルになる場合もあります。物件探しの際、防音性(遮音性)の高い物件選びのポイント、注意点について紹介します。

 

1.音に関する基礎知識

① 音の伝わり方

音には空気中を伝わって耳に届く「空気音」と、足音や物の落下音が床や壁を伝わって聞こえる「固体音」があります。

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空気音  ジェット機の音、自動車の音、楽器の音など

固体音  上階の足音、スピーカーの振動音、電車や自動車の振動音、トイレの排水音

② 遮音性能

音源からの音が空気中を伝わっていく場合、音源と音を聞いている場所の間に壁などの遮蔽物があると音が小さくなります。このように音の伝わりを遮断することを「遮音」といいます。そして、住宅の各部位が空気音を遮断する能力「遮音性能」といいます。

③ 衝撃音性能

固体音をを遮断する能力「衝撃音性能」といいます。

衝撃音には、(1)子供が飛び跳ねたり、走り回ったりした時に発生する重量衝撃音と、(2)物が落下した時や、椅子を引きずった時に発生する軽量衝撃音があります。

 

2. 賃貸住宅で遮音性能が要求される場所と構造との関係

床・壁

大ざっぱに言うと、空気音、固体音(衝撃音)の遮音性は遮蔽物の密度が高いほど、また、厚みが厚いほど遮音性は高くなります。そのため木造や軽量鉄骨造よりRC造(鉄筋コンクリート造)SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のほうが遮音性能が高くなります。しかし、RC造、SRC造でも物件によりコンクリートの厚さに違いがあるので一概には言えません。

 

窓、ガラスはその仕様により遮音性能が異なります。低い順にあげると次のようになります。

① 単板ガラス    普通の一枚ガラス。遮音性はあまり期待できない。

② ペアガラス    2枚のガラスの間に空気層を設け遮音性を高めたガラス。

③ 防音合わせガラス 2枚のガラスの間に膜を挟むことで遮音性を高めたガラス。

④ 二重サッシ    既存の窓の内側にもう一つ窓を設置。遮音性と同時に断熱性も高まります。

沼田では①か②が殆どですが、現地見学の際は窓ガラスが単板ガラスかペアガラス確認しましょう。

その他

構造の違いだけでなく、床や天井の仕様により遮音性能は変わります。

① 軽量鉄骨造

2階床にALC(軽量気泡コンクリート)が敷いてあるか。敷いてあれば遮音性は高い。

② 間取り

隣りの部屋の間取りはどうか、直接接する部分はどこか。玄関、風呂等だけが直接接し、居間等の部屋どうしは離れている間取りの場合隣の音はあまり聞こえない。

③ 排水管

排水管の周りに防音シートが巻いてあるか。見えないので不動産会社の担当者に確認する。

生活排水管防音材

3.まとめ

音の問題は、構造による一般的な違いは言えますが、床、壁の中の仕様、間取りにより違いがあります。また、同じ音でも人によって感じ方が違います。人間関係によっても感じ方が変わってきます。近隣との人間関係を良好に保つことも防音対策を考えるうえで大切になってくると思います。

 

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