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中古資産(賃貸アパート等)を取得した場合、耐用年数はどう計算するの?

中古資産(賃貸アパート等)を取得した場合の耐用年数の計算方法

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 賃貸アパート等の中古資産を取得して事業の用に供した場合、耐用年数はどう計算するのでしょうか。その計算方法について解説します。

1.耐用年数の計算方法

 中古資産を取得して事業の用に供した場合、その資産の耐用年数は法定耐用年数ではなく取得後の使用可能年数を見積もって耐用年数とします。

 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した金額が、その中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額)の50%を超える場合は、法定耐用年数を適用します。

 また、使用可能期間の見積もりが困難である場合は、次の簡便法により算定した年数によることができます。

① 法定耐用年数の全部を経過した資産

法定耐用年数 × 0.2 = 耐用年数

② 法定耐用年数の一部を経過した資産

法定耐用年数-経過年数+(経過年数×20%)   = 耐用年数

 これらの計算により算出した年数が2年未満となる場合2年とし、その年数に1年未満の端数があるときその端数は切り捨てます。

2.耐用年数の計算例

法定耐用年数30年

経過年数10年 

の中古資産を簡便法により計算した耐用年数

(1) 法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数

30年-10年=20年

(2) 経過年数10年の20%に相当する年数

10年×20%=2年

(3) 耐用年数

20年+2年=22年

   

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既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。

既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法。

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 賃貸アパート等既存の減価償却資産に資本的支出(固定資産の使用可能期間を延長または価額を増加させる部分に対応する支出の金額)を行った場合、その資本的支出は「減価償却」の方法により各年分の必要経費に算入することになりまます。

 資本的支出を行った場合、減価償却は以下のとおり行います。

1.平成19年3月31日以前に資本的支出をした場合

  資本的支出の金額をその減価償却資産の取得価額に加算し、その減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づき、加算した資本的支出部分も含めた減価償却資産全体の償却を行います。 

2.平成19年4月1日以後に資本的支出をした場合

(原則)

(1) 資本的支出の金額を固有の取得価額として、資本的支出の対象資産である既存減価償却資産本体(旧減価償却資産)と種類及び耐用年数を同じくする新たな減価償却資産(追加償却資産)を取得したものとして、その種類と耐用年数に応じて償却を行います。

(2) 旧減価償却資産については、この資本的支出を行った後においても、現に採用されている償却方法による償却を継続して行います。

 (その償却資産について定率法を採用している場合は)

(1) 平成19年4月1日から平成24年3月31日までの間に行われた資本的支出は、250%定率法(定額法の償却率を2.5倍した償却率による定率法)で償却します。

(2) 平成24年4月1日以後に終了する事業年度において、同日以後に行った資本的支出は、200%定率法(定額法の償却率を2倍した償却率による定率法)で償却します。

 

(特例)

(1) 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に資本的支出をした場合

 その資本的支出を行った旧減価償却資産の取得価額に、その資本的支出の金額を加算して償却する方法も認められています。この場合、旧減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づいて、加算した資本的支出した価額も償却します。

(2) 定率法を採用している減価償却資産に資本的支出をした場合

 資本的支出を行った翌年1月1日に旧減価償却資産の期首未償却残高追加償却資産の期首未償却残高合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

(3) 定率法を採用し、同一年中に複数回の資本的支出をした場合

 上記(2)の適用を受けない場合、追加償却資産のうち、翌年1月1日において、種類、及び耐用年数が同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

 

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7月1日から改正民法(相続法)が施行されます。何がどう変わるの?

 7月1日から改正民法(相続法)が施行されます。何がどう変わるの?

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 改正された民法の相続法は平成30年7月6日に成立し、「自筆証書遺言の方式の緩和」については、平成31年1月13日からすでに施行されています。令和元年7月1日からは「遺産分割における税法と民法の齟齬の解消」「遺産分割前の預貯金の仮払い制度」「遺留分制度の見直し」「相続人以外の親族の貢献や寄与に応じた金銭の請求を認める制度」等が施行されます。これらの内容について見ていきたいと思います。

 

1.配偶者に贈与された自宅は遺産分割の対象から除外

 税法では、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産または、居住用不動産の購入資金の贈与が行われた場合、贈与税の基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる「贈与税の配偶者控除の特例」があります。この特例を使った場合、居住用財産の贈与は贈与税の申告を行ったうえで、被相続人の財産から切り離されます。

 ところが、改正前民法では税制上の特例を使って生前贈与された不動産であっても配偶者の「特別受益」とされ、被相続人(亡くなった配偶者)から遺産の「先渡し」を受けたものとして考えます。贈与された不動産の価格が遺産に加算(餅戻し)されて遺産総額が算出されるため、遺産額について「税法」と「改正前民法」との間で食い違いが生じていました。

 改正法では配偶者の別段の意思表示がなければ、「持戻し免除の意思表示」があったものと推定する規定が設けられました。これにより、配偶者間の居住用不動産の贈与については、当該不動産を遺産から除外して遺産総額を算出し、各相続人の相続分を計算することになります。自宅を持戻ししないことで、残された配偶者は住居を確保したうえで今後の生活資金も受け取ることができます。また、税法との齟齬も解消されます。         

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2.遺産分割前の預貯金の仮払い制度の創設

 最高裁大法廷決定(平成28年12月19日)の判例により、生活費や葬儀費用の支払い、相続債務の弁済などがあっても遺産分割が終了するまでは、被相続人の預金の払い戻しが出来ませんでした。

 改正法では、共同相続人の資金需要に迅速に対応するために遺産分割前においても、預貯金の一定割合(上限あり)については家庭裁判所の判断を経なくても、金融機関の窓口で預金の払い戻しが出来るようになります。 

3.長男の妻等の貢献に報いる特別寄与制度の創設

 改正前民法では、相続人の配偶者(長男の妻)等が無償で被相続人の療養看護・介護をしても相続人でないため相続財産を取得することは出来ませんでした。一方、被相続人の長女や次男などは療養看護・介護を全くしていなくても、相続人として相続財産を取得できます。そのため、長男の妻との不公平が指摘されていました。

 改正法では、このような問題を法的に解決手段として相続人以外の親族貢献や寄与に応じ、被相続人の長女や次男などに対して金銭請求(特別寄与料)が出来るようになります。 

4.遺留分減殺請求権の金銭債権化(遺留分侵害額請求権の創設)

  遺留分とは遺言の内容にかかわらず、配偶者や直系卑属(子、孫、ひ孫など)が取得できる最低限の相続分のことをいいます。例えば、相続人のうちの1人に「遺産の全部を相続させる」という遺言があっても他の相続人は遺留分を請求できます。

 改正前民法では遺留分減殺請求があった場合、原則としてその贈与・遺贈を受けた財産を渡すことになっています。対象となる財産が不動産の場合は共有状態になり事業承継に支障をきたすことがありました。このような場合、価格賠償(相当額での金銭支払い)によって解決することが通例でした。しかし、これは支払う側が金銭で支払うことを選択できるにすぎず、遺留分を請求する側は金銭で支払うことを請求出来ませんでした。

 改正法では遺留分権利者の請求権を「遺留分侵害額請求権」という金銭請求権に変更し、遺留分を請求する側が金銭で支払うことを請求することが出来るようになりました。

5.まとめ 

 7月1日から施行される主な改正内容はは上記のとおりです。

「配偶者居住権及び配偶者短期居住権」については2020年4月1日から、「法務局における自筆証書遺言に係る遺言書の保管制度」については2020年7月10日から施行されます。これらの改正内容については次回紹介します。

  

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修繕費か資本的支出(減価償却費)かの判定はどうするの?

修繕費か資本的支出かの判定はどうするの?

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古くなり、賃貸住宅の建物、設備を修理、交換を行い経費を支出する場合があります。支出した経費が修繕費になるのか、資本的支出(減価償却費)になるのか税務上の扱いを確認しましょう。

1.取得と修繕費、資本的支出の違い

賃貸住宅の建物、設備の修理等に支出した場合、固定資産の取得にあたるのか、修繕費として経費(損金)処理できるのか、資本的支出として資産計上すべきなのか判断が必要になります。修繕費であればその事業年度の費用として計上します。資産の「取得」「資本的支出」であれば法定耐用年数にわたって減価償却費として費用計上します。

取得

建物の増築など量的な増加をもたらす支出は「取得」になります。原則として取得価格が10万円以上であれば「固定資産」になります。

修繕費

建物の外壁塗装、壁紙や床材の貼り替え、機械設備のメンテナンス等、修理の内容が「通常の維持管理、原状回復」であれば「修繕費」として計上できます。

資本的支出

建物の修繕工事の内容によって、あるいは機械設備の高性能化によって法定耐用年数が延びるなど、固定資産の価値や性能、耐久性を向上させる修理・改良(質的増加をもたらす支出)であれば「資本的支出」として固定資産として計上しなければなりません。

2.修繕費と資本的支出の判定フロー

修繕費に該当するか、資本的支出に該当するか判断が難しい場合は下記の「形式基準」で判定することができます。

《1つの修理・改良のために要した費用の額》  

①基準 

20万円未満か

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓  

①基準 

概ね3年以内の周期で行われているか  

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓  

②基準 

明らかに価値を高めるもの               

    はい → 資本的支出

    いいえ ↓         

      または

②基準 

耐久性を増すものである

    はい → 資本的支出

    いいえ ↓

②基準 

通常の維持管理、原状回復費用である  

    はい → 修繕費         

    いいえ ↓

修繕費か資本的支出かどうか明らかでない場合

③基準 

60万円未満である          

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓

③基準 

前期末取得価格の10%相当額以下である 

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓

④基準  

継続して、支出金額の30%相当額と前期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している            

    はい ↓

支出金額の30%相当額 前期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額 

      → 修繕費  

残りの金額 → 資本的支出

  いいえ → 資本的支出

 3.形式的な区分による判定の具体例

(事例)

Aオーナーは取得価格1,000万円の賃貸住宅で、次のような修理を行いました。

修理、改良に支出した金額は下記のとおりです。

A修理   15万円

B修理   50万円

C修理   90万円

D修理  120万円

ステップ1

①基準  支出金額が20万円未満、または概ね3年以内の周期で行われている支出か判定します。

該当すれば「修繕費」として処理します。

・A修理は修理費が20万円未満なので➀基準により「修繕費」となります。

ステップ2

②基準  明らかに価値を高めるものまたは、耐久性を増すものであるである場合「資本的支出」として処理します。

通常の維持管理、原状回復費用である場合は「修繕費」として処理します。

ステップ3

③基準   ステップ2処理後、修繕費か資本的支出か明らかでない場合は(1)60万円未満である場合(2)前期末取得価額の10%相当額以下である場合のいずれかに該当する場合は「修繕費」として処理します。

・B修理は修理費が60万円未満なので③基準(1)により「修繕費」となります。

・C修理は修理費が取得価額1000万円の10%100万円未満なので、③基準(2)により「修繕費」となります。

ステップ4

④基準   D修理は③基準(1)60万円未満である場合、(2)前期末取得価格の10%相当額以下である場合のいずれにも該当しません。

したがって、形式的に「修繕費」として処理することは出来ません。

Aオーナーが「継続して、支出金額の30%相当額と期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している」場合は、いずれか少ない金額を「修繕費」として処理できます。

残りの金額を「資本的支出」で処理できます。

該当しない場合は「資本的支出」で処理します。

4.まとめ

支出した経費を「修繕費」で処理すべきか「資本的支出(減価償却費)」で処理すべきか分からない場合、税理士や税務署にアドバイスしてもらいましょう。

 

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外壁塗装工事費は修繕費それとも減価償却費?

外壁塗装工事費を費用計上する時の注意点

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新築した賃貸住宅も年月の経過とともに外壁の色あせ、ひび割れ等建物の劣化が発生してきます。築15年前後で建物価値を維持するため、外壁の塗装工事及び修理を行います。その際、塗装工事の目的によりかかった経費の計上方法が異なってきます。実際の例を交え、その注意点を説明します。

1.修繕費と資本的支出の違い

一般的に外壁塗装工事は建物の維持を目的として行われるため、経費処理上は「修繕費」として認められる場合が多くなります。しかし、外壁塗装工事を行った目的によっては修繕費と認められない「資本的支出」の場合があります。その違いは下記の通りです。

修繕費

建物の維持や管理、原状回復を目的とした建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンス。その場合は「修繕費」として工事を行った年の経費として一括処理できます。

(修繕費として認められる外壁塗装の例)

・雨水が浸入しないように、外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することを目的として行われた外壁塗装

・建物の美観を保つために、色があせてきた部分や傷ついてしまったを補修することを目的として行われた外壁塗装

・災害により毀損してしまった外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することが目的の外壁塗装

資本的支出

建物の維持管理、原状回復を目的として行われたものでなく、建物の価値や性能、耐久性をより良くすることを目的として行われたもの。その場合、かかった経費は法定耐用年数の各年に「減価償却費」として経費計上されます。

(資本的支出とみなされる外壁塗装の例)

・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることが目的として行われた外壁塗装

・より耐久性の高い塗料に塗り替える(例えばアクリル塗装→フッ素塗装)ことが目的の外壁塗装

・より豪華で魅力的な外観にすることが目的の外壁塗装

2.資本的支出とみなされた具体例

丸井不動産で管理しているAオーナーは下記の外壁塗装工事をしました。

工事実施年月    平成28年4月

規 模       軽量鉄骨造 4棟16世帯

内 容       外壁塗装工事及び外壁修繕工事

減価償却残存年数  8年

工事費       1000万円

要した金額の内、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない場合に適用される「資本的支出と修繕費の区分の特例」により、30%(300万円)が修繕費70%(700万円)は資本的支出

資本的支出700万円の減価償却は特例(所得税法施行令127条第2項)により本体部分の取得価格に加算して減価償却費を計算し8年で償却します

平成28年の減価償却費 = 700万円×0.9×0.037×8ケ月/12ケ月

=   155,400円

平成29年の減価償却費 = 700万円×0.9×0.037×12ケ月/12ケ月

=   233,100円

3.まとめ

外壁塗装工事は行われた工事の目的により税務上、「修繕費」とみなされる場合、「資本的支出」とみなされれる場合があります。経費計上にあたっては税理士や税務署に相談し、適切なアドハ゛イスをしてもらうことをおすすめします。

 

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