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既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。

既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法。

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賃貸アパート等既存の減価償却資産に資本的支出(固定資産の使用可能期間を延長または価額を増加させる部分に対応する支出の金額)を行った場合、その資本的支出は「減価償却」の方法により各年分の必要経費に算入することになりまます。

資本的支出を行った場合、減価償却は以下のとおり行います。

1.平成19年3月31日以前に資本的支出をした場合

資本的支出の金額をその減価償却資産の取得価額に加算し、その減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づき、加算した資本的支出部分も含めた減価償却資産全体の償却を行います。

2.平成19年4月1日以後に資本的支出をした場合

(原則)

(1) 資本的支出の金額を固有の取得価額として、資本的支出の対象資産である既存減価償却資産本体(旧減価償却資産)と種類及び耐用年数を同じくする新たな減価償却資産(追加償却資産)を取得したものとして、その種類と耐用年数に応じて償却を行います。

(2) 旧減価償却資産については、この資本的支出を行った後においても、現に採用されている償却方法による償却を継続して行います。

(特例)

(1) 平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に資本的支出をした場合

その資本的支出を行った旧減価償却資産の取得価額に、その資本的支出の金額を加算して償却する方法も認められています。この場合、旧減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づいて、加算した資本的支出した価額も償却します。

(2) 定率法を採用している減価償却資産に資本的支出をした場合

資本的支出を行った翌年1月1日に旧減価償却資産の期首未償却残高追加償却資産の期首未償却残高合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

(注)  平成23年12月の償却率の改正により、平成24年4月1日以後に取得したものとされる減価償却資産については200%定率法、平成24年3月31日以前に取得した減価償却資産は250%定率法を適用することになります。           このように、異なる償却率が適用されることから、平成24年3月31日以前に取得した減価償却資産(以下「旧減価償却資産」)に平成24年4月1日以後に資本的支出を行った場合には、旧減価償却資産とその資本的支出を合算して一つの減価償却資産を新たに取得したものとする特例の適用はありません。

(3) 定率法を採用し、同一年中に複数回の資本的支出をした場合

上記(2)の適用を受けない場合、追加償却資産のうち、翌年1月1日において、種類、及び耐用年数が同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

参照情報

国税庁「資本的支出を行った場合の減価償却

関連記事

修繕費か資本的支出(減価償却費)かの判定はどうするの?

「外壁塗装工事費は修繕費それとも減価償却費?」

 

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相続税はこれだけかかる(早見表)!

相続税はこれだけかかる(早見表)!

相続人のパターンとして多い「配偶者と子ども」と「子どもだけ」の場合について相続税額の早見表を掲載しました。ただし、法定相続割合で相続し、配偶者の税額軽減を適用した場合で計算しています。

 

1.配偶者と子どもで相続した場合

(法定相続割合で相続し、配偶者の税額軽減を適用した場合)

配偶者+

正味遺産総額  子1人   子2人   子3人

5,000万円    40万円   10万円   0万円

6,000万円    90万円   60万円   30万円

7,000万円   160万円  113万円   80万円

8,000万円   235万円  175万円  137万円

9,000万円   310万円  240万円  200万円

1億円       385万円  315万円  262万円

1億5,000万円    920万円       748万円     665万円

2億円                1,670万円  1,350万円 1,217万円

2億5,000万円  2,460万円   1,985万円 1,800万円

3億円                3,460万円  2,860万円 2,540万円

3億5,000万円  4,460万円   3,735万円 3,290万円

4億円                5,460万円  4,610万円 4,155万円

4億5,000万円  6,480万円   5,493万円 5,030万円

5億円                7,605万円  6,555万円 5,962万円

 

2.子どもだけで相続した場合

正味遺産総額  子1人   子2人   子3人

5,000万円   160万円   80万円  20万円

6,000万円   310万円  180万円  120万円

7,000万円   480万円  320万円  220万円

8,000万円   680万円  470万円  330万円

9,000万円   920万円  620万円  480万円

1億円     1,220万円  770万円  630万円

1億5,000万円  2,860万円   1,840万円  1,440万円

2億円                4,860万円  3,340万円 2,460万円

2億5,000万円  2,460万円   1,985万円 1,800万円

3億円                9,180万円  6,920万円 5,460万円

3億5,000万円 11,500万円   8,920万円 6,980万円

4億円            14,000万円   10,920万円 8,980万円

4億5,000万円 16,500万円  12,960万円 1980万円

5億円          19,000万円   15,210万円 12,980万円

3.まとめ

正味遺産総額、法定相続人の人数によってかかる相続税額は早見表のとおりです。

1.相続が発生した場合、相続税がかかるのか、かからないのか。

2.かかる場合、納税資金の準備は大丈夫か。

3.相続税対策(①遺産分割対策、②納税資金対策、③節税対策)についても考えましょう。

 

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相続税の計算はどうするの?

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相続税の計算はどうするの?

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資産家にとって、もし、今、相続が発生した場合、相続税が発生するのか発生しないのか。発生する場合はどれくらいになるのか概算で事前に把握しておくことは大切です。事前に概算の金額が分かれば、早くから対策をすることができます。相続税計算の流れについて解説します。

1.相続税の計算の流れ

相続税の計算は以下の流れに従い計算します。

(ステップ1) 正味遺産総額の計算

相続税は、相続発生日の時点で被相続人が保有していた財産に対して課税される税金です。

正味遺産総額

=プラスの財産みなし相続財産相続開始前3年以内の贈与財産相続時精算課税の適用を受ける贈与財産マイナスの財産

《プラスの財産》

土地等、建物、現金、預金、有価証券 等

《みなし相続財産》

死亡保険金、死亡退職金

「相続人の人数×500万円」の非課税枠あり

《マイナスの財産》

債務、葬式費用、非課税財産

 

(ステップ2) 課税遺産総額の計算

課税遺産総額 = 正味遺産総額基礎控除

基礎控除「3,000万円+法定相続人の人数×600万円」で計算します。

正味遺産総額が基礎控除以下の場合、相続税はかかりません。

 

(ステップ3) 相続税の総額の計算

課税遺産総額を法定相続分で相続したと仮定し、それに税率を適用して各法定相続人別の税額を計算します。

各法定相続人別相続税を合計して相続税の総額を計算します。

法定相続分

(配偶者と子で相続した場合)

配偶者 1/2

子   子全員で1/2

税率

法定相続分で分けた

課税遺産総額    税 率   控除額

1,000万円以下   10%      -

3,000万円以下   15%         50万円

5,000万円以下   20%         200万円

1億円以下        30%         700万円

2億円以下      40%         1,700万円

3億円以下      45%         2,700万円

6億円以下      50%         4,200万円

6億円超          55%         7,200万円

【例えば】

基礎控除後の課税遺産総額 2億円

法定相続人  配偶者子2人(長男、長女)   の場合

配偶者 1億円   ×   30%-700万円 = 2,300万円

長男  5,000万円×20%-200万円 =    800万円

長女       5,000万円×20%-200万円 =    800万円

相続税の総額          = 3,900万円 

 

(ステップ4) 各相続人の納付税額の計算

ステップ3で計算した相続税の総額を各相続人が相続した割合に応じて、各相続人の納付税額を計算します。

【例えば】

相続割合が、配偶者50%、長男30%、長女20%

配偶者は配偶者の税額軽減(法定相続分または1億6,000万円まで税額控除 )を受けた場合

各相続人の納付税額

配偶者  3,900万円×50%-1,950万円(配偶者の税額軽減)0円

長男   3,900万円×30%=1,170万円

長女   3,900万円×20%=   780万円

 

2.相続税計算例

事例①

正味遺産総額  30,000万円

法定相続人   配偶者と子2人(長男、長女)

 

《1次相続》

(法定相続分で相続し、配偶者の税額軽減を受けた場合)

正味遺産総額 30,000万円

基礎控除    4,800万円(3,000万円+600万円×3人)

課税遺産総額 25,200万円(正味遺産総額-基礎控除)

相続税の総額 5,720万円(①+②+③)

(①配偶者 25,200万円×1/2×40%-1,700万円=3,340万円)

(②長男 25,200万円×1/2×1/2 ×30%-700万円=1,190万円)

(③長女 25,200万円×1/2×1/2×30%-700万円=1,190万円)

配偶者控除  △2,860万円(相続税総額 5,720万円×1/2)

納付税額(配偶者)   相続税総額5,720万円×1/2-配偶者控除2,860万円0円

納付税額(長男)  相続税総額5,720万円×1/4=1,430万円 

納付税額(長女)  相続税総額5,720万円×1/4=1,430万円

納付税額合計     2,860万円

 

《2次相続》

正味遺産総額 15,000万円

基礎控除     4,200万円(3,000万円+600万円×2人)

課税遺産総額 10,800万円(正味遺産総額-基礎控除)

相続税総額  1,84,0万円(①+②)

(①長男 10,800万円×1/2×30%-700万円=920万円)

(②長女 10,800万円×1/2×30%-700万円=920万円)

納付税額(長男)   相続税総額1,840万円×1/2=920万円

納付税額(長女)   相続税総額1,840万円×1/2=920万円

納付税額合計  1,840万円

1次+2次納付税額 4,700万円

3.まとめ

以上は相続税を計算する基本的な流れを紹介したものです。詳しい内容は税理士にご相談してください。

参照情報

国税庁 財産を相続したとき

国税庁 「No.4152 相続税の計算

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不動産コンサルティングマスターってどんな資格ですか?

不動産コンサルティングマスターってどんな資格ですか?

近年、社会経済環境の変化に伴い、不動産に関するニーズは多種多様になってきています。また、不動産の流動化、証券化の進展など不動産関連業務は高度化、複雑化してきています。そのような中、不動産の有効活用や投資等について、高い専門的知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。このようなニーズに的確に応えられる「不動産コンサルティングマスター」とはどういう資格なのか解説します。

1.不動産コンサルティングマスターとは

以下の手続きにより、法律や経済、金融、税制、建築など不動産業務に関わる広い知識と実務経験を備えた不動産の専門家として、公益財団法人不動産流通推進センターに登録された人に与えられる資格です。

出典 「不動産コンサルティング技能試験・登録事業」公益財団法人不動産流通推進センター

受験対象者は3つの国家資格登録者のみ

宅地建物取引士資格登録者

不動産鑑定士登録者

一級建築士登録者

不動産コンサルティング試験

宅建試験にない、経済・金融・建築・税制など幅広い知識が問われる試験です。

出典 「不動産コンサルティング技能試験」公益財団法人不動産流通推進センター

 合格

受験資格となる国家資格登録者として、5年以上の実務経験があれば

「不動産コンサルテイングマスター」として登録

出典 「試験に合格された方の技能登録申請について」不動産流通推進センター

不動産に関するプロフェショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろん、

1.土地や建物の有効活用

2.不動産投資

3.不動産を中心とした相続の相談

まで幅広くお応えします。

自己研鑽を継続し、不動産コンサルティングに関する知識・技能を保持することが求められます

5年毎に、更新要件を充足したうえで更新手続きを行うことが義務づけられています。

 

2.株式会社丸井不動産には不動産コンサルティングマスター在籍しています

 

株式会社丸井不動産には不動産のプロ「不動産コンサルティングマスター」在籍しています。

不動産に関する専門的な知識にもとづき、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営及び投資等についてコンサルティングします。

 

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民法(相続法)改正で、相続の何がどう変わったの?

 民法(相続法)改正で、相続の何がどう変わったの?

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改正された民法の相続法は平成30年7月6日に成立し、「自筆証書遺言の方式の緩和」については、平成31年1月13日からすでに施行されています。令和元年7月1日からは「遺産分割における税法と民法の齟齬の解消」「遺産分割前の預貯金の仮払い制度」「遺留分制度の見直し」「相続人以外の親族の貢献や寄与に応じた金銭の請求を認める制度」等が施行されました。これらの内容について見ていきたいと思います。

 

1.配偶者居住権の創設

《改正前》

遺産を妻子で法定相続分1/2づつ分割して相続し、遺産のうち自宅が多くを占め、妻が自宅を相続する場合、住む家は確保できたけれど老後の生活資金が不足する場合があります。また、自宅の価値が遺産の過半を占めるケースでは、「子の相続分を捻出するために、家を売って現金化しなければいけない」場合もあります。

《改正後》

被相続人の配偶者の生活を安定させるため、配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に住んでいた場合、遺産分割または遺贈により、その居住建物の全部について終身または一定期間、無償で使用及び収益できる権利「配偶者居住権」が創設されました。

「配偶者居住権」は建物についての権利を「負担付きの所有権」「配偶者居住権」に分け、遺産分割の際などに配偶者が「配偶者居住権」を取得し、配偶者以外の相続人が「負担付きの所有権」を取得できるようにするものです。配偶者はこれまで住んでいた自宅に住み続けながら、預貯金などの他の財産も改正前より多く取得できるようになりました。配偶者の相続後の生活の安定を図ることができます。

2.配偶者に贈与された自宅は遺産分割の対象から除外

税法では、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産または、居住用不動産の購入資金の贈与が行われた場合、贈与税の基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる「贈与税の配偶者控除の特例」があります。この特例を使った場合、居住用財産の贈与は贈与税の申告を行ったうえで、被相続人の財産から切り離されます。

《改正前》

ところが、改正前民法では税制上の特例を使って生前贈与された不動産であっても配偶者の「特別受益」とされ、被相続人(亡くなった配偶者)から遺産の「先渡し」を受けたものとして考えます。贈与された不動産の価格が遺産に加算(餅戻し)されて遺産総額が算出されるため、遺産額について「税法」と「改正前民法」との間で食い違いが生じていました。

《改正後》

改正法では配偶者の別段の意思表示がなければ、「持戻し免除の意思表示」があったものと推定する規定が設けられました。これにより、配偶者間の居住用不動産の贈与については、当該不動産を遺産から除外して遺産総額を算出し、各相続人の相続分を計算することになります。自宅を持戻ししないことで、残された配偶者は住居を確保したうえで今後の生活資金も受け取ることができます。また、税法との齟齬も解消されます。

3.遺産分割前の預貯金の仮払い制度の創設

《改正前》

最高裁大法廷決定(平成28年12月19日)の判例により、生活費や葬儀費用の支払い、相続債務の弁済などがあっても遺産分割が終了するまでは、被相続人の預金の払い戻しが出来ませんでした。

《改正後》

改正法では、共同相続人の資金需要に迅速に対応するために遺産分割前においても、預貯金の一定割合(上限あり)については家庭裁判所の判断を経なくても、金融機関の窓口で預金の払い戻しが出来るようになりました。 

.長男の妻等の貢献に報いる特別寄与制度の創設

《改正前》

改正前民法では、相続人の配偶者(長男の妻)等が無償で被相続人の療養看護・介護をしても相続人でないため相続財産を取得することは出来ませんでした。一方、被相続人の長女や次男などは療養看護・介護を全くしていなくても、相続人として相続財産を取得できます。そのため、長男の妻との不公平が指摘されていました。

《改正後》

改正法では、このような問題を法的に解決手段として相続人以外の親族貢献や寄与に応じ、被相続人の長女や次男などに対して金銭請求(特別寄与料)が出来るようになりました。

5.遺留分減殺請求権の金銭債権化(遺留分侵害額請求権の創設)

遺留分とは遺言の内容にかかわらず、配偶者や直系卑属(子、孫、ひ孫など)が取得できる最低限の相続分のことをいいます。例えば、相続人のうちの1人に「遺産の全部を相続させる」という遺言があっても他の相続人は遺留分を請求できます。

《改正前》

改正前民法では遺留分減殺請求があった場合、原則としてその贈与・遺贈を受けた財産を渡すことになっています。対象となる財産が不動産の場合は共有状態になり事業承継に支障をきたすことがありました。このような場合、価格賠償(相当額での金銭支払い)によって解決することが通例でした。しかし、これは支払う側が金銭で支払うことを選択できるにすぎず、遺留分を請求する側は金銭で支払うことを請求出来ませんでした。

《改正後》

改正法では遺留分権利者の請求権を「遺留分侵害額請求権」という金銭請求権に変更し、遺留分を請求する側が金銭で支払うことを請求することが出来るようになりました。

 

6.自筆証書遺言に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に

《改正前》

自筆証書遺言は添付する目録も含め、全文を自書して作成しなければいけませんでした。

《改正後》

その負担を軽減するため、遺言書に添付する相続財産の目録についてはパソコンで作成した目録や、通帳のコピーなど、自書によらない書面を添付して自筆証書遺言を作成できるようになりました。

7.法務局で自筆証書による遺言書の保管が可能に

《改正前》

自筆証書による遺言書は自宅で保管されることが多く、せっかく作成しても紛失したり捨てられてしまったり、書き換えられたりするおそれがあるなど問題がありました。

《改正後》

こうした問題によって相続をめぐる紛争が生じるのを防止し、自筆証書遺言をより利用しやすくするため、法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が創設されました。

 

相続税のことを詳しく知りたい方は こちらをご覧ください。

「あなたにも関係がある!?知っておきたい「相続税」」

 

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修繕費か資本的支出(減価償却費)かの判定はどうするの?

修繕費か資本的支出かの判定はどうするの?

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古くなり、賃貸住宅の建物、設備を修理、交換を行い経費を支出する場合があります。支出した経費が修繕費になるのか、資本的支出(減価償却費)になるのか税務上の扱いを確認しましょう。

1.取得と修繕費、資本的支出の違い

賃貸住宅の建物、設備の修理等に支出した場合、固定資産の取得にあたるのか、修繕費として経費(損金)処理できるのか、資本的支出として資産計上すべきなのか判断が必要になります。修繕費であればその事業年度の費用として計上します。資産の「取得」「資本的支出」であれば法定耐用年数にわたって減価償却費として費用計上します。

取得

建物の増築など量的な増加をもたらす支出は「取得」になります。原則として取得価格が10万円以上であれば「固定資産」になります。

修繕費

建物の外壁塗装、壁紙や床材の貼り替え、機械設備のメンテナンス等、修理の内容が「通常の維持管理、原状回復」であれば「修繕費」として計上できます。

資本的支出

建物の修繕工事の内容によって、あるいは機械設備の高性能化によって法定耐用年数が延びるなど、固定資産の価値や性能、耐久性を向上させる修理・改良(質的増加をもたらす支出)であれば「資本的支出」として固定資産として計上しなければなりません。

2.修繕費と資本的支出の判定フロー

修繕費に該当するか、資本的支出に該当するか判断が難しい場合は下記の「形式基準」で判定することができます。

《1つの修理・改良のために要した費用の額》  

①基準 

20万円未満か

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓  

①基準 

概ね3年以内の周期で行われているか

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓  

②基準 

明らかに価値を高めるもの

    はい → 資本的支出

    いいえ ↓

または

②基準 

耐久性を増すものである

    はい → 資本的支出

    いいえ ↓

②基準 

通常の維持管理、原状回復費用である  

    はい → 修繕費         

    いいえ ↓

修繕費か資本的支出かどうか明らかでない場合

③基準 

60万円未満である

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓

③基準 

前期末取得価格の10%相当額以下である

    はい → 修繕費        

    いいえ ↓

④基準

継続して、支出金額の30%相当額と前期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している            

    はい ↓

支出金額の30%相当額 前期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額 

      → 修繕費  

残りの金額 → 資本的支出

  いいえ → 資本的支出

 3.形式的な区分による判定の具体例

(事例)

Aオーナーは取得価格1,000万円の賃貸住宅で、次のような修理を行いました。

修理、改良に支出した金額は下記のとおりです。

A修理   15万円

B修理   50万円

C修理   90万円

D修理  120万円

ステップ1

①基準  支出金額が20万円未満、または概ね3年以内の周期で行われている支出か判定します。

該当すれば「修繕費」として処理します。

・A修理は修理費が20万円未満なので➀基準により「修繕費」となります。

ステップ2

②基準  明らかに価値を高めるものまたは、耐久性を増すものであるである場合「資本的支出」として処理します。

通常の維持管理、原状回復費用である場合は「修繕費」として処理します。

ステップ3

③基準   ステップ2処理後、修繕費か資本的支出か明らかでない場合は(1)60万円未満である場合(2)前期末取得価額の10%相当額以下である場合のいずれかに該当する場合は「修繕費」として処理します。

・B修理は修理費が60万円未満なので③基準(1)により「修繕費」となります。

・C修理は修理費が取得価額1000万円の10%100万円未満なので、③基準(2)により「修繕費」となります。

ステップ4

④基準   D修理は③基準(1)60万円未満である場合、(2)前期末取得価格の10%相当額以下である場合のいずれにも該当しません。

したがって、形式的に「修繕費」として処理することは出来ません。

Aオーナーが「継続して、支出金額の30%相当額と期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している」場合は、いずれか少ない金額を「修繕費」として処理できます。

残りの金額を「資本的支出」で処理できます。

該当しない場合は「資本的支出」で処理します。

4.まとめ

支出した経費を「修繕費」で処理すべきか「資本的支出(減価償却費)」で処理すべきか分からない場合、税理士や税務署にアドバイスしてもらいましょう。

 

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外壁塗装工事費は修繕費それとも減価償却費?

外壁塗装工事費を費用計上する時の注意点

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新築した賃貸住宅も年月の経過とともに外壁の色あせ、ひび割れ等建物の劣化が発生してきます。築15年前後で建物価値を維持するため、外壁の塗装工事及び修理を行います。その際、塗装工事の目的によりかかった経費の計上方法が異なってきます。実際の例を交え、その注意点を説明します。

1.修繕費と資本的支出の違いと注意点

一般的に外壁塗装工事は建物の維持を目的として行われるため、経費処理上は「修繕費」として認められる場合が多くなります。しかし、外壁塗装工事を行った目的によっては修繕費と認められない「資本的支出」の場合があります。その違いは下記の通りです。

修繕費

(1) 修繕費とは

建物の維持や管理、原状回復を目的とした建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンス。

(2)経費計上方法

その場合は「修繕費」として工事を行った年の経費として一括処理できます。

(3)修繕費として認められる外壁塗装の例

・雨水が浸入しないように、外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することを目的として行われた外壁塗装

・建物の美観を保つために、色があせてきた部分や傷ついてしまったを補修することを目的として行われた外壁塗装

・災害により毀損してしまった外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することが目的の外壁塗装

資本的支出

(1)資本的支出とは

建物の維持管理、原状回復を目的として行われたものでなく、建物の価値や性能、耐久性をより良くすることを目的として行われたもの。

(2)経費計上方法

その場合、かかった経費は既存の減価償却資産と種類、耐用年数を同じくする新たな減価償却資産を取得したものとして、既存の減価償却資産の法定耐用年数の各年に「減価償却費」として経費計上されます。

(3)資本的支出とみなされる外壁塗装の例

・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることが目的として行われた外壁塗装

・より耐久性の高い塗料に塗り替える(例えばアクリル塗装→フッ素塗装)ことが目的の外壁塗装

・より豪華で魅力的な外観にすることが目的の外壁塗装

2.資本的支出とみなされた具体例

丸井不動産で管理しているAオーナーは下記の外壁塗装工事をしました。

工事実施年月    平成28年4月

規 模       軽量鉄骨造 4棟16世帯

内 容       外壁塗装工事及び外壁修繕工事

減価償却残存年数  8年

工事費       1000万円

要した金額の内、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでなかったので、その場合に適用される「資本的支出と修繕費の区分の特例」により、30%(300万円)が修繕費70%(700万円)は資本的支出になりました

資本的支出700万円の減価償却は特例(所得税法施行令127条第2項)により本体部分の取得価格に加算して減価償却費を計算し8年で償却します

平成28年の減価償却費 = 700万円×0.9×0.037×8ケ月/12ケ月

=   155,400円

平成29年の減価償却費 = 700万円×0.9×0.037×12ケ月/12ケ月

=   233,100円

3.まとめ

外壁塗装工事は行われた工事の目的により税務上、「修繕費」とみなされる場合、「資本的支出」とみなされれる場合があります。経費計上にあたっては税理士や税務署に相談し、適切なアドハ゛イスをしてもらうことをおすすめします。

参照情報

国税庁 資本的支出誤の減価償却資産の償却方法等

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既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。

 

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中古資産(賃貸アパート等)を取得した場合、耐用年数はどう計算するの?

中古資産(賃貸アパート等)を取得した場合の耐用年数の計算方法

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賃貸アパート等の中古資産を取得して事業の用に供した場合、耐用年数はどう計算するのでしょうか。その計算方法について解説します。

1.耐用年数の計算方法

中古資産を取得して事業の用に供した場合、その資産の耐用年数は法定耐用年数ではなく取得後の使用可能年数を見積もって耐用年数とします。

ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した金額が、その中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額)の50%を超える場合は、法定耐用年数を適用します。

また、使用可能期間の見積もりが困難である場合は、次の簡便法により算定した年数によることができます。

① 法定耐用年数の全部を経過した資産

法定耐用年数 × 0.2 = 耐用年数

② 法定耐用年数の一部を経過した資産

法定耐用年数-経過年数+(経過年数×20%)   = 耐用年数

これらの計算により算出した年数が2年未満となる場合2年とし、その年数に1年未満の端数があるときその端数は切り捨てます。

2.耐用年数の計算例

法定耐用年数30年

経過年数10年

の中古資産を簡便法により計算した耐用年数

(1) 法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数

30年-10年=20年

(2) 経過年数10年の20%に相当する年数

10年×20%=2年

(3) 耐用年数

20年+2年=22年

 

参照情報

国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数

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