原状回復をめぐるトラブル防止の注意点

退去時、原状回復をめぐり貸主と借主の間でトラブルになることがあります。どうしたら、トラブルを未然に防げるのかポイントを紹介します。

注意点１．入居時の物件確認を必ず行う

退去時の原状回復をめぐるトラブルの大きな原因に、損耗・損傷が入居時からあったものなのか否か事実関係が判然としないことが挙げられます。入居期間が長期におよぶ場合、入居時の状況や損耗の程度があいまいになり責任の所在がはっきりしなくなります。入居時に入居者、不動産管理会社双方立ち会いのもと、室内の状況、損耗、汚れ等確認して記録に残し、写真を撮っておくことがトラブル防止に有効です。(株)丸井不動産では入居時、下記のチェックリストにもとづき入居者と確認をし記録を残しています。(写真添付)

注意点２．契約内容の確認

契約で定められた借主の原状回復義務の範囲が「原状回復のガイドライン」に沿ったものであるか確認する必要があります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗」は賃借人の原状回復義務の範囲には入らないことを明らかにしています。標準契約書に則った契約を締結するとトラブル防止に有効です。

また、東京都では平成１６年１０月１日から賃貸住宅紛争防止条例を施行し、契約時に原状回復に関する下記内容について説明を行い、書面を交付することを賃貸借の媒介または代理を行う宅地建物取引業者に義務付けています。

【東京都賃貸住宅紛争防止条例に基づいて説明される内容】

・退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること

・入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること

・賃貸借契約の中で、借主負担としている具体的な事項

・修繕、維持管理等に関する連絡先

「賃貸住宅紛争防止条例」

３．特約の確認

国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」では、契約書に特約を設けることまで禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借主に不利な内容になっていないか確認し、借主が負担する範囲、おおよその金額などについて説明を求めましょう。

ガイドラインでは、原状回復に関する借主に不利な内容の特約については、次のような要件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

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「賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか？」

「どんな場合に原状回復義務があるの？」

「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの？」

賃借人の原状回復義務の具体例

建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗は賃借人の原状回復義務の範囲には入りません。賃貸人が修繕費用を負担しなければいけません。それに対して賃借人の故意・過失による建物の劣化等は賃借人の原状回復義務の対象であり、賃借人が修繕費用を負担しなければいけません。具体的には次のようになります。

１．賃貸人負担となるもの

通常の住まい方で発生するもの

１．家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

２．テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)

３．壁に貼ったポスター等によるクロスの変色

４．日照などによるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち

５．賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡

６．下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴

７．設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命によるもの)

建物の構造により発生するもの

１．構造的な欠陥により発生した畳の変色・フローリングの色落ち・網入りガラスの亀裂

次の入居者確保のために行うもの

１．特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し、表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜の取り替え、破損していない場合の鍵の交換

２．フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場合の専門業者によるハウスクリーニング・エアコン内部の洗浄

２．賃借人負担となるもの

手入れを怠ったもの

１．飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ

２．冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損

３．日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油

４．結露を放置して拡大したカビ・シミ

５．クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食

６．戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去

用法違反

１．落書き等故意による毀損

２．ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合

３．風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

不注意によるもの

１．引っ越し作業等で生じた引っかきキズ

２．賃借人の不注意によるフローリングの色落ち

３．鍵の紛失または破損による取り替え

通常の使用とはいえないもの

１．喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合

２．重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張り替えが必要なもの

３．天井に直接付けた照明器具の跡

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか？」

「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの？」

借主負担のクリーニング特約の有効性

クリーニング費用が借主負担となるのは、「借主が通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合」です。このクリーニング費用を借主負担とする特約が付いている場合があります。どういう条件の場合、この特約が有効になるのでしょう。次の要件を満たす場合です。

どのような場合に特約が有効になるのか

賃貸借契約であっても、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、当事者の合意で特約を設けることができます。

ただし、最高裁は経年変化や通常損耗分の修繕義務を賃借人に負担させる特約について、➀賃借人が負担することになる通常損耗及び、経年変化の範囲を明確に理解していること。そして、②そのことを合意したことが認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であるとの判断を示しています。

そのため、ガイドラインは借地借家法、消費者契約法等の趣旨や、最高裁の判例等をふまえ、借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」については、次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上３つの要件を満たしている特約であれば有効です。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？

１．賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法４００条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

　賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

２．善管注意義務違反になる具体例

次のような場合、善管注意義務違反になります。

床

➀ 引越作業で生じた引っかきキズ

② 畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)

③ 落書き等の故意による毀損

壁、天井

➀ タバコ等のヤニ・臭い

② 壁等のクギ穴・ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので下地ボードの張替が必要な程度のもの)

③ ク－ラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食

④ 天井に直接付けた照明器具の跡

⑤ 落書き等の故意による毀損

建具(襖・柱など)

➀ 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

② 落書き等の故意による毀損

設備、その他

➀ 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

② カギの紛失、破損による取り替え

③ 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

３．入居時の物件チェックの重要性

通常、退去立ち会い時、カギの返却とともに室内の点検、チェックを行います。その際あった傷、損傷が入居中に発生したものか、もともと入居時からあったものかを巡ってトラブルになることがあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、

①入居時に当事者立ち会いのうえ、チェックリストに基づき損耗・毀損箇所、汚れ等の有無の確認を行う。

②ある場合は、チェックリストに記録し写真を添付し、両当事者が確認の署名、捺印をする。

ことが重要です。

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「原状回復基礎知識」

「賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか？」

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするのか

賃借人に原状回復義務がある場合、どの範囲まで負担しなければいけないのでしょうか。また、借りている建物や設備は入居中「経年変化」や「通常損耗」により減価しています。これらはどのように考慮されるのでしょうか。次のようになります。

１．原状回復費用の賃借人が負担する範囲

畳

原則１枚単位。毀損部分が複数枚の場合は枚数分。

カ－ペット・クッションフロア

毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

フローリング

原則㎡単位。毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

壁(クロス)

㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した場所を含む一面分までは張り替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。

タバコ等ヤニ、臭い

喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニング又は張り替え費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。

襖・柱

１枚単位

設備機器

補修部分、交換相当費用

鍵

補修部分、紛失の場合は、シリンダー交換も含む

クリーニング

部位ごと、又は住戸全体

２．原状回復費用について経過年数はどう考慮するのか

賃借人の故意・過失によって建物が毀損して賃借人が修繕費を負担しなければならない場合であっても、建物に発生する経年変化・通常損耗分は、既に賃借人は賃料として支払っています。明け渡し時に賃借人がこのような分まで負担しなければならないとすると、賃借人は経年変化・通常損耗分を二重に支払うことになってしまいます。そこで賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、経過年数が長いほど負担割合を減少させることとするのが適当です。

経過年数による減価割合については、本来は個別に判断すべきですが、ガイドラインは目安として法人税法等による減価償却資産の考え方を採用することとしています。すなわち、減価償却資産ごとに定められた耐用年数で残存価値が１円となる直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定するのがガイドラインの考え方です。実務的には経過年数ではなく、入居年数で代替します。

経過年数を考慮する場合

賃借人の原状回復費用負担額 計算例

☆入居年数　　　２年(24ケ月)

☆毀損場所　　　壁クロス

☆耐用年数　　　６年(72ケ月)

☆原状回復費用　１００,０００円

賃借人負担額 =　100,000円 × 48ケ月／72ケ月

=   66,667円

賃貸人負担額 = 100,000円 × 24ケ月／72ケ月

= 33,333円

毀損場所ごとの経過年数の考慮

このように入居期間中の損耗分は賃貸人が負担します。ただし、毀損部分、内容により「経過年数を考慮せず」修繕費を全額賃借人負担とする場合もあります。

毀損場所ごとの「経過年数の考慮」は次のとおりです。

畳

経過年数は考慮しない。

カ－ペット・クッションフロア

６年で残存価値１円となる負担割合を算定する。

フローリング

補修は経過年数を考慮しない。

フローリング全体にわたる毀損等があり、張り替える場合は、当該建物の耐用年数で残存価値１円となる負担割合を算定する。

壁(クロス) ・タバコ等ヤニ、臭い

６年で残存価値１円となる負担割合を算定する。

襖・柱

経過年数は考慮しない。

設備機器

耐用年数経過時点で残存価値１円となる負担割合を算定する。

鍵

紛失の場合は経過年数を考慮しない。交換費用相当分を借主負担とする。

クリーニング

経過年数は考慮しない。通常の清掃を実施していない場合、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を借主負担とする。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか？」

「どんな場合に原状回復義務があるの？」

賃貸住宅の原状回復とは？

建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

１．賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀－Ａ

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➀－Ｂ

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②の(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？」

すなわち

(1) ②の賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①－Ａの「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)」及び、①－Ｂの「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。　

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は､➀－Ａの（経年変化）及び、➀－Ｂ（通常損耗）の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるとしています。

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