賃貸住宅入居者が知っておきたい原状回復基礎知識

目  　次

１．賃借人の善管注意義務とは

２．賃貸住宅退去時の原状回復とは

３．原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするのか

４．原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことか

５．原状回復をめぐるトラブルを防止するには

１．賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法４００条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

　賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

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「賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？」

２．賃貸住宅退去時の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀－Ａ

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➀－Ｂ

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②の(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) ②の賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①－Ａの「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)」及び、①－Ｂの「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。　

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は､➀－Ａの（経年変化）及び、➀－Ｂ（通常損耗）の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるとしています。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか？」

３．原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするのか

賃借人に原状回復義務がある場合、どの範囲まで負担しなければいけないのでしょうか。また、借りている建物や設備は入居中「経年変化」や「通常損耗」により減価しています。これらはどのように考慮されるのでしょうか。

(１) 原状回復費用の賃借人が負担する範囲

畳

原則１枚単位。毀損部分が複数枚の場合は枚数分。

カ－ペット・クッションフロア

毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

フローリング

原則㎡単位。毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

壁(クロス)

㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した場所を含む一面分までは張り替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。

タバコ等ヤニ、臭い

喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニング又は張り替え費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。

襖・柱

１枚単位

設備機器

補修部分、交換相当費用

鍵

補修部分、紛失の場合は、シリンダー交換も含む

クリーニング

部位ごと、又は住戸全体

(２) 原状回復費用について経過年数(入居年数)はどう考慮するのか

賃借人の故意・過失によって建物が毀損して賃借人が修繕費を負担しなければならない場合であっても、建物に発生する経年変化・通常損耗分は、既に賃借人は賃料として支払っています。明け渡し時に賃借人がこのような分まで負担しなければならないとすると、賃借人は経年変化・通常損耗分を二重に支払うことになってしまいます。そこで賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、経過年数が長いほど負担割合を減少させることとするのが適当です。

経過年数による減価割合については、本来は個別に判断すべきですが、ガイドラインは目安として法人税法等による減価償却資産の考え方を採用することとしています。すなわち、減価償却資産ごとに定められた耐用年数で残存価値が１円となる直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定するのがガイドラインの考え方です。実務的には経過年数ではなく、入居年数で代替します。

 このように入居期間中の損耗分(経年変化、通常損耗)は賃貸人が負担します。

ただし、毀損部分により

① 部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

② 消耗品としての性格が強いもの

は「経過年数を考慮せず」= 修繕費を全額賃借人が負担する場所もあります。

(3) まとめ

➀ 賃借人に原状回復義務がある場合、賃借人が負担しなければいけない範囲は毀損場所ごとに決まっています。

② 毀損場所により経過年数(入居年数)を考慮して賃借人の修繕費の負担割合を計算する場所と､経過年数(入居年数)を考慮せず修繕費を全額賃借人が負担する場所があります。

③ フローリング全体を貼り替える場合、建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても当該建物の耐用年数が適用され、適用される耐用年数が変わってきます。

⑤「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」も要件を満たしていれば、定めることは可能です。

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「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするの？」

４．原状回復費用の賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことか

　ガイドラインでは賃借人に原状回復義務がある場合、借主の負担については、建物、設備等の経過年数を考慮し、年数が長いほど負担割合を減少させる考えをとっています。しかし、場所、内容により「経過年数を考慮しない」場合もあります。「経過年数を考慮しない」意味と場所、理由について解説します。

(１) 「経過年数を考慮しない」とは

ガイドラインでは賃貸物件の原状回復において「通常損耗等は貸主負担」という考えをとっています。経過年数が短いほど通常損耗分の割合は小さくなり、経過年数が長いほど通常損耗分の割合は大きくなります。したがって、原状回復について借主負担を求める場合、「経過年数を考慮して」借主負担分を計算します。

一方で、次の場所については「経過年数を考慮しない」=　修繕費全額を借主が負担する考え方をとっています。

(２)「経過年数を考慮しない」場所と理由

① 部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

(場所)

・フローリング

・柱

・鍵(紛失した場合)

・クリーニング(通常の清掃をしていない場合)

(理由)

フローリングについては、

(1) 補修を部分的に行ったとしても将来的には全体的に張り替えるのが一般的です。部分補修がなされたといってもフローリング全体としての価値が高まったとは評価出来ません(つぎはぎの状態になる)。部分補修の費用全額を借主が負担しても、貸主が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならないので、「経過年数を考慮する必要はない」。

(2) 形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後でフローリングの価値は同等なのに、貸主が費用の負担を強いられるのは不合理である。こうした部分については「経過年数を考慮せず」部分補修費用は毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

ただし、フローリング全体に渡っての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、「経過年数を考慮する」のが妥当である。

② 消耗品としての性格が強いもの

(場所)

・畳

・襖

(理由)

襖紙、障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため減価償却資産の考え方を取り入れることがなじまない。そのため、「経過年数を考慮せず」、張り替え費用を毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか？」

５．原状回復をめぐるトラブルを防止するには

(１) 入居時の物件確認を必ず行う

退去時の原状回復をめぐるトラブルの大きな原因に、損耗・損傷が入居時からあったものなのか否か事実関係が判然としないことが挙げられます。入居期間が長期におよぶ場合、入居時の状況や損耗の程度があいまいになり責任の所在がはっきりしなくなります。入居時に入居者、不動産管理会社双方立ち会いのもと、室内の状況、損耗、汚れ等確認して記録に残し、写真を撮っておくことがトラブル防止に有効です。

(２) 契約内容の確認

契約で定められた借主の原状回復義務の範囲が「原状回復のガイドライン」に沿ったものであるか確認する必要があります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗」は賃借人の原状回復義務の範囲には入らないことを明らかにしています。標準契約書に則った契約を締結するとトラブル防止に有効です。

(３) 特約の確認

国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」では、契約書に特約を設けることまで禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借主に不利な内容になっていないか確認し、借主が負担する範囲、おおよその金額などについて説明を求めましょう。

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「原状回復をめぐるトラブルを防止するにはどこに注意すればいいの？」

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか？

建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

１．賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀－Ａ

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➀－Ｂ

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②の(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) ②の賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

賃借人の故意・過失・善管注意義務違反の具体例

(手入れを怠ったもの)

クッションフロアーのしみ、汚れ

台所のスス

生い茂った雑草

(用法違反)

引っ掻きキズ

ガラス、建具の破損

(不注意によるもの)

壁、クロスのキズ

クッションフロアーのキズ、汚れ

フローリングの色落ち

フローリングの焼け焦げ

通常の使用方法を超えるような使用による損耗の具体例

(通常の使用とはいえないもの)

タバコによる黄ばみ、汚れ

壁に穴

それに対して

(2) ①－Ａの「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)」及び、①－Ｂの「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。　

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は､➀－Ａの（経年変化）及び、➀－Ｂ（通常損耗）の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるとしています。

２．特約について

原状回復についての基本的な考え方は上記のとおりですが、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、契約自由の原則により当事者の合意で借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」を設けることが出来ます。

ただし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「どんな場合に原状回復義務があるの？」

「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの？」

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賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？

１．賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法４００条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

　賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

２．善管注意義務違反になる具体例

次のような場合、善管注意義務違反になります。

床

➀ 引越作業で生じた引っかきキズ

② 畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)

③ 落書き等の故意による毀損

壁、天井

➀ タバコ等のヤニ・臭い

② 壁等のクギ穴・ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので下地ボードの張替が必要な程度のもの)

③ ク－ラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食

④ 天井に直接付けた照明器具の跡

⑤ 落書き等の故意による毀損

建具(襖・柱など)

➀ 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

② 落書き等の故意による毀損

設備、その他

➀ 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

② カギの紛失、破損による取り替え

③ 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

３．入居時の物件チェックの重要性

通常、退去立ち会い時、カギの返却とともに室内の点検、チェックを行います。その際あった傷、損傷が入居中に発生したものか、もともと入居時からあったものかを巡ってトラブルになることがあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、

①入居時に当事者立ち会いのうえ、チェックリストに基づき損耗・毀損箇所、汚れ等の有無の確認を行う。

②ある場合は、チェックリストに記録し写真を添付し、両当事者が確認の署名、捺印をする。

ことが重要です。

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「原状回復基礎知識」

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「どんな場合に原状回復義務があるの？具体例を教えてください。」

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原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするのか

賃借人に原状回復義務がある場合、どの範囲まで負担しなければいけないのでしょうか。また、借りている建物や設備は入居中「経年変化」や「通常損耗」により減価しています。これらはどのように考慮されるのでしょうか。次のようになります。

１．原状回復費用の賃借人が負担する範囲

畳

原則１枚単位。毀損部分が複数枚の場合は枚数分。

カ－ペット・クッションフロア

毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

フローリング

原則㎡単位。毀損等が複数箇所の場合は居室全体。

壁(クロス)

㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した場所を含む一面分までは張り替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。

タバコ等ヤニ、臭い

喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニング又は張り替え費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。

襖・柱

１枚単位

設備機器

補修部分、交換相当費用

鍵

補修部分、紛失の場合は、シリンダー交換も含む

クリーニング

部位ごと、又は住戸全体

２．原状回復費用について経過年数(入居年数)はどう考慮するのか

賃借人の故意・過失によって建物が毀損して賃借人が修繕費を負担しなければならない場合であっても、建物に発生する経年変化・通常損耗分は、既に賃借人は賃料として支払っています。明け渡し時に賃借人がこのような分まで負担しなければならないとすると、賃借人は経年変化・通常損耗分を二重に支払うことになってしまいます。そこで賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、経過年数が長いほど負担割合を減少させることとするのが適当です。

経過年数による減価割合については、本来は個別に判断すべきですが、ガイドラインは目安として法人税法等による減価償却資産の考え方を採用することとしています。すなわち、減価償却資産ごとに定められた耐用年数で残存価値が１円となる直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定するのがガイドラインの考え方です。実務的には経過年数ではなく、入居年数で代替します。

(1) 経過年数(入居年数)を考慮する場合

入居期間中の損耗分(経年変化、通常損耗)は賃貸人が負担し、未償却分は入居者が負担し以下のように計算します。

賃借人の原状回復費用負担額 計算例

☆入居年数　　　２年(24ケ月)

☆毀損場所　　　壁クロス

☆耐用年数　　　６年(72ケ月)

☆賃借人負担割合　(耐用年数－入居年数)／耐用年数

※　既存箇所の耐用年数以上入居して退去した場合、賃借人負担額は１円になります。

☆賃貸人負担割合　入居年数／耐用年数

※　既存箇所の耐用年数以上入居して退去した場合、賃貸人負担額は全額になります。

☆原状回復費用　１００,０００円

賃借人負担額

=　原状回復費用　×　賃借人負担割合

＝　100,000円 × (48ケ月／72ケ月)

=   66,667円

賃貸人負担額

=　原状回復費用　×　賃貸人負担割合

=   100,000円 × (24ケ月／72ケ月)

=   33,333円

(2) 毀損場所ごとの経過年数(入居年数)の考慮

このように入居期間中の損耗分(経年変化、通常損耗)は賃貸人が負担します。

ただし、毀損部分により

① 部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

② 消耗品としての性格が強いもの

は「経過年数を考慮せず」= 修繕費を全額賃借人が負担する場所もあります。

毀損場所ごとの「経過年数の考慮」は次のとおりです。

畳

経過年数は考慮しない(修繕費を全額賃借人が負担)。

カ－ペット・クッションフロア

経過年数を考慮し６年で残存価値１円となる負担割合を算定する。

フローリング

「補修」は経過年数を考慮しない(修繕費を全額賃借人が負担)。

フローリング全体にわたる毀損等があり、「張り替える場合」は、経過年数を考慮し、当該建物の耐用年数で残存価値１円となる負担割合を算定する。

※　同じようにフローリングを貼り替えても建物の構造によって、適用される耐用年数が変わってきます。

(当該建物の耐用年数)

・木造(住宅用)　　２２年

・軽量鉄骨造(厚さ3mm～4mm)　　２７年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用)　４７年

・重量鉄骨造、鉄骨造　　３４年

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「フローリングにキズがあり賃貸アパートを退去した場合、賃借人の原状回復費用負担割合はどうなるの？」

壁(クロス) ・タバコ等ヤニ、臭い

経過年数を考慮し６年で残存価値１円となる負担割合を算定する。

襖・柱

経過年数は考慮しない(修繕費を全額賃借人が負担)。

設備機器

経過年数を考慮し耐用年数経過時点で残存価値１円となる負担割合を算定する。

☆耐用年数５年のもの

・流し台

☆耐用年数６年のもの

・冷房、暖房用機器(エアコン、ストーブ等)

・冷蔵庫、ガス機器(ガスレンジ)

・インターホン

・主として金属製以外の家具(書棚、タンス、戸棚、茶ダンス)

☆耐用年数１５年のもの

・便器、洗面台等の給排水、衛生設備

・主として金属製の器具、備品

☆当該建物の耐用年数が適用されるもの

・ユニットバス、浴槽、下駄箱(建物に固定して一体不可分なもの)

(当該建物の耐用年数)

・木造(住宅用)　　２２年

・軽量鉄骨造(厚さ3mm～4mm)　　２７年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用)　４７年

・重量鉄骨造、鉄骨造　　３４年

鍵

紛失の場合は経過年数を考慮しない。交換費用相当分を借主負担とする。

クリーニング

経過年数は考慮しない。通常の清掃を実施していない場合、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を借主負担とする。

３．特約がある場合

「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮」についてガイドラインの考え方は上記のとおりですが、「契約自由」の原則により、「室内でタバコを吸った場合、借主は退去時に壁、天井、襖を張り替え、その費用を全額負担する。」等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」を定めることは可能です。その場合、特約の定めに従います。しかし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。

(1) 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

(2) 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

(3) 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上３つの要件を満たしている特約であれば有効です。

３．まとめ

(1) 賃借人に原状回復義務がある場合、賃借人が負担しなければいけない範囲は毀損場所ごとに決まっています。

(2) 毀損場所により経過年数(入居年数)を考慮して賃借人の修繕費の負担割合を計算する場所と､経過年数(入居年数)を考慮せず修繕費を全額賃借人が負担する場所があります。

(3) フローリング全体を貼り替える場合、建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても当該建物の耐用年数が適用され、適用される耐用年数が変わってきます。

(4) 「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」も要件を満たしていれば、定めることは可能です。

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参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

「減価償却資産の耐用年数等に関する省令　別表」

賃借人の原状回復義務の具体例

建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗は賃借人の原状回復義務の範囲には入りません。賃貸人が修繕費用を負担しなければいけません。それに対して賃借人の故意・過失(善管注意義務違反)による建物の劣化等は賃借人の原状回復義務の対象であり、賃借人が修繕費用を負担しなければいけません。具体的には次のようになります。

１．賃貸人負担となるもの

通常の住まい方で発生するもの

１．家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

２．テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)

３．壁に貼ったポスター等によるクロスの変色

４．日照などによるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち

５．賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡

６．下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴

７．設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命によるもの)

建物の構造により発生するもの

１．構造的な欠陥により発生した畳の変色・フローリングの色落ち・網入りガラスの亀裂

次の入居者確保のために行うもの

１．特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し、表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜の取り替え、破損していない場合の鍵の交換

２．フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場合の専門業者によるハウスクリーニング・エアコン内部の洗浄

２．賃借人負担となるもの

手入れを怠ったもの

１．飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ

２．冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損

３．日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油

４．結露を放置して拡大したカビ・シミ

５．クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食

６．戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去

用法違反

１．落書き等故意による毀損

２．ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合

３．風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

不注意によるもの

１．引っ越し作業等で生じた引っかきキズ

２．賃借人の不注意によるフローリングの色落ち

３．鍵の紛失または破損による取り替え

通常の使用とはいえないもの

１．喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合

２．重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張り替えが必要なもの

３．天井に直接付けた照明器具の跡

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするの？」

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フローリングにキズを付け賃貸アパートを退去した場合、賃借人の原状回復費用負担割合はどうなるの？

賃貸アパートを退去する時、床のフローリングに傷が付いたり、変色して、原状回復費用を請求される場合があります。その場合の費用負担に関する「国土交通省の原状回復ガイドライン」の考え方について紹介します。

１．原状回復義務の対象にならない場合となる場合

フローリングに付いたキズや変色のうち、

(1) 原状回復義務の対象にならない場合

・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

(理由)

・家具保有数が多いという我が国の実状に鑑み、その設置は必然的なものであり設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗である。

・フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏り等で発生したもの)

(理由)

・日照は通常の生活で避けられないものである。

・構造上の欠陥は賃借人には責任はない(賃借人が通知義務を怠った場合を除く)。

(2) 原状回復義務の対象になる場合

・引越作業で生じた引っ掻きキズ

(理由)

賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多い。

・フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによる場合)

(理由)

賃借人の善管注意義務違反に該当する場合多い。

２．部分補修の場合

経過年数は考慮せず、部分補修にかかった費用全額を賃借人が負担する。

(理由)

・部分補修を行っても、フローリング全体の価値が高まったと評価できるものではない(つぎはぎの状態)。部分補修の費用全額を賃借人が負担しても賃貸人が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならない(部分補修の前後でフローリングの価値は同等)ので経過年数を考慮する必要はない。

３．全体を貼り替えた場合

経過年数を考慮し、当該建物の耐用年数で残存価値１円となるような直線を想定し負担割合を算定する。

(理由)

・全体を貼り替えることによりフローリング全体の価値が復活するため、当該建物の耐用年数と経過年数(入居年数)を考慮した負担割合を算定する。

※　建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても適用される耐用年数が変わってきます。

当該建物の耐用年数

・木造(住宅用)　　２２年

・軽量鉄骨造(厚さ3mm～4mm)　　２７年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用)　４７年

・重量鉄骨造、鉄骨造　　３４年

《賃借人負担額計算例》

☆構　　造　　　軽量鉄骨造(耐用年数２７年)

☆入居年数　　　４年

☆原状回復費用　１５０,０００円

☆賃借人負担割合　(耐用年数－入居年数)／耐用年数

☆賃貸人負担割合　入居年数／耐用年数

【賃借人負担額】

=　原状回復費用　×　賃借人負担割合

＝　150,000円 × (23年／27年)

=   127,778円

【賃貸人負担額】

=　原状回復費用　×　賃貸人負担割合

=   150,000円 × (4年／27年)

=   22,222円

４．まとめ

(１) ①家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡、②日照、建物構造欠陥による雨漏り等で発生したフローリングの色落ちは原状回復義務の対象にはなりません。

(２) 賃借人の善管注意義務違反により発生したキズは原状回復義務の対象になります。

(３) 部分補修の場合は経過年数は考慮せず、部分補修にかかった費用全額を賃借人が負担します。

(４) 全体を貼り替えた場合は経過年数を考慮し、当該建物の耐用年数で残存価値１円となるような直線を想定し負担割合を算定します。

(５) 建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても適用される耐用年数が変わってきます。

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参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

「減価償却資産の耐用年数等に関する省令　別表」

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タバコを吸って賃貸アパートを退去した場合、賃借人は原状回復費用を負担するの？

賃貸アパート室内でタバコを吸った場合、退去の際、原状回復工事費の負担をめぐってトラブルになることがあります。タバコを吸った場合、賃借人の原状回復義務と費用負担額について解説します。

１．タバコを吸うと賃借人に「原状回復義務」があるの？

賃貸アパートの室内でタバコを吸うと、室内にタバコによる「黄ばみ」、「臭い」が残ります。タバコを吸った賃借人に原状回復義務があるのでしょうか。国土交通省の「原状回復ガイドライン」では「原状回復」を次ぎのように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」。

タバコを吸ったことにより付着した室内の「黄ばみ」、「臭い」は通常の使用をを超える使用による損耗とみなされ、賃借人は原状回復義務があります。

物件の広さにもよりますが、１５万円～２０万円位の原状回復費用がかかります。

２．賃借人負担額計算例

タバコによる壁等の「黄ばみ」、「臭い」によりクロスの張り替え工事をした場合、かかった工事費全額を賃借人が負担しなければいけないのでしょうか。

国土交通省の「原状回復ガイドライン」では、このように賃借人に原状回復義務がある場合でも、入居期間中に経年変化・通常損耗が発生しており、経過年数(入居年数)を考慮し、経過年数(入居年数)が長いほど賃借人の負担割合(額)を減少させ決めています。

つまり、かかった原状回復費用のうち、入居していた間に消耗償却した分は貸主が負担し、未償却部分は借主が負担します。

賃借人負担額は次のように計算します。

①入居年数２年(24ケ月)の場合

☆毀損場所　　壁クロス

☆耐用年数　　６年(72ケ月)

☆原状回復費用　　１５０,０００円

☆賃借人負担額＝原状回復費用　×　(耐用年数－入居年数)／耐用年数

=150,000円×48ケ月／72ケ月

＝100,000円

☆賃貸人負担額＝原状回復費用  ×  入居年数／耐用年数

=150,000円×24ケ月／72ケ月

＝50,000円

②入居年数６年(72ケ月)の場合

☆毀損場所　　壁クロス

☆耐用年数　　６年(72ケ月)

☆原状回復費用　　１５０,０００円

☆賃借人負担額＝原状回復費用　×　(耐用年数－入居年数)／耐用年数

=150,000円×0ケ月／72ケ月

＝１円

☆賃貸人負担額＝原状回復費用  ×  入居年数／耐用年数

=150,000円×72ケ月／72ケ月

＝150,000円

※６年入居した場合、ガイドラインの考え方では、タバコを吸っても入居者負担は無しということになります。

③特約でタバコに関する定めがある場合

「室内でタバコを吸った場合、借主は退去時に壁、天井、襖を張り替え、その費用を全額負担する。」等の特約がある場合は入居年数にかかわらず貼り替え費用は全額借主負担となります。

「契約自由」の原則により、このような「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」を定めることが出来ます。しかし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。

(1) 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

(2) 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

(3) 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上３つの要件を満たしている特約であれば有効です。

３．まとめ

タバコによるクロス等の「黄ばみ」、「臭い」は使用を超える使用による損耗とみなされ、賃借人は原状回復義務があります。そして、入居期間に応じた原状回復費用を負担しなければいけません。

タバコを吸う方は、

①室内で吸う人は退去時にクロスの貼り替え費用等、原状回復費用を負担覚悟で吸う。

②原状回復費用を負担したくない場合は、ベランダ等屋外で吸うことをおすすめします。(ただし、くれぐれも近隣の入居者とトラブルにならないよう注意して)

③タバコは体に良いことは何もないので、この機会に禁煙することをおすすめします。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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借主負担のクリーニング特約の有効性

賃貸アパート退去時、借主が通常の清掃を行っていれば専門業者によるハウスクリーニング費用は貸主負担です。クリーニング費用が借主負担となるのは、「借主が通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合」です。このクリーニング費用を借主負担とする特約が付いている場合があります。どういう条件の場合、この特約が有効になるのでしょう。次の要件を満たす場合です。

どのような場合に特約が有効になるのか

賃貸借契約であっても、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、契約自由の原則により当事者の合意で特約を設けることができます。

(最高裁の考え)

最高裁の判例では「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて、その支払を受けることにより行われている。建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化について原状回復義務を負わせるのは賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」。

そのため「経年変化や通常損耗分の修繕義務を賃借人に負担させる特約」について、➀賃借人が負担することになる通常損耗及び、経年変化の範囲を明確に理解していること。そして、②そのことを合意したことが認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であるとの判断を示しています。

(消費者契約法の考え)

また、消費者契約法では第９条１項１号で「当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額の予定」等について、「平均的損害の額を超えるもの」はその超える部分は無効であること、第10条で「民法、商法」等による場合に比べ「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、消費者の利益を一方的に害するものは無効とする」と規定されています。

(ガイドラインの考え)

そのため、ガイドラインは借地借家法、最高裁の判例、消費者契約法等の趣旨等をふまえ、借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」については、次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上３つの要件を満たしている特約であれば有効です。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

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「賃貸借契約前の注意点」

原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか？

　ガイドラインでは賃借人に原状回復義務がある場合、借主の負担については、建物、設備等の経過年数を考慮し、年数が長いほど負担割合を減少させる考えをとっています。しかし、場所、内容により「経過年数を考慮しない」場合もあります。「経過年数を考慮しない」意味と場所、理由について解説します。

１．「経過年数を考慮しない」意味

ガイドラインでは賃貸物件の原状回復において「通常損耗等は貸主負担」という考えをとっています。通常損耗等は、建物等の経年劣化、減価償却に対応するするものであり、その割合は経過年数が長いほど大きくなります。設備等を全面的に取り替える場合、経過年数が短いほど通常損耗分の割合は小さくなり、経過年数が長いほど通常損耗分の割合は大きくなります。したがって、原状回復について借主負担を求める場合、「経過年数を考慮して」借主負担分を計算します。

一方で、次の場所については「経過年数を考慮しない」=　修繕費全額を借主が負担する考え方をとっています。

２．「経過年数を考慮しない」場所と理由

①部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

(場所)

・フローリング

・柱

・鍵(紛失した場合)

・クリーニング(通常の清掃をしていない場合)

(理由)

フローリングについては、

(1)補修を部分的に行ったとしても将来的には全体的に張り替えるのが一般的です。部分補修がなされたといってもフローリング全体としての価値が高まったとは評価出来ません(つぎはぎの状態になる)。部分補修の費用全額を借主が負担しても、貸主が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならないので、「経過年数を考慮する必要はない」。

(2)形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後でフローリングの価値は同等なのに、貸主が費用の負担を強いられるのは不合理である。こうした部分については「経過年数を考慮せず」部分補修費用は毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

ただし、フローリング全体に渡っての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、「経過年数を考慮する」のが妥当である。

②消耗品としての性格が強いもの

(場所)

・畳

・襖

(理由)

襖紙、障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため減価償却資産の考え方を取り入れることがなじまない。そのため、「経過年数を考慮せず」、張り替え費用を毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

「賃貸住宅入居者が知っておきたい原状回復基礎知識」

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原状回復をめぐるトラブル防止の注意点

退去時、原状回復をめぐり貸主と借主の間でトラブルになることがあります。どうしたら、トラブルを未然に防げるのかポイントを紹介します。

注意点１．入居時の物件確認を必ず行う

退去時の原状回復をめぐるトラブルの大きな原因に、損耗・損傷が入居時からあったものなのか否か事実関係が判然としないことが挙げられます。入居期間が長期におよぶ場合、入居時の状況や損耗の程度があいまいになり責任の所在がはっきりしなくなります。入居時に入居者、不動産管理会社双方立ち会いのもと、室内の状況、損耗、汚れ等確認して記録に残し、写真を撮っておくことがトラブル防止に有効です。(株)丸井不動産では入居時、下記のチェックリストにもとづき入居者と確認をし記録を残しています。(写真添付)

注意点２．契約内容の確認

契約で定められた借主の原状回復義務の範囲が「原状回復のガイドライン」に沿ったものであるか確認する必要があります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗」は賃借人の原状回復義務の範囲には入らないことを明らかにしています。標準契約書に則った契約を締結するとトラブル防止に有効です。

また、東京都では平成１６年１０月１日から賃貸住宅紛争防止条例を施行し、契約時に原状回復に関する下記内容について説明を行い、書面を交付することを賃貸借の媒介または代理を行う宅地建物取引業者に義務付けています。

【東京都賃貸住宅紛争防止条例に基づいて説明される内容】

・退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること

・入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること

・賃貸借契約の中で、借主負担としている具体的な事項

・修繕、維持管理等に関する連絡先

「賃貸住宅紛争防止条例」

３．特約の確認

国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」では、契約書に特約を設けることまで禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借主に不利な内容になっていないか確認し、借主が負担する範囲、おおよその金額などについて説明を求めましょう。

ガイドラインでは、原状回復に関する借主に不利な内容の特約については、次のような要件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

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