土地の値段(相場)を調べ方を教えてください。

土地の値段(相場)を調べたい時、どう調べたらいいのでしょうか。主な調べ方は５つあります。①地価公示・都道府県地価調査から調べる方法。②相続税路線価から調べる方法。③固定資産税評価額から調べる方法。④取引事例から調べる方法。⑤不動産ポータルサイト売出事例から調べる方法があります。それぞれの方法と注意点について紹介します。

① 地価公示・都道府県地価調査から調べる方法

《調べる方法》

公的機関による地価調査には、国土交通省土地鑑定委員会が行う「地価公示(公示価格)」と都道府県知事が行う「地価調査(基準地標準価格)」があります。両調査は「正常な価格」として公示され、①一般の土地取引価格に指標を与え、適正な地価の形成に資するとともに、②公共事業用地の取得価格算定の基準として活用されています。

「公示価格」は、全国の都市計画区域内等に設置された26,000地点の標準地について、その年の１月１日時点の正常価格を１地点につき２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年３月下旬に発表されます。

また、「基準地価格」は都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ21,540地点の基準地について、毎年７月１日時点の正常価格を１名以上の不動産鑑定士により鑑定評価して決めます。毎年９月下旬に都道府県知事から発表されます。

どちらの価格も標準的な土地の価格で、建物が建っていても更地としての価格です。ほぼ毎年同じ地点の価格を公示するので、地価変動の推移も調べることができます。

また、２０１９年から各鑑定士による鑑定評価書も閲覧できるようになり、標準地の詳細な情報も確認できるようになりました。

「地価公示」・「基準地価格」を調べたい場合は

こちら　「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

《注意点》

① 「公示価格」、「基準地価格」は標準的な更地の価格です。不動産は一つとして同じものはありません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって価格は大きく変わります。不動産の個別性を踏まえ参考にしましょう。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

② 相続税路線価から調べる方法

《調べる方法》

相続税や贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年１月１日時点の相続税路線価が国税庁から７月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

近くに「公示価格」や「基準地価格」がない場合、調べたい土地の前面道路の相続税路線価が分かれば、推定の地価公示価格が分かります。相続税評価額(路線価)は公示価格のおおむね８０％で設定されています。相続税評価額(路線価)を０．７で割返すと推定の公示価格がでます。

推定の公示価格　＝　相続税評価額(路線価)　÷　８０％

相続税評価額(路線価)を調べたい場合は

こちら  「財産評価基準書｜国税庁」

《注意点》

① 「公示価格」は標準的な更地の価格です。不動産は一つとして同じものはありません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって価格は大きく変わります。不動産の個別性を踏まえ参考にしましょう。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

③ 用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

③ 固定資産税評価額から調べる方法

《調べる方法》

固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。３年に１回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。

固定資産税評価額は公示価格のおおむね７０％で設定されています。固定資産税評価額を０．７で割返すと推定の公示価格がでます。

推定の公示価格　＝　固定資産税評価額　÷　７０％

固定資産税路線価を調べたい場合は

こちら  「全国地価マップ」

《注意点》

① 「公示価格」は標準的な更地の価格です。不動産は一つとして同じものはありません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって価格は大きく変わります。不動産の個別性を踏まえ参考にしましょう。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

③ 固定資産背路線価が設定されていない地域では、土地所有者に確認するしかありません。

④ 取引事例から調べる方法

《調べる方法》

国土交通省が登記情報をもとに、不動産の購入者にアンケートを送付しその回答をもとに実際の取引事例を集計、公表しています。過去に遡って実際の取引事例を確認することができます。

取引事例を調べたい場合は

こちら　国土交通省「不動産取引価格情報検索」

《注意点》

① 取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

⑤ 不動産ポータルサイトの売出事例から調べる方法

《調べる方法》

不動産ホータルサイトで、現在売出中物件の売出価格等が確認できます。成約価格ではありませんが、今現在対象エリアで売り出されている物件の売出価格なので参考になると思います。

不動産ポータルサイトの売出事例を調べたい場合は

こちら　「【アットホーム】土地探し」

            「【ＳＵＵＭ】土地探し 分譲地の購入サイト」

《注意点》

① 成約価格ではないので、何時からいくらで売り出されているのか確認できれば確認したいです。

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１つの土地には実際に取引された「実勢価格」の他に、公的機関が発表する「公示地価(公示価格)」、「相続税評価額(路線価)」、「固定資産税評価額」があります。土地の相場、価格の目安を確認する方法としてあげられますが、それぞれの価格は目的や特徴が異なるので参考にする際の注意点について紹介します。

(1) 公示地価(公示価格)

地価公示法に基づき国(国土交通省)が、①一般の土地取引に指標を与え、適正な地価の形成に資するため、②公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額を算出するため、全国の都市計画区域内等に設置された標準地について、その年の１月１日時点の正常価格を１地点につき２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年３月下旬に発表されます。

また、都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ「基準地」について、毎年７月１日時点の「基準地価」が１名以上の不動産鑑定士により鑑定評価されます。毎年９月下旬に都道府県知事から発表されます。その目的は適正な地価形成等「公示地価」と同じです。

どちらの土地価格も定められた場所の(標準的な)土地価格のため、場所が離れていたり、近隣でも条件が異なれば実際の価格は乖離するのであまり参考にすることができません。

公示地価を調べたい場合は

こちら　「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

(２) 相続税評価額(路線価)

相続税や贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年１月１日時点の相続税路線価が国税庁から７月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

相続税評価額(路線価)は公示地価(公示価格)のおおむね８０％で設定されています。相続税評価額(路線価)を０．８で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

調べたい場合は　こちら  「財産評価基準書｜国税庁」

(３) 固定資産税評価額

固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。３年に１回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。

固定資産税評価額は公示地価(公示価格)のおおむね７０％で設定されています。固定資産税評価額を０．７で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

固定資産税路線価を調べたい場合は

こちら  「全国地価マップ」

(４) 実勢価格

上記の公的価格は土地取引の目安として使われたり、税金の課税の計算に使われます。実際の売買価格とは異なります。土地の売買は、売りたい人と買いたい人がいて両者が合意すれば売買が成立します。この取引価格の過去の平均的な金額を実勢価格といいます。取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合か多いです。ただし、周辺エリアで取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。

取引事例を調べたい場合は

こちら　国土交通省「不動産取引価格情報検索」

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