土地の４つの値段(一物四価)とは？

１つの土地には実際に取引された「実勢価格」の他に、公的機関が発表する「公示地価(公示価格)」、「相続税評価額(路線価)」、「固定資産税評価額」があります。土地の相場、価格の目安を確認する方法としてあげられますが、それぞれの価格は目的や特徴が異なるので参考にする際の注意点について紹介します。

(1) 公示地価(公示価格)

地価公示法に基づき国(国土交通省)が、①一般の土地取引に指標を与え、適正な地価の形成に資するため、②公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額を算出するため、全国の都市計画区域内等に設置された標準地について、その年の１月１日時点の正常価格を１地点につき２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年３月下旬に発表されます。

また、都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ「基準地」について、毎年７月１日時点の「基準地価」が１名以上の不動産鑑定士により鑑定評価されます。毎年９月下旬に都道府県知事から発表されます。その目的は適正な地価形成等「公示地価」と同じです。

どちらの土地価格も定められた場所の(標準的な)土地価格のため、場所が離れていたり、近隣でも条件が異なれば実際の価格は乖離するのであまり参考にすることができません。

公示地価を調べたい場合は

こちら　「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

(２) 相続税評価額(路線価)

相続税や贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年１月１日時点の相続税路線価が国税庁から７月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

相続税評価額(路線価)は公示地価(公示価格)のおおむね８０％で設定されています。相続税評価額(路線価)を０．８で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

調べたい場合は　こちら  「財産評価基準書｜国税庁」

(３) 固定資産税評価額

固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。３年に１回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。

固定資産税評価額は公示地価(公示価格)のおおむね７０％で設定されています。固定資産税評価額を０．７で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

固定資産税路線価を調べたい場合は

こちら  「全国地価マップ」

(４) 実勢価格

上記の公的価格は土地取引の目安として使われたり、税金の課税の計算に使われます。実際の売買価格とは異なります。土地の売買は、売りたい人と買いたい人がいて両者が合意すれば売買が成立します。この取引価格の過去の平均的な金額を実勢価格といいます。取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合か多いです。ただし、周辺エリアで取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。

取引事例を調べたい場合は

こちら　国土交通省「不動産取引価格情報検索」

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地価推移の調べ方

土地の値段は上がっているのでしょうか、下がっているのでしょうか。毎年発表される「地価公示」と「都道府県地価調査」から調べることが出来ます。その調べ方について紹介します。。

１．地価公示(公示価格)・都道府県地価調査(基準地価格)とは

公的機関による地価調査には、国土交通省土地鑑定委員会が行う「地価公示(公示価格)」と都道府県知事が行う「地価調査(基準地標準価格)」があります。両調査は「正常な価格」として公示され、①一般の土地取引価格に指標を与え、適正な地価の形成に資するとともに、②公共事業用地の取得価格算定の基準として活用されています。

「公示価格」は、全国の都市計画区域内等に設置された26,000地点の標準地について、その年の１月１日時点の正常価格を１地点につき２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年３月下旬に発表され、沼田市には５地点あります。

また、「基準地価格」は都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ21,540地点の基準地について、毎年７月１日時点の正常価格を１名以上の不動産鑑定士により鑑定評価して決めます。毎年９月下旬に都道府県知事から発表され、沼田市には７地点あります。

２．地価推移を調べる手順

１．「地価公示・地価調査(2021年)-全国地価マップ」を検索する。

↓

２．対象年、データ(地価公示または地価調査)、都道府県、市町村を選択する。

↓

３．検索　をクリックする。

↓

４．検索結果から調べたい地点を選択する。

↓

５．詳細　をクリックする。

↓

６．詳細情報、価格推移のグラフ、表が表示されます。

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土地の値段(更地価格)の調べ方を教えてください。

土地の値段(相場)を調べたい時、どう調べたらいいのでしょうか。主な調べ方は５つあります。①地価公示・都道府県地価調査から調べる方法。②相続税路線価から調べる方法。③固定資産税評価額から調べる方法。④取引事例から調べる方法。⑤不動産ポータルサイト売出事例から調べる方法があります。それぞれの方法と注意点について紹介します。

① 地価公示・都道府県地価調査から調べる方法

《調べる方法》

公的機関による地価調査には、国土交通省土地鑑定委員会が行う「地価公示(公示価格)」と都道府県知事が行う「地価調査(基準地標準価格)」があります。両調査は「正常な価格」として公示され、①一般の土地取引価格に指標を与え、適正な地価の形成に資するとともに、②公共事業用地の取得価格算定の基準として活用されています。

「公示価格」は、全国の都市計画区域内等に設置された26,000地点の標準地について、その年の１月１日時点の正常価格を１地点につき２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年３月下旬に発表されます。

また、「基準地価格」は都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ21,540地点の基準地について、毎年７月１日時点の正常価格を１名以上の不動産鑑定士により鑑定評価して決めます。毎年９月下旬に都道府県知事から発表されます。

どちらの価格も標準的な土地の価格で、建物が建っていても更地としての価格です。ほぼ毎年同じ地点の価格を公示するので、地価変動の推移も調べることができます。

また、２０１９年から各鑑定士による鑑定評価書も閲覧できるようになり、標準地の詳細な情報も確認できるようになりました。

「地価公示」・「基準地価格」を調べたい場合は

こちら　「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

《注意点》

① 「公示価格」、「基準地価格」は標準的な更地の価格です。不動産は一つとして同じものはありません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって価格は大きく変わります。不動産の個別性を踏まえ参考にしましょう。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

② 相続税路線価から調べる方法

《調べる方法》

相続税や贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年１月１日時点の相続税路線価が国税庁から７月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

近くに「公示価格」や「基準地価格」がない場合、調べたい土地の前面道路の相続税路線価が分かれば、推定の地価公示価格が分かります。相続税評価額(路線価)は公示価格のおおむね８０％で設定されています。相続税評価額(路線価)を０．７で割返すと推定の公示価格がでます。

推定の公示価格　＝　相続税評価額(路線価)　÷　８０％

相続税評価額(路線価)を調べたい場合は

こちら  「財産評価基準書｜国税庁」

《注意点》

① 「公示価格」は標準的な更地の価格です。不動産は一つとして同じものはありません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって価格は大きく変わります。不動産の個別性を踏まえ参考にしましょう。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

③ 用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

③ 固定資産税評価額から調べる方法

《調べる方法》

固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。３年に１回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。

固定資産税評価額は公示価格のおおむね７０％で設定されています。固定資産税評価額を０．７で割返すと推定の公示価格がでます。

推定の公示価格　＝　固定資産税評価額　÷　７０％

固定資産税路線価を調べたい場合は

こちら  「全国地価マップ」

《注意点》

① 「公示価格」は標準的な更地の価格です。不動産は一つとして同じものはありません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって価格は大きく変わります。不動産の個別性を踏まえ参考にしましょう。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

③ 固定資産背路線価が設定されていない地域では、土地所有者に確認するしかありません。

④ 取引事例から調べる方法

《調べる方法》

国土交通省が登記情報をもとに、不動産の購入者にアンケートを送付しその回答をもとに実際の取引事例を集計、公表しています。過去に遡って実際の取引事例を確認することができます。

取引事例を調べたい場合は

こちら　国土交通省「不動産取引価格情報検索」

《注意点》

① 取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。

② 不動産市場は相場の動きがあります。取引時点が変われば、価格も変わる場合があります。不動産市場の価格動向もどうなっているのか見ておく必要があります。

⑤ 不動産ポータルサイトの売出事例から調べる方法

《調べる方法》

不動産ホータルサイトで、現在売出中物件の売出価格等が確認できます。成約価格ではありませんが、今現在対象エリアで売り出されている物件の売出価格なので参考になると思います。

不動産ポータルサイトの売出事例を調べたい場合は

こちら　

「【アットホーム】土地探し」

  「【ＳＵＵＭ】土地探し 分譲地の購入サイト」

《注意点》

① 成約価格ではないので、何時からいくらで売り出されているのか確認できれば確認したいです。

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相続登記が義務化される「所有者不明土地関連法案」について教えてください。

令和３年４月２１日、およそ２年の検討を経て「所有者不明土地」の発生予防と利用の円滑化を図るため、民法や不動産登記法の一部改正案が国会で成立しました。その改正の主な内容について解説します。

１．背景と問題点

《背景》

平成２９年度の国土交通省の調査によれば、所有者不明土地(①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地　②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地)は全国土の２２％に達しています。

背景としては

(1) 相続登記の申請は義務ではないので、相続が発生しても被相続人のままになっている　　　　　　　　　　　　　　　　(2) 都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により地方を中心に土地の所有意識が希薄化し、土地利用ニーズが低下(3) 遺産分割をしないまま相続が繰り返されると、土地共有者がねずみ算式に増加　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　があげられます。

《問題点》

所有者不明土地が発生すると

(1) 所有者の探索に多くの時間と費用がかかる   　                                                                                                (2) 土地が管理されず放置されることが多い                                                                                　　                      (3) 共有者が多数の場合や、所在不明の場合、土地の管理・利用のために必要な合意形成が困難  になります。

問題点として

① 公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引も進まず、土地の利活用が阻害される。

② 土地が管理不全化し、隣接する土地への悪影響が発生する。

２．所有者不明土地の発生予防のための措置

(1)相続登記・住所変更登記の義務化

① 不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請を義務化。正当な理由のない申請漏れには１０万円以下の過料が課せられる。

② 現在、住所変更登記は義務ではないが、住所等の変更日から２年以内にその変更登記を義務化。正当な理由のない申請漏れには５万円以下の過料が課せられる。

③ 登記の意思があっても戸籍等の資料が収集できなかったり、相続人を確定できなかった場合、相続人が単独でかつ最低限の添付資料で「自分は法定相続人の一人である」ことを申し出、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」を新設。

④ 登記官が住民基本台帳ネットワーク等他の公的機関から死亡等の情報を取得した場合、職権で登記に表示が可能。

(2)土地所有権の国庫帰属制度の創設

① 相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けてその土地の所有権を国庫に帰属させることが出来る制度。ただし、権利関係に争いがある場合や土壌汚染等がある土地対象外。また、土地所有者は１０年分の管理費用相当額を国に支払う義務がある。

３．所有者不明土地の利用円滑化を図るための措置

(1)所有者不明土地・建物の管理制度の創設

① 現行では不在者財産管理人・相続財産管理人は「人」単位財産全般を管理しなければならないが、個々の所有者不明土地土地・建物の管理に特化した新たな財産管理制度を創設。

(2)管理不全土地・建物の管理制度の創設

① 所有者が判明していても土地・建物が管理されていないため他人の権利が侵害されるおそれがある場合、管理人の選任を可能にする制度を創設。

(3)(不明共有者がいる)共有物の利用の円滑化を図る仕組みの整備

① 裁判所の関与のもとで、不明共有者等に対して公告したうえで残りの共有者の同意で、共有物の変更行為や管理行為を可能にする制度の創設。

② 裁判所の関与のもとで、不明共有者の持分の価額に相当する額の金銭の供託により不明共有者の共有持ち分を取得し、不動産の共有関係を解消する制度の創設。

(4)遺産分割未了状態で長期間経過後の遺産分割の見直し

① 遺産分割が放置され未了状態が相続開始から１０年を経過したときは、個別案件ごとに異なる具体的相続分による分割の利益を消滅させ、法定相続分で遺産分割を行う制度を創設。

(5)隣地等へのライフラインの「設備設置権」等の規律の整備

現行ではライフラインの導管等を隣地等に設置することについての根拠規定がないので、ライフラインを自己の土地に引き込むための導管等の設備を他人の土地に設置する権利を明確化し、隣地所有者不明状態にも対応できる制度を創設。

４．施行期日

原則として、公布後２年以内の政令で定める日とされています。ただし、相続登記の申請の義務化関係の改正については公布後３年、住所等変更登記の申請の義務化関係の改正は公布後５年以内の政令で定める日とされています。

宅地建物取引士ってはどんな資格ですか？

１．宅地建物取引士とは

(1) 宅地建物取引士の設置義務

不動産業には土地建物等の売買、仲介(媒介)、賃貸(土地や住宅・ビルの大家)、管理(分譲マンシヨンの管理、賃貸物件の管理等)などがあります。その内、①自らが行う宅地や建物の売買や交換②売買や交換、賃借する時の代理や媒介(仲介)を業として行う場合、これを「宅地建物取引業(=宅建業)」といいます。

「宅地建物取引業」は「宅地建物取引業法」の規制により、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ行うことが出来ません。そして、宅地建物取引業者は「消費者保護」と「取引の安全・公平性」を確保するため不動産取引の専門的知識を有する「宅地建物取引士」を従事する者５人に１人以上設置することが義務づけられています。

参照情報　「宅地建物取引業法第３１条の３第１項」

(2) 宅地建物取引士になるための条件

宅地建物取引士となるためには次の条件を満たすことが必要です。

①宅地建物取引士試験に合格すること

②都道府県知事に登録を申請すること

・宅地建物取引に関して２年以上の実務経験または、２年以上の実務経験を有しない場合は「登録実務講習」受講し終了する必要があります。

③都道府県知事の登録を受けること

・登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要です。

④ 宅地建物取引士証の交付を申請すること

・交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から１年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務があります。

⑤宅地建物取引士証の交付を受けること

・宅地建物取引士証の交付を受けて初めて宅地建物取引士となる。

(3) 宅地建物取引士の役割

宅地建物の取引の専門家として「消費者保護」、「取引の安全性」を確保するため以下の役割が求められています。

① 規定業務(宅地建物取引士でなければ出来ない業務)

・重要事項の説明

・重要事項説明書への記名押印

・契約内容を記載した書面(37条書面)への記名押印

② 求められる主な役割

・消費者保護と取引の安全性の確保

・一般従業者への指導や助言

・宅地建物取引士の業務処理の原則(明文化)

・信用失墜行為の禁止(明文化)

・知識及び能力の維持向上(明文化)