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不動産ブログ記事「賃貸アパート空室対策の進め方 その9 テナントリテンション(解約の抑止)」を掲載しました。

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賃貸アパート空室対策の進め方 その9 テナントリテンション(解約の抑止)

賃貸アパート空室対策の進め方 その9 テナントリテンション(解約の抑止)

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その9、「テナントリテンション(解約の抑止)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

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入居者が退去すると次の入居者が決まるまでの空室期間の発生リフォーム費用の発生家賃が下落するリスクの発生客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生する場合があります。入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)経営が安定しアパート経営的には大変重要です。入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

2.入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由  なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地  物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度   問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス  問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応  問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか  薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止  どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ-ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。例えば、(1)エアコンの定期クリーニング、(2)古いエアコンの交換工事、(3)追い炊き給湯設備への交換工事 等。

 

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テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント!

 

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不動産ブログ記事「賃貸アパート空室対策の進め方 その8 現場管理(清掃・巡回)」を掲載しました。

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賃貸アパート空室対策の進め方 その8 現場管理(清掃・巡回)

賃貸アパート空室対策の進め方 その8 現場管理(清掃・巡回)

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賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その8、「現場管理(清掃・巡回)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.物件をきれいに保つ

        ⑦

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

定期巡回、清掃の注意点

1.月に1~2回巡回、清掃を行う。

2.敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

3.共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

4.ゴミ出し場所の清掃を行う。

5.郵便受けの清掃を行う。

6.植栽がある場合は植栽の管理を行う。

7.長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

 

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丸井不動産の「らく賃」て何?

契約時初期費用を抑え、新生活のスタートを応援するプラン、丸井不動産の「らく賃」

1.「らく賃」って何?

「らく賃」は通常、契約時にかかる「敷金」、「礼金」、「ルームクリーニング代」、「仲介手数料」全部0でかかりません。契約時の初期費用を抑えた、入居者の新生活を応援するプランです。

詳しい内容は こちら。

 

 

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不動産ブログ記事「賃貸アパート空室対策の進め方 その7 オンリーワン(差別化)戦略」を掲載しました。

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賃貸アパート空室対策の進め方 その7 オンリーワン(差別化)戦略

賃貸アパート空室対策の進め方 その7 オンリーワン(差別化)戦略

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賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その7、「オンリーワン(差別化)戦略」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

1.オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も2つの考え方があります。ひとつは➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。もうひとつは②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方があります。➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」、「外観」、「設備・仕様」、「内装の色」、「募集条件」等何でもよいのです。

2.オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い ・バルコニーが広い ・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き ・屋根付き駐車場

 内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可 ・家庭菜園付き 以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

 

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不動産ブログ記事「賃貸アパート空室対策の進め方 その6 ソフトコンテンツ」を掲載しました。

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賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その6、「ソフトコンテンツ」について解説します。ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

 

1.ペット可

プードル

ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、1989年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは1%でした。それが2007年には87%になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。 1.既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。 2.ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。 3.犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。 4.ハウスクリーニング代を契約時にもらう。 5.退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

2.シェアハウス

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古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

3.家庭菜園付き

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家庭菜園が出来る畑を1区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

4.コンセプトアパートメント

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最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

 

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