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沼田市下久屋町の単身者におすすめな賃貸アパート グランディールB203号室

沼田市下久屋町の単身者におすすめな賃貸アパート、グランディールB203号室

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1.物件概要・賃貸条件

( 物 件 概 要) 

所   在   地          沼田市下久屋町字上原975-10

部 屋 №         B203号室

構   造         木造

建 物 種 別          アパート

向   き          南

間   取   り         1K(洋7.5・K2.3)

面   積         22.31㎡

階   建        2階/2階建

築   年   月        1993年1月

駐   車   場        1台/世帯

交   通         JR上越線沼田駅  5,440m

(賃 貸 条 件)

契   約        再契約型定期借家契約(2年)

家   賃        30,000円

敷   金        なし

礼   金        なし

ルームクリーニング代     20,000円

家財総合保険     13,000円(2年)

仲介手数料         32,400円

駐 車 料 金         1台分家賃に含む

初回保証料   10,000円

月額保証料    600円

契約時初期費用    105,400円

再契約時仲介手数料      新賃料の0.5ケ月+消費税

駐 車 料 金          1台分家賃に含む

取 引 態 様      仲介

入居可能日    現在満室

 

2.間取り・設備の特徴

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主な設備

・2ケ所給湯(キッチン、風呂) ・テレビドアフォン ・洗面化粧台 ・温水洗浄便座 ・エアコン ・下駄箱 ・居室照明 ・インターネットマンションタイプ利用可 ・駐車場世帯1台

特徴

1.部屋の広さは7.5畳あります。

2.収納スヘ゜ースは1間の幅で床から天井まであります。

3.玄関にはテレビドアフォンが付いているので安心です。

4.洗濯物は晴れた日はベランダに干せますが、浴室に室内物干しが付いていているので、外出している時や雨の日に干せるので助かります。

5.キッチンと風呂の2ケ所でお湯が出ます。

6.インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

 

3.室内写真

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4.室内動画 

5.周辺施設

車で5分以内位の範囲にコンビニ、スーパー、ドッラッグストアー、ホームセンター等あり便利です。また、近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉屋、とんかつ屋、すし屋等がたくさんあり単身者には助かります。

ファミリーマート沼田久屋原町店スーパーKoike

ファミリーマート沼田久屋原町店 300m          スーパーKoike 600m

IMG_0918カワチ薬品沼田東店

セブンイレブン沼田上久屋町店 1,000m                                     カワチ 1,700m

ベイシア沼田モール店カインズホーム沼田モール店

ベイシア 2,600m                                             カインズホーム 2,600m

詳しい物件情報は こちら。

 

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不動産投資分析講座2 不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた

 

 不動産投資の際、資金を借り入れした場合の「年間借入金返済(ADS)を決める3要素」その借入金の支払い方法「元利均等払いと元金均等払い」「ローン定数」「キャッシュフロー利回り」について解説します。

 

1.年間借入金返済(ADS)を決める3要素

 年間借入金返済(ADS)を決める要素には次の3つがあります。

金利、② 返済期間、③ 借入金額

この3要素と返済額との関係は

金利が上がると → 返済額は → 上がる

返済期間が長くなると → 返済額は → 下がる

借入金額が大きくなると → 返済額は → 上がる

そして、借入金返済額の内訳は「借入元本の返済」支払い金利」です。 

2.元利均等払いと元金均等払い

「年間借入金返済」の支払い方法には「元利均等払い」「元金均等払い」があります。

「元利均等払い」は元金と利息を含めた毎月の返済額が同じになるように返済する方法です。毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、一般的にはこの方法が採用されています。

「元金均等払い」は借入金額を支払い回数で割った金額を均等に返済していく方法です。毎月返済する元金は一定ですが、利息分は元金が徐々に減っていくので、その都度減っていきます。「元利均等払い」より利息として払う金額は少なく済み、毎月の支払い額も徐々に少なくなります。しかし、当初の毎月支払い額は大きくなります。  

3.ローン定数て何? 

 ローン定数とは借入金額に対する年間借入金返済額割合をいいます。

ローン定数(K%) = 年間借入金返済額(ADS) ÷ 借入金額(Loan)

事例Aの場合、借入金額9,000円、金利2%、融資期間30年で、年間返済額は約400万円なので

ローン定数は 400万円 ÷ 9,000万円 = 4.44% になります。

同じローン条件であれば、

1億円借りた場合、    年間借入金返済額 = 1億円 × 4.44% 

                      =   444万円

5,000万円借りた場合、年間借入金返済額 = 5,000万円 × 4.44%

                                                               = 222万円

 ローン定数は借りる側から見ると、資金の「調達コスト」という見方ができます。また、貸す側から見れば「貸した資金の利回り」という見方ができます。  

4.キャッシュフロー利回りと返済倍数

 キャッシュフロー利回りとは、「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表す指標です。

式で表すと次のようになります。

 キャッシュフロー利回り = NOI利回り - 返済割合(K%×LTV)

 返済割合(K%×LTV)   = 年間返済額(ADS) ÷ 購入総コスト

             = ローン定数(K%)  × LTV(融資比率) 

 LTV(融資比率)    = Loan ÷ Value

             = 借入金額 ÷ 購入総コスト

事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、全額借り入れした場合、LTV=100%)、計算すると

キャッシュフロー利回り = NOI利回り - 返済割合(K%×LTV)

            = 700万円/1億円 - 444万円(4.44%×100%)/1億円 

            = 256万円/1億円

            = 2.56%

事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、9,000万円借り入れ1,000万円自己資金、LTV=90%)、計算すると

キャッシュフロー利回り = NOI利回り - 返済割合(K%×LTV)

            = 700万円/1億円 - 400万円(4.44%×90%)/1億円 

            = 300万円/1億円

            = 3.00%

自己資金10%(1,000万円)を入れたことにより、キャッシュフロー利回りは2.56% → 3.00%上昇しました。 

キャッシュフロー利回りNOI利回り返済割合)で計算します。それに対して、返済倍数は(NOI利回り÷返済割合)で計算します。

返済倍数をキャッシュフロー利回りと同じように分母を購入総コストで表すと次のようになります。

返済倍数 = NOI利回り  ÷  返済割合

     = NOI/購入総コスト ÷ 年間返済額(ADS)/購入総コスト

     = 700万円/1億円 ÷ 400万円/1億円

     = 7% ÷ 4%

     = 1.75

どちらも営業純利益(NOI)年間借入金返済額(ADS)バランスを見る指標です。 

5.まとめ

1.キャッシュフロー利回りは「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表し、新築の賃貸アパートの場合、最低2%以上、リニューアルの場合4%以上欲しいところです。

2.キャッシュフロー利回りは(NOI利回り返済割合)で計算します。それに対して、返済倍数は(NOI利回り÷返済割合)で計算します。どちらも営業純利益(NOI)年間借入金返済額(ADS)バランスを見る指標です。

 

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不動産投資分析講座2 不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた

 

 不動産投資のリスクを計る投資指標「返済倍数(借入金償還余裕率)」と、投資した自己資金がどれくらいの利回りでまわっているか表す「自己資金利回り(CCR)」、投資した自己資金が何年で回収できるかを表す「自己資金回収(ペイバック)」について解説します。

 

1.返済倍数(借入金償還余裕率)(DCR)

 リスクを計る物差しとして、収入と返済のバランスを見る指標に「返済倍数」があります。「借入金償還余裕率」ともいいます。「返済倍数」は次の式で表されます。

返済倍数(DCR) = 営業純利益(NOI) ÷ 年間借入金返済額(ADS)

物件Aの場合は、営業純利益(NOI)が700万円で年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、          返済倍数(借入金償還余裕率)は 700万円 ÷ 400万円 = 1.75 です。

借入金返済額を1とした場合、その1.75倍の返済原資があることを表します。

この数値は大きければ大きいほど安全な投資といえます。一般的に、住居系の場合は1.5~1.7は欲しいところです。

この数値が下がる要因としては次の場合が考えられます。

➀ 賃料収入が下がる(賃料そのものが下がる、入居率が下がり賃料収入が下がる)。

② 金利が上昇して借入金返済額が増える。

③ 運営経費が増加する。

将来のことは不確定な部分がありますが、➀、②、③が同時にくることがあるかもしれません。投資する時にはこの返済倍数(借入金償還余裕率)を計算し、投資の安全性をを慎重に検討しましょう。  

2.自己資金利回り(CCR)

 自己資金利回りは「投資した自己資金」に対して「いくらのキャッシュフロー」が生まれたかを表します。次の式で表されます。

自己資金利回り(CCR) = キャッシュフロー ÷ 自己資金

物件Aの場合は、キャッシュフローは営業純利益(NOI)が700万円、年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、(700万円-400万円) =300万円です。

自己資金1,000万円出していますから 

自己資金利回り(CCR) = 300万円 ÷ 1,000万円

           = 30%

3.レバレッジ効果

 物件ANOI利回り(全額自己資金で購入した場合)は700万円 ÷ 1億円 = 7%(自己資金利回り)ですが、ローン(9,000万円)を組むことによって、出した自己資金1,000万円の自己資金利回りは30%に跳ね上がりました。これを「レバレッジがきいた」といいます。

物件Aを1億円全額自己資金で買うと700万円のキャッシュフローしか生み出されません。しかし、仮に物件A(自己資金1,000円、借入金9,000万円)と同じような物件を10棟買って、9億円(9,000万円×10棟)のローンを組めば、1億円(1,000万円×10棟)の自己資金に対して3,000万円のキャシュフローが生まれます。自己資金利回り30%です。しかし、これは9億円という借入金をするリスクをとった結果生まれたものです。 

4.自己資金回収(ペイバック)

 「ペイバック」は投資した自己資金が何年で回収できるかという指標です。

ペイバック = 自己資金 ÷ キャッシュフロー

物件Aに当てはめると、自己資金1,000万円、キャッシュフロー300万円なので

1,000万円 ÷ 300万円 = 3.33年

投資した1,000万円が3.33年で回収できることを表しています。

5.まとめ

1.NOI利回りは「物件の力」そのものを表しています。しかし、自己資金利回りは「自己資金の額」や借入金の「金利」「融資期間」によって変わるので、その人によって変わる利回りです。

2.自己資金利回りは分母の自己資金を少なくすればするほど、高利回りになります。そのため、この数字だけで投資判断するのでなく、「NOI利回りとセットで見なければいけない」投資指標といえます。 

 

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不動産投資分析講座2 不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた

 

 よく「この物件は利回り10%だからいい物件だ」とか「利回りが5%しかない」などと「利回り」という言葉を使います。利回りといっても色々な利回りがあります。それぞれの利回りの中身について見ていきましょう。

 

1.表面利回り・NOI利回り

物件Aを例に解説します。条件は下記のとおりとします。

                 (物件A)

購入総コスト                         1億円

自己資金                 1,000万円    

借入金            9,000万円

ローン条件    金利2% 返済期間30年 

総潜在賃料収入                  1,000万円

営業純利益(NOI)率         70%

物件Aのキャッシュフロー・ツリーは次のようになります。 

       (物件Aの収支)

総潜在賃料収入                  1,000万円

営業純利益(NOI)        700万円

年間借入金返済        △400万円 

キャッシュフロー        300万円

 

「表面利回り」

想定する家賃収入の最大値、満室の場合の総潜在賃料収入購入総コストで割ったものです。

物件Aの場合の表面利回りは 

表面利回り = 総潜在賃料収入 ÷ 総購入コスト

      = 1,000円  ÷    1億円

      = 10% になります。

「NOI利回り」

想定する家賃収入の最大値、総潜在賃料収入から空室損失滞納家賃未回収分運営費等を控除した営業純利益(NOI

)購入総コストで割ったものです。別名「実質利回り」ともいいます。

物件Aの場合のNOI利回りは 

NOI利回り = 営業純利益(NOI) ÷ 総購入コスト

       = 700円  ÷    1億円

       = 7% になります。


 賃貸アパート、マンションでは「空室損失」や「運営コスト」等の控除額は「総潜在賃料収入」の20~30%あります。つまり、総潜在賃料収入に対するNOI率は70~80%ということになります。

2.まとめ

1.賃貸アパート、マンションの入居募集において現在の入居者が退去したら現在の家賃では入居が決まらない場合がよくあります。不動産投資において、その物件の現在の正しい賃料を把握することは重要です。

2.また、物件により空室損や運営コストが異なります。表面利回りが高くてもNOI利回りが低い場合があります。表面利回りに惑わされず、NOI(営業純利益)利回りを正しく把握、推測することが重要です。

 

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不動産投資分析講座1 キャッシュフロー・ツリーて何?

キャッシュフロー・ツリーて何?

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた

 

   賃貸アパート経営の出発点は「投資判断」にあるといえます。新築の場合であれ、リフォームの場合であれ「投資」という側面から分析する必要があります。その際、出発点となるのが「キャッシュフローツリー」です。キャッシュフロー・ツリーとは賃貸アパート経営において、「どれだけのお金が入り」「どのような損失があり」「どれだけのコストがかかり」「借り入れの返済をする」と、「どれだけのキャッシュ(現金)が残ったか」お金の流れを表すものです。そして、これらの投資指標は「リスクを計る物差し」となり、不動産投資による破綻を防ぐ安全弁、羅針盤の役割を果たしてくれます。では、その中身について解説します。

1.キャッシュフロー・ツリーの構造

キャッシュフロー・ツリーの構造は次のようになっています。

   総潜在賃料収入(PRI)

+△ 賃料差異

 △ 空室損

④ △ 賃料未回収損                                

   実効賃料収入(➀+-②-③-④ (ERI))

⑥   その他の収入                                          

⑦   総営業収入(⑤+⑥ (GOI))

⑧ △ 運営コスト                                         

⑨   営業純利益(⑦-⑧ (NOI))

⑩ △ 年間借入金返済(ADS)         

⑪   キャッシュフロー(⑨-⑩ 税引前)

 

 総潜在賃料収入(PRI)

 この賃料で募集できると想定した賃料で稼動率100%の賃料合計です。たとえば、賃料10万円の部屋が10世帯の場合、月間100万円、年間1,200万円の総潜在賃料収入があるといいます。

 +△ 賃料差異

 賃料の合計を100万円で査定して募集したけれど、実際には95万円でしか決まらなかった場合、この5万円の賃料差異を「未達成損」といいます。逆に、時間がかかってもいいから想定よりも高い家賃で募集して105万円で決まった場合、この5万円を「上積み差異」といいます。

  △ 空室損

 入居者が退去して、次ぎの入居者が決まるまでの空室による賃料収入の損失分です。

  △ 賃料未回収損

 賃料の滞納により回収出来ない賃料賃料未回収損です。入居促進のために行うフリーレントも賃料未回収損に含まれます。

 実効賃料収入(➀+-②-③-④ (ERI))

 ➀総潜在賃料収入から②賃料差異③空室損④賃料未回収損を引いたものが実効賃料収入」です。

⑥ その他の収入

その部兼に関連して、オーナーが賃料以外に得る収入です。たとえば、(1)駐車場収入、(2)自動販売機収入、(3)看板収入等があります。

⑦ 総営業収入(⑤+⑥ (GOI))

⑤実効賃料収入⑥その他の収入をたしたものが「総営業収入」です。

⑧ △ 運営コスト

物件の運営に必要な共用電気代、修繕費、定期設備点検管理費用、管理会社に支払う管理料、固定資産税、保険料等のすべての経費です。

⑨ 営業純利益(⑦-⑧ (NOI))

⑦総営業収入から⑧運営コストを引いたものが営業純利益」です。年間の手取り賃料収入で「ネット収入」、「実質収入」ともいいます。物件の収益性は「NOI」で計ることができるので一番重要な指標です。

⑩ 年間借入金返済(ADS)

借入金の年間に返済する金額をいいます。借入金年間返済額は「借入金額」「金利」「返済年数」で決まります。

⑪ キャッシュフロー(⑨-⑩ 税引前)

⑨営業純利益から⑩年間借入金返済を引くと「キャッシュフロー(税引前)」がでます。

2.まとめ

1.賃料の査定から始まって、年間のキャッシュフローまでのお金の流れを把握し、各項目を予測・計算し収支計画を立てることが大切です。

2.キャシュフローツリーは⑨の営業純利益(NOI)までは物件により決まり、オーナーによって変わりません。それに対して、⑩の年間借入金返済から⑪キャッシュフローまではオーナーによって変わります。自己資金の多寡」「ローンの額」「金利」「返済年数」により年間借入金返済が変わってきます。

 

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