月別アーカイブ: 2019年1月

沼田市下久屋町の単身者におすすめな賃貸アパート(ワンルーム) グランディールA103号室

沼田市下久屋町の単身者におすすめな賃貸アパート(ワンルーム)、グランディールA103号室

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1.物件概要・賃貸条件

( 物 件 概 要) 

所   在   地          沼田市下久屋町字上原975-10

部 屋 №         A103号室

構   造         木造

建 物 種 別          アパート

向   き          南

間   取   り         1K(洋7.5・K2.3)

面   積         22.31㎡

階   建        1階/2階建

築   年   月        1993年1月

駐   車   場        1台/世帯

交   通         JR上越線沼田駅  5,440m

(賃 貸 条 件)

契   約        再契約型定期借家契約(2年)

家   賃        30,000円

敷   金        なし

礼   金        なし

ルームクリーニング代     20,000円

家財総合保険     13,000円(2年)

仲介手数料         32,400円

駐 車 料 金         1台分家賃に含む

初回保証料   10,000円

月額保証料    600円

契約時初期費用    105,400円

再契約時仲介手数料      新賃料の0.5ケ月+消費税

駐 車 料 金          1台分家賃に含む

取 引 態 様      仲介

入居可能日    現在満室 

2.間取り・設備の特徴

grandir_room[1]

主な設備

・2ケ所給湯(キッチン、風呂) ・テレビドアフォン ・洗面化粧台 ・温水洗浄便座 ・エアコン ・下駄箱 ・居室照明 ・インターネットマンションタイプ利用可 ・駐車場世帯1台

特徴

1.部屋の広さは7.5畳あります。

2.収納スヘ゜ースは1間の幅で床から天井まであります。

3.玄関にはテレビドアフォンが付いているので安心です。

4.洗濯物は晴れた日はベランダに干せますが、浴室に室内物干しが付いていているので、外出している時や雨の日に干せるので助かります。

5.キッチンと風呂の2ケ所でお湯が出ます。

6.インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。 

3.室内写真 

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4.室内動画

5.周辺施設

車で5分以内位の範囲にコンビニ、スーパー、ドッラッグストアー、ホームセンター等あり便利です。また、近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉屋、とんかつ屋、すし屋等がたくさんあり単身者には助かります。

ファミリーマート沼田久屋原町店 スーパーKoike

ファミリーマート沼田久屋原町店 300m          スーパーKoike 600m

IMG_0918  カワチ薬品沼田東店

セブンイレブン沼田上久屋町店 1,000m                                     カワチ 1,700m

ベイシア沼田モール店  カインズホーム沼田モール店

ベイシア 2,600m                                                   カインズホーム 2,600m

詳しい物件情報は こちら。

 

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沼田市下久屋町の子育て世代におすすめな賃貸アパート(ハイツ) ルピナスG101

沼田市下久屋町の子育て世代におすすめな賃貸アパート(ハイツ)、ルピナスG101

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 1.物件概要・賃貸条件    

( 物 件 概 要) 

所   在   地          沼田市下久屋町501-1

部   屋   №          101号室

構   造          軽量鉄骨造

建物種別             アパート

向   き          南

間 取 り             2LDK(洋6.4・5.3 LDK12.2)

面   積         54.07㎡

階   建         1階/2階建

築  年  月           2017年7月

駐  車  場           2台/世帯

交  通            JR上越線沼田駅  4,720m

             関越高速沼田IC  1,700m

施   工    積水ハウス

(賃 貸 条 件)

契   約       再契約型定期借家契約(2年)

家   賃       59,000円

初回保証料   10,000円

月額保証料   1,180円

敷   金        なし

礼   金        なし

ルームクリーニング代    30,000円

家財総合保険    13,000円(2年)

仲介手数料       63,720円

駐車料金          2台分家賃に含む

契約時初期費用  175,720円

再契約時仲介手数料   新賃料の0.5ケ月+消費税

取引態様    仲介

入居可能日   現在満室

2.間取り・設備の特徴

ルピナスG(101,201)

主な設備

・テレビドアフォン ・洗髪洗面化粧台 ・風呂(追い炊き機能付き) ・24時間換気システム ・カウンターキッチン ・IHコンロ持ち込み利用可 ・カップボード(食器戸棚) ・居室照明 ・エアコン2台 ・BS ・ペアガラス ・ホスクリーン(室内物干し) ・バルコニー ・駐車場世帯2台 ・来客用駐車場3台

特徴

1.全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。また、各部屋に収納スヘ゜ースがあり収納力があります。

2.LDKは対面式で子供さんを見ながら家事ができます。また、吊り戸棚を無くし、その分の収納スペースはキッチン後ろにカップボード(食器戸棚)を設置して確保し、解放的な空間になっています。

3.コンロはガス、IHどちらでも使えるようにIH用コンセント(200V)も設置されています。

4.2階床には100㎜のALCが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、引き戸は最後に閉まる時、ゆっくり閉まりパシンという音がしないので音のトラブルが起きにくい仕様になっています。

5.窓ガラスはペアガラスなので断熱性が高く、エアコンも2台付いているので快適な空間になっています。

6.室内物干しが浴室と南洋室に付いていて雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

7.駐車場は各世帯2台の他に来客用駐車場が3台あるので、お客さんが来た時に助かります。

3.室内写真

IMG_5869 IMG_5870 IMG_5871 IMG_5872 IMG_5874 IMG_5875IMG_5877 IMG_5878 IMG_5879 IMG_5882 IMG_5883 IMG_5884 IMG_5885 IMG_5889 IMG_5890 IMG_5892IMG_5895IMG_5894IMG_5903IMG_5898IMG_5901IMG_5900     床構造 高断熱複層ガラスIMG_5867IMG_2639

4.室内動画

5.周辺施設

沼田市下久屋町の下段ですが、沼田市内のスーパー、コンビニ、ホームセンター等へは車で5~10分で行けます。また、幼稚園、小学校まで861mと近いので子育て世代におすすめです。冬は気温が上段より1~2度高く暖かいです。

IMG_0573 利南東小学校                        利南東幼稚園861m                                                           利南東小学校900m

IMG_0842セブンイレブン沼田インター店              沼田インター1,700m              セブンイレブン沼田インター店1,745m   

IMG_1009 IMG_0630                  沼田病院2,324m                                                            ビバタウン2,488m

ベイシア沼田モール店 カインズホーム沼田モール店                        ビバタウン 2,488m                                                  ベイシア 5,400m

詳しい物件情報は こちら。

 

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沼田市下久屋町のカップルにおすすめ賃貸アパート(ハイツ) グランシャリオC101

沼田市下久屋町のカップルにおすすめ賃貸アパート(ハイツ)、グランシャリオC101

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1.物件概要・賃貸条件

( 物 件 概 要) 

所   在   地          沼田市下久屋町字上原959-2

部   屋 №         C101号室

構   造          軽量鉄骨造

建 物 種 別          アパート

向   き          南

間   取   り         1LDK(洋6・LDK12)

面   積         43.01㎡

階   建       1階/2階建

築   年   月        2011年1月

駐   車   場        2台/世帯 来客用2台

交   通         JR上越線沼田駅  5,200m

         関越高速沼田IC  1,500m

施    工   積水ハウス

(賃 貸 条 件)

契   約        再契約型定期借家契約(2年)

家   賃        52,000円

敷   金        なし

礼   金        なし

ルームクリーニング代     30,000円

初回保証料   10,000円

月額保証料   1,040円

家財総合保険     13,000円(2年)

仲介手数料         56,160円

駐 車 料 金          2台分家賃に含む

契約時初期費用    161,160円

再契約時仲介手数料      新賃料の0.5ケ月+消費税

取 引 態 様      仲介

入居可能日    現在満室

2.間取り・設備の特徴

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主な設備

・テレビドアフォン ・洗髪洗面化粧台 ・風呂(追い炊き機能付き) ・温水洗浄便座 ・エアコン ・BS ・バルコニー ・ペアガラス ・室内物干し  ・パントリー(食品庫)・インターネットマンションタイプ利用可 ・シャッター雨戸・駐車場世帯2台 ・来客用駐車場3台

特徴

1.全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

2.LDKと洋室を仕切るスライドスクリーンは壁の中に引き込めるので18畳のワンフロアーの使い方ができます。

3.玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

4.2階床には100㎜のALCが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

5.ペアガラス、壁の断熱仕様は住宅エコポイント仕様になっているので断熱性の高い造りになっています。

6.室内物干しが付いていているので雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

7.地デジ、BSは共聴設備済みです。インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

8.駐車場は各世帯2台の他に来客用駐車場が3台あるので、お客さんが来た時に助かります。

 

3.室内写真

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高断熱複層ガラス IMG_1403

4.室内動画

5.周辺施設

コンビニ、スーパーは300~600mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で5分以内の距離にあり便利です。近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート沼田久屋原町店スーパーKoike

ファミリーマート久屋原町店300m                                スーパーKoike600m

IMG_0842カワチ薬品沼田東店                    沼田インター 1,500m                                             カワチ1,700m

ベイシア沼田モール店カインズホーム沼田モール店                          ベイシア 2,600m                カインズホーム 2,600m

 

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沼田市下久屋町の単身者におすすめな賃貸アパート(ワンルーム)、エスポワールA-9号室

沼田市下久屋町の単身者におすすめな賃貸アパート(ワンルーム)、エスポワールA-9号室 

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1.物件概要・賃貸条件

 ( 物 件 概 要) 

所   在   地          沼田市下久屋町字上原975-6

部 屋 №         A-9号室

構   造         木造

建 物 種 別          アパート

向   き          南

間   取   り         1K(洋7.5・K2.3)

面   積         22.31㎡

階   建        1階/2階建

築   年   月        1991年3月

駐   車   場        1台/世帯  来客用1台

交   通         JR上越線沼田駅  5,440m

(賃 貸 条 件)

契   約        再契約型定期借家契約(2年)

家   賃        30,000円

敷   金        なし

礼   金        なし

ルームクリーニング代     20,000円

家財総合保険     13,000円(2年)

仲介手数料         32,400円 

駐 車 料 金         1台分家賃に含む

初回保証料   10,000円

月額保証料    600円

契約時初期費用    105,400円

再契約時仲介手数料      新賃料の0.5ケ月+消費税

取 引 態 様      仲介

入居可能日    現在満室

2.間取り・設備の特徴

espoir_room[1]

主な設備

・2ケ所給湯(キッチン、風呂) ・テレビドアフォン ・洗面化粧台 ・温水洗浄便座 ・エアコン・室内物干し ・下駄箱 ・居室照明 ・インターネットマンションタイプ利用可 ・駐車場世帯1台 ・来客用駐車場1台

特徴

1.部屋の広さは7.5畳あります。

2.収納スヘ゜ースは1間の幅で床から天井まであります。

3.玄関にはテレビドアフォンが付いているので安心です。

4.室内物干しが居室と浴室に付いていているので、外出している時や雨の日に助かります。

5.キッチンと風呂の2ケ所でお湯が出ます。

6.インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

7.来客用駐車場が1台あるので、お客さんが来た時に助かります。

 

3.室内写真

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4.室内動画

5.周辺施設

車で5分以内位の範囲にコンビニ、スーパー、ドッラッグストアー、ホームセンター等あり便利です。また、近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉屋、とんかつ屋、すし屋等がたくさんあり単身者には助かります。

ファミリーマート沼田久屋原町店 スーパーKoike

ファミリーマート沼田久屋原町店 400m        スーパーKoike 400m

IMG_0918カワチ薬品沼田東店

セブンイレブン沼田上久屋町店 1,000m                                     カワチ 1,800m

ベイシア沼田モール店カインズホーム沼田モール店

ベイシア 2,700m                                             カインズホーム 2,700m

詳しい物件情報は こちら。

 

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不動産ブログ記事『不動産投資分析講座4 購入コストの計算のしかた』を掲載しました。

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 詳しい内容は こちら。

  

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不動産投資分析講座4 購入コストの計算のしかた

購入コストの計算のしかた

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた

 投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、1.新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。2.リニューアルする場合のコストの計算のしかた。3.中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

 

1.返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

 投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

 該当物件のNOIを調べる。または、査定する。

 ローン条件(金利、返済年数からローン定数(K%)をだす、調べる

 自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

 あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5~1.7以上)

を決めます。

次の式に➀~④を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

(例えば)

NOI640万円

ローン条件は 金利2% 返済期間30年 ローン定数4.44% 

自己資金10%(融資比率LTV90%

返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

 

コスト = 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

          = 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

          = 640万円 ÷ 6.41%

    = 1億円 

1億円までかけてよい計算になます。

 

2.リニューアルコストの計算のしかた

 (事例B)

 物件Bは築20年、8世帯、現在空室が3世帯、5万円で募集していますが建物設備が陳腐化し6ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、1世帯当たり150万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は7万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

 

リニューアル工事のNOI利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(7万円-5万円=2万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

NOI利回り=(7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月/450万円

      =57.6万円/450万円

      = 12.8%

 

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルNOI = (7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月

          = 57.6万円

リニューアルコスト450万円を、金利2%、15年ローンで借り入れた場合

年間返済額 = 月額返済額29,000円 × 12ケ月

      = 34.8万円

返済倍数(DCR)  = 57.6万円 ÷ 34.8万円

          = 1.65

 

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Bで

 NOIが57.6万円

 ローン条件 金利2% 15年返済(ローン定数 7.72%

 全額借入

 返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト = リニューアルNOI ÷ (K% × LTV × DCR)

    = 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

    = 57.6万円 ÷ 11.58%

          ≒ 497万円

497万円までかけていい計算になります。

 

3.中古物件購入価格の計算のしかた 

 中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀~⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

 どの程度のリニューアルをする必要があるか

 そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

 そのリニューアルをするのにいくらかかるか(リニューアルコスト)

④ 融資条件を調べる(ローン定数K%  融資比率LTV)

 希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②~⑤を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

尚、総コスト = 不動産購入コスト + 購入後のリニューアルコストになります。

 

4.まとめ

 今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は5年、10年と続くものです。20年、30年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の5年後、10年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

 

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不動産ブログ記事『不動産投資分析講座3 各種不動産投資指標の検証』を掲載しました。

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不動産投資分析講座3 各種不動産投資指標の検証

各種不動産投資指標の検証

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.購入コストの計算のしかた 

 投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、CF利回り、CF、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

 

1.各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Aの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

➀ 総コスト  1億円

② 金利    2%

③ 30年返済 ローン定数4.44%

④ NOI率  75%

     

  (融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り(%)   5.91 7.70  8.88 10.06 11.84

NOI利回り(%) 4.44   5.33   6.66   7.55   8.88 

返済割合(%)    4.44   4.44   4.44     4.44     4.44

CF利回り(%) 0.00   0.89   2.22     3.11     4.44

CF(万円)           0       89  222      311      444

返済倍数(DCR)  1.00  1.20   1.50    1.70      2.00

自己資金利回り      -       -       -       -         -

  (融資比率  90% 自己資金  10%の場合)

表面利回り(%) 5.33 6.40 8.00   9.07 10.67

NOI利回り(%) 4.00   4.80   6.00   6.80   8.00 

返済割合(%)    4.00   4.00   4.00     4.00     4.00

CF利回り(%) 0.00   0.80   2.00     2.80     4.00

CF(万円)           0       80  200     280       400

返済倍数(DCR)  1.00  1.20   1.50    1.70      2.00

自己資金利回り   0.00    8.00  20.00  28.00   40.00

  (融資比率  80% 自己資金  20%の場合)

表面利回り(%) 4.73 5.68 7.10   8.04   9.46

NOI利回り(%) 3.55   4.26   5.32   6.03   7.10 

返済割合(%)    3.55   3.55   3.55     3.55     3.55

CF利回り(%) 0.00   0.71   1.77     2.48     3.55

CF(万円)           0       71  177      248      355

返済倍数(DCR)  1.00  1.20   1.50    1.70      2.00

自己資金利回り   0.00    3.55   8.87  12.42    17.74

  (融資比率  70% 自己資金  30%の場合)

表面利回り(%) 4.14 4.97 6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%) 3.10   3.75   4.66   5.28   6.21 

返済割合(%)    3.10   3.10   3.10     3.10     3.10

CF利回り(%) 0.00   0.62   1.55     2.17     3.10

CF(万円)           0       62  155      217      310 

返済倍数(DCR)  1.00  1.20   1.50    1.70      2.00

自己資金利回り   0.00    2.07   5.17    7.24    10.35

 

(2) 返済倍数(DCR)1.5になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 8.8%

NOI利回り 8.88×0.75=6.66%

返済割合 ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り NOI利回り6.66%-返済割合4.44%=2.22%

キャッシュフロー 1億円×キャッシュフロー利回り2.22%=222万円

返済倍数(DCR)   NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%=1.5

 

(融資比率  70% 自己資金  30%の場合)

表面利回り 6.21%

NOI利回り 6.21×0.75=4.66%

返済割合 ローン定数4.44%×融資比率70%=3.10%

キャッシュフロー利回り NOI利回り4.66%-返済割合3.10%=1.55%

キャッシュフロー 1億円×キャッシュフロー利回り1.55%=155万円

返済倍数(DCR)   NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%=1.5

自己資金利回り キャッシュフロー155万円÷自己資金3,000万円=5.17%

 自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額1億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

 

(3) 返済倍数(DCR)1.7になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 10.06%

NOI利回り 10.06×0.75=7.55%

返済割合 ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り NOI利回り7.55%-返済割合4.44%=3.11%

キャッシュフロー 1億円×キャッシュフロー利回り3.11%=311万円

返済倍数(DCR)   NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%=1.7


返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

 

(返済年数15年の場合) 

➀ 総コスト  1億円

② 金利    2%

15年返済 ローン定数7.22%

④ NOI率  75%

     

  (融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り(%)   10.30  12.36 15.44 17.50 20.59

NOI利回り(%)  7.72    9.27  11.58 13.13 15.44 

返済割合(%)     7.72    7.72    7.72     7.72     7.72

CF利回り(%)  0.00    1.54    3.86     5.41     7.72

CF(万円)            0      154   386      541      772

返済倍数(DCR)   1.00   1.20    1.50    1.70      2.00

自己資金利回り      -       -       -       -         -

  (融資比率  90% 自己資金  10%の場合)

表面利回り(%) 9.27 11.12 13.90 15.75 18.53

NOI利回り(%) 6.95   8.34   10.42 11.81 13.90 

返済割合(%)    6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

CF利回り(%) 0.00   1.39     3.47     4.86     6.95

CF(万円)           0     139   347      486       695

返済倍数(DCR)  1.00  1.20    1.50     1.70      2.00

自己資金利回り   0.00  13.90  34.75   48.65    69.50

  (融資比率  80% 自己資金  20%の場合)

表面利回り(%) 8.24 9.88 12.36 14.00 16.47

NOI利回り(%) 6.18   7.41    9.27  10.50 12.36 

返済割合(%)    6.18   6.18    6.18      6.18     6.18

CF利回り(%) 0.00   1.24    3.09      4.32     6.18

CF(万円)           0     124   309       432      618

返済倍数(DCR)  1.00  1.20    1.50     1.70      2.00

自己資金利回り   0.00    6.18   15.44   21.62    30.89

  (融資比率  70% 自己資金  30%の場合)

表面利回り(%) 7.21 8.65 10.81  12.25  14.41

NOI利回り(%) 5.41   6.49    8.11  9.19   10.81 

返済割合(%)    5.41   5.41    5.41     5.41      5.41

CF利回り(%) 0.00   1.08    2.70     3.78      5.41

CF(万円)           0     108   270      378       541 

返済倍数(DCR)  1.00  1.20    1.50     1.70      2.00

自己資金利回り   0.00    3.60    9.01   12.61    18.02

  

2.まとめ

 1.返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

2.「物件の力」を表す「NOI利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

 

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