共働き時代の賃貸住宅経営

日本では核家族化の進展と消費性向や可処分所得の変化に伴い、共働きはごく普通のライフスタイルになりつつあります。現状どこまですすんでいるのか、またそれが賃貸住宅経営にどう影響してくるのかをみていきたいと思います。

１．共働きが当たり前の時代到来

厚生労働省が２０１７年６月に発表した「国民生活基礎調査の概況」、「男女共同参画白書」によると１９８０年から２０１６年までの「共働き世帯数」、「夫が勤め人で妻が専業主婦の世帯数」の推移は下記グラフのとおりです。

➀ １９８０年は「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」が１,１１４万世帯、「共働き世帯」が６１４万世帯で「夫が勤め人て妻が専業主婦世帯」が「共働き世帯」の１．８倍でした。その後、「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」は年々減り続け、２０１６年には６６４万戸に減りました。一方、「共働き世帯」は年々増加し、２０１６年には１,１２９万戸になり、「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」の１．７倍になりました。

② 一方、核家族化がすすみ「単身世帯」、「夫婦とも非雇用世帯(年金生活者など)」、「世帯主が事業者」、「農林業従事者世帯」を含めた全体の世帯数も増えています。全体の世帯数に占める「共働き世帯」の割合も１９８０年１７．４％だったものが２０１６年には２２．６％に上昇しています。「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」は逆に１９８０年３１．５％だったものが２０１６年には１３．３％に下がっています。

このように「共働き世帯｣が増えている背景には

(1) 夫の可処分所得の減少を妻がパート収入で補う。

(2) 妻が働きやすい非正規雇用の仕組みが整備された(あるいは企業による需要が増えた)ことが考えられます。

 ２．共働き時代の賃貸住宅経営

新三種の神器

東京オリンピックのあった１９６０年代、「三種の神器」はカラーテレビ・クーラー・自動車でした。女性の社会進出がすすみ共働き夫婦が今後も増えることが予想されます。共働き夫婦にとっては仕事と家事の両立が大きな課題になっています。

こうした中、家事労働を軽減してくれる「新三種の神器」が人気を集めています。「新三種の神器」とは【全自動洗濯乾燥機】、【食器洗い機】、【ロボット掃除機】です。

このように「新三種の神器」の人気が高まる中で、ファミリータイプの賃貸住宅にはこれらの「新三種の神器」が使いやすい間取り、設計が求められています。

【全自動洗濯乾燥機】

１．洗面所の入口の間口は【全自動洗濯乾燥機】が入る幅があるか。

２．置く場所は【全自動洗濯乾燥機】の扉が開けられるだけのスペースがあるか。

【食器洗い機】

１．キッチンに【食器洗い機】を置くスペースがあるか。

２．ビルトインタイプになっていれば特に良い。

【ロボット掃除機】

１．【ロボット掃除機】を使うには床が全てフラットになっていたほうが使いやすい。

２．ドアより引き戸のほうが【ロボット掃除機】が使いやすい。

これから新築、リフォームをする際は上記のことを頭に入れ計画したほうが良いと思います。

解約率と平均居住期間から逆算した家賃値下げ幅はいくら？

１．解約率とは

解約率は次のように計算されます。

解約率＝年間解約戸数／物件の全戸数

仮に解約率が２０％ということは、１,０００戸の物件があれば、年間２００戸の解約があるということです。

一般的な解約率は　➀シングルタイフ゜　２０～３０％　②ファミリータイプ　　１５～２５％

２．平均居住期間

解約率が分かれば解約率から「解約の周期、タイミング」を計算することができます。

１００％　÷　解約率　=  解約の周期

１００％　÷　 20％　 =  ５年

例えば、解約率２０％のアパートがある場合、総戸数５戸であれば、毎年平均で１戸が解約になります。

この解約の周期の中には実際の居住期間と空室期間が含まれています。

解約の周期　＝　実際の居住期間＋空室期間

平均居住期間(日数)は次の計算式で求められます。

平均居住期間(日数)　＝　(１００％÷解約率×３６５日)－平均空室日数

※　平均空室日数　＝　(３６５日×空室率)／解約率

仮に空室率１０％、解約率２５％の賃貸経営の場合(ケース１)

平均空室日数は　３６５日×１０％／２５％　＝　１４６日(4.87ケ月)

次の入居者が決まるまで約５ケ月の空室期間があることを表します。

空室率２％、解約率２５％の賃貸経営の場合(ケース２)

平均空室日数は　３６５日×２％／２５％　＝　２９．２日(0.97ケ月)

空室になっても、約１ケ月で入居が決まるということを表しています。

３．解約率、平均居住期間から逆算した家賃値下げ幅

入居がなかなか決まらない場合、家賃を値下げする場合があります。(ケース１ 空室率１０％)のアパートが家賃値下げにより、年間家賃収入が現状と同じで(ケース２ 空室率２％)になった場合、家賃の値下げはいくらまでできるか解約率、平均居住期間(空室率)から逆算して計算してみます。

家賃　６万円

家賃値下げ金額　Ｘ円　とします。

(６万円－Ｘ円)×(４年－１ケ月)　＝　６万円×(４年－４.８７ケ月)

(６万円－Ｘ円)　＝　２５８.７８万円／４７ケ月

(６万円－Ｘ円)   ＝ ５.５万円

Ｘ　＝　５,０００円

５,０００円値下げして５.５万円にしても年間家賃収入は変わらない計算になります。これはあくまで家賃値下げにより空室率が２％に改善されると仮定した場合です。

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「空室対策の進め方　その１　賃料の適正化」

テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント！

賃貸経営で収益を最大化するために、①「入居者が退去した後、空室期間をできるだけ短くすること」は重要です。そして、それと同様に重要なのが②「入居者に長く住んでもらうための取り組みテナントリテンション(解約の抑止)」です。そのことを稼働率で解説します。

１．稼働率で比較する収益

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率

で算出されます。

事例で比較してみます。

【事例】

家賃　　５０,０００円

戸数　　１０戸

次の入居者が決まるまでの空室期間　　２ケ月

（入居期間１年の場合）

稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００

＝ １２ケ月／(１２ケ月＋２ケ月) × １００

＝ ８５.７％

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率

＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.８５７

＝ ５,１４２,０００円

（入居期間６年の場合）

稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００

＝ ７２ケ月／(７２ケ月＋２ケ月) × １００

＝ ９７.３％

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率

＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.９７３

＝ ５,８３８,０００円

入居期間６年と１年の差額

＝ ５,８３８,０００円 － ５,１４２,０００円

＝ ６９６,０００円

退去後、同じように２ケ月で次の入居者が決まっても、平均入居期間が長い(稼働率が高い)ほうが年間収入が多くなります。

(空室期間)

(入居) １ケ月   ２ケ月   ３ケ月

１年　 92.3%   85.7%   80.0%

２年    96.0%   92.3%   88.9%

３年    97.3%   94.7%   92.3%

４年    98.0%   96.0%   94.1%

５年    98.4%   96.8%   95.2%

６年　 98.6%   97.3%   96.0%

２．まとめ

以上のように、退去後同じ期間で次の入居者が決まっても、入居者に長く住んでもらったほうが年間収入は多くなります。また、解約になると①リフォーム費用の発生、②家賃が下がるリスクの発生も高くなります。転勤、結婚等やむを得ない退去もありますが、賃貸オーナーとしては、何らかの不満があって退去することはないようにしましょう。

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「賃貸アパート空室対策の進め方　その９　テナントリテンション(解約の抑止)」

沼田市の賃貸市場は今どうなっているの？

　今後の賃貸経営をどうしていけばよいのか考える際、沼田市の賃貸市場が現在どうなっているのか、現状把握することが大切です。総務省が５年毎に発表する「住宅・土地統計調査」等から沼田市の賃貸市場の現状について見ていきます。

１．沼田市の貸家空室率

１．平成３０年住宅・土地統計調査(総務省)から沼田市の貸家の空室率を計算すると２７．４%です。

２．群馬県全体の貸家の空室率は２６.６％です。

３．貸家の空室率が低い都道府県は沖縄で１１％、高いのは山梨県で３０％です。山梨県が高い要因としては過疎化であったり、セカンドハウスが多いことがあげられます。全国的にみると沼田市は空室率が高いほうになります。

 ２．沼田市の人口・世帯数の推移

１．沼田市の人口は、平成１７年の市町村合併時５.５万人だったものが、毎年減り続け平成３１年には47,777人に減少しています。

２．沼田市の世帯数は、毎年少しづつ増えて平成３１年には20,610世帯に増えています。しかし、伸び率は下がってきています。

３．沼田市の１世帯あたりの世帯人数は、当然、年々少なくなり平成３１年には２.３２人に減少しています。

３．沼田市の借家数の推移

沼田市の借家の増減(Ｈ20～Ｈ30)

居住あり(民営借家)　　＋７２

居住あり(公営借家)　－２４５

居住あり　計　　　　－１７３

居住なし　　　　　　＋３４０

借家の総数　　　　　＋１６７

持家居住　　　　　　＋５００

1.「居住あり」は民営借家で僅か増加しています。　古い公営借家を借りる人が減少し、民営借家に移っている。全体では１７３世帯減少しています(借家需要が減少している)。

2.「居住なし」(空室貸家)は３４０世帯増加しています。

3.借家の総数は１６７世帯増加しています。

4.その結果、空室率は上昇(27.4%)しています。 

5.持家も増加しています。

４．沼田市の貸家・持家新設戸数の推移

沼田市の新設住宅戸数の推移(Ｈ20～Ｈ30)

持家　　　　　＋１,４６８

貸家　　　　   ＋　 ７６８

給与住宅　　　＋　 　１６

分譲住宅　　　＋       ３３

新設の総数　　＋２,２８５

1.「持家居住」の増加(+500)以上、「新築持家」(+1,468)が供給されている。

2.「借家の総数」の増加(+167)以上、「新築貸家」(+768)が供給されている。

3.「給与住宅」、「分譲住宅」の新規供給は僅かである。

5.沼田市の貸家・持家新設戸数と世帯増減

1.沼田市の賃貸市場から退場(減少)する古い貸家以上の新しい貸家が供給され、貸家の総数は増えている。

2.借家の需要は減少している(-173)。

3.結果、空室率は上昇している。

６．沼田市の居住借家の築年別構成

1．築年数別構成比                                   　

築３０年以上の古い物件　46.1%

築１０～３０年の物件　　43.7%

築１０年未満の物件　　　10.2%

１.昭和４６年～平成７年頃、民営借家が多く建築され、築３０年以上の古い物件が４６.１％を占めています。

2.その後は、民営借家、公営借家ともに着工数はそれ以前より減少し、特に公営借家は減少が著しい。

3.築１０年以内の比較的新しい物件は１０.２％です。

７．沼田市の民営借家居住者の世帯所得の推移

1.沼田市の民営借家の世帯年収と推移(H25～H30)

300万円未満　　  ４５.７％ (+1.6%)

300～500万円　　３４.４％ (-2.2%)

500～1,000万円　１９.９％ (+0.6%)

・沼田市の民営借家に住む入居者の世帯年収が、平成３０年の調査で３００万円未満の低所得世帯が４５.７％を占めていま　す。平成２５年の調査に比べると １.６％増えています。

・３００～５００万円の一般所得世帯は３４.４％を占め、平成２５年の調査に比べると ２.２％減っています。

・５００～１,０００万円の中高所得世帯は１９.９％を占め、平成２５年の調査に比べると０.６%増えています。

・全体的には、入居者の世帯年収は下がっています。

８．まとめ

　沼田市の貸家の空室率は他の地域に比べ高くなっています。

その要因として

① 借家の世帯数は増加していて、その増加(+167)以上の新築の借家が毎年賃貸市場に供給されています(+768)。

② 一方、借家の需要は減少しています(借家居住あり-173)。

③ また、沼田市の賃貸市場の４６.１％が築３０年以上の古い物件が占めています。そして、古い物件の中には今の入居者ニーズに合っていない物件が多数あります。それに対して、築１０年以内の比較的新しい物件は１０.２％しかありません。

④ 入居者の世帯年収は下がっています。

以上の要因から空室率が高くなっています。

古い物件でも入居者ニーズにあった物件にキチッとリノベーションし、入居者の年収が下がっているので適正な家賃設定をすれば、入居者を確保出来ると思います。