共働き時代の賃貸住宅経営

日本では核家族化の進展と消費性向や可処分所得の変化に伴い、共働きはごく普通のライフスタイルになりつつあります。現状どこまですすんでいるのか、またそれが賃貸住宅経営にどう影響してくるのかをみていきたいと思います。

１．共働きが当たり前の時代到来

厚生労働省が２０１７年６月に発表した「国民生活基礎調査の概況」、「男女共同参画白書」によると１９８０年から２０１６年までの「共働き世帯数」、「夫が勤め人で妻が専業主婦の世帯数」の推移は下記グラフのとおりです。

➀ １９８０年は「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」が１,１１４万世帯、「共働き世帯」が６１４万世帯で「夫が勤め人て妻が専業主婦世帯」が「共働き世帯」の１．８倍でした。その後、「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」は年々減り続け、２０１６年には６６４万戸に減りました。一方、「共働き世帯」は年々増加し、２０１６年には１,１２９万戸になり、「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」の１．７倍になりました。

② 一方、核家族化がすすみ「単身世帯」、「夫婦とも非雇用世帯(年金生活者など)」、「世帯主が事業者」、「農林業従事者世帯」を含めた全体の世帯数も増えています。全体の世帯数に占める「共働き世帯」の割合も１９８０年１７．４％だったものが２０１６年には２２．６％に上昇しています。「夫が勤め人で妻が専業主婦世帯」は逆に１９８０年３１．５％だったものが２０１６年には１３．３％に下がっています。

このように「共働き世帯｣が増えている背景には

(1) 夫の可処分所得の減少を妻がパート収入で補う。

(2) 妻が働きやすい非正規雇用の仕組みが整備された(あるいは企業による需要が増えた)ことが考えられます。

 ２．共働き時代の賃貸住宅経営

新三種の神器

東京オリンピックのあった１９６０年代、「三種の神器」はカラーテレビ・クーラー・自動車でした。女性の社会進出がすすみ共働き夫婦が今後も増えることが予想されます。共働き夫婦にとっては仕事と家事の両立が大きな課題になっています。

こうした中、家事労働を軽減してくれる「新三種の神器」が人気を集めています。「新三種の神器」とは【全自動洗濯乾燥機】、【食器洗い機】、【ロボット掃除機】です。

このように「新三種の神器」の人気が高まる中で、ファミリータイプの賃貸住宅にはこれらの「新三種の神器」が使いやすい間取り、設計が求められています。

【全自動洗濯乾燥機】

１．洗面所の入口の間口は【全自動洗濯乾燥機】が入る幅があるか。

２．置く場所は【全自動洗濯乾燥機】の扉が開けられるだけのスペースがあるか。

【食器洗い機】

１．キッチンに【食器洗い機】を置くスペースがあるか。

２．ビルトインタイプになっていれば特に良い。

【ロボット掃除機】

１．【ロボット掃除機】を使うには床が全てフラットになっていたほうが使いやすい。

２．ドアより引き戸のほうが【ロボット掃除機】が使いやすい。

これから新築、リフォームをする際は上記のことを頭に入れ計画したほうが良いと思います。

解約率と平均居住期間から逆算した家賃値下げ幅はいくら？

１．解約率とは

解約率は次のように計算されます。

解約率＝年間解約戸数／物件の全戸数

仮に解約率が２０％ということは、１,０００戸の物件があれば、年間２００戸の解約があるということです。

一般的な解約率は　➀シングルタイフ゜　２０～３０％　②ファミリータイプ　　１５～２５％

２．平均居住期間

解約率が分かれば解約率から「解約の周期、タイミング」を計算することができます。

１００％　÷　解約率　=  解約の周期

１００％　÷　 20％　 =  ５年

例えば、解約率２０％のアパートがある場合、総戸数５戸であれば、毎年平均で１戸が解約になります。

この解約の周期の中には実際の居住期間と空室期間が含まれています。

解約の周期　＝　実際の居住期間＋空室期間

平均居住期間(日数)は次の計算式で求められます。

平均居住期間(日数)　＝　(１００％÷解約率×３６５日)－平均空室日数

※　平均空室日数　＝　(３６５日×空室率)／解約率

仮に空室率１０％、解約率２５％の賃貸経営の場合(ケース１)

平均空室日数は　３６５日×１０％／２５％　＝　１４６日(4.87ケ月)

次の入居者が決まるまで約５ケ月の空室期間があることを表します。

空室率２％、解約率２５％の賃貸経営の場合(ケース２)

平均空室日数は　３６５日×２％／２５％　＝　２９．２日(0.97ケ月)

空室になっても、約１ケ月で入居が決まるということを表しています。

３．解約率、平均居住期間から逆算した家賃値下げ幅

入居がなかなか決まらない場合、家賃を値下げする場合があります。(ケース１ 空室率１０％)のアパートが家賃値下げにより、年間家賃収入が現状と同じで(ケース２ 空室率２％)になった場合、家賃の値下げはいくらまでできるか解約率、平均居住期間(空室率)から逆算して計算してみます。

家賃　６万円

家賃値下げ金額　Ｘ円　とします。

(６万円－Ｘ円)×(４年－１ケ月)　＝　６万円×(４年－４.８７ケ月)

(６万円－Ｘ円)　＝　２５８.７８万円／４７ケ月

(６万円－Ｘ円)   ＝ ５.５万円

Ｘ　＝　５,０００円

５,０００円値下げして５.５万円にしても年間家賃収入は変わらない計算になります。これはあくまで家賃値下げにより空室率が２％に改善されると仮定した場合です。

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「空室対策の進め方　その１　賃料の適正化」

賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング　２０１７

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。２０１７年９月２０日から１０月９日の期間、全国の不動産会社３７２社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」と「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。

１．この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる

(ファミリー向け物件)                                                        

１位　インターネット無料　　　⇒　（前回１位）

２位　エントランスのオートロック⇧  (前回３位)      　          

３位　追い炊き機能　　　　　　⇩　   (前回２位)　

４位　宅配ボックス　　　　　　⇧　(前回ランク外)

５位　システムキッチン　　　　⇒　  (前回５位）

６位　ホームセキュリティー　　⇩　  (前回４位)

７位　浴室換気乾燥機　　　　　⇩　   (前回６位)

８位　ガレージ　　　　　　　　⇧  (前回ランク外)

９位　ウォークインクローゼット⇩　   (前回７位)

10位　エコキュート(電気)　　  ⇧　(前回ランク外)

 (単身者向け物件)

１位　インターネット無料　　   ⇒　(前回１位）

２位　エントランスのオートロック⇒　(前回２位）

３位　宅配ボックス　　　　　　⇧　(前回８位)

４位　ホームセキュリティー　　⇧　(前回５位)

５位　ウォークインクローゼット⇩   (前回４位)

６位　浴室換気乾燥機　　　　　⇩   (前回３位)

７位　TVﾓﾆﾀｰ付きｲﾝﾀｰﾎﾝ           ⇧ (前回ランク外)

独立洗面化粧台　　　　  ⇩　(前回６位)

９位　防犯カメラ　　　　　　　⇒　(前回９位）

システムキッチン　　 　⇧　(前回ランク外)

特徴

１．インターネット無料は単身者向け物件で３年連続、ファミリー向け物件でも２年連続で１位となりました。インテーネットは必要不可欠の設備です。入居者が自分で導入するにはプロバイダーと契約して工事するなど手間がかかり初期費用や月額使用料がかかります。はじめから導入されてれば、インターネットの費用が家賃に含まれていてもイニシャルコストや月々の出費もかからないので入居者に人気があるのでしょう。沼田市では導入されている物件はまだ少ないですが。

２．宅配ボックスが単身者向け物件、ファミリー向け物件ともに前回より順位を上げています。理由としては➀ネットショッピングの利用の増大、②共働きの増加により日中、自宅にいない世帯の増加があげられます。生活スタイルの変化を反映しています。

３．➀エントランスのオートロック、②ホームセキュリティー、③ＴＶモニター付きインターホン等の防犯設備が上位を占めています。女性の社会進出の高まり、単身者の増加等によりセキュリティーに対しての要望が高まっていることがうかがえます。

２．この設備がなければ入居が決まらない

(ファミリー向け物件)                                                        

１位　追い炊き機能　　　　　　⇧　（前回２位）

2位　独立洗面化粧台　　　　　⇩  　(前回１位)      　  　          

３位　室内洗濯機置き場　　　　⇧ (前回ランク外)

４位　TVﾓﾆﾀｰ付きｲﾝﾀｰﾎﾝ　　　  ⇩    (前回３位)

５位　洗浄機能付き便座　　　　 ⇩     (前回４位)

６位　システムキッチン　　　　 ⇩　  (前回５位)

７位　ガスコンロ　　　　　　　 ⇒     (前回７位)

８位　エントランスのオートロック⇩　   (前回６位)

９位　インターネット無料　　　 ⇒　　(前回９位)

10位　エレベーター　　　　　 ⇧　(前回ランク外)

(単身者向け物件)

１位　室内洗濯機置き場　　　 ⇧　(前回ランク外)

２位　TVﾓﾆﾀｰ付きｲﾝﾀｰﾎﾝ　　　　  ⇩   (前回１位)

３位　独立洗面化粧台　　　　　　⇩   (前回２位)

　　　洗浄機能付き便座　　　　　⇒   (前回３位)

５位　インターネット無料　　　  ⇩ 　(前回４位）

６位　エントランスのオートロック ⇒   (前回６位)

７位　備え付け照明　                 ⇩　 (前回５位)

８位　宅配ボックス　　　　　　  ⇧　(前回ランク外)

９位　ガスコンロ　　　　　　  　⇩　(前回７位）

10位　浴室換気乾燥機　　　　 ⇧　(前回ランク外)

特徴

１．室内洗濯機置き場が単身者向け物件で１位、ファミリー向け物件で３位でした。洗濯機置き場が室内に無い物件は決ま　らないということだと思います。沼田ではこういう物件はほとんどありませんが。

２．ファミリー向け物件１位の追い炊き機能、上位の独立洗面化粧台、洗浄機能付き便座は付いてて当たり前、付いてない物件はなかなか決まらないということだと思います。

３．ＴＶモニター付きインターホン等の防犯設備も上位にランクインし、付いてない物件は決まりにくいということだと思います。

３．まとめ

以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前、付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。

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テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント！

賃貸経営で収益を最大化するために、①「入居者が退去した後、空室期間をできるだけ短くすること」は重要です。そして、それと同様に重要なのが②「入居者に長く住んでもらうための取り組みテナントリテンション(解約の抑止)」です。そのことを稼働率で解説します。

１．稼働率で比較する収益

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率

で算出されます。

事例で比較してみます。

【事例】

家賃　　５０,０００円

戸数　　１０戸

次の入居者が決まるまでの空室期間　　２ケ月

（入居期間１年の場合）

稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００

＝ １２ケ月／(１２ケ月＋２ケ月) × １００

＝ ８５.７％

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率

＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.８５７

＝ ５,１４２,０００円

（入居期間６年の場合）

稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００

＝ ７２ケ月／(７２ケ月＋２ケ月) × １００

＝ ９７.３％

年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率

＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.９７３

＝ ５,８３８,０００円

入居期間６年と１年の差額

＝ ５,８３８,０００円 － ５,１４２,０００円

＝ ６９６,０００円

退去後、同じように２ケ月で次の入居者が決まっても、平均入居期間が長い(稼働率が高い)ほうが年間収入が多くなります。

(空室期間)

(入居) １ケ月   ２ケ月   ３ケ月

１年　 92.3%   85.7%   80.0%

２年    96.0%   92.3%   88.9%

３年    97.3%   94.7%   92.3%

４年    98.0%   96.0%   94.1%

５年    98.4%   96.8%   95.2%

６年　 98.6%   97.3%   96.0%

２．まとめ

以上のように、退去後同じ期間で次の入居者が決まっても、入居者に長く住んでもらったほうが年間収入は多くなります。また、解約になると①リフォーム費用の発生、②家賃が下がるリスクの発生も高くなります。転勤、結婚等やむを得ない退去もありますが、賃貸オーナーとしては、何らかの不満があって退去することはないようにしましょう。

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