月別アーカイブ: 2019年12月

本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

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 賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「9割の入居者が敬遠する設備(内装)について紹介します。

1.9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

①×な洗面所

             独立洗面台が無い

・歯はキッチンで磨くんですか?

・お風呂と一緒だと足がぬれますよね?

        水しか出ない

・冬場きついですね。

・普通お湯出ますよね?

・知覚過敏にはきつい!

②×なエアコン

       エアコンが古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか?

・電気代が余計にかかりませんか?

・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか?

       ガスエアコン

・ガス代もかかるの?

・ガス代こんなにかかるの?入居後クレームになることも・・・

③TV線など

      TVのジャックが古い

・どうやって繋げるんですか?

・営業マンも使ったことない。

      各部屋にTV線が無い

・寝室にもTVを置きたい。

④防犯設備

   呼び出しがチャイム+ドアスコープ

・この覗き穴はなんですか?

・防犯上不安、逆に覗かれない?

⑤玄関

        下駄箱がない

・靴が置けない。

・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。

・恥ずかしくて人を呼べない。

2.まとめ

 内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

独立洗面台が無い → 独立洗面台を設置

水しか出ない洗面台 → お湯も出る洗面台に交換

エアコンが古い → 10~15年で新しいエアコンに交換

ガスエアコン → 電気のエアコンに交換

TVのジャックが古い → 差し込めば繋がるものに交換

各部屋にTV線が無い → 居間以外の部屋にもTV線を設置

呼び出しがチャイム+ドアスコープ → テレビドアフォンに交換

下駄箱がない → 下駄箱を設置

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沼田市白沢町の農産物直売所「座・白沢」の紹介

沼田市白沢町の農産物直売所「座・白沢」

沼田市市白沢町の「道の駅白沢」内にある地元で採れた新鮮な野菜、果物、農産加工品を販売する農産物直売所「座・白沢」を紹介します。

 

1.農産物直売所「座・白沢」

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農産物直売所「座・白沢」

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地元の採れたて新鮮野菜、果物がいっぱい

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農産加工品も豊富

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野菜、果物等を生産、出荷している地元生産者

住  所

群馬県沼田市白沢町平出1297

E L

0278-20-9222

営業時間

(6~11月)

9:30~18:30

(12~5月)

10:00~18:00

定 休 日

毎月第2火曜日(8月は無休)

駐 車 場  

多数あり

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主な取扱品目

白沢町を中心に地元で生産された野菜、果物、産加工品等

(春)

タマネギ、キャベツ、山菜、じゃがいも、いちご、ブロッコリー、グリーンピス

(夏)

レタス、とうもろこし、みょうが、なす、トマト、プラム、桃、スイカ、メロン、にんじん

(秋)

りんご、柿、栗、しいたけ、ぶとう、ごぼう

(冬)

ねぎ、かぼちゃ、白菜、ほうれんそう、大根、カブ

 

2.農産物直売所「座・白沢」の特徴

 (1) 販売する野菜、果物等の商品は、地元で採れたもの地元の生産者が朝一番で運び込むので毎日新鮮です。商品がなくなるとすぐに採れたてが補充されます。季節により販売される商品も違うので旬の味を楽しめます。

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 (2) 野菜、果物等の生鮮品だけでなく生産者自ら作ったジュース、ジャム、漬物等の農産加工品も販売されています。毎日素材の味を生かした作りたてが届きます。

農産加工品

 (3) 併設しているソフトクリーム販売点では、白沢高原の美しい自然の中で育てられた牛の牛乳を使って作られたソフトクリームが販売されています。バニラ、イチゴ、ミックスの3種類で各350円です(4月~11月)。

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バニラ

バニラ

イチゴ

イチゴ

ミックス

ミックス

 (4) 併設されている日帰り温泉、白沢高原温泉「望郷の湯」温泉を楽しむこともできます

IMG_7293 洋の湯(大浴場)

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賃貸オーナー必見! 最近の部屋探しの実態

最近の部屋探しの実態

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(株)リクルート住まいカンパニーから2017年9月15日に、「2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」が発表されました。 沼田市の実態と違う部分もありますが、入居希望者の部屋探しの動向、考え方は参考になると思いますので紹介します。

1.部屋探し開始から契約するまでの期間は、平均18.7日

➀ 部屋探しを開始してから契約するまでの期間は平均で18.7日です。

② 8割以上の人が「1日」から「30日(1ケ 月)未満」以内で契約しています。

③ 2014年 22.8日 2015年 22.1日 2016年 18.7日と年々短くなっています。

このことは何を意味するのでしょうか。部屋探しをする際、インターネットで短時間で色々な物件情報を簡単に集めて、比較検討出来るようになったことを意味します。

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上のグラフはネットショッピングの利用(2人以上世帯)の推移です。ご覧のとおり、年々ネットで買い物をする人が増えています。今や「欲しい物があったらネットで探す」時代になってきています。部屋探しもネットで探す時代です。不動産店に来店しなくても自宅や外出先で、空いた時間に探すことができるのです。

ですから、

① 家賃、設備、サービス等競合物件と比較され絞られても、残る物件にする。

② また、物件の室内動画やパノラマ写真を掲載し、実際の部屋を見学しているように紹介する。

ことが重要です。

2.部屋探しの際の不動産会社店舗への訪問数は、平均1.6店舗

「部屋探しのために訪問した不動産会社店舗数」は、平均1.6店舗

内訳は

「0店舗(訪問していない)」  9.9%

「1店穂」         48.6%

「2店舗」         23.9%

「3店舗」         10.7%

全体の6割弱が「0~1店舗」となっています。

訪問する店舗数も 2014年 1.7店舗

2015年 1.6店舗

2016年 1.6店舗

少なくなっています。

3.部屋探しの際に見学した物件数は、平均3.1件

「部屋探しの際に見学した物件数」は、平均3.1件

内訳は

「0件(見学していない)」     8.8%

「1件」            17.6%

「2件」            17.9%

「3件」            19.9%

およそ10人に1人は1件も見学しないで決めています。6割以上が3件以下になっています。

見学した物件数も

2014年 3.5件

2015年 3.1件

2016年 3.1件

少なくなっています。

訪問する店舗数、見学した物件数ともに少なくなっています。不動産店に来店する前にネットで調べ、物件を絞って来店します。来店するのは、「部屋探し」ではなく「部屋確認」に行っているのです。丸井不動産でも来店者の80~90%の方が見学する物件を絞って(指定)して来店されます。

4.次に引っ越すときに欲しい設備

「次に引っ越すときに欲しい設備」

1位  エアコン付き

2位  都市ガス

3位    TVモニター付きインターフォン

また、次の設備の上昇ポイント数が高い。

「Wi-Fi」  +10.2 ポイント

「浴室乾燥機」  + 9.7 ポイント

「宅配ボックス」 + 9.3 ポイント

5.魅力的だと思う付帯サービス

「魅力的だと思う付帯サービス」

1位  家賃ポイントシステム          64.2 %

2位    エアコンの定期清掃サービス  62.8 %

3位  24時間カスタマーセンター   61.4 %

4位   クレジットカード決済サービス 60.4 %

6.まとめ

① 実店舗ではなく「ネット上の店舗(HP)」競合物件と(家賃、設備、サービス等)比較検討されています。まさにネット上が戦場になっています。検索され絞られても残る物件にすることが重要です。

② HP、ポータルサイト等で募集物件について綺麗な写真、動画、パノラマ写真、詳しいコメント等魅力的に紹介することも重要です。

 

 

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下久屋町のカップルにおすすめなハイツ、グランシャリオB102

下久屋町のカップルにおすすめなハイツ、グランシャリオB102

 

1.物件概要 

所在地       沼田市下久屋町字上原959-2

部屋№       B102号室

構 造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向 き       南

間取り     1LDK(洋6・LDK12)

面 積       43.01㎡

階 建       2階/2階建

築年月       2011年1月

駐車場     2台/世帯 来客用2台

交 通     JR上越線沼田駅  5,200m

     関越高速沼田IC  1,500m

施 工  積水ハウス

2.賃貸条件

契 約       再契約型定期借家契約(2年)

家 賃       52,000円

敷 金       なし

礼 金       なし

ルームクリーニング代     30,000円

家財総合保険   13,000円(2年)

初回保証料  10,000円

月額保証料  1,040円

仲介手数料      57,200円

駐 車 料 金      2台分家賃に含む

契約時初期費用   162,240円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月+消費税

取 引 態 様  仲介

入居可能日  現在満室

3.間取り

4.主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン ・洗髪洗面化粧台 ・風呂(追い炊き機能付き) ・温水洗浄便座 ・エアコン ・BS ・バルコニー ・ペアガラス ・室内物干し  ・パントリー(食品庫)・居室照明・IH用コンセント ・インターネットマンションタイプ利用可 ・シャッター雨戸・駐車場世帯2台 ・来客用駐車場3台

特徴

1.全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

2.LDKと洋室を仕切るスライドスクリーンは壁の中に引き込めるので18畳のワンフロアーの使い方ができます。

3.玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

4.2階床には100㎜のALCが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

5.ペアガラス、壁の断熱仕様は住宅エコポイント仕様になっているので断熱性の高い造りになっています。

6.室内物干しが付いていているので雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

7.地デジ、BSは共聴設備済みです。インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

8.IH用コンセント(200V)があるのでIHも使えます。

9.駐車場は各世帯2台の他に来客用駐車場が2台あるので、お客さんが来た時に助かります。

5.室内写真

   

床構造 高断熱複層ガラス

6.室内動画

7.パノラマ写真

8.周辺施設

コンビニ、スーパーは300~600mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で5分以内の距離にあり便利です。近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート沼田久屋原町店 スーパーKoike

ファミリーマート久屋原町店300m                                スーパーKoike600m

IMG_0842 カワチ薬品沼田東店                    沼田インター 1,500m                                             カワチ1,700m

ベイシア沼田モール店 カインズホーム沼田モール店                          ベイシア 2,600m                カインズホーム 2,600m

 

 

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賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

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建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

1.賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀-A

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)                               

➀-B

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)                           

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①-A「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び、①-B賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。 

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は、➀-A(経年変化)及び、➀-B(通常損耗)の修繕であり、賃貸人が負担すべき費用」であるしています。

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参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

関連記事

どんな場合に原状回復義務があるの?

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの?

 

 

 

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宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

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全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング2019」で「宅配ボックス」単身者向け物件で3位、ファミリー向け物件、と入居者に人気の設備です。「宅配ボックス」の種類とその使い方、メリット、注意点についてまとめてみました。

1.宅配ボックスとは

留守中でも宅配された荷物を受け取ることができるように、宅配された荷物を宅配業者が入れるための箱のことです。「宅配ロッカー」ともいいます。平日や昼間に受け取りが難しい人のために、主にマンションの共用設備として郵便ポストの近くに設置されていることが多いです。

2.宅配ボックスの種類と使い方

 

宅配ボックスの種類は大きく分けて暗証番号で施錠、解錠する機械式(ダイヤル式)と、テンキーで施錠、解錠しコンピュータ管理する電気式があります。

① 機械式(ダイヤル式)

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① 宅配業者の配達員が荷物を宅配ボックスに入れ、その都度、手動で任意の暗証番号を設定し番号を知らない人は開けられないようにします。次に、② 解錠番号を書いた配達通知書を配達先の郵便ポストに投函します。その配達通知書には「宅配ボックスに荷物を入れました。解錠番号は****です。」といったことが書かれています。③ 受取人はこれを確認し、ダイヤルを合わせ、宅配ボックスを開け、荷物を受け取ります。受け取りのサインや捺印はボックスの中に押印する機会が入っているものや、レシートが出るものがあります。

② 電気式

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① 宅配業者の配達員は液晶パネルの操作や音声案内される手順に従い、宅配ボックスに荷物を入れます。② 荷物の受取人は入居する時に与えられた暗証番号をタッチパネルに入力します(暗証番号方式)。あるいは、専用のカードキーで荷物を取り出します(カード方式)。電気式はシステムで管理されているので、いつ荷物が入れられたのか記録されたり、荷物が入れられるとメールが届くものがあります。

3.宅配ボックスを使うメリット

宅配ボックスを利用すると、次のメリットがあります。

① 最短で受け取りが可能

自分が不在でも宅配ボックスに荷物が入れられれば、帰宅と同時に荷物を受け取ることが出来ます。

② 時間が有効に使える

荷物を受け取るために、早く帰宅したり、家で待機する必要がないので時間を有効に使うことが出来ます。

③ インターネットでお得に買い物ができる

いままでインターネットだとなかなか荷物を受け取れないので、お店で買っていたものをインターネットで買うことが出来るようになります。その場合、ポイントが付いたり、お得に買い物をすることができる場合があります。

4.宅配ボックスの注意点

① 家賃が相場より高い場合がある

宅配ボックスは生活するのに必須な設備ではなくオプションの設備です。また、宅配ボックスが設置されている物件はオートロック物件のようにセキュリティーがしっかりしている物件である場合が多く、その分家賃が高い傾向があります。

② 管理費(共益費)が相場より高い場合がある

電気式の宅配ボックスの場合、その管理に電気代やメンテナンス代がかかるので、管理費が高くなる場合があります。

③ 荷物の受け取りトラブル発生

機械式(ダイヤル式)の場合

(1) 宅配業者が解錠番号を書き忘れたまま投函したり

(2) 誤った番号を記載したり

(3) 解錠番号が書かれた配達通知書が抜き取られ、荷物を盗まれる

などのトラブルが起きることがあります。

5.まとめ

沼田市で宅配ボックスが設置されている物件は、まだ一部の物件に限られています。しかし、有ると便利な設備です。部屋探しをする際、物件選びの1つのポイントにしてはどうでしょうか。また、設置する条件が整っている場合、空室対策として宅配ボックスを設置し差別化を図ることもひとつの方法ではないでしょうか。

 

 

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沼田市のショッピングモール「ビバタウン沼田ショッピングセンター」の紹介

沼田市のショッピングモール「ビバタウン沼田ショッピングセンター」

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色々なお店がまとまってあり、買い物をするのに便利な沼田市のショッピングモール「ビバタウン沼田ショッピングセンター」について紹介します。

1.住所

群馬県沼田市東原新町1455-1

2.営業時間

テナントにより異なります。各入居テナント欄で確認してください。

3.定休日

テナントにより異なります。各入居テナント欄で確認してください。

4.駐車場

305台

5.入居テナント

➀FRESSAY 沼田ビバタウン店

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取扱商品

野菜、鮮魚、肉等の食料品、日用品等

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278-30-5151

お得情報  

➀FRESSAYポイントカード

・年会費は無料(発行手数料100円)

・200円毎に1ポイントたまり、250ポイントでポイント券が1枚もらえます。

・ポイント券の枚数に応じ、(1)フレッセイのお店で使える買い物券、(2)カタログ商品と交換、(3)歌謡ショー、旅行、優待企画への参加ができます。

②FRESSAYマスターカード(クレジットカード)

・入会費、年会費無料。

・お支払いが簡単です。

・利用金額によりポイントが貯まっていきます。貯まったポイントに応じて素敵な商品やフレッセイ商品券と交換できます。

②パシオス 沼田店

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取扱商品

婦人・紳士・子供のファション衣料・服飾雑貨・肌着・リビング用品等  

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 22-3838

③誠美堂 沼田店

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取扱商品

・ジュエリーダイアモンド専門店

・ジュエリーダイアモンドのリフォーム、下取り、買い取り

・時計の修理、電池交換

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278-22-7370

④登利平 沼田南店

お持ち帰り

取扱商品

 持ち帰り弁当「上州御用鳥めし」、焼き鳥各種

「登利平 メニュ...」の画像検索結果

営業時間  10:00~19:00

定休日   無休 

TEL   0278-24-8540

⑤マツモトキヨシ 沼田ビバタウン店

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取扱商品

・医薬品・医薬部外品

・日用品

・化粧品

 ・食品

 

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278-22-9555

⑥ダイソー ダイソー沼田店

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取扱商品

生鮮食品、日配品を除く日常生活で必要な商品を100円で揃えています。商品アイテム数約7万点

 

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 30-3151

⑦アップル薬局 ビバタウン店

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取扱商品       調剤薬局

営業時間  8:30~18:00

定休日   土曜日、日曜日、祝日 

TEL   0278- 20-1401

⑧ギフト創造館 沼田店

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取扱商品      ギフト商品

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 20-1666

⑨カーブス群馬沼田

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営業内容  1.女性だけの30分健康体操教室

      2.予約不要、好きな時間に来店

      3.待ち時間なし、30分で終了

      4.スタッフも女性だけ

営業時間  平日  10:00~19:00

      土曜日 10:00~13:00

定休日   日曜日、祝日 

TEL   0278- 25-3360

⑩ドコモショップ 沼田店 

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営業内容

(1) 携帯電話、スマートフォンの新規契約手続き

(2) 機種変更手続き

(3) 料金の支払い

(4) 各種サービス受付

(5) 故障受付

営業時間  10:00~19:00

定休日   第2水曜日 

TEL   0278-22-0387

⑪ホワイト歯科クリニック

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診療内容、特色

(1) 歯科、矯正歯科、小児歯科

(2) ホワイトニング

(3) インプラント

(4) 審美歯科

(5) 笑気麻酔

診療時間

月、火、木、金  9:30~12:30

        14:30~18:30

水、土      9:30~12:30

定休日   日曜日、祝日 

TEL   0278-24-8505

⑫東京靴流通センター ビバタウン内沼田店

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取扱商品

紳士靴、婦人靴、ビジネスシューズ、ウォーキングシューズ、メンズスニーカー、レディーススニーカー、キッズスニーカー、中敷き、靴ひも、シューケアグッズなど

営業時間  10:00~20:00

      (2/1~2/28は閉店時間が19:30)

定休日   無休 

TEL   0278- 24-8571

⑬パレットプラザ 沼田ビバタウン店

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業務内容  (1) 写真プリント

      (2) フォトブックの作成

      (3)  ポストカードの作成

(4) 写真の修復加工

(5) 証明写真

(6) フォトグッズの作成

(7) ポートレート撮影

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 22-6531

⑭watashi+ by shiseido

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取扱商品  化粧品、資生堂認定スタッフ在籍

(取り扱いブランド)

クレ・ド・ポーボーテ、ベネフィーク、ベネフィークドゥース、ベネフィーク メイクアップ、ベネフィーク リニュー、ベネフィーク エステBM、ベネフィークNT、リバイタル グラナス、dプログラム、マキアージュ

  

営業時間  10:00~19:00

定休日   月曜日

TEL   0278-23-2527

⑮群馬銀行ATM

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取扱サービス

ATM、音声ATM、ATM宝くじ

営業時間

9:00~20:00

 

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インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリット

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全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」ファミリー向け物件で3年連続1位単身者向け物件で4年連続1位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。

1.インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。LANケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。

2.インターネット無料物件のメリット

このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

プロバイダ料金は普通、月額4,000円~6,000円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。

③ 解約時の違約金がかからない

プロバイダによって、契約してから2年または3年以内に退去等で解約すると、違約金が2万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。

3.インターネット無料物件のデメリット

「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

パスワードが必要ない、入居者共通のWi-Fiがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がWi-Fi経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか確認しましょう。

 

4.まとめ

「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。 次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

簡単な調べものしかしない

ネットショッヒングでインターネットを使う

短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

処理が複雑なネットゲームをする

映画など長い動画を観る

仕事でデータをやりとりする

インターネットを使う時間帯が主に深夜

 

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不動産投資分析講座4 物件購入コストの計算のしかた

物件購入コストの計算のしかた

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.物件購入コストの計算のしかた

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、1.新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。2.リニューアルする場合のコストの計算のしかた。3.中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

 

1.返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

該当物件のNOIを調べる。または、査定する。

ローン条件(金利、返済年数からローン定数(K%)をだす、調べる

自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5~1.7以上)

を決めます。

次の式に➀~④を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

(例えば)

NOI640万円

ローン条件は

・金利2%

・返済期間30年

ローン定数4.44% 

・自己資金10%(融資比率LTV90%

返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

 

コスト = 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

= 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

= 640万円 ÷ 6.41%

1億円 

1億円までかけてよい計算になます。

 

2.リニューアルコストの計算のしかた

(事例B)

物件Bは築20年、8世帯、現在空室が3世帯、5万円で募集していますが建物設備が陳腐化し6ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、1世帯当たり150万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は7万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

 

リニューアル工事のNOI利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(7万円-5万円=2万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

NOI利回り

=(7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月/450万円

=57.6万円/450万円

12.8%

 

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルNOI 

= (7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月

57.6万円

リニューアルコスト450万円を、

金利2%、15年ローンで借り入れた場合

年間返済額 = 月額返済額29,000円 × 12ケ月

= 34.8万円

返済倍数(DCR)  = 57.6万円 ÷ 34.8万円

          = 1.65

 

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Bで

 NOIが57.6万円

 ローン条件

金利2% 15年返済(ローン定数 7.72%)

 全額借入

 返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト = リニューアルNOI ÷ (K% × LTV × DCR)

= 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

= 57.6万円 ÷ 11.58%

497万円

497万円までかけていい計算になります。

 

3.中古物件購入価格の計算のしかた

中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀~⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

 どの程度のリニューアルをする必要があるか

 そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

 そのリニューアルをするのにいくらかかるか(リニューアルコスト)

④ 融資条件を調べる(ローン定数K%  融資比率LTV)

 希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②~⑤を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

尚、総コスト = 不動産購入コスト + 購入後のリニューアルコストになります。

 

4.まとめ

今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は5年、10年と続くものです。20年、30年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の5年後、10年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

 

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不動産投資分析講座3 各種不動産投資指標の検証

各種不動産投資指標の検証

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.物件購入コストの計算のしかた

 投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、CF利回り、CF、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

 

1.各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Aの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト  1億円

(2) 金利    2%

(3) 30年返済 ローン定数4.44%

(4) NOI率  75%

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

CF利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

CF(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     -      -       -      -      -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)    4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

CF利回り(%) 0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

CF(万円)         40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30  1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

 

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 5.20  6.15 7.10   8.04 9.46

NOI利回り(%) 3.90  4.61   5.32 6.03 7.10

返済割合(%)    3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

CF利回り(%) 0.35  1.06   1.77   2.48   3.55

CF(万円)        35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30 1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74

 

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%) 4.55 5.38 6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%) 3.42    4.04   4.66   5.28   6.21

返済割合(%)    3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

CF利回り(%) 0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

CF(万円)         31      93   155    217     310

返済倍数(DCR)  1.10  1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

 

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 8.8%

NOI利回り 8.88×0.75=6.66%

返済割合

ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%-返済割合4.44%=2.22%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り2.22%=222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%=1.5

 

(融資比率  70% 自己資金  30%の場合)

表面利回り 6.21%

NOI利回り 6.21×0.75=4.66%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率70%=3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%-返済割合3.10%=1.55%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り1.55%=155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%=1.5

自己資金利回り

キャッシュフロー155万円÷自己資金3,000万円=5.17%

まとめ

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額1億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

 

(3) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 10.06%

NOI利回り 10.06×0.75=7.55%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%-返済割合4.44%=3.11%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.11%=311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%=1.7

まとめ

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

 

(4)(返済年数15年の場合)

➀ 総コスト  1億円

② 金利    2%

15年返済 ローン定数7.72%

④ NOI率  75%

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44 17.50 20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13 15.44

返済割合(%)    7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

CF利回り(%) 0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

CF(万円)          77     232   386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      -       -       -       -         -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06 13.90 15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42 11.81   13.90

返済割合(%)   6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

CF利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

CF(万円)         69    208   347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10 1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

 

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27 10.50  12.36

返済割合(%)  6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

CF利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

CF(万円)        62     185   309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

 

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93 9.37 10.81  12.25 14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11  9.19  10.81

返済割合(%)   5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

CF利回り(%) 0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

CF(万円)          54     162   270      378     541

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り 12.25%

NOI利回り 12.25×0.75=9.19%

返済割合

ローン定数7.72%×融資比率70%=5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%-返済割合5.40%=3.79%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.79%=379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%=1.7

自己資金を30%出しても返済期間15年の場合、表面利回りは12.25%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

2.まとめ

 1.返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

2.「物件の力」を表す「NOI利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

 

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