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賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「9割の入居者が敬遠する設備(内装)」について紹介します。
独立洗面台が無い
・歯はキッチンで磨くんですか?
・お風呂と一緒だと足がぬれますよね?
水しか出ない
・冬場きついですね。
・普通お湯出ますよね?
・知覚過敏にはきつい!
エアコンが古い
・こんなに大きいエアコンあるんですか?
・電気代が余計にかかりませんか?
・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか?
ガスエアコン
・ガス代もかかるの?
・ガス代こんなにかかるの?入居後クレームになることも・・・
TVのジャックが古い
・どうやって繋げるんですか?
・営業マンも使ったことない。
各部屋にTV線が無い
・寝室にもTVを置きたい。
呼び出しがチャイム+ドアスコープ
・この覗き穴はなんですか?
・防犯上不安、逆に覗かれない?
下駄箱がない
・靴が置けない。
・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。
・恥ずかしくて人を呼べない。
内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。
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「本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水回り)」
「本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(外装)」
契約満了時または、契約期間中退去することになったら契約書で➀いつまでに解約申し入れをしなくてはいけないのか、②どのような方法で申し出ををする必要があるのか確認しましょう。
① 退去することが決まったら、不動産会社または貸主に解約の申し出の電話連絡をしましょう。契約により所定の「
退去届」がある場合は退去届けを提出しましょう。ない場合はどのような方法でやるのか確認しましょう。
② 解約申し出の時期は退去の1ケ月前までにするのが一般的です。
① 引っ越し日が決まったら不動産会社に連絡して、退去立ち会い日時を決めます。
② 引っ越し会社の手配
③ 荷物の整理
④ 各種住所変更や届け出(銀行、学校、職場、クレジットカード)
⑤ 住民票の移動(転居・転出)手続き
⑥ 郵便物の転送手続き(スマホから出来ます)
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「引っ越しが決まったら郵便局「転居・転送サービス」の届出をしよう! 」
⑦ 電気、ガス、水道の精算手続き
➀ 不動産会社または貸主立ち会いで室内の状況を確認します。借主が原状回復しなければいけない内容、範囲がないか確認します。
② かぎを返却し部屋を明け渡します。その際、電気、ガス、水道等の精算を済ませておきましょう。
③ 大家さん、近隣への挨拶。
➀ 明け渡し後、借主に 原状回復工事費用が発生している場合は敷金から精算した上で返還されます。
② 不足額がある場合または、敷金を預かっていない場合は負担額を貸主に支払います。
③ 退去後すぐに敷金が返還されるわけではないので注意しましょう
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沼田市市白沢町の「道の駅白沢」内にある地元で採れた新鮮な野菜、果物、農産加工品を販売する農産物直売所「座・白沢」を紹介します。
農産物直売所「座・白沢」
地元の採れたて新鮮野菜、果物がいっぱい
農産加工品も豊富
野菜、果物等を生産、出荷している地元生産者
群馬県沼田市白沢町平出1297
0278-20-9222
(6~11月)
9:30~18:30
(12~5月)
10:00~18:00
毎月第2火曜日(8月は無休)
多数あり
白沢町を中心に地元で生産された野菜、果物、産加工品等
(春)
タマネギ、キャベツ、山菜、じゃがいも、いちご、ブロッコリー、グリーンピス
(夏)
レタス、とうもろこし、みょうが、なす、トマト、プラム、桃、スイカ、メロン、にんじん
(秋)
りんご、柿、栗、しいたけ、ぶとう、ごぼう
(冬)
ねぎ、かぼちゃ、白菜、ほうれんそう、大根、カブ
バニラ
イチゴ
ミックス
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(株)リクルート住まいカンパニーから2017年9月15日に、「2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」が発表されました。 沼田市の実態と違う部分もありますが、入居希望者の部屋探しの動向、考え方は参考になると思いますので紹介します。
このことは何を意味するのでしょうか。部屋探しをする際、インターネットで短時間で色々な物件情報を簡単に集めて、比較検討出来るようになったことを意味します。
上のグラフはネットショッピングの利用(2人以上世帯)の推移です。ご覧のとおり、年々ネットで買い物をする人が増えています。今や「欲しい物があったらネットで探す」時代になってきています。部屋探しもネットで探す時代です。不動産店に来店しなくても自宅や外出先で、空いた時間に探すことができるのです。
ですから、
① 家賃、設備、サービス等競合物件と比較され絞られても、残る物件にする。
② また、物件の室内動画やパノラマ写真を掲載し、実際の部屋を見学しているように紹介する。
ことが重要です。
内訳は
「0店舗(訪問していない)」 9.9%
「1店穂」 48.6%
「2店舗」 23.9%
「3店舗」 10.7%
全体の6割弱が「0~1店舗」となっています。
訪問する店舗数も 2014年 1.7店舗
2015年 1.6店舗
2016年 1.6店舗
と少なくなっています。
内訳は
「0件(見学していない)」 8.8%
「1件」 17.6%
「2件」 17.9%
「3件」 19.9%
およそ10人に1人は1件も見学しないで決めています。6割以上が3件以下になっています。
見学した物件数も
2014年 3.5件
2015年 3.1件
2016年 3.1件
と少なくなっています。
訪問する店舗数、見学した物件数ともに少なくなっています。不動産店に来店する前にネットで調べ、物件を絞って来店します。来店するのは、「部屋探し」ではなく「部屋確認」に行っているのです。丸井不動産でも来店者の80~90%の方が見学する物件を絞って(指定)して来店されます。
1位 エアコン付き
2位 都市ガス
3位 TVモニター付きインターフォン
また、次の設備の上昇ポイント数が高い。
「Wi-Fi」 +10.2 ポイント
「浴室乾燥機」 + 9.7 ポイント
「宅配ボックス」 + 9.3 ポイント
1位 家賃ポイントシステム 64.2 %
2位 エアコンの定期清掃サービス 62.8 %
3位 24時間カスタマーセンター 61.4 %
4位 クレジットカード決済サービス 60.4 %
所在地 沼田市下久屋町字上原959-2
部屋№ B102号室
構 造 軽量鉄骨造
建物種別 アパート
向 き 南
間取り 1LDK(洋6・LDK12)
面 積 43.01㎡
階 建 2階/2階建
築年月 2011年1月
駐車場 2台/世帯 来客用2台
交 通 JR上越線沼田駅 5,200m
関越高速沼田IC 1,500m
施 工 積水ハウス
契 約 再契約型定期借家契約(2年)
家 賃 52,000円
敷 金 なし
礼 金 なし
ルームクリーニング代 30,000円
家財総合保険 13,000円(2年)
初回保証料 10,000円
月額保証料 1,040円
仲介手数料 57,200円
駐 車 料 金 2台分家賃に含む
契約時初期費用 162,240円
再契約時仲介手数料 新賃料の0.5ケ月+消費税
取 引 態 様 仲介
入居可能日 現在満室
・テレビドアフォン ・洗髪洗面化粧台 ・風呂(追い炊き機能付き) ・温水洗浄便座 ・エアコン ・BS ・バルコニー ・ペアガラス ・室内物干し ・パントリー(食品庫)・居室照明・IH用コンセント ・インターネットマンションタイプ利用可 ・シャッター雨戸・駐車場世帯2台 ・来客用駐車場3台
コンビニ、スーパーは300~600mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で5分以内の距離にあり便利です。近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。
ファミリーマート久屋原町店300m スーパーKoike600m
沼田インター 1,500m カワチ1,700m
ベイシア 2,600m カインズホーム 2,600m
建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。
「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。
建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。
ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を
➀-A
建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)
➀-B
賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)
②
(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反
(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
に区分しています。
そして原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②の(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
参考情報
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)
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すなわち
それに対して
また、
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「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの?」
入居審査が通ると今度は契約です。契約条件に入居者に不利な事項はないか、勘違いしている事項はないかよく確認し ましょう。
重要事項説明とは、契約する前に宅地建物取引士が「物件の内容や賃貸条件、契約条件等」について借主に説明が宅地建物取引業法で義務付けられているものです。契約当日の契約前に説明を受ける場合が多く、疑問点は納得いくまで宅地建物取引士から説明を受けましょう。
賃貸借契約を結ぶと、以後はトラブルが起きた時は契約書にもとづいて行われます。入居者に不利な内容はないか、勘違いしていることは無いか確認しましょう。契約書の内容は量も多く、聞き慣れない不動産用語も多いので事前に契約書をあずかり目を通して契約に望みましょう。
下記の事項をチェックしましょう。
一番トラブルが多い事項です。これについては下記をご覧ください。
・どんな場合、原状回復義務があるの?原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数
よくある特約としては以下のようなものがあります。
このことについて国土交通省の「原状回復のガイドライン」では契約書の中で貸主、借主が合意していることが求められています。
フリーレント等により入居月の家賃が免除された場合、短期(6ケ月~1年)解約した場合に、退去時に免除した家賃分を違約金として貸主に支払う特約が付く場合があります。
「ペット禁止」、「ピアノ等楽器の演奏禁止」、「石油ストーブ使用禁止」、「事務所利用禁止」等が禁止事項になっている場合があります。守らない場合、退去させられることもあります。
大家さんに直接支払う場合と管理する不動産会社に支払う場合があります。また、「振込」の場合と「自動振替」の場合があります。
設備の故障等があった時の連絡先が紹介してくれた不動産会社ではなく、別の管理会社だったり、大家さんだったりする場合があります。
更新料がある物件と無い物件があります。ある場合は1ケ月が多いです。また、更新料とは別に更新事務手数料を不動産会社に支払わなければいけない場合もあります。
退去する場合は1ケ月前というのが殆どです。退去連絡が遅れた場合は、連絡のあった日から1ケ月分の家賃を支払って解約になります。
借りたい物件が決まったら所定の「入居申込書」を不動産会社に提出して入居審査を受けます。個人契約で「連帯保証人を付ける場合」、個人契約で「保証会社の賃貸保証を付ける場合」、「法人契約の場合」で用意する書類が変わってきます。
所定の入居申込書に必要事項を記入し、押印します。
(申込者)
(連帯保証人)
必要事項を記入します。
(申込者)
※ 審査の結果、連帯保証人が必要な場合があります。その場合、連帯保証人の印鑑証明が契約時に必要になります。
所定の入居申込書に必要事項を記入、押印します。
(申込者)
(連帯保証人)
※ 場合により、連帯保証人の代わりに保証会社の保証を付けていただく場合があります。
その場合は
入居審査には1日~3日かかります。遠方の場合や入居が急ぎの場合は、不動産会社に事前に必要な書類を確認し、事前に用意しておくことをおすすめします。
現地見学ではつい建物の室内に目がいきがちですが、周辺環境や街全体も毎日の生活に大きく影響します。周辺環境も建物室内と同じくらいよくチェックしましょう。
・不動産の表示貴則では「徒歩の場合1分80m」で表示していますが、周辺施設までの距離、時間は自分で歩いて確かめましょう。
・現地見学は通常、昼間します。昼間は道路が混雑していなくても、朝晩の通勤時間帯は予想以上に混雑する場合があります。昼間だけでなく朝晩の時間帯も道路の混雑ぐあいを確認しましょう。
・車または歩いて距離と時間を確認しましょう。
・バス停までの距離と1日の便数を確認しましょう。
(有ると便利な施設)
・品揃え、営業時間
・近くにあると便利
・単身者には有ると便利
・安くて品揃えの豊富なお店があると便利
・営業時間と値段を確認
・近くにあると便利、診療科目を確認
・本好きの人にとっては近くにあるとありがたい
・子育て中の方は要チェック
・学区を確認
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現地見学ではつい室内に目がいきがちですが、建物の周辺、共用部分も毎日の生活に直結する重要な所です。見 落としがちなチェックポイントを見ていきましょう。
・周囲にのぞかれたり、侵入したり、隠れたりしやすい死角はないか。
・2階によじ登る足がかりになるものはないか。
・外階段から侵入経路はないか。
・新しい物件はテレビドアフォン付きの場合が多いです。
・掃除が行き届いているか。
・入居者の私物が放置されていないか。
・消えっぱなしの照明はないか。
・通路幅と駐車区画の幅は駐車しやすい幅が確保されているか。
・位置はどこか。
・スペースと屋根付きかどうか。
・中高層の建物の場合、有ると便利です。
・ゴミ置き場の位置と状態。
・ゴミ出しのルールが守られているか。
・沼田市内ではまだ少ないですが最近増えています。不在時に宅配便を受け取ることができるので便利な設備です。
・有無を確認しましょう。
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