月別アーカイブ: 2019年12月

本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

本音で答える、9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

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 賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約=空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「9割の入居者が敬遠する設備(内装)について紹介します。

1.9割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

①×な洗面所

             独立洗面台が無い

・歯はキッチンで磨くんですか?

・お風呂と一緒だと足がぬれますよね?

        水しか出ない

・冬場きついですね。

・普通お湯出ますよね?

・知覚過敏にはきつい!

②×なエアコン

       エアコンが古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか?

・電気代が余計にかかりませんか?

・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか?

       ガスエアコン

・ガス代もかかるの?

・ガス代こんなにかかるの?入居後クレームになることも・・・

③TV線など

      TVのジャックが古い

・どうやって繋げるんですか?

・営業マンも使ったことない。

      各部屋にTV線が無い

・寝室にもTVを置きたい。

④防犯設備

   呼び出しがチャイム+ドアスコープ

・この覗き穴はなんですか?

・防犯上不安、逆に覗かれない?

⑤玄関

        下駄箱がない

・靴が置けない。

・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。

・恥ずかしくて人を呼べない。

2.まとめ

 内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

独立洗面台が無い → 独立洗面台を設置

水しか出ない洗面台 → お湯も出る洗面台に交換

エアコンが古い → 10~15年で新しいエアコンに交換

ガスエアコン → 電気のエアコンに交換

TVのジャックが古い → 差し込めば繋がるものに交換

各部屋にTV線が無い → 居間以外の部屋にもTV線を設置

呼び出しがチャイム+ドアスコープ → テレビドアフォンに交換

下駄箱がない → 下駄箱を設置

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退去手続きはどんな手続きが必要なの?

退去する場合に行う手続き

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契約満了時または、契約期間中退去することになったら契約書でいつまでに解約申し入れをしなくてはいけないのかどのような方法で申し出ををする必要があるのか確認しましょう。

 

1.引っ越しが決まったらすぐやること

 退去することが決まったら、不動産会社または貸主に解約の申し出の電話連絡をしましょう。契約により所定の「

退去届」がある場合は退去届けを提出しましょう。ない場合はどのような方法でやるのか確認しましょう。

 解約申し出の時期は退去の1ケ月前までにするのが一般的です。 

        

2.引っ越し1~2週間前までにやること

引っ越し日が決まったら不動産会社に連絡して、退去立ち会い日時を決めます。

引っ越し会社の手配

荷物の整理

各種住所変更や届け出(銀行、学校、職場、クレジットカード)

住民票の移動(転居・転出)手続き

郵便物の転送手続き(スマホから出来ます)

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電気、ガス、水道の精算手続き

 

3.引っ越し当日にやること

 不動産会社または貸主立ち会いで室内の状況を確認します。借主が原状回復しなければいけない内容、範囲がないか確認します。

 かぎを返却し部屋を明け渡します。その際、電気、ガス、水道等の精算を済ませておきましょう。

 大家さん、近隣への挨拶。

 

4.明け渡し後やること

 明け渡し後、借主に 原状回復工事費用が発生している場合は敷金から精算した上で返還されます。

 不足額がある場合または、敷金を預かっていない場合は負担額を貸主に支払います。

 退去後すぐに敷金が返還されるわけではないので注意しましょう

 

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沼田市白沢町の農産物直売所「座・白沢」の紹介

沼田市白沢町の農産物直売所「座・白沢」

沼田市市白沢町の「道の駅白沢」内にある地元で採れた新鮮な野菜、果物、農産加工品を販売する農産物直売所「座・白沢」を紹介します。

 

1.農産物直売所「座・白沢」

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農産物直売所「座・白沢」

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地元の採れたて新鮮野菜、果物がいっぱい

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農産加工品も豊富

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野菜、果物等を生産、出荷している地元生産者

住  所

群馬県沼田市白沢町平出1297

E L

0278-20-9222

営業時間

(6~11月)

9:30~18:30

(12~5月)

10:00~18:00

定 休 日

毎月第2火曜日(8月は無休)

駐 車 場  

多数あり

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主な取扱品目

白沢町を中心に地元で生産された野菜、果物、産加工品等

(春)

タマネギ、キャベツ、山菜、じゃがいも、いちご、ブロッコリー、グリーンピス

(夏)

レタス、とうもろこし、みょうが、なす、トマト、プラム、桃、スイカ、メロン、にんじん

(秋)

りんご、柿、栗、しいたけ、ぶとう、ごぼう

(冬)

ねぎ、かぼちゃ、白菜、ほうれんそう、大根、カブ

 

2.農産物直売所「座・白沢」の特徴

 (1) 販売する野菜、果物等の商品は、地元で採れたもの地元の生産者が朝一番で運び込むので毎日新鮮です。商品がなくなるとすぐに採れたてが補充されます。季節により販売される商品も違うので旬の味を楽しめます。

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 (2) 野菜、果物等の生鮮品だけでなく生産者自ら作ったジュース、ジャム、漬物等の農産加工品も販売されています。毎日素材の味を生かした作りたてが届きます。

農産加工品

 (3) 併設しているソフトクリーム販売点では、白沢高原の美しい自然の中で育てられた牛の牛乳を使って作られたソフトクリームが販売されています。バニラ、イチゴ、ミックスの3種類で各350円です(4月~11月)。

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バニラ

バニラ

イチゴ

イチゴ

ミックス

ミックス

 (4) 併設されている日帰り温泉、白沢高原温泉「望郷の湯」温泉を楽しむこともできます

IMG_7293 洋の湯(大浴場)

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賃貸オーナー必見! 最近の部屋探しの実態

最近の部屋探しの実態

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(株)リクルート住まいカンパニーから2017年9月15日に、「2016年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」が発表されました。 沼田市の実態と違う部分もありますが、入居希望者の部屋探しの動向、考え方は参考になると思いますので紹介します。

1.部屋探し開始から契約するまでの期間は、平均18.7日

➀ 部屋探しを開始してから契約するまでの期間は平均で18.7日です。

② 8割以上の人が「1日」から「30日(1ケ 月)未満」以内で契約しています。

③ 2014年 22.8日 2015年 22.1日 2016年 18.7日と年々短くなっています。

このことは何を意味するのでしょうか。部屋探しをする際、インターネットで短時間で色々な物件情報を簡単に集めて、比較検討出来るようになったことを意味します。

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上のグラフはネットショッピングの利用(2人以上世帯)の推移です。ご覧のとおり、年々ネットで買い物をする人が増えています。今や「欲しい物があったらネットで探す」時代になってきています。部屋探しもネットで探す時代です。不動産店に来店しなくても自宅や外出先で、空いた時間に探すことができるのです。

ですから、

① 家賃、設備、サービス等競合物件と比較され絞られても、残る物件にする。

② また、物件の室内動画やパノラマ写真を掲載し、実際の部屋を見学しているように紹介する。

ことが重要です。

2.部屋探しの際の不動産会社店舗への訪問数は、平均1.6店舗

「部屋探しのために訪問した不動産会社店舗数」は、平均1.6店舗

内訳は

「0店舗(訪問していない)」  9.9%

「1店穂」         48.6%

「2店舗」         23.9%

「3店舗」         10.7%

全体の6割弱が「0~1店舗」となっています。

訪問する店舗数も 2014年 1.7店舗

2015年 1.6店舗

2016年 1.6店舗

少なくなっています。

3.部屋探しの際に見学した物件数は、平均3.1件

「部屋探しの際に見学した物件数」は、平均3.1件

内訳は

「0件(見学していない)」     8.8%

「1件」            17.6%

「2件」            17.9%

「3件」            19.9%

およそ10人に1人は1件も見学しないで決めています。6割以上が3件以下になっています。

見学した物件数も

2014年 3.5件

2015年 3.1件

2016年 3.1件

少なくなっています。

訪問する店舗数、見学した物件数ともに少なくなっています。不動産店に来店する前にネットで調べ、物件を絞って来店します。来店するのは、「部屋探し」ではなく「部屋確認」に行っているのです。丸井不動産でも来店者の80~90%の方が見学する物件を絞って(指定)して来店されます。

4.次に引っ越すときに欲しい設備

「次に引っ越すときに欲しい設備」

1位  エアコン付き

2位  都市ガス

3位    TVモニター付きインターフォン

また、次の設備の上昇ポイント数が高い。

「Wi-Fi」  +10.2 ポイント

「浴室乾燥機」  + 9.7 ポイント

「宅配ボックス」 + 9.3 ポイント

5.魅力的だと思う付帯サービス

「魅力的だと思う付帯サービス」

1位  家賃ポイントシステム          64.2 %

2位    エアコンの定期清掃サービス  62.8 %

3位  24時間カスタマーセンター   61.4 %

4位   クレジットカード決済サービス 60.4 %

6.まとめ

① 実店舗ではなく「ネット上の店舗(HP)」競合物件と(家賃、設備、サービス等)比較検討されています。まさにネット上が戦場になっています。検索され絞られても残る物件にすることが重要です。

② HP、ポータルサイト等で募集物件について綺麗な写真、動画、パノラマ写真、詳しいコメント等魅力的に紹介することも重要です。

 

 

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下久屋町のカップルにおすすめなハイツ、グランシャリオB102

下久屋町のカップルにおすすめなハイツ、グランシャリオB102

 

1.物件概要 

所在地       沼田市下久屋町字上原959-2

部屋№       B102号室

構 造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向 き       南

間取り     1LDK(洋6・LDK12)

面 積       43.01㎡

階 建       2階/2階建

築年月       2011年1月

駐車場     2台/世帯 来客用2台

交 通     JR上越線沼田駅  5,200m

     関越高速沼田IC  1,500m

施 工  積水ハウス

2.賃貸条件

契 約       再契約型定期借家契約(2年)

家 賃       52,000円

敷 金       なし

礼 金       なし

ルームクリーニング代     30,000円

家財総合保険   13,000円(2年)

初回保証料  10,000円

月額保証料  1,040円

仲介手数料      57,200円

駐 車 料 金      2台分家賃に含む

契約時初期費用   162,240円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月+消費税

取 引 態 様  仲介

入居可能日  現在満室

3.間取り

4.主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン ・洗髪洗面化粧台 ・風呂(追い炊き機能付き) ・温水洗浄便座 ・エアコン ・BS ・バルコニー ・ペアガラス ・室内物干し  ・パントリー(食品庫)・居室照明・IH用コンセント ・インターネットマンションタイプ利用可 ・シャッター雨戸・駐車場世帯2台 ・来客用駐車場3台

特徴

1.全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

2.LDKと洋室を仕切るスライドスクリーンは壁の中に引き込めるので18畳のワンフロアーの使い方ができます。

3.玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

4.2階床には100㎜のALCが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

5.ペアガラス、壁の断熱仕様は住宅エコポイント仕様になっているので断熱性の高い造りになっています。

6.室内物干しが付いていているので雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

7.地デジ、BSは共聴設備済みです。インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

8.IH用コンセント(200V)があるのでIHも使えます。

9.駐車場は各世帯2台の他に来客用駐車場が2台あるので、お客さんが来た時に助かります。

5.室内写真

   

床構造 高断熱複層ガラス

6.室内動画

7.パノラマ写真

8.周辺施設

コンビニ、スーパーは300~600mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で5分以内の距離にあり便利です。近くの国道120号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート沼田久屋原町店 スーパーKoike

ファミリーマート久屋原町店300m                                スーパーKoike600m

IMG_0842 カワチ薬品沼田東店                    沼田インター 1,500m                                             カワチ1,700m

ベイシア沼田モール店 カインズホーム沼田モール店                          ベイシア 2,600m                カインズホーム 2,600m

 

 

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賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか?

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建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

1.賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀-A

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)                               

➀-B

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)                           

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

すなわち

(1) 賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①-A「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)及び、①-B賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。 

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は、➀-A(経年変化)及び、➀-B(通常損耗)の修繕であり、賃貸人が負担すべき費用」であるしています。

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どんな場合に原状回復義務があるの?

原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの?

 

 

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賃貸借契約する前にどこに注意すればいいの?

賃貸借契約する前の注意点

6-22[1]

 入居審査が通ると今度は契約です。契約条件に入居者に不利な事項はないか、勘違いしている事項はないかよく確認し ましょう。

1.重要事項説明て何 ?

 重要事項説明とは、契約する前に宅地建物取引士が「物件の内容や賃貸条件、契約条件等」について借主に説明が宅地建物取引業法で義務付けられているものです。契約当日の契約前に説明を受ける場合が多く、疑問点は納得いくまで宅地建物取引士から説明を受けましょう。

2.重要事項説明、賃貸借契約時の要チェック事項

 賃貸借契約を結ぶと、以後はトラブルが起きた時は契約書にもとづいて行われます。入居者に不利な内容はないか、勘違いしていることは無いか確認しましょう。契約書の内容は量も多く、聞き慣れない不動産用語も多いので事前に契約書をあずかり目を通して契約に望みましょう。

下記の事項をチェックしましょう。

➀ 敷金返還を含めた退去時の原状回復条件

一番トラブルが多い事項です。これについては下記をご覧ください。

賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか?

賃借人の善管注意義務とはどういうことですか?

どんな場合、原状回復義務があるの?原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数

借主負担のクリーニング特約は有効ですか?

② 特約事項

よくある特約としては以下のようなものがあります。

(1) 退去時のルームクリーニング代を借主が負担する。

このことについて国土交通省の「原状回復のガイドライン」では契約書の中で貸主、借主が合意していることが求められています。

(2) 短期解約の場合の違約金

フリーレント等により入居月の家賃が免除された場合、短期(6ケ月~1年)解約した場合に、退去時に免除した家賃分を違約金として貸主に支払う特約が付く場合があります。

③ 禁止事項

「ペット禁止」、「ピアノ等楽器の演奏禁止」、「石油ストーブ使用禁止」、「事務所利用禁止」等が禁止事項になっている場合があります。守らない場合、退去させられることもあります。

④ 家賃の支払い方法

大家さんに直接支払う場合管理する不動産会社に支払う場合があります。また、「振込」の場合と「自動振替」の場合があります。

⑤ 緊急時の連絡先

設備の故障等があった時の連絡先が紹介してくれた不動産会社ではなく、別の管理会社だったり、大家さんだったりする場合があります。

⑥ 更新料・更新事務手数料

更新料がある物件と無い物件があります。ある場合は1ケ月が多いです。また、更新料とは別に更新事務手数料を不動産会社に支払わなければいけない場合もあります。

⑦ 退去連絡

退去する場合は1ケ月前というのが殆どです。退去連絡が遅れた場合は、連絡のあった日から1ケ月分の家賃を支払って解約になります。

 

 

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入居申し込みに必要な書類を教えてください

 入居申し込みに必要な書類

6-22[1]

借りたい物件が決まったら所定の「入居申込書」を不動産会社に提出して入居審査を受けます。個人契約で「連帯保証人を付ける場合」、個人契約で「保証会社の賃貸保証を付ける場合」、「法人契約の場合」で用意する書類が変わってきます。

1 .個人契約の場合(連帯保証人を付ける場合)

入居申込書

所定の入居申込書に必要事項を記入し、押印します。

提出書類

申込者)

➀ 入居予定者全員の住民票

② 公的所得証明

③   申込者の運転免許証の写し

(連帯保証人)

➀ 印鑑証明

2.個人契約の場合(保証会社の賃貸保証を付ける場合)

保証会社所定の入居申込書

必要事項を記入します。

提出書類

(申込者)

➀   申込者の運転免許証の写し

※ 審査の結果、連帯保証人が必要な場合があります。その場合、連帯保証人の印鑑証明が契約時に必要になります。

3.法人契約の場合

入居申込書

所定の入居申込書に必要事項を記入、押印します。

提出書類

申込者)

➀ 会社概要書または履歴事項全部証明書

② 入居予定者全員の住民票

③   申込者の運転免許証の写し

(連帯保証人)

➀ 印鑑証明

※ 場合により、連帯保証人の代わりに保証会社の保証を付けていただく場合があります。

その場合は

➀  履歴事項全部証明書

②  連帯保証人(法人の代表取締役)の運転免許証の写し

4.まとめ

入居審査には1日~3日かかります。遠方の場合や入居が急ぎの場合は、不動産会社に事前に必要な書類を確認し、事前に用意しておくことをおすすめします。

 

 

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現地見学のコツ!どこを見る?周辺環境のチェックポイント

現地見学のコツ!どこを見る?周辺環境のチェックポイント

5-32[1]

現地見学ではつい建物の室内に目がいきがちですが、周辺環境や街全体も毎日の生活に大きく影響します。周辺環境も建物室内と同じくらいよくチェックしましょう。

 

1.周辺施設のチェックポイト

・不動産の表示貴則では「徒歩の場合1分80m」で表示していますが、周辺施設までの距離、時間は自分で歩いて確かめましょう。

(周辺環境のチェックポイント)

時間帯による道路の混雑

現地見学は通常、昼間します。昼間は道路が混雑していなくても、朝晩の通勤時間帯は予想以上に混雑する場合があります。昼間だけでなく朝晩の時間帯も道路の混雑ぐあいを確認しましょう。

駅、高速ICまでの距離

・車または歩いて距離と時間を確認しましょう。 

バス停までの距離と便数

・バス停までの距離と1日の便数を確認しましょう。

(有ると便利な施設)

スーパー

・品揃え、営業時間

コンビニ

・近くにあると便利

弁当屋、惣菜屋

・単身者には有ると便利

ドラッグストア・100円ショップ

・安くて品揃えの豊富なお店があると便利

クリーニング屋

・営業時間と値段を確認

銀行・郵便局

・近くにあると便利、診療科目を確認

本屋

・本好きの人にとっては近くにあるとありがたい

幼稚園・保育園

・子育て中の方は要チェック

小学校・中学校

・学区を確認

 

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現地見学のコツ!どこを見る?室内のチェックポイント

現地見学のコツ!どこを見る?建物全体のチェックポイント

 

 

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現地見学のコツ!どこを見る?建物全体のチェックポイント

現地見学のコツ!どこを見る?建物全体のチェックポイント

5-22[1]

現地見学ではつい室内に目がいきがちですが、建物の周辺、共用部分も毎日の生活に直結する重要な所です。見 落としがちなチェックポイントを見ていきましょう。

1.共用部分のチェックポイト

建物の周囲

・周囲にのぞかれたり、侵入したり、隠れたりしやすい死角はないか。

・2階によじ登る足がかりになるものはないか。

・外階段から侵入経路はないか。

オートロックや防犯カメラの有無

・新しい物件はテレビドアフォン付きの場合が多いです。

共用の玄関・廊下

・掃除が行き届いているか。

・入居者の私物が放置されていないか。

・消えっぱなしの照明はないか。

駐車場の有無と位置

・通路幅と駐車区画の幅は駐車しやすい幅が確保されているか。

・位置はどこか。

駐輪場の有無と位置

・スペースと屋根付きかどうか。

エレベーターの有無

・中高層の建物の場合、有ると便利です。

ゴミ置き場

・ゴミ置き場の位置と状態。

・ゴミ出しのルールが守られているか。

宅配ボックス

・沼田市内ではまだ少ないですが最近増えています。不在時に宅配便を受け取ることができるので便利な設備です。

・有無を確認しましょう。

 

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現地見学のコツ!どこを見る?室内のチェックポイント

              〃      周辺環境のチェックポイント

 

 

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現地見学のコツ!どこを見る?室内のチェックポイント

現地見学のコツ!どこを見る?室内のチェックポイント

5-13[1]

最近の物件紹介では現地見学しなくても写真、動画、パノラマ写真等でかなり物件情報を得ることができます。しかし、「日当たり」「騒音」「部屋の広さ」等は実際に現地で確認しないとなかなか分かりません。室内のチェックでは以下の点に注意してチェックしましょう。

1.室内のチェックポイト

日当たり

・日差しは入るか、明るいか。

・建物の向きは南向きか。東向きなら午前中、西向きなら午後日当たりが良い(夏は暑い)。

・窓の大きさによっても変わってきます。

部屋の広さ   

・ベットやソファーなど手持ちの家具を置いた場合をイメージして広さは十分か。

騒音

・車、電車、近くの建物(お店、工場等)からの音はどの程度か。

眺望

・窓の先に建物はあるか、ある場合どれくらいの高さで影が部屋に差してこないか。

・日中カーテンを開けてものぞかれないか。

窓の大きさ・数

・窓の大きさで部屋の明るさが違います。

・風呂、台所に窓はあるか、あると換気しやいです。

バルコニー

・洗濯物が干せる奥行き、広さがあるか。

・通路側から見た時、どう見えるかプライバシーもチェックしましょう。

コンセント・テレビ・電話端子の数と位置

・数が少ないとタコ足配線になったり、家具やテレビを置く場所が決まってしまう場合があります 。

・古い物件は数が少ない場合が多いのでよく確認しましょう。

冷蔵庫・洗濯機置き場

・手持ちの家電のサイズを計っておきましょう。

・ドラム式洗濯機は大きいので置けるか確認しましょう。

・冷蔵庫は扉の向きによって所定位置では使いにくい場合があります。

収納の使いやすさ

・奥行き、高さはあるか。

・物は出し入れしやすいか。

・中の棚は可動式か。

・何を収納するかイメージしながら確認しましょう。

水回りの細かな収納

・キッチン、洗面所の備え付けの収納が充実しているか。

・こまごましたものが多い場所なので重要です。

設備

・エアコン、コンロ、照明は付いているか。

・追い炊き、ウォシュレット、テレビドアフォンは付いているか。

内装

・床はフローリングかジュウタンか畳か。

・フローリングは掃除がしやすい。

・クッションフロアやジュウタン、畳は下に音が響きにくい。

・畳はごろ寝や布団生活がしやすい。

・壁や床の色は好みか。

汚れ・キズ

・どの程度あるか、大きなキズは指摘しておきましょう。

・入居前に直してもらえるか確認しましょう。 

2.持っていくと役立つもの

メジャー

・カーテンのサイズ、洗濯機、冷蔵庫等置くスペース等測るのにあると便利でする

間取図

・家具、電化製品等のレイアウトを間取図と現地を見ながら確認するのにあると便利です。

周辺の住宅地図

・室内見学の際、物件の周辺にどんな施設があるのか確認するのにあると便利です。

筆記用具

・見学した時に気づいたことをメモしておきましょう。

 

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部屋探しのチェックポイント(入居者タイプ別)

部屋探しのチェックポイント(入居者タイプ別)

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部屋探しの際、「家賃」、「間取り」、「広さ」、「設備」等の希望条件があると思います。さまざまな希望条件がある中で優先順位をつけて部屋探しをします。「部屋探しのときには重視していなかったが、実は重要だった」ことについてアンケート調査があります。調査結果は以下のとおりです。

1.部屋探しで重視すべきこと(一人暮らし編)

(部屋探しで重視したポイント)

1位   家賃        78.0 %

2位   駅からの距離            48.5 %

3位   間取り       43.5 %

(重視しなかつたが実は重要だったポイント)

1位   防音性(遮音性)   11.7 %

2位   日当たり      10.6 %

3位   周辺施設、環境    7.2 %

(主な声)

防音性 

「隣の話し声が丸聞こえ」(30歳・男性)

・上の階の物音や足音がよく聞こえるのでもっと調べておけばよかった」(34歳・女性)

日当たり    

 ・「日当たりは、気分も左右されるので重要だった」(30歳・女性)

・「日当たりが悪いので部屋がジメジメしてカビが生えやすい」(38歳・男性)

※ スーモが2017年9月22日~25日に全国の賃貸住宅に住む20~39歳の一人暮らしの社会人シングル200名にインターネットで実施したアンケート調査データより。

 

2.部屋探しで重視すべきこと(同棲編)

 (部屋探しで重視したポイント)

1位   家賃         83.0 %

2位   間取り        61.5 %

3位   駅からの距離     55.0 %

(重視しなかったが実は重要だったポイント)

1位   収納         13.4 %

2位   防音性(遮音性)     10.8 %

3位   日当たり                       8.1 %

(主な声)

収納

・「自分の物だけでなく、夫の物が予想以上にあり、収納は大事だと思った」(30歳・女性)

・「結婚生活も長くなると、どんどん物が増えてきて、収納場所がなくなってくる」(38歳・女性)

防音性

・「夜遅く2人で話すことが多く、かつ声が大きいので、隣の部屋に迷惑にならないためにも防音性の高さは重要だったかなと思う。 」(26歳・男性)

・「マンションに住んだのが初めてで、周りの生活音は思った以上に気になるものだと実感」 (31歳・女性)

※ スーモが2017年9月22日~25日に全国の賃貸住宅に住む20~39歳の社会人同棲カップルまたはINKS200名にインターネットで実施したアンケート調査データより。

 

3.部屋探しで重視すべきこと(子育て夫婦編)

 (部屋探しで重視したポイント)

1位   家賃         82.5 %

2位   間取り                        63.5 %

3位   駅からの距離               42.5 %

(重視しなかつたが実は重要だったポイント)

1位   収納         11.6 %

2位   防音性        11.6 %

3位   水回りの設備      6.6 %

     セキュリティー         6.6 %

(主な声)

収納

・「子どものものがどんどん増えて、部屋が物であふれかえっている」(37歳・女性)

防音性

・「子どもが生まれて、泣き声や暴れたときの足音など、筒抜けではないかと心配 」(29歳・女性)

・「子どもが飛んだり跳ねたりするため、防音性の高い構造かどうかは重要だった」 (32歳・男性)

※ スーモが2017年9月22日~25日に全国の賃貸住宅に住む20~39歳の社会人子持ち夫婦200名にインターネットで実施したアンケート調査データより。

4.まとめ

いずれの入居者タイプでも「部屋探しの段階では重視していなかったが実は重要だったポイント」として「収納」「防音性」があげられています。

1.「収納」については物件の見学の時、自分達の荷物の量と種類から、収納スペースが十分かチェックしましょう。

2.集合住宅で音の伝わりを遮断する遮音性能を要求される場所は「外壁」、「開口部・窓」、「内壁」、「床」です。建物の構造、間取り、仕様、立地等により音(騒音)の伝わり方は変わってきます。

3.「防音性」については物件情報の収集、物件の見学の際は以下の点に注意しましょう。

➀ 建物構造による床の遮音性能は一般的には「鉄筋コンクリート(RC)造」「鉄骨造」 在来木造の順に高くなっています。

② 隣の部屋と壁で接する部分が少なく部屋どおしが離れている中階段タイプか、また角部屋か確認しましょう。

③ 周辺に幹線道路、学校、幼稚園等の人が集まる場所が近くに無いか確認しましょう。

④ 過去に音のトラブルが無かったか不動産業者に確認しましょう。

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部屋探しのチェックポイント(家賃以外の入居後かかる費用の違い)

以上、部屋探しする際の参考にしてください。

 

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宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

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全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング2019」で「宅配ボックス」単身者向け物件で3位、ファミリー向け物件、と入居者に人気の設備です。「宅配ボックス」の種類とその使い方、メリット、注意点についてまとめてみました。

1.宅配ボックスとは

留守中でも宅配された荷物を受け取ることができるように、宅配された荷物を宅配業者が入れるための箱のことです。「宅配ロッカー」ともいいます。平日や昼間に受け取りが難しい人のために、主にマンションの共用設備として郵便ポストの近くに設置されていることが多いです。

2.宅配ボックスの種類と使い方

 

宅配ボックスの種類は大きく分けて暗証番号で施錠、解錠する機械式(ダイヤル式)と、テンキーで施錠、解錠しコンピュータ管理する電気式があります。

① 機械式(ダイヤル式)

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① 宅配業者の配達員が荷物を宅配ボックスに入れ、その都度、手動で任意の暗証番号を設定し番号を知らない人は開けられないようにします。次に、② 解錠番号を書いた配達通知書を配達先の郵便ポストに投函します。その配達通知書には「宅配ボックスに荷物を入れました。解錠番号は****です。」といったことが書かれています。③ 受取人はこれを確認し、ダイヤルを合わせ、宅配ボックスを開け、荷物を受け取ります。受け取りのサインや捺印はボックスの中に押印する機会が入っているものや、レシートが出るものがあります。

② 電気式

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① 宅配業者の配達員は液晶パネルの操作や音声案内される手順に従い、宅配ボックスに荷物を入れます。② 荷物の受取人は入居する時に与えられた暗証番号をタッチパネルに入力します(暗証番号方式)。あるいは、専用のカードキーで荷物を取り出します(カード方式)。電気式はシステムで管理されているので、いつ荷物が入れられたのか記録されたり、荷物が入れられるとメールが届くものがあります。

3.宅配ボックスを使うメリット

宅配ボックスを利用すると、次のメリットがあります。

① 最短で受け取りが可能

自分が不在でも宅配ボックスに荷物が入れられれば、帰宅と同時に荷物を受け取ることが出来ます。

② 時間が有効に使える

荷物を受け取るために、早く帰宅したり、家で待機する必要がないので時間を有効に使うことが出来ます。

③ インターネットでお得に買い物ができる

いままでインターネットだとなかなか荷物を受け取れないので、お店で買っていたものをインターネットで買うことが出来るようになります。その場合、ポイントが付いたり、お得に買い物をすることができる場合があります。

4.宅配ボックスの注意点

① 家賃が相場より高い場合がある

宅配ボックスは生活するのに必須な設備ではなくオプションの設備です。また、宅配ボックスが設置されている物件はオートロック物件のようにセキュリティーがしっかりしている物件である場合が多く、その分家賃が高い傾向があります。

② 管理費(共益費)が相場より高い場合がある

電気式の宅配ボックスの場合、その管理に電気代やメンテナンス代がかかるので、管理費が高くなる場合があります。

③ 荷物の受け取りトラブル発生

機械式(ダイヤル式)の場合

(1) 宅配業者が解錠番号を書き忘れたまま投函したり

(2) 誤った番号を記載したり

(3) 解錠番号が書かれた配達通知書が抜き取られ、荷物を盗まれる

などのトラブルが起きることがあります。

5.まとめ

沼田市で宅配ボックスが設置されている物件は、まだ一部の物件に限られています。しかし、有ると便利な設備です。部屋探しをする際、物件選びの1つのポイントにしてはどうでしょうか。また、設置する条件が整っている場合、空室対策として宅配ボックスを設置し差別化を図ることもひとつの方法ではないでしょうか。

 

 

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家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、デメリット、注意点

家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、デメリット、注意点

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仕事の都合で短期間賃貸物件を借りたい場合、家具・家電を揃えるのは費用がもったいないと感じる人もいると思います。家具・家電付き物件は新生活をスタートする際の初期費用を抑える一つの選択肢です。家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、ディメリットについてまとめてみました。

1.家具・家電付き賃貸物件とは

家具・家電付き賃貸物件はあらかじめベット、テレビ、エアコン、机(テーブル)、照明、カーテン、洗濯機、冷蔵庫、コンロ、電子レンジ等が備え付けられています(物件により付いている家具、家電は異なります)。間取りは単身者向けのワンルームが多いです。

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ベット

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テレビ、エアコン、カーテン

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机(テーブル)

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コンロ(ラジエントヒーター)

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洗濯機

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冷蔵庫、電子レンジ

 2.家具・家電付き賃貸物件のメリット

家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のメリットがあげられます。

➀ 初期費用が節約できる

家具・家電付きの場合、新生活をスタートする際、揃えなければいけない家具・家電を揃えなくても済むので、初期費用が節約できます。

② 手軽に新生活がスタートできる

家具・家電付きの場合、自分で家具・家電を買い揃え、部屋に設置する必要が無く。入居した日から快適な生活をスタートすることが出来ます。

③ 引越が楽

家具・家電付きの場合、家具・家電を選び、運搬、設置する必要がないので、その時間、労力、引越費用を節約できます。引越の荷物も自分の身の回りのもものだけで済むので引越が楽です。

3.家具・家電付き賃貸物件のディメリット

一方、家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のディメリットがあげられます。

➀ 自分好みの家具・家電を選べない

備え付けですので自分好みの家具や家電を選ぶことはできません。その点は自分の希望があっても抑えなければいけません。しかし、注意したいのは備え付けのベットの大きさと固さが自分に合っているかは、現地見学の際に見落とさないようにしましょう。入居後の睡眠、休息に影響してきます。

② 一度他人が使った家具・家電(中古品)である

備え付けられている家具・家電は新築物件でない限り、一度他人が使った中古品を使うことになります。他人が一度使ったものに抵抗感がある方にはおすすめ出来ません。

③ 家賃は高めである

家具・家電が備え付けになっているため、その分、家賃が高めの設定になっています。自分で家具・家電を揃えた場合にかかる費用と、家賃が高くなる分を入居期間で比較検討することをおすすめします。

4.家具・家電付き賃貸物件を借りる時の注意点

以上のメリット、ディメリツトのある「家具・家電付き賃貸物件」ですが次の点に注意しましょう。

➀ 備え付けられている家具・家電は物件により異なります。

何が付いていて何を自分で用意しなければいけないか確認しましょう。

② 備え付けの家具・家電が故障した場合、その修理費用は貸主、借主どちらの負担になるのか契約前に確認しましょう。

一般的には通常使用による故障の場合は貸主負担。借主の故意、過失による故障の場合は借主負担です。

③ 入居予定期間を考慮して家具・家電付き賃貸物件がいいのかどうか検討しましょう。

入居期間が短い場合、自分で家具・家電を揃えるより家具・家電付きの部屋を借りたほうが費用を抑えることが出来ます。家具・家電付き賃貸物件のメリット、ディメリットも考慮してどちらがよいか検討しましょう。

 

5.沼田市内の家具・家電付き賃貸物件は

こちら。

 

 

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沼田市のショッピングモール「ビバタウン沼田ショッピングセンター」の紹介

沼田市のショッピングモール「ビバタウン沼田ショッピングセンター」

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色々なお店がまとまってあり、買い物をするのに便利な沼田市のショッピングモール「ビバタウン沼田ショッピングセンター」について紹介します。

1.住所

群馬県沼田市東原新町1455-1

2.営業時間

テナントにより異なります。各入居テナント欄で確認してください。

3.定休日

テナントにより異なります。各入居テナント欄で確認してください。

4.駐車場

305台

5.入居テナント

➀FRESSAY 沼田ビバタウン店

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取扱商品

野菜、鮮魚、肉等の食料品、日用品等

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278-30-5151

お得情報  

➀FRESSAYポイントカード

・年会費は無料(発行手数料100円)

・200円毎に1ポイントたまり、250ポイントでポイント券が1枚もらえます。

・ポイント券の枚数に応じ、(1)フレッセイのお店で使える買い物券、(2)カタログ商品と交換、(3)歌謡ショー、旅行、優待企画への参加ができます。

②FRESSAYマスターカード(クレジットカード)

・入会費、年会費無料。

・お支払いが簡単です。

・利用金額によりポイントが貯まっていきます。貯まったポイントに応じて素敵な商品やフレッセイ商品券と交換できます。

②パシオス 沼田店

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取扱商品

婦人・紳士・子供のファション衣料・服飾雑貨・肌着・リビング用品等  

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 22-3838

③誠美堂 沼田店

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取扱商品

・ジュエリーダイアモンド専門店

・ジュエリーダイアモンドのリフォーム、下取り、買い取り

・時計の修理、電池交換

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278-22-7370

④登利平 沼田南店

お持ち帰り

取扱商品

 持ち帰り弁当「上州御用鳥めし」、焼き鳥各種

「登利平 メニュ...」の画像検索結果

営業時間  10:00~19:00

定休日   無休 

TEL   0278-24-8540

⑤マツモトキヨシ 沼田ビバタウン店

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取扱商品

・医薬品・医薬部外品

・日用品

・化粧品

 ・食品

 

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278-22-9555

⑥ダイソー ダイソー沼田店

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取扱商品

生鮮食品、日配品を除く日常生活で必要な商品を100円で揃えています。商品アイテム数約7万点

 

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 30-3151

⑦アップル薬局 ビバタウン店

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取扱商品       調剤薬局

営業時間  8:30~18:00

定休日   土曜日、日曜日、祝日 

TEL   0278- 20-1401

⑧ギフト創造館 沼田店

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取扱商品      ギフト商品

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 20-1666

⑨カーブス群馬沼田

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営業内容  1.女性だけの30分健康体操教室

      2.予約不要、好きな時間に来店

      3.待ち時間なし、30分で終了

      4.スタッフも女性だけ

営業時間  平日  10:00~19:00

      土曜日 10:00~13:00

定休日   日曜日、祝日 

TEL   0278- 25-3360

⑩ドコモショップ 沼田店 

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営業内容

(1) 携帯電話、スマートフォンの新規契約手続き

(2) 機種変更手続き

(3) 料金の支払い

(4) 各種サービス受付

(5) 故障受付

営業時間  10:00~19:00

定休日   第2水曜日 

TEL   0278-22-0387

⑪ホワイト歯科クリニック

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診療内容、特色

(1) 歯科、矯正歯科、小児歯科

(2) ホワイトニング

(3) インプラント

(4) 審美歯科

(5) 笑気麻酔

診療時間

月、火、木、金  9:30~12:30

        14:30~18:30

水、土      9:30~12:30

定休日   日曜日、祝日 

TEL   0278-24-8505

⑫東京靴流通センター ビバタウン内沼田店

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取扱商品

紳士靴、婦人靴、ビジネスシューズ、ウォーキングシューズ、メンズスニーカー、レディーススニーカー、キッズスニーカー、中敷き、靴ひも、シューケアグッズなど

営業時間  10:00~20:00

      (2/1~2/28は閉店時間が19:30)

定休日   無休 

TEL   0278- 24-8571

⑬パレットプラザ 沼田ビバタウン店

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業務内容  (1) 写真プリント

      (2) フォトブックの作成

      (3)  ポストカードの作成

(4) 写真の修復加工

(5) 証明写真

(6) フォトグッズの作成

(7) ポートレート撮影

営業時間  10:00~20:00

定休日   無休 

TEL   0278- 22-6531

⑭watashi+ by shiseido

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取扱商品  化粧品、資生堂認定スタッフ在籍

(取り扱いブランド)

クレ・ド・ポーボーテ、ベネフィーク、ベネフィークドゥース、ベネフィーク メイクアップ、ベネフィーク リニュー、ベネフィーク エステBM、ベネフィークNT、リバイタル グラナス、dプログラム、マキアージュ

  

営業時間  10:00~19:00

定休日   月曜日

TEL   0278-23-2527

⑮群馬銀行ATM

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取扱サービス

ATM、音声ATM、ATM宝くじ

営業時間

9:00~20:00

 

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インターネット無料の賃貸アパートを借りる時の注意点!

インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリット

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全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」ファミリー向け物件で3年連続1位単身者向け物件で4年連続1位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。

1.インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。LANケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。

2.インターネット無料物件のメリット

このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

プロバイダ料金は普通、月額4,000円~6,000円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。

③ 解約時の違約金がかからない

プロバイダによって、契約してから2年または3年以内に退去等で解約すると、違約金が2万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。

3.インターネット無料物件のデメリット

「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

パスワードが必要ない、入居者共通のWi-Fiがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がWi-Fi経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか確認しましょう。

 

4.まとめ

「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。 次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

簡単な調べものしかしない

ネットショッヒングでインターネットを使う

短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

処理が複雑なネットゲームをする

映画など長い動画を観る

仕事でデータをやりとりする

インターネットを使う時間帯が主に深夜

 

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不動産投資分析講座4 物件購入コストの計算のしかた

物件購入コストの計算のしかた

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.物件購入コストの計算のしかた

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、1.新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。2.リニューアルする場合のコストの計算のしかた。3.中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

 

1.返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

該当物件のNOIを調べる。または、査定する。

ローン条件(金利、返済年数からローン定数(K%)をだす、調べる

自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5~1.7以上)

を決めます。

次の式に➀~④を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

(例えば)

NOI640万円

ローン条件は

・金利2%

・返済期間30年

ローン定数4.44% 

・自己資金10%(融資比率LTV90%

返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

 

コスト = 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

= 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

= 640万円 ÷ 6.41%

1億円 

1億円までかけてよい計算になます。

 

2.リニューアルコストの計算のしかた

(事例B)

物件Bは築20年、8世帯、現在空室が3世帯、5万円で募集していますが建物設備が陳腐化し6ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、1世帯当たり150万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は7万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

 

リニューアル工事のNOI利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(7万円-5万円=2万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

NOI利回り

=(7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月/450万円

=57.6万円/450万円

12.8%

 

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルNOI 

= (7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月

57.6万円

リニューアルコスト450万円を、

金利2%、15年ローンで借り入れた場合

年間返済額 = 月額返済額29,000円 × 12ケ月

= 34.8万円

返済倍数(DCR)  = 57.6万円 ÷ 34.8万円

          = 1.65

 

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Bで

 NOIが57.6万円

 ローン条件

金利2% 15年返済(ローン定数 7.72%)

 全額借入

 返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト = リニューアルNOI ÷ (K% × LTV × DCR)

= 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

= 57.6万円 ÷ 11.58%

497万円

497万円までかけていい計算になります。

 

3.中古物件購入価格の計算のしかた

中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀~⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

 どの程度のリニューアルをする必要があるか

 そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

 そのリニューアルをするのにいくらかかるか(リニューアルコスト)

④ 融資条件を調べる(ローン定数K%  融資比率LTV)

 希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②~⑤を当てはめます。

コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)

尚、総コスト = 不動産購入コスト + 購入後のリニューアルコストになります。

 

4.まとめ

今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は5年、10年と続くものです。20年、30年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の5年後、10年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

 

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不動産投資分析講座3 各種不動産投資指標の検証

各種不動産投資指標の検証

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.物件購入コストの計算のしかた

 投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、CF利回り、CF、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

 

1.各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Aの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト  1億円

(2) 金利    2%

(3) 30年返済 ローン定数4.44%

(4) NOI率  75%

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

CF利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

CF(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     -      -       -      -      -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)    4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

CF利回り(%) 0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

CF(万円)         40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30  1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

 

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 5.20  6.15 7.10   8.04 9.46

NOI利回り(%) 3.90  4.61   5.32 6.03 7.10

返済割合(%)    3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

CF利回り(%) 0.35  1.06   1.77   2.48   3.55

CF(万円)        35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30 1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74

 

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%) 4.55 5.38 6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%) 3.42    4.04   4.66   5.28   6.21

返済割合(%)    3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

CF利回り(%) 0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

CF(万円)         31      93   155    217     310

返済倍数(DCR)  1.10  1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

 

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 8.8%

NOI利回り 8.88×0.75=6.66%

返済割合

ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%-返済割合4.44%=2.22%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り2.22%=222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%=1.5

 

(融資比率  70% 自己資金  30%の場合)

表面利回り 6.21%

NOI利回り 6.21×0.75=4.66%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率70%=3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%-返済割合3.10%=1.55%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り1.55%=155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%=1.5

自己資金利回り

キャッシュフロー155万円÷自己資金3,000万円=5.17%

まとめ

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額1億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

 

(3) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100% 自己資金  0%の場合)

表面利回り 10.06%

NOI利回り 10.06×0.75=7.55%

返済割合ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%-返済割合4.44%=3.11%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.11%=311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%=1.7

まとめ

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

 

(4)(返済年数15年の場合)

➀ 総コスト  1億円

② 金利    2%

15年返済 ローン定数7.72%

④ NOI率  75%

 

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44 17.50 20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13 15.44

返済割合(%)    7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

CF利回り(%) 0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

CF(万円)          77     232   386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      -       -       -       -         -

 

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06 13.90 15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42 11.81   13.90

返済割合(%)   6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

CF利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

CF(万円)         69    208   347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10 1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

 

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27 10.50  12.36

返済割合(%)  6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

CF利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

CF(万円)        62     185   309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

 

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93 9.37 10.81  12.25 14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11  9.19  10.81

返済割合(%)   5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

CF利回り(%) 0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

CF(万円)          54     162   270      378     541

返済倍数(DCR)  1.10  1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り 12.25%

NOI利回り 12.25×0.75=9.19%

返済割合

ローン定数7.72%×融資比率70%=5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%-返済割合5.40%=3.79%

キャッシュフロー

1億円×キャッシュフロー利回り3.79%=379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%=1.7

自己資金を30%出しても返済期間15年の場合、表面利回りは12.25%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

2.まとめ

 1.返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

2.「物件の力」を表す「NOI利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

 

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不動産投資分析講座2 不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.物件購入コストの計算のしかた

 

不動産投資の際、資金を借り入れした場合の「年間借入金返済(ADS)を決める3要素」その借入金の支払い方法「元利均等払いと元金均等払い」「ローン定数」「キャッシュフロー利回り」について解説します。

 

1.年間借入金返済(ADS)を決める3要素

年間借入金返済(ADS)を決める要素には次の3つがあります。

金利

返済期間

借入金額

この3要素と返済額との関係は

金利が上がると

→ 返済額は → 上がる

返済期間が長くなると

→ 返済額は → 下がる

借入金額が大きくなると

→ 返済額は → 上がる

そして、借入金返済額の内訳は「借入元本の返済」「支払い金利」です。

2.元利均等払いと元金均等払い

「年間借入金返済」の支払い方法には「元利均等払い」「元金均等払い」があります。

「元利均等払い」は元金と利息を含めた毎月の返済額が同じになるように返済する方法です。毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、一般的にはこの方法が採用されています。

「元金均等払い」は借入金額を支払い回数で割った金額を均等に返済していく方法です。毎月返済する元金は一定ですが、利息分は元金が徐々に減っていくので、その都度減っていきます。「元利均等払い」より利息として払う金額は少なく済み、毎月の支払い額も徐々に少なくなります。しかし、当初の毎月支払い額は大きくなります。

3.ローン定数て何?

ローン定数とは借入金額に対する年間借入金返済額割合をいいます。

ローン定数(K%)

年間借入金返済額(ADS)÷借入金額(Loan)

事例Aの場合、借入金額9,000円、金利2%、融資期間30年で、年間返済額は約400万円なので

ローン定数は

400万円÷9,000万円

4.44% になります。

同じローン条件であれば、

1億円借りた場合

年間借入金返済額

=1億円×4.44%

444万円

5,000万円借りた場合

年間借入金返済額

=5,000万円×4.44%

=222万円

ローン定数

借りる側から見ると、資金の「調達コスト」という見方ができます。

貸す側から見れば「貸した資金の利回り」という見方ができます。

4.キャッシュフロー利回りと返済倍数

キャッシュフロー利回りとは、「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表す指標です。

式で表すと次のようになります。

キャッシュフロー利回り

NOI利回り返済割合(K%×LTV)

 

返済割合(K%×LTV)  

年間返済額(ADS)÷購入総コスト

ローン定数(K%) ×LTV(融資比率) 

 

LTV(融資比率)

Loan÷Value

借入金額÷購入総コスト

事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、全額借り入れした場合、LTV=100%)、計算すると

キャッシュフロー利回り

NOI利回り返済割合(K%×LTV)

=700万円/1億円-444万円(4.44%×100%)/1億円

=256万円/1億円

2.56%

 

事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、9,000万円借り入れ1,000万円自己資金、LTV=90%)、計算すると

 

キャッシュフロー利回り

NOI利回り返済割合(K%×LTV)

=700万円/1億円-400万円(4.44%×90%)/1億円

=300万円/1億円

3.00%

自己資金10%(1,000万円)を入れたことにより、キャッシュフロー利回りは2.56% → 3.00%上昇しました。

キャッシュフロー利回りNOI利回り返済割合)で計算します。

それに対して、返済倍数は(NOI利回り÷返済割合)で計算します。

返済倍数をキャッシュフロー利回りと同じように分母を購入総コストで表すと次のようになります。

返済倍数

=NOI利回り÷返済割合

=NOI/購入総コスト÷年間返済額(ADS)/購入総コスト

=700万円/1億円÷400万円/1億円

=7%÷4%

1.75

どちらも営業純利益(NOI)年間借入金返済額(ADS)バランスを見る指標です。

5.まとめ

1.キャッシュフロー利回りは「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表し、新築の賃貸アパートの場合、最低2%以上、リニューアルの場合4%以上欲しいところです。

2.キャッシュフロー利回りは(NOI利回り返済割合)で計算します。それに対して、返済倍数は(NOI利回り÷返済割合)で計算します。どちらも営業純利益(NOI)年間借入金返済額(ADS)バランスを見る指標です。

 

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不動産投資分析講座2 不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.物件購入コストの計算のしかた

 

不動産投資のリスクを計る投資指標「返済倍数(借入金償還余裕率)と、投資した自己資金がどれくらいの利回りでまわっているか表す「自己資金利回り(CCR)」、投資した自己資金が何年で回収できるかを表す「自己資金回収(ペイバック)」について解説します。

 

1.返済倍数(借入金償還余裕率)(DCR)

リスクを計る物差しとして、収入と返済のバランスを見る指標に「返済倍数」があります。「借入金償還余裕率」ともいいます。「返済倍数」は次の式で表されます。

返済倍数(DCR)

営業純利益(NOI)÷年間借入金返済額(ADS)

物件Aの場合は、営業純利益(NOI)が700万円で年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、

返済倍数(借入金償還余裕率)

700万円÷400万円=1.75です。

借入金返済額を1とした場合、その1.75倍の返済原資があることを表します。

この数値は大きければ大きいほど安全な投資といえます。一般的に、住居系の場合は1.5~1.7は欲しいところです。

この数値が下がる要因としては次の場合が考えられます。

➀ 賃料収入が下がる(賃料そのものが下がる、入居率が下がり賃料収入が下がる)。

② 金利が上昇して借入金返済額が増える。

③ 運営経費が増加する。

将来のことは不確定な部分がありますが、➀、②、③が同時にくることがあるかもしれません。投資する時にはこの返済倍数(借入金償還余裕率)を計算し、投資の安全性をを慎重に検討しましょう。

2.自己資金利回り(CCR)

自己資金利回りは「投資した自己資金」に対して「いくらのキャッシュフロー」が生まれたかを表します。次の式で表されます。

自己資金利回り(CCR)

=キャッシュフロー÷自己資金

物件Aの場合は、キャッシュフローは営業純利益(NOI)が700万円、年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、(700万円-400万円) =300万円です。

自己資金1,000万円出していますから

自己資金利回り(CCR)

=300万円÷1,000万円

30%

3.レバレッジ効果

物件ANOI利回り(全額自己資金で購入した場合)は700万円÷1億円=7%(自己資金利回り)ですが、

ローン(9,000万円)を組むことによって、出した自己資金1,000万円の自己資金利回りは30%に跳ね上がりました。

これを「レバレッジがきいた」といいます。

物件Aを1億円全額自己資金で買うと700万円のキャッシュフローしか生み出されません。

しかし、仮に物件A(自己資金1,000円、借入金9,000万円)と同じような物件を10棟買って、9億円(9,000万円×10棟)のローンを組めば、1億円(1,000万円×10棟)の自己資金に対して3,000万円のキャシュフローが生まれます。

自己資金利回り30%です。

しかし、これは9億円という借入金をするリスクをとった結果生まれたものです。

4.自己資金回収(ペイバック)

「ペイバック」投資した自己資金が何年で回収できるかという指標です。

ペイバック

自己資金÷キャッシュフロー

物件Aに当てはめると、自己資金1,000万円、キャッシュフロー300万円なので

ペイバック

=1,000万円÷300万円

3.33年

投資した1,000万円が3.33年で回収できることを表しています。

5.まとめ

1.NOI利回りは「物件の力」そのものを表しています。しかし、自己資金利回りは「自己資金の額」や借入金の「金利」「融資期間」によって変わるので、その人によって変わる利回りです。

2.自己資金利回りは分母の自己資金を少なくすればするほど、高利回りになります。そのため、この数字だけで投資判断するのでなく、「NOI利回りとセットで見なければいけない」投資指標といえます。

 

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不動産投資分析講座2 不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

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不動産投資分析講座 目次

1.キャッシュフローツリーて何?

2.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その1)?

3.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その2)?

4.不動産投資指標にはどんなものがあるの(その3)?

5.各種不動産投資指標の検証

6.物件購入コストの計算のしかた

 

よく「この物件は利回り10%だからいい物件だ」とか「利回りが5%しかない」などと「利回り」という言葉を使います。利回りといっても色々な利回りがあります。それぞれの利回りの中身について見ていきましょう。

 

1.表面利回り・NOI利回り

物件Aを例に解説します。条件は下記のとおりとします。

                (物件A)

購入総コスト             1億円

自己資金       1,000万円

借入金          9,000万円

ローン条件                      金利2%

返済期間30年

総潜在賃料収入       1,000万円

営業純利益(NOI)率      70%

物件Aのキャッシュフロー・ツリーは次のようになります。

           (物件Aの収支)

総潜在賃料収入      1,000万円

営業純利益(NOI)     700万円

年間借入金返済     △ 400万円

キャッシュフロー    300万円

 

「表面利回り」

想定する家賃収入の最大値、満室の場合の総潜在賃料収入購入総コストで割ったものです。

物件Aの場合の表面利回り

表面利回り

=総潜在賃料収入÷総購入コスト

=1,000万円 ÷   1億円

10%になります。

 

「NOI利回り」

想定する家賃収入の最大値、総潜在賃料収入から空室損失滞納家賃未回収分運営費等を控除した営業純利益(NOI)購入総コストで割ったものです。別名「実質利回り」ともいいます。

物件Aの場合のNOI利回り

NOI利回り

営業純利益(NOI)÷総購入コスト

=700円 ÷ 1億円

7% になります。

 賃貸アパート、マンションでは「空室損失」や「運営コスト」等の控除額は「総潜在賃料収入」の20~30%あります。つまり、総潜在賃料収入に対するNOI率は70~80%ということになります。

2.まとめ

1.賃貸アパート、マンションの入居募集において現在の入居者が退去したら現在の家賃では入居が決まらない場合がよくあります。不動産投資において、その物件の現在の正しい賃料を把握することは重要です。

2.また、物件により空室損や運営コストが異なります。表面利回りが高くてもNOI利回りが低い場合があります。表面利回りに惑わされず、NOI(営業純利益)利回りを正しく把握、推測することが重要です。

 

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高橋場町の単身者におすすめなハイツ、サンセールB102

高橋場町の単身者におすすめなハイツ、サンセールB102

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1.物件概要

所在地      沼田市髙橋場町字金井4922

部屋№      B102号室

構 造      木造

建物種別   アパート

向 き      南

間取り      2DK(洋6・洋6・DK6)

面 積      39.66㎡

階 建      1階/2階建

築年月      1979年 6月

駐車場      1台/世帯

交 通      JR上越線沼田駅  徒歩42分

      関越高速沼田IC  1,400m

2.賃貸条件

契 約       再契約型定期借家契約(2年)

家 賃       35,000円

敷 金       なし

礼 金       なし

ルームクリーニング代   20,000円

家財総合保険13,000円(2年)

初回保証料  10,000円

月額保証料  700円

仲介手数料      38,500円

駐 車 料 金      1台分家賃に含む

契約時初期費用 116,500円

再契約時仲介手数料     新賃料の0.5ケ月+消費税

取 引 態 様  仲介

入居可能日  現在満室

3.間取り

サンセールB102と202

4.主な設備と特徴

主な設備

2ケ所給湯・風呂(追い炊き機能、シャワー付き)・温水洗浄便座・エアコン・テレビドアフォン・居室照明・下駄箱、駐車場1台

特徴

1.全室洋室の2DKの単身者向け間取りになっています。築年数はいっていますが綺麗にリフォームされているので中は非常にきれいです。

2.お風呂は追い炊き機能とシャワーが付いているのでおすすめです。

3.各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で2間分の収納があります。

4.テレビドアフォンが付いているので顔を見て話ができるので安心です。

5.エアコン、トイレは温水洗浄便座が付いているので快適です。

6.駐車場は1台付きです。

5.室内写真

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6.室内動画

7.パノラマ写真

8.周辺施設

環状線沿いにあり、コンビニ、スーパー、ホームセンター、ユニクロ等生活利便施設が約1㎞の範囲にあり大変便利です。沼田インターへも1,400mの距離にあり便利です。

ミニストップ沼田北小前店 サンモール桜町店

ミニストップ沼田北小前店400m                                      サンモール500m

IMG_0832 ユニクロ

カインズホーム506m                                                   ユニクロ 852m

IMG_0842 IMG_0630

沼田インター 1,400m                                            ビバタウン1,573m

 

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賃貸アパート空室対策の進め方 その9 テナントリテンション(解約の抑止)

賃貸アパート空室対策の進め方 その9 テナントリテンション(解約の抑止)

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その9、「テナントリテンション(解約の抑止)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

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入居者が退去すると

次の入居者が決まるまでの空室期間の発生

リフォーム費用の発生

家賃が下落するリスクの発生

客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生

する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。

長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。

アパート経営的には「長く入居してもらうこと」「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。

例えば、入居者が退去後、2ケ月で次の入居者が決まった場合、

(入居期間2年(24ケ月)の場合)

稼働率 92.3%

(入居期間6年(72ケ月)の場合)

稼働率 97.3%

入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

2.入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由

なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地

物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度

問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス

問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応

問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか

薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止(取りやめ)

どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ-ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。

例えば、

(1)エアコンの定期クリーニング

(2)古いエアコンの交換工事

(3)追い炊き給湯設備への交換工事 等。

 

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沼田市内の主に透析治療を行う病院、「医療法人社団日高会 白根クリニック」の紹介

沼田市内の主に透析治療を行う病院、「医療法人社団日高会 白根クリニック」の紹介

  白根クリニック①

  沼田市内にある病院の中で、主に透析治療を行っている病院、「医療法人社団 白根クリニック」について紹介します。(株)丸井不動産は沼田市に引っ越しを検討しているアパート入居者様を応援しています。

 

1.診療科

次の診療科があります。

・内科

・泌尿器科

・循環器科 

・糖尿病外来

2.外来受付

診療時間

(内科・泌尿器科)

午前  9:00~12:00

午後  14:00~18:00

           (月・土曜日は17:00まで)

(循環器科)

毎週火曜日  14:00~17:00

(糖尿病外来)

毎週水曜日  9:00~17:00

3.検診

一般、生活習慣病、企業、市委託検診を行っています。

生活習慣病の検査項目は下記のとおりです。

・身体測定 ・循環器検査 ・脂質検査 ・貧血検査 ・肝機能検査 ・腎機能検査 ・糖尿病検査 ・胸部検査 ・消化器検査

4.透析治療

血液透析、血液濾過透析により患者様に適した治療を行っています。

外来透析送迎サービス(車いす対応)を行っています。

③ お食事中のサロン、透析中のベットサイドに管理栄養士がお伺いし、栄養相談を行っています。

④ 透析ベツト数 53床

透析スケジュール

   月 火 水 木 金 土

午前 ○ ○ ○ ○ ○ ○

午後   ○ ○ ○ ○ ○ ○

夜間   ○   ○   ○ 

持ち物     

・健康保険証、身体障害者手帳、紹介状、透析依頼書   

※紹介状、透析依頼書、検査データ等については、事前に通院している医療機関よりFAXで送信していただく必要があります

・箸、湯呑み、タオル、イアホン等

・食事は病院で用意できますが、事前の申し込みが必要です。(1食500円)

5.入院のご案内

➀ 病床数     

   19床

② 提出するもの  

    診察券、入院誓約書、保険証、その他

③ 用意するもの  

   洗面用具、スリッパ、パジャマ、タオル、テッシュ、湯呑み、箸、印鑑、保険証、現在服用している薬

6.お問い合わせ先

TEL 0278-24-1701

FAX 0278-24-1709 

7.アクセス

所在地

 〒 378-0031

 群馬県沼田市薄根町3300-1

自家用車を利用する場合

 関越自動車道沼田インターより20分

電車を利用する場合

 JR沼田駅より徒歩10分    

                タクシーで5分

8.地域連携 

 地域の各医療機関とネツトワーク医療を形成し、お互いに不足している機能をカバーしあい、その時々に合わせた最良の医療を提供しています。

 

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賃貸アパート空室対策の進め方 その8 現場管理(清掃・巡回)

賃貸アパート空室対策の進め方 その8 現場管理(清掃・巡回)

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その8、「現場管理(清掃・巡回)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.物件をきれいに保つ

⑦

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

定期巡回、清掃の注意点

1.月に1~2回巡回、清掃を行う。

2.敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

3.共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

4.ゴミ出し場所の清掃を行う。

5.郵便受けの清掃を行う。

6.植栽がある場合は植栽の管理を行う。

7.長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

 

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賃貸アパート空室対策の進め方 その7 オンリーワン(差別化)戦略

賃貸アパート空室対策の進め方 その7 オンリーワン(差別化)戦略

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その7、「オンリーワン(差別化)戦略」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

1.オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も2つの考え方があります。

➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。

➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。

②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方。

②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。

ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」「外観」「設備・仕様」「内装の色」「募集条件」等何でもよいのです。

2.オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い ・バルコニーが広い ・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き ・屋根付き駐車場

内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可 ・家庭菜園付き 以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

 

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丸井不動産の「らく賃」て何?

契約時初期費用を抑え、新生活のスタートを応援するプラン、丸井不動産の「らく賃」

1.「らく賃」って何?

  「らく賃」は通常、賃貸アパート契約時にかかる「敷金」、「礼金」、「ルームクリーニング代」、「仲介手数料」全部0でかかりません。契約時の初期費用を抑えた、入居者の新生活を応援するプランです。

詳しい内容は こちら。

 

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賃貸住宅で暮らす様々なリスクをサポートする新家財総合保険の紹介

賃貸住宅で暮らす様々なリスクをサポートする新家財総合保険

家財総合保険

賃貸住宅で暮らす時、不注意から火元になったり近隣からもらい火で損害を受けたり、突発的的な事故や災害により損害を受ける場合があります。このようなリスクに備え賃貸住宅入居者に「(株)あそしあ少額短期保険の家財総合保険に加入してもらっています。その内容について紹介します。

1.賃貸借契約と入居者の損害賠償責任

賃貸住宅に入居中、万が一入居者(賃借人)が火元となり借りている部屋が火災になり損害が発生した場合、入居者(賃借人)は「借りている部屋を善良な管理者として保管する義務」に違反し、賃借建物の返還義務を不能にしたことになります。そのため法律的には入居者(賃借人)は賃貸人が被った損害を賠償する責任を負います。また、隣家など第三者に損害が発生した場合、「失火責任法」の適用により入居者に重大な過失がある場合は、損害を受けた第三者に対しても損害賠償責任を負います。

2.補償内容と適用条件

賃貸住宅で生活している時に次の損害が起きた場合、その損害の補償をします。

(1)家財の補償

(2)お部屋の修理費用の補償

(3)お隣さんなど第三者に対する補償

(4)大家さんに対する賠償責任の補償

(1) 家財の補償

家財に損害が生じたとき

次の事故により借用戸室内の家財に損害が生じた場合、保険金をお支払いします。        

火災

(お支払いできる具体例)

・タバコの火の不始末で出火し、家財が焼損してしまった。

・上階の火災に対する消防放水により、家財が水に濡れて損害を被った。

落雷

・落雷によりテレビが写らなくなった。

・落雷が原因でパソコンが故障してしまった。

破裂・爆発

・コンロで温めていた湯たんぽが爆発し周囲の家財が破損してしまった。

風災・雹災・雪災

・台風の強風で屋根が壊れ、雨水が吹き込んだことにより家財が水に濡れて損害を被った。(損害金額が20万円以上の場合に限ります)

落下・飛来・衝突・倒壊

・他人の運転する車が建物に衝突し、建物の中の家財が損壊してしまった。

水濡れ

・洗濯機の排水ホースが外れて溢水し、部屋が水浸しになって家財に損害が生じた。

・上の階からの水漏れで、家財が濡れて損害を被った。

騒じょう

・騒じょうや労働争議に伴う暴力行為や破壊行為によって、家財に損害が生じた。

盗難

・泥棒に入られて現金や貴金属などが盗まれ、他の家財も壊されてしまった。

水災

・集中豪雨により側が氾濫し部屋が水浸しになり、家財が損害を被った。

補償限度額

183万円(13,000円のプランの場合です。加入プランにより異なります。)~

(2) お部屋の修理費用の補償

次の事故による損害について、被保険者が自費でこれを修理した場合に、被保険者が負担した修理費用に対して保険金をお支払いします。

火災、落雷、破裂・爆発、風災・ひょう災・雪災、盗難、建物外部からの物体の落下・衝突等、騒じょう等、給排水管設備の事故または他人の戸室で生じた事故による水濡れ

補償限度額   1事故100万円

②専用水道管・給湯器・便器の凍結による損害

補償限度額   1事故10万円

③洗面台の破損・便器の破損

補償限度額   1事故30万円(自己負担なし)

④窓ガラスの破損

補償限度額   1事故10万円

浴槽の破損

補償限度額   1事故30万円

借用戸室内での被保険者死亡による借用戸室損害

補償限度額   1事故100万円

以下の事由により、自費でドアロックを交換した場合

・玄関ドアの鍵の盗難

・ピッキングによるドアロツクの解錠

・故意に玄関ドアロックの機能を喪失

・阻害する行為によりドアロツクの機能の一部または全部が失われた

補償限度額   1事故3万円

お支払いできる具体例

・気温の変化により、網入り窓ガラスにヒビが入った。

・模様替えの際、誤って家具が当たってベランダの窓ガラスが割れてしまった。

・冬、寒い日に風呂のシャワーが凍結により壊れて使えなくなった。

(3) お隣さんなど第三者に対する賠償責任の補償

 借用戸室の使用・管理や日常生活に起因する偶然な事故により、他人にケガをさせたり他人の物を壊したりして、法律上の損害賠償責任を負った場合に、損害賠償金等に対して保険金をお支払いします。

補償限度額   1事故1,000万円

お支払いできる具体例

・洗濯機の給水ホースが外れて水漏れを起こし、下の階の住人の家具や家電などに損害を与えてしまった。

・ベランダに置いていた植木鉢が落ちてしまい、下に停めてあった他人所有の自動車にキズわ付けてしまった。

・子供がボールで遊んでいて、うっかり他人の家の窓ガラスを割ってしまった。

(4) 大家さんに対する賠償責任の補償 

借りた部屋に失火、破裂、爆発により損害を与えたとき

火災、破裂・爆発、給排水設備の仕様・管理に起因する水濡れその他不測かつ突発的な事故により借用戸室を損壊し、貸主に対して法律上の損害賠償責任を負った場合に、損害賠償金等に対して保険金をお支払いします。

補償限度額   1事故1,000万円

お支払いできる具体例

・タバコの火を消し忘れてしまい、借用戸室を焼失させてしまった。

・洗濯機の給水ホースが外れて、借用戸室の床が水浸しになった。

・カセットガスの扱いを誤り、爆発して借用戸室の壁や床、天井にキズをつけてしまった。

3.保険料

13,000円(2年)~

(保険期間、付帯される特約等プランにより異なります)

4.保険金の請求

万が一事故が発生した場合は「事故受付センター」に連絡してください。事故受付後、その後の手続き、必要書類について案内があります。事故があったら、まずは(株)丸井不動産に連絡してください。丸井不動産で諸手続を代行します。

5.解約と解約返戻金

保険契約を解約する場合は「解約依頼書」に必要事項を記入し(株)アソシア少額短期保険に送ることで解約できます。保険期間の中途で解約する場合は、所定の計算式で計算した解約返戻金が返金されます。

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賃貸アパート空室対策の進め方 その6 ソフトコンテンツ

賃貸アパート空室対策の進め方 その6 ソフトコンテンツ

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その6、「ソフトコンテンツ」について解説します。ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

 

1.ペット可

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ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、1989年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは1%でした。それが2007年には87%になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。

ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。

1.既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。

2.ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。

3.犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。

4.ハウスクリーニング代を契約時にもらう。

5.退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

2.シェアハウス

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古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

3.家庭菜園付き

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家庭菜園が出来る畑を1区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

4.コンセプトアパートメント

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最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。

例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

 

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賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2018

賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2018

 全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。2018年9月3日から10月5日の期間、全国の不動産会社322社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。

1.この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 インターネット無料   ⇒ (前回1位)

2位  追い炊き機能      ⇧  (前回3位)                

3位 エントランスのオートロック⇩  (前回2位)

4位 宅配ボックス        (前回4位)

5位 システムキッチン    ⇒   (前回5位)

6位 ホームセキュリティー     (前回6位)

7位 ガレージ        ⇧   (前回8位)

8位 ウォークインクローゼット⇧    (前回9位)

9位 浴室換気乾燥機     ⇩    (前回7位)

10太陽光パネル(入居者個別売電)⇧(前回ランク外)

(単身者向け物件)

1位 インターネット無料(Wi-Fi、無線LAN)⇒(前回1位)

2位 宅配ボックス      ⇧  (前回3位)

3位 エントランスのオートロック ⇒  (前回3位)

4位 備え付け家具・家電   ⇧    (前回ランク外)

5位 浴室換気乾燥機           (前回5位)

6位 ホームセキュリティー  ⇩    (前回4位)

7位 独立洗面化粧台           (前回7位)

8位 防犯カメラ       ⇒    (前回9位)

   ウォークインクローゼット⇩      (前回5位)

10位  システムキッチン          ⇩      (前回5位)

特徴

1.インターネット無料は単身者向け物件、ファミリー向け物件とも3年連続で1位となりました。単身者向け物件では4年連続1位になりました。最近はスマホやタブレットへのWi-Fi接続が主流で、インテーネットは必要不可欠の設備になっています。入居者が自分で導入するにはプロバイダーと契約して工事するなど手間がかかり初期費用や月額使用料がかかります。はじめから導入されてれば、入居したその日から使え、自分で面倒な手続きをする必要がないので家賃が2,000円から3,000円高くなってもイニシャルコストや月々の出費もかからないので入居者に人気があるのでしょう。沼田市では導入されている物件はまだ少ないですが。

2.宅配ボックスが単身者向け物件で前回3位から2位へ、ファミリー向け物件では前回と同じ4位にランクされています。➀日中、自宅にいない単身者や共働きの増加、②ネットショッピングの利用の増大等、生活スタイルの変化を反映し人気が上昇しています。

3.➀エントランスのオートロック、②ホームセキュリティー、③防犯カメラ等の防犯設備が上位を占めています。女性の社会進出の高まり、単身者の増加等によりセキュリティーに対しての要望が高まっていることがうかがえます。

4.今回の調査で特徴的なのは➀備え付け家具・家電が単身者向け物件で4位にランクインし人気が高まってきました。備え付け家具・家電の例としてはテレビ、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベット、カーテン、テーブル等を希望する場合が増えています。また、最近、自然災害が頻繁に起こることから、災害が起きた時のために入居が決まる設備として②太陽光パネル(入居者個別売電)(ファミリー向け物件で今回10位)と蓄電池を挙げた会社がみられました。

2.この設備がなければ入居が決まらない

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 室内洗濯機置き場    ⇧  (前回3位)

2位 独立洗面化粧台      ⇒  (前回2位)                    

3位 追い炊き機能        ⇩    (前回1位)

4位 TVモニター付きインターホン         (前回4位)

5位 洗浄機能付き便座         (前回5位)

6位 システムキッチン       (前回6位)

7位 エントランスのオートロック ⇧ (前回8位)

8位 インターネット無料(Wi-Fi、無線LAN) ⇧ (前回9位)

9位 ガスコンロ       ⇩     (前回7位)

10位 エレベーター       (前回10位)

(単身者向け物件)

1位 室内洗濯機置き場    ⇒  (前回1位)

2位 TVモニター付きインターホン       (前回2位)

3位 独立洗面化粧台         (前回3位)

4位 洗浄機能付き便座    ⇩    (前回3位)

5位 インターネット無料       (前回5位)

6位 エントランスのオートロック  ⇒   (前回6位)

7位 備え付け照明                  (前回7位)

8位 宅配ボックス           (前回8位)

9位 ガスコンロ            (前回9位)

10位 システムキッチン    ⇧  (前回ランク外)

特徴

1.室内洗濯機置き場が単身者向け物件、ファミリー向け物件で1位でした。洗濯機置き場が室内に無い物件は決まらないということだと思います。沼田ではこういう物件はほとんどありませんが。

2.単身者向け物件、ファミリー向け物件の上位にランクされている独立洗面化粧台追い炊き機能洗浄機能付き便座は付いてて当たり前、付いてない物件はなかなか決まらないということだと思います。

3.TVモニター付きインターホン等の防犯設備も上位にランクインし、付いてない物件は決まりにくいということだと思います。

3.まとめ

以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前、付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。

 

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空室対策の進め方 その5 設備・仕様

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賃貸アパート空室対策の進め方 その5 設備・仕様

賃貸アパート空室対策の進め方 その5 設備・仕様

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その5、「設備・仕様」について解説します。市場により、時代により「設備・仕様」の求められる水準は変わります。日々入居希望者と接する中で感じる「現在の沼田市で求められる水準」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方  目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.付いていて当たり前の設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ テレビドアフォン

IMG_6554

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

② 温水洗浄便座

IMG_2518

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

③ エアコン(新品または新しめ)

IMG_2534

・ひと目でわかる

・新しいエアコンですね

④ 居室照明(LED)

IMG_3262

・照明付いているんですね。

・LEDですか?いいですね。

・電気代がやすくて、交換しなくていい。

⑤ 洗髪洗面化粧台

IMG_2515

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

(ファミリー向け物件)

➀ 追い炊き機能

IMG_0412

・ファミリー世帯には必須

・追い炊きないなら、違う物件で・・・

② 洗髪洗面化粧台

IMG_2515

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

③ テレビドアフォン

IMG_6554

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

④ 温水洗浄便座

IMG_2518

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

上記の設備は付いてて当たり前の設備です。付いていない物件は入居者の部屋選びの対象から外されます。付いていない設備がある場合は付けましょう。

2.入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)

② 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)

・良い洗濯機を外に置きたくない

③ 風呂が3点ユニット

・お風呂と一緒だと足が濡れますよね

・どうやって掃除するの

④ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

⑤ エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか?

(ファミリー向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)]

② エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか?]

③ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

④ 和室がある

・古そう、和室は好みじゃない

 上記の設備は入居者から嫌われる設備です。該当する項目のある物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は改善しましょう。

・和式の水洗トイレ → 洋式水洗トイレ

・古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)

・和室 → 洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換

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3.入居者に喜ばれる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ インターネット無料

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・不動の人気設備ランキング第1位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 浴室乾燥機

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・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!

③ 宅配ボックス

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・単身者のアマゾン世代が急増中

④ ホスクリーン(室内物干し)

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・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気

・費用対効果か高い

(ファミリー向け物件)

➀ インターネット無料

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・不動の人気設備ランキング第1位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 2台目エアコン

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・居間だけでなく他の部屋も快適

③ 居室照明

IMG_3262

・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)

④ 浴室乾燥機

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・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!

⑤ 洗髪洗面化粧台

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・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

⑥ 宅配ボックス

IMG_3249

・単身者のアマゾン世代が急増中

⑦ ホスクリーン(室内物干し)

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・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気。

・費用対効果か高い

 上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。

インターネット無料は新築物件で増えてきました。単身者向け物件、ファミリー向け物件とも入居者に喜ばれます。

2台目エアコンはファミリータイプの物件では付いていると喜ばれます。

宅配ボックスは共働き世帯が増える中でニーズの高まっている設備です。2ボックス~6ボックスの独立型の宅配ボックスが市販されています。

ホスクリーン(室内物干し)は単身主向け物件、ファミリー向け物件とも、日中仕事で留守の世帯が多いので喜ばれます。費用もあまりかからず設置できます。

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4.まとめ

新築物件も10年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。

1.付いてて当たり前の設備・仕様で付いていない設備、仕様がある場合は早急に付けましょう。

2.入居者に嫌われる設備・仕様がある場合には早急に改善しましょう。水周りの清潔感に注意しましょう。

3.入居者に喜ばれる設備・仕様については個々の物件の状況により、出来る設備、仕様から導入しましょう。できるだけ現在の新築物件の設備、仕様に近づけ、「物件の力」を付けて、値下げをしないで空室対策を進めましょう。

  

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賃貸アパート空室対策の進め方 その4 外観・外構

賃貸アパート空室対策の進め方 その4 外観・外構

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その4、「外観・外構」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

 

1.見た目の第一印象で借りるか判断される

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築23年外壁塗装後

建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築15年から20年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。

また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。

2.物件名も重要

 物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。

 

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賃貸アパート空室対策の進め方 その3 間取り

賃貸アパート空室対策の進め方 その3 間取り

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その3、「間取り」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

 

1.間取りの見直し

入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は2DK、3DKというタイプの違いだけでなく、「部屋数」「専有面積」「使い勝手」「各部屋の大きさのバランス」「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて2DK、3DKが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。

➀ 大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナーなどが収まる広いリビング

収納力

2.おすすめ間取り変更例

2DK変更例

代表的な2DKは「6畳+6畳+DK6畳+収納1.5畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は19.5畳です。この間取りの中で

DK6畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。

6畳の部屋では「大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。

ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。

(代表的な2DK)

和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納1.5畳=合計19.5畳

(入居者に好まれる間取り)

洋室4.5畳+LDK12畳+収納3畳=合計19.5畳

3DK変更例

(代表的な3DK)

和室4.5畳+和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納2畳=合計24畳

(入居者に好まれる間取り)

洋室4.5畳+洋室6畳+LDK12畳+収納2畳=合計24畳

2LDK変更例

2LDKタイプを希望する入居者は新婚、DINKS(共働き、子供なし、)、同棲等の「2人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、2部屋目を小さくしDEN(書斎・小さい私室)にし、その分LDKを広くしたほうが入居者に喜ばれます。

(よくある2LDK)

洋室6畳+洋室6畳+LDK10畳=合計22畳(収納を除く)

(入居者に好まれる間取り)

洋室6畳+DEN(書斎・小さい私室)3畳+LDK13畳=合計22畳(収納を除く)

3.まとめ

入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。

 

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賃貸アパート空室対策の進め方 その2 賃料以外の募集条件の検証

賃貸アパート空室対策の進め方 その2 賃料以外の募集条件の検証

イライラを隠しきれない女性社員

賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その2、「賃料以外の募集条件の検証」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

 

1.賃料以外の募集条件の見直し

賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。

具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。

➀ フリーレント

② 礼金・敷金の割引                     

③ ペット可                                                   

④ キャンペーン割引                                               

⑤ 家具・家電付き                                                

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

➀ フリーレント

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フリーレントとは入居後の一定期間(1~2ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。

② 礼金・敷金の割引

礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。

③ ペット可

プードル

「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。

④ キャンペーン割引

半年から1年又は、翌年3月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。

⑤ 家具・家電付き

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ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。

その他

沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯1台。1LDK、2LDKの場合は世帯2台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。

2.まとめ

どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。

 

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賃貸アパート空室対策の進め方 その1 賃料の適正化

賃貸アパート空室対策の進め方 その1 賃料の適正化

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賃貸アパート空室対策の進め方 目次

1.賃料の適正化

2.賃料以外の募集条件の検証

3.間取り

4.外観・外構

5.設備・仕様

6.ソフトコンテンツ

7.オンリーワン(差別化)戦略

8.現場管理(清掃・巡回)

9.テナントリテンション(解約の抑止)

 

1.賃料は相場で決まる

賃料相場

① 物件の賃料は周辺環境等の立地条件、物件の構造・間取り、専有面積、設備・仕様、セキュリティー、建物の外観、道路の接道状況、駐車場の有無等色々な要素により決まります。

②そして、数年前までは入居者は平均4社の不動産会社を訪問し、7件の物件を見学し、1ケ月かけて決めていました。

③しかし、最近は(株)リクルート住まいカンパニーが2017年9月15日に発表した「2016年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によれば、部屋探しの際「不動産会社への訪問数平均1.6店舗」、部屋探しの際見学した物件数平均3.1件」、「部屋探し開始から契約するまでの期間平均18.7日」と以前に比べるといずれも短くなっています。

④インターネットの普及により、入居者は物件情報を家にいながら簡単に集めることができるようになりました。来店する前に多くの物件を比較検討し希望条件に合った割安感のある物件に絞って来店します。従って、家賃は相場で決まります。近隣の同等の物件より家賃が高いとなかなか決まりません。

⑤ただし、例外があります。法人契約です。法人契約の場合、「予算○万円以内ならいい」と予算内であれば少々家賃が割高でも決まる場合もあります。ただ、個人契約がほとんどなので適正な家賃設定をしなければいけません。

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2.家賃を下げても早く決めたうが得か?

空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。

①家賃6万円 空室率(稼動率ベース)10% 解約率25% 戸数10戸の場合

平均空室日数

=(365日×空室率)÷解約率

=(365日×10%)÷25%

=146日(約5ケ月)/戸

②家賃6万円 空室率(稼動率ベース)2% 解約率25% 戸数10戸の場合

平均空室日数

=(365日×空室率)÷解約率

=(365日×2%)÷25%

=29.2日(約1ケ月)/戸

平均居住月数

=(100%/解約率×12ケ月)-平均空室月数

=(100%÷25%×12ケ月)-1ケ月

47ケ月

③空室率10%と2%の物件の空室期間の差は

4ケ月(5ケ月-1ケ月)

家賃収入の差は

6万円×4ケ月=24万円

月当たりの差は

24万円÷47ケ月=5,106円/月

 

家賃を5,000円下げ55,000円にしても、空室期間が1ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり4ケ月間の収入も減るので4,706円の値下げをした場合)

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 3.まとめ

本来は家賃を下げずに物件に付加価値を付けるなり、陳腐化している部分があればそれを改善し「物件の力」を高め、家賃を下げずに空室を埋めるのが理想です。しかし、費用もかかるので難しい場合は、下げられる下げ幅を計算し適正な家賃設定にして早期に空室を埋めることが結果として良い賃貸経営になります。

 

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