本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(内装)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

①×な洗面所

         　　　　独立洗面台が無い

・歯はキッチンで磨くんですか？

・お風呂と一緒だと足がぬれますよね？

　　　　　　　　水しか出ない

・冬場きついですね。

・普通お湯出ますよね？

・知覚過敏にはきつい！

②×なエアコン

　　　　　　　エアコンが古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか？

・電気代が余計にかかりませんか？

・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか？

　　　　　　　ガスエアコン

・ガス代もかかるの？

・ガス代こんなにかかるの？入居後クレームになることも・・・

③ＴＶ線など

　　　　　　TVのジャックが古い

・どうやって繋げるんですか？

・営業マンも使ったことない。

　　　　　　各部屋にTV線が無い

・寝室にもTVを置きたい。

④防犯設備

　　　呼び出しがチャイム＋ドアスコープ

・この覗き穴はなんですか？

・防犯上不安、逆に覗かれない？

⑤玄関

　　　　　　　　下駄箱がない

・靴が置けない。

・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。

・恥ずかしくて人を呼べない。

２．まとめ

　内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 独立洗面台が無い　→　独立洗面台を設置

② 水しか出ない洗面台　→　お湯も出る洗面台に交換

③ エアコンが古い　→　10～15年で新しいエアコンに交換

④ ガスエアコン　→　電気のエアコンに交換

⑤ TVのジャックが古い　→　差し込めば繋がるものに交換

⑥ 各部屋にTV線が無い　→　居間以外の部屋にもTV線を設置

⑦ 呼び出しがチャイム＋ドアスコープ　→　テレビドアフォンに交換

⑧ 下駄箱がない　→　下駄箱を設置

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退去する場合に行う手続き

契約満了時または、契約期間中退去することになったら契約書で➀いつまでに解約申し入れをしなくてはいけないのか、②どのような方法で申し出ををする必要があるのか確認しましょう。

１．引っ越しが決まったらすぐやること

① 退去することが決まったら、不動産会社または貸主に解約の申し出の電話連絡をしましょう。契約により所定の「

退去届」がある場合は退去届けを提出しましょう。ない場合はどのような方法でやるのか確認しましょう。

② 解約申し出の時期は退去の１ケ月前までにするのが一般的です。　

２．引っ越し１～２週間前までにやること

① 引っ越し日が決まったら不動産会社に連絡して、退去立ち会い日時を決めます。

② 引っ越し会社の手配

③ 荷物の整理

④ 各種住所変更や届け出(銀行、学校、職場、クレジットカード)

⑤ 住民票の移動(転居・転出)手続き

⑥ 郵便物の転送手続き(スマホから出来ます)

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⑦ 電気、ガス、水道の精算手続き

３．引っ越し当日にやること

➀　不動産会社または貸主立ち会いで室内の状況を確認します。借主が原状回復しなければいけない内容、範囲がないか確認します。

②　かぎを返却し部屋を明け渡します。その際、電気、ガス、水道等の精算を済ませておきましょう。

③　大家さん、近隣への挨拶。

４．明け渡し後やること

➀　明け渡し後、借主に 原状回復工事費用が発生している場合は敷金から精算した上で返還されます。

②　不足額がある場合または、敷金を預かっていない場合は負担額を貸主に支払います。

③　退去後すぐに敷金が返還されるわけではないので注意しましょう

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最近の部屋探しの実態

（株）リクルート住まいカンパニーから２０１７年９月１５日に、「２０１６年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」が発表されました。 沼田市の実態と違う部分もありますが、入居希望者の部屋探しの動向、考え方は参考になると思いますので紹介します。

１．部屋探し開始から契約するまでの期間は、平均１８.７日

➀ 部屋探しを開始してから契約するまでの期間は平均で１８.７日です。

② ８割以上の人が「１日」から「３０日(１ケ　月)未満」以内で契約しています。

③ ２０１４年 ２２.８日　２０１５年 ２２.１日　２０１６年 １８.７日と年々短くなっています。

このことは何を意味するのでしょうか。部屋探しをする際、インターネットで短時間で色々な物件情報を簡単に集めて、比較検討出来るようになったことを意味します。

上のグラフはネットショッピングの利用(２人以上世帯)の推移です。ご覧のとおり、年々ネットで買い物をする人が増えています。今や「欲しい物があったらネットで探す」時代になってきています。部屋探しもネットで探す時代です。不動産店に来店しなくても自宅や外出先で、空いた時間に探すことができるのです。

ですから、

① 家賃、設備、サービス等競合物件と比較され絞られても、残る物件にする。

② また、物件の室内動画やパノラマ写真を掲載し、実際の部屋を見学しているように紹介する。

ことが重要です。

２．部屋探しの際の不動産会社店舗への訪問数は、平均１.６店舗

「部屋探しのために訪問した不動産会社店舗数」は、平均１．６店舗

内訳は

「０店舗(訪問していない)」　　９．９％

「１店穂」　　　　　　　　　４８．６％

「２店舗」　　　　　　　　　２３．９％

「３店舗」　　　　　　　　　１０．７％

全体の６割弱が「０～１店舗」となっています。

訪問する店舗数も　２０１４年　１．７店舗

２０１５年　１．６店舗

２０１６年　１．６店舗

と少なくなっています。

３．部屋探しの際に見学した物件数は、平均３.１件

「部屋探しの際に見学した物件数」は、平均３．１件

内訳は

「０件(見学していない)」　　　　　８．８％

「１件」　　　　　　　　　　　　１７．６％

「２件」　　　　　　　　　　　　１７．９％

「３件」　　　　　　　　　　　　１９．９％

およそ１０人に１人は１件も見学しないで決めています。６割以上が３件以下になっています。

見学した物件数も

２０１４年　３．５件

２０１５年　３．１件

２０１６年　３．１件

と少なくなっています。

訪問する店舗数、見学した物件数ともに少なくなっています。不動産店に来店する前にネットで調べ、物件を絞って来店します。来店するのは、「部屋探し」ではなく「部屋確認」に行っているのです。丸井不動産でも来店者の８０～９０％の方が見学する物件を絞って(指定)して来店されます。

４．次に引っ越すときに欲しい設備

「次に引っ越すときに欲しい設備」は

１位　 エアコン付き

２位　 都市ガス

３位    ＴＶモニター付きインターフォン

また、次の設備の上昇ポイント数が高い。

「Ｗｉ－Ｆｉ」　　＋１０．２ ポイント

「浴室乾燥機」　　＋　９．７ ポイント

「宅配ボックス」　＋　９．３ ポイント

５．魅力的だと思う付帯サービス

「魅力的だと思う付帯サービス」は

１位　 家賃ポイントシステム        　　６４．２ ％

２位    エアコンの定期清掃サービス　 ６２．８ ％

３位　 ２４時間カスタマーセンター　  ６１．４ ％

４位　  クレジットカード決済サービス ６０．４ ％

６．まとめ

① 実店舗ではなく「ネット上の店舗(ＨＰ)」で競合物件と(家賃、設備、サービス等)比較検討されています。まさにネット上が戦場になっています。検索され絞られても残る物件にすることが重要です。

② ＨＰ、ポータルサイト等で募集物件について綺麗な写真、動画、パノラマ写真、詳しいコメント等で魅力的に紹介することも重要です。

下久屋町のカップルにおすすめなハイツ、グランシャリオB102

1．物件概要 

所在地       沼田市下久屋町字上原959-2

部屋№       Ｂ１０２号室

構　造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り     １ＬＤＫ(洋6･LDK12）

面　積       ４３．０１㎡

階　建       ２階／２階建

築年月       ２０１１年１月

駐車場     ２台／世帯 来客用２台

交　通     ＪＲ上越線沼田駅  5,200ｍ

　　　　　関越高速沼田ＩＣ  1,500m

施　工　　積水ハウス

２．賃貸条件

契　約       再契約型定期借家契約(2年)

家　賃       ５２,０００円

敷　金       なし

礼　金       なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代     ３０,０００円

家財総合保険   １３,０００円(２年)

初回保証料　　１０,０００円

月額保証料　　１,０４０円

仲介手数料      ５７,２００円

駐 車 料 金      ２台分家賃に含む

契約時初期費用   １６２,２４０円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月＋消費税

取 引 態 様　　仲介

入居可能日　　現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン　・洗髪洗面化粧台　・風呂(追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・エアコン　・ＢＳ　・バルコニー　・ペアガラス　・室内物干し  ・パントリー(食品庫)・居室照明・ＩＨ用コンセント　・インターネットマンションタイプ利用可　・シャッター雨戸・駐車場世帯２台　・来客用駐車場３台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．ＬＤＫと洋室を仕切るスライドスクリーンは壁の中に引き込めるので１８畳のワンフロアーの使い方ができます。

３．玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

４．２階床には１００㎜のＡＬＣが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

５．ペアガラス、壁の断熱仕様は住宅エコポイント仕様になっているので断熱性の高い造りになっています。

６．室内物干しが付いていているので雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

７．地デジ、ＢＳは共聴設備済みです。インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

８．ＩＨ用コンセント(200Ｖ)があるのでＩＨも使えます。

９．駐車場は各世帯２台の他に来客用駐車場が２台あるので、お客さんが来た時に助かります。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

コンビニ、スーパーは３００～６００mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で５分以内の距離にあり便利です。近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート久屋原町店３００m                                スーパーＫｏｉｋｅ６００m

 　　　    　            沼田インター 1,5００ｍ                                             カワチ１,７００ｍ

                           ベイシア ２,６００m　　　　　　　　　　　　　　　　カインズホーム ２,６００m

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか？

建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

１．賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀－Ａ

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➀－Ｂ

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②の(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？」

すなわち

(1) ②の賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①－Ａの「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)」及び、①－Ｂの「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。　

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は､➀－Ａの（経年変化）及び、➀－Ｂ（通常損耗）の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるとしています。

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「どんな場合に原状回復義務があるの？」

「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの？」

賃貸借契約する前の注意点

　入居審査が通ると今度は契約です。契約条件に入居者に不利な事項はないか、勘違いしている事項はないかよく確認し ましょう。

１．重要事項説明て何　？

　重要事項説明とは、契約する前に宅地建物取引士が「物件の内容や賃貸条件、契約条件等」について借主に説明が宅地建物取引業法で義務付けられているものです。契約当日の契約前に説明を受ける場合が多く、疑問点は納得いくまで宅地建物取引士から説明を受けましょう。

２．重要事項説明、賃貸借契約時の要チェック事項

　賃貸借契約を結ぶと、以後はトラブルが起きた時は契約書にもとづいて行われます。入居者に不利な内容はないか、勘違いしていることは無いか確認しましょう。契約書の内容は量も多く、聞き慣れない不動産用語も多いので事前に契約書をあずかり目を通して契約に望みましょう。

下記の事項をチェックしましょう。

➀ 敷金返還を含めた退去時の原状回復条件

一番トラブルが多い事項です。これについては下記をご覧ください。

・賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか？

・賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？

・どんな場合、原状回復義務があるの？原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数

・借主負担のクリーニング特約は有効ですか？

② 特約事項

よくある特約としては以下のようなものがあります。

(1) 退去時のルームクリーニング代を借主が負担する。

このことについて国土交通省の「原状回復のガイドライン」では契約書の中で貸主、借主が合意していることが求められています。

(２) 短期解約の場合の違約金

フリーレント等により入居月の家賃が免除された場合、短期(６ケ月～１年)解約した場合に、退去時に免除した家賃分を違約金として貸主に支払う特約が付く場合があります。

③ 禁止事項

「ペット禁止」､「ピアノ等楽器の演奏禁止」､「石油ストーブ使用禁止」､「事務所利用禁止」等が禁止事項になっている場合があります。守らない場合、退去させられることもあります。

④ 家賃の支払い方法

大家さんに直接支払う場合と管理する不動産会社に支払う場合があります。また、「振込」の場合と「自動振替」の場合があります。

⑤ 緊急時の連絡先

設備の故障等があった時の連絡先が紹介してくれた不動産会社ではなく、別の管理会社だったり、大家さんだったりする場合があります。

⑥ 更新料・更新事務手数料

更新料がある物件と無い物件があります。ある場合は１ケ月が多いです。また、更新料とは別に更新事務手数料を不動産会社に支払わなければいけない場合もあります。

⑦ 退去連絡

退去する場合は１ケ月前というのが殆どです。退去連絡が遅れた場合は、連絡のあった日から１ケ月分の家賃を支払って解約になります。

 入居申し込みに必要な書類

借りたい物件が決まったら所定の「入居申込書」を不動産会社に提出して入居審査を受けます。個人契約で「連帯保証人を付ける場合」、個人契約で「保証会社の賃貸保証を付ける場合」、「法人契約の場合」で用意する書類が変わってきます。

１ ．個人契約の場合(連帯保証人を付ける場合)

入居申込書

所定の入居申込書に必要事項を記入し、押印します。

提出書類

（申込者）

➀　入居予定者全員の住民票

②　公的所得証明

③   申込者の運転免許証の写し

（連帯保証人）

➀　印鑑証明

２．個人契約の場合(保証会社の賃貸保証を付ける場合)

保証会社所定の入居申込書

必要事項を記入します。

提出書類

（申込者）

➀   申込者の運転免許証の写し

※　審査の結果、連帯保証人が必要な場合があります。その場合、連帯保証人の印鑑証明が契約時に必要になります。

３．法人契約の場合

入居申込書

所定の入居申込書に必要事項を記入、押印します。

提出書類

（申込者）

➀　会社概要書または履歴事項全部証明書

②　入居予定者全員の住民票

③   申込者の運転免許証の写し

(連帯保証人）

➀　印鑑証明

※ 場合により、連帯保証人の代わりに保証会社の保証を付けていただく場合があります。

その場合は

➀  履歴事項全部証明書

②  連帯保証人(法人の代表取締役)の運転免許証の写し

4.まとめ

入居審査には１日～３日かかります。遠方の場合や入居が急ぎの場合は、不動産会社に事前に必要な書類を確認し、事前に用意しておくことをおすすめします。

現地見学のコツ！どこを見る？周辺環境のチェックポイント

現地見学ではつい建物の室内に目がいきがちですが、周辺環境や街全体も毎日の生活に大きく影響します。周辺環境も建物室内と同じくらいよくチェックしましょう。

１．周辺施設のチェックポイト

・不動産の表示貴則では「徒歩の場合１分８０m」で表示していますが、周辺施設までの距離、時間は自分で歩いて確かめましょう。

（周辺環境のチェックポイント）

時間帯による道路の混雑

・現地見学は通常、昼間します。昼間は道路が混雑していなくても、朝晩の通勤時間帯は予想以上に混雑する場合があります。昼間だけでなく朝晩の時間帯も道路の混雑ぐあいを確認しましょう。

駅、高速ＩＣまでの距離

・車または歩いて距離と時間を確認しましょう。　

バス停までの距離と便数

・バス停までの距離と１日の便数を確認しましょう。

（有ると便利な施設）

スーパー

・品揃え、営業時間

コンビニ

・近くにあると便利

弁当屋、惣菜屋

・単身者には有ると便利

ドラッグストア・100円ショップ

・安くて品揃えの豊富なお店があると便利

クリーニング屋

・営業時間と値段を確認

銀行・郵便局

・近くにあると便利、診療科目を確認

本屋

・本好きの人にとっては近くにあるとありがたい

幼稚園・保育園

・子育て中の方は要チェック

小学校・中学校

・学区を確認

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「現地見学のコツ！どこを見る？建物全体のチェックポイント」

現地見学のコツ！どこを見る？建物全体のチェックポイント

現地見学ではつい室内に目がいきがちですが、建物の周辺、共用部分も毎日の生活に直結する重要な所です。見 落としがちなチェックポイントを見ていきましょう。

１．共用部分のチェックポイト

建物の周囲

・周囲にのぞかれたり、侵入したり、隠れたりしやすい死角はないか。

・２階によじ登る足がかりになるものはないか。

・外階段から侵入経路はないか。

オートロックや防犯カメラの有無

・新しい物件はテレビドアフォン付きの場合が多いです。

共用の玄関・廊下

・掃除が行き届いているか。

・入居者の私物が放置されていないか。

・消えっぱなしの照明はないか。

駐車場の有無と位置

・通路幅と駐車区画の幅は駐車しやすい幅が確保されているか。

・位置はどこか。

駐輪場の有無と位置

・スペースと屋根付きかどうか。

エレベーターの有無

・中高層の建物の場合、有ると便利です。

ゴミ置き場

・ゴミ置き場の位置と状態。

・ゴミ出しのルールが守られているか。

宅配ボックス

・沼田市内ではまだ少ないですが最近増えています。不在時に宅配便を受け取ることができるので便利な設備です。

・有無を確認しましょう。

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「現地見学のコツ！どこを見る？室内のチェックポイント」

「         　    〃　　　　　　周辺環境のチェックポイント」

現地見学のコツ！どこを見る？室内のチェックポイント

最近の物件紹介では現地見学しなくても写真、動画、パノラマ写真等でかなり物件情報を得ることができます。しかし、「日当たり」や「騒音」､「部屋の広さ」等は実際に現地で確認しないとなかなか分かりません。室内のチェックでは以下の点に注意してチェックしましょう。

１．室内のチェックポイト

日当たり

・日差しは入るか、明るいか。

・建物の向きは南向きか。東向きなら午前中、西向きなら午後日当たりが良い(夏は暑い)。

・窓の大きさによっても変わってきます。

部屋の広さ　　　

・ベットやソファーなど手持ちの家具を置いた場合をイメージして広さは十分か。

騒音

・車、電車、近くの建物(お店、工場等)からの音はどの程度か。

眺望

・窓の先に建物はあるか、ある場合どれくらいの高さで影が部屋に差してこないか。

・日中カーテンを開けてものぞかれないか。

窓の大きさ・数

・窓の大きさで部屋の明るさが違います。

・風呂、台所に窓はあるか、あると換気しやいです。

バルコニー

・洗濯物が干せる奥行き、広さがあるか。

・通路側から見た時、どう見えるかプライバシーもチェックしましょう。

コンセント・テレビ・電話端子の数と位置

・数が少ないとタコ足配線になったり、家具やテレビを置く場所が決まってしまう場合があります 。

・古い物件は数が少ない場合が多いのでよく確認しましょう。

冷蔵庫・洗濯機置き場

・手持ちの家電のサイズを計っておきましょう。

・ドラム式洗濯機は大きいので置けるか確認しましょう。

・冷蔵庫は扉の向きによって所定位置では使いにくい場合があります。

収納の使いやすさ

・奥行き、高さはあるか。

・物は出し入れしやすいか。

・中の棚は可動式か。

・何を収納するかイメージしながら確認しましょう。

水回りの細かな収納

・キッチン、洗面所の備え付けの収納が充実しているか。

・こまごましたものが多い場所なので重要です。

設備

・エアコン、コンロ、照明は付いているか。

・追い炊き、ウォシュレット、テレビドアフォンは付いているか。

内装

・床はフローリングかジュウタンか畳か。

・フローリングは掃除がしやすい。

・クッションフロアやジュウタン､畳は下に音が響きにくい。

・畳はごろ寝や布団生活がしやすい。

・壁や床の色は好みか。

汚れ・キズ

・どの程度あるか、大きなキズは指摘しておきましょう。

・入居前に直してもらえるか確認しましょう。　

２．持っていくと役立つもの

メジャー

・カーテンのサイズ、洗濯機、冷蔵庫等置くスペース等測るのにあると便利でする

間取図

・家具、電化製品等のレイアウトを間取図と現地を見ながら確認するのにあると便利です。

周辺の住宅地図

・室内見学の際、物件の周辺にどんな施設があるのか確認するのにあると便利です。

筆記用具

・見学した時に気づいたことをメモしておきましょう。

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部屋探しのチェックポイント(入居者タイプ別)

部屋探しの際、「家賃」、「間取り」、「広さ」、「設備」等の希望条件があると思います。さまざまな希望条件がある中で優先順位をつけて部屋探しをします。「部屋探しのときには重視していなかったが、実は重要だった」ことについてアンケート調査があります。調査結果は以下のとおりです。

１．部屋探しで重視すべきこと(一人暮らし編)

(部屋探しで重視したポイント)

１位　　　家賃　　　　　　　　７８．０ ％

２位　　　駅からの距離            ４８．５ ％

３位　　　間取り　　　　　　　４３．５ ％

(重視しなかつたが実は重要だったポイント)

１位　　　防音性(遮音性)　　　１１．７ ％

２位　　　日当たり　　　　　　１０．６ ％

３位　　　周辺施設、環境　　　　７．２ ％

(主な声)

防音性 

・「隣の話し声が丸聞こえ」(30歳・男性)

・上の階の物音や足音がよく聞こえるのでもっと調べておけばよかった」(34歳・女性)

日当たり    

 ・「日当たりは、気分も左右されるので重要だった」(30歳・女性)

・「日当たりが悪いので部屋がジメジメしてカビが生えやすい」(38歳・男性)

※　スーモが２０１７年９月２２日～２５日に全国の賃貸住宅に住む２０～３９歳の一人暮らしの社会人シングル２００名にインターネットで実施したアンケート調査データより。

２．部屋探しで重視すべきこと(同棲編)

 (部屋探しで重視したポイント)

１位　　　家賃　　　　　　　　　８３．０ ％

２位　　　間取り　　　　　　　　６１．５ ％

３位　　　駅からの距離　　　　　５５．０ ％

(重視しなかったが実は重要だったポイント)

１位　　　収納　　　　　　　　　１３．４ ％

２位　　　防音性(遮音性)　　　　 １０．８ ％

３位　　　日当たり                      　８．１ ％

(主な声)

収納

・「自分の物だけでなく、夫の物が予想以上にあり、収納は大事だと思った」(30歳・女性)

・「結婚生活も長くなると、どんどん物が増えてきて、収納場所がなくなってくる」(38歳・女性)

防音性

・「夜遅く２人で話すことが多く、かつ声が大きいので、隣の部屋に迷惑にならないためにも防音性の高さは重要だったかなと思う。 」(26歳・男性)

・「マンションに住んだのが初めてで、周りの生活音は思った以上に気になるものだと実感」 (31歳・女性)

※　スーモが２０１７年９月２２日～２５日に全国の賃貸住宅に住む２０～３９歳の社会人同棲カップルまたはＤＩＮＫＳ２００名にインターネットで実施したアンケート調査データより。

３．部屋探しで重視すべきこと(子育て夫婦編)

 (部屋探しで重視したポイント)

１位　　　家賃　　　　　　　　　８２．５ ％

２位　　　間取り                        ６３．５ ％

３位　　　駅からの距離               ４２．５ ％

(重視しなかつたが実は重要だったポイント)

１位　　　収納　　　　　　　　　１１．６ ％

２位　　　防音性　　　　　　　　１１．６ ％

３位　　　水回りの設備　　　　　　６．６ ％

　　　　　セキュリティー　　　      ６．６ ％

(主な声)

収納

・「子どものものがどんどん増えて、部屋が物であふれかえっている」(37歳・女性)

防音性

・「子どもが生まれて、泣き声や暴れたときの足音など、筒抜けではないかと心配 」(29歳・女性)

・「子どもが飛んだり跳ねたりするため、防音性の高い構造かどうかは重要だった」 (32歳・男性)

※　スーモが２０１７年９月２２日～２５日に全国の賃貸住宅に住む２０～３９歳の社会人子持ち夫婦２００名にインターネットで実施したアンケート調査データより。

４．まとめ

いずれの入居者タイプでも「部屋探しの段階では重視していなかったが実は重要だったポイント」として「収納」と「防音性」があげられています。

１．「収納」については物件の見学の時、自分達の荷物の量と種類から、収納スペースが十分かチェックしましょう。

２．集合住宅で音の伝わりを遮断する遮音性能を要求される場所は「外壁」､「開口部・窓」､「内壁」､「床」です。建物の構造、間取り、仕様、立地等により音(騒音)の伝わり方は変わってきます。

3.「防音性」については物件情報の収集、物件の見学の際は以下の点に注意しましょう。

➀ 建物構造による床の遮音性能は一般的には「鉄筋コンクリート(ＲＣ)造」＞「鉄骨造」＞　在来木造の順に高くなっています。

② 隣の部屋と壁で接する部分が少なく部屋どおしが離れている中階段タイプか、また角部屋か確認しましょう。

③ 周辺に幹線道路、学校、幼稚園等の人が集まる場所が近くに無いか確認しましょう。

④ 過去に音のトラブルが無かったか不動産業者に確認しましょう。

関連記事

「防音性(遮音性)の高い物件を探したいのですが、どこに注意したらいいの？」

「部屋探しのチェックポイント(家賃以外の入居後かかる費用の違い)」

以上、部屋探しする際の参考にしてください。

宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング２０１９」で「宅配ボックス」は単身者向け物件で３位、ファミリー向け物件で６位、と入居者に人気の設備です。「宅配ボックス」の種類とその使い方、メリット、注意点についてまとめてみました。

１．宅配ボックスとは

留守中でも宅配された荷物を受け取ることができるように、宅配された荷物を宅配業者が入れるための箱のことです。「宅配ロッカー」ともいいます。平日や昼間に受け取りが難しい人のために、主にマンションの共用設備として郵便ポストの近くに設置されていることが多いです。

２．宅配ボックスの種類と使い方

宅配ボックスの種類は大きく分けて暗証番号で施錠、解錠する機械式(ダイヤル式)と、テンキーで施錠、解錠しコンピュータ管理する電気式があります。

① 機械式(ダイヤル式)

① 宅配業者の配達員が荷物を宅配ボックスに入れ、その都度、手動で任意の暗証番号を設定し番号を知らない人は開けられないようにします。次に、② 解錠番号を書いた配達通知書を配達先の郵便ポストに投函します。その配達通知書には「宅配ボックスに荷物を入れました。解錠番号は＊＊＊＊です。」といったことが書かれています。③ 受取人はこれを確認し、ダイヤルを合わせ、宅配ボックスを開け、荷物を受け取ります。受け取りのサインや捺印はボックスの中に押印する機会が入っているものや、レシートが出るものがあります。

② 電気式

① 宅配業者の配達員は液晶パネルの操作や音声案内される手順に従い、宅配ボックスに荷物を入れます。② 荷物の受取人は入居する時に与えられた暗証番号をタッチパネルに入力します(暗証番号方式)。あるいは、専用のカードキーで荷物を取り出します(カード方式)。電気式はシステムで管理されているので、いつ荷物が入れられたのか記録されたり、荷物が入れられるとメールが届くものがあります。

３．宅配ボックスを使うメリット

宅配ボックスを利用すると、次のメリットがあります。

① 最短で受け取りが可能

自分が不在でも宅配ボックスに荷物が入れられれば、帰宅と同時に荷物を受け取ることが出来ます。

② 時間が有効に使える

荷物を受け取るために、早く帰宅したり、家で待機する必要がないので時間を有効に使うことが出来ます。

③ インターネットでお得に買い物ができる

いままでインターネットだとなかなか荷物を受け取れないので、お店で買っていたものをインターネットで買うことが出来るようになります。その場合、ポイントが付いたり、お得に買い物をすることができる場合があります。

４．宅配ボックスの注意点

① 家賃が相場より高い場合がある

宅配ボックスは生活するのに必須な設備ではなくオプションの設備です。また、宅配ボックスが設置されている物件はオートロック物件のようにセキュリティーがしっかりしている物件である場合が多く、その分家賃が高い傾向があります。

② 管理費(共益費)が相場より高い場合がある

電気式の宅配ボックスの場合、その管理に電気代やメンテナンス代がかかるので、管理費が高くなる場合があります。

③ 荷物の受け取りトラブル発生

機械式(ダイヤル式)の場合

(1) 宅配業者が解錠番号を書き忘れたまま投函したり

(2) 誤った番号を記載したり

(3) 解錠番号が書かれた配達通知書が抜き取られ、荷物を盗まれる

などのトラブルが起きることがあります。

５．まとめ

沼田市で宅配ボックスが設置されている物件は、まだ一部の物件に限られています。しかし、有ると便利な設備です。部屋探しをする際、物件選びの１つのポイントにしてはどうでしょうか。また、設置する条件が整っている場合、空室対策として宅配ボックスを設置し差別化を図ることもひとつの方法ではないでしょうか。

家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、デメリット、注意点

仕事の都合で短期間賃貸物件を借りたい場合、家具・家電を揃えるのは費用がもったいないと感じる人もいると思います。家具・家電付き物件は新生活をスタートする際の初期費用を抑える一つの選択肢です。家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、ディメリットについてまとめてみました。

１．家具・家電付き賃貸物件とは

家具・家電付き賃貸物件はあらかじめベット、テレビ、エアコン、机(テーブル)、照明、カーテン、洗濯機、冷蔵庫、コンロ、電子レンジ等が備え付けられています(物件により付いている家具、家電は異なります)。間取りは単身者向けのワンルームが多いです。

ベット

テレビ、エアコン、カーテン

机(テーブル)

コンロ(ラジエントヒーター)

洗濯機

冷蔵庫、電子レンジ

 ２．家具・家電付き賃貸物件のメリット

家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のメリットがあげられます。

➀ 初期費用が節約できる

家具・家電付きの場合、新生活をスタートする際、揃えなければいけない家具・家電を揃えなくても済むので、初期費用が節約できます。

② 手軽に新生活がスタートできる

家具・家電付きの場合、自分で家具・家電を買い揃え、部屋に設置する必要が無く。入居した日から快適な生活をスタートすることが出来ます。

③ 引越が楽

家具・家電付きの場合、家具・家電を選び、運搬、設置する必要がないので、その時間、労力、引越費用を節約できます。引越の荷物も自分の身の回りのもものだけで済むので引越が楽です。

３．家具・家電付き賃貸物件のディメリット

一方、家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のディメリットがあげられます。

➀ 自分好みの家具・家電を選べない

備え付けですので自分好みの家具や家電を選ぶことはできません。その点は自分の希望があっても抑えなければいけません。しかし、注意したいのは備え付けのベットの大きさと固さが自分に合っているかは、現地見学の際に見落とさないようにしましょう。入居後の睡眠、休息に影響してきます。

② 一度他人が使った家具・家電(中古品)である

備え付けられている家具・家電は新築物件でない限り、一度他人が使った中古品を使うことになります。他人が一度使ったものに抵抗感がある方にはおすすめ出来ません。

③ 家賃は高めである

家具・家電が備え付けになっているため、その分、家賃が高めの設定になっています。自分で家具・家電を揃えた場合にかかる費用と、家賃が高くなる分を入居期間で比較検討することをおすすめします。

４．家具・家電付き賃貸物件を借りる時の注意点

以上のメリット、ディメリツトのある「家具・家電付き賃貸物件」ですが次の点に注意しましょう。

➀ 備え付けられている家具・家電は物件により異なります。

何が付いていて何を自分で用意しなければいけないか確認しましょう。

② 備え付けの家具・家電が故障した場合、その修理費用は貸主、借主どちらの負担になるのか契約前に確認しましょう。

一般的には通常使用による故障の場合は貸主負担。借主の故意、過失による故障の場合は借主負担です。

③ 入居予定期間を考慮して家具・家電付き賃貸物件がいいのかどうか検討しましょう。

入居期間が短い場合、自分で家具・家電を揃えるより家具・家電付きの部屋を借りたほうが費用を抑えることが出来ます。家具・家電付き賃貸物件のメリット、ディメリットも考慮してどちらがよいか検討しましょう。

５．沼田市内の家具・家電付き賃貸物件は

こちら。

物件購入コストの計算のしかた

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、１．新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。２．リニューアルする場合のコストの計算のしかた。３．中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

１．返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

➀ 該当物件のＮＯＩを調べる。または、査定する。

② ローン条件(金利、返済年数からローン定数(Ｋ%)をだす、調べる

③ 自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

④ あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5～1.7以上)

を決めます。

次の式に➀～④を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

(例えば)

・ＮＯＩが６４０万円

ローン条件は

・金利２％

・返済期間３０年

・ローン定数4.44% 

・自己資金１０％（融資比率LTV90%）

・返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

コスト ＝ 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

＝ 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

＝ 640万円 ÷ 6.41%

＝ 1億円 

１億円までかけてよい計算になます。

２．リニューアルコストの計算のしかた

（事例Ｂ）

物件Ｂは築２０年、８世帯、現在空室が３世帯、５万円で募集していますが建物設備が陳腐化し６ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、１世帯当たり１５０万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は７万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

リニューアル工事のＮＯＩ利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(７万円－５万円＝２万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

ＮＯＩ利回り

＝(７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月／450万円

＝57.6万円／450万円

＝ 12.8％

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルＮＯＩ 

＝ (７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月

＝ 57.6万円

リニューアルコスト４５０万円を、

金利２％、１５年ローンで借り入れた場合

年間返済額 ＝ 月額返済額29,000円 × 12ケ月

＝ 34.8万円

返済倍数(DCR)  ＝ 57.6万円 ÷ 34.8万円

　　　　　　　   ＝ 1.65

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Ｂで

➀　ＮＯＩが57.6万円

②　ローン条件

金利２％　１５年返済(ﾛｰﾝ定数 7.72%)

③　全額借入

④　返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト ＝ ﾘﾆｭｰｱﾙＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

＝ 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

＝ 57.6万円 ÷ 11.58%

≒ 497万円

497万円までかけていい計算になります。

３．中古物件購入価格の計算のしかた

中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀～⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

➀　どの程度のリニューアルをする必要があるか

②　そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

③　そのリニューアルをするのにいくらかかるか(ﾘﾆｭｰｱﾙｺｽﾄ)

④　融資条件を調べる(ﾛｰﾝ定数K%  融資比率LTV)

⑤　希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②～⑤を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

尚、総コスト ＝ 不動産購入コスト ＋ 購入後のリニューアルコストになります。

４．まとめ

今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は５年、１０年と続くものです。２０年、３０年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の５年後、１０年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

各種不動産投資指標の検証

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

　投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、ＣＦ利回り、ＣＦ、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

１．各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Ａの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト　　１億円

(2) 金利　　　　２％

(3) 30年返済　ローン定数4.44％

(4) ＮＯＩ率　　７５％

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

ＣＦ利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

ＣＦ(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     －      －       －      －      －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)　   4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

ＣＦ利回り(%)　0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

ＣＦ(万円)　        40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30　 1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%)　5.20  6.15　7.10   8.04　9.46

NOI利回り(%)　3.90  4.61   5.32　6.03　7.10

返済割合(%)　   3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

ＣＦ利回り(%)　0.35  1.06   1.77   2.48   3.55

ＣＦ(万円)　       35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30　1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%)　4.55　5.38　6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%)　3.42    4.04   4.66   5.28   6.21

返済割合(%)　   3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

ＣＦ利回り(%)　0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

ＣＦ(万円)　        31      93　  155    217     310

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　8.8%

NOI利回り　8.88×0.75＝6.66%

返済割合

ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%－返済割合4.44%＝2.22%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り2.22%＝222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%＝1.5

(融資比率  70%　自己資金  30%の場合)

表面利回り　6.21%

NOI利回り　6.21×0.75＝4.66%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率70%＝3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%－返済割合3.10%＝1.55%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り1.55%＝155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%＝1.5

自己資金利回り

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ155万円÷自己資金3,000万円＝5.17%

まとめ

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額１億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

(３) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　10.06%

NOI利回り　10.06×0.75＝7.55%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%－返済割合4.44%＝3.11%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.11%＝311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%＝1.7

まとめ

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

(４)(返済年数１５年の場合)

➀ 総コスト　　１億円

② 金利　　　　２％

③１５年返済　ローン定数７.72％

④ ＮＯＩ率　　７５％

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44　17.50　20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13　15.44

返済割合(%)　   7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

ＣＦ利回り(%)　0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

ＣＦ(万円)　         77     232　  386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      －       －       －       －         －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06　13.90　15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42　11.81   13.90

返済割合(%)　  6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

ＣＦ利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

ＣＦ(万円)　        69    208　  347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10　1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27　10.50  12.36

返済割合(%)　 6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

ＣＦ利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

ＣＦ(万円)　       62     185　  309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93　9.37　10.81  12.25　14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11　 9.19　 10.81

返済割合(%)　  5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

ＣＦ利回り(%)　0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

ＣＦ(万円)　         54     162　  270      378     541

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り　12.25%

NOI利回り　12.25×0.75＝9.19%

返済割合

ﾛｰﾝ定数7.72%×融資比率70%＝5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%－返済割合5.40%＝3.79%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.79%＝379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%＝1.7

自己資金を３０%出しても返済期間１５年の場合、表面利回りは12.２5%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

２．まとめ

 １．返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

２．「物件の力」を表す「ＮＯＩ利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

不動産投資の際、資金を借り入れした場合の「年間借入金返済(ADS)を決める３要素」その借入金の支払い方法「元利均等払いと元金均等払い」、「ローン定数」、「キャッシュフロー利回り」について解説します。

１．年間借入金返済(ADS)を決める３要素

年間借入金返済(ADS)を決める要素には次の３つがあります。

➀ 金利

② 返済期間

③ 借入金額

この３要素と返済額との関係は

・金利が上がると

→　返済額は　→　上がる

・返済期間が長くなると

→　返済額は　→　下がる

・借入金額が大きくなると

→　返済額は　→　上がる

そして、借入金返済額の内訳は「借入元本の返済」と「支払い金利」です。

２．元利均等払いと元金均等払い

「年間借入金返済」の支払い方法には「元利均等払い」と「元金均等払い」があります。

「元利均等払い」は元金と利息を含めた毎月の返済額が同じになるように返済する方法です。毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、一般的にはこの方法が採用されています。

「元金均等払い」は借入金額を支払い回数で割った金額を均等に返済していく方法です。毎月返済する元金は一定ですが、利息分は元金が徐々に減っていくので、その都度減っていきます。「元利均等払い」より利息として払う金額は少なく済み、毎月の支払い額も徐々に少なくなります。しかし、当初の毎月支払い額は大きくなります。

３．ローン定数て何？

ローン定数とは借入金額に対する年間借入金返済額の割合をいいます。

ローン定数(K%)

＝年間借入金返済額(ADS)÷借入金額(Loan)

事例Ａの場合、借入金額９,０００円、金利２％、融資期間３０年で、年間返済額は約４００万円なので

ローン定数は

４００万円÷９,０００万円

＝４.４４％　になります。

同じローン条件であれば、

１億円借りた場合、

年間借入金返済額

＝１億円×４.４４％

＝４４４万円

５,０００万円借りた場合、

年間借入金返済額

＝５,０００万円×４.４４％

=２２２万円

ローン定数は

借りる側から見ると、資金の「調達コスト」という見方ができます。

貸す側から見れば「貸した資金の利回り」という見方ができます。

４．キャッシュフロー利回りと返済倍数

キャッシュフロー利回りとは、「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表す指標です。

式で表すと次のようになります。

キャッシュフロー利回り

＝ＮＯＩ利回り－返済割合(K%×LTV)

返済割合(K%×LTV)　　

＝年間返済額(ADS)÷購入総コスト

＝ローン定数(K%) ×ＬＴＶ(融資比率)　

ＬＴＶ(融資比率)

＝Ｌｏａｎ÷Ｖａｌｕｅ

＝借入金額÷購入総コスト

事例Ａの場合(総購入コスト１億円のうち、全額借り入れした場合、LTV＝100%)、計算すると

キャッシュフロー利回り

＝ＮＯＩ利回り－返済割合(K%×LTV)

＝700万円／1億円－444万円(4.44%×100%)／1億円

＝256万円／1億円

＝2.56%

事例Ａの場合(総購入コスト１億円のうち、9,000万円借り入れ1,000万円自己資金、LTV＝90%)、計算すると

キャッシュフロー利回り

＝ＮＯＩ利回り－返済割合(K%×LTV)

＝700万円／1億円－400万円(4.44%×90%)／1億円

＝300万円／1億円

＝3.00%

自己資金１０％(1,000万円)を入れたことにより、キャッシュフロー利回りは2.56% → 3.00%に上昇しました。

キャッシュフロー利回りは（ＮＯＩ利回り－返済割合)で計算します。

それに対して、返済倍数は(ＮＯＩ利回り÷返済割合)で計算します。

返済倍数をキャッシュフロー利回りと同じように分母を購入総コストで表すと次のようになります。

返済倍数

＝ＮＯＩ利回り÷返済割合

＝ＮＯＩ／購入総コスト÷年間返済額(ADS)／購入総コスト

＝700万円／１億円÷400万円／１億円

＝７％÷４％

＝１.７５

どちらも営業純利益(ＮＯＩ)と年間借入金返済額(ADS)のバランスを見る指標です。

５．まとめ

１．キャッシュフロー利回りは「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表し、新築の賃貸アパートの場合、最低２％以上、リニューアルの場合４％以上欲しいところです。

２．キャッシュフロー利回りは(ＮＯＩ利回り－返済割合)で計算します。それに対して、返済倍数は(ＮＯＩ利回り÷返済割合)で計算します。どちらも営業純利益(ＮＯＩ)と年間借入金返済額(ADS)のバランスを見る指標です。

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

不動産投資のリスクを計る投資指標「返済倍数(借入金償還余裕率)」と、投資した自己資金がどれくらいの利回りでまわっているか表す「自己資金利回り(CCR)」、投資した自己資金が何年で回収できるかを表す「自己資金回収(ペイバック)」について解説します。

１．返済倍数(借入金償還余裕率)(DCR)

リスクを計る物差しとして、収入と返済のバランスを見る指標に「返済倍数」があります。「借入金償還余裕率」ともいいます。「返済倍数」は次の式で表されます。

返済倍数(DCR)

＝営業純利益(NOI)÷年間借入金返済額(ADS)

物件Ａの場合は、営業純利益(ＮＯＩ)が７００万円で年間借入金返済額(ＡＤＳ)が４００万円なので、

返済倍数(借入金償還余裕率)は

７００万円÷４００万円＝１.７５です。

借入金返済額を１とした場合、その１.７５倍の返済原資があることを表します。

この数値は大きければ大きいほど安全な投資といえます。一般的に、住居系の場合は１.５～１.７は欲しいところです。

この数値が下がる要因としては次の場合が考えられます。

➀ 賃料収入が下がる(賃料そのものが下がる、入居率が下がり賃料収入が下がる)。

② 金利が上昇して借入金返済額が増える。

③ 運営経費が増加する。

将来のことは不確定な部分がありますが、➀、②、③が同時にくることがあるかもしれません。投資する時にはこの返済倍数(借入金償還余裕率)を計算し、投資の安全性をを慎重に検討しましょう。

２．自己資金利回り(CCR)

自己資金利回りは「投資した自己資金」に対して「いくらのキャッシュフロー」が生まれたかを表します。次の式で表されます。

自己資金利回り(CCR)

＝キャッシュフロー÷自己資金

物件Ａの場合は、キャッシュフローは営業純利益(ＮＯＩ)が７００万円、年間借入金返済額(ＡＤＳ)が４００万円なので、(７００万円－４００万円)　＝３００万円です。

自己資金１,０００万円出していますから

自己資金利回り(CCR)

＝３００万円÷１,０００万円

＝３０％

３．レバレッジ効果

物件ＡのＮＯＩ利回り(全額自己資金で購入した場合)は７００万円÷１億円＝７％(自己資金利回り)ですが、

ローン(９,０００万円)を組むことによって、出した自己資金１,０００万円の自己資金利回りは３０％に跳ね上がりました。

これを「レバレッジがきいた」といいます。

物件Ａを１億円全額自己資金で買うと７００万円のキャッシュフローしか生み出されません。

しかし、仮に物件Ａ(自己資金1,000円、借入金9,000万円)と同じような物件を１０棟買って、９億円(9,000万円×10棟)のローンを組めば、１億円(1,000万円×10棟)の自己資金に対して３,０００万円のキャシュフローが生まれます。

自己資金利回り３０％です。

しかし、これは９億円という借入金をするリスクをとった結果生まれたものです。

４．自己資金回収(ペイバック)

「ペイバック」は投資した自己資金が何年で回収できるかという指標です。

ペイバック

＝自己資金÷キャッシュフロー

物件Ａに当てはめると、自己資金１,０００万円、キャッシュフロー３００万円なので

ペイバック

=１,０００万円÷３００万円

＝３．３３年

投資した１,０００万円が３．３３年で回収できることを表しています。

５．まとめ

１．ＮＯＩ利回りは「物件の力」そのものを表しています。しかし、自己資金利回りは「自己資金の額」や借入金の「金利」、「融資期間」によって変わるので、その人によって変わる利回りです。

２．自己資金利回りは分母の自己資金を少なくすればするほど、高利回りになります。そのため、この数字だけで投資判断するのでなく、「ＮＯＩ利回りとセットで見なければいけない」投資指標といえます。

不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

よく「この物件は利回り１０％だからいい物件だ」とか「利回りが５％しかない」などと「利回り」という言葉を使います。利回りといっても色々な利回りがあります。それぞれの利回りの中身について見ていきましょう。

１．表面利回り・ＮＯＩ利回り

物件Ａを例に解説します。条件は下記のとおりとします。

                (物件Ａ）

購入総コスト　　           1億円

自己資金　　　　　  1,000万円

借入金　　　　　     9,000万円

ﾛｰﾝ条件                      金利2%

返済期間30年

総潜在賃料収入　      1,000万円

営業純利益(NOI)率 　　　  70%

物件Ａのキャッシュフロー・ツリーは次のようになります。

           （物件Ａの収支）

総潜在賃料収入　　    1,000万円

営業純利益(NOI)　　　  700万円

年間借入金返済　　   △ 400万円

キャッシュフロー　　 　300万円

「表面利回り」は

想定する家賃収入の最大値、満室の場合の総潜在賃料収入を購入総コストで割ったものです。

物件Ａの場合の表面利回りは

表面利回り

＝総潜在賃料収入÷総購入コスト

＝1,000万円　÷   １億円

＝１０％になります。

「ＮＯＩ利回り」は

想定する家賃収入の最大値、総潜在賃料収入から空室損失、滞納家賃未回収分、運営費等を控除した営業純利益(NOI)を購入総コストで割ったものです。別名「実質利回り」ともいいます。

物件Ａの場合のＮＯＩ利回りは

ＮＯＩ利回り

＝営業純利益(NOI)÷総購入コスト

＝７００円 ÷ １億円

＝７％　になります。

　賃貸アパート、マンションでは「空室損失」や「運営コスト」等の控除額は「総潜在賃料収入」の２０～３０％あります。つまり、総潜在賃料収入に対するＮＯＩ率は７０～８０％ということになります。

２．まとめ

１．賃貸アパート、マンションの入居募集において現在の入居者が退去したら現在の家賃では入居が決まらない場合がよくあります。不動産投資において、その物件の現在の正しい賃料を把握することは重要です。

２．また、物件により空室損や運営コストが異なります。表面利回りが高くてもＮＯＩ利回りが低い場合があります。表面利回りに惑わされず、ＮＯＩ(営業純利益)利回りを正しく把握、推測することが重要です。

高橋場町の単身者におすすめなハイツ、サンセールB102

１．物件概要

所在地      沼田市髙橋場町字金井4922

部屋№      Ｂ１０２号室

構　造      木造

建物種別   アパート

向　き      南

間取り      ２ＤＫ（洋6･洋6･DK6）

面　積      ３９．６６㎡

階　建      １階／２階建

築年月      １９7９年　６月

駐車場      １台／世帯

交　通      ＪＲ上越線沼田駅  徒歩42分

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  1,400m

２．賃貸条件

契　約       再契約型定期借家契約(2年)

家　賃       ３５,０００円

敷　金       なし

礼　金       なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代   ２０,０００円

家財総合保険１３,０００円(２年)

初回保証料　　１０,０００円

月額保証料　　７００円

仲介手数料      ３８,５００円

駐 車 料 金      １台分家賃に含む

契約時初期費用 １１６,５００円

再契約時仲介手数料     新賃料の0.5ケ月＋消費税

取 引 態 様　　仲介

入居可能日　　現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

２ケ所給湯・風呂(追い炊き機能、シャワー付き)・温水洗浄便座・エアコン・テレビドアフォン・居室照明・下駄箱、駐車場１台

特徴

１．全室洋室の２ＤＫの単身者向け間取りになっています。築年数はいっていますが綺麗にリフォームされているので中は非常にきれいです。

２．お風呂は追い炊き機能とシャワーが付いているのでおすすめです。

３．各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で２間分の収納があります。

４．テレビドアフォンが付いているので顔を見て話ができるので安心です。

５．エアコン、トイレは温水洗浄便座が付いているので快適です。

６．駐車場は１台付きです。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

環状線沿いにあり、コンビニ、スーパー、ホームセンター、ユニクロ等生活利便施設が約１㎞の範囲にあり大変便利です。沼田インターへも１,４００ｍの距離にあり便利です。

ミニストップ沼田北小前店４０0m                                      サンモール５００m

カインズホーム５０６ｍ                                                   ユニクロ ８５２m

沼田インター １,４００m                                           　ビバタウン１,５７３m

賃貸アパート空室対策の進め方　その９　テナントリテンション(解約の抑止)

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その９、「テナントリテンション(解約の抑止)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

入居者が退去すると

➀次の入居者が決まるまでの空室期間の発生

②リフォーム費用の発生

③家賃が下落するリスクの発生

④客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生

する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。

⑤長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。

アパート経営的には「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。

例えば、入居者が退去後、２ケ月で次の入居者が決まった場合、

(入居期間２年(24ケ月)の場合)

稼働率　９２.３％

(入居期間６年(72ケ月)の場合)

稼働率　９７.３％

入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

２．入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由

なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地

物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度

問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス

問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応

問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか

薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止(取りやめ)

どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ－ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。

例えば、

(1)エアコンの定期クリーニング

(2)古いエアコンの交換工事

(3)追い炊き給湯設備への交換工事　等。

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「テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント！」

賃貸アパート空室対策の進め方　その８　現場管理(清掃・巡回)

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その８、「現場管理(清掃・巡回)」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．物件をきれいに保つ

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

定期巡回、清掃の注意点

１．月に１～２回巡回、清掃を行う。

２．敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

３．共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

４．ゴミ出し場所の清掃を行う。

５．郵便受けの清掃を行う。

６．植栽がある場合は植栽の管理を行う。

７．長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

賃貸アパート空室対策の進め方　その７　オンリーワン(差別化)戦略

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その７、「オンリーワン(差別化)戦略」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も２つの考え方があります。

➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。

➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。

②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方。

②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。

ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」、「外観」、「設備・仕様」、「内装の色」、「募集条件」等何でもよいのです。

２．オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い　・バルコニーが広い　・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き ・屋根付き駐車場

内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可　・家庭菜園付き 以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

契約時初期費用を抑え、新生活のスタートを応援するプラン、丸井不動産の「らく賃」。

１．「らく賃」って何？

  「らく賃」は通常、賃貸アパート契約時にかかる「敷金」、「礼金」、「ルームクリーニング代」、「仲介手数料」が全部０でかかりません。契約時の初期費用を抑えた、入居者の新生活を応援するプランです。

詳しい内容は　こちら。

賃貸住宅で暮らす様々なリスクをサポートする新家財総合保険

賃貸住宅で暮らす時、不注意から火元になったり近隣からもらい火で損害を受けたり、突発的的な事故や災害により損害を受ける場合があります。このようなリスクに備え賃貸住宅入居者に「(株)あそしあ少額短期保険の家財総合保険」に加入してもらっています。その内容について紹介します。

１．賃貸借契約と入居者の損害賠償責任

賃貸住宅に入居中、万が一入居者(賃借人)が火元となり借りている部屋が火災になり損害が発生した場合、入居者(賃借人)は「借りている部屋を善良な管理者として保管する義務」に違反し、賃借建物の返還義務を不能にしたことになります。そのため法律的には入居者(賃借人)は賃貸人が被った損害を賠償する責任を負います。また、隣家など第三者に損害が発生した場合、「失火責任法」の適用により入居者に重大な過失がある場合は、損害を受けた第三者に対しても損害賠償責任を負います。

２．補償内容と適用条件

賃貸住宅で生活している時に次の損害が起きた場合、その損害の補償をします。

(1)家財の補償

(2)お部屋の修理費用の補償

(3)お隣さんなど第三者に対する補償

(4)大家さんに対する賠償責任の補償

(1) 家財の補償

次の事故により借用戸室内の家財に損害が生じた場合、保険金をお支払いします。　　　　　　　　

➀火災

(お支払いできる具体例)

・タバコの火の不始末で出火し、家財が焼損してしまった。

・上階の火災に対する消防放水により、家財が水に濡れて損害を被った。

②落雷

・落雷によりテレビが写らなくなった。

・落雷が原因でパソコンが故障してしまった。

③破裂・爆発

・コンロで温めていた湯たんぽが爆発し周囲の家財が破損してしまった。

④風災・雹災・雪災

・台風の強風で屋根が壊れ、雨水が吹き込んだことにより家財が水に濡れて損害を被った。(損害金額が２０万円以上の場合に限ります)

⑤落下・飛来・衝突・倒壊

・他人の運転する車が建物に衝突し、建物の中の家財が損壊してしまった。

⑥水濡れ

・洗濯機の排水ホースが外れて溢水し、部屋が水浸しになって家財に損害が生じた。

・上の階からの水漏れで、家財が濡れて損害を被った。

⑦騒じょう

・騒じょうや労働争議に伴う暴力行為や破壊行為によって、家財に損害が生じた。

⑧盗難

・泥棒に入られて現金や貴金属などが盗まれ、他の家財も壊されてしまった。

⑨水災

・集中豪雨により側が氾濫し部屋が水浸しになり、家財が損害を被った。

補償限度額

１８３万円(１３,０００円のプランの場合です。加入プランにより異なります。)～

(2) お部屋の修理費用の補償

次の事故による損害について、被保険者が自費でこれを修理した場合に、被保険者が負担した修理費用に対して保険金をお支払いします。

①火災、落雷、破裂・爆発、風災・ひょう災・雪災、盗難、建物外部からの物体の落下・衝突等、騒じょう等、給排水管設備の事故または他人の戸室で生じた事故による水濡れ

補償限度額  　１事故１００万円

②専用水道管・給湯器・便器の凍結による損害

補償限度額  　１事故１０万円

③洗面台の破損・便器の破損

補償限度額  　１事故３０万円(自己負担なし)

④窓ガラスの破損

補償限度額  　１事故１０万円

⑤浴槽の破損

補償限度額  　１事故３０万円

⑥借用戸室内での被保険者死亡による借用戸室損害

補償限度額  　１事故１００万円

⑦以下の事由により、自費でドアロックを交換した場合

・玄関ドアの鍵の盗難

・ピッキングによるドアロツクの解錠

・故意に玄関ドアロックの機能を喪失

・阻害する行為によりドアロツクの機能の一部または全部が失われた

補償限度額  　１事故３万円

お支払いできる具体例

・気温の変化により、網入り窓ガラスにヒビが入った。

・模様替えの際、誤って家具が当たってベランダの窓ガラスが割れてしまった。

・冬、寒い日に風呂のシャワーが凍結により壊れて使えなくなった。

(3) お隣さんなど第三者に対する賠償責任の補償

　借用戸室の使用・管理や日常生活に起因する偶然な事故により、他人にケガをさせたり他人の物を壊したりして、法律上の損害賠償責任を負った場合に、損害賠償金等に対して保険金をお支払いします。

補償限度額  　１事故１,０００万円

お支払いできる具体例

・洗濯機の給水ホースが外れて水漏れを起こし、下の階の住人の家具や家電などに損害を与えてしまった。

・ベランダに置いていた植木鉢が落ちてしまい、下に停めてあった他人所有の自動車にキズわ付けてしまった。

・子供がボールで遊んでいて、うっかり他人の家の窓ガラスを割ってしまった。

(4) 大家さんに対する賠償責任の補償 

火災、破裂・爆発、給排水設備の仕様・管理に起因する水濡れその他不測かつ突発的な事故により借用戸室を損壊し、貸主に対して法律上の損害賠償責任を負った場合に、損害賠償金等に対して保険金をお支払いします。

補償限度額  　１事故１,０００万円

お支払いできる具体例

・タバコの火を消し忘れてしまい、借用戸室を焼失させてしまった。

・洗濯機の給水ホースが外れて、借用戸室の床が水浸しになった。

・カセットガスの扱いを誤り、爆発して借用戸室の壁や床、天井にキズをつけてしまった。

３．保険料

１３,０００円（２年）～

(保険期間、付帯される特約等プランにより異なります)

４．保険金の請求

万が一事故が発生した場合は「事故受付センター」に連絡してください。事故受付後、その後の手続き、必要書類について案内があります。事故があったら、まずは(株)丸井不動産に連絡してください。丸井不動産で諸手続を代行します。

５．解約と解約返戻金

保険契約を解約する場合は「解約依頼書」に必要事項を記入し(株)アソシア少額短期保険に送ることで解約できます。保険期間の中途で解約する場合は、所定の計算式で計算した解約返戻金が返金されます。

賃貸アパート空室対策の進め方　その６　ソフトコンテンツ

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その６、「ソフトコンテンツ」について解説します。ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．ペット可

ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、１９８９年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは１％でした。それが２００７年には８７％になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。

ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。

１．既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。

２．ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。

３．犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。

４．ハウスクリーニング代を契約時にもらう。

５．退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

２．シェアハウス

古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

３．家庭菜園付き

家庭菜園が出来る畑を１区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

４．コンセプトアパートメント

最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。

例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」、「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング　２０１８

　全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。２０１８年９月３日から１０月５日の期間、全国の不動産会社３２２社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」と「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。

１．この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる

(ファミリー向け物件)                                                        

１位　インターネット無料　　　⇒　（前回１位）

２位　 追い炊き機能　　　　　　⇧　 (前回３位)     　          

３位　エントランスのオートロック⇩  (前回２位)

４位　宅配ボックス　　　　　　⇒　　(前回４位)

５位　システムキッチン　　　　⇒　  (前回５位）

６位　ホームセキュリティー　　⇒　  (前回６位)

７位　ガレージ　　　　　　　　⇧  　(前回８位)

８位　ウォークインクローゼット⇧　   (前回９位)

９位　浴室換気乾燥機　　　　　⇩　   (前回７位)

10位 太陽光パネル(入居者個別売電)⇧(前回ランク外)

(単身者向け物件)

１位　インターネット無料(Wi-Fi､無線LAN)⇒(前回１位）

２位　宅配ボックス　　　　　　⇧　　(前回３位)

３位　エントランスのオートロック ⇒  (前回３位）

４位　備え付け家具・家電　　　⇧　   (前回ランク外)

５位　浴室換気乾燥機　　　　　⇒      (前回５位)

６位　ホームセキュリティー　　⇩　   (前回４位)

７位　独立洗面化粧台　　　　   ⇒　   (前回７位)

８位　防犯カメラ　　　　　　　⇒　   (前回９位）

　　　ウォークインクローゼット⇩      (前回５位)

10位  システムキッチン　         ⇩      (前回５位)

特徴

１．インターネット無料は単身者向け物件、ファミリー向け物件とも３年連続で１位となりました。単身者向け物件では４年連続１位になりました。最近はスマホやタブレットへのＷｉ－Ｆｉ接続が主流で、インテーネットは必要不可欠の設備になっています。入居者が自分で導入するにはプロバイダーと契約して工事するなど手間がかかり初期費用や月額使用料がかかります。はじめから導入されてれば、入居したその日から使え、自分で面倒な手続きをする必要がないので家賃が２,０００円から３,０００円高くなってもイニシャルコストや月々の出費もかからないので入居者に人気があるのでしょう。沼田市では導入されている物件はまだ少ないですが。

２．宅配ボックスが単身者向け物件で前回３位から２位へ、ファミリー向け物件では前回と同じ４位にランクされています。➀日中、自宅にいない単身者や共働きの増加、②ネットショッピングの利用の増大等、生活スタイルの変化を反映し人気が上昇しています。

３．➀エントランスのオートロック、②ホームセキュリティー、③防犯カメラ等の防犯設備が上位を占めています。女性の社会進出の高まり、単身者の増加等によりセキュリティーに対しての要望が高まっていることがうかがえます。

４．今回の調査で特徴的なのは➀備え付け家具・家電が単身者向け物件で４位にランクインし人気が高まってきました。備え付け家具・家電の例としてはテレビ、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベット、カーテン、テーブル等を希望する場合が増えています。また、最近、自然災害が頻繁に起こることから、災害が起きた時のために入居が決まる設備として②太陽光パネル(入居者個別売電)(ファミリー向け物件で今回10位)と蓄電池を挙げた会社がみられました。

２．この設備がなければ入居が決まらない

(ファミリー向け物件)                                                        

１位　室内洗濯機置き場　　　　⇧ 　(前回３位)

2位　独立洗面化粧台　　　　　 ⇒ 　(前回２位)      　  　          

３位　追い炊き機能　　　　　   ⇩    (前回１位)

４位　TVﾓﾆﾀｰ付きｲﾝﾀｰﾎﾝ　　　  ⇒    (前回４位)

５位　洗浄機能付き便座　　　　⇒     (前回5位)

６位　システムキッチン　　　　⇒　  (前回６位)

７位　エントランスのオートロック ⇧ (前回８位)

８位　インターネット無料(Wi-Fi､無線LAN) ⇧ (前回９位)

９位　ガスコンロ　　　　　　　⇩     (前回７位)

10位　エレベーター　　　　　 ⇒　(前回10位)

(単身者向け物件)

１位　室内洗濯機置き場　　　 ⇒　　(前回１位)

２位　TVﾓﾆﾀｰ付きｲﾝﾀｰﾎﾝ　　　⇒   　(前回２位)

３位　独立洗面化粧台　　　　 ⇒  　 (前回３位)

４位　洗浄機能付き便座　　　　⇩    (前回３位)

５位　インターネット無料　　  ⇒ 　 (前回５位）

６位　エントランスのオートロック  ⇒   (前回６位)

７位　備え付け照明　              ⇒　  (前回７位)

８位　宅配ボックス　　 　　　 ⇒　   (前回８位)

９位　ガスコンロ　　　　　　  ⇒　   (前回９位）

10位　システムキッチン　　　 ⇧　　(前回ランク外)

特徴

１．室内洗濯機置き場が単身者向け物件、ファミリー向け物件で１位でした。洗濯機置き場が室内に無い物件は決まらないということだと思います。沼田ではこういう物件はほとんどありませんが。

２．単身者向け物件、ファミリー向け物件の上位にランクされている独立洗面化粧台、追い炊き機能、洗浄機能付き便座は付いてて当たり前、付いてない物件はなかなか決まらないということだと思います。

３．ＴＶモニター付きインターホン等の防犯設備も上位にランクインし、付いてない物件は決まりにくいということだと思います。

３．まとめ

以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前、付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。

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「空室対策の進め方 その５ 設備・仕様」

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賃貸アパート空室対策の進め方　その５　設備・仕様

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その５、「設備・仕様」について解説します。市場により、時代により「設備・仕様」の求められる水準は変わります。日々入居希望者と接する中で感じる「現在の沼田市で求められる水準」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方 　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．付いていて当たり前の設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ テレビドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

② 温水洗浄便座

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

③ エアコン(新品または新しめ)

・ひと目でわかる

・新しいエアコンですね

④ 居室照明(LED)

・照明付いているんですね。

・LEDですか？いいですね。

・電気代がやすくて、交換しなくていい。

⑤ 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

(ファミリー向け物件)

➀ 追い炊き機能

・ファミリー世帯には必須

・追い炊きないなら、違う物件で・・・

② 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

③ テレビドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

④ 温水洗浄便座

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

上記の設備は付いてて当たり前の設備です。付いていない物件は入居者の部屋選びの対象から外されます。付いていない設備がある場合は付けましょう。

２．入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)

② 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)

・良い洗濯機を外に置きたくない

③ 風呂が３点ユニット

・お風呂と一緒だと足が濡れますよね

・どうやって掃除するの

④ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

⑤ エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか？

(ファミリー向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)]

② エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか？]

③ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

④ 和室がある

・古そう、和室は好みじゃない

　上記の設備は入居者から嫌われる設備です。該当する項目のある物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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３．入居者に喜ばれる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 浴室乾燥機

・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

③ 宅配ボックス

・単身者のアマゾン世代が急増中

④ ホスクリーン(室内物干し)

・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気

・費用対効果か高い

(ファミリー向け物件)

➀ インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② ２台目エアコン

・居間だけでなく他の部屋も快適

③ 居室照明

・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)

④ 浴室乾燥機

・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

⑤ 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

⑥ 宅配ボックス

・単身者のアマゾン世代が急増中

⑦ ホスクリーン(室内物干し)

・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気。

・費用対効果か高い

　上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。

➀インターネット無料は新築物件で増えてきました。単身者向け物件、ファミリー向け物件とも入居者に喜ばれます。

②２台目エアコンはファミリータイプの物件では付いていると喜ばれます。

③宅配ボックスは共働き世帯が増える中でニーズの高まっている設備です。２ボックス～６ボックスの独立型の宅配ボックスが市販されています。

④ホスクリーン(室内物干し)は単身主向け物件、ファミリー向け物件とも、日中仕事で留守の世帯が多いので喜ばれます。費用もあまりかからず設置できます。

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４．まとめ

新築物件も１０年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。

１．付いてて当たり前の設備・仕様で付いていない設備、仕様がある場合は早急に付けましょう。

２．入居者に嫌われる設備・仕様がある場合には早急に改善しましょう。水周りの清潔感に注意しましょう。

３．入居者に喜ばれる設備・仕様については個々の物件の状況により、出来る設備、仕様から導入しましょう。できるだけ現在の新築物件の設備、仕様に近づけ、「物件の力」を付けて、値下げをしないで空室対策を進めましょう。

賃貸アパート空室対策の進め方　その４　外観・外構

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その４、「外観・外構」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．見た目の第一印象で借りるか判断される

築２３年外壁塗装後

建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築１５年から２０年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。

また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。

２．物件名も重要

　物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。

賃貸アパート空室対策の進め方　その３　間取り

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その３、「間取り」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．間取りの見直し

入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は２ＤＫ、３ＤＫというタイプの違いだけでなく、「部屋数」、「専有面積」、「使い勝手」、「各部屋の大きさのバランス」、「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて２ＤＫ、３ＤＫが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。

➀ 大型液晶テレビ＋ＡＶ機器＋ソファー＋パソコンコーナーなどが収まる広いリビング

② 収納力

２．おすすめ間取り変更例

２ＤＫ変更例

代表的な２ＤＫは「６畳＋６畳＋ＤＫ６畳＋収納１.５畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は１９.５畳です。この間取りの中で

➀ＤＫ６畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。

②６畳の部屋では「大型液晶テレビ＋ＡＶ機器＋ソファー＋パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。

③ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。

(代表的な２ＤＫ)

和室６畳＋和室６畳＋ＤＫ６畳＋収納１.５畳＝合計１９.５畳

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室４.５畳＋LＤＫ12畳＋収納3畳＝合計１９.５畳

３ＤＫ変更例

(代表的な３ＤＫ)

和室４.５畳＋和室６畳＋和室６畳＋ＤＫ６畳＋収納２畳＝合計２４畳

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室４.５畳＋洋室６畳＋LＤＫ12畳＋収納２畳＝合計２４畳

２ＬＤＫ変更例

２ＬＤＫタイプを希望する入居者は新婚、ＤＩＮＫＳ(共働き、子供なし、)、同棲等の「２人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、２部屋目を小さくしＤＥＮ(書斎・小さい私室)にし、その分ＬＤＫを広くしたほうが入居者に喜ばれます。

(よくある２ＬＤＫ)

洋室６畳＋洋室６畳＋ＬＤＫ１０畳＝合計２２畳(収納を除く)

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室６畳＋ＤＥＮ(書斎・小さい私室)３畳＋ＬＤＫ１３畳＝合計２２畳(収納を除く)

３．まとめ

入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。

賃貸アパート空室対策の進め方　その２　賃料以外の募集条件の検証

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その２、「賃料以外の募集条件の検証」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．賃料以外の募集条件の見直し

賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。

具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。

➀ フリーレント

② 礼金・敷金の割引　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

③ ペット可　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　

④ キャンペーン割引　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑤ 家具・家電付き　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

➀ フリーレント

フリーレントとは入居後の一定期間(１～２ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。

② 礼金・敷金の割引

礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。

③ ペット可

「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。

④ キャンペーン割引

半年から１年又は、翌年３月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。

⑤ 家具・家電付き

ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。

その他

沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯１台。１ＬＤＫ、２ＬＤＫの場合は世帯２台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。

２．まとめ

どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。

賃貸アパート空室対策の進め方　その１　賃料の適正化

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。今回は空室対策の進め方、その１、「賃料の適正化」について解説します。

賃貸アパート空室対策の進め方　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．賃料は相場で決まる

①　物件の賃料は周辺環境等の立地条件、物件の構造・間取り、専有面積、設備・仕様、セキュリティー、建物の外観、道路の接道状況、駐車場の有無等色々な要素により決まります。

②そして、数年前までは入居者は平均４社の不動産会社を訪問し、７件の物件を見学し、１ケ月かけて決めていました。

③しかし、最近は（株）リクルート住まいカンパニーが２０１７年９月１５日に発表した「２０１６年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によれば、部屋探しの際「不動産会社への訪問数は平均１．６店舗」、部屋探しの際見学した物件数は平均３．１件」、「部屋探し開始から契約するまでの期間は平均１８．７日」と以前に比べるといずれも短くなっています。

④インターネットの普及により、入居者は物件情報を家にいながら簡単に集めることができるようになりました。来店する前に多くの物件を比較検討し希望条件に合った割安感のある物件に絞って来店します。従って、家賃は相場で決まります。近隣の同等の物件より家賃が高いとなかなか決まりません。

⑤ただし、例外があります。法人契約です。法人契約の場合、「予算○万円以内ならいい」と予算内であれば少々家賃が割高でも決まる場合もあります。ただ、個人契約がほとんどなので適正な家賃設定をしなければいけません。

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２．家賃を下げても早く決めたうが得か？

空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。

①家賃６万円　空室率(稼動率ベース)１０％　解約率２５％　戸数１０戸の場合

平均空室日数

＝(３６５日×空室率)÷解約率

＝(３６５日×１０％)÷２５％

＝１４６日(約５ケ月)／戸

②家賃６万円　空室率(稼動率ベース)２％　解約率２５％　戸数１０戸の場合

平均空室日数

＝(３６５日×空室率)÷解約率

＝(３６５日×２％)÷２５％

＝２９．２日(約１ケ月)／戸

平均居住月数

＝(１００％／解約率×１２ケ月)－平均空室月数

＝(１００％÷２５％×１２ケ月)－１ケ月

＝４７ケ月

③空室率１０％と２％の物件の空室期間の差は

４ケ月(５ケ月－１ケ月)

家賃収入の差は

６万円×４ケ月＝２４万円

月当たりの差は

２４万円÷４７ケ月＝５,１０６円／月

家賃を５,０００円下げ５５,０００円にしても、空室期間が１ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり４ケ月間の収入も減るので４,７０６円の値下げをした場合)

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 ３．まとめ

本来は家賃を下げずに物件に付加価値を付けるなり、陳腐化している部分があればそれを改善し「物件の力」を高め、家賃を下げずに空室を埋めるのが理想です。しかし、費用もかかるので難しい場合は、下げられる下げ幅を計算し適正な家賃設定にして早期に空室を埋めることが結果として良い賃貸経営になります。