本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(内装)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(内装)

①×な洗面所

         　　　　独立洗面台が無い

・歯はキッチンで磨くんですか？

・お風呂と一緒だと足がぬれますよね？

　　　　　　　　水しか出ない

・冬場きついですね。

・普通お湯出ますよね？

・知覚過敏にはきつい！

②×なエアコン

　　　　　　　エアコンが古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか？

・電気代が余計にかかりませんか？

・有線のリモコンって、リモコンの意味ありますか？

　　　　　　　ガスエアコン

・ガス代もかかるの？

・ガス代こんなにかかるの？入居後クレームになることも・・・

③ＴＶ線など

　　　　　　TVのジャックが古い

・どうやって繋げるんですか？

・営業マンも使ったことない。

　　　　　　各部屋にTV線が無い

・寝室にもTVを置きたい。

④防犯設備

　　　呼び出しがチャイム＋ドアスコープ

・この覗き穴はなんですか？

・防犯上不安、逆に覗かれない？

⑤玄関

　　　　　　　　下駄箱がない

・靴が置けない。

・男女とわずおしゃれな層は靴をたくさん持っている。

・恥ずかしくて人を呼べない。

２．まとめ

　内装の設備、仕様が上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 独立洗面台が無い　→　独立洗面台を設置

② 水しか出ない洗面台　→　お湯も出る洗面台に交換

③ エアコンが古い　→　10～15年で新しいエアコンに交換

④ ガスエアコン　→　電気のエアコンに交換

⑤ TVのジャックが古い　→　差し込めば繋がるものに交換

⑥ 各部屋にTV線が無い　→　居間以外の部屋にもTV線を設置

⑦ 呼び出しがチャイム＋ドアスコープ　→　テレビドアフォンに交換

⑧ 下駄箱がない　→　下駄箱を設置

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最近の部屋探しの実態

（株）リクルート住まいカンパニーから２０１７年９月１５日に、「２０１６年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」が発表されました。 沼田市の実態と違う部分もありますが、入居希望者の部屋探しの動向、考え方は参考になると思いますので紹介します。

１．部屋探し開始から契約するまでの期間は、平均１８.７日

➀ 部屋探しを開始してから契約するまでの期間は平均で１８.７日です。

② ８割以上の人が「１日」から「３０日(１ケ　月)未満」以内で契約しています。

③ ２０１４年 ２２.８日　２０１５年 ２２.１日　２０１６年 １８.７日と年々短くなっています。

このことは何を意味するのでしょうか。部屋探しをする際、インターネットで短時間で色々な物件情報を簡単に集めて、比較検討出来るようになったことを意味します。

上のグラフはネットショッピングの利用(２人以上世帯)の推移です。ご覧のとおり、年々ネットで買い物をする人が増えています。今や「欲しい物があったらネットで探す」時代になってきています。部屋探しもネットで探す時代です。不動産店に来店しなくても自宅や外出先で、空いた時間に探すことができるのです。

ですから、

① 家賃、設備、サービス等競合物件と比較され絞られても、残る物件にする。

② また、物件の室内動画やパノラマ写真を掲載し、実際の部屋を見学しているように紹介する。

ことが重要です。

２．部屋探しの際の不動産会社店舗への訪問数は、平均１.６店舗

「部屋探しのために訪問した不動産会社店舗数」は、平均１．６店舗

内訳は

「０店舗(訪問していない)」　　９．９％

「１店穂」　　　　　　　　　４８．６％

「２店舗」　　　　　　　　　２３．９％

「３店舗」　　　　　　　　　１０．７％

全体の６割弱が「０～１店舗」となっています。

訪問する店舗数も　２０１４年　１．７店舗

２０１５年　１．６店舗

２０１６年　１．６店舗

と少なくなっています。

３．部屋探しの際に見学した物件数は、平均３.１件

「部屋探しの際に見学した物件数」は、平均３．１件

内訳は

「０件(見学していない)」　　　　　８．８％

「１件」　　　　　　　　　　　　１７．６％

「２件」　　　　　　　　　　　　１７．９％

「３件」　　　　　　　　　　　　１９．９％

およそ１０人に１人は１件も見学しないで決めています。６割以上が３件以下になっています。

見学した物件数も

２０１４年　３．５件

２０１５年　３．１件

２０１６年　３．１件

と少なくなっています。

訪問する店舗数、見学した物件数ともに少なくなっています。不動産店に来店する前にネットで調べ、物件を絞って来店します。来店するのは、「部屋探し」ではなく「部屋確認」に行っているのです。丸井不動産でも来店者の８０～９０％の方が見学する物件を絞って(指定)して来店されます。

４．次に引っ越すときに欲しい設備

「次に引っ越すときに欲しい設備」は

１位　 エアコン付き

２位　 都市ガス

３位    ＴＶモニター付きインターフォン

また、次の設備の上昇ポイント数が高い。

「Ｗｉ－Ｆｉ」　　＋１０．２ ポイント

「浴室乾燥機」　　＋　９．７ ポイント

「宅配ボックス」　＋　９．３ ポイント

５．魅力的だと思う付帯サービス

「魅力的だと思う付帯サービス」は

１位　 家賃ポイントシステム        　　６４．２ ％

２位    エアコンの定期清掃サービス　 ６２．８ ％

３位　 ２４時間カスタマーセンター　  ６１．４ ％

４位　  クレジットカード決済サービス ６０．４ ％

６．まとめ

① 実店舗ではなく「ネット上の店舗(ＨＰ)」で競合物件と(家賃、設備、サービス等)比較検討されています。まさにネット上が戦場になっています。検索され絞られても残る物件にすることが重要です。

② ＨＰ、ポータルサイト等で募集物件について綺麗な写真、動画、パノラマ写真、詳しいコメント等で魅力的に紹介することも重要です。

下久屋町のカップルにおすすめなハイツ、グランシャリオB102

1．物件概要 

所在地       沼田市下久屋町字上原959-2

部屋№       Ｂ１０２号室

構　造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り     １ＬＤＫ(洋6･LDK12）

面　積       ４３．０１㎡

階　建       ２階／２階建

築年月       ２０１１年１月

駐車場     ２台／世帯 来客用２台

交　通     ＪＲ上越線沼田駅  5,200ｍ

　　　　　関越高速沼田ＩＣ  1,500m

施　工　　積水ハウス

２．賃貸条件

契　約       再契約型定期借家契約(2年)

家　賃       ５２,０００円

敷　金       なし

礼　金       なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代     ３０,０００円

家財総合保険   １３,０００円(２年)

初回保証料　　１０,０００円

月額保証料　　１,０４０円

仲介手数料      ５７,２００円

駐 車 料 金      ２台分家賃に含む

契約時初期費用   １６２,２４０円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月＋消費税

取 引 態 様　　仲介

入居可能日　　現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン　・洗髪洗面化粧台　・風呂(追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・エアコン　・ＢＳ　・バルコニー　・ペアガラス　・室内物干し  ・パントリー(食品庫)・居室照明・ＩＨ用コンセント　・インターネットマンションタイプ利用可　・シャッター雨戸・駐車場世帯２台　・来客用駐車場３台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．ＬＤＫと洋室を仕切るスライドスクリーンは壁の中に引き込めるので１８畳のワンフロアーの使い方ができます。

３．玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

４．２階床には１００㎜のＡＬＣが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

５．ペアガラス、壁の断熱仕様は住宅エコポイント仕様になっているので断熱性の高い造りになっています。

６．室内物干しが付いていているので雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

７．地デジ、ＢＳは共聴設備済みです。インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

８．ＩＨ用コンセント(200Ｖ)があるのでＩＨも使えます。

９．駐車場は各世帯２台の他に来客用駐車場が２台あるので、お客さんが来た時に助かります。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

コンビニ、スーパーは３００～６００mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で５分以内の距離にあり便利です。近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート久屋原町店３００m                                スーパーＫｏｉｋｅ６００m

 　　　    　            沼田インター 1,5００ｍ                                             カワチ１,７００ｍ

                           ベイシア ２,６００m　　　　　　　　　　　　　　　　カインズホーム ２,６００m

賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか？

建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

１．賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀－Ａ

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➀－Ｂ

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②の(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) ②の賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

それに対して

(2) ①－Ａの「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)」及び、①－Ｂの「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。　

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は､➀－Ａの（経年変化）及び、➀－Ｂ（通常損耗）の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるとしています。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

関連記事

「どんな場合に原状回復義務があるの？」

「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの？」

宅配ボックスの種類と使い方、注意点を教えてください

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング２０１９」で「宅配ボックス」は単身者向け物件で３位、ファミリー向け物件で６位、と入居者に人気の設備です。「宅配ボックス」の種類とその使い方、メリット、注意点についてまとめてみました。

１．宅配ボックスとは

留守中でも宅配された荷物を受け取ることができるように、宅配された荷物を宅配業者が入れるための箱のことです。「宅配ロッカー」ともいいます。平日や昼間に受け取りが難しい人のために、主にマンションの共用設備として郵便ポストの近くに設置されていることが多いです。

２．宅配ボックスの種類と使い方

宅配ボックスの種類は大きく分けて暗証番号で施錠、解錠する機械式(ダイヤル式)と、テンキーで施錠、解錠しコンピュータ管理する電気式があります。

① 機械式(ダイヤル式)

① 宅配業者の配達員が荷物を宅配ボックスに入れ、その都度、手動で任意の暗証番号を設定し番号を知らない人は開けられないようにします。次に、② 解錠番号を書いた配達通知書を配達先の郵便ポストに投函します。その配達通知書には「宅配ボックスに荷物を入れました。解錠番号は＊＊＊＊です。」といったことが書かれています。③ 受取人はこれを確認し、ダイヤルを合わせ、宅配ボックスを開け、荷物を受け取ります。受け取りのサインや捺印はボックスの中に押印する機会が入っているものや、レシートが出るものがあります。

② 電気式

① 宅配業者の配達員は液晶パネルの操作や音声案内される手順に従い、宅配ボックスに荷物を入れます。② 荷物の受取人は入居する時に与えられた暗証番号をタッチパネルに入力します(暗証番号方式)。あるいは、専用のカードキーで荷物を取り出します(カード方式)。電気式はシステムで管理されているので、いつ荷物が入れられたのか記録されたり、荷物が入れられるとメールが届くものがあります。

３．宅配ボックスを使うメリット

宅配ボックスを利用すると、次のメリットがあります。

① 最短で受け取りが可能

自分が不在でも宅配ボックスに荷物が入れられれば、帰宅と同時に荷物を受け取ることが出来ます。

② 時間が有効に使える

荷物を受け取るために、早く帰宅したり、家で待機する必要がないので時間を有効に使うことが出来ます。

③ インターネットでお得に買い物ができる

いままでインターネットだとなかなか荷物を受け取れないので、お店で買っていたものをインターネットで買うことが出来るようになります。その場合、ポイントが付いたり、お得に買い物をすることができる場合があります。

４．宅配ボックスの注意点

① 家賃が相場より高い場合がある

宅配ボックスは生活するのに必須な設備ではなくオプションの設備です。また、宅配ボックスが設置されている物件はオートロック物件のようにセキュリティーがしっかりしている物件である場合が多く、その分家賃が高い傾向があります。

② 管理費(共益費)が相場より高い場合がある

電気式の宅配ボックスの場合、その管理に電気代やメンテナンス代がかかるので、管理費が高くなる場合があります。

③ 荷物の受け取りトラブル発生

機械式(ダイヤル式)の場合

(1) 宅配業者が解錠番号を書き忘れたまま投函したり

(2) 誤った番号を記載したり

(3) 解錠番号が書かれた配達通知書が抜き取られ、荷物を盗まれる

などのトラブルが起きることがあります。

５．まとめ

沼田市で宅配ボックスが設置されている物件は、まだ一部の物件に限られています。しかし、有ると便利な設備です。部屋探しをする際、物件選びの１つのポイントにしてはどうでしょうか。また、設置する条件が整っている場合、空室対策として宅配ボックスを設置し差別化を図ることもひとつの方法ではないでしょうか。

物件購入コストの計算のしかた

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、１．新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。２．リニューアルする場合のコストの計算のしかた。３．中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

１．返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

➀ 該当物件のＮＯＩを調べる。または、査定する。

② ローン条件(金利、返済年数からローン定数(Ｋ%)をだす、調べる

③ 自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

④ あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5～1.7以上)

を決めます。

次の式に➀～④を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

(例えば)

・ＮＯＩが６４０万円

ローン条件は

・金利２％

・返済期間３０年

・ローン定数4.44% 

・自己資金１０％（融資比率LTV90%）

・返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

コスト ＝ 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

＝ 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

＝ 640万円 ÷ 6.41%

＝ 1億円 

１億円までかけてよい計算になます。

２．リニューアルコストの計算のしかた

（事例Ｂ）

物件Ｂは築２０年、８世帯、現在空室が３世帯、５万円で募集していますが建物設備が陳腐化し６ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、１世帯当たり１５０万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は７万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

リニューアル工事のＮＯＩ利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(７万円－５万円＝２万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

ＮＯＩ利回り

＝(７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月／450万円

＝57.6万円／450万円

＝ 12.8％

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルＮＯＩ 

＝ (７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月

＝ 57.6万円

リニューアルコスト４５０万円を、

金利２％、１５年ローンで借り入れた場合

年間返済額 ＝ 月額返済額29,000円 × 12ケ月

＝ 34.8万円

返済倍数(DCR)  ＝ 57.6万円 ÷ 34.8万円

　　　　　　　   ＝ 1.65

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Ｂで

➀　ＮＯＩが57.6万円

②　ローン条件

金利２％　１５年返済(ﾛｰﾝ定数 7.72%)

③　全額借入

④　返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト ＝ ﾘﾆｭｰｱﾙＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

＝ 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

＝ 57.6万円 ÷ 11.58%

≒ 497万円

497万円までかけていい計算になります。

３．中古物件購入価格の計算のしかた

中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀～⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

➀　どの程度のリニューアルをする必要があるか

②　そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

③　そのリニューアルをするのにいくらかかるか(ﾘﾆｭｰｱﾙｺｽﾄ)

④　融資条件を調べる(ﾛｰﾝ定数K%  融資比率LTV)

⑤　希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②～⑤を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

尚、総コスト ＝ 不動産購入コスト ＋ 購入後のリニューアルコストになります。

４．まとめ

今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は５年、１０年と続くものです。２０年、３０年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の５年後、１０年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

各種不動産投資指標の検証

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

　投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、ＣＦ利回り、ＣＦ、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

１．各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Ａの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト　　１億円

(2) 金利　　　　２％

(3) 30年返済　ローン定数4.44％

(4) ＮＯＩ率　　７５％

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

ＣＦ利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

ＣＦ(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     －      －       －      －      －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)　   4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

ＣＦ利回り(%)　0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

ＣＦ(万円)　        40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30　 1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%)　5.20  6.15　7.10   8.04　9.46

NOI利回り(%)　3.90  4.61   5.32　6.03　7.10

返済割合(%)　   3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

ＣＦ利回り(%)　0.35  1.06   1.77   2.48   3.55

ＣＦ(万円)　       35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30　1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%)　4.55　5.38　6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%)　3.42    4.04   4.66   5.28   6.21

返済割合(%)　   3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

ＣＦ利回り(%)　0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

ＣＦ(万円)　        31      93　  155    217     310

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　8.8%

NOI利回り　8.88×0.75＝6.66%

返済割合

ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%－返済割合4.44%＝2.22%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り2.22%＝222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%＝1.5

(融資比率  70%　自己資金  30%の場合)

表面利回り　6.21%

NOI利回り　6.21×0.75＝4.66%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率70%＝3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%－返済割合3.10%＝1.55%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り1.55%＝155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%＝1.5

自己資金利回り

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ155万円÷自己資金3,000万円＝5.17%

まとめ

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額１億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

(３) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　10.06%

NOI利回り　10.06×0.75＝7.55%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%－返済割合4.44%＝3.11%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.11%＝311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%＝1.7

まとめ

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

(４)(返済年数１５年の場合)

➀ 総コスト　　１億円

② 金利　　　　２％

③１５年返済　ローン定数７.72％

④ ＮＯＩ率　　７５％

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44　17.50　20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13　15.44

返済割合(%)　   7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

ＣＦ利回り(%)　0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

ＣＦ(万円)　         77     232　  386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      －       －       －       －         －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06　13.90　15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42　11.81   13.90

返済割合(%)　  6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

ＣＦ利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

ＣＦ(万円)　        69    208　  347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10　1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27　10.50  12.36

返済割合(%)　 6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

ＣＦ利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

ＣＦ(万円)　       62     185　  309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93　9.37　10.81  12.25　14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11　 9.19　 10.81

返済割合(%)　  5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

ＣＦ利回り(%)　0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

ＣＦ(万円)　         54     162　  270      378     541

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り　12.25%

NOI利回り　12.25×0.75＝9.19%

返済割合

ﾛｰﾝ定数7.72%×融資比率70%＝5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%－返済割合5.40%＝3.79%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.79%＝379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%＝1.7

自己資金を３０%出しても返済期間１５年の場合、表面利回りは12.２5%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

２．まとめ

 １．返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

２．「物件の力」を表す「ＮＯＩ利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。