下久屋町のカップルにおすすめなハイツ、グランシャリオC201

1．物件概要

所在地       沼田市下久屋町959-2

部屋№       Ｃ２０１号室

構　造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り       １ＬＤＫ(洋6･LDK12）

面　積       ４３.０１㎡

階　建       １階／２階建

築年月       ２０１１年１月

駐車場       ２台／世帯 来客用２台

交　通       ＪＲ上越線沼田駅  5,200ｍ

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  1,500m

施   工　　  積水ハウス

２．賃貸条件

契　約        再契約型定期借家契約(2年)

家　賃        ５４,０００円

敷　金        なし

礼　金        なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代   ３０,０００円

初回保証料　　１０,０００円

月額保証料　　１,０８０円

家財総合保険   １３,０００円(２年)

仲介手数料      ５９,４００円

駐車料金         ２台分家賃に含む

契約時初期費用  １６６,４００円

再契約時仲介手数料    新賃料の０.５ケ月＋消費税

取引態様　　　  仲介

入居可能日　　  現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン　・洗髪洗面化粧台　・風呂(追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・エアコン　・居室照明・ＢＳ　・バルコニー　・ペアガラス　・室内物干し  ・パントリー(食品庫)・インターネットマンションタイプ利用可　・シャッター雨戸・駐車場世帯２台　・来客用駐車場３台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．ＬＤＫと洋室を仕切るスライドスクリーンは壁の中に引き込めるので１８畳のワンフロアーの使い方ができます。　

３．玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

４．２階床には１００㎜のＡＬＣが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

５．ペアガラス、壁の断熱仕様は住宅エコポイント仕様になっているので断熱性の高い造りになっています。

６．室内物干しが付いていているので雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

７．地デジ、ＢＳは共聴設備済みです。インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

８．駐車場は各世帯２台の他に来客用駐車場が３台あるので、お客さんが来た時に助かります。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

コンビニ、スーパーは３００～６００mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で５分以内の距離にあり便利です。近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート久屋原町店３００m                                スーパーＫｏｉｋｅ６００m

　　　    　            沼田インター 1,5００ｍ                                             カワチ１,７００ｍ

                          ベイシア ２,６００m　　　　　　　　　　　　　　　　カインズホーム ２,６００m

下久屋町の子育て世代におすすめ一戸建てアパート(3DK)、パディー52号

１．物件概要

所在地       沼田市下久屋町975-8

部屋№       ５２号

構　造       木造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り       ３ＤＫ(洋6･洋6･洋4.5･DK6）

面　積       ４４.５５㎡

階　建       １階／１階建

築年月       １９８8年１月

駐車場       ２台／世帯

交　通       ＪＲ上越線沼田駅  5,520ｍ

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  1,700m

２．賃貸条件

契　約        再契約型定期借家契約(2年)

家　賃        ４0,０００円

敷　金        なし

礼　金        なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代     ３０,０００円

家財総合保険     １３,０００円(２年)  

初回保証料　　  １０,０００円

月額保証料　　　８００円

階　建        　　１階／１階建

仲介手数料         ４４,０００円

駐車料金          ２台分家賃に含む

契約時初期費用  １３７,０００円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月＋消費税

取引態様　　　    仲介

入居可能日          現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

２ケ所給湯・風呂(追い炊き機能、シャワー付き)・温水洗浄便座・エアコン・居室照明・テラス・雨戸・駐車場２台

特徴

１．全室洋室の３ＤＫの子育て世代向け間取りになっています。一戸建てなので隣や上下の音を気にしなくて済みます。

２．お風呂は追い炊き機能が付いているのでファミリーの方におすすめです。

３．各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で２間分の収納があります。

４．大きい窓には雨戸が付いているので安心です。

５．南側は田んぼなので日当たり良好です。テラスがあるので洗濯物を干すのが便利です。また、タイヤ等も置くことができます。

６．駐車場は２台テラスの前と建物の西側に置くことができます。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

コンビニ、スーパー、ドラッグストアー、ホームセンター等が車で５～１０分の距離にあります。沼田インターも１７００ｍの距離にあり便利です。また、近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、回転すし等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート沼田久屋原町店 ３００m                        　スーパーＫｏｉｋｅ ５００ｍ

沼田インター 1700m                                                          カワチ 1700m

ベイシア ２４００ｍ                                                 カインズホーム ２４００ｍ

湿気防止、結露防止の注意点

住まいの空気の質や温度・湿度は、暮らしの快適感を大きく左右します。湿度が高いと不快なだけでなく、結露やカビが生えやすくなります。快適な生活を送れるように、日頃から気をつけたいことを把握しておきましょう。

 １．湿気防止の注意点

１．晴れた日には窓を開け通風を良くし、押入の襖やクローゼットの扉も開放しましょう。

２．押入は下にスノコを敷き、空気が対流しやすいようにしましょう。

３．水蒸気の多い浴室やキッチンでは、窓を開けて換気扇を回し充分な換気をしましよう。

４．２４時間換気システムが設置されている建物の場合は、常時運転にしておきましょう。

５．タンス等の家具は壁面から５㎝程度離して、家具の裏面も通気されるようにしましょう。

６．サッシの上部に換気框がついている場合は、開けておいてください。２４時間換気の表示がある場合は、必ず開けておいてください。

２．結露防止の注意点

結露が発生する原因

結露は室内と室外の温度差が大きい時に、高い温度側(室内)の空気に含まれる水蒸気が、冷たい面に触れて水滴になったものです。

建物の断熱性、機密性が高いと冷暖房の効率が良い反面、換気をしないと室内で発生した水蒸気がこもり、結露が発生しやすくなります。

結露の原因となる水蒸気の発生の要因

１．調理・炊飯

２．洗濯機・乾燥機

３．風呂・シャワー、洗面

４．室内園芸、花瓶、水槽

５．加湿器

６．洗濯物の室内干し

７．喫煙

８．解放型燃焼器具(ガス・石油ストーブ等)

結露防止対策

結露はカビの発生源になるだけでなく、建物や家具を傷めます。上記湿気防止対策とともに、換気設備や冷暖房設備を利用して換気を行い、適切な室内環境を維持しましょう。

具体的には、次の点に注意しましょう。

１．サッシや窓ガラスについた水滴はこまめに拭き取りましょう。

２．暖房中は部屋どうしの温度差をあまりつけないように心がけましょう。

３．洗濯物の室内干しは、結露だけでなくカビの原因にもなります。湿度の高い時はなるべく控えましょう。

４．雨天や多湿時等、換気で湿度を調整出来ない時は、エアコンの除湿運転や除湿器を利用して調整しましょう。

５．石油ファンヒーター等の解放型暖房器具は燃焼の際に大量の水蒸気が発生するので、非解放型暖房器具のパネルヒーター、電気カーペット、エアコン等に変更しましょう。

 民法(相続法)改正で、相続の何がどう変わったの？

改正された民法の相続法は平成３０年７月６日に成立し、「自筆証書遺言の方式の緩和」については、平成３１年１月１３日からすでに施行されています。令和元年７月１日からは「遺産分割における税法と民法の齟齬の解消」、「遺産分割前の預貯金の仮払い制度」、「遺留分制度の見直し」、「相続人以外の親族の貢献や寄与に応じた金銭の請求を認める制度」等が施行されました。これらの内容について見ていきたいと思います。

１．配偶者居住権の創設

《改正前》

遺産を妻子で法定相続分１／２づつ分割して相続し、遺産のうち自宅が多くを占め、妻が自宅を相続する場合、住む家は確保できたけれど老後の生活資金が不足する場合があります。また、自宅の価値が遺産の過半を占めるケースでは、「子の相続分を捻出するために、家を売って現金化しなければいけない」場合もあります。

《改正後》

被相続人の配偶者の生活を安定させるため、配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に住んでいた場合、遺産分割または遺贈により、その居住建物の全部について終身または一定期間、無償で使用及び収益できる権利「配偶者居住権」が創設されました。

「配偶者居住権」は建物についての権利を「負担付きの所有権」と「配偶者居住権」に分け、遺産分割の際などに配偶者が「配偶者居住権」を取得し、配偶者以外の相続人が「負担付きの所有権」を取得できるようにするものです。配偶者はこれまで住んでいた自宅に住み続けながら、預貯金などの他の財産も改正前より多く取得できるようになりました。配偶者の相続後の生活の安定を図ることができます。

２．配偶者に贈与された自宅は遺産分割の対象から除外

税法では、婚姻期間が２０年以上の夫婦間で居住用不動産または、居住用不動産の購入資金の贈与が行われた場合、贈与税の基礎控除１１０万円のほかに最高２,０００万円まで控除できる「贈与税の配偶者控除の特例」があります。この特例を使った場合、居住用財産の贈与は贈与税の申告を行ったうえで、被相続人の財産から切り離されます。

《改正前》

ところが、改正前民法では税制上の特例を使って生前贈与された不動産であっても配偶者の「特別受益」とされ、被相続人(亡くなった配偶者)から遺産の「先渡し」を受けたものとして考えます。贈与された不動産の価格が遺産に加算(餅戻し)されて遺産総額が算出されるため、遺産額について「税法」と「改正前民法」との間で食い違いが生じていました。

《改正後》

改正法では配偶者の別段の意思表示がなければ、「持戻し免除の意思表示」があったものと推定する規定が設けられました。これにより、配偶者間の居住用不動産の贈与については、当該不動産を遺産から除外して遺産総額を算出し、各相続人の相続分を計算することになります。自宅を持戻ししないことで、残された配偶者は住居を確保したうえで今後の生活資金も受け取ることができます。また、税法との齟齬も解消されます。

３．遺産分割前の預貯金の仮払い制度の創設

《改正前》

最高裁大法廷決定(平成２８年１２月１９日)の判例により、生活費や葬儀費用の支払い、相続債務の弁済などがあっても遺産分割が終了するまでは、被相続人の預金の払い戻しが出来ませんでした。

《改正後》

改正法では、共同相続人の資金需要に迅速に対応するために遺産分割前においても、預貯金の一定割合(上限あり)については家庭裁判所の判断を経なくても、金融機関の窓口で預金の払い戻しが出来るようになりました。 

４．長男の妻等の貢献に報いる特別寄与制度の創設

《改正前》

改正前民法では、相続人の配偶者(長男の妻)等が無償で被相続人の療養看護・介護をしても相続人でないため相続財産を取得することは出来ませんでした。一方、被相続人の長女や次男などは療養看護・介護を全くしていなくても、相続人として相続財産を取得できます。そのため、長男の妻との不公平が指摘されていました。

《改正後》

改正法では、このような問題を法的に解決手段として相続人以外の親族も貢献や寄与に応じ、被相続人の長女や次男などに対して金銭請求(特別寄与料)が出来るようになりました。

５．遺留分減殺請求権の金銭債権化(遺留分侵害額請求権の創設)

遺留分とは遺言の内容にかかわらず、配偶者や直系卑属(子、孫、ひ孫など)が取得できる最低限の相続分のことをいいます。例えば、相続人のうちの１人に「遺産の全部を相続させる」という遺言があっても他の相続人は遺留分を請求できます。

《改正前》

改正前民法では遺留分減殺請求があった場合、原則としてその贈与・遺贈を受けた財産を渡すことになっています。対象となる財産が不動産の場合は共有状態になり事業承継に支障をきたすことがありました。このような場合、価格賠償(相当額での金銭支払い)によって解決することが通例でした。しかし、これは支払う側が金銭で支払うことを選択できるにすぎず、遺留分を請求する側は金銭で支払うことを請求出来ませんでした。

《改正後》

改正法では遺留分権利者の請求権を「遺留分侵害額請求権」という金銭請求権に変更し、遺留分を請求する側が金銭で支払うことを請求することが出来るようになりました。

６．自筆証書遺言に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に

《改正前》

自筆証書遺言は添付する目録も含め、全文を自書して作成しなければいけませんでした。

《改正後》

その負担を軽減するため、遺言書に添付する相続財産の目録についてはパソコンで作成した目録や、通帳のコピーなど、自書によらない書面を添付して自筆証書遺言を作成できるようになりました。

７．法務局で自筆証書による遺言書の保管が可能に

《改正前》

自筆証書による遺言書は自宅で保管されることが多く、せっかく作成しても紛失したり、捨てられてしまったり、書き換えられたりするおそれがあるなど問題がありました。

《改正後》

こうした問題によって相続をめぐる紛争が生じるのを防止し、自筆証書遺言をより利用しやすくするため、法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が創設されました。

相続税のことを詳しく知りたい方は　こちらをご覧ください。

「あなたにも関係がある！？知っておきたい「相続税」」

キャッシュフロー・ツリーて何？

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

   賃貸アパート経営の出発点は「投資判断」にあるといえます。新築の場合であれ、リフォームの場合であれ「投資」という側面から分析する必要があります。その際、出発点となるのが「キャッシュフローツリー」です。キャッシュフロー・ツリーとは賃貸アパート経営において、「どれだけのお金が入り」、「どのような損失があり」、「どれだけのコストがかかり」、「借り入れの返済をする」と、「どれだけのキャッシュ(現金)が残ったか」お金の流れを表すものです。そして、これらの投資指標は「リスクを計る物差し」となり、不動産投資による破綻を防ぐ安全弁、羅針盤の役割を果たしてくれます。では、その中身について解説します。

１．キャッシュフロー・ツリーの構造

キャッシュフロー・ツリーの構造は次のようになっています。

➀　総潜在賃料収入(ＰＲＩ)

②＋△賃料差異

③△空室損

④△賃料未回収損                      　 

⑤   実効賃料収入

(➀＋－②－③－④(ＥＲＩ))

⑥　その他の収入                       　

⑦　総営業収入(⑤＋⑥(ＧＯＩ))

⑧△運営コスト                           　

⑨　営業純利益(⑦－⑧(ＮＯＩ))

⑩△年間借入金返済(ＡＤＳ)      　

⑪キャッシュフロー(⑨－⑩税引前)

➀総潜在賃料収入(ＰＲＩ)

この賃料で募集できると想定した賃料で稼動率１００％の賃料合計です。たとえば、賃料１０万円の部屋が１０世帯の場合、月間１００万円、年間１,２００万円の総潜在賃料収入があるといいます。

②＋△賃料差異

賃料の合計を１００万円で査定して募集したけれど、実際には９５万円でしか決まらなかった場合、この５万円の賃料差異を「未達成損」といいます。逆に、時間がかかってもいいから想定よりも高い家賃で募集して１０５万円で決まった場合、この５万円を「上積み差異」といいます。

③△空室損

入居者が退去して、次ぎの入居者が決まるまでの空室による賃料収入の損失分です。

④△賃料未回収損

賃料の滞納により回収出来ない賃料を賃料未回収損です。入居促進のために行うフリーレントも賃料未回収損に含まれます。

⑤実効賃料収入(➀＋－②－③－④(ＥＲＩ))

➀総潜在賃料収入から②賃料差異、③空室損、④賃料未回収損を引いたものが「実効賃料収入」です。

⑥その他の収入

その物件に関連して、オーナーが賃料以外に得る収入です。たとえば、(1)駐車場収入、(2)自動販売機収入、(3)看板収入等があります。

⑦総営業収入(⑤＋⑥(ＧＯＩ))

⑤実効賃料収入に⑥その他の収入をたしたものが「総営業収入」です。

⑧△運営コスト

物件の運営に必要な共用電気代、修繕費、定期設備点検管理費用、管理会社に支払う管理料、固定資産税、保険料等のすべての経費です。

⑨営業純利益(⑦－⑧(ＮＯＩ))

⑦総営業収入から⑧運営コストを引いたものが「営業純利益」です。年間の手取り賃料収入で「ネット収入」、「実質収入」ともいいます。物件の収益性は「ＮＯＩ」で計ることができるので一番重要な指標です。

⑩年間借入金返済(ＡＤＳ)

借入金の年間に返済する金額をいいます。借入金年間返済額は「借入金額」、「金利」、「返済年数」で決まります。

⑪キャッシュフロー(⑨－⑩税引前)

⑨営業純利益から⑩年間借入金返済を引くと「キャッシュフロー（税引前）」がでます。

２．まとめ

１．賃料の査定から始まって、年間のキャッシュフローまでのお金の流れを把握し、各項目を予測・計算し収支計画を立てることが大切です。

２．キャシュフローツリーは⑨の営業純利益(ＮＯＩ)までは物件により決まり、オーナーによって変わりません。それに対して、⑩の年間借入金返済から⑪キャッシュフローまではオーナーによって変わります。「自己資金の多寡」、「ローンの額」、「金利」、「返済年数」により年間借入金返済が変わってきます。

下久屋町の子育て世代におすすめなハイツ、フォンテーヌB101

1．物件概要

所在地       沼田市下久屋町甲679

部屋No.     Ｂ１０１号室

構　造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り       ２ＬＤＫ(洋6･洋6・ LDK12）

面　積       ５０.７８㎡

階　建       １階／２階建

築年月       １９９５年９月

駐車場       ２台／世帯 来客用３台

交　通       ＪＲ上越線沼田駅  5,400ｍ

　　　　　  関越高速沼田ＩＣ  2,000m

施    工　　積水ハウス

２．賃貸条件

契　約        再契約型定期借家契約(2年)

家　賃        ５０,０００円

敷　金        なし

礼　金        なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代    ３０,０００円

家財総合保険    １３,０００円(２年)

初回保証料　　１０,０００円

月額保証料　　１,０００円

仲介手数料      ５５,０００円

駐車料金          ２台分家賃に含む

契約時初期費用  １５８,０００円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月＋消費税

取引態様　　　 仲介

入居可能日　　 現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン　・洗髪洗面化粧台　・風呂(追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・居室照明　・エアコン２台　・ＢＳ　・バルコニー　・インターネットマンションタイプ利用可　・シャッター雨戸　・駐車場世帯２台　・来客用駐車場３台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で２間分の収納があります。

３．玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

４．２階床には６０㎜のアスロックが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

５．室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

６．駐車場は各世帯２台の他に来客用駐車場が３台あるので、お客さんが来た時に助かります。

７．水道は下久屋上簡易水道組合なので沼田市の水道に比べ安く、2人世帯で２,０００円～３,０００円／２ケ月です。

８．沼田市立利南東幼稚園、利南東小学校まで２５０mと近く、子育て世代におすすめです。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

沼田市下久屋町の下段ですが、沼田市内のスーパー、コンビニ、ホームセンター等へは車で５～１０分で行けます。また、幼稚園、小学校まで２５０mと近いので子育て世代におすすめです。冬は気温が上段より１～２度高く暖かいです。

　                 　　　　　 横塚保育園１,３４９m                                                 利南東小学校２5０m

                        沼田インター２,０００m                                                       内田病院２,４６９m

 　                  セブンイレブン沼田インター店 ２,２００m　　                           ビバタウン ３,１００m

 　　                  ベイシア ４,７００m　　　　　　　　　　　　　　    　　カインズホーム４,７００m

下久屋町の子育て世代におすすめなハイツ、フォンテーヌC202

1．物件概要

所在地      沼田市下久屋町字中平甲679

部屋№      Ｃ２０２号室

構　造      軽量鉄骨造

建物種別   アパート

向　き      南

間取り      ２ＬＤＫ（洋6･洋6・ LDK12）

面　積      ５０．７８㎡

階　建       ２階／２階建

築年月       １９９５年９月

駐車場      ２台／世帯  来客用３台

交　通      ＪＲ上越線沼田駅  5,400ｍ

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  2,000m

施　工　　積水ハウス

２．賃貸条件

契　約    普通借家契約(2年)

家　賃     ５０,０００円

敷　金     なし

礼　金     なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代    ３０,０００円

家財総合保険 １３,０００円(２年)

仲介手数料    ５５,０００円

初回保証料　 ２５,０００円

継続保証料　 １０,０００円

駐車料金       ２台分家賃に含む

契約時初期費用  １７３,０００円

更　新　料　　　なし

更新事務手数料    新賃料の０.５ケ月＋消費税

取引態様　　 仲介

入居可能日　 現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン　・洗髪洗面化粧台　・風呂(追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・居室照明　・エアコン２台　・ＢＳ　・バルコニー　・インターネットマンションタイプ利用可　・シャッター雨戸　・駐車場世帯２台　・来客用駐車場３台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で２間分の収納があります。

３．玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

４．２階床には６０㎜のアスロックが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

５．室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

６．駐車場は各世帯２台の他に来客用駐車場が３台あるので、お客さんが来た時に助かります。

７．水道は下久屋上簡易水道組合なので沼田市の水道に比べ安く、2人世帯で２,０００円～３,０００円／２ケ月です。

８．沼田市立利南東幼稚園、利南東小学校まで２５０mと近く、子育て世代におすすめです。

 ５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

沼田市下久屋町の下段ですが、沼田市内のスーパー、コンビニ、ホームセンター等へは車で５～１０分で行けます。また、幼稚園、小学校まで２５０mと近いので子育て世代におすすめです。冬は気温が上段より１～２度高く暖かいです。 　                   利南東幼稚園２００m                                                              利南東小学校２5０m

                          沼田インター２,０００m                                                       内田病院２,４６９m

　　　        セブンイレブン沼田インター店 ２,２００m　　                           ビバタウン ３,１００m

 　　                  ベイシア ４,７００m　　　　　　　　　　　　　　    　　カインズホーム４,７００m

 防音性(遮音性)の高い物件を探したい時の注意点

部屋探しの際、その物件の防音性(遮音性)がどうかは大変気になる点です。音の問題で近隣と深刻なトラブルになる場合もあります。物件探しの際、防音性(遮音性)の高い物件選びのポイント、注意点について紹介します。

１．音に関する基礎知識

① 音の伝わり方

音には空気中を伝わって耳に届く「空気音」と、足音や物の落下音が床や壁を伝わって聞こえる「固体音」があります。

空気音　　ジェット機の音、自動車の音、楽器の音など

固体音　　上階の足音、スピーカーの振動音、電車や自動車の振動音、トイレの排水音

② 遮音性能

音源からの音が空気中を伝わっていく場合、音源と音を聞いている場所の間に壁などの遮蔽物があると音が小さくなります。このように音の伝わりを遮断することを「遮音」といいます。そして、住宅の各部位が空気音を遮断する能力を「遮音性能」といいます。

③ 衝撃音性能

固体音をを遮断する能力を「衝撃音性能」といいます。

衝撃音には、(1)子供が飛び跳ねたり、走り回ったりした時に発生する重量衝撃音と、(2)物が落下した時や、椅子を引きずった時に発生する軽量衝撃音があります。

２． 賃貸住宅で遮音性能が要求される場所と構造との関係

床・壁

大ざっぱに言うと、空気音、固体音(衝撃音)の遮音性は遮蔽物の密度が高いほど、また、厚みが厚いほど遮音性は高くなります。そのため木造や軽量鉄骨造よりＲＣ造(鉄筋コンクリート造)やＳＲＣ造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のほうが遮音性能が高くなります。しかし、ＲＣ造、ＳＲＣ造でも物件によりコンクリートの厚さに違いがあるので一概には言えません。

窓

窓、ガラスはその仕様により遮音性能が異なります。低い順にあげると次のようになります。

① 単板ガラス　　　　普通の一枚ガラス。遮音性はあまり期待できない。

② ペアガラス　　　　２枚のガラスの間に空気層を設け遮音性を高めたガラス。

③ 防音合わせガラス　２枚のガラスの間に膜を挟むことで遮音性を高めたガラス。

④ 二重サッシ　　　　既存の窓の内側にもう一つ窓を設置。遮音性と同時に断熱性も高まります。

沼田では①か②が殆どですが、現地見学の際は窓ガラスが単板ガラスかペアガラス確認しましょう。

その他

構造の違いだけでなく、床や天井の仕様により遮音性能は変わります。

① 軽量鉄骨造

２階床にＡＬＣ(軽量気泡コンクリート)が敷いてあるか。敷いてあれば遮音性は高い。

② 間取り

隣りの部屋の間取りはどうか、直接接する部分はどこか。玄関、風呂等だけが直接接し、居間等の部屋どうしは離れている間取りの場合、隣の音はあまり聞こえない。

③ 排水管

排水管の周りに防音シートが巻いてあるか。見えないので不動産会社の担当者に確認する。

３．まとめ

音の問題は、構造による一般的な違いは言えますが、床、壁の中の仕様、間取りにより違いがあります。また、同じ音でも人によって感じ方が違います。人間関係によっても感じ方が変わってきます。近隣との人間関係を良好に保つことも防音対策を考えるうえで大切になってくると思います。

本音で答える、９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水回り)

　賃貸経営において入居者に早く、長く入居してもらうことは大変重要です。しかし、陳腐化し入居者が敬遠する設備だと、入居も決まらず、入居している場合でも、解約＝空室となり収益を減らし、家賃下落のきっかけにつながります。「９割の入居者が敬遠する設備(水周り)」について紹介します。

１．９割の賃貸住宅入居者が敬遠する設備(水周り)

①バランス釜

・どうやって使うんですか？こわい。

・火事になりそう。爆発しそう。

バランス釜を外したが・・・

・掃除が面倒くさそう。

・虫がいそう。

・妙な隙間があって、単純に汚い。

②×な風呂

・鏡が無い。　　　　女性は完全にＮＧ。

・お風呂が暗い。　　リフレッシュできない。

・２点、３点ユニット　どうやって掃除するの？

・タイル張り浴室。　　昔のお風呂。

・シャワーが無い。　　　

③×なトイレ

普通の便座

・男性はウォシュレット必須。痔が多い？

経年劣化で黄色く変色

・トイレが黄色・・ということは・・(白が前提)

和式トイレ

・論外(そもそも案内にならない)

・かろうじて高齢なら・・も、足腰が弱く難しい方がほとんど。

④×なキッチン

瞬間湯沸かし器

・どうやって使うんですか？

・事務所みたいですね。

　　　　設置型キッチン・電気コンロ

・ビルトインコンロが定番化

２．まとめ

　水周りは入居者が一番気にする場所です。上記の設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

① 風呂がバランス釜　→　ユニットバスの浴槽に交換

② 風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

③ ３点ユニットの風呂　→　可能であれば３点ユニットでない浴槽に交換

④ 普通の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

⑤ 和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ(温水洗浄便座)に交換

⑥ 設置型キッチン　　→　ビルトインコンロ型に交換

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「空室対策の進め方　その５　設備・仕様」

凍結による給湯器の故障予防の注意点

毎年冬になると凍結による給湯器の破損(故障)のトラブルが発生します。給湯器トラブルが起きると、朝お湯が使えなかったり、修理に１～２日かかります。こうしたトラブルを起こさないために次のことに注意しましょう。

１．凍結故障を予防するために入居者にやっていただきたいこと

１．部屋のブレーカーを絶対下げない

給湯器内及び給水管、給湯管には冬期外気温が下がり凍結するのを予防するため凍結防止ヒーター付いています。そして、その電源を各個別の部屋から取っている物件、共用回路から取っている物件があります。部屋のブレーカーは絶対下げないでください。

２．凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセント に差し込まれているか確認する

ブレーカーが上がっていても、室内の凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセントに差し込まれていないと凍結防止ヒーターが作動しません。また、外の給湯器の電源フラグも差し込まれているか確認しましょう。

　電源が入っていれば外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器リモコンの運転スイッチが「入・切」に関係なく給湯器内の凍結防止ヒーター、給水管、給湯管の凍結防止ヒーターが作動し凍結を予防します。

３．浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝以上ある状態にしておく(追い炊き機能付き給湯器の場合)

追い炊き機能付き給湯器の場合、外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器内を保温するヒーターと自動ポンプ運転装置が作動し、浴槽、(給湯・循環)配管、給湯器内の水を循環させ凍結するのを防止します。そのため入浴後、浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝よりある状態にしておいてください。

４．低温注意報が発令された時や、冷え込みが厳しい時

低温注意報が発令された時や、冷え込みが厳しい時は給水・給湯配管、給水元栓の凍結を防ぐため以下の通水処置をしてください。

１．運転スイッチを「切」にする。

２．ガス栓を閉める。

３．お風呂の給湯栓を開いて、少量の水(１分管に約400cc　太さ約４㎜)を流したままにする。

上記の通水処置をすることにより給湯器だけでなく給水・給湯配管、給水元栓の凍結防止をすることが出来ます。

 ５．長期間留守にする場合

冬期長期間留守にして水を使わないと凍結しやすくなります。長期間留守にする場合は下記の処置をしてください。

１．不凍栓(水抜き栓)を閉め、給水管内の水の水抜きをする。

不凍栓(水抜き栓)を右に回す

不凍栓を右に回して閉めると、水道管内の水の流れを遮断し、給水管内の水が地中に排水されます。この時、室内の蛇口を開け給水管内に空気を送り込むと、中の水がきれいに抜きされます。

２．凍結故障を予防するために空室の場合大家さん(管理会社)にやっていただきたいこと

冬期空室の物件については次の凍結防止処置をとってください。

１．給湯器の水抜きをする。

給湯器下にある「給水水抜き栓」、「給湯水抜き栓」を左に回して給湯器内の水抜きをしてください。

通常、ガス業者が水抜きはしてくれますが、水抜きされているか確認しましょう。追い炊き給湯器の場合は完全に水抜きをするには技術が必要です。ガス業者にお願いしましょう。

２．空室の電気を通電しておく

➀水抜きをしても完全に水抜きされず残っていた水が凍結して給湯器が破損(故障)する場合があります。また、②室内の混合水栓も凍結防止ヒーターが作動しないと凍結により破損(故障)する場合があります。１１月末になったら、水抜きだけでなく空室の通電もしておきましょう。

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冬期、長期間留守にする場合の凍結トラブル予防の注意点

沼田市周辺にはスキー場が多くあるので毎年１０～１１月になるとスキーシーズンだけ沼田市内の賃貸アパートを借りる入居需要があります。その場合、賃貸アパートで生活するのは週末だけという場合が殆どです。普段は住んでいないため室内が冷えて凍結によるトラブルが起きやすくなります。こうしたトラブルを起こさないために次のことに注意しましょう。

１．凍結故障を予防するために入居者にやっていただきたいこと

１．部屋のブレーカーを絶対下げない

給湯器内及び給水管、給湯管には冬期外気温が下がり凍結するのを予防するため凍結防止ヒーター付いています。そして、その電源を各個別の部屋から取っている物件、共用回路から取っている物件があります。部屋のブレーカーは絶対下げないでください。

２．凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセント に差し込まれているか確認する

ブレーカーが上がっていても、室内の凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセントに差し込まれていないと凍結防止ヒーターが作動しません。また、外の給湯器の電源フラグも差し込まれているか確認しましょう。

　電源が入っていれば外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器リモコンの運転スイッチが「入・切」に関係なく給湯器内の凍結防止ヒーター、給水管、給湯管の凍結防止ヒーターが作動し凍結を予防します。

３．浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝以上ある状態にしておく(追い炊き機能付き給湯器の場合)

追い炊き機能付き給湯器の場合、外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器内を保温するヒーターと自動ポンプ運転装置が作動し、浴槽、(給湯・循環)配管、給湯器内の水を循環させ凍結するのを防止します。そのため入浴後、浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝より上にある状態にしておいてください。

４．自宅に帰り留守にする時、不凍栓(水抜き栓)を閉め、給水管内の水の水抜きをする。

不凍栓(水抜き栓)を右に回す

不凍栓を右に回して閉めると、水道管内の水の流れを遮断し、給水管内の水が地中に排水されます。この時、室内の蛇口を開け給水管内に空気を送り込むと、中の水がきれいに抜きされます。

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賃貸借契約更新に必要な書類と費用

普通借家契約の場合には、通常、契約を更新することができます。契約を更新する場合の手続き、必要な書類、費用について紹介します。

１．更新料と更新事務手数料

更新料

普通借家契約(一般の建物賃貸借契約)の場合には、契約を更新することができます。賃貸借契約の更新に際して、借主から貸主に支払われる費用です。更新後の新賃料の１ケ月の場合が多いようです。更新料はあくまで契約条件なので「更新料なし」の場合もあります。

更新事務手数料

借主から貸主に支払う「更新料」とは別に、更新事務手続きを行う不動産業者から、更新事務手数料を請求される場合があります。契約前に業務内容と金額を確認しておきましょう。

２．賃貸借契約更新の際必要な書類と費用

必要な書類

借主、連帯保証人に変わりがない場合も更新の契約書を作成する場合と、契約書は作成しない場合があります。いずれの場合も印鑑は必要になります。その他の書類は個々の契約により異なります。更新時までに確認し用意しましょう。

必要な費用

(更新料が必要な場合)

・更新料

新賃料の１ケ月の場合が多いです。

(更新事務手数料が必要な場合)

・更新事務手数料

個々の契約により金額は異なります。

・家財総合保険料

当初契約時に加入した家財総合保険に再加入しなければいけない場合が一般的です。再加入の保険料が必要になります(10,000円～18,000円位)。

・賃料料改定に伴う差額

賃貸貸借契約には「賃料改定に関する条項」があるのが一般的です。改定の条件を満たす場合には、賃料が増減する場合があります。

 ３．定期建物賃貸借契約の場合

定期建物賃貸借契約の場合は、契約期間満了に伴い契約は終了します。借主、貸主双方が合意すれば再契約することかできます。再契約の際の条件(費用)は個々の契約により異なります。条件を確認しましょう。

賃貸住宅入居者が借りるのをためらう設備ランキング

　全国賃貸住宅新聞が調査集計し発表する「入居者に人気の設備ランキング」は毎年発表されますが、ＳＵＭＯが調査した不人気設備ランキング「借りるのをためらう設備」ランキングは珍しいのでその調査結果について紹介します。空室対策のヒントが見えてきます。

１．入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

１位　トイレが和式(水洗)　

２位　洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)     

３位　風呂が３点ユニット

４位　風呂が黄ばんでいる　　　

５位　エアコンが明らかに古い　

(ファミリー向け物件)                                                 

１位　トイレが和式(水洗)

２位　エアコンが明らかに古い

３位　風呂が黄ばんでいる　　

４位　和室がある

２．嫌われる設備・仕様の特徴

１．エアコン、和室を除く全てが「水周り」に関することです。

２．また、入居者が「毎日手に触れる場所」である点です。

３．入居者が見ているのは「黄ばんでいる」に代表される「水周りの清潔感」です。

３.まとめ

空室対策として入居者に人気の設備「テレビドアフォン」、「追い炊き機能付き浴室」、「インターネット無料」等を不動産業者から薦められます。それら設備は確かに入居促進につながる設備です。しかし、その前に次のことを確実に実施しましょう。

① 原状回復工事をしっかり行い、黄ばんでいるものを取り除き「清潔感」のある状態にしておくことが空室対策の第一歩です。

② そして入居者に嫌われる設備、仕様になっている物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は、改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式の水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしています)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

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修繕費か資本的支出かの判定はどうするの？

古くなり、賃貸住宅の建物、設備を修理、交換を行い経費を支出する場合があります。支出した経費が修繕費になるのか、資本的支出(減価償却費)になるのか税務上の扱いを確認しましょう。

１．取得と修繕費、資本的支出の違い

賃貸住宅の建物、設備の修理等に支出した場合、➀固定資産の取得にあたるのか、②修繕費として経費(損金)処理できるのか、③資本的支出として資産計上すべきなのか判断が必要になります。修繕費であればその事業年度の費用として計上します。資産の「取得」や「資本的支出」であれば法定耐用年数にわたって減価償却費として費用計上します。

取得

建物の増築など量的な増加をもたらす支出は「取得」になります。原則として取得価格が１０万円以上であれば「固定資産」になります。

修繕費

建物の外壁塗装、壁紙や床材の貼り替え、機械設備のメンテナンス等、修理の内容が「通常の維持管理、原状回復」であれば「修繕費」として計上できます。

資本的支出

建物の修繕工事の内容によって、あるいは機械設備の高性能化によって法定耐用年数が延びるなど、固定資産の価値や性能、耐久性を向上させる修理・改良(質的増加をもたらす支出)であれば「資本的支出」として固定資産として計上しなければなりません。

２．修繕費と資本的支出の判定フロー

修繕費に該当するか、資本的支出に該当するか判断が難しい場合は下記の「形式基準」で判定することができます。

《１つの修理・改良のために要した費用の額》 　

①基準　

２０万円未満か

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓ 　

①基準　

概ね３年以内の周期で行われているか

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓ 　

②基準　

明らかに価値を高めるもの

　　　　はい　→　資本的支出

　　　　いいえ　↓

または

②基準　

耐久性を増すものである

　　　　はい　→　資本的支出

　　　　いいえ　↓

②基準　

通常の維持管理、原状回復費用である　　

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

修繕費か資本的支出かどうか明らかでない場合

③基準　

６０万円未満である

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

③基準　

前期末取得価格の１０％相当額以下である

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

④基準

継続して、支出金額の３０％相当額と前期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している　　　　　　　　　　　　

　　　　はい　↓

支出金額の３０％相当額と 前期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額　

　　　　　　→　修繕費　　

残りの金額　→　資本的支出

　　いいえ　→　資本的支出

 ３．形式的な区分による判定の具体例

(事例)

Ａオーナーは取得価格１,０００万円の賃貸住宅で、次のような修理を行いました。

修理、改良に支出した金額は下記のとおりです。

Ａ修理　　　１５万円

Ｂ修理　　　５０万円

Ｃ修理　　　９０万円

Ｄ修理　　１２０万円

ステップ１

①基準 　支出金額が２０万円未満、または概ね３年以内の周期で行われている支出か判定します。

該当すれば「修繕費」として処理します。

・Ａ修理は修理費が２０万円未満なので➀基準により「修繕費」となります。

ステップ２

②基準 　明らかに価値を高めるものまたは、耐久性を増すものであるである場合は「資本的支出」として処理します。

通常の維持管理、原状回復費用である場合は「修繕費」として処理します。

ステップ３

③基準   ステップ２処理後、修繕費か資本的支出か明らかでない場合は、(1)６０万円未満である場合、(2)前期末取得価額の１０％相当額以下である場合のいずれかに該当する場合は「修繕費」として処理します。

・Ｂ修理は修理費が６０万円未満なので③基準(1)により「修繕費」となります。

・Ｃ修理は修理費が取得価額１０００万円の１０％１００万円未満なので、③基準(2)により「修繕費」となります。

ステップ４

④基準   Ｄ修理は③基準(1)６０万円未満である場合、(2)前期末取得価格の１０％相当額以下である場合のいずれにも該当しません。

したがって、形式的に「修繕費」として処理することは出来ません。

Ａオーナーが「継続して、支出金額の３０％相当額と期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している」場合は、いずれか少ない金額を「修繕費」として処理できます。

残りの金額を「資本的支出」で処理できます。

該当しない場合は「資本的支出」で処理します。

４．まとめ

支出した経費を「修繕費」で処理すべきか「資本的支出(減価償却費)」で処理すべきか分からない場合、税理士や税務署にアドバイスしてもらいましょう。

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「既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。」

借主負担のクリーニング特約の有効性

クリーニング費用が借主負担となるのは、「借主が通常の清掃や退去時の清掃を怠った場合」です。このクリーニング費用を借主負担とする特約が付いている場合があります。どういう条件の場合、この特約が有効になるのでしょう。次の要件を満たす場合です。

どのような場合に特約が有効になるのか

賃貸借契約であっても、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、当事者の合意で特約を設けることができます。

ただし、最高裁は経年変化や通常損耗分の修繕義務を賃借人に負担させる特約について、➀賃借人が負担することになる通常損耗及び、経年変化の範囲を明確に理解していること。そして、②そのことを合意したことが認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であるとの判断を示しています。

そのため、ガイドラインは借地借家法、消費者契約法等の趣旨や、最高裁の判例等をふまえ、借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」については、次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上３つの要件を満たしている特約であれば有効です。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴

賃貸住宅の賃貸借契約には一般的な「普通借家契約」と契約期間が満了すると契約が終了する「定期借家契約」があります。それぞれの契約の違いと特徴について紹介します。

１．普通借家契約の特徴

契約方法　　　

書面でも口頭でも可です。通常は不動産業者が契約書を作成・交付します。

契約期間の上限

２０００年３月１日より前の契約　⇒　２０年

２０００年３月１日以降の契約　　⇒　無制限

１年未満の契約

期間の定めのない契約とみなされる。

更新の有無

原則として更新を拒絶する「正当事由」がない限り更新される。

賃料の増減

事情が変われば貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従う。

借主からの中途解約

中途解約に関する特約がある場合はその定めに従う。一般的には１ケ月前までに「解約申し入れ」をする特約が多い。

定期借家契約への切り替え

２０００年３月１日より前の居住用建物賃貸借契約　⇒　借主と物件が変わらない場合は、切り替えできない。

事業用建物賃貸借契約　⇒　切り替えできる。

２．定期借家契約の特徴

契約方法　　　

➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。

②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

貸し主がこの説明を怠った場合、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約になる。

契約期間の上限

無制限

１年未満の契約

１年未満の契約も有効

更新の有無

期間満了により終了し、更新はない(ただし、「再契約型」の場合は再契約可能)。

再契約型「定期借家契約」の種類と特徴

普通借家契約と違い、定期借家契約は契約期間満了に伴い必ず契約が終了します。契約終了後、引き続き部屋を使用する場合には「再契約」を行う必要があります。この「再契約」を行うためのルールの設け方により、次の３つに分類されます。

【非再契約型】

当初の契約期間満了で契約が終了し、「再契約を一切行わない」ことを前提とする契約方式。

【再契約未定型】

契約期間満了後、再契約を行うかどうか定めず、その時に貸主と借主が「協議」して決める方式。

【再契約型】

契約期間満了後、原則的には「契約違反や家賃滞納が無い限り再契約する」ことを大前提とした契約方式。

賃料の増減

賃料増減額請求権を排除できる(特約の定めに従う)。

借主からの中途解約

➀ 床面積２００㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは特約がなくても法律により１ケ月の猶予期間をおいて中途解約できる。

② ➀以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。

契約終了時

契約期間が１年以上の場合、貸主は期間満了の１年前から６ケ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知しなければいけません。貸主から契約終了通知がない場合、借主は貸主から同通知があった日から６ケ月を経過した日まで、契約期間中と同一条件で賃借することができます。

３.まとめ

普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は上記のとおりですが

① 再契約型「定期借家契約」の場合、優良な入居者にとっては普通借家契約と何ら変わりません。

② 再契約の際、敷金、礼金が改めてかかることもありません。再契約の際かかる費用は保険料と再契約仲介手数料(丸井不動産の場合、家賃の０.５ケ月＋消費税)だけです。普通借家契約で更新料１ケ月かかる場合より少なくて済みます。

③ また、生活ルールやマナーを守らず近隣に迷惑をかける問題のある入居者を排除しやすくなるので良好な環境が保たれます。

下川田町の新婚カップルにおすすめなハイツ、セナドールA201

1．物件概要

所在地       沼田市下川田町747-7

部屋№       Ａ２０１号室

構　造       木造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り    ２ＤＫ(洋6･和6･ DK６）

面　積       ３９.７４㎡

階　建       ２階／２階建

築年月       ２００１年３月

駐車場       ２台／世帯

交　通       ＪＲ上越線沼田駅 徒歩２5分

２．賃貸条件

契　約        普通借家契約(2年)

家　賃        ４０,０００円

敷　金        なし

礼　金        なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代     ２０,０００円

家財総合保険   １３,０００円(２年)

仲介手数料      ４４,０００円

初回保証料　　１０,０００円

月額保証料　　８００円

駐車料金         ２台分家賃に含む

契約時初期費用    １２７,０００円

更新料        　 なし

取引態様　　　仲介

入居可能日　　現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・３ケ所給湯　・ガスコンロ　・独立洗面化粧台　・風呂(シャワー、追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・居室照明　・エアコン　・バルコニー　・雨戸　・駐車場世帯２台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．全体で1.5間分の収納スヘ゜ースがあります。

３．大きい窓には雨戸が付いているので安心です。

４．ガスコンロと各部屋の照明が付いているので助かります。

５．駐車場は世帯２台付きなのでカップルにおすすめです。

６．建物の前(南)には建物等何も無いので２階からの眺めは大変良好です。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

沼田市立川田保育園まで５２５ｍと近く、静かで子育てするのに良い環境です。また、コンビニ、スーパーまでも８２０ｍ、２,２７９ｍと近く便利です。ＪＲ沼田駅まで車で約５分と近く電車を利用する場合も便利です。

川田保育園５２５ｍ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　セブンイレブン沼田戸鹿野店８２０ｍ

群馬銀行沼田駅前支店２,００５ｍ                                    スーパーＫｏｉｋｅ沼田店２,２７９ｍ

沼田脳神経外科循環器科病院２,４７９ｍ　　　　　　　　　　フレッセイ恩田店４,２７９ｍ

セキチュー沼田恩田店４,２７９ｍ

賃貸アパート３つの空室率とその計算方法

空室対策を考える際、空室率がどれくらいなのか数値で把握することが必要です。そして、空室率はとらえ方により、➀時点ベースの空室率、②稼働ベースの空室率、③想定賃料ベースの空室率があります。それぞれの空室率の計算方法について説明します。

１．時点ベースの空室率

「時点ベース」で計算する空室率で、その「瞬間」の空室率です。たとえば、そのエリアに１,０００戸の物件があり、そのうち５０戸が空いていた場合、空室率は５％になります。

時点ベースの空室率 = 空室戸数／全戸数

=  50戸／1,000戸

＝ ５％

２．稼働ベースの空室率

「稼働ベース」で計算する空室率で、家賃が入っているということが稼働しているということになり、空室で家賃が入らなかった日数の割合で表します。

稼動ベースの空室率  =  (解約戸数×平均空室日数)／(全戸数×３６５日)

例えば、１０戸のアパートで１年間に２戸解約し、解約ごとに９１日間の空室期間がある場合、空室率は５％になります。

=  (２戸×９１日)／(１０戸×３６５日)

＝ ５％

この式の分子の➀「解約戸数」が少ないほど、また②解約ごとの「平均空室期間」短いほど稼働率は上がります。

例①　入居期間　２年(２４ケ月)　空室期間　６ケ月

稼働率　　８０％

例②　入居期間　２年(２４ケ月)　空室期間　２ケ月

稼働率　　９２.３％

例③　入居期間　６年(７２ケ月)　空室期間　６ケ月

稼働率　　９２.３％

「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に重要です。

３．想定賃料ベースの空室率

「想定賃料ベース」で計算する空室率で、想定した賃料収入と実際に入金した賃料収入との差額の想定した賃料収入に対する割合で表します。この差額の中には「空室による賃料収入のロス」、「賃料を下げて決まった分の差額」、「家賃滞納による未回収分」が含まれます。

例えば、１００万円の想定賃料×１２ケ月で年間１,２００万円入るべきところが、１,１４０万円しか入らなかった場合、空室率は５％になります。

想定賃料ベースの空室率  =  (想定した賃料収入－実際に入金した賃料収入)／想定した賃料収入

= (１,２００万円－１,１４０万円)／１,２００万円

＝５％

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外壁塗装工事費を費用計上する時の注意点

新築した賃貸住宅も年月の経過とともに外壁の色あせ、ひび割れ等建物の劣化が発生してきます。築１５年前後で建物価値を維持するため、外壁の塗装工事及び修理を行います。その際、塗装工事の目的によりかかった経費の計上方法が異なってきます。実際の例を交え、その注意点を説明します。

１．修繕費と資本的支出の違いと注意点

一般的に外壁塗装工事は建物の維持を目的として行われるため、経費処理上は「修繕費」として認められる場合が多くなります。しかし、外壁塗装工事を行った目的によっては修繕費と認められない「資本的支出」の場合があります。その違いは下記の通りです。

修繕費

(1) 修繕費とは

建物の維持や管理、原状回復を目的とした建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンス。

(2)経費計上方法

その場合は「修繕費」として工事を行った年の経費として一括処理できます。

(3)修繕費として認められる外壁塗装の例

・雨水が浸入しないように、外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することを目的として行われた外壁塗装

・建物の美観を保つために、色があせてきた部分や傷ついてしまったを補修することを目的として行われた外壁塗装

・災害により毀損してしまった外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することが目的の外壁塗装

資本的支出

(1)資本的支出とは

建物の維持管理、原状回復を目的として行われたものでなく、建物の価値や性能、耐久性をより良くすることを目的として行われたもの。

(2)経費計上方法

その場合、かかった経費は既存の減価償却資産と種類、耐用年数を同じくする新たな減価償却資産を取得したものとして、既存の減価償却資産の法定耐用年数の各年に「減価償却費」として経費計上されます。

(3)資本的支出とみなされる外壁塗装の例

・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることが目的として行われた外壁塗装

・より耐久性の高い塗料に塗り替える(例えばアクリル塗装→フッ素塗装)ことが目的の外壁塗装

・より豪華で魅力的な外観にすることが目的の外壁塗装

２．資本的支出とみなされた具体例

丸井不動産で管理しているＡオーナーは下記の外壁塗装工事をしました。

工事実施年月　　　　平成２８年４月

規　模　　　　　　　軽量鉄骨造　４棟１６世帯

内　容　　　　　　　外壁塗装工事及び外壁修繕工事

減価償却残存年数　　８年

工事費　　　　　　　１０００万円

要した金額の内、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでなかったので、その場合に適用される「資本的支出と修繕費の区分の特例」により、３０％(３００万円)が修繕費、７０％(７００万円)は資本的支出になりました。

資本的支出７００万円の減価償却は特例(所得税法施行令127条第2項)により本体部分の取得価格に加算して減価償却費を計算し８年で償却します。

平成２８年の減価償却費　＝　７００万円×０．９×０．０３７×８ケ月／１２ケ月

＝   １５５,４００円

平成２９年の減価償却費　＝　７００万円×０．９×０．０３７×１２ケ月／１２ケ月

＝   ２３３,１００円

３．まとめ

外壁塗装工事は行われた工事の目的により税務上、「修繕費」とみなされる場合、「資本的支出」とみなされれる場合があります。経費計上にあたっては税理士や税務署に相談し、適切なアドハ゛イスをしてもらうことをおすすめします。

参照情報

「国税庁　資本的支出誤の減価償却資産の償却方法等」

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「既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。」

下久屋町の単身者におすすめなワンルーム、エスポワールA-7

1．物件概要

所在地       沼田市下久屋町975-6

部屋№       Ａ－７号室

構　造       木造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り       １Ｋ(洋7.5･K2.3）

面　積       ２２.３１㎡

階　建       ２階／２階建

築年月       １９９１年３月

駐車場       １台／世帯 来客用１台

交　通       ＪＲ上越線沼田駅  5,440ｍ

２．賃貸条件

契　約       再契約型定期借家契約(2年)

家　賃       ３０,０００円

敷　金       なし

礼　金       なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代    ２０,０００円

家財総合保険    １３,０００円(２年)

仲介手数料       ３３,０００円

駐車料金          １台分家賃に含む

初回保証料　　 １０,０００円

月額保証料       ６００円

契約時初期費用  １０６,０００円

再契約時仲介手数料  新賃料の0.5ケ月＋消費税

取引態様　　　  仲介

入居可能日　　  現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・２ケ所給湯(キッチン、風呂)　・テレビドアフォン　・洗面化粧台　・温水洗浄便座　・エアコン　・室内物干し　・下駄箱　・居室照明　・インターネットマンションタイプ利用可　・駐車場世帯１台　・来客用駐車場１台

特徴

１．部屋の広さは７．５畳あります。

２．収納スヘ゜ースは１間の幅で床から天井まであります。

３．玄関にはテレビドアフォンが付いているので安心です。

４．室内物干しが居室と浴室に付いていているので、外出している時や雨の日に助かります。

５．キッチンと風呂の２ケ所でお湯が出ます。

６．インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

７．来客用駐車場が１台あるので、お客さんが来た時に助かります。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

車で５分以内位の範囲にコンビニ、スーパー、ドッラッグストアー、ホームセンター等あり便利です。また、近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉屋、とんかつ屋、すし屋等がたくさんあり単身者には助かります。

ファミリーマート沼田久屋原町店 ４００ｍ　　　　　　　　スーパーＫｏｉｋｅ ４００ｍ

セブンイレブン沼田上久屋町店　１,０００ｍ                              カワチ　１,８００ｍ

ベイシア　２,７００ｍ                                             カインズホーム　２,７００ｍ