下久屋町の子育て世代におすすめ一戸建てアパート(3DK)、パディー52号

１．物件概要

所在地       沼田市下久屋町975-8

部屋№       ５２号

構　造       木造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り       ３ＤＫ(洋6･洋6･洋4.5･DK6）

面　積       ４４.５５㎡

階　建       １階／１階建

築年月       １９８8年１月

駐車場       ２台／世帯

交　通       ＪＲ上越線沼田駅  5,520ｍ

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  1,700m

２．賃貸条件

契　約        再契約型定期借家契約(2年)

家　賃        ４0,０００円

敷　金        なし

礼　金        なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代     ３０,０００円

家財総合保険     １３,０００円(２年)  

初回保証料　　  １０,０００円

月額保証料　　　８００円

階　建        　　１階／１階建

仲介手数料         ４４,０００円

駐車料金          ２台分家賃に含む

契約時初期費用  １３７,０００円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月＋消費税

取引態様　　　    仲介

入居可能日          現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

２ケ所給湯・風呂(追い炊き機能、シャワー付き)・温水洗浄便座・エアコン・居室照明・テラス・雨戸・駐車場２台

特徴

１．全室洋室の３ＤＫの子育て世代向け間取りになっています。一戸建てなので隣や上下の音を気にしなくて済みます。

２．お風呂は追い炊き機能が付いているのでファミリーの方におすすめです。

３．各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で２間分の収納があります。

４．大きい窓には雨戸が付いているので安心です。

５．南側は田んぼなので日当たり良好です。テラスがあるので洗濯物を干すのが便利です。また、タイヤ等も置くことができます。

６．駐車場は２台テラスの前と建物の西側に置くことができます。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

コンビニ、スーパー、ドラッグストアー、ホームセンター等が車で５～１０分の距離にあります。沼田インターも１７００ｍの距離にあり便利です。また、近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、回転すし等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート沼田久屋原町店 ３００m                        　スーパーＫｏｉｋｅ ５００ｍ

沼田インター 1700m                                                          カワチ 1700m

ベイシア ２４００ｍ                                                 カインズホーム ２４００ｍ

 民法(相続法)改正で、相続の何がどう変わったの？

改正された民法の相続法は平成３０年７月６日に成立し、「自筆証書遺言の方式の緩和」については、平成３１年１月１３日からすでに施行されています。令和元年７月１日からは「遺産分割における税法と民法の齟齬の解消」、「遺産分割前の預貯金の仮払い制度」、「遺留分制度の見直し」、「相続人以外の親族の貢献や寄与に応じた金銭の請求を認める制度」等が施行されました。これらの内容について見ていきたいと思います。

１．配偶者居住権の創設

《改正前》

遺産を妻子で法定相続分１／２づつ分割して相続し、遺産のうち自宅が多くを占め、妻が自宅を相続する場合、住む家は確保できたけれど老後の生活資金が不足する場合があります。また、自宅の価値が遺産の過半を占めるケースでは、「子の相続分を捻出するために、家を売って現金化しなければいけない」場合もあります。

《改正後》

被相続人の配偶者の生活を安定させるため、配偶者が相続開始時に被相続人が所有する建物に住んでいた場合、遺産分割または遺贈により、その居住建物の全部について終身または一定期間、無償で使用及び収益できる権利「配偶者居住権」が創設されました。

「配偶者居住権」は建物についての権利を「負担付きの所有権」と「配偶者居住権」に分け、遺産分割の際などに配偶者が「配偶者居住権」を取得し、配偶者以外の相続人が「負担付きの所有権」を取得できるようにするものです。配偶者はこれまで住んでいた自宅に住み続けながら、預貯金などの他の財産も改正前より多く取得できるようになりました。配偶者の相続後の生活の安定を図ることができます。

２．配偶者に贈与された自宅は遺産分割の対象から除外

税法では、婚姻期間が２０年以上の夫婦間で居住用不動産または、居住用不動産の購入資金の贈与が行われた場合、贈与税の基礎控除１１０万円のほかに最高２,０００万円まで控除できる「贈与税の配偶者控除の特例」があります。この特例を使った場合、居住用財産の贈与は贈与税の申告を行ったうえで、被相続人の財産から切り離されます。

《改正前》

ところが、改正前民法では税制上の特例を使って生前贈与された不動産であっても配偶者の「特別受益」とされ、被相続人(亡くなった配偶者)から遺産の「先渡し」を受けたものとして考えます。贈与された不動産の価格が遺産に加算(餅戻し)されて遺産総額が算出されるため、遺産額について「税法」と「改正前民法」との間で食い違いが生じていました。

《改正後》

改正法では配偶者の別段の意思表示がなければ、「持戻し免除の意思表示」があったものと推定する規定が設けられました。これにより、配偶者間の居住用不動産の贈与については、当該不動産を遺産から除外して遺産総額を算出し、各相続人の相続分を計算することになります。自宅を持戻ししないことで、残された配偶者は住居を確保したうえで今後の生活資金も受け取ることができます。また、税法との齟齬も解消されます。

３．遺産分割前の預貯金の仮払い制度の創設

《改正前》

最高裁大法廷決定(平成２８年１２月１９日)の判例により、生活費や葬儀費用の支払い、相続債務の弁済などがあっても遺産分割が終了するまでは、被相続人の預金の払い戻しが出来ませんでした。

《改正後》

改正法では、共同相続人の資金需要に迅速に対応するために遺産分割前においても、預貯金の一定割合(上限あり)については家庭裁判所の判断を経なくても、金融機関の窓口で預金の払い戻しが出来るようになりました。 

４．長男の妻等の貢献に報いる特別寄与制度の創設

《改正前》

改正前民法では、相続人の配偶者(長男の妻)等が無償で被相続人の療養看護・介護をしても相続人でないため相続財産を取得することは出来ませんでした。一方、被相続人の長女や次男などは療養看護・介護を全くしていなくても、相続人として相続財産を取得できます。そのため、長男の妻との不公平が指摘されていました。

《改正後》

改正法では、このような問題を法的に解決手段として相続人以外の親族も貢献や寄与に応じ、被相続人の長女や次男などに対して金銭請求(特別寄与料)が出来るようになりました。

５．遺留分減殺請求権の金銭債権化(遺留分侵害額請求権の創設)

遺留分とは遺言の内容にかかわらず、配偶者や直系卑属(子、孫、ひ孫など)が取得できる最低限の相続分のことをいいます。例えば、相続人のうちの１人に「遺産の全部を相続させる」という遺言があっても他の相続人は遺留分を請求できます。

《改正前》

改正前民法では遺留分減殺請求があった場合、原則としてその贈与・遺贈を受けた財産を渡すことになっています。対象となる財産が不動産の場合は共有状態になり事業承継に支障をきたすことがありました。このような場合、価格賠償(相当額での金銭支払い)によって解決することが通例でした。しかし、これは支払う側が金銭で支払うことを選択できるにすぎず、遺留分を請求する側は金銭で支払うことを請求出来ませんでした。

《改正後》

改正法では遺留分権利者の請求権を「遺留分侵害額請求権」という金銭請求権に変更し、遺留分を請求する側が金銭で支払うことを請求することが出来るようになりました。

６．自筆証書遺言に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に

《改正前》

自筆証書遺言は添付する目録も含め、全文を自書して作成しなければいけませんでした。

《改正後》

その負担を軽減するため、遺言書に添付する相続財産の目録についてはパソコンで作成した目録や、通帳のコピーなど、自書によらない書面を添付して自筆証書遺言を作成できるようになりました。

７．法務局で自筆証書による遺言書の保管が可能に

《改正前》

自筆証書による遺言書は自宅で保管されることが多く、せっかく作成しても紛失したり、捨てられてしまったり、書き換えられたりするおそれがあるなど問題がありました。

《改正後》

こうした問題によって相続をめぐる紛争が生じるのを防止し、自筆証書遺言をより利用しやすくするため、法務局で自筆証書による遺言書を保管する制度が創設されました。

相続税のことを詳しく知りたい方は　こちらをご覧ください。

「あなたにも関係がある！？知っておきたい「相続税」」

キャッシュフロー・ツリーて何？

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その１)？

３．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その２)？

４．不動産投資指標にはどんなものがあるの(その３)？

５．各種不動産投資指標の検証

６．物件購入コストの計算のしかた

   賃貸アパート経営の出発点は「投資判断」にあるといえます。新築の場合であれ、リフォームの場合であれ「投資」という側面から分析する必要があります。その際、出発点となるのが「キャッシュフローツリー」です。キャッシュフロー・ツリーとは賃貸アパート経営において、「どれだけのお金が入り」、「どのような損失があり」、「どれだけのコストがかかり」、「借り入れの返済をする」と、「どれだけのキャッシュ(現金)が残ったか」お金の流れを表すものです。そして、これらの投資指標は「リスクを計る物差し」となり、不動産投資による破綻を防ぐ安全弁、羅針盤の役割を果たしてくれます。では、その中身について解説します。

１．キャッシュフロー・ツリーの構造

キャッシュフロー・ツリーの構造は次のようになっています。

➀　総潜在賃料収入(ＰＲＩ)

②＋△賃料差異

③△空室損

④△賃料未回収損                      　 

⑤   実効賃料収入

(➀＋－②－③－④(ＥＲＩ))

⑥　その他の収入                       　

⑦　総営業収入(⑤＋⑥(ＧＯＩ))

⑧△運営コスト                           　

⑨　営業純利益(⑦－⑧(ＮＯＩ))

⑩△年間借入金返済(ＡＤＳ)      　

⑪キャッシュフロー(⑨－⑩税引前)

➀総潜在賃料収入(ＰＲＩ)

この賃料で募集できると想定した賃料で稼動率１００％の賃料合計です。たとえば、賃料１０万円の部屋が１０世帯の場合、月間１００万円、年間１,２００万円の総潜在賃料収入があるといいます。

②＋△賃料差異

賃料の合計を１００万円で査定して募集したけれど、実際には９５万円でしか決まらなかった場合、この５万円の賃料差異を「未達成損」といいます。逆に、時間がかかってもいいから想定よりも高い家賃で募集して１０５万円で決まった場合、この５万円を「上積み差異」といいます。

③△空室損

入居者が退去して、次ぎの入居者が決まるまでの空室による賃料収入の損失分です。

④△賃料未回収損

賃料の滞納により回収出来ない賃料を賃料未回収損です。入居促進のために行うフリーレントも賃料未回収損に含まれます。

⑤実効賃料収入(➀＋－②－③－④(ＥＲＩ))

➀総潜在賃料収入から②賃料差異、③空室損、④賃料未回収損を引いたものが「実効賃料収入」です。

⑥その他の収入

その物件に関連して、オーナーが賃料以外に得る収入です。たとえば、(1)駐車場収入、(2)自動販売機収入、(3)看板収入等があります。

⑦総営業収入(⑤＋⑥(ＧＯＩ))

⑤実効賃料収入に⑥その他の収入をたしたものが「総営業収入」です。

⑧△運営コスト

物件の運営に必要な共用電気代、修繕費、定期設備点検管理費用、管理会社に支払う管理料、固定資産税、保険料等のすべての経費です。

⑨営業純利益(⑦－⑧(ＮＯＩ))

⑦総営業収入から⑧運営コストを引いたものが「営業純利益」です。年間の手取り賃料収入で「ネット収入」、「実質収入」ともいいます。物件の収益性は「ＮＯＩ」で計ることができるので一番重要な指標です。

⑩年間借入金返済(ＡＤＳ)

借入金の年間に返済する金額をいいます。借入金年間返済額は「借入金額」、「金利」、「返済年数」で決まります。

⑪キャッシュフロー(⑨－⑩税引前)

⑨営業純利益から⑩年間借入金返済を引くと「キャッシュフロー（税引前）」がでます。

２．まとめ

１．賃料の査定から始まって、年間のキャッシュフローまでのお金の流れを把握し、各項目を予測・計算し収支計画を立てることが大切です。

２．キャシュフローツリーは⑨の営業純利益(ＮＯＩ)までは物件により決まり、オーナーによって変わりません。それに対して、⑩の年間借入金返済から⑪キャッシュフローまではオーナーによって変わります。「自己資金の多寡」、「ローンの額」、「金利」、「返済年数」により年間借入金返済が変わってきます。

賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？

１．賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法４００条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

　賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

２．善管注意義務違反になる具体例

次のような場合、善管注意義務違反になります。

床

➀ 引越作業で生じた引っかきキズ

② 畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)

③ 落書き等の故意による毀損

壁、天井

➀ タバコ等のヤニ・臭い

② 壁等のクギ穴・ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので下地ボードの張替が必要な程度のもの)

③ ク－ラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食

④ 天井に直接付けた照明器具の跡

⑤ 落書き等の故意による毀損

建具(襖・柱など)

➀ 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

② 落書き等の故意による毀損

設備、その他

➀ 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

② カギの紛失、破損による取り替え

③ 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

３．入居時の物件チェックの重要性

通常、退去立ち会い時、カギの返却とともに室内の点検、チェックを行います。その際あった傷、損傷が入居中に発生したものか、もともと入居時からあったものかを巡ってトラブルになることがあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、

①入居時に当事者立ち会いのうえ、チェックリストに基づき損耗・毀損箇所、汚れ等の有無の確認を行う。

②ある場合は、チェックリストに記録し写真を添付し、両当事者が確認の署名、捺印をする。

ことが重要です。

関連記事

「原状回復基礎知識」

「賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか？」

下久屋町の子育て世代におすすめなハイツ、フォンテーヌC202

1．物件概要

所在地      沼田市下久屋町字中平甲679

部屋№      Ｃ２０２号室

構　造      軽量鉄骨造

建物種別   アパート

向　き      南

間取り      ２ＬＤＫ（洋6･洋6・ LDK12）

面　積      ５０．７８㎡

階　建       ２階／２階建

築年月       １９９５年９月

駐車場      ２台／世帯  来客用３台

交　通      ＪＲ上越線沼田駅  5,400ｍ

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  2,000m

施　工　　積水ハウス

２．賃貸条件

契　約    普通借家契約(2年)

家　賃     ５０,０００円

敷　金     なし

礼　金     なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代    ３０,０００円

家財総合保険 １３,０００円(２年)

仲介手数料    ５５,０００円

初回保証料　 ２５,０００円

継続保証料　 １０,０００円

駐車料金       ２台分家賃に含む

契約時初期費用  １７３,０００円

更　新　料　　　なし

更新事務手数料    新賃料の０.５ケ月＋消費税

取引態様　　 仲介

入居可能日　 現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン　・洗髪洗面化粧台　・風呂(追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・居室照明　・エアコン２台　・ＢＳ　・バルコニー　・インターネットマンションタイプ利用可　・シャッター雨戸　・駐車場世帯２台　・来客用駐車場３台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で２間分の収納があります。

３．玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

４．２階床には６０㎜のアスロックが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

５．室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

６．駐車場は各世帯２台の他に来客用駐車場が３台あるので、お客さんが来た時に助かります。

７．水道は下久屋上簡易水道組合なので沼田市の水道に比べ安く、2人世帯で２,０００円～３,０００円／２ケ月です。

８．沼田市立利南東幼稚園、利南東小学校まで２５０mと近く、子育て世代におすすめです。

 ５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

沼田市下久屋町の下段ですが、沼田市内のスーパー、コンビニ、ホームセンター等へは車で５～１０分で行けます。また、幼稚園、小学校まで２５０mと近いので子育て世代におすすめです。冬は気温が上段より１～２度高く暖かいです。 　                   利南東幼稚園２００m                                                              利南東小学校２5０m

                          沼田インター２,０００m                                                       内田病院２,４６９m

　　　        セブンイレブン沼田インター店 ２,２００m　　                           ビバタウン ３,１００m

 　　                  ベイシア ４,７００m　　　　　　　　　　　　　　    　　カインズホーム４,７００m