原状回復をめぐるトラブル防止の注意点

退去時、原状回復をめぐり貸主と借主の間でトラブルになることがあります。どうしたら、トラブルを未然に防げるのかポイントを紹介します。

注意点１．入居時の物件確認を必ず行う

退去時の原状回復をめぐるトラブルの大きな原因に、損耗・損傷が入居時からあったものなのか否か事実関係が判然としないことが挙げられます。入居期間が長期におよぶ場合、入居時の状況や損耗の程度があいまいになり責任の所在がはっきりしなくなります。入居時に入居者、不動産管理会社双方立ち会いのもと、室内の状況、損耗、汚れ等確認して記録に残し、写真を撮っておくことがトラブル防止に有効です。(株)丸井不動産では入居時、下記のチェックリストにもとづき入居者と確認をし記録を残しています。(写真添付)

注意点２．契約内容の確認

契約で定められた借主の原状回復義務の範囲が「原状回復のガイドライン」に沿ったものであるか確認する必要があります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、「建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗」は賃借人の原状回復義務の範囲には入らないことを明らかにしています。標準契約書に則った契約を締結するとトラブル防止に有効です。

また、東京都では平成１６年１０月１日から賃貸住宅紛争防止条例を施行し、契約時に原状回復に関する下記内容について説明を行い、書面を交付することを賃貸借の媒介または代理を行う宅地建物取引業者に義務付けています。

【東京都賃貸住宅紛争防止条例に基づいて説明される内容】

・退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること

・入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること

・賃貸借契約の中で、借主負担としている具体的な事項

・修繕、維持管理等に関する連絡先

「賃貸住宅紛争防止条例」

３．特約の確認

国土交通省の「原状回復に関するガイドライン」や東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」では、契約書に特約を設けることまで禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借主に不利な内容になっていないか確認し、借主が負担する範囲、おおよその金額などについて説明を求めましょう。

ガイドラインでは、原状回復に関する借主に不利な内容の特約については、次のような要件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

契約する前に内容をよく確認しましょう。

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連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法

賃貸借契約を結ぶ際、一般的に連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合どうしたらよいのでしょう。

１．連帯保証人とは？

１．連帯保証人が必要な理由

賃貸アパート等の賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることが出来なくなります。家賃滞納や、迷惑行為をした場合等も含め入居者は「借地借家法」で権利が守られています。そのため貸主は一方的に契約を解除することはできません。そのため、賃貸借契約ではこのようなリスクを回避するため借主に代わり債務を負担してくれる連帯保証人が要求されます。

２．保証人と連帯保証人の違い

保証には単純保証(保証人)と連帯保証(連帯保証人)があります。いずれも借主に債務不履行がある場合には、その債務を履行する責任があります。

しかし、保証人には次の２つの権利があります。

①　保証債務の履行を求められた時は、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利(催告の抗弁権)。

②　貸主が借主に催告をした場合でも、借主が債務を弁済する資力があり、かつ、簡単に執行できる場合にはまず借主の財産に執行するよう要求し、貸主がそれを行わない間は、債務の履行を拒否できる権利(検索の抗抗弁権)。

それに対して、連帯保証人はこれらの権利がないため、貸主は主たる債務者(借主)に債務不履行があれば、直ちに連帯保証人に対して債務の履行を求めることができます。そのため、賃貸借契約では保証人ではなく連帯保証人を求められます。連帯保証人とは、借主の賃料不払いや、借主による建物の損壊等、借主が貸主にに対して負う債務を担保するための人的保証です。

３．連帯保証人の人数

   連帯保証人は１人が一般的ですが、家族構成や借主の年齢により２人必要とされる場合もあります。不動産会社や貸主によって契約方法が異なりますので事前に確認しましょう。

４．連帯保証人の条件

賃貸借契約において借主の家賃滞納等の債務不履行があった場合、連帯保証人は貸主から滞納家賃の支払い等、債務の履行を求められます。そのため、連帯保証人が借りる物件の家賃支払い能力があるかどうかが重要になります。それらを確認するため、次のことを求められることがあります。

①入居申込書の連帯保証人欄に連帯保証人の年齢、勤務先、年収の記入。それを証明する書類(所得証明書等)の提出。

②契約時に賃貸借契約書の連帯保証人欄に本人の署名、捺印(実印)、印鑑証明書、住民票等の提出。

２．連帯保証人がいない場合の方法

１．家賃債務保証会社を利用する方法

賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、親、知人等の自然人でなく「家賃債務保証会社」が連帯保証人となり、賃貸物件を借りる方法があります。借主が期日までに家賃等を払えなかった場合、「家賃債務保証会社」が貸主に立て替え払いをします。後日、「家賃債務保証会社」は借主に立て替えた家賃等を請求します。最近は、「家賃債務保証会社」を利用できる物件が増えています。物件によっては家賃債務保証会社利用が必須の場合があります。その場合、不動産会社指定の「家賃債務保証会社」を利用することになります。

入居申し込みの際、家賃債務保証会社の審査を受け(審査の結果、連帯保証人を付けなければいけない場合もあります)、建物賃貸借契約と同時に家賃債務保証会社と家賃債務保証委託契約を締結します。その際、「保証料」がかかります。

２．家賃債務保証会社「ジェイリース株式会社」の保証プラン

① 申し込み時必要な書類

・入居申込書

・「個人情報の取り扱いに関する条項」の同意書

・本人を証明する書類

(個人の場合)

運転免許証、パスポート、社会保険証など

(法人の場合)

商業登記簿謄本

②保証プラン(保証料)

保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。丸井不動産で採用している「ジェイリース株式会社」の場合は保証料の支払型により以下のとおりです。

(毎月毎年支払い型）の場合

初回保証料　　月額総賃料の３０%(最低保証料１５,０００円)

毎月保証料　　５００円

継続保証料　　２年目以降毎年１０,０００円

(毎年支払い型）の場合

初回保証料　　月額総賃料の５０%(最低保証料２０,０００円)

毎月保証料　　なし

継続保証料　　２年目以降毎年１０,０００円

(毎月支払い型）の場合

初回保証料　　月額総賃料の５０%(最低保証料２０,０００円)

毎月保証料　　８００円

継続保証料　　なし

(一括支払い型）の場合　

初回保証料　　月額総賃料の８０%(最低保証料２５,０００円)

毎月保証料　　なし

継続保証料　　なし

３．まとめ

物件により「連帯保証人」が必要な物件と「家賃債務保証会社」の保証が必要な物件とあります。

連帯保証人を依頼出来る人がいない場合は、「家賃債務保証会社」利用物件を探せば連帯保証人がいなくても部屋を借りることができます。事前に不動産会社に契約内容について確認しましょう。

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「ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの？」

連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」

賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、連帯保証人に代わり家賃債務保証会社の「家賃保証システム」を利用して賃貸する物件が増えています。(株)丸井不動産が採用している家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」の「家賃保証システム」について紹介します。

１．家賃保証とは

家賃保証とは万が一入居者が事故や病気等で家賃等を支払えなかった場合、家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」が物件の管理をしている不動産会社または貸主に家賃を立て替え払いするシステムです。

「口座振替行システム」利用の場合は➀代位弁済依頼は必要はありません。万が一家賃を引き落とし出来なかった場合はジェイリース(株)が立替払いします。

２．家賃保証のメリット

「家賃保証システム」を利用すると、次のメリットがあります。

《入居者》

➀ 連帯保証人がいない場合でも賃貸物件を借りることができます。

② 日本在住で家賃の支払い能力があれば、国籍・職業を問わず利用できます。

《家主》

① 万が一入居者が事故や病気で家賃が支払えない場合、家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」が立て替え払いしてくれるので家賃滞納のリスクがありません。

② ジェイリースは「家賃債務保証業者登録制度」に登録する(国土交通大臣(1)第20号)、東証一部上場企業です。

《不動産会社》

① 家賃滞納に伴う督促や収納業務はジェイリース(株)が行うので、不動産管理業務が効率化されます。

② 最短２０分のスピード審査(ｓシリーズの場合)で、入居審査業務が効率化されます。

３．保証範囲

保証範囲は次のとおりです。

➀ 月額総賃料

② 原状回復費用

③ 早期解約違約金、解約予告通知義務違反による違約金

④ 賃貸借更新料、更新事務手数料

⑤ 明け渡しまでの賃料等相当損害金、訴訟その他手続き費用

上記の債務については一時的にジェイリースが「立て替え払い」を行いますが、最終的には賃借人または連帯保証人(連帯保証人をつけることが条件の場合)の債務としてお支払いいただきます。

４．保証プラン

２０２０年９月１日審査受付分から保証プランが変更になりました。

保証プランは４種類あり、ご希望のプランを選べます。

➀ 毎月毎年支払型

初回保証料　　月額総賃料の３０%(最低保証料１５,０００円)

毎月保証料　　５００円

継続保証料　　２年目以降、毎年１０,０００万円

保証限度額　　月額総賃料の２４ケ月分

② 毎年支払型

初回保証料　　月額総賃料の５０％(最低保証料２０,０００円)

毎月保証料　　なし

継続保証料　　２年目以降、毎年１０,０００万円

保証限度額　　月額総賃料の２４ケ月分

③ 毎月支払型

初回保証料　　月額総賃料の５０％(最低保証料２０,０００円)

毎月保証料　　８００円

継続保証料　　なし

保証限度額　　月額総賃料の２４ケ月分

④ 一括支払型

初回保証料　　月額総賃料の８０％(最低保証料２5,０００円)

毎月保証料　　なし

継続保証料　　なし

保証限度額　　月額総賃料の２４ケ月分

５．申し込みに必要な書類と手続き

申し込みの際には、下記の書類を提出していただき審査を行います。

➀ ジェイリース(株)所定の「個人情報の取り扱いに関する同意書」を読み、同意のうえ署名してください。

↓

② ジェイリース(株)所定の「入居申込書」に必要事項を記入します。

↓

③ 下記の「本人確認書類」を提出してください。

(個人の場合)

運転免許証、パスポート、社会保険証等の(写し)いずれか

(外国人の場合)

外国人登録証または在留カードの(写し)

(法人の場合)

商業登記簿謄本、連帯保証人(法人の代表取締役)の運転免許証の(写し)

↓

④ 上記申し込み書類を提出していただき、審査を行います。

６．契約に必要な書類

承認通知(審査合格)後、契約締結前に重要説明事項を記載した事前交付書を交付します。内容をご理解いただいた上で、「保証委託契約」をジェイリース(株)と締結します。その際、次の書類が必要になります。

(個人契約の場合)

➀ 「口座振替システム」を利用する場合は、家賃を口座振替する口座の通帳と届出印

② 連帯保証人が必要な場合、連帯保証人の実印と印鑑証明

③ 初回保証料

(法人契約の場合)

➀ 法人の印鑑

② 連帯保証人(法人の代表取締役個人)の実印と印鑑証明

③ 初回保証料

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1．物件概要

所在地       沼田市下久屋町959-2

部屋№       Ｃ１０１号室

構　造       軽量鉄骨造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り       １ＬＤＫ(洋6･LDK12）

面　積       ４３.０１㎡

階　建       １階／２階建

築年月       ２０１１年１月

駐車場       ２台／世帯 来客用２台

交　通       ＪＲ上越線沼田駅  5,200ｍ

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  1,500m

施   工　　  積水ハウス

２．賃貸条件

契　約        再契約型定期借家契約(2年)

家　賃        ５２,０００円

敷　金        なし

礼　金        なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代   ３０,０００円

初回保証料　　２６,０００円

継続保証料　　１０,０００円

家財総合保険   １３,０００円(２年)

仲介手数料      ５７,２００円

駐車料金         ２台分家賃に含む

契約時初期費用  １７８,２００円

再契約時仲介手数料    新賃料の０.５ケ月＋消費税

取引態様　　　  仲介

入居可能日　　  現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・テレビドアフォン　・洗髪洗面化粧台　・風呂(追い炊き機能付き)　・温水洗浄便座　・エアコン　・ＢＳ　・バルコニー　・ペアガラス　・室内物干し  ・パントリー(食品庫)・居室照明・インターネットマンションタイプ利用可　・シャッター雨戸・駐車場世帯２台　・来客用駐車場３台

特徴

１．全室角部屋で通風、採光が良い間取りになっています。

２．ＬＤＫと洋室を仕切るスライドスクリーンは壁の中に引き込めるので１８畳のワンフロアーの使い方ができます。

３．玄関にはテレビドアフォン、大きい窓にはシャッター雨戸が付いているので安心です。

４．２階床には１００㎜のＡＬＣが敷いてあり遮音性の高い構造になっています。また、隣の世帯とは左右対称の間取りで玄関とユニットバスの部分が接するだけなので、隣の音はほとんど聞こえません。

５．ペアガラス、壁の断熱仕様は住宅エコポイント仕様になっているので断熱性の高い造りになっています。

６．室内物干しが付いていているので雨の日に助かります。また、室内各所に色々な物が掛けられる化粧幕板が設置されていて便利です。

７．地デジ、ＢＳは共聴設備済みです。インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

８．駐車場は各世帯２台の他に来客用駐車場が３台あるので、お客さんが来た時に助かります。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

コンビニ、スーパーは３００～６００mの近くにあります。また、カワチ、ケーズデンキ、ベイシア、カインズホーム等大型店も車で５分以内の距離にあり便利です。近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、寿司屋等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート久屋原町店３００m                                スーパーＫｏｉｋｅ６００m

　　　    　            沼田インター 1,5００ｍ                                             カワチ１,７００ｍ

                          ベイシア ２,６００m　　　　　　　　　　　　　　　　カインズホーム ２,６００m

下久屋町の単身者におすすめなワンルーム、グランディールA205号室

1．物件概要

所在地       沼田市下久屋町975-10

部屋№       Ａ２０５号室

構　造       木造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り       １Ｋ(洋7.5･K2.3）

面　積       ２２.３１㎡

階　建       ２階／２階建

築年月       １９９3年1月

駐車場       １台／世帯

交　通       ＪＲ上越線沼田駅  5,440ｍ

２．賃貸条件

契　約        再契約型定期借家契約(2年)

家　賃        ３０,０００円

敷　金        なし

礼　金        なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代    ２０,０００円

家財総合保険    １３,０００円(２年)

仲介手数料       ３３,０００円

駐車料金         １台分家賃に含む

初回保証料　　  ２０,０００円

継続保証料(毎年)  １０,０００円

契約時初期費用  １１６,０００円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月＋消費税

駐車料金          １台分家賃に含む

取引態様　　　   仲介

入居可能日　　　現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

・２ケ所給湯(キッチン、風呂)　・テレビドアフォン　・洗面化粧台　・温水洗浄便座　・エアコン　・下駄箱　・居室照明　・インターネットマンションタイプ利用可　・駐車場世帯１台

特徴

１．部屋の広さは７．５畳あります。

２．収納スヘ゜ースは１間の幅で床から天井まであります。

３．玄関にはテレビドアフォンが付いているので安心です。

４．洗濯物は晴れた日はベランダに干せますが、浴室に室内物干しが付いていているので、外出している時や雨の日に干せ　るので助かります。

５．キッチンと風呂の２ケ所でお湯が出ます。

６．インターネットはマンションタイプの料金で利用出来ます。

５．室内写真

６．室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

車で５分以内位の範囲にコンビニ、スーパー、ドッラッグストアー、ホームセンター等あり便利です。また、近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉屋、とんかつ屋、すし屋等がたくさんあり単身者には助かります。

ファミリーマート沼田久屋原町店 ３００ｍ　　　　　　　　　　スーパーＫｏｉｋｅ ６００ｍ

セブンイレブン沼田上久屋町店　１,０００ｍ                                     カワチ　１,７００ｍ

ベイシア　２,６００ｍ                                                   カインズホーム　２,６００ｍ

下久屋町の子育て世代におすすめな一戸建てアパート、パディー2号

１．物件概要

所在地      沼田市下久屋町975-3

部屋№      ２号

構　造       木造

建物種別    アパート

向　き       南

間取り      ３ＤＫ(洋6･洋6･洋4.5･DK6）

面　積       ４４．５５㎡

階　建       １階／１階建

築年月       １９８０年１月

駐車場       ２台／世帯

交　通      ＪＲ上越線沼田駅  5,520ｍ

　　　　　 関越高速沼田ＩＣ  1,700m

２．賃貸条件

契　約       再契約型定期借家契約(2年)

家　賃       ３９,０００円

敷　金       なし

礼　金       なし

ﾙｰﾑｸﾘｰﾆﾝｸﾞ代    ３０,０００円

家財総合保険 １３,０００円(２年)

 階　建      １階／１階建

仲介手数料       ４２,９００円

駐 車 料 金       ２台分家賃に含む

初回保証料　　 ２０,０００円

継続保証料　　 １０,０００円

契約時初期費用   １４４,９００円

再契約時仲介手数料    新賃料の0.5ケ月＋消費税

取引態様　　 仲介

入居可能日       現在満室

３．間取り

４．主な設備と特徴

主な設備

２ケ所給湯・風呂(追い炊き機能、シャワー付き)・温水洗浄便座・エアコン・居室照明・テラス・雨戸・駐車場２台

特徴

１．全室洋室の３ＤＫの子育て世代向け間取りになっています。一戸建てなので隣や上下の音を気にしなくて済みます。

２．お風呂は追い炊き機能が付いているのでファミリーの方におすすめです。

３．各部屋に収納スヘ゜ースがあります。全体で２間分の収納があります。

４．大きい窓には雨戸が付いているので安心です。

５．南側にテラスがあるので洗濯物をいっぱい干すことができます。また、タイヤ等も置くことができます。

６．駐車場は２台テラスの前に置くことができます。

５．室内写真

６室内動画

７．パノラマ写真

８．周辺施設

コンビニ、スーパー、ドラッグストアー、ホームセンター等が車で５～１０分の距離にあります。沼田インターも１７００ｍの距離にあり便利です。また、近くの国道１２０号線沿いにはファミリーレストラン、ラーメン屋、焼き肉店、とんかつ屋、回転すし等食べ物屋さんが多数あり便利です。

ファミリーマート沼田久屋原町店 ３００m                        　スーパーＫｏｉｋｅ ５００ｍ

沼田インター 1700m                                                      カワチ 1700m

ベイシア ２４００ｍ                                                 カインズホーム ２４００ｍ