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原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか?

原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか?

kazokudanran[1]

 ガイドラインでは賃借人に原状回復義務がある場合、借主の負担については、建物、設備等の経過年数を考慮し、年数が長いほど負担割合を減少させる考えをとっています。しかし、場所、内容により「経過年数を考慮しない」場合もあります。「経過年数を考慮しない」意味と場所、理由について解説します。

1.「経過年数を考慮しない」意味

ガイドラインでは賃貸物件の原状回復において「通常損耗等は貸主負担」という考えをとっています。通常損耗等は、建物等の経年劣化、減価償却に対応するするものであり、その割合は経過年数が長いほど大きくなります。設備等を全面的に取り替える場合、経過年数が短いほど通常損耗分の割合は小さくなり、経過年数が長いほど通常損耗分の割合は大きくなります。したがって、原状回復について借主負担を求める場合、「経過年数を考慮して」借主負担分を計算します。

一方で、次の場所については「経過年数を考慮しない」= 修繕費全額を借主が負担する考え方をとっています。

2.「経過年数を考慮しない」場所と理由

①部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの

(場所)

・フローリング

・柱

・鍵(紛失した場合)

・クリーニング(通常の清掃をしていない場合)

(理由)

フローリングについては、

(1)補修を部分的に行ったとしても将来的には全体的に張り替えるのが一般的です。部分補修がなされたといってもフローリング全体としての価値が高まったとは評価出来ません(つぎはぎの状態になる)。部分補修の費用全額を借主が負担しても、貸主が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならないので、「経過年数を考慮する必要はない」

(2)形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後でフローリングの価値は同等なのに、貸主が費用の負担を強いられるのは不合理である。こうした部分については「経過年数を考慮せず」部分補修費用は毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

ただし、フローリング全体に渡っての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、「経過年数を考慮する」のが妥当である。

②消耗品としての性格が強いもの

(場所)

・畳

・襖

(理由)

襖紙、障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため減価償却資産の考え方を取り入れることがなじまない。そのため、「経過年数を考慮せず」、張り替え費用を毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。

 

参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2020

賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング 2020

 

 

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する2020「入居者に人気の設備ランキング」が発表されました。2020年8月27日から10月5日までの期間、全国の不動産会社372社にアンケートを実施し集計したものです。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる」「この設備がなければ入居が決まらない」に分けてランキングしています。結果は次のとおりです。

1.この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居者が決まる

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 インターネット無料   ⇒ (前回1位)

2位  宅配ボックス            (前回6位)                

3位 エントランスのオートロック ⇒ (前回3位)

4位 追い炊き機能        ⇩   (前回2位)    

5位 システムキッチン    ⇒   (前回5位)

6位 ホームセキュリティー  ⇩   (前回4位)

7位 浴室換気乾燥機                ⇒    (前回7位)

8位 防犯カメラ        ⇧     (前回13位)     

9位 ウォクインクローゼット    ⇧     (前回10位)             

10 24時間利用可能ゴミ置き場  ⇩ (前回8位)

11位 エレベータ          ⇧     (前回12位)

12位 床暖房                          ⇩   (前回11位)

13位 TVモニター付きインターホン   ⇧     (前回16位)

14位 T遮音性の高い窓       初    

15位 ガレージ         ⇩   (前回9位)

特徴

1.ファミリー向け物件で2以上順位が上がったのは「宅配ボックス6位→2位」「防犯カメラ13位→8位」「TVモニター付きインターフォン16位→13位」「遮音性の高い窓 今回初登場」でした。

2.「宅配ボックス」が順位を上げた背景には①共働き世帯の増加②ネット通販利用の高まり。といった時代のニーズが考えられます。

3.グレードの高い設備が付いている賃貸住宅を探す人はセキュリティー意識が強い傾向があります。「防犯カメラ」があるからこそ高い家賃設定が可能です。

4.「TVモニター付きインターフォン」の順位アップは「防犯カメラ」同様セキュリティー意識の高まりが背景にあります。「防犯カメラ」が付いていない場合、それを補うものとして、来客者の顔をTVモニター越しに確認できるので特に女性に人気があります

5.今回はじめて14位にランクインした「遮音性の高い窓」は賃貸住宅に住んでいて最も近隣トラブルが多い「騒音」を解消する設備として人気を集めたと考えられます。

(単身者向け物件)

1位 インターネット無料(Wi-Fi、無線LAN)⇒(前回1位)

2位 エントランスのオートロック ⇒   (前回2位)

3位 宅配ボックス                       (前回3位)

4位 浴室換気乾燥機                (前回4位)

5位 ホームセキュリティー         (前回5位)

6位 独立洗面台                   (前回6位)

7位 24時間利用可能ゴミ置き場    ⇒   (前回7位)

8位 システムキッチン         ⇧   (前回12位)

9位 TVモニター付きインターホン        ⇧   (前回15位)

10位 エレベータ             ⇧   (前回16位)

11位 防犯カメラ           ⇒   (前回11位)

12位 ガレージ            ⇩   (前回8位)

13位 ウォークインクローゼット    (前回8位)

14位 洗浄機能付き便座        ⇩   (前回13位)

15位 IoT機器           ⇩   (前回14位) 

特徴

1.1位から7位までは順位の変動がありませんでした。

2.順位が上がったのは「システムキッチン12位→8位」、「TVモニター付きインターフォン15位→9位」、「エレベータ16位→10位」でした。

3.「システムキッチン」の人気が上昇したのは、ガスコンロを入居者設置するよりもシステムキッチンのほうが見栄えして、グレードアッブしたことが分かりやすいことがあげられます。

4.「TVモニター付きインターフォン」はファミリー向け物件同様、人気が上昇した背景には入居者のセキュリティー意識の高まりがあります。設置すれば物件の防犯性が高まり、グレードが上がります。

5.「エレベータ」は都市部でエレベータのある生活に慣れている人に人気がある傾向ががあります。

6.順位が下がったものは、「追い炊き機能10位→圏外」「ウォークインクローゼット8位→13位」でした。下がった要因しとては次のことが考えられます。「追い炊き機能」については単身者は浴槽につからない傾向があり、追い炊き機能を付けても入居促進に繋がりにくいこと。「ウォークインクローゼット」はコロナ禍の影響で家賃の安い物件を選ぶ単身者が増え、妥協しやすい条件の一つが「ウォークインクローゼット」であること。

2.この設備がなければ入居が決まらない

(ファミリー向け物件)                                                        

1位 室内洗濯機置き場      ⇒    (前回1位)

2位 独立洗面化粧台      ⇒  (前回2位)                    

3位 追い炊き機能                  ⇒    (前回3位)

4位 TVモニター付きインターホン         (前回4位)

5位 洗浄機能付き便座         (前回5位)

6位 インターネット無料   ⇒     (前回6位)

7位 システムキッチン    ⇒     (前回7位)

位 ガスコンロ       ⇒     (前回8位)

9位 エントランスのオートロック⇒  (前回9位)

10位 備え付け照明         (前回11位)

11位 宅配ボックス           (前回12位)

12位 エレベーター         (前回10位)

13位 浴室換気乾燥機        (前回15位)

14位 ウォークインクローゼット   (前回20位)

15位 BS・CSアンテナ         (前回14位)

特徴

1.1位から9位までは順位変動はなく、1位「室内洗濯機置き場」、2位「独立洗面台」、3位「追い炊き機能」と続く。

2.順位を上げたのは、「浴室換気乾燥機15位→13位」「ウォークインクローゼット20位→14位」でした。

3.「浴室乾燥機」の順位があがったのは、徐々に浴室換気乾燥機が普及し、前の物件で利用した人は次の物件でも設備された物件を探す傾向が強いこと。特に、女性にその傾向が強いことが考えられます。

4.順位を大きく上げた「ウォークインクローゼット」はファミリー世帯では子どもの成長にあわせて物が増えることを見越して部屋を探す傾向があります。また、内見時に広さから、見た目の好印象を与えることが出来ます。

(単身者向け物件)

1位 室内洗濯機置き場   ⇒  (前回1位)

2位 TVモニター付きインターホン      (前回2位)

3位 インターネット無料  ⇒  (前回3位)

4位 独立洗面化粧台    ⇒  (前回4位)

5位 洗浄機能付き便座   ⇒  (前回5位)

6位 備え付け照明           ⇒   (前回6位)

6位   エントランスのオートロック (前回6位) 

8位 宅配ボックス           (前回8位)

9位 ガスコンロ          ⇧    (前回11位)

10位 浴室換気乾燥機     ⇧    (前回16位)

11位 暖房便座                  ⇩      (前回9位)

12位 エレベーター        (前回12位)

13位 システムキッチン   ⇧     (前回15位)

14位 室内洗濯物干し    ⇩   (前回12位)

15位 防犯カメラ      ⇧     (前回18位) 

特徴

1.1位「室内洗濯機置き場」、2位「TVモニター付きインターホン」から8位「宅配ボックス」までの順位はかわりませんでした。

2.順位を上げたのは、「浴室換気乾燥機16位→10位」。上がった要因は「室内洗濯物干し」は衣類が生乾きになりやすく、乾くのにも時間がかかるのに比べ、「浴室換気乾燥機」はこれらの弱点がなく快適であることがあげられます。

3.「防犯カメラ」も18位から15位に上がりました。要因としては、入居者の防犯意識の高まりと、ゴミ出しや駐車のマナー違反に対して、映像を根拠に本人に注意出来るという管理会社の意向もあります。

4.「システムキッチン」も12位から8位に上がりました。上がった要因として、単身者の場合①初期費用を抑えたいこと②調理設備を自分で購入する人は少なく、調理設備付き物件を探す傾向が強くなっていることがあげられます。

3.まとめ

今回の調査の特徴として、

①「オートロック」、「TVモニター付きインターホン」、「防犯カメラ」等の防犯設備に対してのニーズが高くなっている。②「システムキッチン」、「浴室換気乾燥機」、「宅配ボックス」等設備のハイグレド化が進んでいる。ことが上げられます。                                                       以前はこの設備を付ければ入居促進につながった設備が、時代の変化とともに付いてて当たり前付いていなければ入居が決まらないと常に変化しています。入居者ニーズの変化に敏感に対応していくこどが大切だと思います。

 

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