民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わるの？

改正された民法の債権法(契約等に関する部分)は平成２９年５月２６日に成立し、令和２年４月１日から施行されます。この債権法は制定以来約１２０年ぶりの大改正で、賃貸借契約に関するルールが大きく見直されます。賃貸借契約の何がどう変わるのか見ていきたいと思います。

１．賃貸借契約により生ずる「債務の保証に関するルール」の見直し

家賃の不払いなどに備えて、賃借人に保証人(個人)を求める場合、改正前民法では例えば、賃借人の落ち度で貸家が消失した際、保証人に予想外の巨額な損害賠償請求がされることがありました。改正民法では、以下のような保証人保護の規定が定められます。

① 個人が保証人になる根保証契約については、保証人が支払いの責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。

※　根保証契約とは、将来発生する不特定の債務について保証する契約をいいます。不動産の賃貸借契約における「賃借人の一切の債務の保証」がこれに当たります。根保証契約を締結して保証人になる場合、主債務の金額が分からないため、将来、保証人が想定外の債務を負うことになりかねません。

② 主債務者の「死亡」または保証人の「死亡」、「破産」等があった場合、個人根保証契約における主債務の元本は確定します。その後発生する主債務は保証の対象外となります。

２．「賃借物の修繕に関する要件」の見直し

 　借りている建物が雨漏れするなど修繕が必要な場合、改正前民法ではどのような場合に賃借人が自分で修繕することができるのか定めた規定がありません。改正民法では、以下の場合には賃借人が修繕できることが明確になります。

① 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時

② 急迫の事情がある時

３．「賃貸不動産が譲渡された場合のルール」の明確化

建物の賃貸借契約中に建物の所有者が変わった場合、誰が所有者になり、新しい所有者は賃料を請求できるのか改正前民法では規定がありませんでした。そのため、改正民法では以下の規定が設けられました。

① 賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡された時は、賃貸人としての地位は原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転する。

② 不動産の譲受人(新たな所有者)が賃借人に対して賃料を請求するためには、賃借物である不動産の「所有権移転登記」が必要。

４．「賃借人の原状回復義務及び収去義務等」の明確化

賃貸借契約が終了した場合、賃借人は賃貸人に賃借物件を原状に戻して賃貸人に返還しなければいけないと解されています。しかし、改正前民法では原状回復の範囲について明文化された規定はありませんでした。そのため、判例の積み重ねによって法的な解決が図られてきました。改正民法では、これまでの判例の考え方にもとづき、原状回復義務の範囲等について下記のように明文化されました。

① 賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこととし、しかし、「通常損耗」(通常の使用によって生じた損耗)及び「経年変化」については原状回復義務を負わない。

② 通常損耗・経年変化に当たる例・当たらない例

(当たる例)

・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

・テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)

・地震で破損したガラス

・鍵の取り替え(破損、鍵紛失のない場合)

・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が不要な程度のもの)

(当たらない例)

・引っ越し作業で生じた引っかきキズ

・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の既存

・タバコのヤニ、臭い

・落書き等故意による毀損

・飼育ペットによる柱等のキズ、臭い

・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が必要な程度のもの)

※　貸主と借主が合意すれば、「通常損耗や経年変化についても借主が原状回復義務を負う」という「補修特約」を設けることは認められています。

５．「敷金に関するルール」の明確化

敷金とは賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務を担保するため、賃借人が賃貸人に交付する金銭です。しかし、改正前民法には、明文規定がありませんでした。改正民法では以下のように明文化されます。

① 敷金とは「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対して生ずる金銭の給付を目的する債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」。

② 賃貸借契約終了後、貸主は敷金を返還しなければいけませんが、以下の費用については差し引くことが出来ます。

・借主の未払い賃料

・損害賠償金

・原状回復費用(補修特約の有無、内容で金額が変わります)

６．新ルールはいつから適用されるの？

① 賃貸借や保証などの契約は、原則として施行日より前に締結された契約は改正前民法が適用されます。施行日(令和２年４月１日)後に締結された契約は改正民法が適用されます。

② 施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新(合意更新)した場合は、改正民法が適用されます。

③ 施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約を更新し、保証契約は合意更新しなかった場合は、賃貸借契約は改正民法が適用され、保証契約は改正前民法が適用されます。

７．まとめ

　施行日(令和２年４月１日)以降の新規契約、更新は下記のとおり行いましょう。

① 「新規賃貸借契約」の場合は極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書で契約し ましょう。

② 賃貸借契約と保証契約を「合意更新」(貸主、借主、保証人３者で契約書を作成し更新)の場合は極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書で更新しましょう。

③ 賃貸借契約は「合意更新」し、保証契約は「合意更新しない」場合は、極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書を使用し、特約欄に「本賃貸借契約に係る甲と丙との間の連帯保証契約は、○年○月○日に締結され、その時点から継続していることから、第21条第２項の規定(全宅連契約書の場合)にかかわらず、その内容は従前の契約書にもとづくものとする。」と記載し、更新しましょう。

④ 「法定更新」の場合は賃貸借契約、保証契約とも改正前民法が適用されます。

参照情報

「賃貸借契約に関するルールの見直し」(法務省HP)

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「賃貸借契約前の注意点」

湿気、結露防止の注意点

住まいの空気の質や温度・湿度は、暮らしの快適感を大きく左右します。湿度が高いと不快なだけでなく、結露やカビが生えやすくなります。快適な生活を送れるように、日頃から気をつけたいことを把握しておきましょう。

 １．湿気防止の注意点

１．晴れた日には窓を開け通風を良くし、押入の襖やクローゼットの扉も開放しましょう。

２．押入は下にスノコを敷き、空気が対流しやすいようにしましょう。

３．水蒸気の多い浴室やキッチンでは、窓を開けて換気扇を回し充分な換気をしましよう。

４．２４時間換気システムが設置されている建物の場合は、常時運転にしておきましょう。

５．タンス等の家具は壁面から５㎝程度離して、家具の裏面も通気されるようにしましょう。

６．サッシの上部に換気框がついている場合は、開けておいてください。２４時間換気の表示がある場合は、必ず開けておいてください。

２．結露防止の注意点

結露が発生する原因

空気中の水蒸気量は温度が高いほど多く含むことが出来ます。暖房で温められた室内は水蒸気を多く含むことができます。結露は室内と室外の温度差が大きい時に、高い温度側(室内)の空気に含まれる水蒸気が、外気で冷えた窓ガラスや壁面に触れて含みきれなくなった水蒸気が水滴になったものです。

また、建物の断熱性、機密性が高いと冷暖房の効率が良い反面、換気をしないと室内で発生した水蒸気がこもり、結露が発生しやすくなります。

結露の原因となる水蒸気の発生の要因

１．調理・炊飯

２．洗濯機・乾燥機

３．風呂・シャワー、洗面

４．室内園芸、花瓶、水槽

５．加湿器

６．洗濯物の室内干し

７．喫煙

８．解放型燃焼器具(ガス・石油ストーブ等)

結露防止対策

結露はカビの発生源になるだけでなく、建物や家具を傷めます。上記湿気防止対策とともに、換気設備や冷暖房設備を利用して換気を行い、適切な室内環境を維持しましょう。

具体的には、次の点に注意しましょう。

１．サッシや窓ガラスについた水滴はこまめに拭き取りましょう。

２．暖房中は部屋どうしの温度差をあまりつけないように心がけましょう。

３．洗濯物の室内干しは、結露だけでなくカビの原因にもなります。湿度の高い時はなるべく控えましょう。

４．雨天や多湿時等、換気で湿度を調整出来ない時は、エアコンの除湿運転や除湿器を利用して調整しましょう。

５．石油ファンヒーター等の解放型暖房器具は燃焼の際に大量の水蒸気が発生するので、非解放型暖房器具のパネルヒーター、電気カーペット、エアコン等に変更しましょう。

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「賃貸アパート入居中のマナーと注意点」

インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリットと注意点

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」はファミリー向け物件、単身者向け物件でともに６年連続１位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリット、注意点についてまとめてみました。

１．インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。ＬＡＮケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。

２．インターネット無料物件のメリット

このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

プロバイダ料金は普通、月額４,０００円～６,０００円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。

③ 解約時の違約金がかからない

プロバイダによって、契約してから２年または３年以内に退去等で解約すると、違約金が２万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。

３．インターネット無料物件のデメリット

「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

パスワードが必要ない、入居者共通のＷｉ－Ｆｉがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がＷｉ－Ｆｉ経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか(家賃と共益費の合計が1,000円～3,000円高い位で収まっているか)確認しましょう。

４．まとめ(注意点)

「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。　次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

・近隣の類似物件と比べ、家賃と共益費の合計が1,000円～3,0ち00円高い位で収まっている場合

・簡単な調べものしかしない

・ネットショッヒングでインターネットを使う

・短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

・処理が複雑なネットゲームをする

・映画など長い動画を観る

・仕事でデータをやりとりする

・インターネットを使う時間帯が主に深夜

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「部屋探しのコツ(物件タイプ別)」

賃貸アパートの凍結による給湯器の故障防止の注意点

毎年冬になると凍結による給湯器の破損(故障)のトラブルが発生します。給湯器トラブルが起きると、朝お湯が使えなかったり、修理に１～２日かかります。こうしたトラブルを起こさないために次のことに注意しましょう。

１．凍結故障を防止するために入居者にやっていただきたいこと

１．部屋のブレーカーを絶対下げない

給湯器内及び給水管、給湯管には冬期外気温が下がり凍結するのを予防するため凍結防止ヒーター付いています。そして、その電源を各個別の部屋から取っている物件、共用回路から取っている物件があります。部屋のブレーカーは絶対下げないでください。

２．凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセント に差し込まれているか確認する

ブレーカーが上がっていても、室内の凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセントに差し込まれていないと凍結防止ヒーターが作動しません。また、外の給湯器の電源フラグも差し込まれているか確認しましょう。

　電源が入っていれば外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器リモコンの運転スイッチが「入・切」に関係なく給湯器内の凍結防止ヒーター、給水管、給湯管の凍結防止ヒーターが作動し凍結を予防します。

３．浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝以上ある状態にしておく(追い炊き機能付き給湯器の場合)

追い炊き機能付き給湯器の場合、外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器内を保温するヒーターと自動ポンプ運転装置が作動し、浴槽、(給湯・循環)配管、給湯器内の水を循環させ凍結するのを防止します。そのため入浴後、浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝よりある状態にしておいてください。

４．低温注意報が発令された時や、冷え込みが厳しい時

低温注意報が発令された時や、冷え込みが厳しい時は給水・給湯配管、給水元栓の凍結を防ぐため以下の通水処置をしてください。

１．運転スイッチを「切」にする。

２．ガス栓を閉める。

３．お風呂の給湯栓を開いて、少量の水(１分管に約400cc　太さ約４㎜)を流したままにする。

上記の通水処置をすることにより給湯器だけでなく給水・給湯配管、給水元栓の凍結防止をすることが出来ます。

 ５．長期間留守にする場合

冬期長期間留守にして水を使わないと凍結しやすくなります。長期間留守にする場合は下記の処置をしてください。

➀．不凍栓(水抜き栓)を閉め、給水管内の水の水抜きをする。

不凍栓(水抜き栓)を右に回す

不凍栓を右に回して閉めると、水道管内の水の流れを遮断し、給水管内の水が地中に排水されます。この時、室内の蛇口を開け給水管内に空気を送り込むと、中の水がきれいに抜きされます。

２．凍結故障を防止するために空室の場合大家さん(管理会社)にやっていただきたいこと

冬期空室の物件については次の凍結防止処置をとってください。

１．給湯器の水抜きをする。

給湯器下にある「給水水抜き栓」、「給湯水抜き栓」を左に回して給湯器内の水抜きをしてください。

通常、ガス業者が水抜きはしてくれますが、水抜きされているか確認しましょう。追い炊き給湯器の場合は完全に水抜きをするには技術が必要です。ガス業者にお願いしましょう。

２．空室の電気を通電しておく

➀水抜きをしても完全に水抜きされず残っていた水が凍結して給湯器が破損(故障)する場合があります。また、②室内の混合水栓も凍結防止ヒーターが作動しないと凍結により破損(故障)する場合があります。１１月末になったら、水抜きだけでなく空室の通電もしておきましょう。

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「 賃貸アパートを長期間留守にする場合の凍結防止の注意点」

「賃貸アパート入居中のマナーと注意点」

冬期、賃貸アパート長期間留守にする場合の凍結トラブル防止の注意点

沼田市周辺にはスキー場が多くあるので毎年１０～１１月になるとスキーシーズンだけ沼田市内の賃貸アパートを借りる入居需要があります。その場合、賃貸アパートで生活するのは週末だけという場合が殆どです。普段は住んでいないため室内が冷えて凍結によるトラブルが起きやすくなります。こうしたトラブルを起こさないために次のことに注意しましょう。

１．凍結故障を防止するために入居者にやっていただきたいこと

(1) 部屋のブレーカーを絶対下げない

給湯器内及び給水管、給湯管には冬期外気温が下がり凍結するのを予防するため凍結防止ヒーター付いています。そして、その電源を各個別の部屋から取っている物件、共用回路から取っている物件があります。部屋のブレーカーは絶対下げないでください。

(2) 凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセント に差し込まれているか確認する

ブレーカーが上がっていても、室内の凍結防止ヒーターの電源プラグがコンセントに差し込まれていないと凍結防止ヒーターが作動しません。また、外の給湯器の電源フラグも差し込まれているか確認しましょう。

　電源が入っていれば外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器リモコンの運転スイッチが「入・切」に関係なく給湯器内の凍結防止ヒーター、給水管、給湯管の凍結防止ヒーターが作動し凍結を予防します。

(3) 浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝以上ある状態にしておく(追い炊き機能付き給湯器の場合)

追い炊き機能付き給湯器の場合、外気温が凍結の危険のある気温に下がると、給湯器内を保温するヒーターと自動ポンプ運転装置が作動し、浴槽、(給湯・循環)配管、給湯器内の水を循環させ凍結するのを防止します。そのため入浴後、浴槽の残り湯(水)を循環アダプターより５㎝より上にある状態にしておいてください。

(4) 自宅に帰り留守にする時、不凍栓(水抜き栓)を閉め、給水管内の水の水抜きをする。

水抜きの基本手順

➀ 不凍栓(水抜き栓)を右に回す

不凍栓を右に回して閉めると、水道管内の水の流れを遮断し、給水管内の水が地中に排水されます。

② 室内の蛇口を開け給水管内に空気を送り込む。

　空気を取り入れることで中の水がきれいに抜きされます。

【特に注意して水抜きをする場所と手順】

次の場所は水抜きをしても水が残りやすい場所です。

水抜きの基本手順に続いて、次の水抜き操作を行いましょう。

☆キッチンの混合水洗(シングルレバー)

・水側(右側)にレバーを上げ(全開にして)回す。

・次にお湯側(左側)にもレバーを上げ(全開にして)回す。

・上記の操作で吐水が完全に止まったら、レバーハンドルを中央に戻す。

この時、レバーハンドルは上げたままの状態(吐水状態)にする。

☆シャワーのある風呂の混合水栓(シングルレバー)

・シャワーを床に置く。

・混合水洗を「シャワー」に切替え、空気を取り入れる。

・混合水栓を「カラン」に切替え、空気を取り入れる。

《サーモ付き混合水洗の場合は》

・上記の操作の後、冷水・温水の温度調節の切替操作も行う。

・サーモを「冷水」側に切替え、空気を取り入れる。

・サーモを「温水」側に切替え、空気を取り入れる。

☆シャワーのある風呂の混合水栓(２ハンドル)

・「水」」のハンドルを全開の状態で切り替えレバーを蛇口側に回し、蛇口から水を出し切る。

・「お湯」のハンドルを全開の状態で切り替えレバーを蛇口側に回し、蛇口から水を出し切る。

・次に切替レバーをシャワー側に切り替え、シャワーヘッドを床に置きホース内の水を抜く。

・さらにシャワーヘッドを振り、中の水を抜く。

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