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改正された民法の債権法(契約等に関する部分)は平成29年5月26日に成立し、令和2年4月1日から施行されます。この債権法は制定以来約120年ぶりの大改正で、賃貸借契約に関するルールが大きく見直されます。賃貸借契約の何がどう変わるのか見ていきたいと思います。
家賃の不払いなどに備えて、賃借人に保証人(個人)を求める場合、改正前民法では例えば、賃借人の落ち度で貸家が消失した際、保証人に予想外の巨額な損害賠償請求がされることがありました。改正民法では、以下のような保証人保護の規定が定められます。
※ 根保証契約とは、将来発生する不特定の債務について保証する契約をいいます。不動産の賃貸借契約における「賃借人の一切の債務の保証」がこれに当たります。根保証契約を締結して保証人になる場合、主債務の金額が分からないため、将来、保証人が想定外の債務を負うことになりかねません。
借りている建物が雨漏れするなど修繕が必要な場合、改正前民法ではどのような場合に賃借人が自分で修繕することができるのか定めた規定がありません。改正民法では、以下の場合には賃借人が修繕できることが明確になります。
建物の賃貸借契約中に建物の所有者が変わった場合、誰が所有者になり、新しい所有者は賃料を請求できるのか改正前民法では規定がありませんでした。そのため、改正民法では以下の規定が設けられました。
賃貸借契約が終了した場合、賃借人は賃貸人に賃借物件を原状に戻して賃貸人に返還しなければいけないと解されています。しかし、改正前民法では原状回復の範囲について明文化された規定はありませんでした。そのため、判例の積み重ねによって法的な解決が図られてきました。改正民法では、これまでの判例の考え方にもとづき、原状回復義務の範囲等について下記のように明文化されました。
・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
・テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
・地震で破損したガラス
・鍵の取り替え(破損、鍵紛失のない場合)
・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が不要な程度のもの)
・引っ越し作業で生じた引っかきキズ
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の既存
・タバコのヤニ、臭い
・落書き等故意による毀損
・飼育ペットによる柱等のキズ、臭い
・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が必要な程度のもの)
※ 貸主と借主が合意すれば、「通常損耗や経年変化についても借主が原状回復義務を負う」という「補修特約」を設けることは認められています。
敷金とは賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務を担保するため、賃借人が賃貸人に交付する金銭です。しかし、改正前民法には、明文規定がありませんでした。改正民法では以下のように明文化されます。
・借主の未払い賃料
・損害賠償金
・原状回復費用(補修特約の有無、内容で金額が変わります)
施行日(令和2年4月1日)以降の新規契約、更新は下記のとおり行いましょう。
参照情報
「賃貸借契約に関するルールの見直し」(法務省HP)
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建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗は賃借人の原状回復義務の範囲には入りません。賃貸人が修繕費用を負担しなければいけません。それに対して賃借人の故意・過失(善管注意義務違反)による建物の劣化等は賃借人の原状回復義務の対象であり、賃借人が修繕費用を負担しなければいけません。具体的には次のようになります。
参考情報
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)
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「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするの?」
住まいの空気の質や温度・湿度は、暮らしの快適感を大きく左右します。湿度が高いと不快なだけでなく、結露やカビが生えやすくなります。快適な生活を送れるように、日頃から気をつけたいことを把握しておきましょう。
空気中の水蒸気量は温度が高いほど多く含むことが出来ます。暖房で温められた室内は水蒸気を多く含むことができます。結露は室内と室外の温度差が大きい時に、高い温度側(室内)の空気に含まれる水蒸気が、外気で冷えた窓ガラスや壁面に触れて含みきれなくなった水蒸気が水滴になったものです。
また、建物の断熱性、機密性が高いと冷暖房の効率が良い反面、換気をしないと室内で発生した水蒸気がこもり、結露が発生しやすくなります。
結露の原因となる水蒸気の発生の要因
1.調理・炊飯
2.洗濯機・乾燥機
3.風呂・シャワー、洗面
4.室内園芸、花瓶、水槽
5.加湿器
6.洗濯物の室内干し
7.喫煙
8.解放型燃焼器具(ガス・石油ストーブ等)
結露はカビの発生源になるだけでなく、建物や家具を傷めます。上記湿気防止対策とともに、換気設備や冷暖房設備を利用して換気を行い、適切な室内環境を維持しましょう。
具体的には、次の点に注意しましょう。
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ハイツやマンション等の集合住宅では、さまざまなライフスタイルの入居者が生活しています。お互いが気持ちよく生活できるよう集合住宅のルールやマナーを身に付けておきましょう。
集合住宅には、自分以外にその集合住宅に入居している人全員で使う共用スペースがあります。入居者同士のトラブルを避け、快適な生活を送るために次のことを守りましょう。
➀ 自転車を置きっ放しにしたり、郵便受けに入っていたいらないチラシを捨てたり、ゴミを放置しない。
② 玄関または郵便受けの所定の位置に表札を表示しましょう。
➀ 階段、廊下は他の入居者も通る共用スペースです。私物や子供の遊具や自転車等を放置すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。また、緊急時には避難経路になるので放置はやめましょう。
➀ 車は指定された駐車区画に駐車しましょう。他の入居者の駐車区画や通路等に駐車すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。
② クラクション、空ふかし、長時間のアイドリングは他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。
③ 駐車場を駐車場以外の目的(駐車場でバーベキューをする等)で使用するのはやめましよう。
➀ 自転車・バイクは指定場所に置く。
② 使用しない自転車・バイクは放置せず撤去する。
集合住宅で最もトラブルが多いのが音のトラブルです。特に生活音は気がつかないうちに、隣人に迷惑をかけている場合があります。特に上下階は響きやすいので気をつけましょう。
➀ ステレオやテレビ時間帯や音量に気をつけて楽しみましょう。特に夜間はボリュームを下げるか、ヘッドフォンを使用するなどして配慮しましょう。②ピアノ等の楽器の演奏、カラオケは禁止です。
➀ 玄関ドアや建具等は静かにゆっくり閉めましょう。
② 早朝、夜間の洗濯や掃除は控えましょう。
③ 目覚まし時計は鳴りっぱなしにならないよう気をつけましょう。
➀ 飛び跳ねたり、物を落としたときの床の衝撃音は上下階のトラブルの原因になります。特に、小さい子供さんがいる家庭では気をつけましょう。ジュウタン等敷くと遮音効果があります。
➀ 夜間、大声で笑ったり、会話したりすると音が近隣に響きます。注意しましょう。
近隣からの苦情で多いのがゴミの出し方のマナーです。たった一人のマナー違反が集合住宅全体に不快な思いや迷惑をかけてしまいます。一人一人がルールを守ってゴミを出しましょう。
➀収集日、収集時間を厳守する。
②指定のゴミ袋で分別ルールを守って出す。
③粗大ゴミは各市町村の決められた方法で処分する。
沼田市のゴミの出し方は
こちら
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普通借家契約の場合には、通常、契約を更新することができます。契約を更新する場合の手続き、必要な書類、費用について紹介します。
借主、連帯保証人に変わりがない場合も、一般的には更新の契約書を作成する場合が多いです。更新の契約書を作成しない場合もあります。更新の契約書を作成する場合、下記の書類が必要になります。
個々の契約により異なります。更新時までに確認し用意しましょう。
普通借家契約(一般の建物賃貸借契約)の場合には、契約を更新することができます。賃貸借契約の更新に際して、借主から貸主に支払われる費用です。 更新後の新賃料の1ケ月の場合が多いようです。更新料はあくまで契約条件なので「更新料なし」の場合もあります。
借主から貸主に支払う「更新料」とは別に、更新事務手続きを行う不動産業者から、更新事務手数料を請求される場合があります。10,000円~賃料1ケ月分の場合が多いです。契約更新する前に業務内容と金額を確認しておきましょう。
当初契約時に加入した家財総合保険に再加入しなければいけない場合が一般的です。再加入の保険料が必要になります。
10,000円~18,000円位
賃貸貸借契約には「賃料改定に関する条項」があるのが一般的です。改定の条件を満たす場合には、賃料が増減する場合があります。
家賃債務保証会社と保証委託契約を締結していて、継続保証料が掛かるプランを選んでいる場合は継続保証料が必要です。
10,000円~ (プランにより金額は異なります)
定期建物賃貸借契約の場合は、契約期間満了に伴い契約は終了します。借主、貸主双方が合意すれば再契約することかできます。
再契約の際の条件(費用)は個々の契約により異なります。条件を確認しましょう。
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部屋探しの際、その物件の遮音性がどうかは大変気になる点です。音の問題で近隣と深刻なトラブルになる場合もあります。物件探しの際、遮音性の高い物件選びのポイント、注意点について紹介します。
音には空気中を伝わって耳に届く「空気音」と、足音や物の落下音が床や壁を伝わって聞こえる「固体音」があります。
空気音 ジェット機の音、自動車の音、楽器の音など
固体音 上階の足音、スピーカーの振動音、電車や自動車の振動音、トイレの排水音
音源からの音が空気中を伝わっていく場合、音源と音を聞いている場所の間に壁などの遮蔽物があると音が小さくなります。このように音の伝わりを遮断することを「遮音」といいます。そして、住宅の各部位が空気音を遮断する能力を「遮音性能」といいます。
固体音をを遮断する能力を「衝撃音性能」といいます。
衝撃音には、(1)子供が飛び跳ねたり、走り回ったりした時に発生する重量衝撃音と、(2)物が落下した時や、椅子を引きずった時に発生する軽量衝撃音があります。
大ざっぱに言うと、空気音、固体音(衝撃音)の遮音性は遮蔽物の密度が高いほど、また、厚みが厚いほど遮音性は高くなります。そのため木造や軽量鉄骨造よりRC造(鉄筋コンクリート造)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のほうが遮音性能が高くなります。しかし、RC造、SRC造でも物件によりコンクリートの厚さに違いがあるので一概には言えません。
窓、ガラスはその仕様により遮音性能が異なります。低い順にあげると次のようになります。
沼田では①か②が殆どですが、現地見学の際は窓ガラスが単板ガラスかペアガラス確認しましょう。
構造の違いだけでなく、床や天井の仕様により遮音性能は変わります。
2階床にALC(軽量気泡コンクリート)が敷いてあるか。敷いてあれば遮音性は高い。
隣りの部屋の間取りはどうか、直接接する部分はどこか。玄関、風呂等だけが直接接し、居間等の部屋どうしは離れている間取りの場合、隣の音はあまり聞こえない。
排水管の周りに防音シートが巻いてあるか。見えないので不動産会社の担当者に確認する。
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仕事の都合で短期間賃貸物件を借りたい場合、家具・家電を揃えるのは費用がもったいないと感じる人もいると思います。家具・家電付き物件は新生活をスタートする際の初期費用を抑える一つの選択肢です。家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、ディメリットについてまとめてみました。
家具・家電付き賃貸物件はあらかじめベット、テレビ、エアコン、机(テーブル)、照明、カーテン、洗濯機、冷蔵庫、コンロ、電子レンジ等が備え付けられています(物件により付いている家具、家電は異なります)。間取りは単身者向けのワンルームが多いです。
家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のメリットがあげられます。
家具・家電付きの場合、新生活をスタートする際、揃えなければいけない家具・家電を揃えなくても済むので、初期費用が節約できます。
家具・家電付きの場合、自分で家具・家電を買い揃え、部屋に設置する必要が無く。入居した日から快適な生活をスタートすることが出来ます。
家具・家電付きの場合、家具・家電を選び、運搬、設置する必要がないので、その時間、労力、引越費用を節約できます。引越の荷物も自分の身の回りのもものだけで済むので引越が楽です。
一方、家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のディメリットがあげられます。
備え付けですので自分好みの家具や家電を選ぶことはできません。その点は自分の希望があっても抑えなければいけません。しかし、注意したいのは備え付けのベットの大きさと固さが自分に合っているかは、現地見学の際に見落とさないようにしましょう。入居後の睡眠、休息に影響してきます。
備え付けられている家具・家電は新築物件でない限り、一度他人が使った中古品を使うことになります。他人が一度使ったものに抵抗感がある方にはおすすめ出来ません。
家具・家電が備え付けになっているため、その分、家賃が高めの設定になっています。自分で家具・家電を揃えた場合にかかる費用と、家賃が高くなる分を入居期間で比較検討することをおすすめします。
以上のメリット、ディメリツトのある「家具・家電付き賃貸物件」ですが次の点に注意しましょう。
何が付いていて何を自分で用意しなければいけないか確認しましょう。
一般的には通常使用による故障の場合は貸主負担。借主の故意、過失による故障の場合は借主負担です。
入居期間が短い場合、自分で家具・家電を揃えるより家具・家電付きの部屋を借りたほうが費用を抑えることが出来ます。家具・家電付き賃貸物件のメリット、ディメリットも考慮してどちらがよいか検討しましょう。
沼田市内の家具家電付き物件は
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全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」はファミリー向け物件、単身者向け物件でともに6年連続1位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。
インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。
インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。LANケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。
このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。
プロバイダ料金は普通、月額4,000円~6,000円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。
「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。
プロバイダによって、契約してから2年または3年以内に退去等で解約すると、違約金が2万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。
「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。
「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。
パスワードが必要ない、入居者共通のWi-Fiがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がWi-Fi経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。
「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。
表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか(家賃と共益費の合計が1,000円~3,000円高い位で収まっているか)確認しましょう。
「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。 次の点を物件選びの参考にしてください。
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最近、ペット可物件を探す人が増えていますがペット可物件の数は少ないのが現状です。ペット可物件を探す時の注意すべき点について紹介します。
「ペット可物件」といっても大きく2つに分かれます。
一つは建築時はペット不可だった物件を、建物が古くなり入居促進するために「途中からペット可にした物件」。
もう一つは建築する時からペットと共生できるように「足洗い場」、「専用トビラ」等が設置された「ペット共生型物件」です。
ペット可物件を探す時は普通の賃貸物件を探す場合より事前に確認しておくべき注意点があります。次の点に注意が必要です。
ペット可物件といっても飼える種類と数は物件により異なります。
例えば
(1) 犬は飼えるがネコは壁をキズつけるからダメ。
(2) 犬・ネコは飼えるがは虫類はダメ
(3) 小型犬は飼えるが中型犬・大型犬はダメ
(4)1匹までは飼えるが2匹以上はダメ
飼えるペットの種類と数を不動産業者に確認しましょう。
ペット可物件は(1)退去後の消臭作業などのクリーニング、(2)ペットによる壁等のキズの修理等が必要になるため、契約時に支払うルームクリーニング代、預ける敷金が普通の物件より高くなります。また、家賃も普通の物件よりやや高めの場合が多いです。
ペットが病気になったりケガをした時のことを考えて、近くに動物病院があるか確認しておきましょう。
賃貸アパートでペットと暮らす場合
(1) ペットの鳴き声や臭いによる近隣入居者とのトラブル
(2) ペットを室内で飼うことによる床や壁のキズの発生
(3) 退去後のクリーニング費用の発生
などの問題が発生するリスクがあります。そして、途中からペット可に切り替えた物件の場合これらのリスクに対応していない場合がほとんどです。
以上の問題点は最初からペットを飼育する前提で建てられた「ペット共生型物件」ならペットも飼い主も快適に暮らすことが出来ます。
ペット共生型賃貸物件には一般的に次のような設備があります。(物件により付いている設備は異なります)
大型犬など外での散歩が必須のペットには部屋を汚さないための必須の設備。
犬を自由に遊ばせるスペースです。あると便利です。
手がふさがっている時、ペットを一時的につないでおくためのフック。玄関や共用部にある場合が多い。
室内のドアを閉めていてもペットが自由に部屋を移動できる扉。
ジャンプして飛び乗るのが好きなネコのためのものです。
ネコや犬の爪による引っかき傷や汚れに強いクロス仕様です。
ペット可物件といっても住んでいる人がペット好きな人ばかりではありません。ペットアレルギーの入居者がいることもあります。近隣の入居者とトラブルなく暮らすために次ぎのことに注意しましょう。
住む部屋の上下、左右は必ず引越の挨拶をしましょう。その時、「ペットがいる」ことも伝えましょう。事前に伝えておくことでクレームが格段に少なくなります。
入居者の中には動物が嫌いな人もいます。以下の点に気をつけましょう。
1.犬を散歩させる時、共用スペースでは抱き抱える。
2.リードは出来るだけ短く持つ。
3.人が少ない時間帯に散歩をずらす。
4.ネコを外に連れ出す時は、ペット用キャリーゲージに入れ飛び出さないようにする。
燃やせるゴミで出すのか、生ゴミで出すのか確認する。
沼田市 犬の飼い主のみなさんへ
沼田市内のペット可物件は こちら。
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賃貸アパート室内でタバコを吸った場合、退去の際、原状回復工事費の負担をめぐってトラブルになることがあります。タバコを吸った場合、賃借人の原状回復義務と費用負担額について解説します。
賃貸アパートの室内でタバコを吸うと、室内にタバコによる「黄ばみ」、「臭い」が残ります。タバコを吸った賃借人に原状回復義務があるのでしょうか。国土交通省の「原状回復ガイドライン」では「原状回復」を次ぎのように定義しています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」。
タバコを吸ったことにより付着した室内の「黄ばみ」、「臭い」は通常の使用をを超える使用による損耗とみなされ、賃借人は原状回復義務があります。
物件の広さにもよりますが、15万円~20万円位の原状回復費用がかかります。
タバコによる壁等の「黄ばみ」、「臭い」によりクロスの張り替え工事をした場合、かかった工事費全額を賃借人が負担しなければいけないのでしょうか。
国土交通省の「原状回復ガイドライン」では、このように賃借人に原状回復義務がある場合でも、入居期間中に経年変化・通常損耗が発生しており、経過年数(入居年数)を考慮し、経過年数(入居年数)が長いほど賃借人の負担割合(額)を減少させ決めています。
つまり、かかった原状回復費用のうち、入居していた間に消耗償却した分は貸主が負担し、未償却部分は借主が負担します。
賃借人負担額は次のように計算します。
☆毀損場所 壁クロス
☆耐用年数 6年(72ケ月)
☆原状回復費用 150,000円
☆賃借人負担額=原状回復費用 × (耐用年数-入居年数)/耐用年数
=150,000円×48ケ月/72ケ月
=100,000円
☆賃貸人負担額=原状回復費用 × 入居年数/耐用年数
=150,000円×24ケ月/72ケ月
=50,000円
☆毀損場所 壁クロス
☆耐用年数 6年(72ケ月)
☆原状回復費用 150,000円
☆賃借人負担額=原状回復費用 × (耐用年数-入居年数)/耐用年数
=150,000円×0ケ月/72ケ月
=1円
☆賃貸人負担額=原状回復費用 × 入居年数/耐用年数
=150,000円×72ケ月/72ケ月
=150,000円
※6年入居した場合、ガイドラインの考え方では、タバコを吸っても入居者負担は無しということになります。
「室内でタバコを吸った場合、借主は退去時に壁、天井、襖を張り替え、その費用を全額負担する。」等の特約がある場合は入居年数にかかわらず貼り替え費用は全額借主負担となります。
「契約自由」の原則により、このような「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」を定めることが出来ます。しかし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。
以上3つの要件を満たしている特約であれば有効です。
タバコによるクロス等の「黄ばみ」、「臭い」は使用を超える使用による損耗とみなされ、賃借人は原状回復義務があります。そして、入居期間に応じた原状回復費用を負担しなければいけません。
タバコを吸う方は、
参考情報
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)
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「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数の考慮はどうするの?」