民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わるの？

改正された民法の債権法(契約等に関する部分)は平成２９年５月２６日に成立し、令和２年４月１日から施行されます。この債権法は制定以来約１２０年ぶりの大改正で、賃貸借契約に関するルールが大きく見直されます。賃貸借契約の何がどう変わるのか見ていきたいと思います。

１．賃貸借契約により生ずる「債務の保証に関するルール」の見直し

家賃の不払いなどに備えて、賃借人に保証人(個人)を求める場合、改正前民法では例えば、賃借人の落ち度で貸家が消失した際、保証人に予想外の巨額な損害賠償請求がされることがありました。改正民法では、以下のような保証人保護の規定が定められます。

① 個人が保証人になる根保証契約については、保証人が支払いの責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。

※　根保証契約とは、将来発生する不特定の債務について保証する契約をいいます。不動産の賃貸借契約における「賃借人の一切の債務の保証」がこれに当たります。根保証契約を締結して保証人になる場合、主債務の金額が分からないため、将来、保証人が想定外の債務を負うことになりかねません。

② 主債務者の「死亡」または保証人の「死亡」、「破産」等があった場合、個人根保証契約における主債務の元本は確定します。その後発生する主債務は保証の対象外となります。

２．「賃借物の修繕に関する要件」の見直し

 　借りている建物が雨漏れするなど修繕が必要な場合、改正前民法ではどのような場合に賃借人が自分で修繕することができるのか定めた規定がありません。改正民法では、以下の場合には賃借人が修繕できることが明確になります。

① 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない時

② 急迫の事情がある時

３．「賃貸不動産が譲渡された場合のルール」の明確化

建物の賃貸借契約中に建物の所有者が変わった場合、誰が所有者になり、新しい所有者は賃料を請求できるのか改正前民法では規定がありませんでした。そのため、改正民法では以下の規定が設けられました。

① 賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡された時は、賃貸人としての地位は原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転する。

② 不動産の譲受人(新たな所有者)が賃借人に対して賃料を請求するためには、賃借物である不動産の「所有権移転登記」が必要。

４．「賃借人の原状回復義務及び収去義務等」の明確化

賃貸借契約が終了した場合、賃借人は賃貸人に賃借物件を原状に戻して賃貸人に返還しなければいけないと解されています。しかし、改正前民法では原状回復の範囲について明文化された規定はありませんでした。そのため、判例の積み重ねによって法的な解決が図られてきました。改正民法では、これまでの判例の考え方にもとづき、原状回復義務の範囲等について下記のように明文化されました。

① 賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこととし、しかし、「通常損耗」(通常の使用によって生じた損耗)及び「経年変化」については原状回復義務を負わない。

② 通常損耗・経年変化に当たる例・当たらない例

(当たる例)

・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

・テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)

・地震で破損したガラス

・鍵の取り替え(破損、鍵紛失のない場合)

・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が不要な程度のもの)

(当たらない例)

・引っ越し作業で生じた引っかきキズ

・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の既存

・タバコのヤニ、臭い

・落書き等故意による毀損

・飼育ペットによる柱等のキズ、臭い

・壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替が必要な程度のもの)

※　貸主と借主が合意すれば、「通常損耗や経年変化についても借主が原状回復義務を負う」という「補修特約」を設けることは認められています。

５．「敷金に関するルール」の明確化

敷金とは賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務を担保するため、賃借人が賃貸人に交付する金銭です。しかし、改正前民法には、明文規定がありませんでした。改正民法では以下のように明文化されます。

① 敷金とは「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対して生ずる金銭の給付を目的する債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」。

② 賃貸借契約終了後、貸主は敷金を返還しなければいけませんが、以下の費用については差し引くことが出来ます。

・借主の未払い賃料

・損害賠償金

・原状回復費用(補修特約の有無、内容で金額が変わります)

６．新ルールはいつから適用されるの？

① 賃貸借や保証などの契約は、原則として施行日より前に締結された契約は改正前民法が適用されます。施行日(令和２年４月１日)後に締結された契約は改正民法が適用されます。

② 施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約や保証契約を更新(合意更新)した場合は、改正民法が適用されます。

③ 施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約を更新し、保証契約は合意更新しなかった場合は、賃貸借契約は改正民法が適用され、保証契約は改正前民法が適用されます。

７．まとめ

　施行日(令和２年４月１日)以降の新規契約、更新は下記のとおり行いましょう。

① 「新規賃貸借契約」の場合は極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書で契約し ましょう。

② 賃貸借契約と保証契約を「合意更新」(貸主、借主、保証人３者で契約書を作成し更新)の場合は極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書で更新しましょう。

③ 賃貸借契約は「合意更新」し、保証契約は「合意更新しない」場合は、極度額等が表示されている民法改正に対応した改定版契約書を使用し、特約欄に「本賃貸借契約に係る甲と丙との間の連帯保証契約は、○年○月○日に締結され、その時点から継続していることから、第21条第２項の規定(全宅連契約書の場合)にかかわらず、その内容は従前の契約書にもとづくものとする。」と記載し、更新しましょう。

④ 「法定更新」の場合は賃貸借契約、保証契約とも改正前民法が適用されます。

参照情報

「賃貸借契約に関するルールの見直し」(法務省HP)

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「賃貸借契約前の注意点」

賃借人の原状回復義務の具体例

建物の経年劣化や賃借人の通常の使用による損耗は賃借人の原状回復義務の範囲には入りません。賃貸人が修繕費用を負担しなければいけません。それに対して賃借人の故意・過失(善管注意義務違反)による建物の劣化等は賃借人の原状回復義務の対象であり、賃借人が修繕費用を負担しなければいけません。具体的には次のようになります。

１．賃貸人負担となるもの

通常の住まい方で発生するもの

１．家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

２．テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)

３．壁に貼ったポスター等によるクロスの変色

４．日照などによるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち

５．賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡

６．下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴

７．設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命によるもの)

建物の構造により発生するもの

１．構造的な欠陥により発生した畳の変色・フローリングの色落ち・網入りガラスの亀裂

次の入居者確保のために行うもの

１．特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し、表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜の取り替え、破損していない場合の鍵の交換

２．フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場合の専門業者によるハウスクリーニング・エアコン内部の洗浄

２．賃借人負担となるもの

手入れを怠ったもの

１．飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ

２．冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損

３．日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油

４．結露を放置して拡大したカビ・シミ

５．クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食

６．戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去

用法違反

１．落書き等故意による毀損

２．ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合

３．風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

不注意によるもの

１．引っ越し作業等で生じた引っかきキズ

２．賃借人の不注意によるフローリングの色落ち

３．鍵の紛失または破損による取り替え

通常の使用とはいえないもの

１．喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合

２．重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張り替えが必要なもの

３．天井に直接付けた照明器具の跡

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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「賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか？」

「原状回復費用の賃借人が負担する範囲と経過年数(入居年数)の考慮はどうするの？」

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湿気、結露防止の注意点

住まいの空気の質や温度・湿度は、暮らしの快適感を大きく左右します。湿度が高いと不快なだけでなく、結露やカビが生えやすくなります。快適な生活を送れるように、日頃から気をつけたいことを把握しておきましょう。

 １．湿気防止の注意点

１．晴れた日には窓を開け通風を良くし、押入の襖やクローゼットの扉も開放しましょう。

２．押入は下にスノコを敷き、空気が対流しやすいようにしましょう。

３．水蒸気の多い浴室やキッチンでは、窓を開けて換気扇を回し充分な換気をしましよう。

４．２４時間換気システムが設置されている建物の場合は、常時運転にしておきましょう。

５．タンス等の家具は壁面から５㎝程度離して、家具の裏面も通気されるようにしましょう。

６．サッシの上部に換気框がついている場合は、開けておいてください。２４時間換気の表示がある場合は、必ず開けておいてください。

２．結露防止の注意点

結露が発生する原因

空気中の水蒸気量は温度が高いほど多く含むことが出来ます。暖房で温められた室内は水蒸気を多く含むことができます。結露は室内と室外の温度差が大きい時に、高い温度側(室内)の空気に含まれる水蒸気が、外気で冷えた窓ガラスや壁面に触れて含みきれなくなった水蒸気が水滴になったものです。

また、建物の断熱性、機密性が高いと冷暖房の効率が良い反面、換気をしないと室内で発生した水蒸気がこもり、結露が発生しやすくなります。

結露の原因となる水蒸気の発生の要因

１．調理・炊飯

２．洗濯機・乾燥機

３．風呂・シャワー、洗面

４．室内園芸、花瓶、水槽

５．加湿器

６．洗濯物の室内干し

７．喫煙

８．解放型燃焼器具(ガス・石油ストーブ等)

結露防止対策

結露はカビの発生源になるだけでなく、建物や家具を傷めます。上記湿気防止対策とともに、換気設備や冷暖房設備を利用して換気を行い、適切な室内環境を維持しましょう。

具体的には、次の点に注意しましょう。

１．サッシや窓ガラスについた水滴はこまめに拭き取りましょう。

２．暖房中は部屋どうしの温度差をあまりつけないように心がけましょう。

３．洗濯物の室内干しは、結露だけでなくカビの原因にもなります。湿度の高い時はなるべく控えましょう。

４．雨天や多湿時等、換気で湿度を調整出来ない時は、エアコンの除湿運転や除湿器を利用して調整しましょう。

５．石油ファンヒーター等の解放型暖房器具は燃焼の際に大量の水蒸気が発生するので、非解放型暖房器具のパネルヒーター、電気カーペット、エアコン等に変更しましょう。

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「賃貸アパート入居中のマナーと注意点」

集合住宅で暮らすマナー

ハイツやマンション等の集合住宅では、さまざまなライフスタイルの入居者が生活しています。お互いが気持ちよく生活できるよう集合住宅のルールやマナーを身に付けておきましょう。

１．共用スペースのマナー

集合住宅には、自分以外にその集合住宅に入居している人全員で使う共用スペースがあります。入居者同士のトラブルを避け、快適な生活を送るために次のことを守りましょう。

玄関

➀  自転車を置きっ放しにしたり、郵便受けに入っていたいらないチラシを捨てたり、ゴミを放置しない。

② 玄関または郵便受けの所定の位置に表札を表示しましょう。

階段・廊下

➀ 階段、廊下は他の入居者も通る共用スペースです。私物や子供の遊具や自転車等を放置すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。また、緊急時には避難経路になるので放置はやめましょう。

駐車場

➀ 車は指定された駐車区画に駐車しましょう。他の入居者の駐車区画や通路等に駐車すると他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。

② クラクション、空ふかし、長時間のアイドリングは他の入居者の迷惑になるのでやめましょう。

③ 駐車場を駐車場以外の目的(駐車場でバーベキューをする等)で使用するのはやめましよう。

駐輪場

➀ 自転車・バイクは指定場所に置く。

② 使用しない自転車・バイクは放置せず撤去する。

２．音のマナー

集合住宅で最もトラブルが多いのが音のトラブルです。特に生活音は気がつかないうちに、隣人に迷惑をかけている場合があります。特に上下階は響きやすいので気をつけましょう。

ステレオ・テレビ

➀ ステレオやテレビ時間帯や音量に気をつけて楽しみましょう。特に夜間はボリュームを下げるか、ヘッドフォンを使用するなどして配慮しましょう。②ピアノ等の楽器の演奏、カラオケは禁止です。

生活音

➀ 玄関ドアや建具等は静かにゆっくり閉めましょう。

② 早朝、夜間の洗濯や掃除は控えましょう。

③ 目覚まし時計は鳴りっぱなしにならないよう気をつけましょう。

衝撃音

➀ 飛び跳ねたり、物を落としたときの床の衝撃音は上下階のトラブルの原因になります。特に、小さい子供さんがいる家庭では気をつけましょう。ジュウタン等敷くと遮音効果があります。

会話

➀ 夜間、大声で笑ったり、会話したりすると音が近隣に響きます。注意しましょう。

３．ゴミのマナー

ゴミ出しのマナー

近隣からの苦情で多いのがゴミの出し方のマナーです。たった一人のマナー違反が集合住宅全体に不快な思いや迷惑をかけてしまいます。一人一人がルールを守ってゴミを出しましょう。

➀収集日、収集時間を厳守する。

②指定のゴミ袋で分別ルールを守って出す。

③粗大ゴミは各市町村の決められた方法で処分する。

沼田市のゴミの出し方は

こちら

「燃やせるごみのステーションへの出し方」

「燃やせないごみのステーションへの出し方」

「資源のステーションへの出し方」

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「賃貸アパート入居中のマナーと注意点」

賃貸借契約更新に必要な書類と費用

普通借家契約の場合には、通常、契約を更新することができます。契約を更新する場合の手続き、必要な書類、費用について紹介します。

１．賃貸借契約更新の際、必要な書類と費用

(必要な書類)

借主、連帯保証人に変わりがない場合も、一般的には更新の契約書を作成する場合が多いです。更新の契約書を作成しない場合もあります。更新の契約書を作成する場合、下記の書類が必要になります。

１．印鑑

２．連帯保証人の印鑑証明(連帯保証人が変わる場合)

3.その他の書類

個々の契約により異なります。更新時までに確認し用意しましょう。

(必要な費用)

１．更新料

普通借家契約(一般の建物賃貸借契約)の場合には、契約を更新することができます。賃貸借契約の更新に際して、借主から貸主に支払われる費用です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　更新後の新賃料の１ケ月の場合が多いようです。更新料はあくまで契約条件なので「更新料なし」の場合もあります。

２．更新事務手数料

借主から貸主に支払う「更新料」とは別に、更新事務手続きを行う不動産業者から、更新事務手数料を請求される場合があります。１０,０００円～賃料１ケ月分の場合が多いです。契約更新する前に業務内容と金額を確認しておきましょう。

３．家財総合保険料

当初契約時に加入した家財総合保険に再加入しなければいけない場合が一般的です。再加入の保険料が必要になります。

１0,000円～18,000円位

４．賃料改定に伴う差額

賃貸貸借契約には「賃料改定に関する条項」があるのが一般的です。改定の条件を満たす場合には、賃料が増減する場合があります。

5.継続保証料

家賃債務保証会社と保証委託契約を締結していて、継続保証料が掛かるプランを選んでいる場合は継続保証料が必要です。

１０,０００円～　(プランにより金額は異なります)

 ２．定期建物賃貸借契約の場合

定期建物賃貸借契約の場合は、契約期間満了に伴い契約は終了します。借主、貸主双方が合意すれば再契約することかできます。

再契約の際の条件(費用)は個々の契約により異なります。条件を確認しましょう。

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「入居申し込みに必要な書類を教えてください」

「契約時初期費用は何がいくらかかるの？」

「賃貸アパート入居中のマナーと注意点」

 遮音性(防音性)の高い賃貸住宅を探したい時の注意点

部屋探しの際、その物件の遮音性がどうかは大変気になる点です。音の問題で近隣と深刻なトラブルになる場合もあります。物件探しの際、遮音性の高い物件選びのポイント、注意点について紹介します。

１．音に関する基礎知識

① 音の伝わり方

音には空気中を伝わって耳に届く「空気音」と、足音や物の落下音が床や壁を伝わって聞こえる「固体音」があります。

空気音　　ジェット機の音、自動車の音、楽器の音など

固体音　　上階の足音、スピーカーの振動音、電車や自動車の振動音、トイレの排水音

② 遮音性能

音源からの音が空気中を伝わっていく場合、音源と音を聞いている場所の間に壁などの遮蔽物があると音が小さくなります。このように音の伝わりを遮断することを「遮音」といいます。そして、住宅の各部位が空気音を遮断する能力を「遮音性能」といいます。

③ 衝撃音性能

固体音をを遮断する能力を「衝撃音性能」といいます。

衝撃音には、(1)子供が飛び跳ねたり、走り回ったりした時に発生する重量衝撃音と、(2)物が落下した時や、椅子を引きずった時に発生する軽量衝撃音があります。

２． 賃貸住宅で遮音性能が要求される場所と構造との関係

床・壁

大ざっぱに言うと、空気音、固体音(衝撃音)の遮音性は遮蔽物の密度が高いほど、また、厚みが厚いほど遮音性は高くなります。そのため木造や軽量鉄骨造よりＲＣ造(鉄筋コンクリート造)やＳＲＣ造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のほうが遮音性能が高くなります。しかし、ＲＣ造、ＳＲＣ造でも物件によりコンクリートの厚さに違いがあるので一概には言えません。

窓

窓、ガラスはその仕様により遮音性能が異なります。低い順にあげると次のようになります。

① 単板ガラス　　　　普通の一枚ガラス。遮音性はあまり期待できない。

② ペアガラス　　　　２枚のガラスの間に空気層を設け遮音性を高めたガラス。

③ 防音合わせガラス　２枚のガラスの間に膜を挟むことで遮音性を高めたガラス。

④ 二重サッシ　　　　既存の窓の内側にもう一つ窓を設置。遮音性と同時に断熱性も高まります。

沼田では①か②が殆どですが、現地見学の際は窓ガラスが単板ガラスかペアガラス確認しましょう。

その他

構造の違いだけでなく、床や天井の仕様により遮音性能は変わります。

① 軽量鉄骨造

２階床にＡＬＣ(軽量気泡コンクリート)が敷いてあるか。敷いてあれば遮音性は高い。

② 間取り

隣りの部屋の間取りはどうか、直接接する部分はどこか。玄関、風呂等だけが直接接し、居間等の部屋どうしは離れている間取りの場合、隣の音はあまり聞こえない。

③ 排水管

排水管の周りに防音シートが巻いてあるか。見えないので不動産会社の担当者に確認する。

３．まとめ

➀ 音の問題は、構造による一般的な違いは言えますが、床、壁の中の仕様、間取りにより違いがあります。

② また、同じ音でも人によって感じ方が違います。

③ 人間関係によっても感じ方が変わってきます。近隣との人間関係を良好に保つことも防音対策を考えるうえで大切になってくると思います。

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家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、デメリット、注意点

仕事の都合で短期間賃貸物件を借りたい場合、家具・家電を揃えるのは費用がもったいないと感じる人もいると思います。家具・家電付き物件は新生活をスタートする際の初期費用を抑える一つの選択肢です。家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、ディメリットについてまとめてみました。

１．家具・家電付き賃貸物件とは

家具・家電付き賃貸物件はあらかじめベット、テレビ、エアコン、机(テーブル)、照明、カーテン、洗濯機、冷蔵庫、コンロ、電子レンジ等が備え付けられています(物件により付いている家具、家電は異なります)。間取りは単身者向けのワンルームが多いです。

ベット

テレビ

エアコン

カーテン

机(テーブル)

照明

コンロ(ラジエントヒーター)

洗濯機

冷蔵庫、電子レンジ

 ２．家具・家電付き賃貸物件のメリット

家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のメリットがあげられます。

➀ 初期費用が節約できる

家具・家電付きの場合、新生活をスタートする際、揃えなければいけない家具・家電を揃えなくても済むので、初期費用が節約できます。

② 手軽に新生活がスタートできる

家具・家電付きの場合、自分で家具・家電を買い揃え、部屋に設置する必要が無く。入居した日から快適な生活をスタートすることが出来ます。

③ 引越が楽

家具・家電付きの場合、家具・家電を選び、運搬、設置する必要がないので、その時間、労力、引越費用を節約できます。引越の荷物も自分の身の回りのもものだけで済むので引越が楽です。

３．家具・家電付き賃貸物件のディメリット

一方、家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のディメリットがあげられます。

➀ 自分好みの家具・家電を選べない

備え付けですので自分好みの家具や家電を選ぶことはできません。その点は自分の希望があっても抑えなければいけません。しかし、注意したいのは備え付けのベットの大きさと固さが自分に合っているかは、現地見学の際に見落とさないようにしましょう。入居後の睡眠、休息に影響してきます。

② 一度他人が使った家具・家電(中古品)である

備え付けられている家具・家電は新築物件でない限り、一度他人が使った中古品を使うことになります。他人が一度使ったものに抵抗感がある方にはおすすめ出来ません。

③ 家賃は高めである

家具・家電が備え付けになっているため、その分、家賃が高めの設定になっています。自分で家具・家電を揃えた場合にかかる費用と、家賃が高くなる分を入居期間で比較検討することをおすすめします。

４．家具・家電付き賃貸物件を借りる時の注意点

以上のメリット、ディメリツトのある「家具・家電付き賃貸物件」ですが次の点に注意しましょう。

➀ 備え付けられている家具・家電は物件により異なります。

何が付いていて何を自分で用意しなければいけないか確認しましょう。

② 備え付けの家具・家電が故障した場合、その修理費用は貸主、借主どちらの負担になるのか契約前に確認しましょう。

一般的には通常使用による故障の場合は貸主負担。借主の故意、過失による故障の場合は借主負担です。

③ 入居予定期間を考慮して家具・家電付き賃貸物件がいいのかどうか検討しましょう。

入居期間が短い場合、自分で家具・家電を揃えるより家具・家電付きの部屋を借りたほうが費用を抑えることが出来ます。家具・家電付き賃貸物件のメリット、ディメリットも考慮してどちらがよいか検討しましょう。

５．沼田市内の家具・家電付き賃貸物件は

沼田市内の家具家電付き物件は

こちら。

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インターネット無料の賃貸アパートを借りるメリット・デメリット

全国賃貸住宅新聞が毎年、調査集計し発表する「賃貸住宅入居者に人気設備ランキング」で「インターネット無料」はファミリー向け物件、単身者向け物件でともに６年連続１位と入居者に人気の設備です。「インターネット無料」でお得なイメージですが、借りる時のメリット、ディメリットについてまとめてみました。

１．インターネット対応物件と完備物件の違い

① インターネット対応物件とは

インターネット対応物件とは、アパートやマンションの共有部分まで回線工事が済んでいる物件です。回線が共有部分までしかないため、インターネットをする場合はプロバイダに連絡して部屋までの工事をしてもらう必要があります。そして、その工事費は入居者が負担しなければいけません。また、工事が始まるまで数日かかるため、入居してすぐ使いたい場合はあらかじめ申し込んでおく必要があります。

② インターネット完備物件とは

インターネット完備物件とは、インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。ＬＡＮケーブルとパソコンを繋げば、入居後すぐにインターネットが利用できます。回線工事やプロバイダとの契約は貸主が一括してして済ませてあるので入居者は不要です。毎月の使用料も貸主が払うので入居者は請求されません。

２．インターネット無料物件のメリット

このようにお得なインターネット無料物件ですが、そのメリットをみていきます。

① 月々のインターネット使用料がかからない

プロバイダ料金は普通、月額４,０００円～６,０００円かかりますが、「インターネット無料」物件では当然これらの料金がかかりません。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える

「インターネット無料」物件は、回線工事やプロバイダとの契約を貸主がすでにしているので入居した日からインターネットを使うことができます。

③ 解約時の違約金がかからない

プロバイダによって、契約してから２年または３年以内に退去等で解約すると、違約金が２万円前後とられる場合があります。また、最初の工事費を分割で支払っている場合は、残りの期間に分割払いする予定だった工事費も違約金と一緒に支払わなければいけません。しかし、「インターネット無料」物件の場合、違約金も残っている工事費も支払う必要はありません。

３．インターネット無料物件のデメリット

「インターネット無料」物件は上記のメリットがあり一見お得なように思えますが、次のデメリットがある場合があります。

① 回線速度が遅いことがある

「インターネット無料」物件の場合、建物全体で同じ回線を契約している場合がほとんどであるため、複数の入居者が同時に高画質動画を見た場合、回線速度が遅くなる場合があります。

② セキュリティが万全でない場合がある

パスワードが必要ない、入居者共通のＷｉ－Ｆｉがある場合は、個人情報が漏れてしまう可能性があります。他の入居者がＷｉ－Ｆｉ経由で他人の検索履歴などを盗み見ることが可能です。

③ プロバイダを選べない

「インターネット無料」物件では、あらかじめ契約されている回線、プロバイダを利用するので、好きな回線やプロバイダを選ぶことができません。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある

表面上「インターネット使用料は無料」ですが、家賃や共益費(管理費)に含まれている場合があります。近隣の類似物件と比べ高くないか(家賃と共益費の合計が1,000円～3,000円高い位で収まっているか)確認しましょう。

４．まとめ

「インターネット無料」物件には以上のメリット、デメリットがあります。ネットユーザーにより「インターネット無料」物件が良いのかどうか変わってきます。　次の点を物件選びの参考にしてください。

①「インターネット無料」物件をおすすめする場合

・近隣の類似物件と比べ、家賃と共益費の合計が1,000円～3,000円高い位で収まっている場合

・簡単な調べものしかしない

・ネットショッヒングでインターネットを使う

・短い動画や簡単な画像を見るだけ

②「インターネット無料」物件をおすすめしない場合

・処理が複雑なネットゲームをする

・映画など長い動画を観る

・仕事でデータをやりとりする

・インターネットを使う時間帯が主に深夜

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タバコを吸って賃貸アパートを退去した場合、賃借人は原状回復費用を負担するの？

賃貸アパート室内でタバコを吸った場合、退去の際、原状回復工事費の負担をめぐってトラブルになることがあります。タバコを吸った場合、賃借人の原状回復義務と費用負担額について解説します。

１．タバコを吸うと賃借人に「原状回復義務」があるの？

賃貸アパートの室内でタバコを吸うと、室内にタバコによる「黄ばみ」、「臭い」が残ります。タバコを吸った賃借人に原状回復義務があるのでしょうか。国土交通省の「原状回復ガイドライン」では「原状回復」を次ぎのように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」。

タバコを吸ったことにより付着した室内の「黄ばみ」、「臭い」は通常の使用をを超える使用による損耗とみなされ、賃借人は原状回復義務があります。

物件の広さにもよりますが、１５万円～２０万円位の原状回復費用がかかります。

２．賃借人負担額計算例

タバコによる壁等の「黄ばみ」、「臭い」によりクロスの張り替え工事をした場合、かかった工事費全額を賃借人が負担しなければいけないのでしょうか。

国土交通省の「原状回復ガイドライン」では、このように賃借人に原状回復義務がある場合でも、入居期間中に経年変化・通常損耗が発生しており、経過年数(入居年数)を考慮し、経過年数(入居年数)が長いほど賃借人の負担割合(額)を減少させ決めています。

つまり、かかった原状回復費用のうち、入居していた間に消耗償却した分は貸主が負担し、未償却部分は借主が負担します。

賃借人負担額は次のように計算します。

①入居年数２年(24ケ月)の場合

☆毀損場所　　壁クロス

☆耐用年数　　６年(72ケ月)

☆原状回復費用　　１５０,０００円

☆賃借人負担額＝原状回復費用　×　(耐用年数－入居年数)／耐用年数

=150,000円×48ケ月／72ケ月

＝100,000円

☆賃貸人負担額＝原状回復費用  ×  入居年数／耐用年数

=150,000円×24ケ月／72ケ月

＝50,000円

②入居年数６年(72ケ月)の場合

☆毀損場所　　壁クロス

☆耐用年数　　６年(72ケ月)

☆原状回復費用　　１５０,０００円

☆賃借人負担額＝原状回復費用　×　(耐用年数－入居年数)／耐用年数

=150,000円×0ケ月／72ケ月

＝１円

☆賃貸人負担額＝原状回復費用  ×  入居年数／耐用年数

=150,000円×72ケ月／72ケ月

＝150,000円

※６年入居した場合、ガイドラインの考え方では、タバコを吸っても入居者負担は無しということになります。

③特約でタバコに関する定めがある場合

「室内でタバコを吸った場合、借主は退去時に壁、天井、襖を張り替え、その費用を全額負担する。」等の特約がある場合は入居年数にかかわらず貼り替え費用は全額借主負担となります。

「契約自由」の原則により、このような「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」を定めることが出来ます。しかし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。

(1) 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

(2) 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

(3) 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

以上３つの要件を満たしている特約であれば有効です。

３．まとめ

タバコによるクロス等の「黄ばみ」、「臭い」は使用を超える使用による損耗とみなされ、賃借人は原状回復義務があります。そして、入居期間に応じた原状回復費用を負担しなければいけません。

タバコを吸う方は、

①室内で吸う人は退去時にクロスの貼り替え費用等、原状回復費用を負担覚悟で吸う。

②原状回復費用を負担したくない場合は、ベランダ等屋外で吸うことをおすすめします。(ただし、くれぐれも近隣の入居者とトラブルにならないよう注意して)

③タバコは体に良いことは何もないので、この機会に禁煙することをおすすめします。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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