土地の４つの値段(一物四価)とは？

１つの土地には実際に取引された「実勢価格」の他に、公的機関が発表する「公示地価(公示価格)」、「相続税評価額(路線価)」、「固定資産税評価額」があります。土地の相場、価格の目安を確認する方法としてあげられますが、それぞれの価格は目的や特徴が異なるので参考にする際の注意点について紹介します。

(1) 公示地価(公示価格)

地価公示法に基づき国(国土交通省)が、①一般の土地取引に指標を与え、適正な地価の形成に資するため、②公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額を算出するため、全国の都市計画区域内等に設置された標準地について、その年の１月１日時点の正常価格を１地点につき２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年３月下旬に発表されます。

また、都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ「基準地」について、毎年７月１日時点の「基準地価」が１名以上の不動産鑑定士により鑑定評価されます。毎年９月下旬に都道府県知事から発表されます。その目的は適正な地価形成等「公示地価」と同じです。

どちらの土地価格も定められた場所の(標準的な)土地価格のため、場所が離れていたり、近隣でも条件が異なれば実際の価格は乖離するのであまり参考にすることができません。

公示地価を調べたい場合は

こちら　「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

(２) 相続税評価額(路線価)

相続税や贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年１月１日時点の相続税路線価が国税庁から７月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

相続税評価額(路線価)は公示地価(公示価格)のおおむね８０％で設定されています。相続税評価額(路線価)を０．８で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

調べたい場合は　こちら  「財産評価基準書｜国税庁」

(３) 固定資産税評価額

固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。３年に１回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。

固定資産税評価額は公示地価(公示価格)のおおむね７０％で設定されています。固定資産税評価額を０．７で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

固定資産税路線価を調べたい場合は

こちら  「全国地価マップ」

(４) 実勢価格

上記の公的価格は土地取引の目安として使われたり、税金の課税の計算に使われます。実際の売買価格とは異なります。土地の売買は、売りたい人と買いたい人がいて両者が合意すれば売買が成立します。この取引価格の過去の平均的な金額を実勢価格といいます。取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合か多いです。ただし、周辺エリアで取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。

取引事例を調べたい場合は

こちら　国土交通省「不動産取引価格情報検索」

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外壁塗装工事費を費用計上する時の注意点

新築した賃貸住宅も年月の経過とともに外壁の色あせ、ひび割れ等建物の劣化が発生してきます。築１５年前後で建物価値を維持するため、外壁の塗装工事及び修理を行います。その際、塗装工事の目的によりかかった経費の計上方法が異なってきます。実際の例を交え、その注意点を説明します。

１．修繕費と資本的支出の違いと注意点

一般的に外壁塗装工事は建物の維持を目的として行われるため、経費処理上は「修繕費」として認められる場合が多くなります。しかし、外壁塗装工事を行った目的によっては修繕費と認められない「資本的支出」の場合があります。その違いは下記の通りです。

修繕費

(1) 修繕費とは

建物の維持や管理、原状回復を目的とした建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンス。

(2)経費計上方法

その場合は「修繕費」として工事を行った年の経費として一括処理できます。

(3)修繕費として認められる外壁塗装の例

・雨水が浸入しないように、外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することを目的として行われた外壁塗装

・建物の美観を保つために、色があせてきた部分や傷ついてしまったを補修することを目的として行われた外壁塗装

・災害により毀損してしまった外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することが目的の外壁塗装

資本的支出

(1)資本的支出とは

建物の維持管理、原状回復を目的として行われたものでなく、建物の価値や性能、耐久性をより良くすることを目的として行われたもの。

(2)経費計上方法

その場合、かかった経費は既存の減価償却資産と種類、耐用年数を同じくする新たな減価償却資産を取得したものとして、既存の減価償却資産の法定耐用年数の各年に「減価償却費」として経費計上されます。

建物構造別法定耐用年数

・木造(住宅用)　　　　　　　２２年

・軽量鉄骨造(厚さ3～4mm)    ２７年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用)　　　　   ４７年

・重量鉄骨造、鉄骨造　　　 ３４年

参照情報

「第8節 資本的支出と修繕費 – 国税庁」

「資本的支出後の減価償却資産の償却方法等　国税著」

「国税庁　耐用年数(建物/建物附属設備)」

(3)資本的支出とみなされる外壁塗装の例

・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることが目的として行われた外壁塗装

・より耐久性の高い塗料に塗り替える(例えばアクリル塗装→フッ素塗装)ことが目的の外壁塗装

・より豪華で魅力的な外観にすることが目的の外壁塗装

修繕費とならないものの判定 – 国税庁

２．資本的支出とみなされた具体例

丸井不動産で管理しているＡオーナーは下記の外壁塗装工事をしました。

工事実施年月　　　平成28年4月

規　模　　　　　　軽量鉄骨造   ４棟１６世帯

内　容　　　　　　外壁塗装工事及び外壁修繕工事

減価償却残存年数　８年

工事費　　　　　　１０００万円

要した金額の内、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでなかったので、その場合に適用される「資本的支出と修繕費の区分の特例」により、３０％(３００万円)が修繕費、７０％(７００万円)は資本的支出になりました。

資本的支出７００万円の減価償却は特例(所得税法施行令127条第2項)により本体部分の取得価格に加算して減価償却費を計算し８年で償却します。

平成２８年の減価償却費　＝　７００万円×０．９×０．０３７×８ケ月／１２ケ月

＝   １５５,４００円

平成２９年の減価償却費　＝　７００万円×０．９×０．０３７×１２ケ月／１２ケ月

＝   ２３３,１００円

３．まとめ

外壁塗装工事は行われた工事の目的により税務上、「修繕費」とみなされる場合、「資本的支出」とみなされれる場合があります。経費計上にあたっては税理士や税務署に相談し、適切なアドハ゛イスをしてもらうことをおすすめします。

参照情報

「国税庁　資本的支出後の減価償却資産の償却方法等」

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修繕費か資本的支出(減価償却費)かの判定はどうするの？

古くなり、賃貸住宅の建物、設備を修理、交換を行い経費を支出する場合があります。支出した経費が修繕費になるのか、資本的支出(減価償却費)になるのか税務上の扱いを確認しましょう。

１．取得と修繕費、資本的支出の違い

賃貸住宅の建物、設備の修理等に支出した場合、➀固定資産の取得にあたるのか、②修繕費として経費(損金)処理できるのか、③資本的支出として資産計上すべきなのか判断が必要になります。修繕費であればその事業年度の費用として計上します。資産の「取得」や「資本的支出」であれば法定耐用年数にわたって減価償却費として費用計上します。

取得

建物の増築など量的な増加をもたらす支出は「取得」になります。原則として取得価格が１０万円以上であれば「固定資産」になります。

修繕費

建物の外壁塗装、壁紙や床材の貼り替え、機械設備のメンテナンス等、修理の内容が「通常の維持管理、原状回復」であれば「修繕費」として計上できます。

資本的支出

建物の修繕工事の内容によって、あるいは機械設備の高性能化によって法定耐用年数が延びるなど、固定資産の価値や性能、耐久性を向上させる修理・改良(質的増加をもたらす支出)であれば「資本的支出」として固定資産として計上しなければなりません。

参照情報

「第８節　資本的支出と修繕費－国税庁」

２．修繕費と資本的支出の判定フロー

修繕費に該当するか、資本的支出に該当するか判断が難しい場合は下記の「形式基準」で判定することができます。

《１つの修理・改良のために要した費用の額》 　

①基準　

２０万円未満か

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓ 　

①基準　

概ね３年以内の周期で行われているか

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓ 　

②基準　

明らかに価値を高めるもの

　　　　はい　→　資本的支出

　　　　いいえ　↓

または

②基準　

耐久性を増すものである

　　　　はい　→　資本的支出

　　　　いいえ　↓

②基準　

通常の維持管理、原状回復費用である　　

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

修繕費か資本的支出かどうか明らかでない場合

③基準　

６０万円未満である

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

③基準　

前期末取得価格の１０％相当額以下である

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

④基準

継続して、支出金額の３０％相当額と前期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している　　　　　　　　　　　　

　　　　はい　↓

支出金額の３０％相当額と 前期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額　

　　　　　　→　修繕費　　

残りの金額　→　資本的支出

　　いいえ　→　資本的支出

参照情報

「修繕費 資本的支出 フローチャート 国税庁」

「７．資本的支出と修繕費－国税庁」

 ３．形式的な区分による判定の具体例

(事例)

Ａオーナーは取得価格１,０００万円の賃貸住宅で、次のような修理を行いました。

修理、改良に支出した金額は下記のとおりです。

Ａ修理　　　１５万円

Ｂ修理　　　５０万円

Ｃ修理　　　９０万円

Ｄ修理　　１２０万円

ステップ１

①基準 　支出金額が２０万円未満、または概ね３年以内の周期で行われている支出か判定します。

該当すれば「修繕費」として処理します。

・Ａ修理は修理費が２０万円未満なので➀基準により「修繕費」となります。

ステップ２

②基準 　明らかに価値を高めるものまたは、耐久性を増すものであるである場合は「資本的支出」として処理します。

通常の維持管理、原状回復費用である場合は「修繕費」として処理します。

ステップ３

③基準   ステップ２処理後、修繕費か資本的支出か明らかでない場合は、(1)６０万円未満である場合、(2)前期末取得価額の１０％相当額以下である場合のいずれかに該当する場合は「修繕費」として処理します。

・Ｂ修理は修理費が６０万円未満なので③基準(1)により「修繕費」となります。

・Ｃ修理は修理費が取得価額１０００万円の１０％１００万円未満なので、③基準(2)により「修繕費」となります。

ステップ４

④基準   Ｄ修理は③基準(1)６０万円未満である場合、(2)前期末取得価格の１０％相当額以下である場合のいずれにも該当しません。

したがって、形式的に「修繕費」として処理することは出来ません。

Ａオーナーが「継続して、支出金額の３０％相当額と期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している」場合は、いずれか少ない金額を「修繕費」として処理できます。

残りの金額を「資本的支出」で処理できます。

該当しない場合は「資本的支出」で処理します。

４．まとめ

支出した経費を「修繕費」で処理すべきか「資本的支出(減価償却費)」で処理すべきか分からない場合、税理士や税務署にアドバイスしてもらいましょう。

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普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴

賃貸住宅の賃貸借契約には一般的な「普通借家契約」と契約期間が満了すると契約が終了する「定期借家契約」があります。それぞれの契約の違いと特徴について紹介します。

１．普通借家契約の特徴

契約方法　　　

書面でも口頭でも可です。通常は不動産業者が契約書を作成・交付します。

契約期間の上限

２０００年３月１日より前の契約　⇒　２０年

２０００年３月１日以降の契約　　⇒　無制限

１年未満の契約

期間の定めのない契約とみなされる。

更新の有無

原則として更新を拒絶する「正当事由」がない限り更新される。

賃料の増減

事情が変われば貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従う。

借主からの中途解約

中途解約に関する特約がある場合はその定めに従う。一般的には１ケ月前までに「解約申し入れ」をする特約が多い。

定期借家契約への切り替え

２０００年３月１日より前の居住用建物賃貸借契約　⇒　借主と物件が変わらない場合は、切り替えできない。

事業用建物賃貸借契約　⇒　切り替えできる。

２．定期借家契約の特徴

契約方法　　　

➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。

②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

貸し主がこの説明を怠った場合、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約になる。

契約期間の上限

無制限

１年未満の契約

１年未満の契約も有効

更新の有無

期間満了により終了し、更新はない(ただし、「再契約型」の場合は再契約可能)。

再契約型「定期借家契約」の種類と特徴

普通借家契約と違い、定期借家契約は契約期間満了に伴い必ず契約が終了します。契約終了後、引き続き部屋を使用する場合には「再契約」を行う必要があります。この「再契約」を行うためのルールの設け方により、次の３つに分類されます。

【非再契約型】

当初の契約期間満了で契約が終了し、「再契約を一切行わない」ことを前提とする契約方式。

【再契約未定型】

契約期間満了後、再契約を行うかどうか定めず、その時に貸主と借主が「協議」して決める方式。

【再契約型】

契約期間満了後、原則的には「契約違反や家賃滞納が無い限り再契約する」ことを大前提とした契約方式。

賃料の増減

賃料増減額請求権を排除できる(特約の定めに従う)。

借主からの中途解約

➀ 床面積２００㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは特約がなくても法律により１ケ月の猶予期間をおいて中途解約できる。

② ➀以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。

契約終了時

契約期間が１年以上の場合、貸主は期間満了の１年前から６ケ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知しなければいけません。

貸主から契約終了通知がない場合、借主は貸主から同通知があった日から６ケ月を経過した日まで、契約期間中と同一条件で賃借することができます。

３.まとめ

普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は上記のとおりですが

① 再契約型「定期借家契約」の場合、優良な入居者にとっては普通借家契約と何ら変わりません。

② 再契約の際、敷金、礼金が改めてかかることもありません。再契約の際かかる費用は保険料と再契約仲介手数料(丸井不動産の場合、家賃の０.５ケ月＋消費税)だけです。普通借家契約で更新料１ケ月かかる場合より少なくて済みます。

③ また、生活ルールやマナーを守らず近隣に迷惑をかける問題のある入居者を排除しやすくなるので良好な環境が保たれます。

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「賃貸借契約前の注意点」

賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？

１．賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法４００条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

　賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

２．善管注意義務違反になる具体例

次のような場合、善管注意義務違反になります。

床

➀ 引越作業で生じた引っかきキズ

② 畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)

③ 落書き等の故意による毀損

壁、天井

➀ タバコ等のヤニ・臭い

② 壁等のクギ穴・ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので下地ボードの張替が必要な程度のもの)

③ ク－ラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食

④ 天井に直接付けた照明器具の跡

⑤ 落書き等の故意による毀損

建具(襖・柱など)

➀ 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

② 落書き等の故意による毀損

設備、その他

➀ 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

② カギの紛失、破損による取り替え

③ 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

３．入居時の物件チェックの重要性

通常、退去立ち会い時、カギの返却とともに室内の点検、チェックを行います。その際あった傷、損傷が入居中に発生したものか、もともと入居時からあったものかを巡ってトラブルになることがあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、

①入居時に当事者立ち会いのうえ、チェックリストに基づき損耗・毀損箇所、汚れ等の有無の確認を行う。

②ある場合は、チェックリストに記録し写真を添付し、両当事者が確認の署名、捺印をする。

ことが重要です。

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