物件購入コストの計算のしかた

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの？

３．各種不動産投資指標の検証

４．物件購入コストの計算のしかた

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、１．新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。２．リニューアルする場合のコストの計算のしかた。３．中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。

１．返済倍数(DCR)から計算する物件購入コスト

投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。

まず、

➀ 該当物件のＮＯＩを調べる。または、査定する。

② ローン条件(金利、返済年数からローン定数(Ｋ%)をだす、調べる

③ 自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める

④ あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5～1.7以上)

を決めます。

次の式に➀～④を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

(例えば)

・ＮＯＩが６４０万円

ローン条件は

・金利２％

・返済期間３０年

・ローン定数4.44% 

・自己資金１０％（融資比率LTV90%）

・返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは

コスト ＝ 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)

＝ 640万円 ÷ (4.00%  × 1.60)

＝ 640万円 ÷ 6.41%

＝ 1億円 

１億円までかけてよい計算になます。

２．リニューアルコストの計算のしかた

（事例Ｂ）

物件Ｂは築２０年、８世帯、現在空室が３世帯、５万円で募集していますが建物設備が陳腐化し６ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、１世帯当たり１５０万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は７万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。

リニューアル工事のＮＯＩ利回りの計算

リニューアル工事により賃料がアップした分(７万円－５万円＝２万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。

ＮＯＩ利回り

＝(７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月／450万円

＝57.6万円／450万円

＝ 12.8％

リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算

リニューアルＮＯＩ 

＝ (７万円－５万円)×３戸×80%×12ケ月

＝ 57.6万円

リニューアルコスト４５０万円を、

金利２％、１５年ローンで借り入れた場合

年間返済額 ＝ 月額返済額29,000円 × 12ケ月

＝ 34.8万円

返済倍数(DCR)  ＝ 57.6万円 ÷ 34.8万円

　　　　　　　   ＝ 1.65

リニューアル工事のコストの計算のしかた

リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。

事例Ｂで

➀　ＮＯＩが57.6万円

②　ローン条件

金利２％　１５年返済(ﾛｰﾝ定数 7.72%)

③　全額借入

④　返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。

コスト ＝ ﾘﾆｭｰｱﾙＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

＝ 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)

＝ 57.6万円 ÷ 11.58%

≒ 497万円

497万円までかけていい計算になります。

３．中古物件購入価格の計算のしかた

中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀～⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。

➀　どの程度のリニューアルをする必要があるか

②　そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)

③　そのリニューアルをするのにいくらかかるか(ﾘﾆｭｰｱﾙｺｽﾄ)

④　融資条件を調べる(ﾛｰﾝ定数K%  融資比率LTV)

⑤　希望する返済倍数(DCR)を設定する

次の式に②～⑤を当てはめます。

コスト ＝ ＮＯＩ ÷ (Ｋ％ × LTV × DCR)

尚、総コスト ＝ 不動産購入コスト ＋ 購入後のリニューアルコストになります。

４．まとめ

今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は５年、１０年と続くものです。２０年、３０年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の５年後、１０年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。

各種不動産投資指標の検証

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの？

３．各種不動産投資指標の検証

４．物件購入コストの計算のしかた

　投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、ＣＦ利回り、ＣＦ、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。

１．各種投資指標の検証

(1) 下記の事例Ａの場合で、各種投資指標の関係を一覧表にまとめました。

(前提条件)

(1) 総コスト　　１億円

(2) 金利　　　　２％

(3) 30年返済　ローン定数4.44％

(4) ＮＯＩ率　　７５％

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)    6.51  7.70  8.88  10.06  11.84

NOI利回り(%)    4.88   5.77  6.66   7.55    8.88

返済割合(%)       4.44    4.44   4.44   4.44   4.44

ＣＦ利回り(%)    0.44   1.33   2.22   3.11   4.44

ＣＦ(万円)           44      133    222     311   444

返済倍数(DCR)   1.10   1.30   1.50   1.70   2.00

自己資金利回り     －      －       －      －      －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)   5.87   6.93   8.00   9.07  10.67

NOI利回り(%)   4.40   5.20   6.00   6.80   8.00

返済割合(%)　   4.00  4.00   4.00   4.00   4.00

ＣＦ利回り(%)　0.40  1.20   2.00   2.80   4.00

ＣＦ(万円)　        40    120     200    280    400

返済倍数(DCR)  1.10   1.30　 1.50   1.70  2.00

自己資金利回り 4.00 12.00  20.00   28.0  40.00

(融資比率80% 自己資金20%の場合)

表面利回り(%)　5.20  6.15　7.10   8.04　9.46

NOI利回り(%)　3.90  4.61   5.32　6.03　7.10

返済割合(%)　   3.55  3.55   3.55    3.55   3.55

ＣＦ利回り(%)　0.35  1.06   1.77   2.48   3.55

ＣＦ(万円)　       35    106     177     248     355

返済倍数(DCR)  1.10  1.30　1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 1.77  5.32   8.87   12.42  17.74

(融資比率70% 自己資金30%の場合)

表面利回り(%)　4.55　5.38　6.21   7.04   8.28

NOI利回り(%)　3.42    4.04   4.66   5.28   6.21

返済割合(%)　   3.10    3.10   3.10   3.10    3.10

ＣＦ利回り(%)　0.31   0.93   1.55   2.17    3.10

ＣＦ(万円)　        31      93　  155    217     310

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30   1.50   1.70    2.00

自己資金利回り  1.03    3.10    5.17   7.24  10.35

(2) 返済倍数(DCR)が1.5になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　8.8%

NOI利回り　8.88×0.75＝6.66%

返済割合

ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り6.66%－返済割合4.44%＝2.22%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り2.22%＝222万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%＝1.5

(融資比率  70%　自己資金  30%の場合)

表面利回り　6.21%

NOI利回り　6.21×0.75＝4.66%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率70%＝3.10%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り4.66%－返済割合3.10%＝1.55%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り1.55%＝155万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%＝1.5

自己資金利回り

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ155万円÷自己資金3,000万円＝5.17%

まとめ

自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額１億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。

(３) 返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率  100%　自己資金  0%の場合)

表面利回り　10.06%

NOI利回り　10.06×0.75＝7.55%

返済割合ﾛｰﾝ定数4.44%×融資比率100%＝4.44%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り7.55%－返済割合4.44%＝3.11%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.11%＝311万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%＝1.7

まとめ

返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。

(４)(返済年数１５年の場合)

➀ 総コスト　　１億円

② 金利　　　　２％

③１５年返済　ローン定数７.72％

④ ＮＯＩ率　　７５％

(融資比率100% 自己資金0%の場合)

表面利回り(%)11.33  13.38  15.44　17.50　20.59

NOI利回り(%)  8.49  10.04  11.58   13.13　15.44

返済割合(%)　   7.72    7.72    7.72     7.72    7.72

ＣＦ利回り(%)　0.77    2.32    3.86     5.41    7.72

ＣＦ(万円)　         77     232　  386      541     772

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50    1.70     2.00

自己資金利回り      －       －       －       －         －

(融資比率90% 自己資金10%の場合)

表面利回り(%)10.19 12.06　13.90　15.75  18.53

NOI利回り(%)   7.64   9.03   10.42　11.81   13.90

返済割合(%)　  6.95   6.95     6.95     6.95     6.95

ＣＦ利回り(%)  0.69   2.08     3.47     4.86     6.95

ＣＦ(万円)　        69    208　  347      486       695

返済倍数(DCR)  1.10　1.30    1.50     1.70     2.00

自己資金利回り 6.95  20.85  34.75   48.65   69.50

(融資比率80%  自己資金20%の場合)

表面利回り(%) 9.06  10.71  12.36  14.00  16.47

NOI利回り(%) 6.80   8.03    9.27　10.50  12.36

返済割合(%)　 6.18    6.18    6.18    6.18    6.18

ＣＦ利回り(%) 0.62    1.85    3.09    4.32    6.18

ＣＦ(万円)　       62     185　  309     432     618

返済倍数(DCR) 1.10   1.30     1.50    1.70    2.00

自己資金利回り 3.09   9.27  15.44   21.62   30.89

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り(%)  7.93　9.37　10.81  12.25　14.41

NOI利回り(%)   5.95   7.03    8.11　 9.19　 10.81

返済割合(%)　  5.41   5.41    5.41     5.41     5.41

ＣＦ利回り(%)　0.54   1.62    2.70     3.78     5.41

ＣＦ(万円)　         54     162　  270      378     541

返済倍数(DCR)  1.10　 1.30    1.50     1.70    2.00

自己資金利回り  1.80    5.41    9.01   12.61   18.02

返済倍数(DCR)が1.7になるためには

(融資比率70%  自己資金30%の場合)

表面利回り　12.25%

NOI利回り　12.25×0.75＝9.19%

返済割合

ﾛｰﾝ定数7.72%×融資比率70%＝5.40%

キャッシュフロー利回り

NOI利回り9.19%－返済割合5.40%＝3.79%

キャッシュフロー

１億円×ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ利回り3.79%＝379万円

返済倍数(DCR)

NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%＝1.7

自己資金を３０%出しても返済期間１５年の場合、表面利回りは12.２5%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。

２．まとめ

 １．返済倍数(DCR)は投資指標として、借入金返済破綻のリスクを端的に表しています。1.7以上あれば安心ですが、

２．「物件の力」を表す「ＮＯＩ利回り」、総投資額に対してどれくらいのキャッシュが残るか表す「キャッシュフロー利回り」、投資した自己資金に対する利回り「自己資金利回り」等、複数の投資指標で多面的に分析、検討することが重要です。

キャッシュフロー・ツリーて何？

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの？

３．各種不動産投資指標の検証

４．物件購入コストの計算のしかた

   賃貸アパート経営の出発点は「投資判断」にあるといえます。新築の場合であれ、リフォームの場合であれ「投資」という側面から分析する必要があります。その際、出発点となるのが「キャッシュフローツリー」です。キャッシュフロー・ツリーとは賃貸アパート経営において、「どれだけのお金が入り」、「どのような損失があり」、「どれだけのコストがかかり」、「借り入れの返済をする」と、「どれだけのキャッシュ(現金)が残ったか」お金の流れを表すものです。そして、これらの投資指標は「リスクを計る物差し」となり、不動産投資による破綻を防ぐ安全弁、羅針盤の役割を果たしてくれます。では、その中身について解説します。

１．キャッシュフロー・ツリーの構造

キャッシュフロー・ツリーの構造は次のようになっています。

➀　総潜在賃料収入     (ＰＲＩ)

②＋△賃料差異

③△空室損

④△賃料未回収損                      　 

⑤   実効賃料収入(➀＋－②－③－④)  (ＥＲＩ)

⑥　その他の収入                       　

⑦　総営業収入(⑤＋⑥)     (ＧＯＩ)

⑧△運営コスト                           　

⑨　営業純利益(⑦－⑧)     (ＮＯＩ)

⑩△年間借入金返済(ＡＤＳ)      　

⑪  キャッシュフロー(税引前)(⑨－⑩)（ＣＦ）

➀総潜在賃料収入(ＰＲＩ)

この賃料で募集できると想定した賃料で稼動率１００％の賃料合計です。たとえば、賃料１０万円の部屋が１０世帯の場合、月間１００万円、年間１,２００万円の総潜在賃料収入があるといいます。

②＋△賃料差異

賃料の合計を１００万円で査定して募集したけれど、実際には９５万円でしか決まらなかった場合、この５万円の賃料差異を「未達成損」といいます。逆に、時間がかかってもいいから想定よりも高い家賃で募集して１０５万円で決まった場合、この５万円を「上積み差異」といいます。

③△空室損

入居者が退去して、次ぎの入居者が決まるまでの空室による賃料収入の損失分です。

④△賃料未回収損

賃料の滞納により回収出来ない賃料を賃料未回収損です。入居促進のために行うフリーレントも賃料未回収損に含まれます。

⑤実効賃料収入(➀＋－②－③－④)(ＥＲＩ)

➀総潜在賃料収入から②賃料差異、③空室損、④賃料未回収損を引いたものが「実効賃料収入」です。

⑥その他の収入

その物件に関連して、オーナーが賃料以外に得る収入です。たとえば、(1)駐車場収入、(2)自動販売機収入、(3)看板収入等があります。

⑦総営業収入(⑤＋⑥)(ＧＯＩ)

⑤実効賃料収入に⑥その他の収入をたしたものが「総営業収入」です。

⑧△運営コスト

物件の運営に必要な共用電気代、修繕費、定期設備点検管理費用、管理会社に支払う管理料、固定資産税、保険料等のすべての経費です。

⑨営業純利益(⑦－⑧)(ＮＯＩ)

⑦総営業収入から⑧運営コストを引いたものが「営業純利益」です。年間の手取り賃料収入で「ネット収入」、「実質収入」ともいいます。物件の収益性は「ＮＯＩ」で計ることができるので一番重要な指標です。

⑩年間借入金返済(ＡＤＳ)

借入金の年間に返済する金額をいいます。借入金年間返済額は「借入金額」、「金利」、「返済年数」で決まります。

⑪キャッシュフロー(税引前)(⑨－⑩)(ＣＦ)

⑨営業純利益から⑩年間借入金返済を引くと「キャッシュフロー（税引前）」がでます。

２．まとめ

１．賃料の査定から始まって、年間のキャッシュフローまでのお金の流れを把握し、各項目を予測・計算し収支計画を立てることが大切です。

２．キャシュフローツリーは⑨の営業純利益(ＮＯＩ)までは物件により決まり、オーナーによって変わりません。それに対して、⑩の年間借入金返済から⑪キャッシュフローまではオーナーによって変わります。「自己資金の多寡」、「ローンの額」、「金利」、「返済年数」により年間借入金返済が変わってきます。

不動産投資指標にはどんなものがあるの？

不動産投資分析講座　目次

１．キャッシュフローツリーて何？

２．不動産投資指標にはどんなものがあるの？

３．各種不動産投資指標の検証

４．物件購入コストの計算のしかた

よく「この物件は利回り１０％だからいい物件だ」とか「利回りが５％しかない」などと「利回り」という言葉を使います。利回りといっても色々な利回りがあります。それぞれの利回りの中身について見ていきましょう。

１．表面利回り・ＮＯＩ利回り

物件Ａを例に解説します。条件は下記のとおりとします。

                (物件Ａ）

購入総コスト　　           1億円

自己資金　　　　　  1,000万円

借入金　　　　　     9,000万円

ﾛｰﾝ条件                      金利2%

返済期間30年

総潜在賃料収入　      1,000万円

営業純利益(NOI)率 　　　  70%

物件Ａのキャッシュフロー・ツリーは次のようになります。

           （物件Ａの収支）

総潜在賃料収入　　    1,000万円

営業純利益(NOI)　　　  700万円

年間借入金返済　　   △ 400万円

キャッシュフロー　　 　300万円

「表面利回り」は

想定する家賃収入の最大値、満室の場合の総潜在賃料収入を購入総コストで割ったものです。

物件Ａの場合の表面利回りは

表面利回り

＝総潜在賃料収入÷総購入コスト

＝1,000万円　÷   １億円

＝１０％になります。

「ＮＯＩ利回り」は

想定する家賃収入の最大値、総潜在賃料収入から空室損失、滞納家賃未回収分、運営費等を控除した営業純利益(NOI)を購入総コストで割ったものです。別名「実質利回り」ともいいます。

物件Ａの場合のＮＯＩ利回りは

ＮＯＩ利回り

＝営業純利益(NOI)÷総購入コスト

＝７００円 ÷ １億円

＝７％　になります。

　賃貸アパート、マンションでは「空室損失」や「運営コスト」等の控除額は「総潜在賃料収入」の２０～３０％あります。つまり、総潜在賃料収入に対するＮＯＩ率は７０～８０％ということになります。

まとめ

１．賃貸アパート、マンションの入居募集において現在の入居者が退去したら現在の家賃では入居が決まらない場合がよくあります。不動産投資において、その物件の現在の正しい賃料を把握することは重要です。

２．また、物件により空室損や運営コストが異なります。表面利回りが高くてもＮＯＩ利回りが低い場合があります。表面利回りに惑わされず、ＮＯＩ(営業純利益)利回りを正しく把握、推測することが重要です。

２．返済倍数(借入金償還余裕率)(DCR)

不動産投資のリスクを計る物差しとして、収入と返済のバランスを見る指標に「返済倍数」があります。「借入金償還余裕率」ともいいます。「返済倍数」は次の式で表されます。

返済倍数(DCR)

＝営業純利益(NOI)÷年間借入金返済額(ADS)

物件Ａの場合は、営業純利益(ＮＯＩ)が７００万円で年間借入金返済額(ＡＤＳ)が４００万円なので、

返済倍数(借入金償還余裕率)は

７００万円÷４００万円＝１.７５です。

借入金返済額を１とした場合、その１.７５倍の返済原資があることを表します。

この数値は大きければ大きいほど安全な投資といえます。一般的に、住居系の場合は１.５～１.７は欲しいところです。

この数値が下がる要因としては次の場合が考えられます。

➀ 賃料収入が下がる(賃料そのものが下がる、入居率が下がり賃料収入が下がる)。

② 金利が上昇して借入金返済額が増える。

③ 運営経費が増加する。

将来のことは不確定な部分がありますが、➀、②、③が同時にくることがあるかもしれません。投資する時にはこの返済倍数(借入金償還余裕率)を計算し、投資の安全性をを慎重に検討しましょう。

３．自己資金利回り(CCR)

投資した自己資金がどれくらいの利回りでまわっているか表す自己資金利回りは「投資した自己資金」に対して「いくらのキャッシュフロー」が生まれたかを表します。次の式で表されます。

自己資金利回り(CCR)

＝キャッシュフロー÷自己資金

物件Ａの場合は、キャッシュフローは営業純利益(ＮＯＩ)が７００万円、年間借入金返済額(ＡＤＳ)が４００万円なので、(７００万円－４００万円)　＝３００万円です。

自己資金１,０００万円出していますから

自己資金利回り(CCR)

＝３００万円÷１,０００万円

＝３０％

４．レバレッジ効果

物件ＡのＮＯＩ利回り(全額自己資金で購入した場合)は７００万円÷１億円＝７％(自己資金利回り)ですが、

ローン(９,０００万円)を組むことによって、出した自己資金１,０００万円の自己資金利回りは３０％に跳ね上がりました。

これを「レバレッジがきいた」といいます。

物件Ａを１億円全額自己資金で買うと７００万円のキャッシュフローしか生み出されません。

しかし、仮に物件Ａ(自己資金1,000円、借入金9,000万円)と同じような物件を１０棟買って、９億円(9,000万円×10棟)のローンを組めば、１億円(1,000万円×10棟)の自己資金に対して３,０００万円のキャシュフローが生まれます。

自己資金利回り３０％です。

しかし、これは９億円という借入金をするリスクをとった結果生まれたものです。

５．自己資金回収(ペイバック)

「ペイバック」は投資した自己資金が何年で回収できるかという指標です。

ペイバック

＝自己資金÷キャッシュフロー

物件Ａに当てはめると、自己資金１,０００万円、キャッシュフロー３００万円なので

ペイバック

=１,０００万円÷３００万円

＝３．３３年

投資した１,０００万円が３．３３年で回収できることを表しています。

まとめ

１．ＮＯＩ利回りは「物件の力」そのものを表しています。しかし、自己資金利回りは「自己資金の額」や借入金の「金利」、「融資期間」によって変わるので、その人によって変わる利回りです。

２．自己資金利回りは分母の自己資金を少なくすればするほど、高利回りになります。そのため、この数字だけで投資判断するのでなく、「ＮＯＩ利回りとセットで見なければいけない」投資指標といえます。

６．年間借入金返済(ADS)を決める３要素

年間借入金返済(ADS)を決める要素には次の３つがあります。

➀ 金利

② 返済期間

③ 借入金額

この３要素と返済額との関係は

・金利が上がると

→　返済額は　→　上がる

・返済期間が長くなると

→　返済額は　→　下がる

・借入金額が大きくなると

→　返済額は　→　上がる

そして、借入金返済額の内訳は「借入元本の返済」と「支払い金利」です。

７．元利均等払いと元金均等払い

「年間借入金返済」の支払い方法には「元利均等払い」と「元金均等払い」があります。

「元利均等払い」は元金と利息を含めた毎月の返済額が同じになるように返済する方法です。毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、一般的にはこの方法が採用されています。

「元金均等払い」は借入金額を支払い回数で割った金額を均等に返済していく方法です。毎月返済する元金は一定ですが、利息分は元金が徐々に減っていくので、その都度減っていきます。「元利均等払い」より利息として払う金額は少なく済み、毎月の支払い額も徐々に少なくなります。しかし、当初の毎月支払い額は大きくなります。

８．ローン定数て何？

ローン定数とは借入金額に対する年間借入金返済額の割合をいいます。

ローン定数(K%)

＝年間借入金返済額(ADS)÷借入金額(Loan)

事例Ａの場合、借入金額９,０００円、金利２％、融資期間３０年で、年間返済額は約４００万円なので

ローン定数は

４００万円÷９,０００万円

＝４.４４％　になります。

同じローン条件であれば、

１億円借りた場合、

年間借入金返済額

＝１億円×４.４４％

＝４４４万円

５,０００万円借りた場合、

年間借入金返済額

＝５,０００万円×４.４４％

=２２２万円

ローン定数は

借りる側から見ると、資金の「調達コスト」という見方ができます。

貸す側から見れば「貸した資金の利回り」という見方ができます。

９．キャッシュフロー利回りと返済倍数

キャッシュフロー利回りとは、「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表す指標です。

式で表すと次のようになります。

キャッシュフロー利回り

＝ＮＯＩ利回り－返済割合(K%×LTV)

返済割合(K%×LTV)　　

＝年間返済額(ADS)÷購入総コスト

＝ローン定数(K%) ×ＬＴＶ(融資比率)　

ＬＴＶ(融資比率)

＝Ｌｏａｎ÷Ｖａｌｕｅ

＝借入金額÷購入総コスト

事例Ａの場合(総購入コスト１億円のうち、全額借り入れした場合、LTV＝100%)、計算すると

キャッシュフロー利回り

＝ＮＯＩ利回り－返済割合(K%×LTV)

＝700万円／1億円－444万円(4.44%×100%)／1億円

＝256万円／1億円

＝2.56%

事例Ａの場合(総購入コスト１億円のうち、9,000万円借り入れ1,000万円自己資金、LTV＝90%)、計算すると

キャッシュフロー利回り

＝ＮＯＩ利回り－返済割合(K%×LTV)

＝700万円／1億円－400万円(4.44%×90%)／1億円

＝300万円／1億円

＝3.00%

自己資金１０％(1,000万円)を入れたことにより、キャッシュフロー利回りは2.56% → 3.00%に上昇しました。

キャッシュフロー利回りは（ＮＯＩ利回り－返済割合)で計算します。

それに対して、返済倍数は(ＮＯＩ利回り÷返済割合)で計算します。

返済倍数をキャッシュフロー利回りと同じように分母を購入総コストで表すと次のようになります。

返済倍数

＝ＮＯＩ利回り÷返済割合

＝ＮＯＩ／購入総コスト÷年間返済額(ADS)／購入総コスト

＝700万円／１億円÷400万円／１億円

＝７％÷４％

＝１.７５

どちらも営業純利益(ＮＯＩ)と年間借入金返済額(ADS)のバランスを見る指標です。

まとめ

１．キャッシュフロー利回りは「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表し、新築の賃貸アパートの場合、最低２％以上、リニューアルの場合４％以上欲しいところです。

２．キャッシュフロー利回りは(ＮＯＩ利回り－返済割合)で計算します。それに対して、返済倍数は(ＮＯＩ利回り÷返済割合)で計算します。どちらも営業純利益(ＮＯＩ)と年間借入金返済額(ADS)のバランスを見る指標です。

賃貸アパート空室対策の進め方　

賃貸アパートも築１０年を過ぎ、特に２０年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を９ケ条にまとめました。

　目次

１．賃料の適正化

２．賃料以外の募集条件の検証

３．間取り

４．外観・外構

５．設備・仕様

６．ソフトコンテンツ

７．オンリーワン(差別化)戦略

８．現場管理(清掃・巡回)

９．テナントリテンション(解約の抑止)

１．賃料の適正化

(1) 賃料は相場で決まる

①　物件の賃料は周辺環境等の立地条件、物件の構造・間取り、専有面積、設備・仕様、セキュリティー、建物の外観、道路の接道状況、駐車場の有無等色々な要素により決まります。

②そして、数年前までは入居者は平均４社の不動産会社を訪問し、７件の物件を見学し、１ケ月かけて決めていました。

③しかし、最近は（株）リクルート住まいカンパニーが２０１７年９月１５日に発表した「２０１６年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によれば、部屋探しの際「不動産会社への訪問数は平均１．６店舗」、部屋探しの際見学した物件数は平均３．１件」、「部屋探し開始から契約するまでの期間は平均１８．７日」と以前に比べるといずれも短くなっています。

④インターネットの普及により、入居者は物件情報を家にいながら簡単に集めることができるようになりました。来店する前に多くの物件を比較検討し希望条件に合った割安感のある物件に絞って来店します。従って、家賃は相場で決まります。近隣の同等の物件より家賃が高いとなかなか決まりません。

⑤ただし、例外があります。法人契約です。法人契約の場合、「予算○万円以内ならいい」と予算内であれば少々家賃が割高でも決まる場合もあります。ただ、個人契約がほとんどなので適正な家賃設定をしなければいけません。

関連記事

「オーナー必見！最近の部屋探しの実態」

(2) 家賃を下げても早く決めたうが得か？

空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。

①家賃６万円　空室率(稼動率ベース)１０％　解約率２５％　戸数１０戸の場合

平均空室日数

＝(３６５日×空室率)÷解約率

＝(３６５日×１０％)÷２５％

＝１４６日(約５ケ月)／戸

②家賃６万円　空室率(稼動率ベース)２％　解約率２５％　戸数１０戸の場合

平均空室日数

＝(３６５日×空室率)÷解約率

＝(３６５日×２％)÷２５％

＝２９．２日(約１ケ月)／戸

平均居住月数

＝(１００％／解約率×１２ケ月)－平均空室月数

＝(１００％÷２５％×１２ケ月)－１ケ月

＝４７ケ月

③空室率１０％と２％の物件の空室期間の差は

４ケ月(５ケ月－１ケ月)

家賃収入の差は

６万円×４ケ月＝２４万円

月当たりの差は

２４万円÷４７ケ月＝５,１０６円／月

家賃を５,０００円下げ５５,０００円にしても、空室期間が１ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり４ケ月間の収入も減るので４,７０６円の値下げをした場合)

関連記事

解約率と平均居住期間から逆算すると家賃はいくら値下げできるの？

 (3) まとめ

① 本来は家賃を下げずに物件に付加価値を付けるなり、陳腐化している部分があればそれを改善し「物件の力」を高め、家賃を下げずに空室を埋めるのが理想です。

② しかし、費用もかかるので難しい場合は、下げられる下げ幅を計算し適正な家賃設定にして早期に空室を埋めることが結果として良い賃貸経営になります。

２．賃料以外の募集条件の見直し

賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。

具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。

➀ フリーレント

② 礼金・敷金の割引　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

③ ペット可　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　

④ キャンペーン割引　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑤ 家具・家電付き　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

➀ フリーレント

フリーレントとは入居後の一定期間(１～２ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。

② 礼金・敷金の割引

礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。

③ ペット可

「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。

④ キャンペーン割引

半年から１年又は、翌年３月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。

⑤ 家具・家電付き

ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。

⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除

「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。

その他

沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯１台。１ＬＤＫ、２ＬＤＫの場合は世帯２台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。

２．まとめ

どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。

３　間取り

(１) 間取りの見直し

入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は２ＤＫ、３ＤＫというタイプの違いだけでなく、「部屋数」、「専有面積」、「使い勝手」、「各部屋の大きさのバランス」、「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて２ＤＫ、３ＤＫが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。

➀ 大型液晶テレビ＋ＡＶ機器＋ソファー＋パソコンコーナーなどが収まる広いリビング

② 収納力

(２) おすすめ間取り変更例

２ＤＫ変更例

代表的な２ＤＫは「６畳＋６畳＋ＤＫ６畳＋収納１.５畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は１９.５畳です。この間取りの中で

➀ＤＫ６畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。

②６畳の部屋では「大型液晶テレビ＋ＡＶ機器＋ソファー＋パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。

③ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。

(代表的な２ＤＫ)

和室６畳＋和室６畳＋ＤＫ６畳＋収納１.５畳＝合計１９.５畳

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室４.５畳＋LＤＫ12畳＋収納3畳＝合計１９.５畳

３ＤＫ変更例

(代表的な３ＤＫ)

和室４.５畳＋和室６畳＋和室６畳＋ＤＫ６畳＋収納２畳＝合計２４畳

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室４.５畳＋洋室６畳＋LＤＫ12畳＋収納２畳＝合計２４畳

２ＬＤＫ変更例

２ＬＤＫタイプを希望する入居者は新婚、ＤＩＮＫＳ(共働き、子供なし、)、同棲等の「２人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、２部屋目を小さくしＤＥＮ(書斎・小さい私室)にし、その分ＬＤＫを広くしたほうが入居者に喜ばれます。

(よくある２ＬＤＫ)

洋室６畳＋洋室６畳＋ＬＤＫ１０畳＝合計２２畳(収納を除く)

⇩

(入居者に好まれる間取り)

洋室６畳＋ＤＥＮ(書斎・小さい私室)３畳＋ＬＤＫ１３畳＝合計２２畳(収納を除く)

(３) まとめ

入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。

４　外観・外構

(１) 見た目の第一印象で借りるか判断される

築２３年外壁塗装後

建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築１５年から２０年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。

また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。

(２) 物件名も重要

　物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。

５　設備・仕様

(１) 付いていて当たり前の設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ テレビドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

② 温水洗浄便座

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

③ エアコン(新品または新しめ)

・ひと目でわかる

・新しいエアコンですね

④ 居室照明(LED)

・照明付いているんですね。

・LEDですか？いいですね。

・電気代がやすくて、交換しなくていい。

⑤ 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

(ファミリー向け物件)

➀ 追い炊き機能

・ファミリー世帯には必須

・追い炊きないなら、違う物件で・・・

② 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

③ テレビドアフォン

・女性の一人ぐらしも安心

・録画機能・外が確認できる

・カラーで防犯も安心

④ 温水洗浄便座

・付いていると手間が省ける

・なければ最悪自分で付ける

上記の設備は付いてて当たり前の設備です。付いていない物件は入居者の部屋選びの対象から外されます。付いていない設備がある場合は付けましょう。

(２) 入居者に嫌われる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)

② 洗濯機置き場が室内にない(沼田では殆どありませんが)

・良い洗濯機を外に置きたくない

③ 風呂が３点ユニット

・お風呂と一緒だと足が濡れますよね

・どうやって掃除するの

④ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

⑤ エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか？

(ファミリー向け物件)

➀ トイレが和式(水洗)

・論外(そもそも案内にならない)]

② エアコンが明らかに古い

・こんなに大きいエアコンあるんですか

・電気代が余計にかかりませんか？]

③ 風呂が黄ばんでいる

・前の入居者の生活の臭いがしそう

④ 和室がある

・古そう、和室は好みじゃない

　上記の設備は入居者から嫌われる設備です。該当する項目のある物件は入居者から部屋選びの対象から外されます。該当する事項がある場合は改善しましょう。

・和式の水洗トイレ　→　洋式水洗トイレ

・古いエアコン　→　新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)

・和室　→　洋室(フローリング)

・風呂が黄ばんでいる　→　新しいユニットバスに交換

関連記事

「賃貸住宅入居者が借りるのをためらう設備ランキング」

(３) 入居者に喜ばれる設備・仕様

(単身者向け物件)

➀ インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② 浴室乾燥機

・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

③ 宅配ボックス

・単身者のアマゾン世代が急増中

④ ホスクリーン(室内物干し)

・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気

・費用対効果か高い

(ファミリー向け物件)

➀ インターネット無料

・不動の人気設備ランキング第１位

・料金は家主負担で入居者無料が一般的

② ２台目エアコン

・居間だけでなく他の部屋も快適

③ 居室照明

・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)

④ 浴室乾燥機

・干したまま出かけられる(女性)

・一人暮らしでも便利！翌朝には乾いている！

⑤ 洗髪洗面化粧台

・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)

・掃除がしやすい

⑥ 宅配ボックス

・単身者のアマゾン世代が急増中

⑦ ホスクリーン(室内物干し)

・あるだけで便利

・女性の防犯に。単身者にも人気。

・費用対効果か高い

　上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。

➀インターネット無料は新築物件で増えてきました。単身者向け物件、ファミリー向け物件とも入居者に喜ばれます。

②２台目エアコンはファミリータイプの物件では付いていると喜ばれます。

③宅配ボックスは共働き世帯が増える中でニーズの高まっている設備です。２ボックス～６ボックスの独立型の宅配ボックスが市販されています。

④ホスクリーン(室内物干し)は単身主向け物件、ファミリー向け物件とも、日中仕事で留守の世帯が多いので喜ばれます。費用もあまりかからず設置できます。

関連記事

「賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング２０２０」

「賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング２０１９」

「賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング２０１８」

「賃貸住宅入居者に人気の設備ランキング２０１７」

(４) まとめ

新築物件も１０年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。

① 付いてて当たり前の設備・仕様で付いていない設備、仕様がある場合は早急に付けましょう。

② 入居者に嫌われる設備・仕様がある場合には早急に改善しましょう。水周りの清潔感に注意しましょう。

③ 入居者に喜ばれる設備・仕様については個々の物件の状況により、出来る設備、仕様から導入しましょう。できるだけ現在の新築物件の設備、仕様に近づけ、「物件の力」を付けて、値下げをしないで空室対策を進めましょう。

６　ソフトコンテンツ

ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。

(１) ペット可

ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、１９８９年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは１％でした。それが２００７年には８７％になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。

ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。

１．既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。

２．ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。

３．犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。

４．ハウスクリーニング代を契約時にもらう。

５．退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。

(２) シェアハウス

古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。

(３) 家庭菜園付き

家庭菜園が出来る畑を１区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。

(４) コンセプトアパートメント

最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。

例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」、「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。

７　オンリーワン(差別化)戦略

(１) オンリーワン(差別化)戦略の考え方

賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も２つの考え方があります。

➀最大公約数的な多くの人に受け入れられやすい一般的なものをつくったほうが良いという考え方。

➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。

②「他にないもの」、「ここが全然違う」ものを作ったほうが良いという考え方。

②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。

ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」、「外観」、「設備・仕様」、「内装の色」、「募集条件」等何でもよいのです。

(２) オンリーワン(差別化)の具体例

間取り

・居間が広い

・バルコニーが広い

・南側にバスルームがある

外観

・外観の色が良い

設備・仕様

・床暖房付き

・屋根付き駐車場

内装の色

・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする

募集条件

・ペット可

・家庭菜園付き

以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。

８　現場管理(清掃・巡回)

(１) 物件をきれいに保つ

せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。

 定期巡回、清掃の注意点

１．月に１～２回巡回、清掃を行う。

２．敷地内のゴミ拾い、除草を行う。

３．共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。

４．ゴミ出し場所の清掃を行う。

５．郵便受けの清掃を行う。

６．植栽がある場合は植栽の管理を行う。

７．長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。

９　テナントリテンション(解約の抑止)

(１) 長く住んでもらうことがアパート経営の安定につながる

入居者が退去すると

➀次の入居者が決まるまでの空室期間の発生

②リフォーム費用の発生

③家賃が下落するリスクの発生

④客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生

する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。

⑤長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。

アパート経営的には「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。

例えば、入居者が退去後、２ケ月で次の入居者が決まった場合、

(入居期間２年(24ケ月)の場合)

稼働率　９２.３％

(入居期間６年(72ケ月)の場合)

稼働率　９７.３％

入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。

(２) 入居者に長く住んでもらうための具体策

何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。

➀ 退去する時、入居者に退去する理由を聞く。

退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。

(1) 入居理由

なぜこの物件を選んだのか。

(2) 住み心地

物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。

(3) 共用部の清潔度

問題があれば今後の対策を検討する。

(4) 建物のメンテナンス

問題があれば今後の対策を検討する。

(5) 家主または不動産会社の対応

問題があれば今後の対策を検討する。

(6) この部屋を友人に薦めるか

薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。

(7) 退去の中止(取りやめ)

どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。

② 入居中、入居者から不具合等クレームが入った時は、そのクレーム対応を最優先課題として迅速に対応する。

入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ－ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。

③ 出ていきにくいサービスの提供

入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。

例えば、

(1)エアコンの定期クリーニング

(2)古いエアコンの交換工事

↓

(3)追い炊き給湯設備への交換工事　等。

関連記事

「テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント！」

土地の４つの値段(一物四価)とは？

１つの土地には実際に取引された「実勢価格」の他に、公的機関が発表する「公示地価(公示価格)」、「相続税評価額(路線価)」、「固定資産税評価額」があります。土地の相場、価格の目安を確認する方法としてあげられますが、それぞれの価格は目的や特徴が異なるので参考にする際の注意点について紹介します。

(1) 公示地価(公示価格)

地価公示法に基づき国(国土交通省)が、①一般の土地取引に指標を与え、適正な地価の形成に資するため、②公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額を算出するため、全国の都市計画区域内等に設置された標準地について、その年の１月１日時点の正常価格を１地点につき２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年３月下旬に発表されます。

また、都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ「基準地」について、毎年７月１日時点の「基準地価」が１名以上の不動産鑑定士により鑑定評価されます。毎年９月下旬に都道府県知事から発表されます。その目的は適正な地価形成等「公示地価」と同じです。

どちらの土地価格も定められた場所の(標準的な)土地価格のため、場所が離れていたり、近隣でも条件が異なれば実際の価格は乖離するのであまり参考にすることができません。

公示地価を調べたい場合は

こちら　「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

(２) 相続税評価額(路線価)

相続税や贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年１月１日時点の相続税路線価が国税庁から７月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

相続税評価額(路線価)は公示地価(公示価格)のおおむね８０％で設定されています。相続税評価額(路線価)を０．８で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

調べたい場合は　こちら  「財産評価基準書｜国税庁」

(３) 固定資産税評価額

固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。３年に１回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。

固定資産税評価額は公示地価(公示価格)のおおむね７０％で設定されています。固定資産税評価額を０．７で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

固定資産税路線価を調べたい場合は

こちら  「全国地価マップ」

(４) 実勢価格

上記の公的価格は土地取引の目安として使われたり、税金の課税の計算に使われます。実際の売買価格とは異なります。土地の売買は、売りたい人と買いたい人がいて両者が合意すれば売買が成立します。この取引価格の過去の平均的な金額を実勢価格といいます。取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合か多いです。ただし、周辺エリアで取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。

取引事例を調べたい場合は

こちら　国土交通省「不動産取引価格情報検索」

関連記事

「土地の値段(相場)の調べ方を教えてください。」

「沼田市の地価推移の調べ方を教えてください。」

外壁塗装工事費を費用計上する時の注意点

新築した賃貸住宅も年月の経過とともに外壁の色あせ、ひび割れ等建物の劣化が発生してきます。築１５年前後で建物価値を維持するため、外壁の塗装工事及び修理を行います。その際、塗装工事の目的によりかかった経費の計上方法が異なってきます。実際の例を交え、その注意点を説明します。

１．修繕費と資本的支出の違いと注意点

一般的に外壁塗装工事は建物の維持を目的として行われるため、経費処理上は「修繕費」として認められる場合が多くなります。しかし、外壁塗装工事を行った目的によっては修繕費と認められない「資本的支出」の場合があります。その違いは下記の通りです。

修繕費

(1) 修繕費とは

建物の維持や管理、原状回復を目的とした建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンス。

(2)経費計上方法

その場合は「修繕費」として工事を行った年の経費として一括処理できます。

(3)修繕費として認められる外壁塗装の例

・雨水が浸入しないように、外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することを目的として行われた外壁塗装

・建物の美観を保つために、色があせてきた部分や傷ついてしまったを補修することを目的として行われた外壁塗装

・災害により毀損してしまった外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することが目的の外壁塗装

資本的支出

(1)資本的支出とは

建物の維持管理、原状回復を目的として行われたものでなく、建物の価値や性能、耐久性をより良くすることを目的として行われたもの。

(2)経費計上方法

その場合、かかった経費は既存の減価償却資産と種類、耐用年数を同じくする新たな減価償却資産を取得したものとして、既存の減価償却資産の法定耐用年数の各年に「減価償却費」として経費計上されます。

建物構造別法定耐用年数

・木造(住宅用)　　　　　　　２２年

・軽量鉄骨造(厚さ3～4mm)    ２７年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用)　　　　   ４７年

・重量鉄骨造、鉄骨造　　　 ３４年

参照情報

「国税庁　耐用年数(建物/建物附属設備)」

(3)資本的支出とみなされる外壁塗装の例

・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることが目的として行われた外壁塗装

・より耐久性の高い塗料に塗り替える(例えばアクリル塗装→フッ素塗装)ことが目的の外壁塗装

・より豪華で魅力的な外観にすることが目的の外壁塗装

２．資本的支出とみなされた具体例

丸井不動産で管理しているＡオーナーは下記の外壁塗装工事をしました。

工事実施年月　　　平成28年4月

規　模　　　　　　軽量鉄骨造   ４棟１６世帯

内　容　　　　　　外壁塗装工事及び外壁修繕工事

減価償却残存年数　８年

工事費　　　　　　１０００万円

要した金額の内、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでなかったので、その場合に適用される「資本的支出と修繕費の区分の特例」により、３０％(３００万円)が修繕費、７０％(７００万円)は資本的支出になりました。

資本的支出７００万円の減価償却は特例(所得税法施行令127条第2項)により本体部分の取得価格に加算して減価償却費を計算し８年で償却します。

平成２８年の減価償却費　＝　７００万円×０．９×０．０３７×８ケ月／１２ケ月

＝   １５５,４００円

平成２９年の減価償却費　＝　７００万円×０．９×０．０３７×１２ケ月／１２ケ月

＝   ２３３,１００円

３．まとめ

外壁塗装工事は行われた工事の目的により税務上、「修繕費」とみなされる場合、「資本的支出」とみなされれる場合があります。経費計上にあたっては税理士や税務署に相談し、適切なアドハ゛イスをしてもらうことをおすすめします。

参照情報

「国税庁　資本的支出後の減価償却資産の償却方法等」

関連記事

「修繕費か資本的支出(減価償却費)かの判定はどうするの？」

「既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。」

修繕費か資本的支出(減価償却費)かの判定はどうするの？

古くなり、賃貸住宅の建物、設備を修理、交換を行い経費を支出する場合があります。支出した経費が修繕費になるのか、資本的支出(減価償却費)になるのか税務上の扱いを確認しましょう。

１．取得と修繕費、資本的支出の違い

賃貸住宅の建物、設備の修理等に支出した場合、➀固定資産の取得にあたるのか、②修繕費として経費(損金)処理できるのか、③資本的支出として資産計上すべきなのか判断が必要になります。修繕費であればその事業年度の費用として計上します。資産の「取得」や「資本的支出」であれば法定耐用年数にわたって減価償却費として費用計上します。

取得

建物の増築など量的な増加をもたらす支出は「取得」になります。原則として取得価格が１０万円以上であれば「固定資産」になります。

修繕費

建物の外壁塗装、壁紙や床材の貼り替え、機械設備のメンテナンス等、修理の内容が「通常の維持管理、原状回復」であれば「修繕費」として計上できます。

資本的支出

建物の修繕工事の内容によって、あるいは機械設備の高性能化によって法定耐用年数が延びるなど、固定資産の価値や性能、耐久性を向上させる修理・改良(質的増加をもたらす支出)であれば「資本的支出」として固定資産として計上しなければなりません。

２．修繕費と資本的支出の判定フロー

修繕費に該当するか、資本的支出に該当するか判断が難しい場合は下記の「形式基準」で判定することができます。

《１つの修理・改良のために要した費用の額》 　

①基準　

２０万円未満か

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓ 　

①基準　

概ね３年以内の周期で行われているか

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓ 　

②基準　

明らかに価値を高めるもの

　　　　はい　→　資本的支出

　　　　いいえ　↓

または

②基準　

耐久性を増すものである

　　　　はい　→　資本的支出

　　　　いいえ　↓

②基準　

通常の維持管理、原状回復費用である　　

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

修繕費か資本的支出かどうか明らかでない場合

③基準　

６０万円未満である

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

③基準　

前期末取得価格の１０％相当額以下である

　　　　はい　→　修繕費 　　　　　　　

　　　　いいえ　↓

④基準

継続して、支出金額の３０％相当額と前期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している　　　　　　　　　　　　

　　　　はい　↓

支出金額の３０％相当額と 前期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額　

　　　　　　→　修繕費　　

残りの金額　→　資本的支出

　　いいえ　→　資本的支出

 ３．形式的な区分による判定の具体例

(事例)

Ａオーナーは取得価格１,０００万円の賃貸住宅で、次のような修理を行いました。

修理、改良に支出した金額は下記のとおりです。

Ａ修理　　　１５万円

Ｂ修理　　　５０万円

Ｃ修理　　　９０万円

Ｄ修理　　１２０万円

ステップ１

①基準 　支出金額が２０万円未満、または概ね３年以内の周期で行われている支出か判定します。

該当すれば「修繕費」として処理します。

・Ａ修理は修理費が２０万円未満なので➀基準により「修繕費」となります。

ステップ２

②基準 　明らかに価値を高めるものまたは、耐久性を増すものであるである場合は「資本的支出」として処理します。

通常の維持管理、原状回復費用である場合は「修繕費」として処理します。

ステップ３

③基準   ステップ２処理後、修繕費か資本的支出か明らかでない場合は、(1)６０万円未満である場合、(2)前期末取得価額の１０％相当額以下である場合のいずれかに該当する場合は「修繕費」として処理します。

・Ｂ修理は修理費が６０万円未満なので③基準(1)により「修繕費」となります。

・Ｃ修理は修理費が取得価額１０００万円の１０％１００万円未満なので、③基準(2)により「修繕費」となります。

ステップ４

④基準   Ｄ修理は③基準(1)６０万円未満である場合、(2)前期末取得価格の１０％相当額以下である場合のいずれにも該当しません。

したがって、形式的に「修繕費」として処理することは出来ません。

Ａオーナーが「継続して、支出金額の３０％相当額と期末取得価額の１０％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している」場合は、いずれか少ない金額を「修繕費」として処理できます。

残りの金額を「資本的支出」で処理できます。

該当しない場合は「資本的支出」で処理します。

４．まとめ

支出した経費を「修繕費」で処理すべきか「資本的支出(減価償却費)」で処理すべきか分からない場合、税理士や税務署にアドバイスしてもらいましょう。

関連記事

「外壁塗装工事費は修繕費それとも減価償却費？」

「既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。」

普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴

賃貸住宅の賃貸借契約には一般的な「普通借家契約」と契約期間が満了すると契約が終了する「定期借家契約」があります。それぞれの契約の違いと特徴について紹介します。

１．普通借家契約の特徴

契約方法　　　

書面でも口頭でも可です。通常は不動産業者が契約書を作成・交付します。

契約期間の上限

２０００年３月１日より前の契約　⇒　２０年

２０００年３月１日以降の契約　　⇒　無制限

１年未満の契約

期間の定めのない契約とみなされる。

更新の有無

原則として更新を拒絶する「正当事由」がない限り更新される。

賃料の増減

事情が変われば貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従う。

借主からの中途解約

中途解約に関する特約がある場合はその定めに従う。一般的には１ケ月前までに「解約申し入れ」をする特約が多い。

定期借家契約への切り替え

２０００年３月１日より前の居住用建物賃貸借契約　⇒　借主と物件が変わらない場合は、切り替えできない。

事業用建物賃貸借契約　⇒　切り替えできる。

２．定期借家契約の特徴

契約方法　　　

➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。

②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

貸し主がこの説明を怠った場合、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約になる。

契約期間の上限

無制限

１年未満の契約

１年未満の契約も有効

更新の有無

期間満了により終了し、更新はない(ただし、「再契約型」の場合は再契約可能)。

再契約型「定期借家契約」の種類と特徴

普通借家契約と違い、定期借家契約は契約期間満了に伴い必ず契約が終了します。契約終了後、引き続き部屋を使用する場合には「再契約」を行う必要があります。この「再契約」を行うためのルールの設け方により、次の３つに分類されます。

【非再契約型】

当初の契約期間満了で契約が終了し、「再契約を一切行わない」ことを前提とする契約方式。

【再契約未定型】

契約期間満了後、再契約を行うかどうか定めず、その時に貸主と借主が「協議」して決める方式。

【再契約型】

契約期間満了後、原則的には「契約違反や家賃滞納が無い限り再契約する」ことを大前提とした契約方式。

賃料の増減

賃料増減額請求権を排除できる(特約の定めに従う)。

借主からの中途解約

➀ 床面積２００㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは特約がなくても法律により１ケ月の猶予期間をおいて中途解約できる。

② ➀以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。

契約終了時

契約期間が１年以上の場合、貸主は期間満了の１年前から６ケ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知しなければいけません。

貸主から契約終了通知がない場合、借主は貸主から同通知があった日から６ケ月を経過した日まで、契約期間中と同一条件で賃借することができます。

３.まとめ

普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は上記のとおりですが

① 再契約型「定期借家契約」の場合、優良な入居者にとっては普通借家契約と何ら変わりません。

② 再契約の際、敷金、礼金が改めてかかることもありません。再契約の際かかる費用は保険料と再契約仲介手数料(丸井不動産の場合、家賃の０.５ケ月＋消費税)だけです。普通借家契約で更新料１ケ月かかる場合より少なくて済みます。

③ また、生活ルールやマナーを守らず近隣に迷惑をかける問題のある入居者を排除しやすくなるので良好な環境が保たれます。