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不動産投資分析講座 目次
投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」を考慮しながら、1.新築等の場合の物件購入コストのを計算のしかた。2.リニューアルする場合のコストの計算のしかた。3.中古物件を購入する場合のコストの計算のしかた。について解説します。
投資の安全マージンを計る物差しである「返済倍数(DCR)」から物件の購入コストを計算する方法です。
まず、
➀ 該当物件のNOIを調べる。または、査定する。
② ローン条件(金利、返済年数からローン定数(K%)をだす、調べる
③ 自己資金を出す割合(融資比率LTV)を決める
④ あるべき返済倍数(DCR)を設定する(1.5~1.7以上)
を決めます。
次の式に➀~④を当てはめます。
コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)
(例えば)
・NOIが640万円
ローン条件は
・金利2%
・返済期間30年
・ローン定数4.44%
・自己資金10%(融資比率LTV90%)
・返済倍数(DCR)1.6は欲しい場合の購入コストは
コスト = 640万円 ÷ (4.44% × 0.9 × 1.60)
= 640万円 ÷ (4.00% × 1.60)
= 640万円 ÷ 6.41%
= 1億円
1億円までかけてよい計算になます。
(事例B)
物件Bは築20年、8世帯、現在空室が3世帯、5万円で募集していますが建物設備が陳腐化し6ケ月以上空室が続いています。そのため、建物設備等を最近の入居者ニーズに合わせ、1世帯当たり150万円かけてリニューアルすることにしました。そして、リニューアル後は7万円で貸せる場合(ただし空室損失、運営コストを20%とします)の収支分析をしてみます。
リニューアル工事のNOI利回りの計算
リニューアル工事により賃料がアップした分(7万円-5万円=2万円)がリニューアル工事による収益アップ分になります。
NOI利回り
=(7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月/450万円
=57.6万円/450万円
= 12.8%
リニューアル工事の返済倍数(DCR)の計算
リニューアルNOI
= (7万円-5万円)×3戸×80%×12ケ月
= 57.6万円
リニューアルコスト450万円を、
金利2%、15年ローンで借り入れた場合
年間返済額 = 月額返済額29,000円 × 12ケ月
= 34.8万円
返済倍数(DCR) = 57.6万円 ÷ 34.8万円
= 1.65
リニューアル工事のコストの計算のしかた
リニューアル工事の場合も新築の場合と同様の計算式で計算します。
事例Bで
➀ NOIが57.6万円
② ローン条件
金利2% 15年返済(ローン定数 7.72%)
③ 全額借入
④ 返済倍数(DCR)は1.5でよいとします。
コスト = リニューアルNOI ÷ (K% × LTV × DCR)
= 57.6万円 ÷ (7.72% × 100% × 1.50)
= 57.6万円 ÷ 11.58%
≒ 497万円
497万円までかけていい計算になります。
中古物件を購入する場合、購入後のリニューアルコストも考えなければなりません。中古物件を購入する場合は次の➀~⑤を検討して希望購入価格を見積もりましょう。
➀ どの程度のリニューアルをする必要があるか
② そのリニューアルをしたら、いくらで貸せるか(NOI)
③ そのリニューアルをするのにいくらかかるか(リニューアルコスト)
④ 融資条件を調べる(ローン定数K% 融資比率LTV)
⑤ 希望する返済倍数(DCR)を設定する
次の式に②~⑤を当てはめます。
コスト = NOI ÷ (K% × LTV × DCR)
尚、総コスト = 不動産購入コスト + 購入後のリニューアルコストになります。
今まで見てきた投資指標はいずれも単年度の指標です。 賃貸アパート経営は5年、10年と続くものです。20年、30年先は予測出来ませんが、「現状のまま何もしない」場合と「リニューアルした」場合の5年後、10年後を中期予想し投資分析する視点も重要です。
不動産投資分析講座 目次
投資指標である表面利回り 、NOI利回り、返済割合、CF利回り、CF、返済倍数、自己資金利回り のそれぞれの関係を融資比率ごとに一覧表にまとめました。
(前提条件)
(1) 総コスト 1億円
(2) 金利 2%
(3) 30年返済 ローン定数4.44%
(4) NOI率 75%
表面利回り(%) 6.51 7.70 8.88 10.06 11.84
NOI利回り(%) 4.88 5.77 6.66 7.55 8.88
返済割合(%) 4.44 4.44 4.44 4.44 4.44
CF利回り(%) 0.44 1.33 2.22 3.11 4.44
CF(万円) 44 133 222 311 444
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り - - - - -
表面利回り(%) 5.87 6.93 8.00 9.07 10.67
NOI利回り(%) 4.40 5.20 6.00 6.80 8.00
返済割合(%) 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00
CF利回り(%) 0.40 1.20 2.00 2.80 4.00
CF(万円) 40 120 200 280 400
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り 4.00 12.00 20.00 28.0 40.00
表面利回り(%) 5.20 6.15 7.10 8.04 9.46
NOI利回り(%) 3.90 4.61 5.32 6.03 7.10
返済割合(%) 3.55 3.55 3.55 3.55 3.55
CF利回り(%) 0.35 1.06 1.77 2.48 3.55
CF(万円) 35 106 177 248 355
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り 1.77 5.32 8.87 12.42 17.74
表面利回り(%) 4.55 5.38 6.21 7.04 8.28
NOI利回り(%) 3.42 4.04 4.66 5.28 6.21
返済割合(%) 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10
CF利回り(%) 0.31 0.93 1.55 2.17 3.10
CF(万円) 31 93 155 217 310
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り 1.03 3.10 5.17 7.24 10.35
表面利回り 8.8%
NOI利回り 8.88×0.75=6.66%
返済割合
ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%
キャッシュフロー利回り
NOI利回り6.66%-返済割合4.44%=2.22%
キャッシュフロー
1億円×キャッシュフロー利回り2.22%=222万円
返済倍数(DCR)
NOI利回り6.66%÷返済割合4.44%=1.5
表面利回り 6.21%
NOI利回り 6.21×0.75=4.66%
返済割合ローン定数4.44%×融資比率70%=3.10%
キャッシュフロー利回り
NOI利回り4.66%-返済割合3.10%=1.55%
キャッシュフロー
1億円×キャッシュフロー利回り1.55%=155万円
返済倍数(DCR)
NOI利回り4.66%÷返済割合3.10%=1.5
自己資金利回り
キャッシュフロー155万円÷自己資金3,000万円=5.17%
自己資金3,000万円、借入金7,000万円、総額1億円の投資をして、年間キャッシュフローが155万円ということは、良い投資とは言えません。
表面利回り 10.06%
NOI利回り 10.06×0.75=7.55%
返済割合ローン定数4.44%×融資比率100%=4.44%
キャッシュフロー利回り
NOI利回り7.55%-返済割合4.44%=3.11%
キャッシュフロー
1億円×キャッシュフロー利回り3.11%=311万円
返済倍数(DCR)
NOI利回り7.55%÷返済割合4.44%=1.7
返済倍数が1.7以上あったほうが安心です。その場合、表面利回りは10%以上でないと1.7以上にはなりません。
➀ 総コスト 1億円
② 金利 2%
③15年返済 ローン定数7.72%
④ NOI率 75%
表面利回り(%)11.33 13.38 15.44 17.50 20.59
NOI利回り(%) 8.49 10.04 11.58 13.13 15.44
返済割合(%) 7.72 7.72 7.72 7.72 7.72
CF利回り(%) 0.77 2.32 3.86 5.41 7.72
CF(万円) 77 232 386 541 772
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り - - - - -
表面利回り(%)10.19 12.06 13.90 15.75 18.53
NOI利回り(%) 7.64 9.03 10.42 11.81 13.90
返済割合(%) 6.95 6.95 6.95 6.95 6.95
CF利回り(%) 0.69 2.08 3.47 4.86 6.95
CF(万円) 69 208 347 486 695
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り 6.95 20.85 34.75 48.65 69.50
(融資比率80% 自己資金20%の場合)
表面利回り(%) 9.06 10.71 12.36 14.00 16.47
NOI利回り(%) 6.80 8.03 9.27 10.50 12.36
返済割合(%) 6.18 6.18 6.18 6.18 6.18
CF利回り(%) 0.62 1.85 3.09 4.32 6.18
CF(万円) 62 185 309 432 618
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り 3.09 9.27 15.44 21.62 30.89
表面利回り(%) 7.93 9.37 10.81 12.25 14.41
NOI利回り(%) 5.95 7.03 8.11 9.19 10.81
返済割合(%) 5.41 5.41 5.41 5.41 5.41
CF利回り(%) 0.54 1.62 2.70 3.78 5.41
CF(万円) 54 162 270 378 541
返済倍数(DCR) 1.10 1.30 1.50 1.70 2.00
自己資金利回り 1.80 5.41 9.01 12.61 18.02
表面利回り 12.25%
NOI利回り 12.25×0.75=9.19%
返済割合
ローン定数7.72%×融資比率70%=5.40%
キャッシュフロー利回り
NOI利回り9.19%-返済割合5.40%=3.79%
キャッシュフロー
1億円×キャッシュフロー利回り3.79%=379万円
返済倍数(DCR)
NOI利回り9.19%÷返済割合5.40%=1.7
自己資金を30%出しても返済期間15年の場合、表面利回りは12.25%以上でないと返済倍数(DCR)は1.7になりません。
不動産投資分析講座 目次
賃貸アパート経営の出発点は「投資判断」にあるといえます。新築の場合であれ、リフォームの場合であれ「投資」という側面から分析する必要があります。その際、出発点となるのが「キャッシュフローツリー」です。キャッシュフロー・ツリーとは賃貸アパート経営において、「どれだけのお金が入り」、「どのような損失があり」、「どれだけのコストがかかり」、「借り入れの返済をする」と、「どれだけのキャッシュ(現金)が残ったか」お金の流れを表すものです。そして、これらの投資指標は「リスクを計る物差し」となり、不動産投資による破綻を防ぐ安全弁、羅針盤の役割を果たしてくれます。では、その中身について解説します。
キャッシュフロー・ツリーの構造は次のようになっています。
➀ 総潜在賃料収入 (PRI)
②+△賃料差異
③△空室損
④△賃料未回収損
⑤ 実効賃料収入(➀+-②-③-④) (ERI)
⑥ その他の収入
⑦ 総営業収入(⑤+⑥) (GOI)
⑧△運営コスト
⑨ 営業純利益(⑦-⑧) (NOI)
⑩△年間借入金返済(ADS)
⑪ キャッシュフロー(税引前)(⑨-⑩)(CF)
この賃料で募集できると想定した賃料で稼動率100%の賃料合計です。たとえば、賃料10万円の部屋が10世帯の場合、月間100万円、年間1,200万円の総潜在賃料収入があるといいます。
賃料の合計を100万円で査定して募集したけれど、実際には95万円でしか決まらなかった場合、この5万円の賃料差異を「未達成損」といいます。逆に、時間がかかってもいいから想定よりも高い家賃で募集して105万円で決まった場合、この5万円を「上積み差異」といいます。
入居者が退去して、次ぎの入居者が決まるまでの空室による賃料収入の損失分です。
賃料の滞納により回収出来ない賃料を賃料未回収損です。入居促進のために行うフリーレントも賃料未回収損に含まれます。
➀総潜在賃料収入から②賃料差異、③空室損、④賃料未回収損を引いたものが「実効賃料収入」です。
その物件に関連して、オーナーが賃料以外に得る収入です。たとえば、(1)駐車場収入、(2)自動販売機収入、(3)看板収入等があります。
⑤実効賃料収入に⑥その他の収入をたしたものが「総営業収入」です。
物件の運営に必要な共用電気代、修繕費、定期設備点検管理費用、管理会社に支払う管理料、固定資産税、保険料等のすべての経費です。
⑦総営業収入から⑧運営コストを引いたものが「営業純利益」です。年間の手取り賃料収入で「ネット収入」、「実質収入」ともいいます。物件の収益性は「NOI」で計ることができるので一番重要な指標です。
借入金の年間に返済する金額をいいます。借入金年間返済額は「借入金額」、「金利」、「返済年数」で決まります。
⑨営業純利益から⑩年間借入金返済を引くと「キャッシュフロー(税引前)」がでます。
不動産投資分析講座 目次
よく「この物件は利回り10%だからいい物件だ」とか「利回りが5%しかない」などと「利回り」という言葉を使います。利回りといっても色々な利回りがあります。それぞれの利回りの中身について見ていきましょう。
物件Aを例に解説します。条件は下記のとおりとします。
(物件A)
購入総コスト 1億円
自己資金 1,000万円
借入金 9,000万円
ローン条件 金利2%
返済期間30年
総潜在賃料収入 1,000万円
営業純利益(NOI)率 70%
物件Aのキャッシュフロー・ツリーは次のようになります。
(物件Aの収支)
総潜在賃料収入 1,000万円
営業純利益(NOI) 700万円
年間借入金返済 △ 400万円
キャッシュフロー 300万円
「表面利回り」は
想定する家賃収入の最大値、満室の場合の総潜在賃料収入を購入総コストで割ったものです。
物件Aの場合の表面利回りは
表面利回り
=総潜在賃料収入÷総購入コスト
=1,000万円 ÷ 1億円
=10%になります。
「NOI利回り」は
想定する家賃収入の最大値、総潜在賃料収入から空室損失、滞納家賃未回収分、運営費等を控除した営業純利益(NOI)を購入総コストで割ったものです。別名「実質利回り」ともいいます。
物件Aの場合のNOI利回りは
NOI利回り
=営業純利益(NOI)÷総購入コスト
=700円 ÷ 1億円
=7% になります。
賃貸アパート、マンションでは「空室損失」や「運営コスト」等の控除額は「総潜在賃料収入」の20~30%あります。つまり、総潜在賃料収入に対するNOI率は70~80%ということになります。
不動産投資のリスクを計る物差しとして、収入と返済のバランスを見る指標に「返済倍数」があります。「借入金償還余裕率」ともいいます。「返済倍数」は次の式で表されます。
返済倍数(DCR)
=営業純利益(NOI)÷年間借入金返済額(ADS)
物件Aの場合は、営業純利益(NOI)が700万円で年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、
返済倍数(借入金償還余裕率)は
700万円÷400万円=1.75です。
借入金返済額を1とした場合、その1.75倍の返済原資があることを表します。
この数値は大きければ大きいほど安全な投資といえます。一般的に、住居系の場合は1.5~1.7は欲しいところです。
この数値が下がる要因としては次の場合が考えられます。
➀ 賃料収入が下がる(賃料そのものが下がる、入居率が下がり賃料収入が下がる)。
② 金利が上昇して借入金返済額が増える。
③ 運営経費が増加する。
将来のことは不確定な部分がありますが、➀、②、③が同時にくることがあるかもしれません。投資する時にはこの返済倍数(借入金償還余裕率)を計算し、投資の安全性をを慎重に検討しましょう。
投資した自己資金がどれくらいの利回りでまわっているか表す自己資金利回りは「投資した自己資金」に対して「いくらのキャッシュフロー」が生まれたかを表します。次の式で表されます。
自己資金利回り(CCR)
=キャッシュフロー÷自己資金
物件Aの場合は、キャッシュフローは営業純利益(NOI)が700万円、年間借入金返済額(ADS)が400万円なので、(700万円-400万円) =300万円です。
自己資金1,000万円出していますから
自己資金利回り(CCR)
=300万円÷1,000万円
=30%
物件AのNOI利回り(全額自己資金で購入した場合)は700万円÷1億円=7%(自己資金利回り)ですが、
ローン(9,000万円)を組むことによって、出した自己資金1,000万円の自己資金利回りは30%に跳ね上がりました。
これを「レバレッジがきいた」といいます。
物件Aを1億円全額自己資金で買うと700万円のキャッシュフローしか生み出されません。
しかし、仮に物件A(自己資金1,000円、借入金9,000万円)と同じような物件を10棟買って、9億円(9,000万円×10棟)のローンを組めば、1億円(1,000万円×10棟)の自己資金に対して3,000万円のキャシュフローが生まれます。
自己資金利回り30%です。
しかし、これは9億円という借入金をするリスクをとった結果生まれたものです。
「ペイバック」は投資した自己資金が何年で回収できるかという指標です。
ペイバック
=自己資金÷キャッシュフロー
物件Aに当てはめると、自己資金1,000万円、キャッシュフロー300万円なので
ペイバック
=1,000万円÷300万円
=3.33年
投資した1,000万円が3.33年で回収できることを表しています。
年間借入金返済(ADS)を決める要素には次の3つがあります。
➀ 金利
② 返済期間
③ 借入金額
この3要素と返済額との関係は
・金利が上がると
→ 返済額は → 上がる
・返済期間が長くなると
→ 返済額は → 下がる
・借入金額が大きくなると
→ 返済額は → 上がる
そして、借入金返済額の内訳は「借入元本の返済」と「支払い金利」です。
「年間借入金返済」の支払い方法には「元利均等払い」と「元金均等払い」があります。
「元利均等払い」は元金と利息を含めた毎月の返済額が同じになるように返済する方法です。毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、一般的にはこの方法が採用されています。
「元金均等払い」は借入金額を支払い回数で割った金額を均等に返済していく方法です。毎月返済する元金は一定ですが、利息分は元金が徐々に減っていくので、その都度減っていきます。「元利均等払い」より利息として払う金額は少なく済み、毎月の支払い額も徐々に少なくなります。しかし、当初の毎月支払い額は大きくなります。
ローン定数とは借入金額に対する年間借入金返済額の割合をいいます。
ローン定数(K%)
=年間借入金返済額(ADS)÷借入金額(Loan)
事例Aの場合、借入金額9,000円、金利2%、融資期間30年で、年間返済額は約400万円なので
ローン定数は
400万円÷9,000万円
=4.44% になります。
同じローン条件であれば、
1億円借りた場合、
年間借入金返済額
=1億円×4.44%
=444万円
5,000万円借りた場合、
年間借入金返済額
=5,000万円×4.44%
=222万円
ローン定数は
借りる側から見ると、資金の「調達コスト」という見方ができます。
貸す側から見れば「貸した資金の利回り」という見方ができます。
キャッシュフロー利回りとは、「購入総コストに対してキャッシュフローがどれくらいあるか」その割合を表す指標です。
式で表すと次のようになります。
キャッシュフロー利回り
=NOI利回り-返済割合(K%×LTV)
返済割合(K%×LTV)
=年間返済額(ADS)÷購入総コスト
=ローン定数(K%) ×LTV(融資比率)
LTV(融資比率)
=Loan÷Value
=借入金額÷購入総コスト
事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、全額借り入れした場合、LTV=100%)、計算すると
キャッシュフロー利回り
=NOI利回り-返済割合(K%×LTV)
=700万円/1億円-444万円(4.44%×100%)/1億円
=256万円/1億円
=2.56%
事例Aの場合(総購入コスト1億円のうち、9,000万円借り入れ1,000万円自己資金、LTV=90%)、計算すると
キャッシュフロー利回り
=NOI利回り-返済割合(K%×LTV)
=700万円/1億円-400万円(4.44%×90%)/1億円
=300万円/1億円
=3.00%
自己資金10%(1,000万円)を入れたことにより、キャッシュフロー利回りは2.56% → 3.00%に上昇しました。
キャッシュフロー利回りは(NOI利回り-返済割合)で計算します。
それに対して、返済倍数は(NOI利回り÷返済割合)で計算します。
返済倍数をキャッシュフロー利回りと同じように分母を購入総コストで表すと次のようになります。
返済倍数
=NOI利回り÷返済割合
=NOI/購入総コスト÷年間返済額(ADS)/購入総コスト
=700万円/1億円÷400万円/1億円
=7%÷4%
=1.75
どちらも営業純利益(NOI)と年間借入金返済額(ADS)のバランスを見る指標です。
賃貸アパートも築10年を過ぎ、特に20年を過ぎてくると➀建物設備、仕様の陳腐化、②賃貸市場、入居者ニーズの変化等により空室になる場合が増えてきます。空室は色々な要因が重なって発生します。長期空室を出さないための空室対策を9ケ条にまとめました。
目次
1.賃料の適正化
3.間取り
4.外観・外構
5.設備・仕様
6.ソフトコンテンツ
関連記事
空室になった時、家賃を下げたほうがよいのか、下げないで頑張ったほうがよいのか迷うことがあります。稼働率から分析してみましょう。
平均空室日数
=(365日×空室率)÷解約率
=(365日×10%)÷25%
=146日(約5ケ月)/戸
平均空室日数
=(365日×空室率)÷解約率
=(365日×2%)÷25%
=29.2日(約1ケ月)/戸
平均居住月数
=(100%/解約率×12ケ月)-平均空室月数
=(100%÷25%×12ケ月)-1ケ月
=47ケ月
4ケ月(5ケ月-1ケ月)
家賃収入の差は
6万円×4ケ月=24万円
月当たりの差は
24万円÷47ケ月=5,106円/月
家賃を5,000円下げ55,000円にしても、空室期間が1ケ月になるのであれば年間の収入は変わらないことになります。(厳密には家賃が下がり4ケ月間の収入も減るので4,706円の値下げをした場合)
関連記事
解約率と平均居住期間から逆算すると家賃はいくら値下げできるの?
賃料以外の募集条件を見直すことも空室対策になります。変更内容によっては一時的に減収になりますが、賃料を下げることは避けられます。
具体的変更(見直し)内容としては、以下のようなものがあります。
➀ フリーレント
② 礼金・敷金の割引
③ ペット可
④ キャンペーン割引
⑤ 家具・家電付き
⑥ 入居者限定(女性限定、学生限定など)の解除
フリーレントとは入居後の一定期間(1~2ケ月)賃料を無料にする方法です。事務所、店舗の募集では一般的に行われていますが、住居系でも普通に行われるようになってきています。貸主側からみると賃料を下げずに入居促進を図ることができます。
礼金、敷金を少なく又は、ゼロにし、契約時の初期費用を少なくして借りやすくする方法です。沼田市では、礼金は一部の新築の場合を除き、ほとんどの物件がゼロで募集しています。敷金も減少傾向です。また、物件によっては仲介手数料ゼロ(貸主が仲介手数料を支払う)の物件もあります。賃料以外の契約時初期費用を下げることも入居促進を図るのに有効な方法です。
「ペット飼育禁止」を「ペット飼育可」にして募集する方法です。ペツト可物件が需要に対して供給が少ないので入居促進を図るのに有効な方法です。ただし、既存の入居者とトラブルになる可能性があります。
半年から1年又は、翌年3月まで等、期間を限定して賃料を割り引く方法です。キャンペーン期間中は減収になりますが、募集家賃が下がるので入居促進を図りやすく、キャンペーン期間が過ぎれば家賃は元に戻ります。
ベット、テーブル、机、冷蔵庫等誰でも使う家具、家電を初めから設置して入居者にそのまま使ってもらう募集方法です。入居者にとっては購入費用が浮くだけでなく、部屋を案内した時に「住んだ時のイメージがしやすい」という効果があります。ただし、好みでない家具、家電が付いていた場合、逆効果になる場合もあるので家具、家電無しでも可としたほうがよいでしょう。
「女性限定」、「学生限定」などの限定を解除し募集の間口を広げて募集する方法です。間口を広げることにより決まりやすくなります。ただし、綺麗に使ってくれる(女性限定の場合)、連帯保証人がしっかりしている(学生限定の場合)等の限定したことによるメリットはなくなります。
沼田市のような駐車場が必要なエリアでは駐車場は必ず必要台数確保すべきです。ワンルームの場合、世帯1台。1LDK、2LDKの場合は世帯2台。敷地内に確保できない場合は近隣の月極駐車場をオーナーが借りて確保すべきです。
どの募集条件の見直しが有効なのかは賃貸市場、物件の状況により異なります。その地域の賃貸市場の状況を一番把握している入居募集を依頼している不動産会社に相談し実施することが重要です。
入居者が部屋探しする際に最も重視するのが間取りです。「間取り」の中身は2DK、3DKというタイプの違いだけでなく、「部屋数」、「専有面積」、「使い勝手」、「各部屋の大きさのバランス」、「収納力」等さまざまな要素が含まれます。かつて2DK、3DKが代表的な間取りでした。しかし。時代とともに入居者の生活スタイルが変わり入居者が好む間取りも変わってきています。空室対策を行ううえでも入居者の好む間取りに変更することは非常に重要です。入居者から間取りについて要望の高い項目としては次のとおりです。
代表的な2DKは「6畳+6畳+DK6畳+収納1.5畳」でバス・トイレ・廊下を除いた面積は19.5畳です。この間取りの中で
➀DK6畳はダイニングテーブルを置いても狭くて単なる配膳テーブルになってしまいます。
②6畳の部屋では「大型液晶テレビ+AV機器+ソファー+パソコンコーナー」を置くと狭くなってしまいます。
③ベットルームはダブルベットが置ければ広さ的には大丈夫です。そこで、次のように間取りを変更します。
(代表的な2DK)
和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納1.5畳=合計19.5畳
⇩
(入居者に好まれる間取り)
洋室4.5畳+LDK12畳+収納3畳=合計19.5畳
(代表的な3DK)
和室4.5畳+和室6畳+和室6畳+DK6畳+収納2畳=合計24畳
⇩
(入居者に好まれる間取り)
洋室4.5畳+洋室6畳+LDK12畳+収納2畳=合計24畳
2LDKタイプを希望する入居者は新婚、DINKS(共働き、子供なし、)、同棲等の「2人入居」が中心で、子供がいても乳幼児や就学前であることが多い。そのため、2部屋目を小さくしDEN(書斎・小さい私室)にし、その分LDKを広くしたほうが入居者に喜ばれます。
(よくある2LDK)
洋室6畳+洋室6畳+LDK10畳=合計22畳(収納を除く)
⇩
(入居者に好まれる間取り)
洋室6畳+DEN(書斎・小さい私室)3畳+LDK13畳=合計22畳(収納を除く)
入居者の好む間取りに変更することは空室対策をする上で大変重要です。ただし、費用もかかります。どこまで間取り変更するかは募集管理を依頼している不動産会社とよく相談し行ってください。
築23年外壁塗装後
建物の見た目は非常に重要です。見た目の第一印象で、その物件を借りるかどうするかほぼ決まるぐらい重要です。物件の塗装により時期は変わりますが、築15年から20年になると外観が古くなってきます。見た目もありますが建物メンテナンスという点からも外壁の塗装を行い、第一印象を良くしましょう。その際、注意したいのが「塗る色」です。なんでこんな色を塗ったのかという物件を時々見かけます。センスに自信がない場合には、費用がかかってもデザナーに相談して色を決めましょう。
また、スチール製のサビが出た古い郵便受けがある場合は、ステンレス製の新しい郵便受けに交換しましょう。
物件名の変更は一番簡単で費用のかからない空室対策です。「コーポ○○○」とか「○○ハイツ」や「孫の名前が付いた物件」がありますが、今や古い名前です。入居者は手紙やハガキ、各種書類に自分の住所を書く時、このような古い名前を書くのを嫌がります。古めかしい物件名の場合には、語感の良いプラスイメージの洒落た名前に変えてみましょう。
・女性の一人ぐらしも安心
・録画機能・外が確認できる
・カラーで防犯も安心
・付いていると手間が省ける
・なければ最悪自分で付ける
・ひと目でわかる
・新しいエアコンですね
・照明付いているんですね。
・LEDですか?いいですね。
・電気代がやすくて、交換しなくていい。
・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)
・掃除がしやすい
・ファミリー世帯には必須
・追い炊きないなら、違う物件で・・・
・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)
・掃除がしやすい
・女性の一人ぐらしも安心
・録画機能・外が確認できる
・カラーで防犯も安心
・付いていると手間が省ける
・なければ最悪自分で付ける
・論外(そもそも案内にならない)
・良い洗濯機を外に置きたくない
・お風呂と一緒だと足が濡れますよね
・どうやって掃除するの
・前の入居者の生活の臭いがしそう
・こんなに大きいエアコンあるんですか
・電気代が余計にかかりませんか?
・論外(そもそも案内にならない)]
・こんなに大きいエアコンあるんですか
・電気代が余計にかかりませんか?]
・前の入居者の生活の臭いがしそう
・古そう、和室は好みじゃない
・和式の水洗トイレ → 洋式水洗トイレ
・古いエアコン → 新しいエアコン(入居者は年式をチェックしてます)
・和室 → 洋室(フローリング)
・風呂が黄ばんでいる → 新しいユニットバスに交換
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・不動の人気設備ランキング第1位
・料金は家主負担で入居者無料が一般的
・干したまま出かけられる(女性)
・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!
・単身者のアマゾン世代が急増中
・あるだけで便利
・女性の防犯に。単身者にも人気
・費用対効果か高い
・不動の人気設備ランキング第1位
・料金は家主負担で入居者無料が一般的
・居間だけでなく他の部屋も快適
・入居する時、用意しなくてもいいので助かります(手間もお金も)
・干したまま出かけられる(女性)
・一人暮らしでも便利!翌朝には乾いている!
・何でもできる(お化粧、メイク落とし、ヒゲ剃り、歯磨き、身だしなみ)
・掃除がしやすい
・単身者のアマゾン世代が急増中
・あるだけで便利
・女性の防犯に。単身者にも人気。
・費用対効果か高い
上記の設備は入居者から喜ばれ入居促進につながる設備です。
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新築物件も10年も経つと新築物件の設備、仕様と比べ色々な点で劣ってきます。
ソフトコンテンツとは他の物件との差別化を建物設備のハード面だけでなく、入居者に楽しいライフスタイルを提供し差別化を図っていくものです。代表的なものを紹介します。
ペット不可であった賃貸アパートをペット可にして募集する場合です。不動産経済研究所の調査報告によれば、1989年、首都圏の分譲マンションで「ペット可」になっていたのは1%でした。それが2007年には87%になりました。このように入居者のペット飼育に関するニーズは年々高まっています。それに対してペット可物件の供給は少ないため空室対策としては効果があります。沼田市においてもペットを飼いたいニーズに対して、ペット可物件は少ないのが現状です。
ただし、ペット不可だった物件を途中からペット可にして募集する場合は、次の点に注意が必要です。
1.既存の入居者とトラブルにならないように、ペット可にすることについて事前に意向調査をし、トラブルにならないことを確認する。トラブルになりそうな場合はペット可にするのは取り止める。
2.ペットを飼う場合、ペットを飼わない場合で賃料に差をつける。
3.犬、ネコなど、何を何匹まで飼えるのか最初に決めておく。
4.ハウスクリーニング代を契約時にもらう。
5.退去時の原状回復条件を特約で明確に取り決めておく。
古くなった賃貸アパートの空室対策ではありませんが、新築する段階でリビングや台所、浴室、ラウンジを各入居者が共有して生活できるように計画し、各入居者の個室がプライベート空間とする居住スタイルです。シェアハウスによっては事業者がパティーなどの催しを開催し、入居者同士のコミュニケーションを図っています。都市部を中心に最近増えている賃貸アパートの形態(貸し方)です。
家庭菜園が出来る畑を1区画いくらで貸し出すもので、鍬や耕耘機、肥料等も無料で貸し出しているところもあります。また、時期には栽培講習会を開催しているところもあります。これも野菜作りをしたいという入居者のニーズに応える差別化した貸し方のひとつです。
最近、シェアハウスとともに増えているのが、同じ趣味や価値観を共有する人達を集めた賃貸アパート、「コンセプトアパートメント」です。
例えば、車やバイクが好きな人を集めた「ガレージハウス」、「バイカーズ・マンション」、音楽が好きな人のための「防音設備が整ったアパートメント」、海辺に近い場合にはサーファーのための「サーファーズ・アパートメント」などがあります。趣味や価値観を共有する入居者だけを集めた新しい貸し方です。
賃貸アパートの企画をする時、新築の場合、リニューアルの場合いずれの場合も2つの考え方があります。
➀の場合、最大公約数的なものは安定感があり、とりあえず失敗しないというメリットがあります。反面、どこにでもあり目新しさや希少性がないという特徴があります。
②は思い切りがよい分、リスクがあります。しかし、他にないユニークなものは、それを支持する人には熱狂的に受け入れられます。
ごく当たり前の物件ではなく「うちはここが売りなんだ」という他の物件との差別化を図り、集客する考え方が「オンリーワン戦略」です。差別化をするのは「間取り」、「外観」、「設備・仕様」、「内装の色」、「募集条件」等何でもよいのです。
・居間が広い
・バルコニーが広い
・南側にバスルームがある
・外観の色が良い
・床暖房付き
・屋根付き駐車場
・内装の色を床、壁、天井すべて白一色にする
・ペット可
・家庭菜園付き
以上は一例です。そのほか「他と違う、うちの売りはこれだ」というものを持っていることも空室対策になるのではないでしょうか。
せっかく入居希望者を物件案内しても、ゴミ置き場に粗大ゴミや生ゴミが散乱していたり、郵便受けにチラシが散乱していたり、室内がよごれていたりすると印象が悪くなかなか決まりません。下記の点に注意し、定期的な巡回、清掃を実施し物件を常にきれいに保ちましょう。
1.月に1~2回巡回、清掃を行う。
2.敷地内のゴミ拾い、除草を行う。
3.共用部分の掃き掃除、拭き掃除、クモの巣清掃を行う。
4.ゴミ出し場所の清掃を行う。
5.郵便受けの清掃を行う。
6.植栽がある場合は植栽の管理を行う。
7.長期空室の物件はキッチン、トイレ、風呂等の排水管に水を流し、トラップに水をため臭気が上がってこないようにする。
入居者が退去すると
➀次の入居者が決まるまでの空室期間の発生
②リフォーム費用の発生
③家賃が下落するリスクの発生
④客付けしてくれた仲介業者に広告料等のバックフィーの発生
する場合があります。「入居者が長く住み続けてくれること」は、これらのリスクが無くなり(少なくなり)ます。
⑤長く入居してもらうと下記の稼働率表の通り「稼働率」が上がり経営が安定します。
アパート経営的には「長く入居してもらうこと」は「空室期間を短くすること」と同様に大変重要です。
例えば、入居者が退去後、2ケ月で次の入居者が決まった場合、
(入居期間2年(24ケ月)の場合)
稼働率 92.3%
(入居期間6年(72ケ月)の場合)
稼働率 97.3%
入居者が解約し退去する理由には、結婚や転勤等やむを得ない理由の場合があります。一方、入居中になんらかの不満があって退去する場合があります。賃貸経営者としては、なんらかの不満があって退去しないようにしなければなりません。
何らかの不満があって退去するのを発生させないためには、次のことが重要です。
退去する時、入居者に退去理由が転勤等のやむおえない理由か、それ以外の何らかの理由なのか確認すると今後の改善の参考になります。質問項目としては下記のような項目があります。
(1) 入居理由
なぜこの物件を選んだのか。
(2) 住み心地
物件の力を確認し、問題があれば今後の対策を検討する。
(3) 共用部の清潔度
問題があれば今後の対策を検討する。
(4) 建物のメンテナンス
問題があれば今後の対策を検討する。
(5) 家主または不動産会社の対応
問題があれば今後の対策を検討する。
(6) この部屋を友人に薦めるか
薦めない場合は何故か、理由と対策を検討する。
(7) 退去の中止(取りやめ)
どういうサービスがあれば退去を思いとどまるか。
入居中、入居者から建物設備の不具合や、近隣に関するクレームが入ることがあります。クレ-ムが入ったらその解決を最優先課題として対応します。入居者は不具合等あることですでに不満があります。そして、その対応が遅いとそのことについても不満が溜まります。そして、そうした対応が退去理由になる場合があります。
入居者の満足度を高め、退去するのを思いとどまるようなサービスを提供し退去を抑止し長く住んでもらえる場合があります。
例えば、
(1)エアコンの定期クリーニング
(2)古いエアコンの交換工事
↓
(3)追い炊き給湯設備への交換工事 等。
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「テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント!」
1つの土地には実際に取引された「実勢価格」の他に、公的機関が発表する「公示地価(公示価格)」、「相続税評価額(路線価)」、「固定資産税評価額」があります。土地の相場、価格の目安を確認する方法としてあげられますが、それぞれの価格は目的や特徴が異なるので参考にする際の注意点について紹介します。
地価公示法に基づき国(国土交通省)が、①一般の土地取引に指標を与え、適正な地価の形成に資するため、②公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額を算出するため、全国の都市計画区域内等に設置された標準地について、その年の1月1日時点の正常価格を1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年3月下旬に発表されます。
また、都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ「基準地」について、毎年7月1日時点の「基準地価」が1名以上の不動産鑑定士により鑑定評価されます。毎年9月下旬に都道府県知事から発表されます。その目的は適正な地価形成等「公示地価」と同じです。
どちらの土地価格も定められた場所の(標準的な)土地価格のため、場所が離れていたり、近隣でも条件が異なれば実際の価格は乖離するのであまり参考にすることができません。
公示地価を調べたい場合は
こちら 「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
相続税や贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年1月1日時点の相続税路線価が国税庁から7月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。
相続税評価額(路線価)は公示地価(公示価格)のおおむね80%で設定されています。相続税評価額(路線価)を0.8で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。
調べたい場合は こちら 「財産評価基準書|国税庁」
固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。3年に1回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。
固定資産税評価額は公示地価(公示価格)のおおむね70%で設定されています。固定資産税評価額を0.7で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。
固定資産税路線価を調べたい場合は
こちら 「全国地価マップ」
上記の公的価格は土地取引の目安として使われたり、税金の課税の計算に使われます。実際の売買価格とは異なります。土地の売買は、売りたい人と買いたい人がいて両者が合意すれば売買が成立します。この取引価格の過去の平均的な金額を実勢価格といいます。取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合か多いです。ただし、周辺エリアで取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。
取引事例を調べたい場合は
こちら 国土交通省「不動産取引価格情報検索」
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新築した賃貸住宅も年月の経過とともに外壁の色あせ、ひび割れ等建物の劣化が発生してきます。築15年前後で建物価値を維持するため、外壁の塗装工事及び修理を行います。その際、塗装工事の目的によりかかった経費の計上方法が異なってきます。実際の例を交え、その注意点を説明します。
一般的に外壁塗装工事は建物の維持を目的として行われるため、経費処理上は「修繕費」として認められる場合が多くなります。しかし、外壁塗装工事を行った目的によっては修繕費と認められない「資本的支出」の場合があります。その違いは下記の通りです。
建物の維持や管理、原状回復を目的とした建物の外壁塗装や畳の表替え、床の張り替えなど、工事の内容が建物の維持管理、原状回復として通常必要とされる修理・メンテナンス。
その場合は「修繕費」として工事を行った年の経費として一括処理できます。
・雨水が浸入しないように、外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することを目的として行われた外壁塗装
・建物の美観を保つために、色があせてきた部分や傷ついてしまったを補修することを目的として行われた外壁塗装
・災害により毀損してしまった外壁のヒビ割れや剥がれなどを補修することが目的の外壁塗装
建物の維持管理、原状回復を目的として行われたものでなく、建物の価値や性能、耐久性をより良くすることを目的として行われたもの。
その場合、かかった経費は既存の減価償却資産と種類、耐用年数を同じくする新たな減価償却資産を取得したものとして、既存の減価償却資産の法定耐用年数の各年に「減価償却費」として経費計上されます。
建物構造別法定耐用年数
・木造(住宅用) 22年
・軽量鉄骨造(厚さ3~4mm) 27年
・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用) 47年
・重量鉄骨造、鉄骨造 34年
参照情報
・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることが目的として行われた外壁塗装
・より耐久性の高い塗料に塗り替える(例えばアクリル塗装→フッ素塗装)ことが目的の外壁塗装
・より豪華で魅力的な外観にすることが目的の外壁塗装
丸井不動産で管理しているAオーナーは下記の外壁塗装工事をしました。
工事実施年月 平成28年4月
規 模 軽量鉄骨造 4棟16世帯
内 容 外壁塗装工事及び外壁修繕工事
減価償却残存年数 8年
工事費 1000万円
要した金額の内、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでなかったので、その場合に適用される「資本的支出と修繕費の区分の特例」により、30%(300万円)が修繕費、70%(700万円)は資本的支出になりました。
資本的支出700万円の減価償却は特例(所得税法施行令127条第2項)により本体部分の取得価格に加算して減価償却費を計算し8年で償却します。
平成28年の減価償却費 = 700万円×0.9×0.037×8ケ月/12ケ月
= 155,400円
平成29年の減価償却費 = 700万円×0.9×0.037×12ケ月/12ケ月
= 233,100円
外壁塗装工事は行われた工事の目的により税務上、「修繕費」とみなされる場合、「資本的支出」とみなされれる場合があります。経費計上にあたっては税理士や税務署に相談し、適切なアドハ゛イスをしてもらうことをおすすめします。
参照情報
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「既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法を教えてください。」
古くなり、賃貸住宅の建物、設備を修理、交換を行い経費を支出する場合があります。支出した経費が修繕費になるのか、資本的支出(減価償却費)になるのか税務上の扱いを確認しましょう。
賃貸住宅の建物、設備の修理等に支出した場合、➀固定資産の取得にあたるのか、②修繕費として経費(損金)処理できるのか、③資本的支出として資産計上すべきなのか判断が必要になります。修繕費であればその事業年度の費用として計上します。資産の「取得」や「資本的支出」であれば法定耐用年数にわたって減価償却費として費用計上します。
建物の増築など量的な増加をもたらす支出は「取得」になります。原則として取得価格が10万円以上であれば「固定資産」になります。
建物の外壁塗装、壁紙や床材の貼り替え、機械設備のメンテナンス等、修理の内容が「通常の維持管理、原状回復」であれば「修繕費」として計上できます。
建物の修繕工事の内容によって、あるいは機械設備の高性能化によって法定耐用年数が延びるなど、固定資産の価値や性能、耐久性を向上させる修理・改良(質的増加をもたらす支出)であれば「資本的支出」として固定資産として計上しなければなりません。
修繕費に該当するか、資本的支出に該当するか判断が難しい場合は下記の「形式基準」で判定することができます。
①基準
20万円未満か
はい → 修繕費
いいえ ↓
①基準
概ね3年以内の周期で行われているか
はい → 修繕費
いいえ ↓
②基準
明らかに価値を高めるもの
はい → 資本的支出
いいえ ↓
または
②基準
耐久性を増すものである
はい → 資本的支出
いいえ ↓
②基準
通常の維持管理、原状回復費用である
はい → 修繕費
いいえ ↓
修繕費か資本的支出かどうか明らかでない場合
③基準
60万円未満である
はい → 修繕費
いいえ ↓
③基準
前期末取得価格の10%相当額以下である
はい → 修繕費
いいえ ↓
④基準
継続して、支出金額の30%相当額と前期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している
はい ↓
支出金額の30%相当額と 前期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額
→ 修繕費
残りの金額 → 資本的支出
いいえ → 資本的支出
(事例)
Aオーナーは取得価格1,000万円の賃貸住宅で、次のような修理を行いました。
修理、改良に支出した金額は下記のとおりです。
A修理 15万円
B修理 50万円
C修理 90万円
D修理 120万円
①基準 支出金額が20万円未満、または概ね3年以内の周期で行われている支出か判定します。
該当すれば「修繕費」として処理します。
・A修理は修理費が20万円未満なので➀基準により「修繕費」となります。
②基準 明らかに価値を高めるものまたは、耐久性を増すものであるである場合は「資本的支出」として処理します。
通常の維持管理、原状回復費用である場合は「修繕費」として処理します。
③基準 ステップ2処理後、修繕費か資本的支出か明らかでない場合は、(1)60万円未満である場合、(2)前期末取得価額の10%相当額以下である場合のいずれかに該当する場合は「修繕費」として処理します。
・B修理は修理費が60万円未満なので③基準(1)により「修繕費」となります。
・C修理は修理費が取得価額1000万円の10%100万円未満なので、③基準(2)により「修繕費」となります。
④基準 D修理は③基準(1)60万円未満である場合、(2)前期末取得価格の10%相当額以下である場合のいずれにも該当しません。
したがって、形式的に「修繕費」として処理することは出来ません。
Aオーナーが「継続して、支出金額の30%相当額と期末取得価額の10%相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出として処理している」場合は、いずれか少ない金額を「修繕費」として処理できます。
残りの金額を「資本的支出」で処理できます。
該当しない場合は「資本的支出」で処理します。
支出した経費を「修繕費」で処理すべきか「資本的支出(減価償却費)」で処理すべきか分からない場合、税理士や税務署にアドバイスしてもらいましょう。
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賃貸住宅の賃貸借契約には一般的な「普通借家契約」と契約期間が満了すると契約が終了する「定期借家契約」があります。それぞれの契約の違いと特徴について紹介します。
書面でも口頭でも可です。通常は不動産業者が契約書を作成・交付します。
2000年3月1日より前の契約 ⇒ 20年
2000年3月1日以降の契約 ⇒ 無制限
期間の定めのない契約とみなされる。
原則として更新を拒絶する「正当事由」がない限り更新される。
事情が変われば貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従う。
中途解約に関する特約がある場合はその定めに従う。一般的には1ケ月前までに「解約申し入れ」をする特約が多い。
2000年3月1日より前の居住用建物賃貸借契約 ⇒ 借主と物件が変わらない場合は、切り替えできない。
事業用建物賃貸借契約 ⇒ 切り替えできる。
➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。
②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。
貸し主がこの説明を怠った場合、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約になる。
無制限
1年未満の契約も有効
期間満了により終了し、更新はない(ただし、「再契約型」の場合は再契約可能)。
普通借家契約と違い、定期借家契約は契約期間満了に伴い必ず契約が終了します。契約終了後、引き続き部屋を使用する場合には「再契約」を行う必要があります。この「再契約」を行うためのルールの設け方により、次の3つに分類されます。
当初の契約期間満了で契約が終了し、「再契約を一切行わない」ことを前提とする契約方式。
契約期間満了後、再契約を行うかどうか定めず、その時に貸主と借主が「協議」して決める方式。
契約期間満了後、原則的には「契約違反や家賃滞納が無い限り再契約する」ことを大前提とした契約方式。
賃料増減額請求権を排除できる(特約の定めに従う)。
➀ 床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは特約がなくても法律により1ケ月の猶予期間をおいて中途解約できる。
② ➀以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。
契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6ケ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知しなければいけません。
貸主から契約終了通知がない場合、借主は貸主から同通知があった日から6ケ月を経過した日まで、契約期間中と同一条件で賃借することができます。
普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は上記のとおりですが
子供は夜間に突然、熱を出したり突発的な病気になったり、ケガをすることがあります。こんな時、救急対応してくれる病院があると安心です。沼田市にある病院で救急対応してくれる総合病院、「沼田脳神経外科循環器科病院」について紹介します。(株)丸井不動産は沼田市に引っ越しを検討しているアパート入居者様を応援しています。
次の20の診療科があります。
・脳神経外科 ・神経内科 ・循環器内科 ・心臓血管外科 ・循環器外科 ・外科 ・内科 ・消化器外科 ・眼科 ・整形外科 ・リハビリテーション科 ・放射線科 ・婦人科 ・リウマチ科 ・腎臓内科 ・救急科 ・麻酔科 ・通所リハビリテーション ・人間ドック ・健康診断
脳と心臓の救急専門病院のため、外来診療は原則予約制です。
ただし、眼科、消化器科(火曜日・木曜日は除く)は受付時間内であれば受付ます。
物忘れ外来 ・脊髄・脊椎外来 ・神経内科外来 ・脳血管治療外来 ・血管・血栓外来 ・不整脈専門外来 ・心房細動専門外来
(月曜日~土曜日)
午前 8時50分~12時00分 (午前11時30分まで受付)
午後 2時~5時(午後4時30分まで受付)
日曜日・祝日・年末年始(12月30日~1月3日)
救急患者の方については24時間365日受付ています。
(月曜日~土曜日) 17:30 ~ 翌日8:30
(日曜日・祝日・年末年始) 8:30 ~ 翌日8:30
下図の専用出入口からお入りください。
〒 378-0014
群馬県沼田市栄町8
TEL 0278-23-5052
FAX 0278-22-5469
関越高速自動車沼田ICから約7分
駐車場は
1.外来診療、お見舞いの方は第2駐車をご利用ください。
2.第3駐車場は夜間・休日等の救急専用駐車場です。
3.第1駐車場は身障者専用駐車場です。
JR上越線沼田駅からタクシーで来院する場合 約5分
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