既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法

賃貸アパート等既存の減価償却資産に資本的支出(固定資産の使用可能期間を延長または価額を増加させる部分に対応する支出の金額)を行った場合、その資本的支出は「減価償却」の方法により各年分の必要経費に算入することになりまます。

資本的支出を行った場合、減価償却は以下のとおり行います。

１．平成１９年３月３１日以前に資本的支出をした場合

資本的支出の金額をその減価償却資産の取得価額に加算し、その減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づき、加算した資本的支出部分も含めた減価償却資産全体の償却を行います。

建物構造別法定耐用年数

・木造(住宅用)　　　　　　　２２年

・軽量鉄骨造(厚さ3～4mm)    ２７年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用)　　　　   ４７年

・重量鉄骨造、鉄骨造　　　 ３４年

参照情報

「国税庁　耐用年数(建物/建物附属設備)」

２．平成１９年４月１日以後に資本的支出をした場合

(原則)

(1) 資本的支出の金額を固有の取得価額として、資本的支出の対象資産である既存減価償却資産本体(旧減価償却資産)と種類及び耐用年数を同じくする新たな減価償却資産(追加償却資産)を取得したものとして、その種類と耐用年数に応じて償却を行います。

(2) 旧減価償却資産については、この資本的支出を行った後においても、現に採用されている償却方法による償却を継続して行います。

(特例)

(1) 平成１９年３月３１日以前に取得した減価償却資産に資本的支出をした場合

その資本的支出を行った旧減価償却資産の取得価額に、その資本的支出の金額を加算して償却する方法も認められています。この場合、旧減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づいて、加算した資本的支出した価額も償却します。

(2) 定率法を採用している減価償却資産に資本的支出をした場合

資本的支出を行った翌年１月１日に旧減価償却資産の期首未償却残高と追加償却資産の期首未償却残高の合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

(注) 　平成23年12月の償却率の改正により、平成24年４月１日以後に取得したものとされる減価償却資産については200％定率法、平成24年３月31日以前に取得した減価償却資産は250％定率法を適用することになります。　　　　　　　　　　　このように、異なる償却率が適用されることから、平成24年３月31日以前に取得した減価償却資産(以下「旧減価償却資産」)に平成24年４月１日以後に資本的支出を行った場合には、旧減価償却資産とその資本的支出を合算して一つの減価償却資産を新たに取得したものとする特例の適用はありません。

(3) 定率法を採用し、同一年中に複数回の資本的支出をした場合

上記(2)の適用を受けない場合、追加償却資産のうち、翌年１月１日において、種類、及び耐用年数が同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

参照情報

国税庁「資本的支出を行った場合の減価償却」

関連情報

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

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不動産広告の見方

不動産広告には消費者保護を目的とした規制があります。「宅地建物取引業法」､「不当景品類及び不当表示防止法」の法令による規制と、不動産業界の自主規制ルール「不動産の公正競争規約」よる規制があります。

１．不動産広告を規制するルール

(法令による規制)

(1)宅地建物取引業法(所管:国土交通省)

宅地建物取引業の適正な運営と消費者の利益保護を目的として、以下の条で不動産広告を規制しています。

➀ 誇大広告等の禁止(第32条)

② 広告開始時期の制限(第33条)

③ 取引態様の明示(第34条)

(2)不当景品類及び不等表示防止法(所管:消費者庁)

すべての業種・商品について一般消費者の利益を確保するため

➀ 過大な景品類の提供を禁止(第4条)

② 不当な表示を禁止(優良誤認・有利誤認)(第５条)

(不動産業界で定めた自主規制ルール)

(3)不動産の公正競争規約よる規制

不当景品類及び不当表示防止法第31条の規定に基づき、内閣総理大臣(消費者庁)及び公正取引委員会の認定を受け設定されている不動産業界の自主規制ルールで「不動産広告に表示しなければならない事項」や「表示する際の基準」が定められています。

➀ 不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)

② 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約(景品規約)

詳しい内容は

こちら　「不動産広告はどこに注意して見ればいいの？」

２．間取図で使われる略記号の意味

部屋探しする際、物件資料の間取図で「１ＬＤＫ」、「Ｓ」、「ＷＣＬ」等の数字や記号を目にします。希望する物件を探すためには間取図で使われる数字や略記号の意味を正しく理解しておくことが大切です。

詳しい内容は

こちら　「間取図で使われる各略記号の意味」

３．よく出てくる賃貸借用語

部屋探しをする際に「物件資料」や「重要事項説明書」、「賃貸借契約書」でよく出てくる「敷金」、「善管注意義務」、「原状回復義務」等の「賃貸借用語」の意味、内容を正しく理解しておくことはスムーズに契約する上で大切です。

詳しい内容は

こちら　「よく出てくる賃貸借用語」

不動産広告を見る時の注意点

不動産広告には消費者保護を目的とし、その表示方法についていくつかの規制があります。法令による規制には➀宅地建物取引業法による規制、②不当景品類及び不当表示防止法があります。公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制には③「不動産の表示に関する公正競争規約」(以下「表示規約」)による規制があります。

不動産広告の基本的な規約

「宅地建物取引業法」では「誇大広告の禁止」や「広告開始時期の制限」などが定められています。また、「表示規約」では「不動産広告に表示しなければならない事項」や「表示する際の基準」が定められています。以下、基本的な規約について見ていきましょう。

１．所在地

新聞、雑誌広告などでは地番は省略されることがあります。地番とは登記記録(登記簿)に表示された地番のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる場合があります。

２．駅等までの距離

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離８０mを１分(端数切り上げ)として計算します。信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにかかる時間は考慮されていません。

３．専有面積

㎡単位で延べ床面積が表示されます。バルコニーや室内の天井を高くして２層式にした屋根裏収納(グルニエ)などは面積に入りません。

４．間取り

間取りを表す場合、２ＬＤＫなどの表示がよく使われます。数字は居室の数を表し、Ｌはリビング、Ｄはダイニング、Ｋはキッチンを表します。建築基準法では居室には採光や換気のための一定の開口が必要と定められているので、それを満たさない部屋は納戸(Ｎ)やサービスルーム(Ｓ)と表示されます。また、部屋の広さを示す１畳は１．６２㎡以上で換算すると定めています。

５．構造と階数、賃貸戸数

賃貸住宅の建物の構造としては鉄骨鉄筋コンクリート造(ＳＲＣ造)、鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)、鉄骨造(Ｓ造)、軽量鉄骨造、木造などがあります。ＳＲＣ造、ＲＣ造、Ｓ造はマンション、その他の構造はアパートと呼ばれています。一般的にはマンションのほうが耐火性、耐震性、遮音性が高いといわれています。

階数については建物全体の階数と該当する住戸の階数が記載されています。

６．建築年月

建物が竣工した年月が表示されます。 まだ入居者が入居していない物件でも建築後１年以上経過していると「中古」と表示されます。

７．賃料、礼金、敷金など

毎月支払わなくてはいけない賃料のほか、「礼金」、「敷金」など必要な場合は、その旨とその額が記載されます。「敷金」について退去時に一部が返還されないことが契約の条件である場合は、その旨とその額または割合が記載されます。

８．管理費(共益費)

賃料以外に管理費(共益費)が必要な場合、その額が記載されます。

９．損害保険加入の有無

住宅総合保険等の損害保険への加入が条件となる場合、その旨が記載されます。

１０．駐車場の利用条件

駐車場がある場合、月額の駐車場利用料などの利用条件が記載されます。

１１．定期建物賃貸借契約かどうか

定期建物賃貸借契約である場合は、その旨と契約期間が記載されます。

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１２．取引態様

広告を掲載している不動産会社の立場(取引態様)が必ず明示されます。不動産会社の取引態様によって、仲介手数料などの取り扱いが変わります。

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媒介(仲介)

広告主である不動産会社が、「貸主」と「借主」の間に立って契約を仲介します。

代理

広告主である不動産会社が、「貸主」の代理人として契約します。

貸主

広告主である不動産会社が、自ら所有する物件を直接貸します。

１３．免許番号

不動産会社名と免許番号が記載されます。不動産取引(宅地建物取引業)に必要な免許を受けているかどうか確認しましょう。(  )内の数字は 免許の更新回数を表し、数字が大きいほど営業年数が長いことを表します。

１４．取引条件の有効期限、情報更新日時等

賃貸物件は売買物件に比べると短期間で決まることが多く、条件のよい物件は早く入居が決まる傾向があります。取引条件の「有効期間」や「情報更新日」を確認しましょう。

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「間取図で使われる各略記号の意味」

間取図で使われる略記号の意味

間取図や募集広告で使われる主な略記号とその意味について説明します。

「Ｒ」

居住スペースであるリビングルーム(居間)とキッチンの仕切りが無いタイプ。１Ｒなど。

「Ｋ」

キッチン、台所を意味します。一般的にはリビングルームと仕切られており、４畳以下程度の部屋であればキッチン「Ｋ」と表記します。食事をするためのテーブルを設置するスペースは無い程度の部屋です。

「Ｄ」

ダイニングルーム、つまり食事をする部屋、場所を指します。４～８畳程度までの大きさの部屋で、通常はキッチンと一緒になっていてダイニングキッチン「ＤＫ」と表記されます。

「Ｌ」

リビングつまり「居間」を指します。

「ＬＤＫ」

リビング゛・ダイニング・キッチンの略です。居間・食事場所・台所が一体になった部屋を指します。

「Ｓ」

サービスルーム、つまり「納戸」を指します。物件情報で「２ＬＤＫ＋Ｓ」のように表示されることがあります。建築基準法上は「有効採光」が基準に達していない部屋ということになりますが、書斎やクローゼット代わりに使うことができます。また、部屋の大きさ、明るさ、通気性等が問題なければ居住空間として使うこともできます。

「ＵＢ」

　ユニットバスの略称です。ユニットバスとは、バス(浴槽)と床、壁、天井などが建設現場で簡単に組み立てられるように製造されたものをいいます。

「ＣＬ」

 　クローゼットの略です。一般的には洋室や廊下に設置されている扉付きの収納スペースで、ハンガーを掛けられる収納を指します。ハンガーを掛けられない収納スペースは「押入」と表記することが多いようです。

「ＷＣＬ」

　人が歩いて入れるほどの大きな収納部屋を指します。生活スペースとしては使用できない程度の大きさであるため、サービスルーム「Ｓ」とは区別しています。

「ＡＣ」

　エアコンの略です。

「ＣＦ」

　クッションフロアーの略です。床の表面にビニール製のマットが敷いてあることを指します。表面が柔らかいため、軽量なものを落とした時の衝撃音が軽減されます。また、耐水性に優れキッチンやトイレなどの水回りに使用されることが多いですが、熱に弱いです。

「ＰＳ」

　パイプスペースの略です。水道管や排水管、ガス管等が配管される場所を指します。

「ＳＢ」

　シューズボックスの略です。

「ＷＣ」

トイレの略です。

「Ｗ」

 　洗濯機設置スペースを指します。

「Ｒ」

冷蔵庫設置スペースを指します。

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