既存の減価償却資産(賃貸アパート等)に資本的支出をした場合の償却方法

賃貸アパート等既存の減価償却資産に資本的支出(固定資産の使用可能期間を延長または価額を増加させる部分に対応する支出の金額)を行った場合、その資本的支出は「減価償却」の方法により各年分の必要経費に算入することになりまます。

資本的支出を行った場合、減価償却は以下のとおり行います。

１．平成１９年３月３１日以前に資本的支出をした場合

資本的支出の金額をその減価償却資産の取得価額に加算し、その減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づき、加算した資本的支出部分も含めた減価償却資産全体の償却を行います。

建物構造別法定耐用年数

・木造(住宅用)　　　　　　　２２年

・軽量鉄骨造(厚さ3～4mm)    ２７年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用)　　　　   ４７年

・重量鉄骨造、鉄骨造　　　 ３４年

参照情報

「国税庁　耐用年数(建物/建物附属設備)」

２．平成１９年４月１日以後に資本的支出をした場合

(原則)

(1) 資本的支出の金額を固有の取得価額として、資本的支出の対象資産である既存減価償却資産本体(旧減価償却資産)と種類及び耐用年数を同じくする新たな減価償却資産(追加償却資産)を取得したものとして、その種類と耐用年数に応じて償却を行います。

(2) 旧減価償却資産については、この資本的支出を行った後においても、現に採用されている償却方法による償却を継続して行います。

(特例)

(1) 平成１９年３月３１日以前に取得した減価償却資産に資本的支出をした場合

その資本的支出を行った旧減価償却資産の取得価額に、その資本的支出の金額を加算して償却する方法も認められています。この場合、旧減価償却資産の種類、耐用年数及び償却方法に基づいて、加算した資本的支出した価額も償却します。

(2) 定率法を採用している減価償却資産に資本的支出をした場合

資本的支出を行った翌年１月１日に旧減価償却資産の期首未償却残高と追加償却資産の期首未償却残高の合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

(注) 　平成23年12月の償却率の改正により、平成24年４月１日以後に取得したものとされる減価償却資産については200％定率法、平成24年３月31日以前に取得した減価償却資産は250％定率法を適用することになります。　　　　　　　　　　　このように、異なる償却率が適用されることから、平成24年３月31日以前に取得した減価償却資産(以下「旧減価償却資産」)に平成24年４月１日以後に資本的支出を行った場合には、旧減価償却資産とその資本的支出を合算して一つの減価償却資産を新たに取得したものとする特例の適用はありません。

(3) 定率法を採用し、同一年中に複数回の資本的支出をした場合

上記(2)の適用を受けない場合、追加償却資産のうち、翌年１月１日において、種類、及び耐用年数が同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額とする新たな減価償却資産を取得したものとして償却することができます。

参照情報

国税庁「資本的支出を行った場合の減価償却」

関連情報

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

関連記事

「修繕費か資本的支出(減価償却費)かの判定はどうするの？」

「外壁塗装工事費は修繕費それとも減価償却費？」

部屋探しのコツ(物件タイプ別チェックポイント)

１．遮音性

部屋探しの際、その物件の遮音性がどうかは大変気になる点です。遮音性の高い物件選びのポイントは以下のとおりです。

(1) 音の種類と伝わり方

➀音の種類

音には空気中を伝わって耳に届く「空気音」と、足音や物の落下音が床や壁を伝わって聞こえる「固体音」があります。

②音の伝わり方

住宅の各部位が空気音を遮断する能力を「遮音性能」といいます。

個体音を遮断する能力を「衝撃音性能」といいます。

(2) 賃貸住宅で遮音性能が要求される場所と構造、仕様との関係

床・壁

空気音、固体音(衝撃音)の遮音性は遮蔽物の密度が高いほど、厚みが厚いほど高くなります。

木造や軽量鉄骨造よりＲＣ造・ＳＲＣ造のほうが遮音性能は高くなります。

窓

遮音性能の低い順にあげると次のようになります。

➀ 単板ガラス

② ペアガラス

③ 防音合わせガラス

④ 二重サッシ

床・天井の仕様

➀ 軽量鉄骨造　　２階床にＡＬＣ(軽量気泡コンクリート)が敷いてあれば遮音性が高い。

② 間取り　　　　隣と直接接する部分はどこか。居間等の部屋同士が離れている間取りの場合、隣の音はあまり聞こえない。

③ 排水管　　　　排水管の周りに「防音シート」が巻いてあると、排水音があまり聞こえない。

詳しい内容は

こちら「遮音性(防音性)の高い賃貸住宅を探したいのですが、どこに注意したらいいの？」

２．家具・家電付き物件

(1) 家具・家電付き賃貸物件とは

家具・家電付き賃貸物件はあらかじめベット、テレビ、エアコン、机(テーブル)、照明、カーテン、洗濯機、冷蔵庫、コンロ、電子レンジ等が備え付けられています。

(2) 家具家電付き物件のメリット

家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のメリットがあげられます。

➀ 初期費用が節約できる。

② 手軽に新生活がスタートできる。

③ 引越が楽。

(3) 家具家電付き物件のデメリット

家具・家電付き賃貸物件を借りた場合、次のディメリットがあげられます。

➀ 自分の好みの家具・家電を選べない。

② 一度他人が使った家具・家電(中古品)である。

③ 家賃は高めである。

(4) 家具家電付き物件を借りる時の注意点

➀ 備え付けられている家具・家電は物件により異なります。

② 備え付け家具・家電が故障した場合、その修理費用は貸主・借主どちらの負担になるのか契約前に確認する。

③ 入居予定期間を考慮して家具・家電付き賃貸物件がいいのかどうか検討する。

詳しい内容は

こちら　「家具・家電付き賃貸物件を借りるメリット、デメリット、注意点」

３．インターネット無料物件

(1) インターネット対応物件と完備物件の違い

➀ インターネット対応物件とは

アパートやマンションの共用部分まで回線工事が済んでいる物件です。

② インターネット完備物件とは

インターネット対応の状態に加え、すでにプロバイダとの契約が済んでいる物件です。

(2) インターネット無料物件のメリット

➀ 月々のインターネット使用料がかからない。

② 回線工事(プロバイダとの契約)不要で入居した日からインターネットが使える。

③ 解約時の違約金がかからない。

(3) インターネット無料物件のデメリット

➀ 回線速度が遅いことがある。

② セキュリティーが万全でない場合がある。

③ プロバイダを選べない。

④ 近隣の家賃相場に比べ高い場合がある。

詳しい内容は

こちら　「インターネット無料の賃貸アパートを借りる時の注意点！」

４．ペット可物件

(1) ペット可物件の種類は二種類

入居促進を図るため「 途中からペット可にした物件」と建築する時からペットと共生できるように「足洗い場」、「専用トビラ」等設置された「ペット共生型物件」です。

(2) ペット可物件を探す時の注意点

➀ 飼えるペットの種類と数は物件により異なる。

② ペット可物件は初期費用が割高になる。

③ 動物病院が近くにあるか。

(3) ペット共生型物件がおすすめ

賃貸アパートでペットと暮らす場合、

➀ ペットの鳴き声や臭いによる近隣入居者とのトラブル。

② ペットを室内で飼うことによる床や壁のキズの発生。

③ 退去後のクリーニング費用の発生。

などの問題が発生するリスクがあります。

以上の問題点は最初からペットを飼育する前提で建てられた「ペツト共生型物件」ならペットも飼い主も快適に暮らすことができます。

詳しい内容は

こちら　「ペット可物件を借りる時、どこに注意したらいいの？」

５．入居者タイプ別

(1) 部屋探しで重視すべきこと(一人暮らし編)

➀ 重視したポイント

１位　　家賃　　　      78.0 %

２位　　駅からの距離　48.5 %

３位　　間取り            43.5 %

② 重視しなかったが実は重要だったポイント

１位　　防音生　      11.7 %

２位　　日当たり      10.6 %

３位　　周辺施設・環境　　  7.2 %

(2) 部屋探しで重視すべきこと(同棲編)

➀ 重視したポイント

１位　　家賃　　　       83.0 %

２位　　間取り　　       61.5 %

３位　　駅からの距離    55.0 %

② 重視しなかったが実は重要だったポイント

１位　　収納　　          13.4 %

２位　　防音生(遮音性)　 10.8 %

３位　　日当たり　　8.1 %

(3) 部屋探しで重視すべきこと(子育て夫婦編)

➀ 重視したポイント

１位　　家賃　　　      82.5 %

２位　　間取り　　      63.5%

３位　　駅からの距離   42.5%

② 重視しなかったが実は重要だったポイント

１位　　収納　　         11.6%

２位　　防音生(遮音性)　    11.6 %

３位　　水回りの設備　　　6.6 %

　　　　セキュリティー　　6.6 %

詳しい内容は

こちら　「部屋探しのチェックポイント(入居者タイプ別)」

不動産広告の見方

不動産広告には消費者保護を目的とした規制があります。「宅地建物取引業法」､「不当景品類及び不当表示防止法」の法令による規制と、不動産業界の自主規制ルール「不動産の公正競争規約」よる規制があります。

１．不動産広告を規制するルール

(法令による規制)

(1)宅地建物取引業法(所管:国土交通省)

宅地建物取引業の適正な運営と消費者の利益保護を目的として、以下の条で不動産広告を規制しています。

➀ 誇大広告等の禁止(第32条)

② 広告開始時期の制限(第33条)

③ 取引態様の明示(第34条)

(2)不当景品類及び不等表示防止法(所管:消費者庁)

すべての業種・商品について一般消費者の利益を確保するため

➀ 過大な景品類の提供を禁止(第4条)

② 不当な表示を禁止(優良誤認・有利誤認)(第５条)

(不動産業界で定めた自主規制ルール)

(3)不動産の公正競争規約よる規制

不当景品類及び不当表示防止法第31条の規定に基づき、内閣総理大臣(消費者庁)及び公正取引委員会の認定を受け設定されている不動産業界の自主規制ルールで「不動産広告に表示しなければならない事項」や「表示する際の基準」が定められています。

➀ 不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)

② 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約(景品規約)

詳しい内容は

こちら　「不動産広告はどこに注意して見ればいいの？」

２．間取図で使われる略記号の意味

部屋探しする際、物件資料の間取図で「１ＬＤＫ」、「Ｓ」、「ＷＣＬ」等の数字や記号を目にします。希望する物件を探すためには間取図で使われる数字や略記号の意味を正しく理解しておくことが大切です。

詳しい内容は

こちら　「間取図で使われる各略記号の意味」

３．よく出てくる賃貸借用語

部屋探しをする際に「物件資料」や「重要事項説明書」、「賃貸借契約書」でよく出てくる「敷金」、「善管注意義務」、「原状回復義務」等の「賃貸借用語」の意味、内容を正しく理解しておくことはスムーズに契約する上で大切です。

詳しい内容は

こちら　「よく出てくる賃貸借用語」

よく出てくる賃貸借用語

よく出てくる賃貸借用語　目次

1. 「あ～こ」

2. 「さ～そ」

3．「た～と」

4．「な～よ」

5．「わ～を」

部屋探しをする際よく出てくる「賃貸借用語」について、その意味内容について解説します。

ウォークインクローゼット

  歩いて入れるクローゼット、衣類の押入。造り付けの家具、ないし部屋の意味に使われることが多い。

ＬＤＫ

「リビング・ダイニング・キッチン」のこと。リビングは「居間」、ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」であり、リビング・ダイニング・キッチンは「居間兼食事室兼台所」という意味です。不動産の広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約」では広告でＬＤＫと表示する場合は、「居間兼食事室兼台所」としい使用できる広さと機能を備えていることが必要であるとしいています。最低必要なＬＤＫの広さの目安として、居室数が１部屋の場合は８畳、２部屋以上の場合は１０畳以上としています。

Ｓ造

　Ｓは「Ｓｔｅｅｌ」Ｓで「鉄骨構造」という意味です。「鉄骨造」ともいいます。柱と梁を「鉄骨」で作り、壁・床に「木質系パネル」「軽量気泡コンクリートパネル」「窯業系パネル」などを使用した構造です。主要な構造を形成する鉄骨の種類により「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に分けられます。

ＡＬＣ

「Ａｕｔｏｃｌａｖｅｄ　Ｌｉｇｈｔ　Ｗｅｉｇｈｔ　Ｃｏｎｃｒｅｔｅ」の頭文字をとったもので「軽量気泡コンクリート」のことです。工場でセメント等に発泡剤を混ぜて、高温高圧の状態で養生したコンクリートです。軽量ですが強度があり、耐火性や遮音性に優れています。

追い炊き

風呂のお湯の温度が時間の経過や入浴により下がった時、温度を上げるために風呂のお湯を再度加熱することをいいます。昔は手動で追い炊きをしていましたが、最近はオートタイプのガス風呂給湯器や電気温水器 により、自動的に追い炊きを行うことがでできるようになりました。

温水洗浄便座

温水を噴出して肛門等を洗浄する機能のある便座。洗浄強度の調整のほか、乾燥や脱臭などの機能が付加されている場合もある。「ウォシュレット」、「シャワートイレ」などの商標があり、これらの商標で呼ばれることも多い。

機関保証

親、知人等の自然人でなく法人その他の機関(家賃債務保証会社)が連帯保証人となり、借主が賃料を滞納した場合に、借主に代わって貸主に賃料を立て替えて支払います。保証会社により、保証される債務の内容、督促の方法、財務内容等の違いがあります。いずれの場合も、家賃債務保証会社の審査があり、それに通った場合のみ、債務保証契約を締結することができます。

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「連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介」

共益費

階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等に当てるために借主が貸主に支払う費用です。区分所有建物等で共益費ではなく管理費の名目で支払う場合もあります。

カウンターキッチン

　キッチン(台所)とダイニングルーム(食事室)の間に、料理などをやりとりできるカウンター(台)を設置する方式または、その方式で造られたキッチンをいいます。キッチンを解放的な空間にする方法として採用されます。

クッションフロアー

プラスチック系床材のうち、塩化ビニル系床材で発泡層がある厚さ２ｍｍ前後のプラスチックシートのこと。クッションフロアーは表面層と裏打ち層の間に発泡層を含んでいるため、保温性、衝撃吸収性があり水に強い特徴がありまするそのため、洗面所、脱衣所、台所の床仕上げ材として多く使われます。

経年劣化

　時間の経過とともに品質が低下すること。雨風・湿気・温度変化・日照などによる品質の低下だけでなく、通常の使用による摩滅ね汚れ等の損耗も経年劣化に含まれます。国土交通省の賃貸住宅の退去の際の「原状回復ガイドライン」ではこの「経年劣化」による損耗は、賃借人が負担すべき原状回復義務には含まれません。

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「賃貸住宅の原状回復とはどういうことですか？」

軽量鉄骨造

鉄骨造の１つで次のような特徴があります。

１．軽量鉄骨を柱・梁として使用する。

２．ブレース(留め具)で柱・梁を対角線につなぐことにより、水平方向の外力に対抗できる構造をつくる。

３．木質系パネル・軽量気泡コンクリートパネル・窯業系パネルなどで床・壁を構成する。

そして、「軽量鉄骨造」は一般住宅やアパートに使われることが多いです。

月額総賃料

家賃、共益費、管理費、駐車料金、町内会費、水道料金、光熱費、消費税、その他毎月家賃とともに支払われる費用の合計。

結露

空気の温度を徐々に下げていくと、ある温度で空気中の水蒸気が飽和状態になり、さらに下げると過飽和状態になり水滴となる。これを結露という。

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「湿気・結露防止の注意点」

原状回復

建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了時には、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されているのが通常です。

　ガイドライン(国土交通省平成23年8月再改定版)は、裁判所の考え方を取り入れて、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

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更新料

　賃貸借契約の更新に際して、借主から貸主に支払われる費用です。更新料はあくまでも契約条件なので更新料がない場合もあります。金額は更新後の新賃料の１ケ月分という例が多いようです。

混合水栓

　給水栓の一つで、お湯と水を一つの吐水口から出すもの。浴室用、キッチン用、洗面用があります。また、お湯と水それぞれのハンドルのあるツーハンドルタイプ、一つのレバーで操作できるシングルレバータイプがあります。

サブリース

賃貸住宅の所有者から賃貸住宅の管理を手がける事業者(サブリース事業者)が一括して賃貸住宅を賃借し、それを入居者に賃貸(転貸借)する賃貸住宅経営の方法。賃貸住宅の所有者は、賃借人の募集、家賃の設定や改定、賃貸住宅の管理などの業務に責任を負うことなく賃貸料を得ることが出来るが、サブリース事業者とのリスク分担や空室の取り扱いなどについて明確にしておく必要がある。

シェアハウス

　複数の入居者が一定の空間、台所、浴室、居間などを共有し生活する居住スタイル。入居者同士のコミュニケーションが生まれ、都市部を中心に最近増えている賃貸住宅の新しい形態。

敷金

　借主の賃料の支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で新規契約時、貸主が借主から預かる金銭です。賃貸借契約終了後、明け渡しの際、借主に債務不履行がある時はその弁済に充当されその残額が返還されます。ただし、地域の取引慣習によっては、敷金の一部を返還しないことを条件としている地域もあります。(このような取り扱いは一般的に「敷引(しきびき)」といわれています)

システムキッチン

　流し台、調理台、コンロ、収納スペースなどを組み合わせ、一体化した台所。

住宅用火災警報器

全国の建物火災による死者の９０％が住宅火災によるもので、高齢者(６５歳以上)が半数以上を占めていることから２００４年に消防法が改正され、住宅用火災警報器の設置が義務化されました。火災による煙または熱を感知して、火災の発生を警報音または音声で知らせてくれる機器で、全ての寝室と寝室のある階の階段に設置が義務付けられています(スプリンクラーや自動火災警報設備が設置されている場合は対象から除外)。種類は「煙感知式」、「熱感知式」、「複合型」があります。「煙感知式」の設置が義務付けられています。

重要事項説明書

　契約する前に宅地建物取引士が「物件の内容や賃貸条件、契約条件等について、借主に書面を交付して説明する」ことが宅地建物取引業法で義務付けられているものです。 契約当日の契約前に説明を受ける場合が多く、疑問点は納得いくまで宅地建物取引士から説明を受けましょう。

消費者契約法

消費者と事業者との間の情報の質、量、交渉力の格差から消費者を守るため平成１３年から施行されました。 主な内容は次のとおりです。

１．事業者の一定の行為により消費者が誤認し、または困惑した場合について契約の申し込みまたは、その承諾の意思表示を取り消すことができる。

２．事業者の損害賠償の責任を免除する条項、その他消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部または一部を無効にすることができる。

３．消費者の被害の発生または拡大を防止するため、適格消費者団体が事業者等に対し差し止め請求することができる。

関連情報

「不等な契約は無効です－早わかり　消費者契約法！(消費者庁)」

重量鉄骨

　厚さが６mmを超える鋼材で、重量鉄骨造の建物において柱、梁として使用されます。

親権者

親が成年に達しない子を保護し監督することを「親権」といいます。親は子が未成年者である間は民法の規定により「親権者」とされます。親権者には次の２つの権限があります。

１．子の財産を管理する権限

２．子の法律行為を代理する権限

この親権は原則として父母が共同して行うこととされています。ただし、父母のどちらか一方が、共同であると偽って親権を行使した場合、そのことを知らなかった第三者については、その親権の行使は父母の共同であったとみなされます(民法第825条)。たとえば、未成年者が賃貸借契約を締結するにあたって、母が父に事情を知らせないまま、母がこの契約締結について父母共同の同意を与えたとします。この場合、本来ならば父母が実際に共同で同意を与えない限り、その契約は取り消しが可能なものになるはずです。しかし、上記民法第825条によって、母の同意が父母共同の同意とみなされるので、事情を知らなかった契約の相手方(すなわち善意の貸主)は保護されることになります。

善管注意義務

　賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法400条)。建物の賃借の場合には、建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。日頃の通常の清掃や退去時の清掃は､賃借人の善管注意義務に含まれると考えられます。
賃借人が故意に、又は不注意で賃借物に対して通常の使用をした場合よりも大きな損耗・損傷等を生じさせた場合には、賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

関連情報

「賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？」

専有面積

分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」といいます。この専有部分の床面積を「専有面積」といいます。バルコニー部分は「共用部分」とみなされ、専有面積から除かれます。

ＤＫ

ダイニングは「食事室」、キッチンは「台所」で、ダイニング・キッチンは「食事室兼台所」という意味です。不動産広告を規制している「不動産の表示に関する公正競争規約」では、広告で「ＤＫ」と表示する場合は「食事室兼台所」として使用できるだけの広さと機能を備えていることが必要であるとしています。この場合、最低必要なＤＫの広さの目安は、居室(寝室)数が１部屋の場合は４．５畳、２部屋の場合は６畳以上としています。

耐火構造

建築基準において、壁、柱、床その他の建築物の各部分の構造が耐火性能に適合する建築物をいいます。この場合の耐火性能とは、通常の火災が終了するまでの間、当該火災による建築物の倒壊、および延焼を防止するために当該建築物の部分に必要とされる性能のことです。その技術的基準としては、各構造部分の種類や建物の階数に応じて定められる一定時間(おおむね１～３時間) の間、火熱を加えても各構造部分が構造耐力上支障のある変形、溶融、破壊その他の損傷を生じないものであることが要件とされています。

２×４(ツーバイフォー)工法

北米で生まれた木造建築工法で、正式名称は「軸組壁工法」といいます。断面が２インチ×４インチの木材を使用することからこのような名称が付けられました。この工法の特徴は、木材で組んだ「枠組」に構造用合板を打ち付けることで、構造全体の強度を得ることです。

定期借家契約

契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約。借地借家法に基づく契約類型です。普通借家契約の場合、貸主は正当事由がなければ契約の更新を拒絶できませんが、定期借家契約にはそのような制約はありません。

定期借家契約を締結するには、次の要件が必要です。

➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。

②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。

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「普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は？」

転貸借

賃借人Ｂが賃貸人Ａから借りた物や権利を、第三者Ｃ(転借人)に又貸しすることを「転貸借」といい、転借人Ｃの権利を転借権といいます。この場合、賃借人Ｂは転貸人になります。この転貸借はサブリース物件で行われています。ＢがＣに転貸するためにはＡの承諾が必要です。承諾を得ないで転貸した場合ＡはＣに明け渡しを求めることができ、Ｂに対しては契約を解除することができます。ただし、転貸がＡに対して信頼関係が破壊されないときは解除できないことになっています。また、転貸が借地権の場合、Ａが承諾しないときは、裁判所は承諾に代わる許可を与えることができます。承諾を得た転貸ではＡはＢだけでなくＣに直接賃料を請求することができます。

取引態様の明示

不動産会社が取引を行う上での立場を示すものが「取引態様の明示」です。取引態様は次の３つがあります。

➀ 不動産会社が貸主と借主の間にたち、契約成立のための業務を行う「媒介(一般的には仲介)」

② 不動産会社が貸主の代理人として募集や契約手続きを行う「代理」

③ 不動産会社が自ら所有する物件を賃貸する「貸主」

取引態様の違いにより法規制や仲介手数料に違いがでてきます。

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「取引態様が違うと何(仲介手数料)が違うの？」

パントリー

　食料品や食器を入れておく小室、または配膳室。厨房に隣接して配置する場合と、食事をとる部屋に近づける場合があります。

フリーレント

　入居後の一定期間（１～３ヶ月）の家賃を無料とする契約形態です。そうすることで貸主側からみれば少しでも早く空室を埋めることができます。また、借主側からみれば契約時の初期費用を抑えることができます。家賃を下げずに入居促進を図る方法として物件により取り入れられています。ただし、一定の期間内の解約には違約金やフリーレント期間の賃料の支払いを求める条項が盛り込まれている場合があります。契約内容の確認が大切です。

ペアガラス

　複層ガラスともいう。遮音性、断熱性を高めるためガラスを二重にしたサッシのこと。結露を防ぐ性能を持つタイプもあります。

法定更新

借家契約において、借地借家法の定めにもとづいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。借家契約においては、契約当事者が一定期間前に契約を更新しない旨または、条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、 従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。これが「法定更新」です。更新後の契約期間は定めがないものとされます。また、家主がする契約を更新しない等の通知は、正当事由がなければすることができません。また、期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申し入れができますが、この場合も正当事由が必要です。法定更新は強行規定であるため、借家人に不利となるような特約を定めても無効になります。

前家賃

一般的に、賃料は翌月分を前払いします。そのため、契約には次回の賃料支払日まで日割計算した賃料を支払うことが一般的になっており、これを「前家賃」といいます。ただし、次回賃料支払日までの日数が少ない場合には、その翌月の賃料も合わせて支払うこともあります。

未成年者

　満２０歳の誕生日を迎える前の者を「未成年者」といいます。ただし満２０歳未満であっても、婚姻をしたものは「未成年者」ではなくなり成年となります。なお、この場合に婚姻を解消したとしても「未成年者」に戻ることはなく成年のままです。未成年者が契約をするには、親権者(または未成年後見人)がその契約に同意することが必要です。この同意を得ないで未成年者が契約をした場合、未成年者はこの契約を取り消すことができます。

めやす賃料

賃貸住宅を借りる場合、賃料のほかに敷金、礼金、更新料等いろいろな費用がかかります。そしてそれらの負担は地域により異なります。そこでその把握を容易にし、トラブルを未然に防止するため共通の方法によって算定、表示される「めやす賃料」表示が日管協から提案されました。

めやす賃料は次の計算式により計算します。

めやす賃料  =  (4年間居住時の賃料、共益費・管理費+敷引金+礼金+更新料)÷48ヶ月

申込金

 「申込金」とは「他に申し込みがあった場合に優先的に入居審査をしてもらう」目的で、不動産会社に支払うお金です。その金額は不動産会社によって異なりますが、家賃の１ケ月以内である場合が多いようです。また、申込金を支払っても必ず契約できる訳ではありません。

「申込金」は不動産会社に一時的に預けるお金で、申し込みを撤回した場合、返還されるべきお金です。申し込みを撤回しても申込金が返還されないトラブルがありますが、不動産会社が「申込金」等の預り金の返還を拒否することは宅地建物取引業法で禁止されています。宅地建物取引業法施行規則－第１６条の１２第２号

東京都等の自治体では不動産会社に申込金を要求しないよう指導しています。

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「賃貸アパート入居申し込みの際、申込金を要求された場合どこに注意すればいいの？」

家賃債務保証

住宅の賃貸借契約にあたって、家賃債務を担保するために求められる保証をいいます。連帯保証人を立てる方法が一般的ですが、最近、連帯保証人の依頼が難しくなっている中それに代わって、家賃債務保証会社が家賃滞納の場合に一時的に立て替え払いする「家賃債務保証サービス」の利用が増えています。

家賃債務保証サービスは

１．借主が保証会社に保証料を支払い債務保証を委託し

２．保証会社は貸主と家賃債務を保証する契約を締結し

３．家賃滞納が発生した場合には、保証会社が貸主に家賃を立て替え払いし

４．後日、保証会社は借主に立て替えた金額を求償します。

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「連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介」

リノベーション

新築を除く住宅の「増築」、「改装・改修」、「模様替え」「設備の取り替えや新設」などの改造工事の総称。リフォーム、リモデルなどともいいます。

ルームシェア

　他人同士が一つの住宅で生活する住み方。個室は専用ですが台所、食堂、浴室、トイレなどは共用することが一般的です。

礼金

貸主に住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払う費用です。新規契約の際、支払い、退去しても返却されません。礼金の取り扱いは地域の取引慣習のほか、周辺の市場動向によって変わります。最近は、「礼金なし」物件が増えています。

連帯保証人

保証人(債務者が債務を履行しない場合に、その債務を債務者に代わって履行する義務を負う人)のうち、債務者とまったく同じ義務を負う保証人をいいます。通常の保証人には催告の抗弁権(債務の履行を請求されたとき、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求する権利)および、検索の抗弁権(債務者の財産について執行するまで自己の保証債務の履行を拒むことができる権利)が認められますが、連帯保証人にはこれらの権利がありません。債権者はいきなり連帯保証人の財産に対して執行することができます。

ロフト

ロフトには次の３つの意味があります。

１．屋根裏の空間を利用して造られた部屋

２．床から天井までの高さが高い部屋で、天井近くに設置された物置等に利用できる空間

３．１つの住戸内において、２つの部屋が上下に連続した形で造られているとき、上のほうの部屋

我が国では主にアパート、マンションで２．の意味で使われています。

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不動産広告を見る時の注意点

不動産広告には消費者保護を目的とし、その表示方法についていくつかの規制があります。法令による規制には➀宅地建物取引業法による規制、②不当景品類及び不当表示防止法があります。公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制には③「不動産の表示に関する公正競争規約」(以下「表示規約」)による規制があります。

不動産広告の基本的な規約

「宅地建物取引業法」では「誇大広告の禁止」や「広告開始時期の制限」などが定められています。また、「表示規約」では「不動産広告に表示しなければならない事項」や「表示する際の基準」が定められています。以下、基本的な規約について見ていきましょう。

１．所在地

新聞、雑誌広告などでは地番は省略されることがあります。地番とは登記記録(登記簿)に表示された地番のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる場合があります。

２．駅等までの距離

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離８０mを１分(端数切り上げ)として計算します。信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにかかる時間は考慮されていません。

３．専有面積

㎡単位で延べ床面積が表示されます。バルコニーや室内の天井を高くして２層式にした屋根裏収納(グルニエ)などは面積に入りません。

４．間取り

間取りを表す場合、２ＬＤＫなどの表示がよく使われます。数字は居室の数を表し、Ｌはリビング、Ｄはダイニング、Ｋはキッチンを表します。建築基準法では居室には採光や換気のための一定の開口が必要と定められているので、それを満たさない部屋は納戸(Ｎ)やサービスルーム(Ｓ)と表示されます。また、部屋の広さを示す１畳は１．６２㎡以上で換算すると定めています。

５．構造と階数、賃貸戸数

賃貸住宅の建物の構造としては鉄骨鉄筋コンクリート造(ＳＲＣ造)、鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)、鉄骨造(Ｓ造)、軽量鉄骨造、木造などがあります。ＳＲＣ造、ＲＣ造、Ｓ造はマンション、その他の構造はアパートと呼ばれています。一般的にはマンションのほうが耐火性、耐震性、遮音性が高いといわれています。

階数については建物全体の階数と該当する住戸の階数が記載されています。

６．建築年月

建物が竣工した年月が表示されます。 まだ入居者が入居していない物件でも建築後１年以上経過していると「中古」と表示されます。

７．賃料、礼金、敷金など

毎月支払わなくてはいけない賃料のほか、「礼金」、「敷金」など必要な場合は、その旨とその額が記載されます。「敷金」について退去時に一部が返還されないことが契約の条件である場合は、その旨とその額または割合が記載されます。

８．管理費(共益費)

賃料以外に管理費(共益費)が必要な場合、その額が記載されます。

９．損害保険加入の有無

住宅総合保険等の損害保険への加入が条件となる場合、その旨が記載されます。

１０．駐車場の利用条件

駐車場がある場合、月額の駐車場利用料などの利用条件が記載されます。

１１．定期建物賃貸借契約かどうか

定期建物賃貸借契約である場合は、その旨と契約期間が記載されます。

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１２．取引態様

広告を掲載している不動産会社の立場(取引態様)が必ず明示されます。不動産会社の取引態様によって、仲介手数料などの取り扱いが変わります。

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媒介(仲介)

広告主である不動産会社が、「貸主」と「借主」の間に立って契約を仲介します。

代理

広告主である不動産会社が、「貸主」の代理人として契約します。

貸主

広告主である不動産会社が、自ら所有する物件を直接貸します。

１３．免許番号

不動産会社名と免許番号が記載されます。不動産取引(宅地建物取引業)に必要な免許を受けているかどうか確認しましょう。(  )内の数字は 免許の更新回数を表し、数字が大きいほど営業年数が長いことを表します。

１４．取引条件の有効期限、情報更新日時等

賃貸物件は売買物件に比べると短期間で決まることが多く、条件のよい物件は早く入居が決まる傾向があります。取引条件の「有効期間」や「情報更新日」を確認しましょう。

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間取図で使われる略記号の意味

間取図や募集広告で使われる主な略記号とその意味について説明します。

「Ｒ」

居住スペースであるリビングルーム(居間)とキッチンの仕切りが無いタイプ。１Ｒなど。

「Ｋ」

キッチン、台所を意味します。一般的にはリビングルームと仕切られており、４畳以下程度の部屋であればキッチン「Ｋ」と表記します。食事をするためのテーブルを設置するスペースは無い程度の部屋です。

「Ｄ」

ダイニングルーム、つまり食事をする部屋、場所を指します。４～８畳程度までの大きさの部屋で、通常はキッチンと一緒になっていてダイニングキッチン「ＤＫ」と表記されます。

「Ｌ」

リビングつまり「居間」を指します。

「ＬＤＫ」

リビング゛・ダイニング・キッチンの略です。居間・食事場所・台所が一体になった部屋を指します。

「Ｓ」

サービスルーム、つまり「納戸」を指します。物件情報で「２ＬＤＫ＋Ｓ」のように表示されることがあります。建築基準法上は「有効採光」が基準に達していない部屋ということになりますが、書斎やクローゼット代わりに使うことができます。また、部屋の大きさ、明るさ、通気性等が問題なければ居住空間として使うこともできます。

「ＵＢ」

　ユニットバスの略称です。ユニットバスとは、バス(浴槽)と床、壁、天井などが建設現場で簡単に組み立てられるように製造されたものをいいます。

「ＣＬ」

 　クローゼットの略です。一般的には洋室や廊下に設置されている扉付きの収納スペースで、ハンガーを掛けられる収納を指します。ハンガーを掛けられない収納スペースは「押入」と表記することが多いようです。

「ＷＣＬ」

　人が歩いて入れるほどの大きな収納部屋を指します。生活スペースとしては使用できない程度の大きさであるため、サービスルーム「Ｓ」とは区別しています。

「ＡＣ」

　エアコンの略です。

「ＣＦ」

　クッションフロアーの略です。床の表面にビニール製のマットが敷いてあることを指します。表面が柔らかいため、軽量なものを落とした時の衝撃音が軽減されます。また、耐水性に優れキッチンやトイレなどの水回りに使用されることが多いですが、熱に弱いです。

「ＰＳ」

　パイプスペースの略です。水道管や排水管、ガス管等が配管される場所を指します。

「ＳＢ」

　シューズボックスの略です。

「ＷＣ」

トイレの略です。

「Ｗ」

 　洗濯機設置スペースを指します。

「Ｒ」

冷蔵庫設置スペースを指します。

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