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賃貸アパートを借りる場合、一般的に連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合、どうしたら良いのでしょう。
賃貸アパート等の賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることが出来なくなります。家賃滞納や迷惑をした場合を含め、入居者は「借地借家法」で権利が守られています。貸主は一方的に契約を解除することは出来ません。そのため、このようなリスクを回避するため借主の代わりに債務を負担してくれる「連帯保証人」が要求されます。
賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合、次の方法があります。
「家賃債務保証会社」が連帯保証人になり、借主が期日までに家賃を払えなかった場合、立て替え払いをします。
数は少ないですが連帯保証人無しで借りられる物件があります。また、優良な法人の場合、連帯保証人無しで賃貸する場合があります。
詳しい内容は
こちら 「連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法はありますか?」
入居者が家賃等を払えなかった場合、家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」が保証人となり、物件を管理している不動産会社または貸主に家賃を立て替え払いをするシステムです。
ジェイリースが保証する保証範囲は次のとおりです。
(個人契約の場合)
(法人契約の場合)
詳しい内容は
こちら 「連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース」の「家賃保証システム」の紹介」
初回保証料 月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)
毎月保証料 500円
継続保証料 2年目以降、毎年10,000円
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 2年目以降、毎年10,000円
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
毎月保証料 800円
継続保証料 なし
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 なし
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
・1年以内の短期入居の場合は「毎月毎年支払型」または「毎年支払型」がおすすめです。
・2年以上の入居の場合は、「一括支払型」がおすすめです。
・2年以内の入居の場合は「毎年支払型」がおすすめです。
・2年以上の入居の場合は、「一括支払型」がおすすめです。
・1年以内の短期入居の場合は「毎月毎年支払型」がおすすめです。
・1~2年以内の入居の場合は「毎年支払型」がおすすめです。
・2年以上の入居の場合は、「一括支払型」がおすすめです。
詳しい内容は
こちら 「ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?」
家賃保証会社「ジェイリース」の家賃保証プランが2020年9月1日審査受付分から下記のとおり改定されました。
1.毎月毎年型(Jウイングフラット)が新設されました。
2.全プラン最低保証料が設定されました。
3.学生プランが更新型に改定されました。
個人契約、法人契約とも4つのプランの中から選べるようになりました。家賃、入居期間により、どのプランが最適か紹介します。
初回保証料 月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)
毎月保証料 500円
継続保証料 2年目以降、毎年10,000万円
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 2年目以降、毎年10,000万円
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
毎月保証料 800円
継続保証料 なし
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 なし
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
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「連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」の「家賃保証システム」の紹介」
賃貸借契約を結ぶ際、一般的には借主の債務を担保するために連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、連帯保証人に代わり家賃債務保証会社の「家賃保証システム」を利用して賃貸する物件が増えています(約75% (公財)日本賃貸住宅管理協会2018年調査)。(株)丸井不動産が採用している家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」の「家賃保証システム」について紹介します。
家賃保証とはジェイリース(株)が保証人となり、万が一入居者が事故や病気等で家賃等を支払えなかった場合、物件の管理をしている不動産会社または貸主に家賃を立て替え払いするシステムです。家賃だけでなく原状回復費や違約金等まで立て替え払いします。
「口座振替システム」利用の場合は➀代位弁済依頼は必要はありません。万が一家賃を引き落とし出来なかった場合はジェイリース(株)が立替払いします。
「家賃保証システム」を利用すると、次のメリットがあります。
保証範囲は次のとおりです。
家賃、共益費、管理費、駐車料金、町内会費、水道料金、光熱費、消費税、その他毎月家賃とともに支払われる費用の滞納分
入居者が認めた範囲内の退去時の修繕費、ハウスクリーニング、畳表替え、鍵交換費などで、月額総賃料の2ケ月分に相当する額(※敷金を超えた金額が対象)
賃貸借契約が解除された場合に生じる早期解約違約金。(住居の賃貸借契約に限る)入居者が認めた範囲内の賃貸借契約の解除予告が遅れた場合に生じる解約予告通知義務違反金(※賃貸借契約の条項に記載のある住居・事業用物件、駐車場の賃貸借契約に限る)
入居者が認めた範囲の内、賃貸借契約が更新される場合に生じる更新料、更新事務手数料(※賃貸借契約の条項および重要事項説明事項に記載のある契約が対象)
上記の債務については一時的にジェイリースが「立て替え払い」を行いますが、最終的には賃借人または連帯保証人(連帯保証人をつけることが条件の場合)の債務としてお支払いいただきます。
(住居・駐車場・トランクルーム等・学生プラン・J-AKINAIの場合)
保証プランは4種類あり、ご希望のプランを選べます。
☆家 賃 45,000円
☆共益費 3,000円
☆駐車料金 2,000円
月額総賃料 50,000円 の場合
初回保証料 月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)
(50,000円×30%=15,000円)
毎月保証料 500円
継続保証料 2年目以降、毎年10,000万円
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
(50,000円×50%=25,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 2年目以降、毎年10,000万円
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
(50,000円×50%=25,000円)
毎月保証料 800円
継続保証料 なし
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
初回保証料 月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)
(50,000円×80%=40,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 なし
保証限度額 月額総賃料の24ケ月分
申し込みの際には、下記の書類を提出していただき審査を行います。
↓
↓
(個人の場合)
運転免許証、パスポート、社会保険証等の(写し)いずれか
(外国人の場合)
外国人登録証または在留カードの(写し)
(法人の場合)
商業登記簿謄本、連帯保証人(法人の代表取締役)の運転免許証の(写し)
↓
承認通知(審査合格)後、契約締結前に重要説明事項を記載した事前交付書を交付します。内容をご理解いただいた上で、「保証委託契約」をジェイリース(株)と締結します。その際、次の書類が必要になります。
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「ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの?」
賃貸借契約を結ぶ際、一般的に連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合どうしたらよいのでしょう。
賃貸アパート等の賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることが出来なくなります。家賃滞納や、迷惑行為をした場合等も含め入居者は「借地借家法」で権利が守られています。そのため貸主は一方的に契約を解除することはできません。そのため、賃貸借契約ではこのようなリスクを回避するため借主に代わり債務を負担してくれる連帯保証人が要求されます。
保証には単純保証(保証人)と連帯保証(連帯保証人)があります。いずれも借主に債務不履行がある場合には、その債務を履行する責任があります。
しかし、保証人には次の2つの権利があります。
それに対して、
関連記事 「民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わるの?」
連帯保証人は1人が一般的ですが、家族構成や借主の年齢により2人必要とされる場合もあります。不動産会社や貸主によって契約方法が異なりますので事前に確認しましょう。
賃貸借契約において借主の家賃滞納等の債務不履行があった場合、連帯保証人は貸主から滞納家賃の支払い等、債務の履行を求められます。そのため、連帯保証人が借りる物件の家賃支払い能力があるかどうかが重要になります。それらを確認するため、次のことを求められることがあります。
賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、親、知人等の自然人でなく「家賃債務保証会社」が連帯保証人となり、賃貸物件を借りる方法があります。借主が期日までに家賃等を払えなかった場合、「家賃債務保証会社」が貸主に立て替え払いをします。後日、「家賃債務保証会社」は借主に立て替えた家賃等を請求します。
最近は、「家賃債務保証会社」を利用できる物件が増えています(公財)日本賃貸住宅管理協会「家賃債務保証の利用状況調査」 。
・親や兄弟姉妹などの身内が高齢化して連帯保証人を頼めないが増えている。
・兄弟姉妹の人間関係が疎遠になっていて連帯保証人を頼めない人が増えている。
・日本に住む外国人が増加し(281万人、164万世帯)、その約半数が賃貸住宅に住んでいます。しかし、連帯保証人になってくれる人が身近にいない。
・連帯保証人を頼めない人が増えていることと、大家さんにとっては入居者の家賃滞納の心配がないことから急速に普及してきました。
以上の要因が挙げられます。
また、物件によっては家賃債務保証会社利用が必須の場合があります。その場合、不動産会社指定の「家賃債務保証会社」を利用することになります。
入居申し込みの際、家賃債務保証会社の審査を受けなければいけません(審査の結果、連帯保証人を付けなければいけない場合もあります)。審査基準は家賃債務保証会社により異なりますが、一般的には、①収入、②雇用形態(正規雇用か非正規雇用か)、③職種、④勤続年数等を審査します。収入が安定している正規社員や公務員、一社への勤続年数が長い人ほど審査が通りやすい傾向があります。収入については「家賃が月収の1/3以内に収まっていること」が一般的な目安になっています。また、全国賃貸保証業協会(LICC)に加盟している家賃債務保証会社では「入居者の賃料支払状況」が共有されてており、滞納歴があると審査が通るのが難しくなります。
審査が通ったら、建物賃貸借契約と同時に家賃債務保証会社と家賃債務保証委託契約を締結します。その際、「保証料」がかかります。
・入居申込書
・「個人情報の取り扱いに関する条項」の同意書
・本人を証明する書類
(個人の場合)
運転免許証、パスポート、社会保険証など
(法人の場合)
全部事項証明書
保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。丸井不動産で採用している「ジェイリース株式会社」の場合は保証料の支払型により以下のとおりです。
(毎月毎年支払い型)の場合
初回保証料 月額総賃料の30%(最低保証料15,000円)
毎月保証料 500円
継続保証料 2年目以降毎年10,000円
(毎年支払い型)の場合
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 2年目以降毎年10,000円
(毎月支払い型)の場合
初回保証料 月額総賃料の50%(最低保証料20,000円)
毎月保証料 800円
継続保証料 なし
(一括支払い型)の場合
初回保証料 月額総賃料の80%(最低保証料25,000円)
毎月保証料 なし
継続保証料 なし
保証委託契約締結時に支払う「初回保証料」やプランにより「月額保証料」、「継続保証料」(更新時)がかかります。
家賃が指定の引落日(毎月25日または26日頃)に口座から引き落とせなかった場合、翌月の初旬には家賃債務保証会社から督促がきます。そして、一般的に督促が厳しい傾向にあります。
不動産会社または物件により、利用出来る家賃債務保証会社は決まっている場合が多く、自分で選ぶことは出来ません。不動産会社により、複数の家賃債務保証会社と提携していてその中から選べる場合もあります。
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出典 国土交通省「家賃債務保証の現状」
数は少ないですが連帯保証人無しで借りられる物件があります。借主が優良な法人の場合、連帯保証人無しで賃貸する場合があります。不動産会社に確認してみましょう。
物件により「連帯保証人」が必要な物件と「家賃債務保証会社」の保証が必要な物件とあります。
連帯保証人を依頼出来る人がいない場合は、
事前に不動産会社に契約内容について確認しましょう。
※ 株式会社丸井不動産で扱っている物件は一部の物件を除き、ほとんどが「家賃債務保証会社」利用物件です。
丸井不動産の取扱物件を見る
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「連帯保証人に代わる家賃債務保証会社「ジェイリース(株)」の「家賃保証システム」の紹介」
賃貸借契約を結ぶ時には家賃以外に契約の時にだけかかる費用があります。物件によって違いますが、どんな費用 がかかるか主なものを説明します。
入居する最初の月の家賃です。これはどの物件でもかかります。フリーリントが付いている物件でも家賃が発生する最初の月の家賃を契約時に支払います。
賃料の支払い、その他賃貸借契約上の債務を担保するため貸主が預かる預り金です。明け渡しの際、借主に債務不履行がある時はその弁済に充当され、残額が返還されます。沼田市では1ケ月の場合が多く、最近では無しの物件も増えています。
敷金を預からないかわりに、ルームクリーニング代を契約時に定額で支払う契約がふえています(退去時にはかかりません)。金額は間取りにより2万円(1K)~5万円(2LDK、3DK)です。
貸主に住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払われるお金です。退去する時に戻ってきません。地域の取引慣習、周辺の市場動向により変わります。最近は「礼金なし」の物件がほとんどです。
階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、清掃費用、浄化槽の管理費用等に当てるための費用です。金額は物件により異なり1500円~5000円位です。物件によりこれらの費用を家賃に込みにしている物件もあります。
家賃とは別に駐車料金がかかる物件があります。料金は1台2,000円~3,000円位です。家賃の中に含まれているのか確認しましょう。
物件がある地元町内に支払うお金です。金額は月額400円~800円位です。また、地区により年一括払いの場合もあります。
入居中に火災、水漏れ、破裂爆発、盗難等の突発的な事故により、借りている部屋を損壊させてしまった場合、借主は貸主に対して損害賠償責任を負います。そのため加入を義務付けている物件が殆どです。加入する保険会社、保証限度額により異なりますが10,000円~20,000円位です。通常2年で加入します。更新時にはまた保険料がかかります。
不動産会社に支払うお金で家賃の1ケ月分+消費税が上限です。仲介会社と元付け会社(管理会社)が入っている物件でも、借主が支払う仲介手数料の総額は家賃の1ケ月分+消費税で上限は変わりません。
連帯保証人の代わりに借主の債務を担保するために、保証会社の賃貸保証を付けてもらう物件が最近増えています。その場 合、上記費用のほかに「保証料」がかかります。
保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。丸井不動産で採用している「ジェイリース株式会社」の場合は以下のとおりです。
家賃、共益費、管理費、駐車料金、町内会費、水道料金、光熱費、消費税、その他、毎月家賃とともに支払われる費用の合計
☆家 賃 45,000円
☆共益費 3,000円
☆駐車料金 2,000円
月額総賃料 50,000円 の場合
(50,000円×80%=40,000円)
(50,000円×50%=25,000円)
(50,000円×50%=25,000円)
(50,000円×30%=15,000円)
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部屋探しをする時、「家賃の金額」に目がいきがちですが、入居してから家賃以外にも費用がかかります。家賃以外にかかる水道光熱費、インターネット利用料等は物件により違います。それらの違いについて解説します。
階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、清掃費用、浄化槽の管理費用等に当てるための費用です。金額は物件により異なり1500円~5000円位です。物件により、「家賃に込み」にしてかからない物件もあります。
家賃とは別に駐車料金がかかる物件があります。料金は1台2,000円~3,000円位です。家賃の中に含まれているのか確認しましょう。
物件がある地元町内に支払うお金です。金額は月額400円~800円位です。また、地区により年一括払いの場合もあります。
家賃債務保証会社の「家賃保証システム」の利用が必須の物件にかかります。保証会社により違いますが、月額総賃料の1~2%の場合が多いです。また、「契約時一括支払いプラン」の場合はかかりません。
使用料に応じて変わりますが、沼田市の公営水道の場合、2人世帯で4,000~5,000円/2ケ月位です。また、沼田市では場所により「簡易水道組合の水道の地域」があります。その場合は2人世帯で2,000~3,000円/2ケ月位です。沼田市の水道の場合の約半額ですみます。
参考情報
排水を下水道に流す「下水道地域」の場合は水道料金の他に「下水道料金」がかかります。使用した水道料金の1.12倍の下水道料金がかかります(45㎥使用した場合、水道料金5,819円(税込み)、下水道料金6,469円(税込み))。浄化槽地域の場合はかかりません。募集広告で「下水道地域」かどうか確認しましょう。
参考情報
最近、インターネットを利用する人が増えていますが、平均して月額5,000円~8,000円位インターネット利用料を支払っていると思われます。インターネット無料物件なら、借りている賃貸物件内でのインターネット使用料が無料になります。動画等を見てインターネットをよく利用する入居者の場合、月額インターネット料金の節約になります。
普通借家契約の場合、賃貸借契約の更新に際して借主から貸主に支払われる費用です。更新後の「新賃料の1ケ月」の場合が多いです。更新料はあくまで契約条件なので「更新料なし」の物件もあります。
定期借家契約の場合、借りている物件の再契約をする際に、仲介不動産業者に支払われる仲介手数料です。丸井不動産では再契約時仲介手数料は新賃料の0.5ケ月+消費税です。
賃貸借契約の際、「更新料」とは別に更新事務を行う不動産業者から「更新事務手数料」を請求される場合があります。10,
000円前後の場合が多いようです。
当初契約時に加入した家財総合保険に再加入しなければいけない場合が一般的です。再加入の保険料は10,000~18,000円位が多いです。
部屋探しをする時、「家賃の金額」に目がいきがちですが、賃貸物件を借りると家賃以外にも費用がかかります。物件によりかかったりかからなかったりします。借りる物件を決める時は、主に以下の点を確認しましょう。
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不動産会社が取引を行う上での立場を示すものが「取引態様」です。取引態様により法規制や契約までの手続き、仲介手数料が変わってきます。この違いについて紹介します。
「取引態様」とは不動産業者が取引を行う上での立場を表します。「媒介(一般的には仲介)」、「代理」、「貸主」の3つがあります。取引態様により、次のような法規制や実務上の取り扱いに違いがでてきます。
不動産会社が貸主と借主の間に立ち、契約成立のために業務を行う場合。
宅地建物取引業法の規制 あり
重要事項説明 義務あり
仲介手数料 一般的に必要
不動産業者が貸主の代理人として募集や契約等手続きを行う場合。
宅地建物取引業法の規制 あり
重要事項説明 義務あり
仲介手数料 必要ない(発生しない)
不動産会社が自ら所有する物件を賃貸する場合
宅地建物取引業法の規制 なし
重要事項説明 義務なし
仲介手数料 必要ない(発生しない)
媒介(仲介)の場合は、
不動産会社が貸主と借主の間に立ちね契約条件の調整を行いますので、借主に仲介手数料が必要になることが多いです。尚、仲介手数料には上限があり、複数の不動産業者が入っても仲介手数料の上限は変わりません。
代理の場合は、
不動産会社が貸主の立場で契約にむ向けた手続きを行うため、基本的には借主に仲介手数料は発生しません。
不動産会社が自ら貸主になるので発生しません(必要ありません)。
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「らく賃」は通常、賃貸アパート契約時にかかる「敷金」、「礼金」、「ルームクリーニング代」、「仲介手数料」が全部0でかかりません。契約時の初期費用を抑えた、入居者の新生活を応援するプランです。
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