相続登記が義務化されました。不動産相続、登記の新ルールとは？
令和３年４月「所有者不明土地」の発生予防と利用の円滑化を図るため、民法や不動産登記法の一部改正がが行われました。その改正の主な内容について解説します。
背景と問題点
《背景》
令和４年度(2022年度)地方公共団体が実施した地積調査事業によれば、所有者不明土地(①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地 ②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地)は全国土の２４％(令和４年度国土交通省調べ)に達しています。
背景としては
(1) いままで相続登記の申請は義務ではないので、相続が発生しても被相続人のままになっている。
(2) 都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により地方を中心に土地の所有意識が希薄化し、土地利用ニーズが低下。
(3) 遺産分割をしないまま相続が繰り返されると、土地共有者がねずみ算式に増加があげられます。
《問題点》
所有者不明土地が発生すると
(1) 所有者の探索に多くの時間と費用がかかる。 (2) 土地が管理されず放置されることが多い。 (3) 共有者が多数の場合や、所在不明の場合、土地の管理・利用のために必要な合意形成が困難 になります。
問題点として
① 公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引も進まず、土地の利活用が阻害される。
② 土地が管理不全化し、隣接する土地への悪影響が発生する。
所有者不明土地の発生予防のための措置
(1)相続登記・住所変更登記の義務化
所有者不明土地の発生を防ぐため、相続登記の申請が令和６年４月１日から下記のとおり義務化されました。
① 不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請が義務化されました。正当な理由のない申請漏れには１０万円以下の過料が課せられます。
② 住所等の変更登記申請は令和８年４月１日から住所等の変更日から２年以内にその変更登記が義務化されました。正当な理由のない申請漏れには５万円以下の過料が課せられます。
③ 令和６年４月１日より前に相続した不動産であっても、未登記の場合は相続登記申請の義務化の対象になります。令和９年３月３１日までに相続登記を行う必要があります。
④ 登記の意思があっても戸籍等の資料が収集できなかったり、相続人を確定できなかった場合、相続人が単独でかつ最低限の添付資料で「自分は法定相続人の一人である」ことを申し出、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」が新設されました。
⑤ 登記官が住民基本台帳ネットワーク等他の公的機関から死亡等の情報を取得した場合、職権で登記に表示することが可能になりました。
(2)土地所有権の相続土地国庫帰属制度の創設
相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けて、その土地の所有権を国庫に帰属させることが出来る制度。ただし、権利関係に争いがある場合や土壌汚染等がある土地対象外。また、土地所有者は１０年分の管理費用相当額を国に支払う義務があります。
所有者不明土地の利用円滑化を図るための措置
(1) 所有者不明土地・建物の管理制度の創設
いままでは不在者財産管理人・相続財産管理人は「人」単位で財産全般を管理しなければいけませんでしたが、個々の所有者不明土地・建物の管理に特化した新たな財産管理制度を創設されました。その土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立て、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことが出来るようになりました。
(2) 管理不全土地・建物の管理制度の創設
① 所有者が判明していても土地・建物が管理されていないため他人の権利が侵害されるおそれがある場合、管理人の選任を可能にする制度が創設されました。
(3) (不明共有者がいる)共有物の利用の円滑化を図る仕組みの整備
① 裁判所の関与のもとで、不明共有者等に対して公告したうえで残りの共有者の同意で、共有物の変更行為や管理行為を可能にする制度が創設されました。
② 裁判所の関与のもとで、不明共有者の持分の価額に相当する額の金銭の供託により不明共有者の共有持ち分を取得し、不動産の共有関係を解消する制度の創設されました。
(4) 遺産分割未了状態で長期間経過後の遺産分割の見直し
遺産分割が放置され未了状態が相続開始から１０年を経過したときは、個別案件ごとに異なる具体的相続分による分割の利益を消滅させ、法定相続分で遺産分割を行う制度が創設されました。
(5) 隣地等へのライフラインの「設備設置権」等の規律の整備
現行ではライフラインの導管等を隣地等に設置することについての根拠規定がないので、ライフラインを自己の土地に引き込むための導管等の設備を他人の土地に設置する権利を明確化し、隣地所有者不明状態にも対応できる制度が創設されました。
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