賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？

１．賃借人の善管注意義務とは

賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法４００条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。

日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、

例えば、

➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。

②飲み物をこぼしたままにする。

③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。

　賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。

また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。

２．善管注意義務違反になる具体例

次のような場合、善管注意義務違反になります。

床

➀ 引越作業で生じた引っかきキズ

② 畳やフローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)

③ 落書き等の故意による毀損

壁、天井

➀ タバコ等のヤニ・臭い

② 壁等のクギ穴・ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので下地ボードの張替が必要な程度のもの)

③ ク－ラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食

④ 天井に直接付けた照明器具の跡

⑤ 落書き等の故意による毀損

建具(襖・柱など)

➀ 飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

② 落書き等の故意による毀損

設備、その他

➀ 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

② カギの紛失、破損による取り替え

③ 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

３．入居時の物件チェックの重要性

通常、退去立ち会い時、カギの返却とともに室内の点検、チェックを行います。その際あった傷、損傷が入居中に発生したものか、もともと入居時からあったものかを巡ってトラブルになることがあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、

①入居時に当事者立ち会いのうえ、チェックリストに基づき損耗・毀損箇所、汚れ等の有無の確認を行う。

②ある場合は、チェックリストに記録し写真を添付し、両当事者が確認の署名、捺印をする。

ことが重要です。

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