賃借人の善管注意義務とはどういうことですか？
賃借人の善管注意義務とは
賃借人は賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています(民法４００条)。建物の賃借の場合には「建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。」これを賃借人の善管注意義務といいます。
日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれます。賃借人が故意にまたは不注意で賃借物に対して、通常の使用をした場合より大きな損耗、損傷等を生じさせた場合、
例えば、
➀通常の掃除を怠ったことによって特別の掃除をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合。
②飲み物をこぼしたままにする。
③結露を放置したことにより物件にシミ等を発生させた場合。
賃借人は善管注意義務違反によって損害を発生させたことになります。その場合、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。
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また、物件や設備が壊れて修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕する義務があります。このような場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。
④この通知を怠り物件に被害が生じた場合(例えば、水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったたため、階下の部屋まで水漏れが拡大した場合)、損害賠償を求められる場合があります。]
善管注意義務違反になる具体例
１．賃貸人負担となるもの
通常の住まい方で発生するもの
１．家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
２．テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
３．壁に貼ったポスター等によるクロスの変色
４．日照などによるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
５．賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
６．下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴
７．設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命によるもの)
建物の構造により発生するもの
１．構造的な欠陥により発生した畳の変色・フローリングの色落ち・網入りガラスの亀裂
次の入居者確保のために行うもの
１．特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し、表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜の取り替え、破損していない場合の鍵の交換
２．フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、賃借人が通常の清掃を行っている場合の専門業者によるハウスクリーニング・エアコン内部の洗浄
２．賃借人負担となるもの
手入れを怠ったもの
１．飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ
２．冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損
３．日常の清掃を怠ったため付着した台所のスス・油
４．結露を放置して拡大したカビ・シミ
５．クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食
６．戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去
用法違反
１．落書き等故意による毀損
２．ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合
３．風呂・トイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
不注意によるもの
１．引っ越し作業等で生じた引っかきキズ
２．賃借人の不注意によるフローリングの色落ち
３．鍵の紛失または破損による取り替え
通常の使用とはいえないもの
１．喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合
２．重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴・ビスで下地ボードの張り替えが必要なもの
３．天井に直接付けた照明器具の跡
まとめ
善管注意義務違反とならないために、次のことが重要です。
(1) 入居時の物件チェックを行う
通常、退去立ち会い時、カギの返却とともに室内の点検、チェックを行います。その際あった傷、損傷が入居中に発生したものか、もともと入居時からあったものかを巡ってトラブルになることがあります。
こうしたトラブルを未然に防ぐには
①入居時に当事者立ち会いのうえ、チェックリストに基づき損耗・毀損箇所、汚れ等の有無の確認を行う。
②損耗、既存箇所、汚れ等がある場合は、チェックリストに記録し写真を添付し、両当事者が確認の署名、捺印をする。
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「原状回復をめぐるトラブルを防止するにはどこに注意すればいいの？」
(2) 汚れや不具合を放置しない
汚れや不具合を発見したら場合、すぐに貸主や管理会社通知する。自分の責任ではない汚れ等であっても、放置したことによつてシミやカビは、善管注意義務に違反したと見なされます。
(3) 部屋を大切に扱う
賃貸物件は借り物であることを理解し、借り物である以上大切に扱う必要があります。
参考情報
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)
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