賃貸アパート3つの空室率とその計算方法

賃貸アパート3つの空室率とその計算方法

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空室対策を考える際、空室率がどれくらいなのか数値で把握することが必要です。そして、空室率はとらえ方により、➀時点ベースの空室率②稼働ベースの空室率③想定賃料ベースの空室率があります。それぞれの空室率の計算方法について説明します。

1.時点ベースの空室率

「時点ベース」で計算する空室率で、その「瞬間」の空室率です。たとえば、そのエリアに1,000戸の物件があり、そのうち50戸が空いていた場合、空室率は5%になります。

時点ベースの空室率 = 空室戸数/全戸数

=  50戸/1,000戸

= 5%

2.稼働ベースの空室率

「稼働ベース」で計算する空室率で、家賃が入っているということが稼働しているということになり、空室で家賃が入らなかった日数の割合で表します。

稼動ベースの空室率  =  (解約戸数×平均空室日数)/(全戸数×365日)

例えば、10戸のアパートで1年間に2戸解約し、解約ごとに91日間の空室期間がある場合、空室率は5%になります。

=  (2戸×91日)/(10戸×365日)

= 5%

この式の分子の➀「解約戸数」が少ないほど、また②解約ごとの「平均空室期間」短いほど稼働率は上がります。

例① 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 6ケ月

稼働率  80%

例② 入居期間 2年(24ケ月) 空室期間 2ケ月

稼働率  92.3%

例③ 入居期間 6年(72ケ月) 空室期間 6ケ月

稼働率  92.3%

「長く入居してもらうこと」「空室期間を短くすること」と同様に重要です。

3.想定賃料ベースの空室率

「想定賃料ベース」で計算する空室率で、想定した賃料収入と実際に入金した賃料収入との差額の想定した賃料収入に対する割合で表します。この差額の中には「空室による賃料収入のロス」「賃料を下げて決まった分の差額」「家賃滞納による未回収分」が含まれます。

例えば、100万円の想定賃料×12ケ月で年間1,200万円入るべきところが、1,140万円しか入らなかった場合、空室率は5%になります。

想定賃料ベースの空室率  =  (想定した賃料収入-実際に入金した賃料収入)/想定した賃料収入

= (1,200万円-1,140万円)/1,200万円

=5%

 

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沼田市不動産専門の永井

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