解約率と平均居住期間から逆算すると家賃はいくら値下げできるの？
解約率とは
解約率は次のように計算されます。
解約率＝年間解約戸数／物件の全戸数
仮に解約率が２０％ということは、１,０００戸の物件があれば、年間２００戸の解約があるということです。
一般的な解約率は ➀シングルタイフ゜ ２０～３０％ ②ファミリータイプ １５～２５％
平均居住期間
解約率が分かれば解約率から「解約の周期、タイミング」を計算することができます。
１００％ ÷ 解約率 = 解約の周期
１００％ ÷ 20％ = ５年
例えば、解約率２０％のアパートがある場合、総戸数５戸であれば、毎年平均で１戸が解約になります。
この解約の周期の中には実際の居住期間と空室期間が含まれています。
解約の周期 ＝ 実際の居住期間＋空室期間
平均居住期間(日数)は次の計算式で求められます。
平均居住期間(日数) ＝ (１００％÷解約率×３６５日)－平均空室日数
※ 平均空室日数 ＝ (３６５日×空室率)／解約率
仮に空室率１０％、解約率２５％の賃貸経営の場合(ケース１)
平均空室日数は ３６５日×１０％／２５％ ＝ １４６日(4.87ケ月)
次の入居者が決まるまで約５ケ月の空室期間があることを表します。
空室率２％、解約率２５％の賃貸経営の場合(ケース２)
平均空室日数は ３６５日×２％／２５％ ＝ ２９．２日(0.97ケ月)
空室になっても、約１ケ月で入居が決まるということを表しています。
解約率、平均居住期間から逆算した家賃値下げ幅
入居がなかなか決まらない場合、家賃を値下げする場合があります。(ケース１ 空室率１０％)のアパートが家賃値下げにより、年間家賃収入が現状と同じで(ケース２ 空室率２％)になった場合、家賃の値下げはいくらまでできるか解約率、平均居住期間(空室率)から逆算して計算してみます。
家賃 ６万円
家賃値下げ金額 Ｘ円 とします。
(６万円－Ｘ円)×(４年－１ケ月) ＝ ６万円×(４年－４.８７ケ月)
(６万円－Ｘ円) ＝ ２５８.７８万円／４７ケ月
(６万円－Ｘ円) ＝ ５.５万円
Ｘ ＝ ５,０００円
５,０００円値下げして５.５万円にしても年間家賃収入は変わらない計算になります。これはあくまで家賃値下げにより空室率が２％に改善されると仮定した場合です。
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