解約率と平均居住期間から逆算すると家賃はいくら値下げできるの?

解約率と平均居住期間から逆算した家賃値下げ幅はいくら?

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1.解約率とは

解約率は次のように計算されます。

解約率=年間解約戸数/物件の全戸数

仮に解約率が20%ということは、1,000戸の物件があれば、年間200戸の解約があるということです。

一般的な解約率は ➀シングルタイフ゜ 20~30% ②ファミリータイプ  15~25%

2.平均居住期間

解約率が分かれば解約率から「解約の周期、タイミング」を計算することができます。

100% ÷ 解約率 =  解約の周期

100% ÷  20%  =  5年

例えば、解約率20%のアパートがある場合、総戸数5戸であれば、毎年平均で1戸が解約になります。

この解約の周期の中には実際の居住期間空室期間が含まれています。

解約の周期  実際の居住期間空室期間

平均居住期間(日数)は次の計算式で求められます。

平均居住期間(日数) = (100%÷解約率×365日)-平均空室日数

※ 平均空室日数 = (365日×空室率)/解約率

仮に空室率10%、解約率25%の賃貸経営の場合(ケース1)

平均空室日数は 365日×10%/25% = 146日(4.87ケ月)

次の入居者が決まるまで約5ケ月の空室期間があることを表します。

空室率2%、解約率25%の賃貸経営の場合(ケース2)

平均空室日数は 365日×2%/25% = 29.2日(0.97ケ月)

空室になっても、約1ケ月で入居が決まるということを表しています。

3.解約率、平均居住期間から逆算した家賃値下げ幅

入居がなかなか決まらない場合、家賃を値下げする場合があります。(ケース1 空室率10%)のアパートが家賃値下げにより、年間家賃収入が現状と同じで(ケース2 空室率2%)になった場合、家賃の値下げはいくらまでできるか解約率、平均居住期間(空室率)から逆算して計算してみます。

家賃 6万円

家賃値下げ金額 X円 とします。

(6万円-X円)×(4年-1ケ月) = 6万円×(4年-4.87ケ月)

(6万円-X円) = 258.78万円/47ケ月

(6万円-X円)   = 5.5万円

X = 5,000円

5,000円値下げして5.5万円にしても年間家賃収入は変わらない計算になります。これはあくまで家賃値下げにより空室率が2%に改善されると仮定した場合です。

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