今後の賃貸経営をどうしていけばよいのか考える際、沼田市の賃貸市場が現在どうなっているのか、現状把握することが大切です。総務省が５年毎に発表する「住宅・土地統計調査」等から沼田市の賃貸市場の現状について見ていきます。

沼田市の貸家空室率

１．平成３０年住宅・土地統計調査(総務省)から沼田市の貸家の空室率を計算すると２７．４%です。

２．群馬県全体の貸家の空室率は２６.６％です。

３．貸家の空室率が低い都道府県は沖縄で１１％、高いのは山梨県で３０％です。山梨県が高い要因としては過疎化であったり、セカンドハウスが多いことがあげられます。全国的にみると沼田市は空室率が高いほうになります。

沼田市の人口・世帯数の推移

１．沼田市の人口は、平成１７年の市町村合併時５.５万人だったものが、毎年減り続け平成３１年には47,777人に減少しています。

２．沼田市の世帯数は、毎年少しづつ増えて平成３１年には20,610世帯に増えています。しかし、伸び率は下がってきています。

３．沼田市の１世帯あたりの世帯人数は、当然、年々少なくなり平成３１年には２.３２人に減少しています。

沼田市の借家数の推移

沼田市の借家の増減(Ｈ20～Ｈ30)

居住あり(民営借家)　　＋７２

居住あり(公営借家)　－２４５

居住あり　計　　　　－１７３

居住なし　　　　　　＋３４０

借家の総数　　　　　＋１６７

持家居住　　　　　　＋５００

1.「居住あり」は民営借家で僅か増加しています。　古い公営借家を借りる人が減少し、民営借家に移っている。全体では１７３世帯減少しています(借家需要が減少している)。

2.「居住なし」(空室貸家)は３４０世帯増加しています。

3.借家の総数は１６７世帯増加しています。

4.その結果、空室率は上昇(27.4%)しています。

5.持家も増加しています。

沼田市の貸家・持家新設戸数の推移

沼田市の新設住宅戸数の推移(Ｈ20～Ｈ30)

持家　　　　　＋１,４６８

貸家　　　　   ＋　 ７６８

給与住宅　　　＋　 　１６

分譲住宅　　　＋       ３３

新設の総数　　＋２,２８５

1.「持家居住」の増加(+500)以上、「新築持家」(+1,468)が供給されている。

2.「借家の総数」の増加(+167)以上、「新築貸家」(+768)が供給されている。

3.「給与住宅」、「分譲住宅」の新規供給は僅かである。

沼田市の貸家・持家新設戸数と世帯増減

1.沼田市の賃貸市場から退場(減少)する古い貸家以上の新しい貸家が供給され、貸家の総数は増えている。

2.借家の需要は減少している(-173)。

3.結果、空室率は上昇している。

沼田市の居住借家の築年別構成

1．築年数別構成比

築３０年以上の古い物件　46.1%

築１０～３０年の物件　　43.7%

築１０年未満の物件　　　10.2%

１.昭和４６年～平成７年頃、民営借家が多く建築され、築３０年以上の古い物件が４６.１％を占めています。

2.その後は、民営借家、公営借家ともに着工数はそれ以前より減少し、特に公営借家は減少が著しい。

3.築１０年以内の比較的新しい物件は１０.２％です。

沼田市の民営借家居住者の世帯所得の推移

1.沼田市の民営借家の世帯年収と推移(H25～H30)

300万円未満　　  ４５.７％ (+1.6%)

300～500万円　　３４.４％ (-2.2%)

500～1,000万円　１９.９％ (+0.6%)

・沼田市の民営借家に住む入居者の世帯年収が、平成３０年の調査で３００万円未満の低所得世帯が４５.７％を占めていま　す。平成２５年の調査に比べると １.６％増えています。

・３００～５００万円の一般所得世帯は３４.４％を占め、平成２５年の調査に比べると ２.２％減っています。

・５００～１,０００万円の中高所得世帯は１９.９％を占め、平成２５年の調査に比べると０.６%増えています。

・全体的には、入居者の世帯年収は下がっています。

まとめ

沼田市の貸家の空室率は他の地域に比べ高くなっています。

その要因として

① 借家の世帯数は増加していて、その増加(+167)以上の新築の借家が毎年賃貸市場に供給されています(+768)。

② 一方、借家の需要は減少しています(借家居住あり-173)。

③ また、沼田市の賃貸市場の４６.１％が築３０年以上の古い物件が占めています。そして、古い物件の中には今の入居者ニーズに合っていない物件が多数あります。それに対して、築１０年以内の比較的新しい物件は１０.２％しかありません。

④ 入居者の世帯年収は下がっています。

以上の要因から空室率が高くなっています。

古い物件でも入居者ニーズにあった物件にキチッとリノベーションし、入居者の年収が下がっているので適正な家賃設定をすれば、入居者を確保出来ると思います。