テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント!

テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント!

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賃貸経営で収益を最大化するために、①「入居者が退去した後、空室期間をできるだけ短くすること」は重要です。そして、それと同様に重要なのが②「入居者に長く住んでもらうための取り組みテナントリテンション(解約の抑止)」です。そのことを稼働率で解説します。

1.稼働率で比較する収益

年間収入 = 家賃 × 総戸数 × 12ケ月 × 稼働率

で算出されます。

事例で比較してみます。

【事例】

家賃  50,000円

戸数  10戸

次の入居者が決まるまでの空室期間  2ケ月

(入居期間1年の場合)

稼働率 = 入居期間/(入居期間+空室期間) × 100

= 12ケ月/(12ケ月+2ケ月) × 100

85.7%

年間収入 = 家賃 × 総戸数 × 12ケ月 × 稼働率

= 50,000円 × 10 × 12 × 0.857

5,142,000円

(入居期間6年の場合)

稼働率 = 入居期間/(入居期間+空室期間) × 100

= 72ケ月/(72ケ月+2ケ月) × 100

97.3%

年間収入 = 家賃 × 総戸数 × 12ケ月 × 稼働率

= 50,000円 × 10 × 12 × 0.973

5,838,000円

入居期間6年と1年の差額

= 5,838,000円 - 5,142,000円

696,000円

退去後、同じように2ケ月で次の入居者が決まっても、平均入居期間が長い(稼働率が高い)ほうが年間収入が多くなります。

(空室期間)

(入居) 1ケ月   2ケ月   3ケ月

1年  92.3%   85.7%   80.0%

2年    96.0%   92.3%   88.9%

3年    97.3%   94.7%   92.3%

4年    98.0%   96.0%   94.1%

5年    98.4%   96.8%   95.2%

6年  98.6%   97.3%   96.0%

2.まとめ

以上のように、退去後同じ期間で次の入居者が決まっても、入居者に長く住んでもらったほうが年間収入は多くなります。また、解約になると①リフォーム費用の発生②家賃が下がるリスクの発生も高くなります。転勤、結婚等やむを得ない退去もありますが、賃貸オーナーとしては、何らかの不満があって退去することはないようにしましょう。

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