テナントリテンション(解約の抑止)は賃貸経営収益最大化のポイント！
賃貸経営で収益を最大化するために、①「入居者が退去した後、空室期間をできるだけ短くすること」は重要です。そして、それと同様に重要なのが②「入居者に長く住んでもらうための取り組みテナントリテンション(解約の抑止)」です。そのことを稼働率で解説します。
１．稼働率で比較する収益
年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率
で算出されます。
事例で比較してみます。
【事例】
家賃 ５０,０００円
戸数 １０戸
次の入居者が決まるまでの空室期間 ２ケ月
（入居期間１年の場合）
稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００
＝ １２ケ月／(１２ケ月＋２ケ月) × １００
＝ ８５.７％
年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率
＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.８５７
＝ ５,１４２,０００円
（入居期間６年の場合）
稼働率 ＝ 入居期間／(入居期間＋空室期間) × １００
＝ ７２ケ月／(７２ケ月＋２ケ月) × １００
＝ ９７.３％
年間収入 ＝ 家賃 × 総戸数 × １２ケ月 × 稼働率
＝ ５０,０００円 × １０ × １２ × ０.９７３
＝ ５,８３８,０００円
入居期間６年と１年の差額
＝ ５,８３８,０００円 － ５,１４２,０００円
＝ ６９６,０００円
退去後、同じように２ケ月で次の入居者が決まっても、平均入居期間が長い(稼働率が高い)ほうが年間収入が多くなります。
(空室期間)
(入居) １ケ月 ２ケ月 ３ケ月
１年 92.3% 85.7% 80.0%
２年 96.0% 92.3% 88.9%
３年 97.3% 94.7% 92.3%
４年 98.0% 96.0% 94.1%
５年 98.4% 96.8% 95.2%
６年 98.6% 97.3% 96.0%
２．まとめ
以上のように、退去後同じ期間で次の入居者が決まっても、入居者に長く住んでもらったほうが年間収入は多くなります。また、解約になると①リフォーム費用の発生、②家賃が下がるリスクの発生も高くなります。転勤、結婚等やむを得ない退去もありますが、賃貸オーナーとしては、何らかの不満があって退去することはないようにしましょう。
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