土地の4つの値段(一物四価)

土地の4つの値段(一物四価)とは?

1つの土地には実際に取引された「実勢価格」の他に、公的機関が発表する「公示地価(公示価格)」「相続税評価額(路線価)」「固定資産税評価額」があります。土地の相場、価格の目安を確認する方法としてあげられますが、それぞれの価格は目的や特徴が異なるので参考にする際の注意点について紹介します。

(1) 公示地価(公示価格)

地価公示法に基づき国(国土交通省)が、①一般の土地取引に指標を与え、適正な地価の形成に資するため、②公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額を算出するため、全国の都市計画区域内等に設置された標準地について、その年の1月1日時点の正常価格を1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価して決めます。毎年3月下旬に発表されます。

また、都道府県が国土利用計画法に基づき選んだ「基準地」について、毎年7月1日時点の「基準地価」が1名以上の不動産鑑定士により鑑定評価されます。毎年9月下旬に都道府県知事から発表されます。その目的は適正な地価形成等「公示地価」と同じです。

どちらの土地価格も定められた場所の(標準的な)土地価格のため、場所が離れていたり、近隣でも条件が異なれば実際の価格は乖離するのであまり参考にすることができません。

公示地価を調べたい場合は

こちら 国土交通省地価公示・都道府県地価調査

 

(2) 相続税評価額(路線価)

相続税贈与税の課税額を決めるための基準となる評価額で、毎年1月1日時点の相続税路線価が国税庁から7月初旬に発表されます。土地の価格(路線価)がその土地の面している道路ごとに設定されています(都市計画法で用途地域が設定されている地域)。ただし、用途地域が設定されていない地域には路線価が設定されていません。

相続税評価額(路線価)は公示地価(公示価格)のおおむね80%で設定されています。相続税評価額(路線価)を0.8で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

調べたい場合は こちら  財産評価基準書|国税庁

(3) 固定資産税評価額

固定資産税不動産取得税登録免許税などの課税額を決めるための基準となる評価額です。3年に1回評価の見直しが各市町村で行われます。土地所有者に送られてくる固定資産税課税明細書で確認することが出来ます。ただ、固定資産税課税明細書は土地所有者しか入手出来ません。そのため、一般の人はその土地が面している道路ごとに固定資産税路線価が設定されている地域では、固定資産税路線価でその土地の価格を確認することが出来ます。ただし、すべての場所で固定資産税路線価が設定されているわけではないので、設定されていない地域は土地所有者に確認するしかありません。

固定資産税評価額は公示地価(公示価格)のおおむね70%で設定されています。固定資産税評価額を0.7で割返すと推定の公示地価(公示価格)がでます。

固定資産税路線価を調べたい場合は

こちら  全国地価マップ

(4) 実勢価格

上記の公的価格は土地取引の目安として使われたり、税金の課税の計算に使われます。実際の売買価格とは異なります。土地の売買は、売りたい人と買いたい人がいて両者が合意すれば売買が成立します。この取引価格の過去の平均的な金額を実勢価格といいます。取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合か多いです。ただし、周辺エリアで取引事例が少なかったり、類似事例が少ない場合は精度が下がってしまいます。

取引事例を調べたい場合は

こちら 国土交通省不動産取引価格情報検索

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