原状回復費用を賃借人が負担する際、「経過年数を考慮しない」とはどういうことですか？
ガイドラインでは賃借人に原状回復義務がある場合、借主の負担については、建物、設備等の経過年数を考慮し、年数が長いほど負担割合を減少させる考えをとっています。しかし、場所、内容により「経過年数を考慮しない」場合もあります。「経過年数を考慮しない」意味と場所、理由について解説します。
「経過年数を考慮しない」意味
ガイドラインでは賃貸物件の原状回復において「通常損耗等は貸主負担」という考えをとっています。通常損耗等は、建物等の経年劣化、減価償却に対応するするものであり、その割合は経過年数が長いほど大きくなります。設備等を全面的に取り替える場合、経過年数が短いほど通常損耗分の割合は小さくなり、経過年数が長いほど通常損耗分の割合は大きくなります。したがって、原状回復について借主負担を求める場合、「経過年数を考慮して」借主負担分を計算します。
一方で、次の場所については「経過年数を考慮しない」= 修繕費全額を借主が負担する考え方をとっています。
「経過年数を考慮しない」場所と理由
①部分補修がされても価値が高まったと評価できないもの
(場所)
・フローリング
・柱
・鍵(紛失した場合)
・クリーニング(通常の清掃をしていない場合)
(理由)
フローリングについては、
(1)補修を部分的に行ったとしても将来的には全体的に張り替えるのが一般的です。部分補修がなされたといってもフローリング全体としての価値が高まったとは評価出来ません(つぎはぎの状態になる)。部分補修の費用全額を借主が負担しても、貸主が当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならないので、「経過年数を考慮する必要はない」。
(2)形式的に経過年数を考慮すると、部分補修の前後でフローリングの価値は同等なのに、貸主が費用の負担を強いられるのは不合理である。こうした部分については「経過年数を考慮せず」部分補修費用は毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。
ただし、フローリング全体に渡っての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、「経過年数を考慮する」のが妥当である。
②消耗品としての性格が強いもの
(場所)
・畳
・襖
(理由)
襖紙、障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため減価償却資産の考え方を取り入れることがなじまない。そのため、「経過年数を考慮せず」、張り替え費用を毀損を発生させた借主負担とするのが妥当である。
参考情報
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)
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