フローリングにキズを付け賃貸アパートを退去した場合、賃借人の原状回復費用負担割合の計算はどうするの?

フローリングにキズを付け賃貸アパートを退去した場合、賃借人の原状回復費用負担割合はどうなるの?

賃貸アパートを退去する時、床のフローリングに傷が付いたり、変色して、原状回復費用を請求される場合があります。その場合の費用負担に関する「国土交通省の原状回復ガイドライン」の考え方について紹介します。

1.原状回復義務の対象にならない場合となる場合

フローリングに付いたキズや変色のうち、

(1) 原状回復義務の対象にならない場合

・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡

(理由)

・家具保有数が多いという我が国の実状に鑑み、その設置は必然的なものであり設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗である。

・フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏り等で発生したもの)

(理由)

日照は通常の生活で避けられないものである。

構造上の欠陥は賃借人には責任はない(賃借人が通知義務を怠った場合を除く)

(2) 原状回復義務の対象になる場合

・引越作業で生じた引っ掻きキズ

(理由)

賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多い。

・フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによる場合)

(理由)

賃借人の善管注意義務違反に該当する場合多い。

2.部分補修の場合

経過年数は考慮せず、部分補修にかかった費用全額を賃借人が負担する。

(理由)

・部分補修を行っても、フローリング全体の価値が高まったと評価できるものではない(つぎはぎの状態)。部分補修の費用全額を賃借人が負担しても賃貸人当該時点におけるフローリングの価値(経年変化や通常損耗による減少を考慮した価値)を超える利益を獲得することにはならない(部分補修の前後でフローリングの価値は同等)ので経過年数を考慮する必要はない。

3.全体を貼り替えた場合

経過年数を考慮し当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し負担割合を算定する。

(理由)

・全体を貼り替えることによりフローリング全体の価値が復活するため、当該建物の耐用年数と経過年数(入居年数)を考慮した負担割合を算定する。

※ 建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても適用される耐用年数が変わってきます。

当該建物の耐用年数

・木造(住宅用)  22年

・軽量鉄骨造(厚さ3mm~4mm)  27年

・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート造(住宅用) 47年

・重量鉄骨造、鉄骨造  34年

 

《賃借人負担額計算例》

☆構  造   軽量鉄骨造(耐用年数27年)

☆入居年数   4年

☆原状回復費用 150,000円

☆賃借人負担割合 (耐用年数入居年数)/耐用年数

☆賃貸人負担割合 入居年数/耐用年数

 

【賃借人負担額】

= 原状回復費用 × 賃借人負担割合

= 150,000円 × (23年/27年)

=   127,778円

【賃貸人負担額】

= 原状回復費用 × 賃貸人負担割合

=   150,000円 × (4年/27年)

=   22,222円

4.フローリングに傷を付けないための対策

フローリングに傷やへこみが出来入居者に原状回復義務があると、6畳当たり10~15万円かかります。原状回復費用をできるだけかからないようにするには、カーペットジュウタンをひくのがおすすめです。下の階への遮音(防音)という点でもおすすめです。

5.まとめ

(1) 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡、日照、建物構造欠陥による雨漏り等で発生したフローリングの色落ちは原状回復義務の対象にはなりません

(2) 賃借人の善管注意義務違反により発生したキズ原状回復義務の対象になります

(3) 部分補修の場合は経過年数は考慮せず、部分補修にかかった費用全額を賃借人が負担 します。

(4) 全体を貼り替えた場合は経過年数を考慮し当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し負担割合を算定します。

(5) 建物の構造によって、同じようにフローリングを貼り替えても適用される耐用年数が変わってきます。

 

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参考情報

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表

 

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この記事を書いた人
沼田市不動産専門の永井

株式会社丸井不動産 代表取締役 永井英夫
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・不動産コンサルティングマスター
・賃貸不動産経営管理士
・賃貸住宅管理業法に基づく業務管理者
・少額短期保険募集人
沼田市内の賃貸物件の募集、管理をしています。
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