不動産広告の見方と注意点(借りる時)について教えてください

不動産広告には消費者保護を目的とし、その表示方法についていくつかの規制があります。法令による規制には➀宅地建物取引業法による規制、②不当景品類及び不当表示防止法があります。公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制には③「不動産の表示に関する公正競争規約」(以下「表示規約」)による規制があります。

宅地建物取引業法による規制

誇大広告の禁止

第３２条で宅地建物取引業者はその業務に関して広告するときは、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示してはならないと規定しています。顧客を集めるために売る意思のない条件のよい物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする「おとり広告」、実際には存在しない「虚偽広告」も本条が適用されます。

広告開始時期の制限

３３条で未完成の賃貸物件において、建築確認などの必要な許可・確認(開発許可、建築確認等)を受ける前は、広告・Web掲載をしてはならないというルールです。

表示規約による規制

「不動産広告に表示しなければならない事項」と「表示する際の基準」

１．所在地

新聞、雑誌広告などでは地番は省略されることがあります。地番とは登記記録(登記簿)に表示された地番のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる場合があります。

２．駅等までの距離

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離８０mを１分(端数切り上げ)として計算します。信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにかかる時間は考慮されていません。

３．専有面積

㎡単位で延べ床面積が表示されます。バルコニーや室内の天井を高くして２層式にした屋根裏収納(グルニエ)などは面積に入りません。

４．間取り

間取りを表す場合、２ＬＤＫなどの表示がよく使われます。数字は居室の数を表し、Ｌはリビング、Ｄはダイニング、Ｋはキッチンを表します。建築基準法では居室には採光や換気のための一定の開口が必要と定められているので、それを満たさない部屋は納戸(Ｎ)やサービスルーム(Ｓ)と表示されます。また、部屋の広さを示す１畳は１．６２㎡以上で換算すると定めています。

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５．構造と階数、賃貸戸数

賃貸住宅の建物の構造としては鉄骨鉄筋コンクリート造(ＳＲＣ造)、鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)、鉄骨造(Ｓ造)、軽量鉄骨造、木造などがあります。ＳＲＣ造、ＲＣ造、Ｓ造はマンション、その他の構造はアパートと呼ばれています。一般的にはマンションのほうが耐火性、耐震性、遮音性が高いといわれています。

階数については建物全体の階数と該当する住戸の階数が記載されています。

６．建築年月

建物が竣工した年月が表示されます。 まだ入居者が入居していない物件でも建築後１年以上経過していると「中古」と表示されます。

７．賃料、礼金、敷金など

毎月支払わなくてはいけない賃料のほか、「礼金」、「敷金」など必要な場合は、その旨とその額が記載されます。「敷金」について退去時に一部が返還されないことが契約の条件である場合は、その旨とその額または割合が記載されます。

８．管理費(共益費)

賃料以外に管理費(共益費)が必要な場合、その額が記載されます。

９．損害保険加入の有無

住宅総合保険等の損害保険への加入が条件となる場合、その旨が記載されます。

１０．駐車場の利用条件

駐車場がある場合、月額の駐車場利用料などの利用条件が記載されます。

１１．定期建物賃貸借契約かどうか

普通借家契約の場合、一般的には２年です。定期建物賃貸借契約である場合は、その旨と契約期間が記載されます。

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１２．取引態様

広告を掲載している不動産会社の立場(取引態様)が必ず明示されます。不動産会社の取引態様によって、仲介手数料などの取り扱いが変わります。

媒介(仲介)

広告主である不動産会社が、「貸主」と「借主」の間に立って契約を仲介します。

仲介手数料　　　　一般的に必要

代理

広告主である不動産会社が、「貸主」の代理人として契約します。

仲介手数料　　　　必要ない(発生しない)

ただし、借主から依頼され、不動産会社が借主の代理人として契約を行う場合は仲介手数料が発生します。

貸主

広告主である不動産会社が、自ら所有する物件を直接貸します。

仲介手数料　　　　必要ない(発生しない)

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１３．免許番号

不動産会社名と免許番号が記載されます。不動産取引(宅地建物取引業)に必要な免許を受けているかどうか確認しましょう。(  )内の数字は 免許の更新回数を表し、数字が大きいほど営業年数が長いことを表します。

１４．取引条件の有効期限、情報更新日時等

賃貸物件は売買物件に比べると短期間で決まることが多く、条件のよい物件は早く入居が決まる傾向があります。取引条件の「有効期間」や「情報更新日」を確認しましょう。

１５．禁止されている広告

・おとり広告　

実際には取引出来ない物件を広告し、集まった客に他の物件を紹介して取引することを狙いとする広告。

・不当な比較広告、誇大広告、虚偽広告

物件を有料に見せるため。

・優良誤認広告

実際の物件よりも著しく優良であることを示す。

１６．表示規約違反する項目を含む不当表示例

１．特選、最高、抜群、稀少など

「特選」のように一定の基準によって不動産が選別されたことを示す用語、他社よりも優位であることを意味する用語(「業界初」、「日本一」等)、最上級を示す用語は客観的、具体的な根拠を示す事実が無い限り使用禁止。

２．徒歩５分で月６万円はこの物件だけ！

客観的、具体的な根拠がないままに、他の物件よりも安いと誤認させるような表示は規制されます。

３．バス停歩５分

最寄り駅から最寄りバス停までのバスの所要時間と、バス停から物件までの徒歩所要時間が記載されていなければいけません。

４．専有面積50.05㎡(バルコニー面積含む)

バルコニーは専有面積に含めることはできません。

５．広い１ＤＫ

「広い」、「明るい」など主観的な表現は禁止されています。

６．商店街至近

周辺施設を表示する際は「至近」などの主観的表現ではなく、距離を明示しなければいけません。

その他

不動産広告に必ずしも表示しなければならない項目だが重要な項目

(1) 更新料

賃貸借契約を更新する際、借主から貸主西払う費用です。契約により「有る」場合と「ない」場合があります。確認しましょう。

(2) 契約期間

普通借家契約の場合は2年間であることが一般的です。定期借家契約の場合は自由に契約期間を定めることができます。

(3) 入居可能日または現況

「即入居可」と表記されている場合は契約後すぐに入居できます。「賃貸中」と表記されている場合は入居可能時期の確認が必要です。

(4) 間取り図

間取り図に「図面と現況に相違がある場合には現況優先とします」といった文言が有る場合、最終的には自分の目で確認が必要です。

(5) 方位

間取り図には方位マークが付されています。方位マークとはその住戸の向きを示したものでＮの字が書かれているのが北側になります。南向きの部屋でも建物の南側に日照を遮る建物があり日当たりが悪い場合があります。日当たりについては、現地で確認するのが基本です。

(6) 設備

すべての設備が記載されるとは限らないので、気になる設備がある場合は確認しましょう。

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