賃貸住宅退去時の原状回復とはどういうことですか？

建物賃貸借契約では一般的に賃借人は退去時、物件を「原状に回復して」明け渡さなければならない旨が規定されています。この原状回復義務に基づいて、その範囲や金額をめぐってトラブルがよく発生します。裁判所の考え方および、国土交通省が 出している賃貸住宅の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の考え方について紹介します。

賃貸住宅の原状回復とは

《裁判所の考え方》

「原状回復」とは①建物の通常損耗分をもとの状態に回復するのではなく、②賃借人の故意、過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。賃貸借契約の対象となる建物の価値は、時間の経過とともに減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減少していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考えかたに基づいています。

建物の通常損耗分は、賃貸人としては建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、「賃借人の故意・過失等による劣化分」ということです。

《ガイドラインの考え方》

ガイドラインでは裁判所の考え方を取り入れ、建物の損耗等、建物価値の減少を

➀－Ａ

建物・設備の自然的な劣化・損耗等(経年変化)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➀－Ｂ

賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

②

(1)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反

(2)その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

に区分しています。

そして原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、②の(1)「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反」、(2)「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち

(1) ②の賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については「賃借人が負担すべき費用」。

賃借人の故意・過失・善管注意義務違反の具体例

(手入れを怠ったもの)

クッションフロアーのしみ、汚れ

台所のスス

生い茂った雑草

(用法違反)

引っ掻きキズ

ガラス、建具の破損

(不注意によるもの)

壁、クロスのキズ

クッションフロアーのキズ、汚れ

フローリングの色落ち

フローリングの焼け焦げ

通常の使用方法を超えるような使用による損耗の具体例

(通常の使用とはいえないもの)

タバコによる黄ばみ、汚れ

壁に穴

それに対して

(2) ①－Ａの「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)」及び、①－Ｂの「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)」については、「賃貸人が負担すべき費用」としています。　

また、

(3) 次の入居者を募集するために行う設備の交換、化粧直しなどのリファーム(グレードアップ工事)は､➀－Ａの（経年変化）及び、➀－Ｂ（通常損耗）の修繕であり、「賃貸人が負担すべき費用」であるとしています。

２．特約について

原状回復についての基本的な考え方は上記のとおりですが、強行規定(例えば、借地借家法や消費者契約法の規定)に反しなければ、契約自由の原則により当事者の合意で借主負担のクリーニング特約等「原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約」を設けることが出来ます。

ただし、ガイドラインでは次の用件を満たすことを要求しています。

➀ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

参考情報

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

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