普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は？
賃貸住宅の賃貸借契約には一般的な「普通借家契約」と契約期間が満了すると契約が終了する「定期借家契約」があります。それぞれの契約の違いと特徴について紹介します。
普通借家契約の特徴
契約方法
書面でも口頭でも可です。通常は不動産業者が契約書を作成・交付します。
契約期間の上限
２０００年３月１日より前の契約 ⇒ ２０年
２０００年３月１日以降の契約 ⇒ 無制限
１年未満の契約
期間の定めのない契約とみなされる。
更新の有無
原則として更新を拒絶する「正当事由」がない限り更新される。
賃料の増減
事情が変われば貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従う。
借主からの中途解約
中途解約に関する特約がある場合はその定めに従う。一般的には１ケ月前までに「解約申し入れ」をする特約が多い。
定期借家契約への切り替え
２０００年３月１日より前の居住用建物賃貸借契約 ⇒ 借主と物件が変わらない場合は、切り替えできない。
事業用建物賃貸借契約 ⇒ 切り替えできる。
定期借家契約の特徴
契約方法
➀ 書面(公正証書等)による契約に限る。
②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。
貸し主がこの説明を怠った場合、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約になる。
契約期間の上限
無制限
１年未満の契約
１年未満の契約も有効
更新の有無
期間満了により終了し、更新はない(ただし、「再契約型」の場合は再契約可能)。
再契約型「定期借家契約」の種類と特徴
普通借家契約と違い、定期借家契約は契約期間満了に伴い必ず契約が終了します。契約終了後、引き続き部屋を使用する場合には「再契約」を行う必要があります。この「再契約」を行うためのルールの設け方により、次の３つに分類されます。
【非再契約型】
当初の契約期間満了で契約が終了し、「再契約を一切行わない」ことを前提とする契約方式。
【再契約未定型】
契約期間満了後、再契約を行うかどうか定めず、その時に貸主と借主が「協議」して決める方式。
【再契約型】
契約期間満了後、原則的には「契約違反や家賃滞納が無い限り再契約する」ことを大前提とした契約方式。
賃料の増減
賃料増減額請求権を排除できる(特約の定めに従う)。
借主からの中途解約
➀ 床面積２００㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは特約がなくても法律により１ケ月の猶予期間をおいて中途解約できる。
② ➀以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。
契約終了時
契約期間が１年以上の場合、貸主は期間満了の１年前から６ケ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知しなければいけません。
貸主から契約終了通知がない場合、借主は貸主から同通知があった日から６ケ月を経過した日まで、契約期間中と同一条件で賃借することができます。
貸主から契約終了通知がない場合、借主は貸主から同通知があった日から６ケ月を経過した日まで、契約期間中と同一条件で賃借することができます。
まとめ
普通借家契約と定期借家契約の違いと特徴は上記のとおりですが
① 再契約型「定期借家契約」の場合、優良な入居者にとっては普通借家契約と何ら変わりません。
② 再契約の際、敷金、礼金が改めてかかることもありません。再契約の際かかる費用は保険料と再契約仲介手数料(丸井不動産の場合、家賃の０.５ケ月＋消費税)だけです。普通借家契約で更新料１ケ月かかる場合より少なくて済みます。
③ また、生活ルールやマナーを守らず近隣に迷惑をかける問題のある入居者を排除しやすくなるので良好な環境が保たれます。
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