連帯保証人がいない場合でも賃貸アパートを借りる方法はありますか？
賃貸借契約を結ぶ際、一般的に連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合があります。その場合どうしたらよいのでしょう。
賃貸借契約の際、なぜ連帯保証人が必要なの？
１．連帯保証人が必要な理由
賃貸アパート等の賃貸借契約において、家賃滞納があると貸主は家賃収入を得ることが出来なくなります。家賃滞納や、迷惑行為をした場合等も含め入居者は「借地借家法」で権利が守られています。そのため貸主は一方的に契約を解除することはできません。そのため、賃貸借契約ではこのようなリスクを回避するため借主に代わり債務を負担してくれる連帯保証人が要求されます。
２．保証人と連帯保証人の違い
保証には単純保証(保証人)と連帯保証(連帯保証人)があります。いずれも借主に債務不履行がある場合には、その債務を履行する責任があります。
しかし、保証人には次の２つの権利があります。
① 保証債務の履行を求められた時は、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利(催告の抗弁権)。
② 貸主が借主に催告をした場合でも、借主が債務を弁済する資力があり、かつ、簡単に執行できる場合にはまず借主の財産に執行するよう要求し、貸主がそれを行わない間は、債務の履行を拒否できる権利(検索の抗抗弁権)。
それに対して、
③ 連帯保証人はこれらの権利がないため、貸主は主たる債務者(借主)に債務不履行があれば、直ちに連帯保証人に対して債務の履行を求めることができます。そのため、賃貸借契約では保証人ではなく連帯保証人を求められます。連帯保証人とは、借主の賃料不払いや、借主による建物の損壊等、借主が貸主にに対して負う債務を担保するための人的保証です。ただし、民法改正により令和２年４月１日から個人の場合、契約で定めた連帯保証人が責任を負う最高限度額「極度額」を超えて責任を負わなくてよくなりました。
関連記事 「民法(債権法)改正で、賃貸借契約の何がどう変わるの？」
３．連帯保証人の人数
連帯保証人は１人が一般的ですが、家族構成や借主の年齢により２人必要とされる場合もあります。不動産会社や貸主によって契約方法が異なりますので事前に確認しましょう。
４．連帯保証人の条件
賃貸借契約において借主の家賃滞納等の債務不履行があった場合、連帯保証人は貸主から滞納家賃の支払い等、債務の履行を求められます。そのため、連帯保証人が借りる物件の家賃支払い能力があるかどうかが重要になります。それらを確認するため、次のことを求められることがあります。
①入居申込書の連帯保証人欄に連帯保証人の年齢、勤務先、年収の記入。それを証明する書類(所得証明書等)の提出。
②契約時に賃貸借契約書の連帯保証人欄に本人の署名、捺印(実印)、印鑑証明書、住民票等の提出。
賃貸アパートを連帯保証人なしで借りる方法
１．家賃債務保証会社を利用する方法
➀保証のしくみ
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賃貸借契約を結ぶ際、一般的には連帯保証人が必要になります。しかし、連帯保証人が見つからない場合や、親族の連帯保証人しか認められない場合があります。そのような場合、親、知人等の自然人でなく「家賃債務保証会社」が連帯保証人となり、賃貸物件を借りる方法があります。借主が期日までに家賃等を払えなかった場合、「家賃債務保証会社」が貸主に立て替え払いをします。後日、「家賃債務保証会社」は借主に立て替えた家賃等を請求します。
最近は、「家賃債務保証会社」を利用できる物件が増えています(公財)日本賃貸住宅管理協会「家賃債務保証の利用状況調査」 。
②増えている背景
(1)連帯保証人を頼めない人が増えている。
・親や兄弟姉妹などの身内が高齢化して連帯保証人を頼めないが増えている。
・兄弟姉妹の人間関係が疎遠になっていて連帯保証人を頼めない人が増えている。
・日本に住む外国人が増加し(２８１万人、１６４万世帯)、その約半数が賃貸住宅に住んでいます。しかし、連帯保証人になってくれる人が身近にいない。
(2)家賃債務保証サービスが普及してきた。
・連帯保証人を頼めない人が増えていることと、大家さんにとっては入居者の家賃滞納の心配がないことから急速に普及してきました。
以上の要因が挙げられます。
また、物件によっては家賃債務保証会社利用が必須の場合があります。その場合、不動産会社指定の「家賃債務保証会社」を利用することになります。
関連情報
出典 国土交通省「家賃債務保証の現状」
③利用の流れ
入居申し込みの際、家賃債務保証会社の審査を受けなければいけません(審査の結果、連帯保証人を付けなければいけない場合もあります)。審査基準は家賃債務保証会社により異なりますが、 一般的には、①収入、②雇用形態(正規雇用か非正規雇用か)、③職種、④勤続年数等を審査します。収入が安定している正規社員や公務員、一社への勤続年数が長い人ほど審査が通りやすい傾向があります。収入については「家賃が月収の1/3以内に収まっていること」が一般的な目安になっています。また、全国賃貸保証業協会(LICC)に加盟している家賃債務保証会社では「入居者の賃料支払状況」が共有されてており、滞納歴があると審査が通るのが難しくなります。
審査が通ったら、建物賃貸借契約と同時に家賃債務保証会社と家賃債務保証委託契約を締結します。その際、「保証料」がかかります。
④家賃債務保証会社「ジェイリース株式会社」の場合
① 申し込み時必要な書類
・入居申込書
・「個人情報の取り扱いに関する条項」の同意書
・本人を証明する書類
(個人の場合)
運転免許証、パスポート、社会保険証など
(法人の場合)
全部事項証明書
②保証プラン(保証料)
保証料は保証会社、加入プランにより変わってきます。丸井不動産で採用している「ジェイリース株式会社」の場合は保証料の支払型により以下のとおりです。
(毎月毎年支払い型）の場合
初回保証料 月額総賃料の３０%(最低保証料１５,０００円)
毎月保証料 ５００円
継続保証料 ２年目以降毎年１０,０００円
(毎年支払い型）の場合
初回保証料 月額総賃料の５０%(最低保証料２０,０００円)
毎月保証料 なし
継続保証料 ２年目以降毎年１０,０００円
(毎月支払い型）の場合
初回保証料 月額総賃料の５０%(最低保証料２０,０００円)
毎月保証料 ８００円
継続保証料 なし
(一括支払い型）の場合
初回保証料 月額総賃料の８０%(最低保証料２５,０００円)
毎月保証料 なし
継続保証料 なし
関連記事
「ジェイリースの家賃保証プランはどのプランを選べばいいの？」
２．家賃債務保証サービス利用時の注意点
(メリット)
(1) 契約までの手続きが簡単
保証人付きの契約の場合、保証人の押印や印鑑証明の取得等の手続きが必要になります。家賃債務保証会社を利用する場合、これらの手続きが不要になるため契約までの手続きが簡単です。
(デメリット)
(1) 金銭的負担が増える。
保証委託契約締結時に支払う「初回保証料」やプランにより「月額保証料」、「継続保証料」(更新時)がかかります。
(2) 滞納した場合の督促が厳しい傾向にある。
家賃が指定の引落日(毎月25日または26日頃)に口座から引き落とせなかった場合、翌月の初旬には家賃債務保証会社から督促がきます。そして、一般的に督促が厳しい傾向にあります。
(3) 家賃債務保証会社を自分で選べない場合が多い。
不動産会社または物件により、利用出来る家賃債務保証会社は決まっている場合が多く、自分で選ぶことは出来ません。不動産会社により、複数の家賃債務保証会社と提携していてその中から選べる場合もあります。
２．連帯保証人無しで借りられる(連帯保証人不要)物件を探す方法
① 数は少ないですが連帯保証人無しで借りられる物件があります。
② 借主が優良な法人の場合、連帯保証人不要で賃貸する場合 があります。
不動産会社に確認してみましょう。
まとめ
物件により「連帯保証人」が必要な物件と「家賃債務保証会社」の保証が必要な物件とあります。
連帯保証人を依頼出来る人がいない場合は、
①「家賃債務保証会社」利用物件を探せば連帯保証人がいなくても部屋を借りることができます。「家賃債務保証会社」利用物件は年々増え、全体の賃貸物件の約7５%になっています。 ((公財)日本賃貸住宅管理協会2018年調査)
②優良法人の場合、連帯保証人不要で賃貸する場合があります。
事前に不動産会社に契約内容について確認しましょう。
※ 株式会社丸井不動産で扱っている物件は一部の物件を除き、ほとんどが「家賃債務保証会社」を利用する保証人不要物件です。
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